Коммерческая недвижимость что это значит: Страница не найдена | Капиталист

Содержание

Как можно использовать помещение свободного назначения

access_time03.08.20

Разговор об использовании помещений свободного назначения (ПСН) лучше начать с определения понятия: оно не юридическое, в законодательстве такого понятия нет. Это не характеристика помещения, а разговорный термин. По сути, это нежилое здание коммерческого назначения или его часть. Но собственники и арендаторы предпочитают определение «помещение свободного назначения». Что это означает?

В чем отличие ПСН от целевого?

Помещение свободного назначения – коммерческая недвижимость. Это либо отдельно стоящее здание, либо сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним. ПСН не имеет специализации, универсально, отвечает общим требованиям к нежилым помещениям, подходит под любые цели. Арендатор сам решает, как им пользоваться и оборудует с соблюдением требований для бизнеса: магазин, офис, склад…

В универсальности главное преимущество помещений свободного назначения. Если объект недвижимости зарегистрирован с целевым назначением, например, автосалон, то перевод его в другой вид, к примеру, магазин, потребует изменений в документации. Кроме того, собственник отвечает за перепланировку, а к объектам целевого использования жесткие требования.

Поэтому, на месте закрывшихся автосалонов открываются чаще всего автосалоны, а вместо одного магазина другой. Если же указано «свободное» назначение, то требования – общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса.

Во что можно превратить ПСН?

У предпринимателя свои идеи, как можно использовать помещения свободного назначения, и какие требования для него в приоритете. Малый бизнес (парикмахерская, кафе) интересует небольшой метраж и людное место, организация склада требует транспортной доступности для большегрузных автомобилей. Место под офис, скорее всего, будут искать поближе к центру города, посмотрят, есть ли рядом транспорт и места для парковки. Открывая магазин, оценят имидж района и платежеспособность жителей. Не стоит в спальном районе открывать бутик.

Часто имеет значение близость популярных в городе мест, вокзала, аэропорта. Иногда арендаторам важно, чтобы вход в здание был с улицы, либо, чтобы офис располагался на 1 этаже.

Что можно открыть в ПСН?

Коммерческую недвижимость делят на группы по целевому назначению:
Торговые. Коммерческие площади, предназначенные для реализации товара: Торговый центр, магазин, аптека, автосалон.
Офисные. Помещения, арендованные для работы сотрудников, проведения конференций, приема клиентов.
Индустриальные. Помещения, где расположено производственное оборудование, хранится сырье и готовая продукция: склады, хранилища, цеха, автосервисы.
Социальные. Детские учреждения, медицинские и научные центры.

Классификация коммерческой недвижимости, а значит и ПСН, так условна, что даже специалисты не приходят к единому мнению. Куда отнести предприятия общественного питания: кафе, столовые? Это производство или торговля? Предприятия сферы услуг и досуга тоже не вошли в эту классификацию. Если считать, что салон красоты, ремонтная мастерская и фитнес-центр – это продажа услуг, тогда торговля. Кроме того, предприниматель может совместить несколько производств. Например: магазин-пекарня, склад-магазин.

Так что, все это можно открыть в помещении свободного назначения. Нет никаких инструкций, что можно делать в ПСН, все определяют желания, возможности и цели арендатора.

В чем выгода аренды ПСН?

Кто-то только начинает свой бизнес и арендует небольшую комнату на 1 этаже жилого дома. Другой развивает промышленное производство, значит, нужны большие площади бывшего завода. Что заставляет предпринимателей выбрать аренду ПСН:
• Универсальность. Можно открыть офис, детский центр, склад, административное учреждение, магазин. Все зависит только от цели арендатора. При желании, можно сменить сферу деятельности.


• Оснащенность. Необходимые коммуникации подведены (водоснабжение, электричество, отопление). Для начала работы нужно сделать косметический ремонт (не всегда), завести мебель и оборудование.
• Выбор локаций. ПСН легко подобрать в том районе, где это целесообразно и удобно.
• Подбор цены. Цена аренды зависит от места, площади ПСН и класса недвижимости. Всегда можно найти подходящий вариант.
• Возможность расширения бизнеса. Дополнительные площади можно взять рядом, в том же здании, или арендовать здание рядом.
• Выгода. Арендовать недвижимость дешевле, чем покупать. Да и не нужно, особенно на первом этапе. Можно найти объект для любого бизнеса: химчистка, торговый центр, пункт обмена валюты.

Конечно, арендатор сам решает, как можно использовать помещение свободного назначения. Но при выборе обратит внимание на 2 критерия:

Подходит ли помещение?

Для магазина, столовой, салона красоты важно, сколько народу ходит мимо их дверей. Чем чаще ходят, тем больше замечают. Поэтому для них хорошее место – центральные, оживленные улицы, или первые этажи в крупных жилых комплексах.
Начинающие бизнесмены часто хотят снять площадь в крупных центрах, в новых комплексах. Но, красивый, только что построенный район часто оказывается необжитым, клиентов мало. А богатые интерьеры не обозначают высокий доход. Скорее, наоборот. Высокая цена аренды и нерентабельность вынуждают искать арендатора попроще и подешевле (если к тому времени еще «на плаву»). При выборе ПСН нужно обращать внимание не на престижность, а на выгодность расположения объекта недвижимости.

При организации производства или склада в приоритете будут подъездные пути, близость транспортных магистралей, большие площади, возможность расширения. Скорее всего, подойдет здание на окраине города, промышленная зона. В центре – неудобно, ограничено движение большегрузного транспорта.

Складской и производственный бизнес чаще выбирает коммерческую недвижимость класса «С».
Объем такой недвижимости постепенно сокращается: офисные здания реконструируются и переводятся в класс «В», а промышленные здания сносятся, освобождая место под новую застройку.

Устраивает ли цена?

Весомое преимущество ПСН – цена. Стоимость квадратного метра в центре города отличается от цены метра на окраине, зависит от планировки, этажа, качества коммуникаций и ремонта. Можно посмотреть, сравнить и найти подходящий вариант.

Когда предприниматель выбирает место для открытия, например, магазина, он задумается: «Что лучше: помещение свободного назначения или магазин?». На рынке есть специализированная недвижимость, с целевым назначением. Но цена её намного выше, чем у ПСН.

Фиксированная планировка такого объекта часто создает проблемы. Взяв в аренду целевую недвижимость – «магазин», предприниматель не сможет, при желании, перепрофилировать его в парикмахерскую или пункт проката.

К аренде помещений свободного назначения чаще прибегают начинающие предприниматели. Это правильно – только что открытый бизнес может не «пойти», лучше не рисковать. Но и те, у кого все хорошо, кто думает о расширении бизнеса, не спешат покупать коммерческую недвижимость, а предпочитают аренду ПСН.
 

