Клинбиз | Клининговая компания в Нижнем Новгороде | Цены на клининговые услуги и уборку

Ваша чистая выручка от продаж — это сумма денег, за которую вы продаете свой дом, за вычетом любых связанных с транзакцией затрат, таких как комиссионные за недвижимость. При стандартной в отрасли комиссии за продажу около 6% от продажной цены (по 3% агенту покупателя и агенту по листингу) это может иметь большое значение при расчете прироста капитала.

Другие факторы, снижающие вашу чистую продажную цену, могут включать любые уплаченные вами судебные издержки, а также любые расходы на рекламу вашего дома для продажи.

Собираем все вместе

Допустим, вы купили свой дом за 100 000 долларов много лет назад и заплатили 2 000 долларов в качестве других расходов, связанных с транзакцией. Около 10 лет назад вы потратили 30 000 долларов на ремонт своей кухни, а пять лет назад вы потратили 25 000 долларов на постройку пристройки. Сложив их, вы получите базовую стоимость в 157 000 долларов.

Теперь предположим, что вы согласны продать свой дом за 300 000 долларов. Вы оплачиваете комиссионные за недвижимость и другие расходы, связанные с продажей, в размере 20 000 долларов США. Это дает вам чистую продажную цену в 280 000 долларов.Вычитание вашей базовой стоимости показывает, что прирост капитала составляет 123 000 долларов — определенно большие деньги, но намного меньше, чем разница в 200 000 долларов между покупной ценой и ценой продажи.

Обратите внимание, что расчет базовой стоимости и чистой продажной цены может быть довольно сложным, и IRS имеет тенденцию более внимательно изучать доходы с приростом капитала, связанным с продажей жилья, поэтому рекомендуется обратиться за советом к опытному налоговому специалисту, когда время приходит.

Исключение прироста от продажи дома: как это работает

Теперь, когда вы знаете, как рассчитать прирост капитала, следующий шаг — выяснить, облагается ли какой-либо из них налогом.

Исключений по налогу на прирост капитала очень мало, но у IRS есть одна такая лазейка для некоторых продавцов жилья — в частности, тех, кто продает свои первичные резиденции . Это известно как исключение прироста от продажи дома и позволяет исключить из налогообложения прирост капитала на сумму до 250 000 долларов для одиноких лиц или до 500 000 долларов для супружеских пар, подающих совместные налоговые декларации.

Чтобы воспользоваться исключением, вы должны:

• Владеть домом не менее двух из пяти лет, предшествующих продаже.
• Используйте дом в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествующих продаже.
• Не использовали исключение для другой продажи дома в течение двух лет до продажи.

Это означает, что если вы женаты и продаете свой дом с чистой прибылью в размере 500 000 долларов, при условии, что вы соответствуете требованиям, изложенным выше, IRS не может коснуться ни цента.

Пример расчета налога на прирост капитала (или его отсутствия)

Давайте рассмотрим пример того, как это может работать от начала до конца.

Вот сценарий. Вы супружеская пара, ожидающая налогооблагаемого дохода в 2020 году в размере 120 000 долларов. Вы купили дом пять лет назад за 500 000 долларов и заплатили 10 000 долларов на покрытие расходов. Вы также потратили 25000 долларов на ремонт своей главной ванной вскоре после продажи. С момента покупки дома пять лет назад вы прожили в нем круглый год как основное место жительства.

За эти пять лет ваш рынок недвижимости резко вырос в цене. Вы принимаете предложение продать свой дом за 1 200 000 долларов.Вы платите 50 000 долларов в виде комиссионных на недвижимость и других транзакционных издержек, необходимых для завершения продажи.

Вы продали свой дом за чистую выручку в размере 1 150 000 долларов США, а ваша базовая стоимость — 535 000 долларов США, что дало вам долгосрочный прирост капитала в размере 615 000 долларов США. Однако, поскольку дом отвечает требованиям для исключения прибыли от продажи дома, 500 000 долларов вашей прибыли освобождаются от налога на прирост капитала — только 115 000 долларов от выручки от продажи будут облагаться налогом.

Ссылаясь на таблицу групп налоговых ставок на прирост капитала ранее, мы видим, что супружеская пара с налогооблагаемым доходом в размере 120 000 долларов США будет находиться в группе 15%.Применение ставки налога на прирост капитала в размере 15% к налогооблагаемой прибыли в размере 115 000 долларов США дает налог на прирост капитала в размере 17 250 долларов США.

Когда подлежит уплате налог на прирост капитала при продаже дома?

Если вы в конечном итоге задолжали налог на прирост капитала при продаже дома, он должен подать налоговую декларацию, которая совпадает с календарным годом продажи дома. Другими словами, если вы продали свой дом 1 февраля 2020 года, вы должны будете заплатить налог на прирост капитала к дате подачи налоговой декларации 2020 года 15 апреля 2021 года. , вы, вероятно, можете догадаться, что большинство людей, которые продают свои первичные дома, в конечном итоге не платят никакого налога на прирост капитала, если только они не продают свой дом с большой прибылью .Понимая, как действуют налоги на прирост капитала и почему продавцы жилья могут быть освобождены от уплаты своей прибыли, вы будете знать, чего ожидать при продаже дома.

Как получить ссуду на переоборудование дома

Переброска домов — это предприятие, связанное с недвижимостью, которое влечет за собой покупку недорогих домов, которые часто нуждаются в доработке, их ремонтом и последующей продажей по большей цене, чем вы заплатили. Переброска домов может быть прибыльным делом, но сопряжено со значительным финансовым риском, особенно для новичков.

Согласно данным за март 2021 года, в 2020 году маржа прибыли и продажи снизились, но, учитывая пандемию COVID-19, эксперты говорят, что эти цифры не являются неожиданностью для отраслевых экспертов.

Если вы заинтересованы в покупке недвижимости, которую нужно починить и перевернуть, и у вас нет денег, вам понадобится банковский кредит, который поможет вам начать работу с недвижимостью. По состоянию на второй квартал 2021 года процентные ставки по ипотеке исторически низкие, но для получения одобрения вам потребуется сильный кредит.

Ключевые выводы

• Перевернуть дом обычно стоит больше денег, чем покупать его в качестве дома.
• Кредиторы рассматривают переворачивание как рискованное предложение и, как правило, не работают с неопытными ластами.
• Рассмотрите возможность проверки частных кредиторов, поговорив с другими ластами.
• Flippers могут использовать краудфандинговые сайты для финансирования своих инвестиций.
• Имейте в виду, что если вы пытаетесь сэкономить деньги, чтобы купить фиксатор верха, вам нужно будет покрыть не только стоимость ипотеки, но и ремонт, налоги, страховку и коммунальные услуги, пока вы не продадите дом.

Стоимость переброски домов

Хотя покупка, ремонт и быстрая перепродажа собственности могут быть прибыльными, на переоборудование дома уходит гораздо больше денег, чем на покупку дома, в котором вы хотите жить.Вам нужны не только деньги, чтобы стать владельцем недвижимости, но вам также нужны средства на ремонт и средства для покрытия налогов на недвижимость, коммунальные услуги и страхование домовладельцев со дня закрытия продажи в ходе реабилитационных работ и до дня продажи.

Краткосрочные ставки налога на прирост капитала от 10% до 37%, в зависимости от вашего федерального подоходного налога, сократят любую прибыль, которую вы зарабатываете на недвижимости, которую вы передаете в течение одного года или меньше.

Если у вас нет собственных денег для инвестирования, начать заниматься домашним хозяйством — нелегкое дело.Это не 2005 год, когда любой, кто умеет запотевать зеркало, мог получить ипотечный кредит без каких-либо выплат. Даже если вы имеете право на получение ссуды с первоначальным взносом, вы заплатите больше, когда берете ссуду для финансирования флипа, чем когда берете ссуду для покупки основного жилья. Это потому, что кредиторы рассматривают переворот как более рискованное предложение.

Кроме того, многие кредиторы не будут работать с неопытными ластами. Они захотят убедиться, что у вас есть успешный опыт продажи хотя бы одного дома с целью получения прибыли.Другие будут работать с неопытным флиппером, но будут взимать более высокие сборы и проценты.

Кредиты под твердые деньги

Эксперты расходятся во мнениях относительно того, как «твердые деньги» получили свое название. Некоторые говорят, что это относится к тому факту, что оно намного дороже традиционного финансирования и имеет более «жесткие» условия. Другие говорят, что это связано с тем, что он финансирует дома, которые обычным кредиторам «трудно» профинансировать. Тем не менее, другие говорят, что этот термин описывает залог по ссуде, как в твердом активе, которым в данном случае является недвижимость.

Независимо от происхождения термина, ссуды в твердой валюте обычно имеют срок менее одного года и процентную ставку от 12% до 18% плюс два-пять пунктов. Пункт равен 1% от суммы кредита, поэтому, если вы занимаетесь 112 000 долларов, а кредитор взимает два балла, вы должны заплатить 2% от 112 000 долларов, или 2240 долларов. Вместо того, чтобы платить баллы при закрытии сделки, как при обычной ипотеке, вам, возможно, не придется платить баллы до тех пор, пока дом не будет продан с помощью твердой ссуды — единственное слабое место в этих твердых деньгах.

Кредиторы за твердые деньги основывают сумму, которую вы можете взять в долг, на стоимости дома после ремонта (ARV). Если дом стоит 80 000 долларов, а АРВ-терапия — 160 000 долларов, и вы можете занять до 70% от АРВ, вы можете занять 112 000 долларов. После уплаты покупной цены в размере 80 000 долларов у вас останется 32 000 долларов на покрытие расходов (хотя вы можете договориться с продавцом дома об их оплате), гонораров кредитора, реабилитации, расходов на транспортировку и коммерческих расходов. К ним относятся такие элементы, как постановка, маркетинг и комиссионные агента по недвижимости.Если вы сможете придерживаться этого бюджета, вам не понадобятся деньги из кармана, чтобы перевернуть дом.

Тем не менее, 2240 долларов в баллах займут значительную часть этого бюджета в 32000 долларов, и если вы платите 15% годовых в течение шести месяцев, ваши общие процентные расходы по 112000 долларов составят 8400 долларов. После этих двух значительных расходов у вас будет всего 21 360 долларов на все остальное — меньше, если вам придется оплачивать закрытие. Но если дом продается за 160 000 долларов, вы получаете прибыль в 48 000 долларов за вычетом налогов за шесть месяцев работы, возможно, не выписывая ни единого чека со своего банковского счета.

Большинство кредиторов, предоставляющих твердые деньги, ожидают ежемесячных выплат только процентов, пока ссуда остается непогашенной, но некоторые могут позволить начислению процентов и не требовать их выплаты до тех пор, пока не завершится возврат. Возможно, стоит спросить своего кредитора, можете ли вы подождать выплаты процентов по кредиту до момента продажи.

Жесткие деньги по сравнению с обычными кредитами

Лукас Мачадо, президент House Heroes, группы инвесторов в недвижимость, которая меняет дома во Флориде и финансирует ссуды в твердых деньгах, говорит, что ссуды в твердых деньгах легко получить с другой стороны: отсутствие бюрократической волокиты.В отличие от обычных банков, кредиторы не связаны инструкциями относительно формы недвижимости. «Недвижимость в плохом состоянии не соответствует нормам традиционного ипотечного финансирования. С другой стороны, кредиторы с твердыми деньгами рассчитывают ссудить дома, находящиеся в аварийном состоянии », — говорит Мачадо.

Скорее, «кредиторы с твердыми деньгами» решают, давать ли ссуду, оценивая силу сделки и надежность домашнего флиппера, — говорит Мачадо. Если стоимость покупки и ремонта по сравнению с ценой при перепродаже имеет смысл, и домашний плавник заслуживает доверия, кредитор с твердыми деньгами предоставит ссуду.

