Клинбиз | Клининговая компания в Нижнем Новгороде | Цены на клининговые услуги и уборку

Независимая оценка рыночной стоимости особняка в Москве Независимая оценочная компания

Определение стоимости особняков необходимо для осуществления сделок купли-продажи, страхования, получения кредита под залог недвижимости, а также при привлечении в бизнес новых инвесторов и средств, при увеличении вклада в уставной капитал предприятия, при передаче объектов в доверительное управление, при определении износа постройки и размера амортизационных отчислений.

	Наши сотрудники обладают значительным опытом проведения мероприятий по оценке рыночной стоимости особняков и определению величины арендной ставки за помещения особняка!

Если объект используется как коммерческая недвижимость, например, для сдачи помещений в аренду под офисы, шоу-румы и статусные представительства компаний, то знания о величине его стоимости необходимы для составления бизнес-плана и расчета потенциальной доходности коммерческой деятельности.

В этом случае отчет об оценке будет положен в основу определения величины основных фондов компании.

Как оценивается особняк?

Процесс определения стоимости зависит от функционального назначения объекта, поскольку его ценность отличается при различных вариантах использования, так объект может использоваться как в качестве магазина и офиса, то есть как коммерческая недвижимость, так и в качестве жилого помещения.

Поскольку особняки считаются «штучным товаром» и редко на рынке можно встретить два объекта с аналогичными характеристиками, то сравнительный метод при их оценке применяется редка. Определение стоимости здания с особыми характеристиками, как то наличие статуса архитектурного или исторического памятника, обычно производится затратным подходом, то есть специалист должен установить объем затрат, требуемый для строительства или восстановления аналогичного объекта с применением современных строительных материалов.

	Если Вам необходимо оценить особняк — звоните! Наш телефон +7 (904) 250-33-03 (без выходных и праздничных дней)

Какие документы необходимо подготовить для оценки особняка?

Полный перечень материалов, необходимых для проведения оценочных мероприятий вы можете найти, пойдя по ссылке — Какие документы необходимо подготовить для оценки особняка?

Что влияет на стоимость особняка?

На рыночную стоимость влияют следующие ценообразующие факторы: возраст, качество строительных материалов, наличие статуса исторического или архитектурного памятника или художественная ценность здания для облика города. Качество и возраст коммуникаций, внутренние работы и отделочные материалы также влияют на стоимость при оценке. В любом случае рыночную стоимость объекта будут определять местоположение, возраст постройки, метраж и планировка, конструктивный материал, удобство транспортного сообщения, развитость инфраструктуры.

Возможно, Вам также будет интересно:

 

Интересные материалы по теме:

19 фактов об умопомрачительном особняке Билла Гейтса за $123 млн

12 особняков знаменитостей, которым можно только позавидовать

Микро-особняки – новый тренд элитной недвижимости

Наследница компании Johnson & Johnson продает особняк за $28,5 млн Applerussia power plugcalltracking

Оценка жилых помещений в Москве: определение рыночной стоимости жилых помещений

Департамент имущества г. Москвы, 14 февраля 2015 года, Оценка 5 из 5.

Департамент имущества г. Москвы выражает благодарность Московской  Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности  г. Москвы. 

В соответствии с программой приватизации имущества г. Москвы данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу здания тендерная комиссия в целях выявления цены продажи выбрала Московскую  Экспертизу Независимую для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

Следует особо отметить, что Департамент имущества г.Москвы для определения цены выставленного на торги здания не случайно выбрал Московскую  Экспертизу Независимую.

Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение оценки стоимости выкупа, только Московская  Экспертиза Независимая представила на рассмотрение Департамента имущества г. Москвы тщательно обоснованное предложение по проведению оценочной работы. Предложение компании Московская  Экспертиза Независимая отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

Проведенная Московской  Экспертизой Независимой оценка стоимости здания была положена в основу при проведении торгов по выкупу имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Мария, 13 ноября 2015 года, Оценка 5 из 5.

Позвольте мне поблагодарить работников Московской  Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.
Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии осталась квартира. К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день.

На квартиру не было завещания. Как мне объяснили в юрист Московской  Экспертизы Независимой , наследовать эту квартиру я смогу по закону, и поскольку я не проживала  вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину. Пошлина, по мнению юриста, будет взиматься с рыночной стоимости квартиры, а не с инвентарной. Расчеты рыночной стоимости, предварительно произведенные  сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.
Чтобы выяснить  реальную стоимость оставшейся мне в наследство квартиры, я обратилась в МЭН.  Специалисты Московской  Экспертизы Независимой до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка квартиры. По мнению специалистов МЭН , сотрудники юридической консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив  стоимость квадратного метра как среднюю по Москве.
МЭН учла в своих расчетах площадь наследуемой квартиры, местоположение дома, приняла во внимание планировку квартиры, ее состояние и состояние  дома, подъезда и  этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.
Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная МЭН, меня приятно удивила. Что более важно,  сумма пошлины была заметно снижена.

Большое спасибо за работу.

Рыбаков Сергей, 5 сентября 2014 года, Оценка 5 из 5.

Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.
Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все  за и против, я решил продать дачу. Но за какую цену?

Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился,  когда позвонил  нескольким  «независимым» риэлторам. Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую  Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.

Должен заметить, что в конечном счете  я продал дачу по рассчитанной МЭН цене. 

Спасибо за грамотную работу.

Кто и что определяет стоимость недвижимости?

Главное, что влияет на стоимость недвижимости — это ее местонахождение: уровень цен в разных регионах, городах и районах существенно отличается. Однако есть и еще ряд причин, по которым один объект дороже другого, хотя находятся они по соседству.

Как происходит процесс оценки?

Обычно оценка необходима, чтобы получить ипотечный кредит, однако она может  пригодиться и в том случае, если вы планируете приобрести имущество за собственные средства — это позволяет понять, насколько адекватна цена, которую просит продавец, а также обратить внимание на плюсы и минусы объекта; самому их не всегда легко заметить.

Чтобы заказать оценку недвижимости, сначала необходимо связаться с оценочной компанией. В условленное время, одинаково удобное для обеих сторон, оценщик посетит объект, чтобы осмотреть его, сфотографировать и изучить документацию.

Как скоро будет готова оценка?

Продолжительность осмотра зависит от сложности объекта — в случае с типовой квартирой оценщику может быть достаточно 10 минут, а оценка просторного особняка может занять дольше времени.

Самая большая работа начинается после осмотра объекта, когда оценщику нужно проанализировать предложения недвижимости в соответствующем регионе и обобщить данные о произошедших сделках. Из общего числа сделок отбираются как минимум три, схожие с оцениваемым объектом по ряду условий: местонахождене недвижимости, ее площадь и состояние.

Обычно оценка готова в течение недели. Можно заказать ее также в течение нескольких дней, но тогда надо считаться большими расходами. В результате вы получаете заключение эксперта на 25-35 страницах, в котором будет отражена информация, полученная в Земельной книге, Стройуправе и Государственной земельной службе, перечислены позитивные и негативные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, проведен анализ ситуации на рынке, описаны схожие объекты, использованные при оценке, также будет объяснено, какие расчеты проводились в процессе оценки.

Что влияет на стоимость недвижимости?

Существенную роль играет состояние недвижимости — используемые в отделке материалы и их износ. Приобретая имущество в технически среднем состоянии необходимо считаться с дополнительными финансовыми вложениями в благоустройство. Важны и удобства — печное отопление или туалет в помещениях общего пользования влияют на стоимость имущества негативно.

На определение рыночной стоимость влияет состояние не только квартиры, но и всего дома — например, если жильцы решили утеплить многоквартирное типовое здание, то стоимость квартир в нем возрастает. Оценщик выяснит, из каких материалов построено здание — дерева, кирпича или других, узнает, проводились ли в течение последних десяти лет реновация или серьезные ремонты.

Очень важна инфраструктура — если просторное и ухоженное жилье находится посреди леса и добраться до него можно только по грунтовке, в плане стоимости такой объект может быть приравнен к гораздо более невзрачному жилищу, расположенному в месте c удобным доступом для автомобилей и общественного транспорта.

Этаж имеет значение

Хотя есть люди, желающие жить именно на первом этаже, при оценке имущества в многоквартирном доме стоимость квартир на первом этаже обычно значительно ниже, чем на верхних этажах. Правда, иногда дешевле могут быть и квартиры, находящиеся на последнем этаже в здании без лифта.

Ванна, душ или сауна?

При оценке не принимается в расчет, что установлено в ванной комнате — душевая кабинка или ванна, это скорее дело вкуса (другое дело, что покупатель сам должен  проверить, достаточно ли вообще в помещении места для установки ванны). А вот наличие сауны, несомненно, увеличивает стоимость квартиры: в новых квартирах люди к такому удобству может уже и привыкли, но в старых домах это скорее исключение, чем что-то обыденное.

Где парковать авто и хранить вещи?

Конкретное парковочное место — всегда большой плюс, и это может серьезно повлиять на цену квартиры, особенно, если она находится в районе, где со стоянкой проблемы. Дополнительно стоимость недвижимости увеличивают и помещения для хранения вещей, например, на подземной автостоянке или в подвале.