Другие блоги

Коммерческая недвижимость в строящихся домах и новостройках от застройщика

РСТИ (ГК Росстройинвест) предлагает коммерческую недвижимость в новых домах, построенных в соответствии с высокими стандартами качества. Удобные, расположенные на первых этажах жилых комплексов коммерческие помещения, прекрасно подойдут для успешной организации малого и среднего бизнеса. Эти площади можно использовать многопрофильно: как для организации салона красоты, магазина, ресторана, так и для открытия отделения банка, офиса или фитнес клуба.

Арендуя коммерческие помещения на стадии строительства, Вы можете сэкономить на расходах и потратить гораздо меньше средств, по сравнению с затратами, которые бы Вы понесли в случае переоборудования неподходящего нежилого пространства. Коммерческая недвижимость в строящихся домах – это платформа для развития Вашего успешного бизнеса.

Коммерческая недвижимость от РСТИ — это:

  • наличие объектов в различных районах Санкт-Петербурга, обладающих развитой инфраструктурой и высокой плотностью населения, что обеспечивает стабильный поток клиентов;
  • возможность выбрать подходящую планировку помещения, которая подходит для организации в нем именно вашего бизнеса. Реализуя свой долгосрочный бизнес-план, многие соинвесторы заинтересованы в том, чтобы заранее, еще на этапе планировки дома, ознакомить застройщика с функциональной нагрузкой того коммерческого помещения, которое они готовы приобрести. Такое взаимодействие сторон приводит к тому, что строительство ведется в соответствии с необходимыми санитарными нормами и требованиями техники безопасности, предъявляемыми к тому или иному профилю помещения;
  • удобное расположение парковки и подъездных путей;
  • надежность – недвижимость арендуется у собственника, а не у посредников;
  • своевременность — все объекты коммерческой и жилой недвижимости холдинг РСТИ сдает точно в срок, а продажа помещений осуществляется строго согласно нормам закона.

Арендуя коммерческую недвижимость в строящихся домах, Вы можете рассчитывать на то, что Ваш бизнес будет востребован новым контингентом района. Мы работаем над тем, чтобы ваши потребности в организации пространства были максимально удовлетворены и реализованы на практике. Наша компания заботится о вашем комфорте и комфорте ваших будущих клиентов, поэтому наши коммерческие объекты отличаются высоким качеством и продуманностью исполнения. При строительстве и отделке объектов недвижимости, нами используются только экологически безопасные и современные материалы, мы также контролируем все этапы строительства и заботимся о том, чтобы итоговый результат был всегда успешным.

От чего зависит стоимость коммерческой недвижимости в строящихся домах?

На итоговую стоимость коммерческих помещений влияет несколько факторов, из их числа следует назвать, во-первых, место расположения дома, во-вторых, инженерную оснащенность, а также готовность к размещению оборудования. В-третьих, коммерческие площади с витринами, которые выходят на центральную улицу, стоят дороже аналогичных помещений обращенных окнами во двор.

Если Вы задумались об аренде собственного помещения для Вашего бизнеса, то наши предложения должны Вас заинтересовать. Ведь лучшая коммерческая недвижимость в строящихся домах для Вашего бизнеса есть именно у нас!

Крылатское.ру | Деньги | Рынок коммерческой недвижимости в Москве получил свою «вакцину» от коронавируса

Пандемия коронавируса, безусловно, оказала негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости в Москве, причем в отношении как арендодателей, так и арендаторов. Впрочем, говорить о повсеместном обвале также не приходится. Более того, по мнению экспертов, минувший 2020 год оказался не самым плохим для рынка за последние 15 лет точно. Были времена и похуже. В результате, замечают специалисты, возможности есть у всех участников рынка коммерческой недвижимости, просто для одних они очевидны уже сейчас, а другим придется немного подождать.

Прошедший 2020 год оказался уникальным для рынка коммерческой недвижимости и, прежде всего, тем, что принимать решения его участникам приходилось буквально «на лету». К такому развитию событий они явно были не готовы, так как спрогнозировать подобное было просто невозможно. Однако, как это ни парадоксально, но многие эксперты уверены, что минувший год оказался не самым плохим для рынка коммерческой недвижимости как минимум за последние 15 лет.

«С некоторыми поправками, но можно сказать, что были времена и похуже. Если вспомнить 2014 год, то тогда рынок коммерческой недвижимости испытал большие проблемы, чем в коронавирусном 2020-ом. Резкое ослабление рубля по отношению к большинству иностранных валют из-за стремительно снижающихся нефтяных цен и западных санкций, больно ударило по всем участникам рынка, которые почувствовали эффект, как от холодного душа», — напоминает старший аналитик компании «РусСтар» Дмитрий Балашов.

По его словам, инвесторы разочаровались в рынке коммерческой недвижимости, так как их вложения из-за фактической девальвации рубля оказались уже не такими выгодными.

«К этому можно добавить резкий и ощутимый отток иностранного капитала. Снижение деловой активности негативно отразилось на бизнесе самих собственников коммерческой недвижимости, а падение реальных доходов населения и ощутимый рост бедности в стране плохо сказались на арендаторах, многие из которых не смогли перестроиться в новых условиях и закрылись», — поясняет Балашов.

Сейчас, добавляет эксперт, ситуация тоже выглядит непростой, но, в отличие от 2014 года, если отбросить в сторону «теории заговоров», история с пандемией выглядит как временное явление. Это означает, что рынок впал в некую «спячку» и в будущем начнет из нее выходить.

Время низких ставок и скидок

Наиболее драматически ситуация сложилась в сегменте торговой недвижимости, чьи игроки пережили действительно сложнейший период. Торговые центры в буквальном смысле были поставлены в ситуацию выживания, ведь подавляющее большинство арендаторов вынужденно приостановили свою работу. В результате, перед арендодателями встал вопрос: либо «дожать» своих клиентов, либо пойти на уступки в виде скидок по арендным платежам. Многое зависело от позиции собственников, но, как отмечают эксперты, скидки делали подавляющее большинство, и для некоторых арендаторов они доходили до 90%.

По мере снятия коронавирусных ограничений, размеры арендных платежей стали восстанавливается, но на свой прежней уровень они так и не вернулись и не вернутся в ближайший год-два точно. В результате, снять коммерческую недвижимость в Москве сейчас можно по существенно более низким ценам, чем это было даже на начало 2020 года.

Эксперты подчеркивают, что с начала 2021 года объем предложений на рынке коммерческой аренды вырос практически во всех районах Москвы, и сейчас можно найти локации, на которые раньше «смотреть было страшно» как раз из-за высоких цен. Иными словами, собственники готовы давать скидки и предлагать более выгодные условия, чтобы не только не потерять уже имеющихся арендаторов, но и привлечь новых.