При оценке флиппера заимодавцы твердых денег обычно не беспокоятся о квалификации заемщика, такой как отношение долга к доходу и кредитный рейтинг. В некоторых случаях они могут захотеть увидеть документы заявителя, такие как налоговые декларации, банковские выписки и кредитные отчеты. Их также не волнует, заимствованы ли средства для первоначального взноса (еще одно отличие от обычных кредиторов). В конце концов, «в случае дефолта флиппера заимодавец может лишиться права выкупа, получить право собственности на дом и выгодно продать его самостоятельно», — отмечает Мачадо.

Кредитор твердых денег, подобный банку, будет удерживать право первого залога на дом до тех пор, пока заемщик не погасит ссуду. Тем не менее, заемщик будет владельцем и держателем документа, объясняет Мэт Тренчард, менеджер по приобретениям Senna House Buyers, одной из крупнейших компаний по покупке жилья в Хьюстоне.

Где искать кредиторов

Одно из мест, где можно найти кредитора с твердыми деньгами, — это Интернет. Например, Lima One Capital будет работать с новыми ластами и предоставлять ссуду до 90% от суммы кредита до стоимости или до 75% от суммы кредита до АРВ.Комиссионные и процентные ставки снижаются по мере увеличения опыта заемщика. Lima One предоставляет ссуды в большинстве штатов по ставкам и комиссиям, различающимся в зависимости от штата. Заемщики с кредитным рейтингом ниже 680 смогут занять немного меньше и понесут самые высокие затраты. Минимальный кредитный рейтинг — 660. Кроме того, Lima One Capital требует 10% первоначального взноса и предлагает сроки погашения до 13 месяцев.

Затраты на закрытие будут варьироваться в зависимости от кредитора. Ожидайте, что комиссия за инициирование будет где-то между 1.От 5% до 5% (или более) в зависимости от масштаба проекта и процентная ставка от 3% до 6,50% и выше, в зависимости от вашего кредитного рейтинга и других факторов.

Второй пример — от LendingHome. Эта фирма предлагает постоянные ссуды на сумму до 90% от покупной цены и 100% затрат на ремонт. Заемщики должны представить банковские выписки, чтобы показать, что они могут оплатить первоначальный взнос и заключительные расходы. Другие требования включают договор купли-продажи, список прошлых ремонтных работ, документацию по недвижимости и первоначальный взнос.

Согласно веб-сайту LendingHome, процентные ставки обычно варьируются от 3,875% для проектов аренды и 6,50% для проектов промежуточного кредитования. LendingHome заявляет, что некоторые ссуды могут быть закрыты всего за пять дней без комиссии за подачу заявки, и в зависимости от типа ссуды общие затраты на закрытие могут составлять всего 1999 долларов для промежуточной ссуды.

Президент House Heroes Люкус Мачадо предлагает обратиться к местным ассоциациям по инвестированию в недвижимость, местным инвесторам и местным агентам по недвижимости, чтобы найти обычных кредиторов с твердыми деньгами.

Частные кредиторы

«Частный кредитор — это просто физическое лицо со значительным капиталом, которое может предоставить вам взаймы», — говорит Мэт Тренчард, покупатель домов в Сенне. «Вы были бы удивлены, сколько людей ищут ссуды, которые они накопили. Они будут работать так же, как HML [кредиторы с твердыми деньгами], за исключением того, что обычно вы можете получить более выгодные ставки и условия ».

Тренчард говорит, что частные кредиторы могут быть более открыты для переговоров об условиях оплаты, чем кредиторы, предоставляющие твердые деньги.Они могут даже пожелать выступить в качестве партнера по сделке и получить долю прибыли в обмен на отказ от начисления процентов.

«Ключ к успеху неопытного флиппера — уверенность во время переговоров», — говорит Тренчард. «Им нужно общаться и говорить с другими ластами о том, сколько они привыкли платить и знать, что они могут уйти. Не думайте, что из-за того, что вы не смогли договориться с первым кредитором, с которым поговорите, вы не найдете денег для сделки ».

Вы можете найти частных кредиторов на местных мероприятиях в сфере недвижимости.По словам Тренчарда, эти люди могут взимать от 8% до 12%, плюс от нуля до двух пунктов, по сравнению с 12% до 15%, взимаемыми у кредитора с твердыми деньгами, с двумя или пятью пунктами. Подобно кредитору с твердыми деньгами или банку, они возьмут на себя право залога первой позиции.

Как проверить частного кредитора

Опытные профессиональные ласты говорят, что лучший способ измерить частного кредитора, которого вы рассматриваете, — это поговорить с другими ластами, которых вы также найдете во время сетевых мероприятий по недвижимости, и спросить, есть ли у них опыт работы с этими кредиторами.Насколько быстро было завершено обслуживание? Какую цену они получили? Насколько отзывчивым был кредитор? Вы также можете запросить рекомендации и позвонить им.

В худшем случае сделка обычно сорвется из-за того, что кредитор не предоставит обещанное финансирование, а покупатель потеряет свой задаток. Другая возможность — неожиданные сборы кредитора за столом расчетов. Также существует вероятность судебных баталий по поводу условий контракта или попытки кредитора поймать заемщика в невыполнении обязательств, чтобы он мог выкупить имущество.Все это веские причины проверить кредитора, прежде чем что-либо подписывать.

«Тем не менее, помните, что в такого рода сделках кредитор обменивает кучу денег в обмен на подписанные листы бумаги — кредитные документы. Это неплохая сделка для заемщика, — говорит Мачадо.

Частные онлайн-кредиторы

Технически частный кредитор — это друг, член семьи или другое лицо, которое не делает бизнес за счет ссуды, но соглашается предоставить вам финансирование, — говорит Брайан Дэвис, соучредитель SparkRental и инвестор в недвижимость.

Некоторые компании могут называть себя частными кредиторами просто потому, что они находятся в частной собственности. Как и кредиторов с твердыми деньгами, вы также можете найти их в Интернете.

Компания Anchor Loans, базирующаяся в Калабасасе, Калифорния, может заключать сделки по широкому спектру типов недвижимости по конкурентоспособным процентным ставкам в 48 штатах. Условия зависят от штата.

Согласно веб-сайту компании, ласты могут занимать до 80% стоимости дома и давать ссуду от 50 000 до 20 миллионов долларов, а ссуды могут быть одобрены на срок до 5-10 дней.Требуется первоначальный взнос от 10% до 20% от стоимости приобретения. Заемщики должны иметь подтвержденный послужной список не менее пяти сальто за предыдущие 18 месяцев. Якорные ссуды будут рассматривать ссуды квалифицированным корпорациям и многосторонним компаниям с ограниченной ответственностью (LLC) с менее чем пятью возвратами.

Краудфандинг

Краудфандинг полагается на группу различных лиц и / или организаций для коллективного финансирования займов. Каждый кредитор, называемый инвестором, предоставляет небольшой процент ссуды заемщика и получает с этих денег проценты.

Традиционные краудфандинговые сайты, такие как Prosper, не ориентированы на покупку и продажу домов. Максимальная сумма кредита Проспера в размере 40 000 долларов США предназначена для таких проектов, как ремонт дома, консолидация долга и финансирование малого бизнеса. Вот где приходят на помощь специализированные краудфандинговые сайты для флипперов жилой недвижимости. Некоторые из них будут предварительно профинансировать ваш заем, то есть компания быстро закроет ваш заем, используя свои деньги, пока она ждет, пока инвесторы вложат финансирование, в то время как другие не закрывают ваш заем пока инвесторы не профинансируют его полностью.Это может означать более медленное закрытие или отсутствие закрытия.

«Краудфандинговые сайты занимают ту же нишу, что и кредиторы с твердыми деньгами», — говорит Дэвис. «Они относительно дороги, но будут предоставлять ссуды инвесторам в недвижимость, независимо от количества ипотечных кредитов, и в значительной степени сосредоточены на обеспечении и качестве самой сделки».

Краудфандинговые сайты

Groundfloor предлагает кредиты в 31 штате от 75000 до 1 миллиона долларов с финансированием до 100% от стоимости кредита (в зависимости от опыта), сроком закрытия до трех недель, без платежей в течение срока кредита и без налоговых деклараций или банковские выписки, необходимые для ссуд до полумиллиона.Процентные ставки начинаются с 5,5 долларов и заканчиваются закрытием.

Заемщики должны выплатить минимум трехмесячный процент, даже если они выплатят ссуду раньше. Типичные затраты на закрытие сделки составляют 1250 долларов плюс комиссия за закрытие в размере 250 долларов, а Groundfloor взимает от двух до четырех баллов за ссуду. Все баллы и комиссии могут быть включены в ссуду. Первый этаж обычно не работает с неопытными ластами.

Patch of Land предлагает фиксированные ссуды от 150 000 до более чем 3 миллионов долларов с финансированием до 85% от стоимости кредита, короткими сроками закрытия и процентными ставками, начинающимися с 7.0%. Заемщики производят автоматические ежемесячные выплаты процентов по своим кредитам (в зависимости от типа) на срок от одного до 36 месяцев. Согласно его веб-сайту, Patch of Land работает как с новичками, так и с опытными.

Fund That Flip предлагает потенциальным инвесторам финансирование в размере 100 000 долларов США и более со 100% -ными затратами на ремонт, промежуточные ссуды, которые закрываются всего за семь дней, сроки кредита от трех до 24 месяцев и ставки, начинающиеся с 8,49%. Одно предостережение: дом не может быть занятым владельцем, чтобы претендовать на ссуду.

Недостатки краудфандинга

Тренчард и Мачадо заявили, что они не использовали какие-либо краудфандинговые сайты в сфере недвижимости. Тем не менее, оба подозревали, что процесс краудфандинга для оценки и заключения сделки может быть медленнее, чем то, что заемщик может испытать с частным кредитором или кредитором с твердыми деньгами. Как только у флиппера установятся прочные отношения с кредитором, они смогут заключить сделку в течение 24 часов, когда появится отличная возможность и все документы будут в порядке.

В отличие от частного кредитора, краудфандинговые сайты также могут не предлагать возможности для переговоров.Они могут устанавливать параметры для каждой сделки, потому что они несут ответственность за большую группу инвесторов.

Итог

Если у вас недостаточно денег, чтобы перевернуть дом без финансовой помощи, или у вас нет денег, но вы хотите ограничить свой риск, есть несколько способов получить финансирование. Кредитор с твердыми деньгами, частный кредитор или краудфандинговый сайт по недвижимости могут помочь вам в достижении вашей мечты.

«Если вы знаете варианты, где их найти и как подключиться к сети, проблема будет больше в поиске сделок, чем в поиске денег», — говорит Тренчард.«Очень легко найти деньги на отличную сделку, но очень сложно найти отличные предложения».

Все эти варианты дороги по сравнению с традиционным ипотечным финансированием дома, занимаемого владельцем. Тем не менее, их цена отражает высокий риск, на который берет на себя кредитор, и маловероятность того, что вы получите ссуду под низкие проценты на покупку дома. Но использование денег других людей не только позволяет вам начать заниматься подворотней, когда у вас мало или совсем нет денег для инвестирования, но также дает вам возможность одновременно перестраивать больше объектов недвижимости и увеличивать общую прибыль, как только вы наберете достаточно опыта, чтобы делать несколько сделок.

Заявление об ограничении ответственности: Кредиторы, названные и описанные в этой статье, представлены только в информационных целях. Ни Investopedia, ни автор не поддерживают ни одну из этих компаний. Заемщики должны провести собственное исследование, прежде чем определять, является ли какой-либо из этих кредиторов хорошим выбором для их конкретных финансовых потребностей.

От Benchwarmer до 13 миллиардов долларов

Стартапы в области космических путешествий, электромобилей и средств от выпадения волос — вот основные темы бума SPAC.У нового миллиардера Мэта Ишбиа есть новая идея: SPAC может похвастаться большой прибылью и дивидендами благодаря его огромной ипотечной компании.