Солнечный счет и зелень за окном

В квартире имеет значение и то, она расположено относительно естественного источника света — особенно с учетом того, что мы живем в северных широтах, где солнечного света часто не хватает. Разумеется, покупатели отдают предпочтение светлым квартирам и тому, какой вид открывается из окна — приятнее видеть парк и зеленые насаждения, чем улицу или другие дома. Правда, при оценке этот аспект не играет большой роли — в одном и том же доме цены на квартиры на будут существенно отличаться, если в одной из них днем светит солнце, а в другой тень. Это скорее фактор, который нужно учитывать, отправляясь осматривать квартиру — лучше делать это днем, а не вечером, когда уже стемнело и трудно оценить, действительно ли жилье такое светлое, как обещает продавец.

Эмоции не в счет

Люди часто недоумевают, почему эксперт установил более низкую цену недвижимости, чем они ожидали. Оценщики не принимают во внимание субъективную эмоциональную оценку, которую обычно видит заказчик оценки (например, хорошие соседи или потенциал имуществе при условии его капитального ремонта). Также мерилом на самом деле не могут служить цены на порталах объявлений — часто имущество в конце концов продается за меньшую цену, чем продавец первоначально указал в объявлении.

Линда Эзеркална,
журналист

Новое жилье начинается с разговора

Если Вы задумались о новой квартире или доме и хотите узнать свои кредитные возможности, запишитесь на консультацию, во время которой мы обсудим наиболее подходящее финансирование для приобретения жилья.

 

 

 

Оценочная компания Прогресс Оценка — Главная

Прогресс Оценка — оценочная компания, организованная профессиональными оценщиками. Наши специалисты имеют многолетний опыт и сотни выполненных проектов в самых различных отраслях экономики и почти на всей территории Российской Федерации.

Приоритетом в нашей работе является качество оценки. Мы гарантируем сохранение конфиденциальности. Корректное, уважительное отношение к клиентам — первейшая обязанность и неотъемлемая часть работы сотрудников оценочной компании Прогресс Оценка.

Мы предоставляем следующие оценочные услуги:

Оценка рыночной стоимости объектов жилой недвижимости

• оценка квартир
• оценка комнат и долей
• оценка дач, коттеджей, загородных домов

Оценка земельных участков

• оценка величины арендой платы за земельный участок
• оценка стоимости земельных участков
• оценка стоимости дачных участков и для индивидуального жилищного строительства

Оценка коммерческой недвижимости

• оценка офисных помещений
• оценка отдельно стоящих зданий различного назначения
• оценка особняков
• оценка торговой недвижимости
• оценка складской недвижимости
• оценка гостиниц и гостиничной недвижимости
• оценка величины арендной платы

Оценка недвижимости специального назначения

• оценка незавершенного строительства
• оценка гаража
• оценка сооружений и передаточных устройств
• оценка промышленных объектов
• оценка памятников архитектуры
• оценка величины арендной платы

Оценка бизнеса

Оценка ценных бумаг

Оценка транспорта и оборудования

Оценка прав требования

Оценка имущества и сопровождение в ходе судебных разбирательств

Оценка в целях оспаривания кадастровой стоимости

Оценка имущества для вступления в наследство

Переоценка основных средств предприятия для целей МСФО, а также в соответствии с ПБУ 6/01 – определение текущей (восстановительной) стоимости основных средств

Подготовка заключения о величине соразмерной платы за сервитут

Жилой дом П.

Т. Клюева «Жилой дом П.Т.Клюева» – возрожденный реставрацией объект культурного наследия, расположенный на Старой территории Московского зоопарка. С начала XIX в. по ХХ в. в жилых домах на улице Большая Грузинская выросло несколько поколений москвичей. Поскольку с 1864 г. в непосредственной близости от этого особняка находился Московский Зоологический сад, обитатели дома стали свидетелями истории его создания, в 1915-1917 в здании находилась контора зоопарка. Согласно архивным данным, в начале ХХ в. в близлежащем к этому дому здании, расположенном по адресу: Большая Грузинская, д.1, проживали сотрудники зоосада – К.Г.Арнаутская, Н.О.Закусилло, профессор М.М.Завадовский, П.М.Иловайский, Н.А.Ильин, С.А.Сидоров, Г.Н.Соколов. В отреставрированном особняке проходят различные выставки и экскурсии, ведется просветительская и досуговая деятельность. Выставка «Любимцы дома», подготовленная совместно с антикварным проектом «Дом-Музей», имеет несколько тематических разделов: развитие естественных наук на рубеже веков в контексте деятельности Московского зоопарка в начале ХХ века; культура содержания животных в доме; обучение детей естественным наукам в старину и воспитание у них бережного отношения к живой природе. Следует отметить, что данные тематические разделы «не привязаны» к помещениям. Они вписаны в общее пространственное решение экспозиции, которое условно можно разделить на «пространства»: науки, искусства, образования, воспитания. Экспозиция интерпретирует мир семьи, живущей в этом доме, как мир знания, научного поиска, культуры, образования и воспитания, и строится вокруг темы содержания живых животных – питомцев – любимцев дома. «Главные герои» экспозиции – живые животные: рептилии, рыбы, птицы. За ними ежедневно наблюдают и ухаживают специалисты-зоологи Московского зоопарка. В рамках выставочного проекта запланированы экскурсионные программы для детей и взрослых. Более подробно с уникальными историческими материалами XIX — ХХ вв., положенными в основу концепции выставки, можно ознакомиться в Музее истории Московского зоопарка.  По всем вопросам звоните по телефону 8 (499) 255-53-75 или пишите на электронную почту [email protected]

Музей-дача Функа в Судаке — Судакская крепость в Крыму

На судакской набережной до настоящего времени сохранилась единственное дореволюционное имение – особняк Федора Федоровича Функа, управляющего имением князя Константина Алексеевича Горчакова «Архадерессе». В 1897 году Федор Федорович Функ издал в Киеве брошюру «Имение «Архадерессе» Светлейшего князя Константина Александровича Горчакова в Крыму». Двухэтажный особняк Функа построен в 1913 году. В декабре 1930 года здание было передано морпорту, после чего в разные годы принадлежало Феодосийскому и  Ялтинскому морпортам. В 1996 году здание сильно пострадало от пожара. После реконструкции, осуществленной в 2005 году, в здании разместилась экспозиция по истории Судака.

В экспозиции первого зала представлены материалы по ранней истории региона, выставлены археологические находки и фотографии самых древних археологических памятников окрестности Судака, в том числе Кутлакской крепости I века до Р. Х. — I века по Р. Х., представлены документальные свидетельства об основании Сугдеи (Судака) в 212 году по Р. Х.

Экспозиция второго зала рассказывает о средневековом периоде истории Судака, когда город попеременно входил в состав Византийской империи, попадал под власть хазар и половцев, был важным торговым центром Великого шелкового пути, становился венецианской торговой факторией и генуэзской крепостью (именно этот исторический период и остался запечатленным на века в виде башен и стен величественной Судакской крепости), наконец, триста лет был частью Османской империи.

Экспонаты третьего зала рассказывают о Судаке в составе Российской империи (1783-1917 годы), от Золотого века Екатерины II до Серебряного века русской культуры. История Судака этого периода освящена именами таких выдающихся исторических и культурных деятелей, как Светлейший князь Григорий Александрович Потемкин, академик Петр Симон Паллас, ученый ботаник Христиан Христианович Стевен, художник Иван Константинович Айвазовский, яркие представители Серебряного века русской культуры сестры Аделаида Казимировна и Евгения Казимировна Герцык и многие другие.

В четвертом зале посетители узнают, каким был в Судаке противоречивый ХХ век, наполненный многими драматическими событиями.

На базе бывшего особняка Функа проходят организуются различные выставки, конференции и другие значимые мероприятия.

ОНФ просит прокуратуру оценить качество работ по охране объектов культурного наследия в Рязанской области

В ночь на 20 ноября в городе Касимове Рязанской области произошел пожар, в результате которого был уничтожен уникальный объект – памятник истории и культуры федерального значения постройки первой половины XIX в. «Дом Барковых». Региональное отделение Общероссийского народного фронта обратилось в прокуратуру с просьбой дать оценку деятельности по охране объектов культурного наследия в области. Ранее член Центрального штаба ОНФ Светлана Калинина обращала внимание властей на имеющие в этом отношении проблемы.

«Фасадный особняк с балконом и антерсолем на каменном фундаменте» – дом купцов Барковых являлся одним из символов Касимова. Расположенный в самом центре города на набережной Оки дом с шестью колоннами мог бы быть одной из главных точек притяжения для туристов. В 2019 г. в 30-тысячном населенном пункте насчитывалось 58 объектов культурного наследия, из которых 14 имели федеральный статус, 26 – региональный и еще 18 являлись объектами культурного наследия местного значения. 

О проблемах с сохранением объектов культурного наследия в Касимове активисты ОНФ заявляли еще год назад. «Дом Барковых ветшает: разбиты окна, осыпается штукатурка, течет кровля. Он не оснащен системами охраны и пожаротушения, велика вероятность его поджога и утраты», – отмечали общественники в июле 2019 г.

В официальном ответе, подписанном начальником государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области Денисом Зайцевым, сообщалось, что в адрес собственника дома Барковых – территориального управления Росимущества по Рязанской области еще в 2016 г. было выдано предписание по устранению нарушений требований охранного законодательства. Впоследствии объект был передан в аренду коммерческой организации. В 2019-м чиновники вновь запросили информацию о выполнении установленных охранным законодательством требований.