Удаленка удаленкой, но офисы тоже нужны

Довольно интересная ситуация сложилась и в сегменте офисной недвижимости, собственники которой также столкнулись с оттоком арендаторов. Повсеместный переход на удаленную работу в какой-то момент времени подтолкнул к мысли, что в будущем рынок офисной недвижимости ждет настоящий коллапс.

Однако уже позже стало понятно, что переход компаний на удаленку не приведет к отказу от офисной недвижимости в целом. Сейчас компании, по мере нормализации ситуации с распространением новой коронавирусной инфекцией, либо возвращают работников в офисы, либо ищут некие комбинированные варианты работы. Но, в любом случае, без офисов не обойтись.

«Офисные помещения однозначно будут необходимы для организации работы, управленческого менеджмента – по сути, как коммуникационные хабы компании. С одной стороны, сама потребность в площадях на одного сотрудника может снизиться. Но вместе с тем плотность рассадки, требования к безопасности и дистанции могут амортизировать такое давление», — отмечал в интервью журналу «Профиль» управляющий директор Accent Capital в Москве Андрей Богданов.

Аналогичную точку зрения высказывает и Дмитрий Балашов из «РусСтар», который не видит причин резкого роста свободных площадей на рынке офисной недвижимости как минимум в среднесрочной перспективе. «На мой взгляд, в ближайшие пару лет пустовать будет не более 10%, ну, максимум 15% офисов, и то — многое будет зависеть от скорости восстановления деловой активности», — поясняет эксперт.

Выигравшие в пандемию

Пока владельцы торговых и офисных объектов искали варианты дальнейшей работы с арендаторами, собственники складской недвижимости подсчитывали прибыль. Именно этот сегмент коммерческой недвижимости выглядел не просто лучше остальных, в смог «подняться» благодаря пандемии.

Еще до начала коронавирусной эпохи, спрос на склады демонстрировал устойчивый рост, достигнув на начала прошлого года максимального уровня за последние 15 лет. По мере раскручивания «коронавирусной спирали», спрос только усилился. Причина, по мнению экспертов, более чем очевидна, и заключается она в резком развитии онлайн-торговли.

«Она и раньше развивалась, но из-за коронавирусных ограничений получила дополнительный импульс. У компаний, которые вынужденно перешли на онлайн-торговлю, возникла жизненная потребность в логистической инфраструктуре. В результате, собственники тех же складских помещений не только не почувствовали снижения спроса на свои объекты, но и зафиксировали стремительно растущий интерес», — пояснил эксперт по коммерческой недвижимости в Москве Николай Галанин.

Сейчас, продолжает эксперт, по мере снятия коронавирусных ограничений и благодаря появившимся возможностям возобновить торговлю через магазины «на земле», ритейлеры не отказываются от освоенной онлайн-торговли, а, значит, спрос на складские помещения продолжит расти.

Итог

Безусловно, рынок коммерческой недвижимости, в том числе и в Москве, пережил не самые простые времена, но катастрофы, уверены подавляющее большинство экспертов, не произошло. Некоторые сегменты испытали больше проблем, но есть и те, которым пандемия пошла на пользу.

Если смотреть на ситуацию в целом, то еще в ближайшие год-два предложения на рынке коммерческой недвижимости будут превышать спрос, так как кризис бесследно и в одночасье не уйдет. Однако текущий момент «просадки» может быть хорошим периодом для арендаторов, ввиду открывшихся хороших предложений и невысоких цен.

Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость

Даже в собственной квартире можно легально вести свой бизнес

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Квартиры в новостройках на любой кошелёк

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Жилые помещения — не только для проживания

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Хостелам в жилых домах осталось недолго жить

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс. Согласно ей «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Чем еще можно заниматься в квартирах

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения — возможности шире

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д

Больше возможностей, но и больше ограничений

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Справка

Москательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Как перевести помещение в новый статус

В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.

— Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.

Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения — разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.

Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая используется для хозяйственной деятельности. Коммерческая недвижимость обычно относится к зданиям, в которых размещаются предприятия, но также может относиться к земле, используемой для получения прибыли, а также к сдаче в аренду крупных жилых помещений.

Отнесение объекта к коммерческой собственности влияет на то, как оно финансируется, как облагается налогом и как к нему применяются законы.

Подразделение коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость включает торговые центры, продуктовые магазины, офисы, промышленные зоны, производственные цеха и многое другое.Показатели коммерческой недвижимости , включая продажные цены, расценки на новостройки и заполняемость , часто используются в качестве меры деловой активности в данном регионе или экономике. Например, индексы цен на коммерческую недвижимость RCA измеряют изменения цен на коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах.

Инвестиции в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью

Коммерческая недвижимость традиционно считалась хорошей инвестицией.Первоначальные инвестиционные затраты на здание и затраты, связанные с настройкой для арендаторов, выше, чем в жилую недвижимость. Тем не менее, общая прибыль может быть выше, и некоторые общие проблемы, которые возникают с жилыми арендаторами, отсутствуют при работе с компанией и ясных договорах аренды.

Инвесторы в коммерческую недвижимость также могут использовать тройную чистую аренду, при которой такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание, несет компания, сдающая помещения в аренду.Это преимущество недоступно инвесторам в жилую недвижимость.

Помимо выгодных условий аренды, коммерческая недвижимость, как правило, выигрывает от более простых цен. Инвестор жилой недвижимости должен учитывать ряд факторов, в том числе эмоциональную привлекательность недвижимости для потенциальных арендаторов. В отличие от этого, инвестор в коммерческую недвижимость может полагаться на отчет о прибылях и убытках, в котором указана стоимость текущих договоров аренды, которую затем можно сравнить со ставкой капитализации другой коммерческой недвижимости в этом районе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость через REITS

Инвестиционные фонды в недвижимость (REIT) — идеальный вариант, если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но не имеете капитала или желаете купить целое здание. REIT действуют как паевые инвестиционные фонды, поскольку они объединяют инвестиционные доллары для покупки активов. Каждая акция REIT представляет собой базовые активы компании. Покупка акций REIT, специализирующегося на коммерческой недвижимости, дает вам доступ к этому сектору, не требуя, чтобы вы сами покупали здание.

7 терминов, связанных с коммерческой недвижимостью, которые вы должны знать

Вы собираетесь открыть для себя 7 терминов коммерческой недвижимости, которые вам следует знать, если вы планируете инвестировать в коммерческую недвижимость. Эти 7 условий являются обязательными для понимания любой недвижимости, которую вы собираетесь приобрести. Я хочу поделиться с вами цитатой греческого философа Аристотеля. Он говорит: «Воспитание ума без воспитания сердца — это совсем не образование». Я искренне верю в это. На этом коротком тренинге я хочу очень быстро поделиться с вами тем, что лежит в основе каждой сделки по инвестициям в коммерческую недвижимость, с которой вы сталкиваетесь.