Антуан Гара, Ноа Кирш и Сергей Хлебников

^{На праздничной вечеринке United Wholesale Mortgage в 2019 году, состоявшейся} т, призы сыпались как конфетти: 10 Кадиллаков, 100 отпусков по системе «все включено», бесплатные продукты в течение года — это празднование годовой прибыли компании в размере 415 миллионов долларов.Chainsmokers выступали в обширном офисе компании в Понтиаке, штат Мичиган, где есть игровой зал, библиотека, баскетбольная площадка, лужайка для гольфа и собственный салон. «Это те вещи, которые волнуют людей», — говорит Мат Ишбиа, 41-летний генеральный директор United Wholesale Mortgage.

В этом году Ishbia раздает вечеринку другого рода: акции стоимостью не менее 1000 долларов всем 8000 сотрудников UWM, включая 800, которые начнут работу только в этом месяце, — небольшая капля в ведре среди только что завершенных публичных акций компании. предложение, крупнейшая сделка SPAC в истории.

Награды означают резкий поворот для второго по величине ипотечного кредитора Америки. Прошлой весной, когда мировая экономика остановилась, Ишбия оказался в затруднительном положении. Его фирма, которая превратилась из семейной компании из 12 человек в более крупного создателя ипотечных кредитов, чем Wells Fargo и JPMorgan, была ошарашена, когда 23 марта Федеральная резервная система взяла на себя обязательство выкупить «неограниченное» количество ипотечных ценных бумаг. Это решение, хотя и было благом для более широкого фондового рынка, привело к резкому росту цен на ипотечные облигации, создавая денежный кризис для кредиторов, таких как UWM, которые хеджировали процентные риски и сталкивались с требованиями маржи.

Через несколько недель Ишбия нанял Goldman Sachs для поддержки баланса UWM. Вместе они приземлились на горячих источниках наличных денег, известных как SPAC, или корпорации по сбору средств специального назначения, новейшую (и самую противоречивую) ярость на Уолл-стрит. SPAC — это публично торгуемые подставные компании, которые привлекают сотни миллионов или даже миллиарды долларов на публичных предложениях, а затем хранят денежные средства на условном депонировании, когда команда преданных торговцев охотится за компанией, в которую они могут вложить деньги. Путем слияния с SPAC Ishbia может пропустить неопределенный процесс IPO, который может растянуться почти на год, и вместо этого выйти на биржу в кратчайшие сроки.

«На ипотечном рынке, как и в любом бизнесе, деньги — это король», — говорит Ишбиа Forbes . «Наша цель заключалась в том, чтобы получить доступ к ресурсам, необходимым для того, чтобы быть на равных с Wells Fargo, Rocket Mortgage, JPMorgan Chase и Bank of America».

В пятницу сделка официально закрылась, и UWM начал торги на Нью-Йоркской фондовой бирже. Ишбия, который позвонил в первый звонок, продал 6% компании SPAC, управляемой миллиардером-инвестором Алеком Горесом, собрав 925 миллионов долларов наличными при оценке в 16 миллиардов долларов.По состоянию на конец торгов в пятницу 70% акций Ишбиа стоили 12,6 миллиарда долларов, чего достаточно, чтобы сделать его одним из 50 самых богатых людей Америки. Меньшая доля его брата Джастина составляет 4 миллиарда долларов.

«Он просто очень симпатичный», — говорит Гор о своем решении инвестировать. «Он то, что вы видите, и он полон энтузиазма».

Для Ishbia сделка закрепила один из самых быстрых и неожиданных подъемов, когда-либо виденных на Уолл-стрит. После окончания Университета штата Мичиган в 2002 году, получив титул национального баскетбола в качестве одного из помощников тренера Тома Иззо, он провел сезон, работая на Иззо, прежде чем присоединиться к отделу по ипотечному кредитованию своего отца.Благодаря одному из лучших десятилетий для ипотечного рынка, UWM вырос, выпуская ссуды на сумму около 60 миллиардов долларов каждый квартал, и расширяется настолько быстро, что только в прошлом году нанял 4000 человек по сравнению с 3500 сотрудниками в начале 2019 года.

Время покажет, будет ли UWM, обещающая дивиденды в 40 центов и большую прибыль, отличаться от когорты SPAC, в которой доминируют спекулятивные стартапы электромобилей. Для Ишбия получить деньги сейчас легко; долговечность против диверсифицированных мегабанков будет тяжелее.«Я в офисе в четыре часа утра и остаюсь до 6:30 ночи», — говорит он, признавая задание. «Это не маленькие люди, с которыми я соревнуюсь».

^I История шбиа начинается с отца, который не мог сидеть на месте. Его отец, Джефф, подрабатывал поверенным, но испытывал предпринимательский зуд, открывая в разных местах: ресторан, титульную компанию, бизнес по продаже тревог и, в 1986 году, ипотечную фирму. «Он вырос очень, очень бедным, — говорит Ишбиа. «Он должен был убедиться, что у него есть множество возможностей, чтобы он мог заплатить за меня, моего брата и мою мать.”

Ипотечный бизнес был простым делом. Джефф рассматривал это как дополнительную услугу для своих юридических клиентов. Это отняло у него немного времени; он нанял двух человек для управления компанией и даже не открыл свой собственный офис.

Мат Ишбиа никогда не намеревался присоединиться к фирме. К 2003 году это был всего лишь набор из 11 человек, и это означало серьезное снижение ажиотажа. Он только что выиграл национальный титул в штате Мичиган, где «должен был быть самым трудолюбивым парнем, чтобы быть худшим игроком в этой команде», и планировал всю свою жизнь тренировать баскетбол.Но по настоянию отца он согласился попробовать бизнес. «Я приехал туда с концепцией, что буду там шесть месяцев, год», — говорит он. «Ипотека никому не нравится. Они мне до сих пор не нравятся ».

К его удивлению, параллели между спортом и коммерцией — командная работа, последовательность и конкуренция — нашли отклик у Ишбиа, и он решил остаться. Все началось медленно. В феврале 2004 года компания выдала всего 45 ипотечных кредитов. «В 2004, 2005, 2006 годах, когда ипотечный бизнес процветал, мы почти не выходили на уровень безубыточности», — говорит он.«Я думаю, что однажды моему отцу действительно пришлось вложить часть своих денег обратно в компанию, чтобы она продолжала работать».

Как ни странно, финансовый кризис превратил UWM в крупного игрока. В отличие от таких крупных ипотечных компаний, как Countrywide и New Century, он не выдавал субстандартные ссуды. Когда рухнули крупные фирмы, Ишбия был там, чтобы собрать новый бизнес и нанять уволенных сотрудников. «2008 год был отличным», — говорит он. «А 2009 год был для нашей компании лучшим годом за все время в 10 раз». Компания выдала кредитов на сумму более 2 миллиардов долларов.

В тот год отец Ишбиа усадил его. «В этом году мы заработали больше денег, чем когда-либо в нашей жизни», — сказал он. «Что ты хочешь делать?»

Его сын, жаждущий еще одного национального титула, не колебался: «Я хочу быть крупнейшим оптовым кредитором в стране».

Ишбиа провел следующие шесть лет, скупая своего отца и увеличивая выручку UWM без привлечения внешнего капитала. К 2015 году компания выдавала ипотечных кредитов на сумму более 1 миллиарда долларов в месяц и приносила более 100 миллионов долларов годовой прибыли, практически вся из которых была реинвестирована в технологии и ее гигантский кампус в Мичигане.

В отличие от крупнейшего в Америке жилищного кредитора Rocket Mortgage, который стал публичным в 2020 году, UWM не работает напрямую с потребителями, покупающими низкие ставки по ипотеке в Интернете. Вместо этого кредиты предоставляются армией из более чем 30 000 независимых брокеров, которые делают покупки по ставкам для своих клиентов. UWM доминирует в этой категории — на которую приходится 20% общего объема ипотечных кредитов — с долей рынка 33%, и временами в 2020 году ее кредиты были почти на полпроцента ниже, чем у традиционных банков.Covid-19 только ускорил восхождение компании. «Самым крупным оптовым продавцом в истории была Countrywide в 2004 или 2005 годах. Я думаю, что они заработали 100 миллиардов долларов», — говорит Ишбиа. «В прошлом году мы побили рекорд».

Ishbia по обгону Rocket Mortgage прост. Он считает, что ипотечные кредиты, предоставляемые при посредничестве, вырастут до трети всего рынка, а доля UWM составит около 50%. Сравнивая две фирмы, он ничего не делает. В то время как Rocket закрывает ссуду за 29 дней, а ее сотрудники выполняют всего 6.UWM заявляет, что 8 кредитов в месяц могут закрыть в среднем всего за 17 дней, а это означает, что типичный кредитный специалист компании будет выдавать около 9 кредитов каждый месяц.

Генри Коффи, управляющий директор Wedbush Securities, подтверждает эту бизнес-модель: «[United Wholesale Mortgage] обладает всеми техническими ресурсами, чтобы продолжать доминировать в бизнесе прямых брокеров. Конкуренция накаляется, но мы думаем, что они продолжат лидировать ».

Возникает очевидный вопрос: сможет ли компания идти в ногу с неизбежным охлаждением рынка.Ишбия, со своей стороны, говорит, что UWM находится в выгодном положении, даже когда ставки начинают расти. «Мы, очевидно, специализируемся на оформлении множества закладных, а не только на рефинансировании, как многие мои конкуренты», — говорит он, нанося удар по Rocket. Компания рассчитывает получить в этом году займы на 210 миллиардов долларов и получить прибыль в 1,7 миллиарда долларов; его доля в новых ипотечных кредитах в Соединенных Штатах сейчас составляет 4%.

«В бизнесе есть поговорка, из-за которой люди умирают:« То, что вы здесь, не приведет к вам », — говорит Ишбия.«И я не согласен с этим…. Я собираюсь и дальше быть маньяком и сосредотачиваться на каждой детали ».

Как Уолл-стрит скупила дома в Америке

В 2010 году, в разгар кризиса потери права выкупа, федеральное правительство с беспокойством наблюдало, как сотни тысяч семей потеряли свои дома. Пустые дома разрушали кварталы, их шторы опущены, дворы заросли. Федеральные чиновники опасались, что без какого-либо вмешательства рынок жилья продолжит свободное падение, цены для существующих домовладельцев будут продолжать падать, а восстановление экономики, и без того незначительное, окажется под угрозой.

Но кто заполнит эти пустые дома? Мало кто из американцев был в настроении покупать, а для тех, кто был, получить ипотеку было труднее, чем до краха. Таким образом, правительство стимулировало Уолл-стрит вмешаться. В начале 2012 года оно запустило пилотную программу, которая позволила частным инвесторам легко приобретать дома, лишенные права выкупа, сотнями у правительственного агентства Fannie Mae. Эти новые владельцы затем сдавали дома в аренду, создавая больше жилья в районах, сильно пострадавших от потери права выкупа.

«В некоторых частях страны наблюдалось перенасыщение отчужденной недвижимостью и неадекватный спрос со стороны традиционного населения, покупающего жилье, и даже традиционных инвесторов», — сказала Мэг Бернс, которая в то время была старшим заместителем директора Управления жилищного строительства и строительства. Нормативная политика, сказал мне. «Мы пытались повлиять на спрос».

Сработало. В период с 2011 по 2017 год некоторые из крупнейших в мире групп прямых инвестиций и хедж-фондов, а также другие крупные инвесторы потратили в общей сложности 36 миллиардов долларов на приобретение более 200 000 домов на проблемных рынках по всей стране.По одному почтовому индексу в Атланте они купили почти 90 процентов из 7 500 домов, проданных в период с января 2011 года по июнь 2012 года; Сегодня, по словам Дэна Иммерглюка, профессора Института урбанистики Государственного университета Джорджии, сегодня институциональным инвесторам принадлежит по крайней мере одна из пяти квартир, сдаваемых в аренду на одну семью в некоторых частях метро. Некоторые из наиболее пострадавших рынков жилья в стране наконец стабилизировались.