В октябре текущего года проблему сохранения объектов культурного наследия в Рязанской области подняла член Центрального штаба ОНФ Светлана Калинина. На круглом столе в региональном исполкоме Народного фронта она раскритиковала работу инспекции по охране объектов культурного наследия, приведя в пример ситуацию, когда чиновники не смогли найти общего языка с инвестором, выкупившим в собственность еще один памятник культурного наследия «Дом Кастровых», и фактически вынудили его выйти из проекта.

«Пока ответственные ведомства занимаются перепиской, охранные обязательства не выполняются. Дом Барковых сгорел. И это не единичный случай. Такая же судьба в 2017 году постигла объект культурного наследия местного значения – дом, в котором в 1920 году в Касимове проживал Борис Пастернак. Мы просим прокуратуру Рязанской области дать правовую оценку работе по сохранению объектов культурного наследия как в Касимове, так и в целом в Рязанской области. На наш взгляд, безответственное отношение к историческим памятникам – недопустимо», – заявил сопредседатель регионального штаба ОНФ в Рязанской области, депутат Госдумы, Герой России Андрей Красов.

Как оценить свой особняк

Когда большинство людей продают свой дом, они смотрят на сопоставимые дома по соседству и устанавливают соответствующие цены. Но что, если их дом уникален, огромен или имеет вертолетную площадку. При установлении цены не так просто сравнить его с домом соседа. Так что уже существует тенденция завышать цену. Вдобавок к этому, продавцы предметов роскоши часто используют что-то «фантастическое ценообразование», потому что у них «завышенное мнение о собственности, которой они владеют», — сказала Донна Ольшан, президент и владелец Olshan Realty Inc.БОЛЬШЕ: Заглянем в один из самых дорогих объектов Майами «Они думают, что у них есть что-то очень уникальное, за что кто-то будет переплачивать, когда [на самом деле] чаще всего рынок будет говорить им иначе», — сказал Ольшан. Кроме того, по словам Ольшана, богатые продавцы реже прислушиваются к советам своих брокеров. Она считает, что это потому, что им не всегда нужны деньги от продажи. Сделка не изменит их жизни, поэтому они будут продавать, когда захотят. «К сожалению, из-за того, что не следует чаще прислушиваться к советам брокера, у собственности также есть более продолжительное маркетинговое время, чем у рыночного баланса, независимо от условий», — сказал оценщик Джонатан Миллер из Miller Samuel Inc.Вот несколько советов для владельцев элитных домов, которые не хотят, чтобы их недвижимость томилась на рынке. Не будь чрезмерно эмоциональным Как бы трудно это ни было для некоторых продавцов элитного жилья, им следует прислушиваться к тому, что их агент по листингу может сказать, основываясь на данных и исследованиях рынка. «[Брокеры] имеют возможность быть независимыми и более четко видеть рынок, чем вы», — сказал Миллер. Ольшан сказал, что реализм часто не в ДНК продавцов, и что им очень легко попасться на брокеров, обещающих самую высокую, хотя и фантастическую, цену продажи.И это особенно верно, когда речь идет о роскошных домах. БОЛЬШЕ: сколько налогов вы заплатите за дом стоимостью 2 миллиона долларов в каждом штате США «Что им нужно сделать, так это попытаться понять представляемые данные», — сказал Ольшан. «Это бизнес-сделка, и им нужно извлечь из нее личное». Еще один способ для продавцов сохранять реалистичные ожидания — это быть информированными и понимать свой рынок. Публичные записи, рыночные отчеты, блоги брокеров и других экспертов по недвижимости — это лишь некоторые источники, доступные продавцам, чтобы помочь им понять, что происходит в их районе. «Будьте полностью вовлечены. Как команда, вы [и ваш агент] можете работать вместе », — сказал Миллер. Остерегайтесь конкуренции В то время как продавцы элитных домов хотят думать о своих домах как о уникальных, в действительности покупатели будут рассматривать многие объекты недвижимости. По словам Миллера, на рынке с высоким уровнем товарных запасов для продавцов еще более важно учитывать, что у них больше конкуренции. «Вы не можете быть амбициозными в ценообразовании», — пояснил он, добавив, что нереалистичная цена не принесет результатов и «тратит все время.” По словам Миллера, на рынке предметов роскоши, от квартиры до сползания, вроде Манхэттена, листинг с завышенной ценой не продастся. «Разрыв между прейскурантной ценой и рыночной стоимостью — это больше всего, что я наблюдал за свои тридцать с лишним лет оценки», — сказал он. Увеличьте свои активы «Если вы хотите эффективно переместить свою недвижимость, вы сразу ставите цену», — посоветовал Ольшан. Продавцы могут установить и получить более высокую цену, если они подготовят свою недвижимость до того, как она попадет на рынок, сказал Ольшан, который имеет 36-летний опыт работы в качестве брокера.Изменение освещения в мрачном поместье или наем компании-постановщика, чтобы дом выглядел как можно лучше для потенциальных покупателей, может иметь огромное значение. Ольшан сказала, что ее офис смогла получить на одно поместье на 1 миллион долларов больше, чем изначально заслуживала, «потому что постановка была такой фантастической». Она также недавно убедила продавца вложить 50 000 долларов в выставку недвижимости, за которую можно было бы продать не более 599 000 долларов. После ремонта дом был продан за 795 000 долларов за первую неделю на рынке.«[Продавцы] могут разблокировать долю в своей собственности, сделав ее лучше», — сказал автор еженедельного отчета Olshan Luxury Report. Ольшан резюмирует это: «Секрет соуса заключается в следующем: вы заставляете собственность выглядеть как можно лучше, вы правильно оцениваете ее и показываете каждый раз, когда есть запрос на показ». БОЛЬШЕ от Mansion Global:

Какие методы оценки основного дома используют профессионалы?

Оценка недвижимости — это не простой процесс.Это требует правильных методов, чтобы все было сделано правильно. Стоимость недвижимости определяется ее предполагаемой настоящей и будущей стоимостью. Оценка дома — самый важный фактор, который вам нужно учитывать перед покупкой любой недвижимости.

Важность оценки собственности

Оценка собственности имеет решающее значение, потому что вы не знаете, сколько брать за аренду при покупке дома. Вы также не будете знать, сколько платить налогов, если не знаете стоимость собственности.Вы будете принимать более обоснованные решения, когда будете знать стоимость своей собственности.

Примечательно, что страховые взносы, которые вы платите за недвижимость, будут зависеть от ее стоимости. Поэтому важно, чтобы вы хорошо представляли стоимость такой собственности. Это гарантирует, что в случае полного убытка вы получите хорошую компенсацию.

Следовательно, это то, к чему вам нужно отнестись серьезно, если вы хотите получить справедливую сделку по любой собственности. Это позволяет покупателям и продавцам получить хорошее соотношение цены и качества за свои деньги и собственность соответственно.

Вот несколько лучших способов узнать стоимость собственности перед покупкой.

1. Сравнение подхода к продажам

Подход сравнения продаж — самый популярный метод оценки домов, используемый многими людьми. Этот метод чаще всего используется для жилой и земельной недвижимости. Он также в основном используется в частных домах.

Стоит отметить, что этот метод предполагает сравнение недвижимости, которую вы хотите купить, с другими подобными объектами недвижимости, включая цену.Вот почему он называется сравнительным подходом.

Сопоставимые объекты — это объекты, которые используются для сравнения текущей собственности, которую вы хотите купить. В этом методе обычно требуется использовать 3 или 4 сопоставимых значения для определения стоимости свойства.

2. Стоимость собственности

Другой метод оценки дома, который вам необходимо рассмотреть, — это метод оценки стоимости имущества. Этот метод включает в себя оценку суммы, которую будет стоить разработка точной копии собственности.

Следовательно, его основная цель — убедиться, что вы не покупаете недвижимость по более высокой цене, чем она оценивается.Это метод, который также применяет предыдущий подход к сравнению собственности с другими, чтобы гарантировать справедливость сделки.

Этот метод рассчитывает стоимость строительства недвижимости, которую вы хотите купить, и вычитает амортизацию. Однако метод стоимости собственности нельзя использовать в доходной или жилой недвижимости.

Этот метод идеально подходит для строящейся и непроданной собственности, такой как школы, правительственные здания, больницы и религиозные учреждения. После того, как стоимость земли будет оценена, она суммируется с оценкой стоимости здания.

3. Метод капитализации дохода

Третий метод, который следует учитывать при оценке дома, — это капитализация дохода. Это идеальный метод оценки для доходной недвижимости. К ним относятся коммерческая недвижимость, многоквартирные дома и многоквартирные дома.

Это метод, который учитывает рентабельность инвестиций и чистый доход от недвижимости, которую вы хотите приобрести.

Этот метод состоит из двух подразделов, и они включают:

1. Прямая капитализация — он фокусируется на доходе, приносимом имуществом.

2. Мультипликаторы валового дохода — идеально подходят для объектов недвижимости, не предназначенных для получения дохода. свойства, но позже оказались в этой категории.

Заключение

Для оценки дома существует множество методов, каждый из которых зависит от типа собственности, которую вы хотите приобрести. Поэтому нужно быть осторожным и убедиться, что вы используете правильный подход.

Что следует знать об оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, составление списка продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным приложением оценки недвижимости. Эта статья предоставит введение в основные концепции и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.