Есть 7 условий коммерческой недвижимости, которые вы должны знать, прежде чем принимать какое-либо решение об инвестициях в коммерческую недвижимость. Я взял самые важные термины со своего канала на YouTube и собрал их прямо здесь для вас.

1. Чистая операционная прибыль (NOI)

Первое из 7 терминов в сфере коммерческой недвижимости, которые вы должны знать, — это чистый операционный доход, также известный как NOI. Расчет чистого операционного дохода NOI равен вашему валовому доходу от аренды за вычетом ваших расходов.

NOI = доход от аренды — расходы

Эти расходы не включают выплаты по ипотеке или амортизацию; но конкретно расходы на имущество. NOI лежит в основе каждой сделки с коммерческой недвижимостью, которую вы когда-либо оцениваете. Он определит стоимость недвижимости сейчас и в будущем, каков будет ваш денежный поток и как вы сделаете предложение. Это важно, потому что по мере увеличения NOI будет расти и стоимость недвижимости. Если NOI понижается, значение свойства понижается. Мы учим наших студентов находить сделки, которые позволяют увеличить чистую операционную прибыль.Это означает, что они находят способы вывести NOI на новый, более высокий уровень в течение двух или трех лет.

Рефинансирование коммерческих выплат:

Это подводит меня к методике всех синдикаторов коммерческой недвижимости и наших студентов. Это называется коммерческой выплатой наличных. Чтобы узнать больше, вы можете прочитать мой пост под названием Commercial Cash Out Refi. Это в основном покупка коммерческой недвижимости, увеличение NOI за счет увеличения арендной платы и сокращения расходов, а затем рефинансирование ссуды для получения первоначального первоначального взноса или первоначального взноса вашего инвестора при сохранении собственности.Позвольте мне спросить вас об этом. После того, как вы вложите свои деньги, вы ремонтируете недвижимость, возвращаете, вы забираете свои деньги, какова ваша отдача от инвестиций, если у вас нет денег? Это бесконечность. В этом сила NOI.

2. Возврат наличными деньгами

Денежный доход при возврате денежных средств также известен как рентабельность инвестиций или возврат инвестиций. Это сердце ваших денег или денег вашего инвестора, и в основном это ваш годовой денежный поток, разделенный на ваш первоначальный взнос.

Рентабельность инвестиций:

Возврат инвестиций или рентабельность инвестиций — очень важный термин, потому что дело не в том, сколько денег вы тратите на недвижимость, а в том, как быстро ваши деньги уходят из нее.Если все, что у вас есть, — это 50 000 долларов, которые нужно потратить, и вам понадобится 20 лет, чтобы вернуть свои 50 000 долларов наличными, это не слишком увлекательно. Это всего лишь 5% прибыли. Возможно, это нормально для биржевого брокера, но не для нас, работающих в сфере коммерческой недвижимости. Мы ожидаем двузначного минимума доходности. Вместо этого было бы лучше, если бы вы могли вернуть свой первоначальный взнос в размере 50 000 долларов за три года. Это 33% возврата инвестиций, и это хорошо и вполне выполнимо для коммерческой недвижимости.

Когда вы можете достичь 33%, а иногда даже 50% возврата инвестиций, это происходит потому, что вы работаете над тем, что мы называем возможностями с добавленной стоимостью, и это то, на чем мы сосредоточены здесь, в нашей компании.Ценность добавляют коммерческой недвижимости. Еще одна вещь, которой я хочу с вами поделиться: когда вы привлекаете капитал от инвестора, то, как вы определяете, сколько вы можете им заплатить, — это ваши наличные деньги и денежный доход, потому что он приходит сразу же. Вот почему так важно знать этот термин.

3. Ставка капитализации

Если вы посмотрите на отрасль коммерческой недвижимости в целом и ищете единичный расчет, который все используют в отрасли, то это ставка капитализации. Это отраслевой стандарт — использовать ставку капитализации, которая представляет собой NOI, деленное на продажную цену.Это важно знать, потому что максимальная ставка используется для измерения производительности здания без учета ипотечного финансирования. Например, если вы выплатили все наличные без вложений, сколько денег это принесет? Какая у тебя прибыль? Вот что такое максимальная ставка. С точки зрения непрофессионала, максимальная ставка — это ваша рентабельность инвестиций, если вы заплатили за недвижимость все наличные.

Высокие и низкие ставки:

Высокая ставка капитализации, составляющая 10, 11, 12%, обычно означает более рискованные инвестиции и низкую продажную цену.Инвестиции с высокой капитализацией обычно осуществляются в бедных районах с низким доходом. Для сравнения, низкая ставка капитализации, такая как 4, 5 и 6%, обычно означает инвестиции с меньшим риском, но высокую продажную цену. Ставки с низкой капитализацией обычно встречаются в верхнем среднем классе и в верхних кварталах. Таким образом, кварталы в городах указали для них свои заданные нормы потолка. В каждом районе есть максимальная капитализация. Если вы знаете, что такое NOI, и знаете ставку капитализации, вы можете рассчитать, какой будет цена продажи.

Цена продажи:

Если ставка капитализации равна NOI, деленной на цену продажи, вы можете перевернуть это уравнение, и цена продажи будет равна NOI, деленной на ставку максимальной стоимости.

4. Коэффициент покрытия долга

Мы называем это DCR. Этот термин часто используется вашими кредиторами. DCR лежит в основе коммерческой недвижимости и финансирования. Он определяется как сумма денежного потока, доступного для выплаты ипотеки. Формула такова: DCR равен NOI, деленному на ваш годовой долг.

Все коммерческие кредиторы хотят, чтобы у вас была возможность выплатить ипотечный кредит, и у вас остались какие-то остатки. Коэффициент покрытия долга показывает, сколько еще осталось. Одна из причин, по которой это так важно, заключается в том, что это первое число, которое кредитор проверяет, чтобы убедиться, что сделка подлежит кредитованию. Кредиторы обычно хотят видеть коэффициент покрытия долга не менее 1,2 или более. Вам может быть интересно, что означает 1. 2. Позвольте дать вам быстрый расчет.

В формуле DCR равняется NOI, разделенному на годовое обслуживание долга, обслуживание долга — это ваши годовые платежи по ипотеке.Другими словами, DCR равен NOI, деленному на ваши 12 месяцев выплат по ипотеке. Если он равен 1,0, это означает, что у вас нет избыточного денежного потока, а ваш NOI равен сумме ипотечного кредита. Если он превышает единицу, это означает, что у вас есть денежный поток. Банки хотят видеть в среднем 1,2, и я думаю, что хорошей целью для успешной сделки является 1,4 DCR.