Инвесторы утверждали, что они могли бы быть хорошими арендодателями — даже лучше, чем мелкие работники с ограниченными деньгами.По словам Дайан Томб, исполнительного директора Национального совета по аренде жилья, торговой группы, созданной в 2014 году, компании по аренде жилья для одной семьи «профессионализировали» сектор, традиционно управляемый семейными домовладельцами, и принесли с собой круглосуточные ответы на вопросы. запросы на техническое обслуживание и большой объем капитала, который они могут потратить на дома.

Они также предполагали, что смогут зарабатывать деньги, чего еще никто не делал в бизнесе по аренде жилья. «Мы хотели спасти эти районы и создать долгосрочный и постоянный источник дохода для наших акционеров», — говорит Фредерик Туоми, который до недавнего времени был президентом компании Invitation Homes, которая сейчас является крупнейшей компанией по аренде на одну семью в стране.(Туоми в настоящее время находится в временном отпуске по уходу за членом семьи.)

Аналитики Уолл-стрит и потенциальные акционеры, однако, были настроены скептически. Содержание тысяч домов разного размера, возраста и состояния во всем районе метро казалось логистическим кошмаром. «Как вы можете действовать и создавать масштабы в этой ситуации?» Сэм Зелл, миллиардер, инвестирующий в недвижимость, сказал CNBC в 2013 году: «Я не знаю, как можно контролировать тысячи домов». Когда новые арендные компании начали предлагать акции инвесторам на публичном рынке в конце 2012 года, реакция была сдержанной.

Но жилищные тенденции были на стороне инвесторов: Америка становилась страной-арендодателем. Согласно данным переписи, в период с 2007 по 2017 год в Соединенных Штатах появилось менее 1 миллиона домохозяйств в домах, занимаемых владельцами, но 6,5 миллиона в домах, занимаемых арендаторами. Многие семьи хотели жить в просторном доме в хорошем школьном районе, но уже не могли себе этого позволить как владельцы. Уровень домовладения упал до 62,9 процента в 2016 году, по сравнению с 69 процентами в 2005 году.

Прочтите: Бесконечная потеря права выкупа

Конечно, тенденции, благоприятствовавшие этим новым домовладельцам, были в значительной степени вызваны финансовым кризисом, который Уолл-стрит сама подстрекала.То, что некоторые из тех же инвестиционных фирм, которые сыграли свою роль в жилищном кризисе, теперь готовы извлечь из него прибыль, представляет собой мрачную иронию. Но если новые компании смогут выполнить свои обещания сделать аренду жилья простой, доступной и беззаботной, возможно, выиграет каждый: компании смогут вернуть прибыль, рынок жилья будет укреплен, а дома, оставшиеся под паром после крах может снова быть счастливым домом.

Это не то, что произошло. Я поговорил с жильцами из 24 семей, которые жили или все еще живут в домах, принадлежащих компаниям по аренде на одну семью.Я также рассмотрел 21 иск против трех таких компаний в округе Гвиннетт, пригороде Атланты, опустошенном жилищной катастрофой. Арендаторы утверждают, что их корпоративные арендодатели не только не повышают эффективность и удобство аренды, но и сосредотачиваются на краткосрочной прибыли, чтобы угодить акционерам за счет счастья арендатора и даже его безопасности. Многие семьи, с которыми я разговаривал, чувствуют себя застрявшими в домах, которыми они не владеют, умоляя далекие компании завершить столь необходимый ремонт — и недоумевая, как они снова оказались в проигрыше в игре с недвижимостью на Уолл-стрит.

В 2011 году Рене и Эрика Валентин жили со своими двумя маленькими детьми в небольшой квартире с двумя спальнями в пригороде Нью-Джерси. Они копили много лет, чтобы купить дом. Но затем Рене, которому сейчас 42 года, уволили с должности районного менеджера в Best Buy, и пара решила, что единственный способ, которым они когда-либо смогут позволить себе покупку, — это более дешевый рынок.

Эрика, сейчас 34 года, подала заявку на работу инженером в AT&T в пригороде Атланты. Когда она получила работу, семья подобрала и поехала на юг, переехав в двухкомнатную квартиру недалеко от центра города.Они скупили гроши, поскольку поиск работы Рене растянулся на второй год. К тому времени, когда в 2014 году он наконец нашел работу — снова в Best Buy, — семья все еще не могла позволить себе покупать. Но их дочь София собиралась идти в первый класс, и Валентины хотели, чтобы она жила в хорошем школьном районе и не делила комнату с братом. Поэтому они решили снять.

Агент по недвижимости показал им Лоуренсвилль, обширный пригород в 30 милях к северо-востоку от центра Атланты, где дома большие, а школы хорошие.Каждый дом, который они видели, принадлежал одной и той же компании Waypoint Homes, которая, как они сказали мне, как объяснил агент, была профессиональной арендной компанией, с круглосуточным обслуживанием, ежеквартальными проверками и глубокими карманами, которые можно потратить на ремонт.

Они поселились в доме площадью 2200 квадратных футов на тихой улице. Снаружи он не выглядел особенным — виниловый сайдинг, черные ставни, детали из кирпича. Но в нем было три спальни, две ванные комнаты, гардеробные и большой огороженный задний двор, всего за 1373 доллара в месяц.Вскоре они установили качели на заднем дворе, развесили картины на стенах и повесили занавески в детских спальнях — темно-синие для Антонио, голубые для Софии. Они платили за аренду через онлайн-платформу Waypoint, впечатленные тем, как далеко продвинулись технологии с тех пор, как чек приходился по почте. Собственность точно не принадлежала им, но они наконец почувствовали, что могут осесть.

Пока валентинки гнездились, новые корпоративные арендодатели Америки стремились к повышению эффективности.Компании приступили к стандартизации напольных покрытий и бытовой техники, что теоретически снизило бы затраты и облегчило жизнь обслуживающему персоналу. Они создали централизованные колл-центры для связи с арендаторами и установили интеллектуальные замки, чтобы потенциальные арендаторы и обслуживающий персонал могли позволить себе осмотреться или заняться ремонтом.

В то же время отрасль консолидировалась. Инвестиционные группы создали компании для управления домами: Blackstone основала Invitation Homes; Cerberus создал FirstKey Homes; Colony Capital создала Colony American Homes.А потом эти компании начали объединяться.

Только в 2015 году Colony American Homes объединилась с Starwood Waypoint Residential Trust, Cerberus Capital Management приобрела более 4000 домов у BLT Homes, а American Homes 4 Rent заявила, что приобретает American Residential Properties в рамках сделки на 1,5 миллиарда долларов. К 2017 году два основных игрока, Invitation Homes и American Homes 4 Rent, контролировали почти 60 процентов рынка.

Во время разговоров с инвесторами эти две компании рассказали о своих мерах по сокращению затрат, которые часто предполагали возложение ответственности на арендаторов.В 2016 году Джек Корриган, главный операционный директор American Homes 4 Rent, сказал инвесторам, что компания надеется сократить расходы на ремонт, техническое обслуживание и «текущие расходы» — подготовку дома для нового арендатора — с 2500 долларов на дом до 1600 долларов. . В том же году Colony Starwood сократила расходы на управление недвижимостью на 25 процентов по сравнению с предыдущим годом; Одно из нововведений, направленных на экономию денег, заключалось в использовании программного обеспечения для видеосвязи и чата, чтобы показать арендаторам, как решать мелкие проблемы, чтобы им не приходилось запрашивать ремонтный персонал в случае засорения мусора или протечки в туалете.

Обязанность самостоятельно ремонтировать арендованные помещения была не единственной обязанностью, возложенной на арендаторов. Я рассмотрел один договор аренды Colony Starwood от 2016 года; в нем было 34 страницы, и в нем указывалось, что арендаторы несут ответственность за благоустройство территории, «повседневную борьбу с насекомыми», замену воздушных фильтров в системах центрального кондиционирования раз в месяц, ремонт битого стекла (независимо от того, как оно было разбито), а также ремонт и обслуживание канализации и сток бэкапов. Компания American Homes 4 Rent начала взимать «командировочные расходы», если обслуживающий персонал отправлялся в дома для оказания помощи с ремонтом, который арендаторы должны были выполнить самостоятельно, объяснил Дэвид Сингелин, генеральный директор компании на форуме инвесторов в 2015 году.Некоторые компании начали требовать, чтобы арендаторы покупали страховку арендатора для покрытия самой собственности, а не только своего имущества, что, по мнению юристов некоторых штатов, не имеет исковой силы.

По мере того, как отрасль начала расти, все основные игроки заявили о своем желании стандартизировать и улучшить бизнес арендодателя. Но даже для сотрудников компаний усилия по повышению эффективности стали больше походить на малодушные попытки выдавить арендаторов. «Речь идет не только о зарабатывании денег, но и о том, во что это превратилось», — сказала мне Шенелл Хэнсон, которая с 2014 по 2016 год работала администратором недвижимости в Colony American Homes в пригороде Атланты.Хэнсон сказала, что у компании было шесть рабочих по обслуживанию 2100 домов в районе, которым она управляла. Жители часто звонили с серьезными проблемами: сточные воды были переполнены, или в доме было много плесени. Но с таким небольшим штатом Хэнсон редко мог быстро решать проблемы. И закон был на стороне корпораций: если арендаторы хотят получить финансовую компенсацию от арендодателя, который не поддерживает собственность в надлежащем состоянии, по закону Джорджии они должны подать на арендодателя в суд, что является дорогостоящим и длительным процессом.«Почти невозможно обойтись без адвоката», — сказала мне Линдси Сигел, адвокат Atlanta Legal Aid, которая занимается жилищными вопросами.

Хэнсон сказала, что начальник посоветовал ей не отвечать на телефонные звонки, когда звонят некоторые жильцы. «Она ответила бы:« Мы этого не чиним, просто не перезванивай арендатору », — сказал Хэнсон о начальнике. Хэнсон сказала, что ее уволили, когда она сообщила о компании в OSHA, потому что она беспокоилась, что дома были в таком плохом состоянии, что условия для обслуживающего персонала, за которым она наблюдала, были опасными.

В 2017 году Invitation объединился со Starwood Waypoint, компанией, которая сама объединилась с Colony American в 2015 году. Invitation сказал, что не может комментировать отдельных сотрудников ( или предполагаемая жалоба OSHA), но эта политика компании защищает информаторов от преследований и что компания не приемлет небезопасных условий труда для обслуживающего персонала. Пресс-секретарь добавила, что события, которые, как утверждает Хансон, произошли, когда компания находилась в другой собственности.(Фред Туоми, давний генеральный директор Invitation, был старшим руководителем в Colony American с 2013 года и возглавлял компанию, когда она объединилась с Starwood Waypoint и Invitation.) В Invitation также говорилось, что любой сотрудник, не отвечающий на звонки арендаторов, не следил за его политика компании.

Многие другие частные арендодатели сокращали расходы на техническое обслуживание и ремонт. «По мере того, как корпорация становилась больше, становилось все хуже с точки зрения того, с чем нам приходилось работать и как нам приходилось решать проблемы», — сказал мне бывший агент по аренде в Лос-Анджелесе, который работал в Waypoint с 2015 по 2017 год.(Она говорила на условиях анонимности, потому что она все еще работает в сфере недвижимости.) Региональные команды получали бонусы за сохранение низких затрат, сказала она, что побудило их экономить на расходах. Вместо того, чтобы лично отвечать арендаторам, руководители отправляли запросы на техническое обслуживание в центры обработки вызовов за городом, которые, в свою очередь, назначали обслуживающим работникам десятки ремонтов в день, не понимая, что движение в Лос-Анджелесе может означать, что относительно короткие расстояния могут занять часов, чтобы пройти.

Другой бывший агент по аренде Waypoint из Флориды, которая также говорила на условиях анонимности, потому что она все еще работает в сфере недвижимости, сказала мне, что компания прекратила замену стержней для штор для душа и замков, когда арендаторы съехали.Когда Waypoint узнала, что ежегодно тратит 5 миллионов долларов на краску, местным менеджерам было приказано просто подкрасить стены, а не перекрашивать их, что придало бы интерьеру пятнистый незавершенный вид, сказала она. В какой-то момент полевой менеджер дал указание компании сделать все возможное, чтобы не возвращать залог арендаторам. «Это не было политикой компании, и вы никогда не найдете ее в письменном виде, но это было устное сообщение, переданное руководителям проектов на местах», — сказала она.