Ключевые выводы

• Оценить недвижимость сложно, поскольку каждая недвижимость имеет уникальные особенности, такие как местоположение, размер участка, план этажа и удобства.
• Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в конкретном регионе, безусловно, будут влиять на общую стоимость конкретной собственности.
• Однако отдельные объекты недвижимости должны подвергаться оценке с использованием одного из нескольких методов для определения справедливой стоимости.

Оценка недвижимости: что нужно знать

Основные концепции оценки

С технической точки зрения стоимость собственности определяется как текущая стоимость будущих выгод, связанных с владением недвижимостью.В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно проявляются в течение длительного периода времени. Таким образом, оценка стоимости собственности должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственные меры или правила, а также условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:

• Спрос: желание или потребность владения, поддерживаемые финансовыми средствами для удовлетворения желания
• Полезность: способность удовлетворять желания и потребности будущих владельцев
• Дефицит: ограниченное предложение конкурирующей собственности
• Возможность передачи: простота с какие права собственности передаются

Соотношение стоимости и цены

Стоимость не обязательно равна стоимости или цене . Стоимость относится к фактическим затратам, например, на материалы или рабочую силу. С другой стороны, цена — это сумма, которую кто-то за что-то платит. Хотя стоимость и цена могут влиять на значение , они не определяют значение . Цена дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный изъян, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже, чем цена.

Рыночная стоимость

Оценка — это мнение или оценка стоимости определенной собственности на определенную дату.Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Цель оценки — определить рыночную стоимость недвижимости — наиболее вероятную цену, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке.

Рыночная цена, то есть цена, по которой недвижимость продается, не всегда может отражать рыночную стоимость. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа или если проводится частная продажа, собственность может быть продана по цене ниже ее рыночной стоимости.

Методы оценки

Точная оценка зависит от методичного сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретного объекта недвижимости, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором находится объект недвижимости, собираются и анализируются для определения стоимости. При оценке используются три основных подхода для определения стоимости недвижимости.

Метод 1: Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж обычно используется при оценке домов на одну семью и земли.Иногда это называется подходом на основе рыночных данных. Это оценка стоимости, полученная путем сравнения собственности с недавно проданной недвижимостью с аналогичными характеристиками. Эти похожие свойства называются сопоставимыми , , и для обеспечения достоверного сравнения каждое из них должно:

• Будьте максимально похожи на объект недвижимости
• Были проданы в течение последнего года на открытом конкурентном рынке
• Проданы в типичных рыночных условиях

В процессе оценки следует использовать не менее трех или четырех сопоставимых объектов. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и — возможно, самое главное — местоположение, которые могут иметь огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Сопоставимые качества

Поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, в продажные цены сопоставимых объектов будут внесены корректировки, чтобы учесть различия в характеристиках и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:

• Возраст и состояние зданий
• Дата продажи, если экономические изменения произошли между датой продажи сопоставимого объекта и датой оценки
• Условия продажи, например, если продавец собственности находился под принуждением или если недвижимость была продана между родственниками (по сниженной цене)
• Местоположение, поскольку аналогичные объекты могут отличаться по цене от района к району
• Физические характеристики, включая размер участка, ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратных футов жилой площади, паркетные полы, гараж, модернизация кухни, камин, бассейн, система кондиционирования и т. д.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами сопоставимых объектов. Поскольку некоторые корректировки продажных цен сопоставимых товаров будут более субъективными, чем другие, взвешенное внимание обычно уделяется тем сопоставимым объектам, в которых корректировка минимальна.

Метод 2: стоимостной подход

Затратный подход может использоваться для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена за счет одного или нескольких зданий.Этот метод включает отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются, чтобы вычислить стоимость всего улучшенного имущества. Затратный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатил бы за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Такой подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратного фута, когда стоимость квадратного фута недавно построенного аналога умножается на количество квадратных футов в рассматриваемом здании; метод единицы измерения, при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены рассматриваемого здания, наряду с текущей ценой на материалы и соответствующими затратами на установку.

Амортизация

Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества, и учитывает:

• Физический износ, в том числе излечимое ухудшение, такое как покраска и замена крыши, и неизлечимое ухудшение, такое как структурные проблемы
• Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными для владельцев собственности, например, устаревшая техника , устаревшие приспособления или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной
• Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к собственности факторами, такими как расположение рядом с шумным аэропортом или производством, загрязняющим окружающую среду.

Методология

• Оцените стоимость земли, как если бы она была пустой и доступной для наиболее эффективного и наилучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации.
• Оценить текущую стоимость строительства здания (зданий) и улучшения участка.
• Оценить сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального или экономического устаревания.
• Вычтите амортизационные отчисления из сметной стоимости строительства.
• Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость собственности.

Метод 3: Подход капитализации доходов

Часто называемый просто доходным подходом, этот метод основан на соотношении между нормой прибыли, необходимой инвестору, и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход собственности, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры. Оценка с использованием подхода капитализации дохода может быть довольно простой, когда можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить будущий доход, и когда его расходы предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики выполнят следующие шаги:

Множители валового дохода

Метод множителя валового дохода (GIM) можно использовать для оценки другой собственности, которая обычно не покупается в качестве доходной, но может быть сдана в аренду, например, дома на одну и две семьи.Метод GRM связывает продажную цену недвижимости с ожидаемым доходом от аренды. (Дополнительную информацию см. В разделе «4 способа оценки арендуемой недвижимости»)

Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной собственности будет использоваться валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи ÷ доход от аренды = множитель валового дохода

Последние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов недвижимости можно использовать для создания точного GIM. Затем GIM может быть применен к оценочной справедливой рыночной арендной плате объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x GIM = оценочная рыночная стоимость

Итог

Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценка обычно проводится квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из получения базового понимания различных методов оценки недвижимости.

Как сделать оценку собственности: полное руководство

Проведение оценки собственности является важной частью принятия наилучшего инвестиционного решения. Это потому, что не всякая сдаваемая в аренду недвижимость дает инвесторам одинаковую доходность. На первый взгляд два свойства могут показаться равными. Но, как говорится, внешность обманчива.

Точно оценивая арендуемую недвижимость, вы можете с выгодой увеличить свой инвестиционный портфель по аренде на одну семью и избежать покупки чужой ошибки.

В этой статье мы обсудим все, что нужно знать инвестору в недвижимость для проведения оценки собственности.

Но сначала …

Что такое оценка имущества?

Оценка собственности — это расчет, который инвесторы в недвижимость используют для определения стоимости собственности. Оценка имущества может проводиться инвесторами с использованием конкретных данных об имуществе и рынке, лицензированными оценщиками и брокерами по недвижимости с BPO (мнение брокера о стоимости).

Номера, необходимые для оценки имущества

Прежде чем вы сможете приступить к расчету стоимости недвижимости, вам необходимо собрать некоторые ключевые финансовые данные для оценки вашей собственности:

• Выплата по ипотеке , включая данные о налогах на недвижимость и страховании.
• Сумма первоначального взноса , которая будет варьироваться в зависимости от типа ипотечной ссуды и используемой инвестиционной стратегии.
• Доход от аренды , включая поправку на вакансию и сумму арендного денежного потока, оставшегося после выплаты ипотеки и обычных операционных расходов.
• Отношение цены к доходу , при котором средняя цена дома сравнивается со средним доходом на рынке. По мере того, как это соотношение уменьшается, дома становятся более доступными для покупки, а это означает, что количество потенциальных арендаторов также может уменьшиться.
• Валовой доход от сдачи в аренду , который измеряется путем деления общей покупной цены дома (включая затраты на закрытие и сборы, а также необходимые улучшения) на годовую валовую арендную плату.Чем выше процент доходности от аренды, тем лучше может быть инвестиционная недвижимость.
• Ставка капитализации (или ставка капитализации), которая измеряет норму прибыли от сдачи в аренду и рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на рыночную стоимость дома. Поскольку ставка капитализации не влияет на стоимость финансирования, проще провести сопоставление аналогичных объектов недвижимости в одном и том же районе рынка по принципу «яблоки с яблоками».
• Денежный поток , который представляет собой деньги, оставшиеся после выплаты всех расходов, включая ипотеку, и обычно измеряется ежемесячно и ежегодно.Отрицательный денежный поток возникает, когда сумма расходов и обслуживания долга превышает размер полученного дохода от аренды.

Общие факторы, влияющие на стоимость имущества

Вы, наверное, слышали поговорку, что «недвижимость — это место, местоположение, местоположение». Это абсолютно верно. Но местоположение — лишь один из семи основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости:

Размер объекта и план этажа

Цена за квадратный фут — это наиболее распространенный показатель, используемый для оценки жилой недвижимости. Это важно, потому что даже если вы также можете использовать финансовые расчеты, такие как ставка капитализации и рентабельность инвестиций, для оценки потенциального дохода от собственности, ваша стратегия выхода может предусматривать продажу владельцу, а не другому инвестору.

Помимо площади дома, на стоимость влияют количество спален, ванных комнат и общий план этажа. Тот факт, что дом больше, не означает, что он обязательно будет более выгодным для инвестора.Это потому, что характеристики дома должны соответствовать рынку и целевому арендатору.

Например, дом с тремя спальнями и одной ванной комнатой будет считаться функционально устаревшим по сегодняшним стандартам жизни. Небольшой дом с одной спальней в студенческом городке будет иметь более низкую цену за квадратный фут, но его также будет сложнее арендовать, потому что студенты предпочитают иметь соседей по комнате, с которыми они делят аренду.