5. Цена за единицу и квадратные метры

Цена за единицу:

Этот термин лежит в основе определения стоимости недвижимости, а также того, что предложить, когда вы рассматриваете возможность покупки недвижимости.Она также варьируется в зависимости от района или от того, на каком субрынке вы находитесь. Цена за единицу — это термин, обычно используемый для квартир, и рассчитывается путем деления цены собственности на количество квартир. Если у вас есть многоквартирный дом за 500 000 долларов и в нем 10 квартир, это 50 000 долларов за единицу. Так вы рассчитываете цену за единицу.

Цена за квадратные метры:

Мы используем цену за квадратный фут для офисных зданий, торговых центров и промышленных зданий. Чтобы определить цену за квадратный фут, вы используете тот же расчет, что и цена за единицу, но вместо этого делите цену на квадратные метры.Таким образом, здание стоимостью 500 000 долларов и площадью 10 000 квадратных футов будет стоить 50 долларов за квадратный фут.

Если вы знаете цену за квадратную единицу на вашем субрынке и сравните ее с ценой за единицу вашей собственности, это поможет вам:

  • Определите цену предложения
  • Не переплачиваете за сделку
  • Узнайте, реалистична ли запрашиваемая продавцом цена
Оптовикам:

Коммерческая оптовая торговля — это когда вы находите выгодную сделку, заключаете ее по контракту, находите хорошего покупателя и передаете ее покупателю. Знание цены за единицу и квадратный фут — ценный навык для оптовиков, позволяющий определить, есть ли у них выгодная сделка и готовы ли они заработать много денег. Опять же, знание цены за единицу и цены за квадратный фут на вашем субрынке и вашей собственности является ключевым моментом при определении того, сколько стоит ваша собственность и какой будет цена вашего предложения.

6. Классификация зданий

Коммерческие здания делятся на три класса. Эти классификации означают разные вещи для разных типов инвесторов.

Здание класса А:

Здания класса А — новейшие и высочайшего качества, с лучшим расположением и самой высокой арендной платой. Это красивые здания в красивых кварталах, которые привлекают арендаторов самого высокого уровня. Как правило, они расположены в центре города с коммерческими объектами на главном уровне и жилыми домами наверху. Как начинающий инвестор, класс А не для вас. Причина в том, что цена слишком высока, с низкой доходностью, и вы получаете острую конкуренцию со стороны институциональных покупателей и фондов.Они могут заплатить все наличными и согласны с низкой доходностью.

Здание класса B:

Здания класса B обычно немного старше, но они все еще хорошего качества и привлекают арендаторов из среднего рабочего класса. Часто инвесторы с добавленной стоимостью нацелены на эти типы зданий в качестве инвестиций, поскольку удачно расположенным зданиям класса B можно вернуть их славу класса A. Это самые стабильные свойства. Как инвестор в коммерческую недвижимость, ваша цель — найти здание класса B в районе класса A, а затем отремонтировать это здание, чтобы получить арендную плату класса A.

Здание класса C:

Класс C — это самая низкая официальная классификация, здания старше и нуждаются в обновлении. У них самая низкая арендная плата, и вы найдете в них арендаторов с доходом ниже и ниже среднего. Если вы инвестируете в квартиры, вам подойдет класс C, потому что соотношение между ценой за единицу и арендной платой по-прежнему хорошее, и вы можете получить максимальную прибыль. На них всегда будет спрос, потому что они самые доступные, особенно с учетом роста арендной платы за квартиры класса A и B.Однако вам нужно быть осторожным, потому что здания, как правило, нуждаются в большом обслуживании, а районы и арендаторы могут быть сложными. Управление этими свойствами требует навыков.

Здание класса D:

Есть еще один класс, но это не официальный класс. Здания часто пустуют и нуждаются в капитальном ремонте. Свойства класса D предназначены для специалистов с глубокими карманами. Если вы новичок, даже не думайте о здании класса D.

7. Виды аренды

Аренда — это спасательный круг, это жизненная сила коммерческой собственности, обеспечивающая приток денег, тем самым защищая вас от потери права выкупа.Это юридически обязательные письменные соглашения между владельцем недвижимости и арендатором. Вкратце выделю несколько видов аренды. В предыдущем блоге я подробно рассмотрел это.

Квартиры:

Для многоквартирных домов аренда может быть на один год, на 9 месяцев или на месяц. Все наши договоры аренды заключены нашим юристом. Почему они сильные? Потому что вы занимаетесь доходным бизнесом. Аренда дает вам законное право взимать арендную плату, выселять людей и подавать на них в суд, если они не платят.Если у вас нет надежного правового инструмента, ваши арендаторы могут воспользоваться вами и остаться в ваших квартирах, не платя арендную плату. Итак, наличие прочного договора аренды действительно важно.

3 вида аренды офисных зданий и торговых центров:
  • Аренда с полным спектром услуг: Арендатор платит фиксированную плату, а домовладелец оплачивает все, включая страховку, налоги, ремонт и коммунальные услуги.
  • Triple Net Lease: За все платит арендатор. Это пассивный вариант, при котором арендодателю остается только оплатить ипотеку.Чтобы узнать больше, посмотрите мой видеоролик «Истина за тройной чистой арендой».
  • Модифицированная валовая аренда : Арендатор и арендодатель разделяют определенные расходы.

Опять же, аренда — это основа любой инвестиции в коммерческую недвижимость. Еще один способ взглянуть на это: вы покупаете здание бесплатно и платите за аренду. Здание ничего не стоит без аренды.

Бонусный срок: отношения

У меня есть бонусный срок, которым я хочу поделиться с вами, и это, вероятно, самый важный термин из всех, если вы хотите добиться длительного успеха в качестве инвестора в коммерческую недвижимость.Зная это, будет:

  • Поможем получить самые выгодные предложения.
  • Убедите продавца работать с вами, а не с другими.
  • Поможет вам работать с их брокером, который отправит вам его или ее внебиржевые сделки.

Срок бонуса — отношения. Коммерческая недвижимость — это бизнес, основанный на отношениях. Это, вероятно, самый важный термин из всех, потому что, если вы не понимаете эту часть правильно, ни один из остальных 7 терминов не имеет значения. Вот в чём вопрос. Как вы думаете, что даст вам лучшие предложения, зная условия или знающих людей? Что убедит продавца работать с вами, а не с другими, так это незнание условий, а понимание потребностей, мотивации и построения взаимопонимания с продавцом.

Коммерческая недвижимость — это бизнес, основанный на взаимоотношениях

Есть поговорка, которую вы, наверное, слышали: «Никого не волнует, сколько вы знаете, пока они не узнают, насколько вы заботитесь». Это верно и в отношении коммерческой недвижимости, в том числе в отношении владельцев коммерческой недвижимости и брокеров. Изучите термины и знайте их, но я хочу, чтобы вы сначала начали с отношений. Коммерческая недвижимость — это бизнес, основанный на отношениях. Я хочу, чтобы вы строили отношения с брокерами, продавцами, наставниками и другими успешными людьми.Вот где успех случается в первую очередь.