Чарльз Янг, который был назначен главным операционным директором Starwood Waypoint в 2015 году и сейчас занимает эту должность в Invitation Homes, сказал мне, что компания никогда не говорила сотрудникам избегать возврата гарантийных депозитов. Туоми из Invitation сказал, что, хотя компании, возможно, поначалу были «ужасно неэффективными», они стали лучше реагировать на проблемы по мере их роста с помощью технологий и большего опыта. В прошлом году Invitation запустил программу предварительного планирования и оптимизации маршрутов, чтобы повысить эффективность своего обслуживающего персонала, как сообщила Кристи Десджарлэйс, пресс-секретарь Invitation Homes.Компания неоднократно говорила мне, что жалобы на первые дни индустрии аренды на одну семью больше не актуальны.

Проблемы Рене и Эрики Валентин со съемным домом начались практически сразу. Их трубы периодически ломались, и на ковер в гостиной стекала струя воды. Иногда вода была очень горячей — их дети однажды наступили в нее и обожгли себе ноги, как они рассказали мне. Заставить кого-нибудь починить трубы всегда было делом. Эрика сказала, что позвонит или подаст жалобу через Интернет, и потребуются дни, а иногда и недели, прежде чем она получит ответ.Приходили ремонтники и заменяли небольшие участки сломанной трубы, но Waypoint так и не выяснила, почему проблема не исчезла. Мокрый ковер тоже не заменили; В доме появился слабый запах плесени. Подрядчики, присланные Waypoint, казались Валентинам неквалифицированными — у одного не было машины, и ему приходилось звонить матери, чтобы отвезти его в Home Depot, чтобы забрать запчасть. «Вы ожидаете такого поведения от придурка, состоящего из одного человека, но от крупной многомиллионной компании — как вы так относитесь к своим арендаторам?» — сказала Эрика.«У них есть деньги, чтобы все исправить».

Валентины думали о том, чтобы уехать, но переезд стоит дорого, и они все еще копили, чтобы купить дом. Они также опасались, что расторжение договора аренды разрушит их кредитоспособность. Так что они остались, и проблемы нарастали. Их кондиционер перестал работать; Семья восемь жарких летних дней в Джорджии ждала ремонтника, который сказал им, что в доме установили блок неправильного размера и что он никогда не будет держать их в прохладе. Когда они спросили, может ли Waypoint установить нужный блок, они сказали мне, что компания не ответила.В конце 2017 года Waypoint объединилась с Invitation Homes.

Но, несмотря на смену владельца, наводнение продолжалось. Однажды в воскресенье днем ​​в марте 2018 года они вернулись домой и увидели, как из их дома хлынула вода. Они обнаружили, что их дом погружен в воду на четыре дюйма, а их бульдог Бам Бам хнычет в углу. Они позвонили в Invitation и стали ждать, отодвигая свой мокрый диван в гараж, складывая на стол испорченные детские книги и плюшевых мишек, недоумевая, почему проблема так и не была решена после десятков звонков.

Проблема оказалась более серьезной, чем плохой участок трубы. По трубам дома был возбужден коллективный иск, потому что они так часто ломались, а регулятор давления в водонагревателе был неисправен, в результате чего слишком много воды попало в и без того хрупкую систему. Они узнали об этом от подрядной компании, которую Invitation отправил для диагностики, но не для устранения проблемы. Когда Рене вернулся домой из поездки за пиццей, подрядчики упаковывали свое оборудование.Они сказали ему, что приглашение ищет кого-то, кто сделает это по более низкой цене.

Через несколько часов появился еще один подрядчик на Honda Civic. Валентины рассказали мне, что с разрешения Приглашения он начал поднимать мокрый ковер от стены до стены и сносить стены, оставляя незащищенные гвозди и пыль по всему дому. Это шло медленно — подрядчик мало что знал о гипсокартоне, сказал Рене, и работал он один. Он установил промышленные вентиляторы, чтобы высушить мокрый бетонный пол, и посоветовал Валентинам надеть маски, если пыль будет беспокоить их в течение следующих нескольких недель.

Представитель Invitation сообщила мне, что, согласно отчетам компании, у Валентинов возникли некоторые проблемы с водопроводом, но эти проблемы были «оперативно решены». По словам представителя компании, компания предоставила семье возможность остановиться в отеле во время наводнения и за счет компании. (Валентины сказали, что им сказали заплатить авансом за гостиницу, и что компания «рассмотрит вопрос о частичном возмещении» позже.Они сказали, что в это время они все еще должны были платить арендную плату.)

Жизнь в ветхом доме сказывалась на семье. Плесень усугубляла аллергию их сына; от пыли ему стало еще хуже. На следующий день после наводнения его лицо начало опухать. Эрика начала плакать, когда поняла, что ее попытки найти хороший дом привели их в место, от которого ее семья заболела. Но она чувствовала себя бессильной что-то с этим поделать.

История Валентинов не уникальна.Жильцы, с которыми я разговаривал, сказали, что их домовладельцы игнорировали их просьбы о ремонте и содержали дома в аварийном состоянии. Многие заявили, что получали извещения о выселении, даже если вовремя вносили арендную плату.

Этот негативный опыт произошел во всей отрасли. В 2016 году ЛаСония Кимбалл переехала из Ковингтона, штат Джорджия, дома, который она арендовала у Colony Starwood, и ожидала возврата своего залога в размере 750 долларов. Вместо этого с нее взяли 4297,40 долларов за такие ремонтные работы, как обрезка живой изгороди и внутренняя покраска.Она подала на компанию в суд, чтобы заставить ее отказаться от гонораров и вернуть ей гарантийный депозит, что в конечном итоге и сделала, хотя и не признала правонарушений. (В приглашении мне говорилось, что депозит Кимбалла был удержан «из-за повреждений, выходящих за рамки обычного износа», но в конечном итоге он был возвращен.)

Дом Тимоти и Мишель Пурман, арендованный по приглашению, в Макдонау, штат Джорджия, сгорел в декабре 2017 года; Согласно жалобе, поданной в суд штата в августе, следователь по пожарной безопасности обнаружил, что дымоход, установленный Invitation Homes, не имеет необходимых деталей и не вентилируется должным образом.Пурманы в настоящее время подают в суд иск о компенсации за потерянное имущество. (В «Приглашении» говорилось, что оно не может комментировать незавершенный судебный процесс, но оспаривает утверждения в иске Пурмансов.)

Waypoint Homes никогда не проводила инспекцию въезда после того, как Карла Браун и ее семья переехали в их дом в Мариетте, штат Джорджия; ее крыльцо рухнуло, когда она стояла на нем, и она сломала лодыжку. (Она рассчиталась с компанией.)

Дэвид Очванги арендовал дом у компании American Homes 4 Rent в Смирне, штат Джорджия, и неоднократно подавал заявки на техническое обслуживание, так как трубы протекали; Компания отказалась ремонтировать, и в результате прорыва трубы были испорчены электроника, бытовая техника и мебель на тысячи долларов, говорится в иске, поданном в суд штата Джорджия.

Кондиционер в доме Дженнифер Каллахан во Флориде был подключен неправильно; когда она пожаловалась, что ее четырехмесячному ребенку небезопасно находиться в доме, где температура может достигать 100 градусов, офис American Homes 4 Rent сказал ей, что она «королева драмы», и не послала кого-то на ремонт. она сказала мне, что это на полторы недели. Компания American Homes 4 Rent не ответила на несколько запросов о комментариях.

Арендаторы также говорят, что вместо того, чтобы использовать эффект масштаба, компании по аренде пользуются преимуществами своих клиентов, выкачивая из них штрафы и сборы на каждом шагу.Это впечатление подтверждается финансовыми отчетами самих компаний. Согласно отчетам компании о доходах компании American Homes 4 Rent увеличила сумму денег, полученную от «возвратных платежей арендаторам» (по сути, выставление счетов арендаторам за ремонт после их выезда) более чем на 1000 процентов в период с 2014 по 2018 год, хотя прирост только увеличился. количество домов, которыми она владела на 70 процентов за этот период. В некоторых штатах Invitation Homes хранит коммунальные услуги на свое имя и взимает с арендаторов 10 долларов в месяц.99 «плата за коммунальные услуги», которая добавляется к расходам на воду, газ и электричество. Компания увеличила свой «доход от прочего имущества» — сумму, которую она получила от возмещения резидентам за коммунальные услуги, плату за обслуживание и другие сборы — на 114 процентов в период между первыми девятью месяцами 2017 года и первыми девятью месяцами 2018 года, несмотря на то, что это число только увеличивалось. домов ей владеет 71 процент. Во время разговора о прибылях и убытках в 2017 году тогдашний генеральный директор Invitation Homes Джон Бартлинг сказал, что «автоматические сборы с жителей» увеличили прибыль в этом квартале, что привело к увеличению «прочих доходов» на 22%.

Еще в 2015 году компании по аренде на одну семью начали подавать уведомления о выселении арендаторам, даже если они опаздывали с арендной платой всего на день или два, по словам Элоры Рэймонд, профессора Технологического института Джорджии, которая была одной из соавторов. авторы исследования, в котором изучалась практика выселения односемейных корпоративных арендодателей. Подавая уведомления о выселении, компании могут взимать с арендаторов 10-процентную плату за просрочку, а также сотни долларов в качестве судебных издержек, даже если компания на самом деле не предпринимает никаких действий для выселения арендатора.Исследование, опубликованное Федеральным резервным банком Атланты, показало, что институциональные инвесторы в Атланте на 18 процентов чаще заявляют о выселении, чем мелкие арендодатели. Одна компания, упомянутая в исследовании, возбудила дело о выселении одной трети своих арендаторов.

Ла Шей Харви, арендатор Invitation Homes в Ковингтоне, штат Джорджия, сказала мне, что с нее сняли плату за просрочку в размере 95 долларов за пропущенную арендную плату за один месяц, несмотря на то, что она внесла арендную плату через онлайн-портал Invitation Homes, который работал со сбоями.На следующий день она отослала денежный перевод, но компания отказалась принять платеж, в конце концов заполнив уведомление о выселении и отправив ей счет на оплату судебных издержек в размере 200 долларов, сбор за недостаточность средств в размере 75 долларов, сбор за регистрацию 144 долларов и опоздание на 199 долларов. сборы, плюс задолженность по квартплате, хотя, по ее словам, она пыталась заплатить арендную плату. Она подала на компанию в суд и выиграла, но она никогда не забудет однажды прийти домой и увидеть, как ее дочь плачет из-за уведомления о выселении, прикрепленного к входной двери. (Приглашение оспаривает версию Харви, утверждающую, что с 2017 года она восемь раз задерживала арендную плату.)

Дома требуют много работы в лучших условиях. Мелкие арендодатели могут плохо управлять собственностью. Не всегда арендатор прав. Но количество жалоб и общие темы среди них — игнорирование запросов на техническое обслуживание, сокращение расходов, перекладывание затрат на арендатора — позволяют предположить, что арендные компании не выполнили обещание, которое они взяли в ответ, когда впервые сработали стимулы: сделать аренда жилья — бизнес, приносящий пользу как арендаторам, так и инвесторам. Арендаторы подали более 600 жалоб на Invitation Homes и почти 800 жалоб на American Homes 4 Rent через Better Business Bureau.(Вместе две компании владеют примерно 126 000 домов.) Ежедневные публикации в группе недовольных арендаторов в Facebook показывают, что компании по-прежнему не могут реагировать на некоторые проблемы, о которых давно сообщалось.

Invitation Homes получает 4,3 балла из 5 от своих арендаторов во внутренних опросах, сообщила компания, добавив, что ее бизнес-модель зависит от того, чтобы люди были счастливы, чтобы они оставались в своем доме, что снижает текучесть кадров. Туоми сказал мне, что по мере того, как Invitation приобретает все больше домов, он добавляет сотрудников, что стимулирует местную экономику.