Улучшения собственности

Аренда на одну семью, в которой владелец уже внесла улучшения, может быть выгодным для покупателей. Это потому, что очень немногие улучшения, если они вообще есть, увеличивают стоимость собственности на ту же сумму, что и деньги, потраченные на улучшение.

Согласно отчету о стоимости и стоимости за 2019 год из журнала Remodeling Magazine , если продавец потратит 47 477 долларов на добавление ванной комнаты, стоимость дома при перепродаже возрастет менее чем на 29 000 долларов. Затраты 22 636 долларов на замену битумной черепицы на крыше прибавляют к стоимости дома всего 15 427 долларов. Убыток продавца — это ваша прибыль.

Состояние имущества

Отсроченные элементы технического обслуживания, такие как крыша или система отопления, которые необходимо заменить, или устаревший план этажа, снижают стоимость собственности из-за денег, которые вскоре потребуются для обновления.

Возраст собственности

Новые объекты недвижимости обычно имеют более высокую стоимость, чем старые, потому что в обозримом будущем потребуется меньше текущих ремонтов и капитальных улучшений.

Условия рынка

На рынке продавца, где покупателей больше, чем продавцов, стоимость недвижимости будет расти из-за дисбаланса между спросом и предложением.

Микрорайон

Районы с большим количеством вакансий и объявлений, граффити и криминальной деятельностью или район, в котором наблюдается общий упадок, могут вынудить арендодателей снизить арендную плату для привлечения арендаторов.И доход от аренды, и NOI снижаются, потенциально создавая отрицательный денежный поток.

С другой стороны, стоимость собственности, как правило, будет выше, если она находится рядом со школами, районами занятости и такими удобствами, как магазины, рестораны и места отдыха. Рост арендной платы сильнее за счет увеличения спроса со стороны арендаторов.

Расположение

И последнее, но не менее важное, это расположение отеля.

Факторы местоположения, которые влияют на стоимость собственности, включают ставки налога на недвижимость и арендную плату, контроль за арендной платой, рост населения и рабочих мест на рынке, а также то, подвержен ли район стихийным бедствиям или сезонным погодным условиям, которые могут затруднить аренду в определенное время года. .

Пять шагов, используемых для оценки стоимости арендуемой собственности

После того, как вы сузили круг потенциальных инвестиций в аренду недвижимости и собрали ключевые финансовые данные, пора приступить к оценке потенциальных сделок. Калькулятор Roofstock Cloudhouse Calculator позволяет легко определить потенциал аренды дома. Просто введите адрес собственности, чтобы получить полный прогноз потенциальной прибыли.

Успешные инвесторы в недвижимость используют пошаговую систему для быстрого анализа потенциальных сделок в их портфеле.

Шаг № 1: Определение справедливой рыночной стоимости

Справедливая рыночная стоимость — это цена, которую информированный покупатель готов заплатить, а продавец готов принять. Источники для определения справедливой рыночной стоимости арендуемой собственности включают MLS comps, Zillow, оценку собственности и онлайн-торговую площадку на Roofstock.

Шаг № 2: Определите восстановительную стоимость

Стоимость замены — это деньги, которые потребуются сегодня, чтобы построить точно такое же здание. Он учитывает такие вещи, как стоимость земли, стоимость рабочей силы и материалов.

Шаг № 3: Определение справедливой рыночной арендной платы

Даже если вы покупаете недвижимость в аренду с арендатором, вам нужно определить, является ли арендная плата «рыночной». Если он слишком высок, существующий арендатор не может продлить аренду. С другой стороны, арендная плата ниже рыночной может дать некоторый потенциал роста при продлении аренды. Источники для определения рыночной арендной платы включают Roofstock, Zillow, Craigslist и местные компании по управлению недвижимостью.

Шаг 4: Рассчитайте NOI

NOI, или чистая операционная прибыль, рассчитывается путем вычитания обычных операционных расходов из валовой прибыли. Обычные операционные расходы включают в себя расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание, коммунальные услуги, страхование, плату за управление имуществом и налоги на имущество. Однако NOI не включает ипотечный платеж.

Шаг № 5: Выполните финансовые расчеты по каждой арендуемой собственности

Общие финансовые расчеты, используемые для проведения оценки собственности, — это максимальная ставка, рентабельность инвестиций и возврат денежных средств.В следующем разделе мы подробно рассмотрим, как рассчитываются эти формулы, и как лучше всего использовать каждую из них.

Использование профессиональной оценки в качестве «проверки реальности»

Наем профессионального, лицензированного оценщика, который предоставит вам информацию о стоимости недвижимости, — хороший и недорогой способ получить второе мнение о ценности, которую вы придумали.

Профессиональные оценщики используют смесь науки и искусства. Поскольку они — незаинтересованная третья сторона, не имеющая ничего общего с игрой, эмоции полностью исключаются из того, как они оценивают собственность.

Оценщики

используют рыночные данные, такие как сравнительные данные о недавних продажах, а также состояние и удобства собственности, а затем корректируют стоимость рассматриваемой собственности (той, о которой вы думаете о покупке) в большую или меньшую сторону, чтобы провести сравнение яблок с яблоками.

Например, если у рассматриваемого дома более новая крыша, он будет стоить больше, чем сопоставимая недвижимость со старой крышей. Если в недавно проданных аналогичных домах есть бассейн, а в вашем нет, то оценка вашей собственности будет ниже.

Основные финансовые расчеты для определения стоимости арендуемого имущества

Хотя существуют буквально десятки способов определить стоимость арендуемой собственности, большинство инвесторов в недвижимость используют три основных финансовых расчета, чтобы решить, сколько стоит дом:

Cap Rate

Ставка капитализации сравнивает годовой чистый доход от сдачи в аренду со стоимостью собственности:

• Ставка капитализации = NOI / Стоимость собственности
• $ 10,000 NOI / 125,000 $ стоимость недвижимости =.08 или 8% капитализация

Помните, что NOI не включает вычеты по ипотечным платежам, а только обычные операционные расходы. Это значительно упрощает сравнение свойств между яблоками и яблоками.

Кроме того, хотя формула капитальной ставки — хороший инструмент для сравнения похожих объектов на одном рынке недвижимости, ее не следует использовать для сравнения объектов на разных рынках. Это связано с тем, что рыночные факторы, такие как предложение, спрос и рыночная рента, варьируются от места к месту.

Рентабельность инвестиций

Рентабельность инвестиций (ROI) измеряет общую прибыль от сдаваемой в аренду собственности:

• Рентабельность инвестиций = годовая доходность / общая сумма инвестиций
• Годовой доход 4000 долларов США (10000 долларов США — 6000 долларов США по ипотечному кредиту) / 25000 долларов США общих инвестиций = 0,16 или 16% ROI

В отличие от расчета ставки капитализации, ROI учитывает стоимость финансирования аренды недвижимости. Из-за этого одна и та же недвижимость может иметь разную рентабельность инвестиций в зависимости от первоначального взноса и других условий кредита. Roofstock предоставляет отличный способ расчета финансирования с использованием таких факторов, как сумма первоначального взноса, кредитный рейтинг и условия ипотечного кредита.

Используя приведенный выше пример, давайте посмотрим, как изменяется рентабельность инвестиций, если инвестор вкладывает меньше денег и имеет немного меньшую годовую доходность из-за более высоких выплат по ипотеке:

• Годовой доход 3000 долларов США (10 000 долларов США NOI — 7 000 долларов США ипотечного платежа) / 12 500 долларов США общих инвестиций = 0,24 или 24%

Возврат наличными

Возврат денежных средств измеряет сумму денежного потока по сравнению с суммой вложенных денежных средств.В отличие от рентабельности инвестиций, которую можно использовать для измерения рентабельности инвестиций за все время владения недвижимостью, при наличных расчетах измеряется только рентабельность за текущий период:

• Денежный доход = Годовой денежный поток / Общая сумма вложенных денежных средств

Вот пример того, как измерить доходность наличных денег.

Допустим, инвестор покупает дом за 125 000 долларов и вкладывает 20% вниз. Инвестор должен потратить 1500 долларов сразу после закрытия на необходимые обновления. Дом уже сдан в аренду арендатору, поэтому есть также годовой NOI в размере 10 000 долларов и годовой денежный поток в размере 4 000 долларов после ежегодных расходов по ипотеке в размере 6 000 долларов.

Денежный доход инвестора за этот год составляет:

• Годовой денежный поток 2500 долларов США (10 000 долларов NOI — 6000 долларов США расходов по ипотеке — 1500 долларов США на модернизацию) / 26 500 долларов США инвестировано (25 000 долларов США первоначальный взнос + 1500 долларов США затрат на модернизацию) = 0,094 или 9,4%

В следующем году, если предположить, что у инвестора нормальные операционные расходы и такой же NOI, возврат денежных средств будет:

• 4000 долларов США годовой денежный поток (10000 долларов США — 6000 долларов США расходов по ипотеке) / 26 500 долларов США (первоначальный взнос 25000 долларов США + затраты на модернизацию 1500 долларов США) =. 15 или 15%

Какой финансовый расчет лучше всего использовать?

Ответ на этот вопрос зависит от инвестиционной стратегии.