Что означает CAM в коммерческой недвижимости?

Что означает CAM в сфере недвижимости?

CAM означает обслуживание общих территорий, а плата за CAM часто появляется при коммерческой аренде помещений в многопользовательских бизнес-парках. Это ежемесячные платежи, покрывающие расходы на различные потребности в обслуживании здания и / или парковки. Когда вы сдаете в аренду коммерческие помещения, вы сдаете в аренду небольшую часть собственности вместе с другими арендаторами.Каждый арендатор должен поддерживать внутреннее состояние своего помещения и платить свой процент от ежемесячной платы за CAM.

В некоторые сборы за CAM могут входить:

  • Содержание недвижимости
  • Страхование
  • Ремонт
  • Административные сборы
  • Службы борьбы с вредителями
  • Охранные услуги

Арендодатель поддерживает общие части собственности, используя ежемесячные сборы CAM.

Плата за обслуживание территории общего пользования также может быть любой, о которой арендодатель и арендатор договариваются в разделе о плате за CAM в договоре аренды. Хорошо составленный договор аренды с точными расчетами CAM помогает арендатору и домовладельцу понять, за что они несут ответственность. В договоре аренды должен быть четко указан каждый сбор, покрываемый комиссией CAM, и который может быть проверен арендатором.

Типы САМ-структур

У каждого арендодателя и арендатора разные ситуации, и арендодатели могут использовать разные структуры CAM в зависимости от своих расходов и того, как долго они владели недвижимостью.Вот четыре типа CAM-структур:

  • Фиксированный CAM: Ежемесячная плата за CAM не меняется, и в конце года не проводится аудит или корректировка ставок.
  • Годовой кумулятивный предел: Расходы CAM ежегодно увеличиваются на основе прогнозируемых расходов на кумулятивной основе.
  • Годовой лимит: Этот лимит расходов CAM основан на меньшем из расходов предыдущего года или максимальном значении в пользу арендаторов.
  • Верхний предел начисления процентов по сравнению с базовым: Базовый показатель за первый год остается прежним, но каждый год процент верхнего предела увеличивается со ставкой сложного процента в пользу арендодателей.

Как рассчитываются сборы за CAM?

CAM-структур рассчитываются пропорционально. Это означает, что чем больше квадратных метров арендует арендатор, тем больше он должен нести расходов на CAM. Расходы соответствуют проценту собственности, которую занимает ваше пространство, например, 10% или 45% от общей площади собственности.Например, если арендатор занимает 30% площади собственности, а арендодатель платит 3000 долларов в месяц за недвижимость, вы можете рассчитывать на 30% его общих ежемесячных расходов.

Вот как можно рассчитать плату за CAM:

Во-первых, определите общую арендуемую площадь или квадратные метры собственности. Затем оцените площадь, занимаемую арендатором. После определения площади арендатора вы делите ее на общую арендуемую площадь.Если арендатор арендует 30 000 кв. Футов, а общая арендуемая площадь составляет 100 000 кв. Футов, то уравнение может выглядеть примерно так:

30 000/100 000 = 0,3 x 100 = 30%

Это означает, что арендатор несет ответственность за 30% сборов CAM за недвижимость. Если общие ежемесячные расходы на недвижимость равны 3000 долларов, то сумма в долларах рассчитывается по следующей формуле:

3000 долларов х.3 = 900 долларов США

Таким образом, арендатор должен платить 900 долларов в месяц в качестве платы за CAM.

Важнейшие советы

Вот несколько советов, которые могут помочь вам лучше понять заряд CAM:

  • Исследование CAM-структур. Узнайте все, что можно о структурах CAM, и определите, какая структура лучше всего подходит для вашего бизнеса и операционных расходов. Попробуйте обсудить CAM с агентом по недвижимости или юристом и задать им вопросы, которые могут у вас возникнуть, прежде чем подписать договор аренды.
  • Переговоры. Многие арендодатели открыты для переговоров относительно сборов CAM. Предоставьте арендодателю цифры CAM, которые, по вашему мнению, подходят для вашей оплаты, и попросите их встретиться с вами посередине.
  • Проверить площадь в квадратных футах. Проверьте площадь в квадратных футах в вашем помещении, чтобы убедиться, что домовладелец предоставил вам правильный номер. Плата за CAM рассчитывается в соответствии с вашей площадью, и неточные цифры могут привести к тому, что вы заплатите арендодателю больше денег, чем необходимо.
  • Убедитесь, что расчеты верны. Рассчитайте комиссию CAM самостоятельно, прежде чем подписывать договор аренды и соглашаться на комиссию. При необходимости отправьте сумму комиссии своему бухгалтеру или агенту по недвижимости для расчета.
  • Вести записи и отчеты. Храните записи о каждой уплаченной вами комиссии за CAM и ведите список CAM, за который вы платите, с разбивкой по статьям.
  • Установите предельную сумму. Некоторые арендодатели могут разрешить вам устанавливать собственный предел. Обсудите изрядную сумму, которую вы не готовы платить, если расходы на содержание общих помещений превышают это число.

Часто задаваемые вопросы о недвижимости CAM

Вот несколько часто задаваемых вопросов о CAM в сфере недвижимости:

Где расходы CAM при коммерческой аренде?

Вы можете найти расходы CAM в абстрактной части коммерческой аренды.Выписки по аренде — это резюме отдельных договоров аренды, в которых излагаются такие вещи, как права на продление, повышение арендной платы, парковку и плату за CAM.

Переоцениваются ли расходы CAM каждый год?

Арендодатели обычно сверяют или пересматривают плату за CAM ежемесячно или ежеквартально, чтобы убедиться, что арендаторы платят правильную сумму, поскольку они оценивают плату за CAM за год.

Какие типы объектов коммерческой недвижимости используют плату CAM?

Объекты коммерческой недвижимости, по которым начисляются расходы CAM, включают:

  • Торговая площадь
  • Офисные помещения
  • Производственные помещения

Какие вещи исключены из расходов CAM?

Некоторые позиции, исключенные из расходов CAM, являются заменой или улучшением:

  • Парковочные места
  • Дорожки
  • Подъездные пути
  • Благоустроенные территории
  • Погрузочно-разгрузочные площадки
  • Мусорные участки
  • Дороги
  • Лифты
  • Крыши
  • Наружные стены
  • Системы полива
  • Освещение зоны общего пользования
  • Заборы и ворота
  • Справочники арендаторов и внешние вывески

Плюсы и минусы инвестирования в коммерческую недвижимость

Последнее обновление 15 июня 2020 г., Марк Фергюсон

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть очень пугающими для тех, кто изучает все, что связано с бизнесом.Я купил свою первую коммерческую недвижимость в аренду несколько лет назад, и мне потребовалось время, чтобы изучить все тонкости. До этого я инвестировал в жилую недвижимость более десяти лет! Коммерческая недвижимость сложна, но также может быть очень прибыльной. Вам не обязательно знать все об отрасли, чтобы добиться успеха. Как только вы изучите основы аренды, арендаторов, ставок верхнего предела, TI, риска и кредитования, вы начнете видеть возможности и обретете уверенность. Хотя коммерческая недвижимость сложна, это хорошо.Это означает, что меньше людей готовы заниматься бизнесом, что оставляет возможности для остальных из нас.