В мае Young, главный операционный директор Invitation, пригласил меня на экскурсию по нескольким пустующим арендуемым объектам в пригороде Сакраменто в Розвилле. Они находились на тихих пригородных улочках, с ковровым покрытием от стены до стены, равномерно выкрашенными белыми стенами и просторными задними дворами. Янг показал мне, как местные сотрудники проходят обширный список проверок перед тем, как новые семьи переезжают в дом — включают краны, проверяют розетки, проводят вывоз мусора.

По дороге обратно в офис Invitation я спросил Янга, считает ли он, что модель компании по содержанию домов в отдаленных районах метро практична.Он допустил, что вначале, когда отрасль только зарождалась, в ней нужно было сгладить некоторые нюансы. Но теперь, когда Приглашение пожинает плоды масштаба, жители счастливы, сказал он. В приглашении мне были указаны имена трех арендаторов, которые, по словам компании, расскажут мне о своем положительном опыте работы с компанией, но ни один из арендаторов не ответил на повторные звонки.

Тем не менее, многие арендаторы, с которыми я говорила, считают, что для достижения профессионализма, описанного Янгом, компаниям пришлось вступить в враждебные отношения с арендаторами.В 2016 году, когда рынок недвижимости в мегаполисах по всей стране накалился, компании по аренде на одну семью также начали раздвигать пределы того, насколько они могут ежегодно повышать арендную плату. American Homes 4 Rent повысила арендную плату на 11 процентов в период с 2016 по 2018 год; По данным Zillow, средняя арендная плата на 30 ведущих рынках страны за то же время выросла всего на 6 процентов. Компания American Homes 4 Rent за первые девять месяцев 2018 года владела на 70 процентов больше недвижимостью, чем за тот же период 2014 года, но собрала на 150 процентов больше арендной платы.«Наша задача — обучать арендаторов по-новому, чтобы арендная плата увеличивалась ежегодно», — сказал Дэвид Сингелин, генеральный директор American Homes 4 Rent на форуме инвесторов в 2017 году. «Это была очень пассивно управляемая отрасль. 30-40 лет, пока не пришли институциональные игроки ».

Если раньше инвесторы опасались арендного бизнеса на одну семью, то теперь их нет. В период с августа 2013 года по август 2018 года стоимость акций American Homes 4 Rent выросла на 40 процентов.Такие инвесторы, как Morgan Stanley и BlackRock, увеличили свои вложения в Invitation Homes в третьем квартале 2018 года. К декабрю восемь рейтинговых агентств, присваивающих компании, присвоили Invitation рейтинг «покупать», что, по их мнению, недооценено.

Компании по аренде на одну семью в настоящее время являются «любимцами» сектора недвижимости, по словам Хенделя Сент-Юсте, аналитика Mizuho Securities, который занимается отраслью. «Теперь у вас есть это доказательство концепции», — сказал он мне. «Они превзошли ожидания.«Когда я обратился к Сэму Зеллу, инвестору в недвижимость Чикаго, который в прошлом скептически относился к аренде на одну семью, он тоже изменил свою настройку. «Технологии разрушили отрасль недвижимости, — сказал он в своем заявлении, — и сектор аренды на одну семью может стать тем случаем, в котором повышение эффективности окажет большое влияние».

Односемейные компании по аренде жилья продолжают расширяться, что свидетельствует о том, что вместо временной реакции на кризис поколений на рынке жилья институциональная собственность на одноквартирные дома может стать новой составляющей индустрии недвижимости.Invitation Homes потратила более 200 миллионов долларов на новые дома за первые девять месяцев 2018 года. По мере того, как предложение дешевых домов на продажу иссякает, American Homes 4 Rent начала строительство новых домов, чтобы пополнить свой фонд.

Несмотря на то, что рынок жилья в значительной степени восстановился, федеральное правительство до недавнего времени продолжало оказывать финансовую поддержку компаниям по аренде жилья на одну семью.В 2017 году Fannie Mae предоставила кредитную гарантию на сумму 1 миллиард долларов для Invitation Homes, что позволило компании получить выгоду от более низких процентных ставок, чем она могла бы получить без поддержки правительства, а также на более выгодных условиях ссуды. Лишь в августе 2018 года Федеральное агентство жилищного финансирования, созданное в 2008 году для надзора за федеральными жилищными агентствами, объявило о прекращении своего участия на рынке аренды для одной семьи, поскольку компании могут добиться успеха без помощи государства.

Этот успех может быть достигнут за счет потенциальных домовладельцев — для этого была создана американская Fannie Mae. По мере того, как компании по аренде недвижимости продолжают приобретать все больше недвижимости, они конкурируют с людьми, которые восстановили свои кредиты за десятилетие после рецессии, потратили деньги и теперь, наконец, готовы покупать снова. «Мы опасаемся, что любой дом, который входит в портфель [] инвестора, — это не просто домовладение сегодня — это блокирует этот дом от потенциального домовладения на десятилетия вперед», — говорит Джон О’Каллаган, президент и генеральный директор Atlanta Neighborhood Development Partnership, некоммерческая организация, продвигающая доступное жилье.

Прочтите: Дом, который можно купить, но никогда не владеть им

В некоторых районах арендаторы говорят, что трудно найти недвижимость, которая не принадлежит крупным институциональным инвесторам. Она рассказала мне, что в собственности Хизер Брайант Invitation Homes в пригороде Джорджии были ненадежные системы кондиционирования, часто работающая канализационная система и проблема с грызунами, которую компания отказывалась решать. Но они с мужем продолжали подписывать договор аренды. «Так много домов, сдаваемых в аренду в Джорджии, принадлежат им, что практически невозможно найти кого-то, кто владеет частными домами», — сказала она мне.Иеша Стрингер переехала из одного американского дома в районе Атланты, разочаровавшись в компании, потому что она удержала 60 процентов ее депозита и не устранила проблемы с плесенью или наводнениями в доме. «Я сказала, что больше никогда не буду снимать жилье в крупной компании», — сказала она мне. Она переехала в другую собственность, но через несколько месяцев узнала, что американская колония купила дом и собирается начать управлять им. Теперь им управляет компания Invitation Homes.

После четырех лет работы с Invitation Homes Эрика и Рене Валентин решили, что они больше не могут этого выносить.Когда я посетил их через три дня после наводнения, они все еще были в масках, потому что их дом был полон пыли. На полу стояли обнаженные гвозди, и многие из их вещей были сложены в гараже, одном из немногих мест, которые оставались сухими. Отчаявшись выбраться отсюда, семья начала искать недвижимость для покупки. Но цены на жилье росли, отчасти из-за присутствия компаний по аренде и институциональных инвесторов, которые купили более 5000 домов в районе Атланты только в 2017 году, по данным Amherst Capital.

В конце концов они нашли дом, который, как они думали, могли себе позволить, за 204 000 долларов. Однако когда они обратились за ссудой, им было отказано. У них была значительная задолженность по кредитной карте, и все годы аренды жилья лишили их накопления богатства, которое обычно сопровождает домовладение. В конце концов они купили его в Дакуле, другом пригороде растущего округа Гвиннетт, за немногим больше 300 000 долларов, но только после того, как Рене взял ссуду под свою машину, чтобы внести первоначальный взнос. Теперь они скупятся на свои ежемесячные платежи, но они знают, что одна потеря работы может привести их к финансовому краху.Они любят говорить, что нашли дом своей мечты, но чтобы его получить, пришлось пройти через ад.

В каком-то смысле им повезло. Федеральная резервная система начала повышать процентные ставки в 2015 году, и брать деньги в долг становится все дороже. В Атланте цены на жилье растут в три раза быстрее, чем ежегодный рост заработной платы в регионе.

Это означает, что многие семьи будут вынуждены остаться в арендуемых учреждениях. Вместо того, чтобы накапливать богатство, они будут продолжать ежемесячно отдавать деньги за аренду компаниям, ищущим новые способы повышения арендной платы и сборов.

Проезжайте по районам, пострадавшим от рецессии, и они могут вернуться к нормальной жизни. Когда-то пустующие дома полны семей, их газоны скошены, свет горит. Но внутри эти дома разные. В них проживают арендаторы, а не владельцы. Эти семьи могут жить в хорошем доме и отправлять своих детей в хорошую школу, но у них нет независимости или финансовой безопасности, которые дает владение собственным домом. Спустя десятилетие после того, как они были почти уничтожены, они все еще не избежали длинной тени кризиса.

Ваше пошаговое руководство по процессу покупки дома

Эти 3 маленьких слова могут вызвать у вас все, от волнения до откровенной паники: Покупка дома. Вы заинтересованы в создании собственного капитала и владении собственностью. И вы чувствуете, что готовы пустить какие-то постоянные корни. Но вы можете спросить: «Как работает покупка дома? С чего мне вообще начать? »

Как и в случае со многими дорогими товарами, первое, что нужно учитывать, — это деньги: прежде чем вы начнете исследовать окрестности (восточная или западная? Рядом с парками или рядом с магазинами?), Стили домов (ранчо или викторианский?) И школу. районов, нужно сэкономить на первоначальном взносе.

Обдумывание всех этапов покупки дома может оказаться непосильной задачей, особенно для начинающего покупателя. Это руководство для покупателя дома поможет вам пройти через это с советами по всем аспектам процесса покупки дома: сбор вашего первоначального взноса, право на получение ипотеки, поиск лучшего времени для покупки, понимание того, как владение домом повлияет на ваши финансы и подготовка для закрытия. В этой первой статье из серии из 5 статей вы узнаете о правилах авансового платежа.

Итак, что нужно для покупки дома? Типичный покупатель вносит 20% ¹ покупной цены дома наличными в качестве первоначального взноса. ² Многим людям может потребоваться от 5 до 7 лет, чтобы сэкономить такие деньги, в зависимости от того, сколько они готовы и способны отложить. ²

Хорошее практическое правило — ежегодно откладывать от 10 до 20% своего дохода на первоначальный взнос. Например, если ваша годовая зарплата составляет 75 000 долларов, попробуйте ежегодно вкладывать на сберегательный счет от 7 500 до 15 000 долларов. Но не волнуйтесь: поскольку многие люди не имеют сбережений в размере 20% от стоимости дома, есть способы откладывать меньше или получить наличные, необходимые для первоначального взноса.

Заем FHA — это ипотека, застрахованная Федеральной жилищной администрацией (FHA). Это отличный вариант, если у вас мало денег для первоначального взноса. Вы можете заплатить меньшую сумму авансом, сэкономив при этом наличные, в то же время накопив сбережения за счет собственного капитала. У этого типа ссуды много преимуществ.

• Больше гибкости: Благодаря страховке у кредиторов больше возможностей для маневра с квалификацией заемщика.Это означает, что даже если у вас есть несколько красных флажков в вашей кредитной истории или менее 20%, вы можете претендовать на ссуду FHA. ³

• У вас может быть меньший авансовый платеж: ссуды FHA часто требуют только 3,5% первоначального взноса наличными (вместо 20%), если ваш кредитный рейтинг выше 80. Если ваш счет меньше этого, вам придется положить вниз на 10%. ³

Однако есть и недостатки ⁴ :

• Вы платите страховку : Поскольку ссуды FHA застрахованы, вам придется платить ежемесячный и годовой страховые взносы.Для дома за 200 000 долларов вы будете платить около 1700 долларов в год за страховку. ⁵ Заемщики, которые получают обычную ссуду и вносят 20%, могут вообще избежать ипотечного страхования.

• Вам необходимо соблюдать правила HUD : Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) управляет кредитами FHA. У HUD есть правила относительно того, какие типы недвижимости можно приобрести с помощью ссуды FHA. Одобренный HUD оценщик должен будет посетить объект, чтобы убедиться, что он соответствует всем требованиям программы.