Например, ставка капитализации часто используется инвесторами «купи и держи» для собственности, которая уже приносит доход. Инвесторы, которые хотят максимизировать силу кредитного плеча, могут повысить рентабельность инвестиций, вкладывая меньше денег или взяв краткосрочный кредит только под проценты.

Инвесторы в недвижимость, покупающие реабилитационную недвижимость, не получающую текущего дохода, могут обнаружить, что годовой расчет наличными является лучшим финансовым показателем для использования.

Вы также можете использовать все три финансовых расчета при анализе индивидуальной аренды недвижимости. Использование нескольких методов для определения стоимости арендуемой собственности является ключом к принятию наилучших возможных инвестиционных решений.

Проведение оценки собственности — ключ к успеху в инвестировании

Не вся арендуемая недвижимость одинакова. Успешные инвесторы в недвижимость используют все имеющиеся в их распоряжении инструменты для принятия наиболее разумных инвестиционных решений.

• Числа, которые необходимо знать при оценке имущества, включают рыночную стоимость, ипотечный платеж, рыночную арендную плату и денежный поток.
• Факторы, влияющие на стоимость собственности, включают улучшения, необходимые или уже сделанные владельцем, возраст собственности, рыночные условия и местоположение.
• Шаги по оценке стоимости собственности включают определение справедливой рыночной стоимости и арендной платы, восстановительной стоимости и NOI.
• Три ключевых финансовых показателя, используемых для расчета стоимости собственности, — это максимальная ставка, рентабельность инвестиций и доходность наличными.

3 простых шага для определения стоимости вашего дома

Продажа дома — важное решение. Это может казаться гигантской горой задачи, и вы можете не знать, с чего начать. Ваш худший кошмар — продавать по цене ниже стоимости и терять деньги. Но какова правильная цена?

Это вопрос , когда вы продаете свой дом.

Если вы не знаете, как определить стоимость своего дома, вы не одиноки.Вы будете удивлены, узнав, сколько домовладельцев совершенно не понимают, сколько на самом деле стоит их дом.

Не похож на обычного домовладельца. Вот как узнать о ценности своего дома.

3 шага к пониманию ценности вашего дома

Когда вы знаете факты, вы принимаете более правильные решения. Все просто и понятно. Вот три простых шага, которые помогут вам понять рыночную стоимость вашего дома:

Шаг 1. Знайте, что на самом деле означает «рыночная стоимость жилья»

Вы не поверите, но рыночная стоимость вашего дома не основана на следующем:

1. Ваш ежемесячный платеж по ипотеке
2. Ваше мнение о том, какой у вас дом
3. Ваши воспоминания о вашем доме

Короче говоря, рыночная стоимость — это то, что покупатели готовы платить за ваш дом.

Найдите опытных агентов, которые помогут вам продать ваш дом.

Домовладельцу сложно увидеть свой дом таким, каким его видел бы покупатель. Хотя вы думаете, что отпечатки ладошек маленького Дэнни на тротуаре переднего крыльца симпатичны, потенциальный покупатель увидит в них всего лишь еще одну вещь, которую нужно исправить. Имейте в виду, что серьезный покупатель критически отметит следующее:

• Расположение, расположение, местонахождение: Насколько близко ваш дом находится к автомагистралям, школам и торговым центрам?

• Безопасность: Есть ли в вашем районе тротуары, подземные электрические линии и низкий ли уровень преступности?

• Привлекательность: Ваш дом красивый? Или это устаревшее бельмо на глазу?

• Площадь: Насколько велик ваш дом? Есть ли у него какие-нибудь странные проблемы с компоновкой?

• Количество комнат: Имеет ли смысл соотношение санузлов и спален?

• Обновленная бытовая техника: Будет ли покупатель планировать стоимость нового холодильника, посудомоечной машины или других предметов?

• Школьный округ: Каков рейтинг школ в вашем районе? Есть несколько вариантов?

Некоторые факторы, влияющие на рыночную стоимость вашего дома, находятся вне вашего контроля. Например, если экономика рушится, никто не будет платить большие деньги за дом. Окончательный ценник также может зависеть от:

• Процентные ставки по ипотеке: Ипотека — это огромные финансовые обязательства, поэтому высокая процентная ставка удержит некоторых покупателей от нажатия на курок.

• Время года: Просто дома в одни месяцы продаются лучше, чем в другие. Например, большинство покупателей не захотят переезжать в середине курортного сезона или в начале учебного года.Ожидайте получить больше или меньше предложений в зависимости от времени года.

• Спрос и предложение: Если на рынке много домов, значит, у вас есть конкуренция. С другой стороны, если заинтересованных покупателей больше, чем указателей «Продается», поднимайте цену, как сообразительный продавец!

• Сколько было продано похожих домов в этом районе: Сколько люди готовы платить за дом, подобный вашему, в вашем районе? Есть ли в вашем районе много случаев отчуждения права выкупа? Это даст вам представление о том, насколько желательным может быть ваш дом или сколько кто-то может быть готов заплатить.

Если вы пытаетесь продать свой дом, опытный агент по недвижимости может помочь вам проанализировать всю эту информацию, чтобы создать идеальную цену для объявления. Хотите провести расследование самостоятельно? Быстрый поиск в Интернете может дать вам приблизительный номер.

Шаг 2. Используйте бесплатные онлайн-инструменты для оценки стоимости вашего дома

Если вы выполните поиск по своему адресу на онлайн-рынке недвижимости, вы, скорее всего, найдете всевозможные факты о вашем доме, которые являются общедоступными, в том числе:

• Тип дома
• Год постройки дома
• Количество комнат, спален и санузлов
• Квадратный метр дома
• Площадь участка лота
• Системы отопления и охлаждения
• Количество парковочных мест
• Сколько вы и каждый предыдущий владелец заплатили за дом

Наряду с этими домашними фактами вы увидите приблизительную рыночную стоимость. Онлайн-инструменты подсчитывают это число, просматривая продажи домов в этом районе, которые похожи на ваши, оценку местных налогов, а также то, растет или уменьшается стоимость домов в вашем районе с течением времени.

Прежде чем вы будете слишком взволнованы этим числом и назначите цену на свой дом, покопайтесь еще немного. Хотя эти онлайн-оценки полезны, они не всегда точны. Достоверность оценок зависит от объема общедоступных данных, к которым имеют доступ веб-сайты по недвижимости.Чем меньше данных будет собрано для вашего района, округа и штата, тем меньше вы можете полагаться на это число.

Как продавец жилья, реальная ценность , которую вы получите на этих сайтах, исходит из информации, которую вы найдете о своем рынке жилья. Прокрутите данные и посмотрите, сможете ли вы ответить на любой из этих вопросов:

• Повышается или понижается стоимость моего дома?

• Какова стоимость моего дома по сравнению с другими домами в моем районе или с почтовым индексом?

• Какова стоимость моего дома по сравнению с другими почтовыми индексами в моем районе?

• Какая рыночная температура? Сейчас продавать жарко или холодно?

Это полезная информация, которую вы можете обсудить со своим агентом по недвижимости, когда придет время устанавливать цену для вашего дома.

Шаг 3: поработайте с экспертом и разместите свой дом по оптимальной цене

Если вы заинтересованы в продаже своего дома, свяжитесь с агентом, независимо от того, что вы найдете в Интернете. Ваш профессионал будет иметь еще более подробную информацию, которая поможет вам принять более правильные решения о продаже своего дома.

Это потому, что агент по недвижимости не извлекает устаревшую информацию с полки. В отличие от онлайн-инструментов, агенты по недвижимости имеют доступ к базе данных службы множественного листинга (MLS) домов, выставленных на продажу в этом районе, что позволяет им проводить точный сравнительный анализ рынка (CMA).

Хороший агент по недвижимости найдет время, чтобы приехать и осмотреть ваш дом. Они учтут ландшафт, состояние дома, любые улучшения, которые вы добавили, и все те вещи, которые не указаны в публичных записях, но имеют реальное значение для потенциальных покупателей дома.

Агенты

используют реальный опыт для сравнения мельчайших деталей вашего дома с недавними продажами и текущими объявлениями.

Допустим, вы установили новую крышу в прошлом году, но ваша кухня прямо из 70-х.Опытный агент знает, как взвесить эти факторы и при этом предложить конкурентоспособную цену. Помните, что рыночная стоимость не основывается на формулах. Он основан на том, сколько на самом деле кто-то готов платить за ваш дом.

Ни один компьютер не может этого определить, и ваш успех как продавца зависит от этого.

Цена вашего дома слишком высока, и покупатели пройдут мимо вас, даже не войдя в дверь. Если цена будет слишком низкой, вы можете потерять тысячи долларов. Правильная цена принесет вам максимальную прибыль за минимальное время.

Не пропустите бесплатный совет!

Если вы хотите узнать, как точно определить стоимость вашего дома, попросите бесплатный сравнительный анализ рынка у агента по недвижимости, которому вы доверяете. Настоящий профессионал ставит услуги выше продаж и требует времени, чтобы объяснить свои варианты. Тогда вы сможете принять правильное решение.

Ищете агента, который поможет вам найти лучшую цену для вашего дома? Ознакомьтесь с общенациональной сетью Дейва рекомендованных местных поставщиков недвижимости (ELP).Ваш ELP — высокооктановый эксперт, получивший знак одобрения Дэйва и приверженный первоклассному обслуживанию. Найдите агентов, которых Дэйв рекомендует в вашем районе сегодня!