Что такое коммерческая недвижимость?

Существует множество различных типов коммерческой недвижимости и даже несколько различных определений того, что такое коммерческая недвижимость. Для меня коммерческая недвижимость — это собственность, которая используется для ведения бизнеса, а не собственность, в которой кто-то живет. Некоторые люди скажут, что большие многоквартирные дома являются коммерческой недвижимостью, потому что для их финансирования нужны коммерческие ссуды.Однако для целей этой статьи и на мой взгляд, многоквартирный дом не является коммерческой недвижимостью. Вот несколько объектов недвижимости, которые я считаю коммерческими:

  • Розничные магазины
  • Торговые центры
  • Офисные помещения
  • Единицы хранения
  • Склады
  • Производственные мощности
  • АЗС
  • Рестораны
  • Барс
  • Свободный земельный участок под коммерческую застройку

Когда я думаю о коммерческой недвижимости, я чувствую все, что коммерческие зоны города или округа также можно рассматривать как коммерческие.Также могут быть объекты смешанного использования, которые разделены на коммерческие и жилые. Я владею недвижимостью с четырьмя квартирами, одна из которых коммерческая, а остальные три — жилые. Я также считаю смешанное использование коммерческим, поскольку кредиторы и зонирование обычно считают их коммерческими.

Зачем инвестировать в коммерческую недвижимость?

Я купил 16 единиц жилья в аренду с 2010 по 2015 год. Эти варианты аренды были для меня отличными, но в 2015 году цены в Колорадо, где я покупал жилье, стали настолько высокими, что было трудно получить денежный поток (деньги, которые вы зарабатываете после оплаты всех расходов) .Я перестал покупать аренду и подумал о покупке на другом рынке. Затем я открыл для себя коммерческую недвижимость. Мне удалось купить аналогичную недвижимость с таким же или более высоким денежным потоком, чем то, что я покупал раньше.

Многие спрашивают меня, почему я не купил жилую многоквартирную недвижимость? В моем районе были многоквартирные дома, но и с ними было очень трудно получить денежный поток. В моем районе был и остается большой спрос на аренду жилья для одной и нескольких семей.Этот спрос поднял цены до того уровня, в котором для меня не было смысла инвестировать в них.

Я увидел, как продается очень доступная коммерческая недвижимость для сдачи в аренду, которая казалась слишком хорошей, чтобы быть правдой. Его оценили в 110 000 долларов, и я думал, что его можно будет сдавать в аренду как минимум за 1500 долларов в месяц. Доработки требовалось очень мало, и продавец хотел вернуть у меня аренду. Я сделал предложение, думая, что буду конкурировать с другими инвесторами, и я был единственным, кто сделал предложение. Я получил собственность, сдал ее в аренду за 1500 долларов в месяц, а 18 месяцев спустя она оценивалась в 250 000 долларов на основе этой арендной платы!

Я переворачиваю жилые дома, но только недавно купил коммерческую аренду, потому что доходность намного выше и есть так много возможностей для увеличения стоимости.Плюс меньше конкуренции!

У меня есть новая книга о коммерческой недвижимости. Постройте империю коммерческой аренды недвижимости. Хороший, плохой, злой. Я изучаю все детали инвестирования в коммерческий бизнес и включаю 10 тематических исследований по моей собственной недвижимости. Вы можете приобрести книгу на Amazon.

Как оценивается коммерческая арендуемая недвижимость?

Аренда жилых домов на одну семью часто оценивается исходя из того, сколько продаются аналогичные дома.Если дом сдается в аренду, это может повредить его стоимости, если покупатели-собственники готовы платить больше, чем инвесторы. Аренда многоквартирного жилья и коммерческая аренда оценивается на основе дохода, который они приносят.

Обычно ставка CAP определяет, сколько стоит коммерческая недвижимость. Ставка CAP:

CAP Ставка = NOI (чистая операционная прибыль) / Стоимость недвижимости

Если ставка CAP составляет 10% и недвижимость приносит 100 000 долларов в год, то собственность стоит 1 000 000 долларов.

Если вы можете увеличить доход от собственности, вы можете значительно увеличить ее стоимость. Я сделал это на нескольких своих объектах. Я купил одну коммерческую аренду за 110 000 долларов, по которой не было аренды. Его занимал предыдущий владелец, который сказал, что хочет уехать, как только дом будет продан. После того, как я купил недвижимость, он не был готов уезжать и в конце концов сдал ее у меня в аренду за 1500 долларов в месяц. Примерно через год я провел оценку собственности, и эта оценка составила 25000 долларов, исходя из этой арендной платы в размере 1500 долларов в месяц и местных ставок CAP в размере 6%.

Вы можете посмотреть видео о более крупной собственности, которую я купил, и мы сделали то же самое, ниже:

Хотя вычисление значений кажется простым уравнением, это не так просто, когда собственность пуста, требует доработки или сдается по цене ниже рыночной. Вот где появляется возможность увеличить доход и увеличить стоимость. Также легко манипулировать NOI как продавцом, не раскрывая всех расходов или недооценивая их.

Я гораздо больше говорю о ставках CAP в другой статье и даже создал калькулятор ставок CAP.

Как работает финансирование коммерческой недвижимости?

Одно большое различие между жилой и коммерческой арендой — это финансирование. Большинство банков будут финансировать жилую недвижимость, особенно если у них менее 5 единиц. Однако многие банки не хотят иметь дело с коммерческой арендой или сдачей внаем более 4 квартир. В банках, которые занимаются коммерческими ссудами, есть отдел коммерческого кредитования, который занимается этим типом собственности. Вот почему многие люди называют жилую недвижимость, насчитывающую более 4 единиц, «коммерческой», потому что им часто требуется финансирование, поступающее из коммерческого сектора банков.

Местные банки часто являются лучшими банками, предлагающими коммерческое финансирование. Однако у них есть совсем другие условия, чем у личных резиденций.

Первоначальный взнос

Когда вы покупаете дом для проживания, вы можете получить ссуду всего на 3% или даже 0 долларов в VA или USDA. При покупке инвестиционной недвижимости вам потребуется скидка 20%, а для большинства коммерческих кредитов требуется скидка 25%. Если вы хотите заняться коммерческой недвижимостью, будьте готовы к дополнительным деньгам, необходимым для покупки недвижимости!