Вы можете считать свои пенсионные сбережения неприкасаемыми, пока вам не исполнится 59 с половиной лет. Тем не менее, есть определенные случаи, когда вы можете использовать часть своей пенсии без уплаты традиционного 10% налога на досрочное снятие средств. ^{6 ​​}

Покупка дома впервые — один из таких случаев. Покупатели, впервые покупающие жилье, могут снять до 10 000 долларов в IRA без штрафных санкций. ^{6 ​​} Если вы женаты, ваш супруг может сделать то же самое.Это означает, что каждый из вас может взять до 10% от своего IRA и объединить их для первоначального взноса — все без штрафных санкций. Имейте в виду, что в зависимости от типа IRA и продолжительности его действия вам, возможно, придется платить подоходный налог с суммы, которую вы сняли.

Использование денег из вашего IRA может помочь вам вздохнуть с облегчением, зная, что все деньги на вашем сберегательном счете не пойдут на дом. Вы все равно можете сэкономить на другие цели или окунуться в свои сбережения на случай чрезвычайной ситуации.

Вы также можете занять до 50 000 долларов США или половину суммы, указанной в вашем 401 (k), в зависимости от того, какая сумма меньше. Ваш работодатель должен разрешить вам взять этот тип ссуды, и он дает вам ссуду и устанавливает условия. В чем преимущества этого маршрута?

• Вы платите себе : Во время ссуды вы платите основную сумму (сумму, которую вы взяли и должны вернуть) и проценты, которые выплачиваются из вашей зарплаты после уплаты налогов.

• Вы получаете низкую процентную ставку : Как правило, процентная ставка ниже, чем у другого кредитора.Поскольку вы платите меньше процентов, вы можете вкладывать больше денег в сбережения или платить больше в пользу собственного капитала.

Но вы также должны помнить об этом:

• Существует штраф, если вы потеряете работу : Если вы потеряете работу, вам придется выплатить всю ссуду сразу (вместо стандартных от 5 до 15 лет).

• Ваши пенсионные сбережения будут меньше : у вас будет меньше денег на пенсионном счете, который активно приносит проценты, пока вы выплачиваете ссуду.

Государство предоставляет гранты для тех, кто впервые покупает жилье. В общем, в каждом штате свои требования к покупке дома, если использовать их гранты.

Обычно покупатель жилья должен зарабатывать меньше среднего среднего дохода по штату ⁷ , чтобы претендовать на получение гранта. Государственная субсидия в основном представляет собой беспроцентную ссуду для оплаты первоначального взноса.Более того, некоторые гранты на первоначальный взнос вообще не нужно возвращать. ⁸ Если вы имеете право на любой из вариантов, вы можете сэкономить тонну (либо на процентах, либо на первоначальном взносе полностью). Такой сайт, как downpaymentresource.com, может помочь вам определить, соответствуете ли вы требованиям.

Закрытие сделки — это последний шаг в процессе покупки дома, и сейчас это может показаться очень далеким. Но пока вы откладываете свой первоначальный взнос, вы можете также отложить немного дополнительных денежных средств на покрытие расходов.

Большинству домовладельцев необходимо оплатить от 2 до 5% покупной цены дома при закрытии расходов. ⁹ Это означает, что если вы покупаете дом за 200 000 долларов, вы можете рассчитывать заплатить от 4000 до 10 000 долларов в качестве комиссии при закрытии сделки. Вы можете начать откладывать эти деньги сейчас, понемногу, пока вы охотитесь за домом. Скорее всего, Future You будет вам очень благодарен за это.

Если вы старательно копите, используете свои пенсионные фонды или обращаетесь за государственной помощью, средства для первоначального взноса могут оказаться в ваших руках раньше, чем вы думаете.После внесения авансового платежа вы готовы ко второму этапу процесса покупки дома: оформлению ипотечного кредита.

Часть 2 нашего Руководства для начинающих покупателей жилья покажет вам, как это сделать.

Сбор данных: привлекают ли иностранные инвесторы недвижимость в вашем районе в Калифорнии?

Итого

Доля домов на одну семью в Калифорнии, купленных за наличные, выросла за последнее десятилетие с 10 до 25 процентов, и многие из них являются инвесторами из Азии.Это означает, что четверть крайне ограниченного жилищного фонда Калифорнии вряд ли достанется семьям с умеренным доходом, которым нужна ипотека для покупки дома.

Скотт и Эрика Ротенберг считали, что годы скримпинга и экономии наконец окупились.

Дом с тремя спальнями за пределами Элк-Гроув — пригорода Сакраменто для представителей среднего класса — отмечен всеми пунктами: тихий район, качественный школьный район, достаточно места для создания семьи.

Но пара знала, что конкуренция за дом — как и за большинство домов в привлекательных районах Калифорнии — будет жесткой. Их агент предупредил, что они будут делать ставки не только против избытка молодых семей из района Сакраменто, борющихся за первый дом, но и против более богатых жителей области залива, бегущих от астрономических цен. Даже богатые иностранные инвесторы из Китая, почувствовавшие возможность отложить свои деньги и получить стабильную прибыль, участвовали в акции.

«Я подумал:« Ты серьезно? »В Элк-Гроув?», — сказал Скотт.«Это действительно сложно, потому что это вопрос: как мне с этим конкурировать? Как мне конкурировать со всеми этими деньгами? Это действительно поразило меня ».

Ротенберги предложили на 10 000 долларов больше запрашиваемой цены, что меньше 300 000 долларов, и написали владельцам, чтобы объяснить, кто они такие и как им нравится этот дом. Шли дни. Затем их агент сообщил новость. Ставка не была слишком низкой — на самом деле это была самая высокая цена, которую получил продавец, сказал им риэлтор. Но другой покупатель предложил наличные, что означало более чистую и быструю продажу.

«Мы были очень расстроены, мы решили, что это просто какой-то инвестор собирался сдавать его в аренду», — сказал Скотт. «Если бы мы проиграли человеку, который собирался занять, мы бы не были так расстроены».

Их догадка была верной. В конце концов, собственность была сдана в аренду другой калифорнийской семье, надеющейся когда-нибудь владеть домом, возможно, когда рынок немного остынет.

Что заставило Скотта задуматься: насколько иностранные покупатели и инвестиционные фирмы — два наиболее распространенных источника операций с наличными деньгами — влияют на способность средней калифорнийской семьи купить дом? Он обратился к CALmatters, чтобы помочь ответить на этот вопрос.Мы попробовали — начиная с иностранных покупателей. Вот что мы узнали.

Узнайте, сколько продаж домов за наличные произошло в вашем районе

С помощью компании ATTOM Data Solutions, занимающейся данными по недвижимости, мы составили карту продаж домов за наличные для каждого почтового индекса в Калифорнии с 2005 по 2017 год. Почтовые индексы с общим объемом продаж менее 100 за этот период были исключены из таблицы. карта. Введите свой почтовый индекс или название города, чтобы найти свой район на карте.

Данные по иностранным покупателям слабые.И, вероятно, недооценивает их влияние.

Еще в 2006 году около 10% домов на одну семью в Калифорнии были приобретены за наличные, согласно данным агентства ATTOM Data Solutions. Десять лет спустя это почти 25 процентов. Это означает, что четверть крайне скудного жилищного фонда Калифорнии вряд ли достанется таким семьям, как Ротенберги — семьям с умеренным доходом, которым нужна ипотека для покупки дома.

В то время как покупатели, работающие исключительно за наличные, часто рассматриваются как приблизительный показатель для международных покупателей — по оценкам Калифорнийской ассоциации риэлторов, вероятность того, что они будут платить наличными, более чем в два раза выше, чем у местных покупателей, — в действительности они более разнообразны.Некоторые из них достаточно богаты, чтобы не финансировать первый (второй или третий) дом, или просто предпочитают недвижимость в Калифорнии фондовому рынку. Частные инвестиционные фирмы раскупили тонны дешевых домов во время кризиса потери права выкупа — в какой-то момент более одного из трех домов в Калифорнии покупалось за наличные. И все чаще пожилые люди или их дети ликвидируют активы, чтобы сделать предложения исключительно за наличные.

Но эксперты пришли к выводу, что иностранные покупатели представляют собой большую силу на рынке и способствующую росту аренды на одну семью в Калифорнии за последние 10 лет.

«Я предполагаю, что все изменилось и иностранные покупатели теперь имеют большее влияние, чем институциональные инвесторы», — сказал Дарен Бломквист, старший вице-президент ATTOM. «Они не составляют большой процент покупателей, но, безусловно, они являются одной из причин того, что рынок Калифорнии так сильно отскочил от рецессии».

Итак, какой процент жилищного фонда Калифорнии принадлежит иностранным инвесторам?

Давайте начнем с одной важной оговорки: данные о недвижимости иностранных покупателей не подходят.Купля-продажа в Калифорнии не требует от покупателя или продавца раскрытия гражданства или статуса резидента. Таким образом, аналитики полагаются на приблизительную оценку иностранной собственности.

Дом, который пытались купить Ротенберги, — хороший тому пример. Вы можете убедиться, что все транзакции были совершены наличными, что является хорошим признаком для иностранного покупателя. Вы можете убедиться, что налоговый адрес покупателя находится за пределами Калифорнии, что также является хорошим признаком. Вы можете увидеть фамилию покупателя, но, учитывая демографическое разнообразие Калифорнии, это вряд ли свидетельствует о иностранной собственности.

Но это все, что вы действительно можете сказать. Судя по записям, владелец дома мечты Ротенбергов мог быть иностранным покупателем инвестиций или просто богатым американцем китайского происхождения, живущим за пределами Калифорнии и желающим инвестировать в недвижимость Сакраменто. (Попытки связаться с собственниками и управляющей компанией объекта недвижимости не увенчались успехом).

По оценкам Калифорнийской ассоциации риэлторов, 3% прошлогодних покупок были совершены международными покупателями.Их данные даже предполагают, что с 2008 года доля международных покупателей снижается, но эти данные основаны на опросе риэлторов и могут быть занижены.

«Во-первых, опрос проводится на английском языке», — сказал Оскар Вей, старший экономист Калифорнийской ассоциации риэлторов. «Так что, если у вас есть китайские покупатели и китайские агенты, они не обязательно захотят участвовать в опросе, написанном на английском языке».

Вэй также признает, что риэлторы не всегда могут знать статус гражданства своих клиентов, и что время опроса может повлиять на общие результаты в пользу местных покупателей.

Его приблизительная оценка: от 5 до 10 процентов государственного жилищного фонда на одну семью могут принадлежать международным покупателям.

Итак, можно ли сделать вывод об иностранных покупателях?

Мы хорошо понимаем, откуда они.

Страх перед китайскими миллионерами, которые пожирают американские дома как еще одну часть их глобального инвестиционного портфеля, может очень быстро превратиться в карикатуру и ксенофобию. Не далее как в 2014 году канадцы купили еще U.По данным Национальной ассоциации риэлторов, S. домов, чем китайские покупатели. И хотя на самом деле канадцы с большей вероятностью будут делать предложения исключительно за наличные, они не получают такого внимания, как китайцы.

В Калифорнии, однако, преобладают покупатели из Азии: в прошлом году на их долю приходился 71 процент домов в Калифорнии, проданных иностранным покупателям. Это затмевает следующую ближайшую группу международных покупателей — латиноамериканцев — 14 процентов.

Ни один штат в стране не привлек столько внимания китайских покупателей, как Калифорния, где сосредоточено почти 40 процентов всех китайских покупок жилья в США.С.

Почему китайцы так очарованы калифорнийской недвижимостью? Во-первых, важно понять, что мы подразумеваем под словом «иностранный». Эти статистические данные включают недавно прибывших иммигрантов, которых в Калифорнии довольно много. Есть законные дебаты о том, следует ли считать этих иммигрантов «иностранными».

Многие из недавно прибывших китайцев, которые скупают недвижимость в Калифорнии, имеют визы EB-5 — американскую программу по выдаче грин-карт иностранцам, инвестирующим 500 000 долларов в США.С. бизнес.