Как мне узнать ориентировочную стоимость моего дома? | Домой Гиды

Мика Рубинштейн Обновлено 15 декабря 2018 г.

Любая оценка вашего дома является приблизительной. Даже профессиональная оценка — это мнение, пусть и образованное, о том, за что недвижимость могла бы продать, если бы она была на рынке.Стоимость недвижимости также является моментальным снимком во времени, потому что ее стоимость со временем меняется: местный рынок жилья может улучшиться или снизиться; в центре города поблизости может быть возрождение или упадок, что приведет к повышению или снижению стоимости домов в этом районе; сам дом может быть подвергнут пристройке или прийти в аварийное состояние. Тем не менее, есть несколько способов определить приблизительную стоимость вашего дома.

Оценочная стоимость

Посмотрите свой последний счет по налогу на недвижимость. В нем будет указана оценочная налоговая стоимость собственности.Затем поищите ставку взноса, которая в большинстве штатов составляет от 80 до 90 процентов. Налоги на имущество представляют собой процент от оценочной налоговой стоимости имущества, а оценочная налоговая стоимость имущества — это процент от его справедливой рыночной стоимости (FMV). Следовательно, если у вас есть оценочная налоговая стоимость недвижимости и ее ставка оценки, вы можете рассчитать FMV. Вот как это работает. Скажем, оценочная налоговая стоимость вашей собственности составляет 80 000 долларов. Если ваша ставка оценки составляет 80 процентов, тогда FMV вашего дома составляет 100 000 долларов, потому что 80 000 долларов составляют 80 процентов от 100 000 долларов.

Сопоставимые районы

Отметьте, какая недвижимость в вашем районе была продана недавно (в течение последних 12 месяцев) и похожа ли она на вашу. Запишите их адреса и просмотрите последние продажи в публичных записях в офисе или на сайте местного регистратора округа. Имейте в виду, что некоторые муниципалитеты задерживают обновление своих общедоступных баз данных на несколько месяцев, поэтому продажная цена, которую вы видите в Интернете, может быть предыдущей продажной ценой собственности. Будет указана дата продажи, так что вы будете знать, текущая она или нет.

Используя эту информацию, сделайте быстрое сравнение вашей собственности, чтобы сделать оценку стоимости вашего дома. Добавляйте или уменьшайте ценность вашего дома, если это необходимо. Например, если ваш дом такого же размера, как недавно проданная недвижимость, но размер вашего участка намного меньше, ваша собственность будет менее ценной.

Сайты по недвижимости

На многих сайтах по недвижимости есть онлайн-система оценки стоимости дома, которую вы можете использовать бесплатно. Эти оценщики сканируют данные из различных источников, включая государственные и частные базы данных. При использовании большинства из них вам задают различные вопросы о вашем доме, например, о его площади, дате постройки, количестве спален и ванных комнат. Когда вы отправите свою информацию, она предоставит вам приблизительную справедливую рыночную стоимость вашей собственности. В нем также может быть указана недвижимость, которая в настоящее время продается в вашем районе, и указана их запрашиваемая цена. Предполагается, что эти другие объекты недвижимости уже рассчитали свои собственные FMV, чтобы установить запрашиваемые цены, поэтому он основывает оценку вашего дома на этой информации.

Специалисты по недвижимости

Получите оценку стоимости вашего дома у агента по недвижимости. Специалисты по недвижимости имеют доступ к частным отраслевым базам данных с гораздо более полными и свежими данными. Однако имейте в виду, что агенты работают на комиссионных от продажи недвижимости. Уважайте их время, поскольку они надеются, что вы воспользуетесь ими, если вам нужно будет продать свой дом.

Профессиональная оценка

Наймите профессионального оценщика для проведения оценки вашего имущества.Это самый надежный способ получить полезную и точную оценку текущей стоимости вашего дома. Профессиональная оценка варьируется в зависимости от рыночных условий, но может стоить от 100 до 450 долларов.

Подсказка

Хотя оценка является приблизительной, единственной реальной проверкой того, сколько на самом деле стоит ваш дом в любой данный момент, является цена, которую кто-то готов за него заплатить. К сожалению, вы узнаете об этом только тогда, когда недвижимость выставлена ​​на продажу и кто-то захочет ее купить.

Какова оценочная стоимость дома?

Оценочная стоимость дома — это ежегодная оценка стоимости вашего дома, определяемая оценщиком муниципального имущества вашего налогового округа.Местные налоговые органы используют это значение для расчета налогов на недвижимость, которые вы ежегодно платите за свой дом. Подробнее о том, как рассчитывается это значение, см. Ниже.

Какова оценочная стоимость дома?

Оценочная стоимость дома — это долларовая стоимость, присвоенная дому для расчета налогов на недвижимость. Оценщик муниципального имущества несет ответственность за определение оценочной стоимости каждого дома в пределах данного налогового округа. Некоторые оценщики работают в округе или деревне, но большинство из них работают в городе или городе.

Независимо от того, проживаете ли вы в налоговом округе города или округа, оценочная стоимость вашего дома будет основываться на одной из трех цифр: рыночной стоимости, оценочной стоимости или едином процентном соотношении любого из них. Рыночная стоимость — это то, за что ваш дом будет продаваться на свободном рынке при наличии желающего продавца и способного покупателя. Оценочная стоимость — это стоимость дома, определенная оценщиком. Большинство штатов требует, чтобы жилая недвижимость оценивалась по рыночной стоимости. Обычно оценка ниже рыночной или оценочной стоимости.Оценщики могут заключить, что рыночная стоимость и оценочная стоимость неточно отражают дом, поэтому они используют оценочную ставку для расчета оценочной стоимости.

Должностные лица также просматривают другую важную информацию, такую ​​как стоимость соседнего имущества и история продаж собственности, чтобы определить оценочную стоимость. Эта оценка обычно делается без фактического осмотра дома, что может привести к неточной оценке. Если оценочная стоимость выше, чем справедливая рыночная стоимость, скорее всего, город переоценил недвижимость, и владелец, вероятно, платит слишком много налогов.

Оценочная стоимость дома обычно отстает от рыночной, поскольку оценки корректируются только ежегодно, а рыночная стоимость может меняться несколько раз в год. Дом, который недавно был перепродан, обычно ближе к оценочной стоимости, чем дом, который не продавался в течение длительного времени. В зависимости от законодательных ограничений региона большинство оценочных значений не могут увеличиваться более чем на определенный процент каждый год.

От чего зависит оценочная стоимость дома?

Оценщик просматривает информацию о вашей собственности и районе, сравнивая ее с другими объектами недвижимости в вашем районе, чтобы определить оценочную стоимость.Оценщик использует рыночный подход, который представляет собой метод оценки стоимости на основе продажной цены аналогичных домов. Этот подход используется для определения рыночной стоимости недвижимости и определения ставки оценки. Затем рыночная стоимость и ставка оценки умножаются, чтобы получить оценочную стоимость, как показано ниже.

Ставка оценки представляет собой процент до 100%, который учитывает факторы, которые могут повысить или понизить стоимость домов в данном районе. Эти факторы включают текущие рыночные условия, другую стоимость дома, стоимость обслуживания, амортизацию, улучшение дома, район, размер, удобства и любые другие факторы, которые оценщик считает важными для точной оценки.Ставка оценки, как правило, одинакова для каждого объекта недвижимости в данной налоговой юрисдикции.

Во многих случаях оценщики используют алгоритм для определения ставки оценки и рыночной стоимости дома путем ввода общей информации о каждой собственности и сравнения ее с аналогичными объектами. Обычно это используется как стандарт для всех домов в этом районе, но в отдельных случаях также может привести к неточной оценке.

Чем выше ваша оценочная стоимость, тем больше вы заплатите налогов.В неблагополучных районах обычно более низкие оценочные значения из-за качества соседства, в то время как районы с большим населением и большей экономической деятельностью имеют более высокие оценочные значения. Эти значения являются общедоступными и находятся в записях свойств. Когда вы думаете о покупке дома, вы можете посмотреть его оценочную стоимость и сравнить ее с запрашиваемой ценой. Однако оценочная стоимость корректируется только ежегодно и может неточно отражать, за что домовладелец будет продавать или сколько покупатель заплатит за дом.

Как рассчитать оценочную стоимость вашего дома

Для того, чтобы оценить оценочную стоимость дома, потребителю нужна его рыночная стоимость и оценочная ставка. Существует второй подход, который позволяет потребителям использовать свой счет по налогу на имущество и ставку налога на недвижимость своего округа. Информацию можно ввести в следующий расчет:

Оценочная стоимость = Рыночная стоимость x (Оценка / 100)

Первый расчет основан на рыночной стоимости имущества и установленной ставке оценки. Чтобы получить оценочную стоимость, рыночная стоимость умножается на ставку оценки в десятичной форме. Если вы не уверены в рыночной стоимости своей собственности, вы можете получить оценочную стоимость, наняв профессионального оценщика, спросив у местных чиновников или используя калькуляторы, представленные на сайтах недвижимости и банковских сайтов.Чтобы узнать свою ставку взноса, перейдите на веб-сайт своего округа или свяжитесь с городским чиновником.

Допустим, вы хотите купить дом рыночной стоимостью 150 000 долларов и хотите узнать его оценочную стоимость. Вы решаете позвонить в налоговый департамент своего города, чтобы узнать ставку налогообложения, которая составляет 90%. Вы можете умножить эти два значения, чтобы найти оценочную стоимость, которая дает вам 135 000 долларов.