«Жена и дети находятся в США, некоторые мужья бывают здесь какое-то время, а некоторые нет, часть их денег находится здесь, а часть их денег находится в Китае», — говорит Линь Хэ. инвестор в недвижимость и застройщик, который ухаживает за китайскими спекулянтами недвижимостью в таких местах, как Ньюпорт-Бич и Ирвин.

Число китайских диаспор, уже обосновавшихся в таких областях, как округ Ориндж и долина Сан-Габриэль, привлекает много иностранных инвестиций, поскольку сходство культур и языков облегчает процесс покупки.

Большая часть этих денег идет на получение основного места жительства — обладателей китайской визы, проживающих со своей семьей в доме в США. Но после того, как многие недавно приехавшие китайцы обосновались в Калифорнии, они рассматривают жилую недвижимость как привлекательную инвестиционную стратегию, которая была недоступна для них в Китае либо из-за государственной политики, либо из-за непомерной стоимости.

«Недвижимость в Пекине и некоторых других местах действительно дорогая, — говорит Хе. «Они проводят здесь год, покупают дом, говорят:« Вы не поверите, здесь так дешево.”

Опрос Национального агентства по продаже недвижимости показал, что только 40 процентов китайских иностранных покупателей намерены использовать свой дом в США в качестве основного места жительства для своей недавно иммигрировавшей семьи. Остальные рассматривали его как инвестиционный инструмент, загородный дом или для использования студентом.

Китайское правительство не любит позволять растущему богатству своих граждан скапливаться в американских жилых районах. В течение многих лет они пытались ограничить частные инвестиции, покидающие страну. Правило, ограничивающее китайских граждан от вывоза за пределы страны более 50 000 долларов, было более строго соблюдено в прошлом году, что, по некоторым сообщениям, привело к сокращению покупок китайских домов здесь.

Но он предупреждает, что люди «найдут способы получить деньги из Китая. Аппетит присутствует всегда, вопрос лишь в том, как они получат деньги ».

Чему Калифорния может научиться из Ванкуверского налога для иностранных покупателей?

Рынок жилья в Ванкувере, Канада, напоминает многие города Калифорнии. Стоимость домов на одну семью и кондоминиумов резко выросла, что сделало город и его пригороды одними из самых дорогих для жизни в Северной Америке.

Дома в Ванкувере также были излюбленным местом иностранных инвестиций, в основном из Китая.Многие жители беспокоились о влиянии иностранных долларов на ограниченный жилищный фонд города, но, хотя достоверных данных было мало, эксперты подсчитали, что на иностранных покупателей приходится около 5 процентов покупок жилья.

Два года назад под сильным давлением жителей Ванкувера правительство провинции Британская Колумбия начало требовать от покупателей жилья указывать гражданство в торговых документах. Данные показали, что на самом деле от 10 до 15 процентов домов не принадлежали ни гражданам Канады, ни постоянным жителям.

Таким образом, правительство провинции ввело 15-процентный налог на все продажи иностранным покупателям жилья. Немедленная реакция была ошеломляющей: в течение нескольких месяцев цена частной собственности в районе Большого Ванкувера упала на 20 процентов. Напротив, цены в Торонто и других крупных городах Канады продолжали расти, частично поддерживаясь иностранным капиталом, ищущим новый рынок за пределами Ванкувера.

Но влияние налога на иностранных покупателей на рынок жилья Ванкувера, похоже, несколько ослабло.В то время как иностранная собственность снижается, цена дома для одной семьи возвращается к тому уровню, который была до введения налога, что для многих ванкуверских семей выходит за пределы досягаемости.
Это не означает, что налог не делает цены на жилье в Ванкувере немного более доступными, чем они были бы в противном случае, говорят сторонники. Это означает, что налог не делает цены на жилье в Ванкувере доступными в одиночку.

«Налог на иностранных покупателей поможет, и в этом нет никаких сомнений», — говорит Джошуа Гордон, профессор государственной политики в Университете Саймона Фрейзера и сторонник налогов.«Является ли это панацеей, и совершенно ясно, что это не панацея, это другой вопрос».

Гордон предупреждает, что налогообложение иностранных покупателей — это не то же самое, что налогообложение иностранных денег, вкладываемых в местную недвижимость. Иностранные инвесторы могут использовать местных друзей и семьи для покупки недвижимости для них. Или они могут направить свои деньги через инвестиционные фонды или другие инструменты.

Поднимают ли иностранные покупатели цены, убирая дома с рынка?

Идея налога на иностранных покупателей была выдвинута в некоторых частях Калифорнии, включая Кремниевую долину, но никогда не получала значительного внимания со стороны законодательства на уровне штата или на местном уровне.

Отчасти потому, что без достоверных данных об иностранных покупателях трудно оценить, насколько они могут взвинтить цены в Калифорнии.

Большинство экономистов согласны с тем, что в регионах, привлекающих много иностранных инвестиций, например в Ирвине и долине Сан-Габриэль, цены растут из-за притока иностранного капитала. Этот эффект трудно экстраполировать на штат.

Те, кто утверждает, что влияние иностранных покупателей на цены на жилье в Калифорнии завышено, часто ссылаются на типы домов, которые часто интересуют оффшорных инвесторов: недавно построенные дома и дома с более высокой ценой на вершине рынка.Они также указывают на постоянно растущие цены в районах Калифорнии, которые мало привлекают иностранных покупателей.

«Это очень ограниченное количество домов», — говорит Хе, инвестор в недвижимость округа Ориндж. «Они могут продавать быстрее, но я не думаю, что это сильно повлияет на цену».

Но несмотря на то, что самая острая конкуренция из-за рубежа может быть связана с более дорогой недвижимостью, этот спрос все же может повлиять на спад рынка. Уменьшите этот спрос, говорит Вэй, экономист агентства по продаже недвижимости, и «вы, вероятно, заметите некоторое смягчение в более дорогих объектах недвижимости.И это, конечно, приведет к некоторому снижению цен на жилье не только в этих регионах, но и приведет к снижению средней цены по всему штату ». Но он подчеркивает, что средние цены на жилье не претерпят значительного падения.

Несмотря на то, что иностранные покупатели сфокусированы на спросе на перечисленные дома, их влияние на инвентаризацию домов, выставленных на продажу, может быть не менее важным. Если иностранные покупатели более склонны покупать недвижимость в качестве долгосрочного инвестиционного инструмента, они могут быть менее склонны к продаже.

«Типичный домовладелец сейчас живет в своем доме от семи до десяти лет», — говорит Розанна Гарсия, агент из Сакраменто, специализирующаяся на инвестиционной недвижимости для иностранных покупателей.«Если вы смотрите на иностранного инвестора, у него есть деньги, чтобы подождать. Чем дольше вы сможете удерживать его, тем больше денег вы в конечном итоге сможете заработать ».

Это означает, что на рынке будет меньше недвижимости, и больше будет сдаваться в аренду.

Гарсия подчеркивает, что легко обвинить иностранных покупателей в бедах на рынке жилья в Калифорнии, вместо того, чтобы сосредоточиться на отсутствии нового строительства или других искажениях на неблагополучном жилищном рынке штата.

И не только иностранные покупатели делают предложения исключительно за наличные, подобные тому, который обогнал Ротенбергов.Далее мы рассмотрим роль частных инвестиционных компаний в нашем постоянном освещении жилищного кризиса в Калифорнии.

финансовых консультантов выпустили приветственный коврик для покупателей жилья

Эндрю Кантер, генеральный директор Canter Cos., Недавно основал подразделение по управлению капиталом, чтобы помочь клиентам понять последствия крупных сделок с недвижимостью. Фото Стивена Уэлена.

Покупка или продажа дома может стать самым важным финансовым решением в жизни. Но агенты по недвижимости в Canter Cos. — девелоперской, брокерской и венчурной компании — заявили, что многие домовладельцы не заключают сделки с недвижимостью со своими финансовыми консультантами для защиты своих налоговых обязательств.

«Мы наблюдали, как люди проходили через эти сделки, продавая дом за 5 миллионов долларов, а затем были шокированы их налоговой строкой, когда они подписали заключительные документы», — сказал генеральный директор Эндрю Кантер.«Это было для нас недоумением. Если у вас дом стоимостью 5 миллионов долларов, у вас определенно есть финансовые консультанты, но они были так далеки от любой сделки по покупке дома ».

Кантер добавил к своей компании еще одну причину в надежде уловить нерешительность домовладельцев, чтобы полностью учесть последствия крупной сделки с недвижимостью. Canter запустил Canter Strategic Wealth Management в январе с целью разместить агентов по недвижимости и сертифицированных специалистов по финансовому планированию в одном офисе.Агенты по недвижимости будут получать квартальный доход в зависимости от клиентов, которых они направляют к консультантам по благосостоянию, которые, в свою очередь, будут иметь постоянный поток рефералов.

Требуется открытие

«Самая большая проблема для типичного консультанта по богатству — это тепло познакомить с потенциальным клиентом», — сказал Кантер.

В течение нескольких месяцев корпоративная реструктуризация была отделена от подразделений недвижимости, венчурного капитала и управления капиталом для удовлетворения требований регулирующих органов.И агенты по недвижимости должны быть достаточно обучены, чтобы знать, как описывать предложения компании по финансовому планированию, и знать, когда остановиться, прежде чем давать действенный совет. Глава отдела управления капиталом Эрик МакМаллен, бывший главный фидуциарный директор First American Trust FSB, также имеет наибольший опыт в управлении институциональным капиталом, поэтому с января Canter Cos. Сосредоточила свое внимание в первую очередь на институциональной работе.

Canter ожидает, что серия приобретений других фирм по управлению активами увеличит активы компании под управлением до 500 миллионов долларов в следующие два месяца.На этом этапе консультанты начнут более тесно сотрудничать с агентами по недвижимости, чтобы проверить модель.

Даже когда у Кантера будет полный набор специалистов по финансовому планированию, ему все равно придется убеждать клиентов, у которых, вероятно, уже есть финансовый консультант, перенести хотя бы часть своего бизнеса в Canter Cos.

«Я согласен, будет очень сложно все перенести», — сказал Кантер. «Очевидно, это еще предстоит доказать».

«Поворотный момент»

Canter агент, собирающийся закрыть сделку с клиентом, приводит из коридора специалиста по финансовому планированию, чтобы обрисовать некоторые из потенциальных ловушек, которых может избежать клиент.Консультации будут бесплатными заранее, но они могут побудить клиента переместить часть своего портфеля в Canter, что даст управляющим частным капиталом и агентам по недвижимости альтернативу непредсказуемым структурам оплаты на основе комиссионных.

«Это момент в жизни человека, когда вам нужно сесть и посмотреть на свои финансы, так что это идеальный поворотный момент», — сказал Кантер. «И это еще больше связывает клиентов с компанией».

Это стратегия интеграции, которая, по словам Кантера, срабатывала и раньше, когда он создавал компанию, покупая и перепродавая отчужденные дома в Калифорнии.В конце концов Кантер перепродал 2000 домов и подумал, что этот объем может стать катализатором для открытия собственного брокерского агентства в сфере недвижимости. Подразделение теперь продает дома других застройщиков и является центром прибыли для компании.

Помимо простого налаживания контактов, консультанты по благосостоянию также смогут предложить доступ к венчурному капиталу и возможностям развития недвижимости Canter. Подразделение венчурного капитала началось как способ диверсифицировать личные инвестиции Кантера и, благодаря успешной ранней ставке на Facebook, позволило ему инвестировать в стартапы в Сан-Диего, включая Housecall и Cursive Labs.

Консультанты не будут предлагать клиентам проприетарные продукты и по-прежнему будут предлагать традиционные акции и облигации, сказал Кантер. По его словам, эти возможности просто позволят Canter Cos. Предложить инвестиции, которые не может предложить никакая другая фирма.

«Вместо того, чтобы покупать инвестиционный фонд недвижимости, где они будут стоить 100 000 долларов в портфеле в 1 миллиард долларов, мы можем заключить сделку с недвижимостью, и они могут стать ее существенной частью», — сказал Кантер. «Мы можем дать им каски, взять их на место, и они могут показать своим друзьям.”