Рыночная стоимость = 150 000 долларов США Ставка оценки = 90%

150 000 долларов США x (90/100) Оценочная стоимость = 135 000 долларов США

{«alignsHorizontal»: [], «alignsVertical»: [], «columnWidths»: [], «data»: [[«Значения», «Расчет»], [«Рыночная стоимость = 150 000 долларов США \ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003EAssessment Rate = 90% «,» 150 000 долларов США x (90 \ / 100) \ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003EA Оценочная стоимость = 135 000 долларов США «]],» сноска «: «», «hasMarginBottom»: true, «isExpandable»: true, «isSortable»: false, «maxWidth»: «1215», «showSearch»: false, «sortColumnIndex»: 0, «sortDirection»: «asc»}

При втором расчете используется ваш счет по налогу на недвижимость и ставка налога для вашего региона. Вы получите этот счет от департамента финансов и налогообложения вашего округа примерно за месяц до уплаты налогов. Ставка налога определяется совокупной оценочной стоимостью собственности в этом районе, и ее можно узнать, посетив веб-сайт вашего округа или позвонив в отдел финансов или налогообложения вашего округа. Используя эти значения, вы можете разделить число из счета по налогу на недвижимость на ставку налога, чтобы получить оценочную стоимость вашего дома.

Оценочная стоимость = Счет по налогу на имущество x (100 / ставка налога)

Предположим, что у вас есть дом и вы хотите узнать его оценочную стоимость.Вы получите счет по налогу на имущество в размере 1350 долларов. Затем вы проверяете веб-сайт своего округа и обнаруживаете, что ваша налоговая ставка составляет 1%. С этими двумя значениями теперь вы можете разделить счет в 1350 долларов на 1%, что даст вам 135 000 долларов.

Счет о налоге на имущество = 1350 долларов США Ставка налога = 90%

1350 долларов США x (100/1) Оценочная стоимость = 135 000 долларов США

{«alignsHorizontal»: [], «alignsVertical»: [], «columnWidths»: [], «data»: [[«Значения», «Расчет»], [«Счет по налогу на имущество = 1350 долларов \ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003ETax Rate = 90% «,» 1350 долларов США x (100 \ / 1) \ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003EAsorted Value = 135 000 долларов США «]],» сноска » : «», «hasMarginBottom»: true, «isExpandable»: true, «isSortable»: false, «maxWidth»: «1215», «showSearch»: false, «sortColumnIndex»: 0, «sortDirection»: «asc»}

Различия между оценочной стоимостью, оценочной стоимостью и справедливой рыночной стоимостью

Оценочная стоимость, оценочная стоимость и справедливая рыночная стоимость часто используются как взаимозаменяемые, несмотря на то, что они существенно различаются. Ниже мы сравнили эти три термина, чтобы вы лучше понимали, что означает каждое значение.

Что это такое	Годовая оценка стоимости недвижимости	Лучшая оценка экспертом стоимости недвижимости	Цена, по которой недвижимость будет продаваться на свободном рынке
Сколько это	Определяет стоимость недвижимости для целей налогообложения	Помогает определить, подходит ли рыночная цена и используется ли она для целей ссуды	Определяет стоимость дома, с которой согласны продавец и дееспособный покупатель
Кто его рассчитывает	Подготовлено оценщиком муниципальной собственности	Подготовлено профессиональным оценщиком, который должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера	Подготовлено продавцом или компанией по недвижимости и согласовано покупателем
Факторы, определяющие значение	Рыночная стоимость или оценочная стоимость Оценка оценки	Сопоставимые свойства (продажи и стоимость) Текущие рыночные тенденции Место расположения Размер Тип конструкции Состояние дома Удобства бытовая техника Утилиты Интерьер и экстерьер Домашние улучшения	Сопоставимые свойства (продажи и стоимость) Текущие рыночные тенденции Место расположения Размер Тип конструкции Состояние дома Удобства бытовая техника Утилиты Интерьер и экстерьер Домашние улучшения

{«alignsHorizontal»: [], «alignsVertical»: [], «columnWidths»: [«16%», «28%», «28%», «28%»], «data»: [[«» , «Оценочная стоимость», «Оценочная стоимость», «Справедливая рыночная стоимость»], [«Что это такое», «Годовая оценка стоимости собственности», «Лучшая оценка экспертом того, сколько стоит собственность» «,» Цена, по которой недвижимость, как ожидается, будет продаваться на свободном рынке «], [» Что она делает «,» Определяет стоимость недвижимости для целей налогообложения «,» Помогает определить, подходит ли цена свободного рынка и используется для целей ссуды »,« Определяет стоимость дома, с которой согласны продавец и дееспособный покупатель »], [« Кто ее рассчитывает »,« Подготовлено оценщиком муниципального имущества »,« Подготовлено профессиональным оценщиком, который должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера »,« Подготовлено продавцом или компанией по недвижимости и согласовано с покупателем »], [« Факторы, определяющие стоимость »,« \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — root \ «\ u003E \ n \ n \ u003Cdiv class = \» ShortcodeList — список шорткодов содержимого — content-m argin \ «\ u003E \ n \ u003Cdiv class = \» ShortcodeList — column \ «\ u003E \ n \ u003Cul class = \» ListUnordered — root ListUnordered — bullet \ «\ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered —list-item \ «\ u003E \ n Рыночная стоимость или оценочная стоимость \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — list-item \ «\ u003E \ n Assessment Rate \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003C \ / ul \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E «,» \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — корень \» \ u003E \ n \ n \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — content ShortcodeList — content-margin \» \ u003E \ n \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — столбец \» \ u003E \ n \ u003Cul class = \ «ListUnordered — корень ListUnordered — bullet \» \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Сопоставимые свойства (продажи и стоимость) \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Текущие рыночные тенденции \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list- элемент \ «\ u003E \ n Местоположение \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — элемент списка \ «\ u003E \ n Размер \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Тип конструкции \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ » ListUnordered — элемент списка \ «\ u003E \ n Состояние дома \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — элемент списка \ «\ u003E \ n Удобства \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Appliances \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Утилиты \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Внутренние и внешние \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Усовершенствования дома \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003C \ / ul \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E «,» \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — root \» \ u003E \ n \ n \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — Content ShortcodeList — content-margin \ «\ u003E \ n \ u003Cdiv class = \» ShortcodeList — столбец \ «\ u003E \ n \ u003Cul class = \» ListUnordered — корневой ListUnordered — маркер \ «\ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUno rdered — элемент списка \ «\ u003E \ n Сопоставимые свойства (продажи и стоимость) \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — элемент списка \ «\ u003E \ n Текущий рынок тенденции \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Местоположение \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered- -list-item \ «\ u003E \ n Размер \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — list-item \ «\ u003E \ n Тип конструкции \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Состояние дома \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Удобства \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Appliances \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — элемент списка \» \ u003E \ n Утилиты \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — элемент списка \» \ u003E \ n Внутри и снаружи \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Домашние улучшения \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003C \ / ul \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003 E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E «]],» footnote «:» «,» hasMarginBottom «: true,» isExpandable «: false,» isSortable «: false,» maxWidth «:» 1215 «,» showSearch «: false,» sortColumnIndex «: 0,» sortDirection «:» asc «}

Справедливую рыночную стоимость не следует путать с ценой продажи. Типичный пример форм оценки можно найти в Едином отчете Fannie Mae об оценке домов на одну семью.

Как показано на диаграмме, оценочная стоимость, оценочная стоимость и справедливая рыночная стоимость используются для определения стоимости дома, но имеют разные значения, цели и методы расчета. Оценочная стоимость рассчитывается оценщиком муниципального имущества и пересчитывается каждый год для определения стоимости имущества, которая затем используется для целей налогообложения. Для сравнения, оценочная стоимость составляется профессиональным оценщиком для оценки стоимости недвижимости и используется для целей ссуды, а также для определения правильности рыночной цены.Наконец, справедливая рыночная стоимость — это цена, по которой недвижимость будет продаваться на свободном рынке. Технически это рассчитывается путем переговоров между желающим продавцом и способным покупателем.

Как оспорить оценочную стоимость недвижимости

Если вы получили счет по налогу на имущество и считаете, что ваша собственность не была оценена точно, вы можете предпринять некоторые шаги, чтобы оспорить оценку.

Во-первых, проверьте данные, которые есть у местного правительства о вашем доме, убедитесь, что все характеристики дома указаны правильно, включая размер, количество ванных комнат и все другие факторы, которые повлияли на вашу оценку.Если вы видите ошибки, обратитесь в местное правительство, чтобы изменить данные. В противном случае посмотрите, сможете ли вы сравнить свои налоговые счета с теми, которые выплачивают соседи, у которых есть дома, похожие на ваш. Если это непростой вариант, вы можете попросить профессиональную оценку вашей собственности на сумму от 400 до 500 долларов и сравнить результат с оценочной стоимостью.

Если вы проверили все данные и по-прежнему считаете, что ваша собственность была оценена неправильно, позвоните или посетите офис местного оценщика, чтобы оспорить его и запросить вторую оценку.Обычно у вас есть до 30 дней, чтобы оспорить счет, хотя точные сроки зависят от вашего местного правительства. Если ваша вторая проверка окажется безуспешной, вы можете подать апелляцию в независимую комиссию, с адвокатом или без него.