Срок кредита

«Срок ссуды» часто называют продолжительностью ссуды.Большинство людей, у которых дома есть 30-летняя ипотека, также имеют 30-летний срок. Они могут удерживать этот заем в течение 30 лет, если захотят, и пока они производят платежи и соблюдают другие требования по кредиту, банк не может потребовать выплаты этого займа. При коммерческом финансировании срок кредита часто бывает короче. Кредит может быть действительным только на 5, 10, 15 или 20 лет, даже если срок погашения больше. Срок ссуды также называется всплывающим платежом, потому что в конце срока банк может отозвать всю ссуду, подлежащую выплате в то время, одним гигантским платежом.

График погашения

График погашения — это способ расчета процентной и основной части платежа по ссуде. Если у вас есть 30-летняя амортизация, выплаты настроены таким образом, что вся основная сумма выплачивается через 30 лет. Если у вас 15-летняя амортизация, кредит будет погашен через 15 лет. Платежи по 15-летнему кредиту намного выше, потому что вы погашаете его намного быстрее.

Обычно график амортизации коммерческой недвижимости будет меньше.Я регулярно вижу банки, предлагающие 20-15-летнюю амортизацию. Как я сказал ранее, у вас может быть 20-летняя амортизация, но 10-летний срок. Заем можно отозвать через 10 лет, даже если он еще не погашен.

Тарифы и сборы

Ставки и сборы по коммерческой недвижимости также могут сильно различаться. Вы обнаружите, что некоторые ссуды будут аналогичны ставкам для населения, но другие могут быть немного выше. Все зависит от банка, заемщика, собственности и других факторов.

Банки также будут использовать ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) по коммерческим займам. Может быть период с фиксированной ставкой на 3, 5, 7 или 10 лет. По истечении этого фиксированного периода ставка может увеличиваться. Вы можете найти ARM и на жилой недвижимости, но это очень распространено в коммерческих сделках.

Большинство ссуд также сопровождаются комиссией за выдачу кредита, которая может варьироваться от 0,5 до 2% от суммы ссуды. Эта плата в первую очередь предназначена для зарабатывания денег кредиторами. По коммерческим займам комиссия может быть выше, но не всегда.

Оценка

Когда вы получаете ссуду на жилую или коммерческую недвижимость, вам потребуется ее оценка, которая поможет банку определить, действительно ли недвижимость стоит того, что заемщик хочет заплатить или считает стоящим во время рефинансирования. Оценка жилой недвижимости обычно варьируется от 400 до 800 долларов и может занять пару недель. Оценка коммерческой недвижимости может занять гораздо больше времени и дороже! При оценке моего здания площадью 68 000 квадратных футов это было 3500 долларов, и это заняло 7 недель! Мы могли бы провести оценку быстрее, если бы были готовы заплатить 8000 долларов!

Ссуды под низкие деньги

Есть варианты покупки коммерческой недвижимости с меньшими затратами.Вы можете найти партнера или получить финансирование от продавца. Другой вариант — ссуды SBA, занимаемые собственником. Если ваш бизнес занимает более 50% собственности, вы можете претендовать на ссуду SBA, которая требует только 10 процентов и может даже помочь профинансировать некоторые ремонтные работы или другие расходы.

Поиск и покупка коммерческой недвижимости

Я упомянул несколько коммерческих сделок, которые я нашел, но они не сидели там месяцами, просто ожидая, когда появится покупатель.Найти коммерческие предложения может быть сложнее, чем сделки с жильем. Большинство объектов жилой недвижимости выставлены на продажу в MLS или в системе множественных списков. Если вы ищете дом для покупки, вы можете поговорить с агентом, у которого есть доступ к MLS, и увидеть 95% того, что продается.

Что касается коммерческой недвижимости, то не существует MLS, на котором указаны все объекты недвижимости. Некоторые коммерческие объекты указаны в MLS, некоторые — в Loopnet, некоторые — на других веб-сайтах, а некоторые нигде не указаны! Я купил одну из своих недвижимостей в качестве карманного листинга, что означает, что агент по листингу не продавал ее, за исключением того, что сообщил мне об этом.Коммерческая недвижимость перечислена повсюду, и часто дело не в том, что вы знаете, а в том, что вы знаете. Мне удалось заключить несколько сделок благодаря моим связям в сфере коммерческой недвижимости.

Есть некоторые коммерческие объекты недвижимости, которые находятся на MLS, и вы можете найти там сделки, но вы должны следить за другими источниками, а также на связи с местными коммерческими агентами.

Ниже видео об объекте, который я нашел на Facebook!

Как ремонтировать коммерческую недвижимость

Когда я начал инвестировать в коммерческую недвижимость, меня удивила, сколько стоит все исправить! Я получил предложения от нескольких коммерческих подрядчиков, и затраты были невероятно высокими по сравнению с тем, что я привык платить за свои жилые проекты.Я также видел, как другие компании платили невероятно высокие ставки за реконструкцию коммерческих помещений.

Я когда-либо пользовался услугами любого из этих коммерческих подрядчиков, но в итоге я использовал своих ребят, которые, на удивление, были знакомы с коммерческими стандартами строительства. Существуют различия в том, как ремонтируется коммерческая недвижимость. Вы должны беспокоиться о:

  • Пожаротушение.
  • Различные коды для строительства.
  • ADA доступность (для инвалидов).
  • Парковочных мест.

В целом большой разницы между жилым и коммерческим строительством нет. Я привлекаю субподрядчиков для некоторых вещей, таких как спринклерные системы в зданиях, но мои ребята из жилых домов могли справиться почти со всем остальным, включая кровлю, HVAC, электричество и сантехнику. Использование жилищных подрядчиков вместо крупных коммерческих специалистов позволяет мне сэкономить кучу денег.

Ниже показано здание, которое мы переделали:

Было бы разумно убедиться, что вы делаете все, чтобы кодировать коммерческую недвижимость.Некоторым предприятиям может понадобиться город для проверки их рабочих мест, и городу может потребоваться разрешение на строительство по многим причинам.

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Аренда коммерческой недвижимости также сильно отличается от аренды жилой. Я предпочитаю аренду коммерческой недвижимости, потому что она длиннее, прочнее, и арендаторы обычно несут больше расходов.

Срок аренды

Большинство договоров аренды жилья заключаются на один год, может быть, на два.Вы часто будете видеть коммерческую аренду на 3 года, 5 лет или даже 10 лет или дольше! У меня есть аренда земли на одном из домов сроком на 20 лет. Предприятиям нужна более долгосрочная аренда, потому что они не хотят переезжать, а арендодателям также нравится оставлять тех же арендаторов.

Я использую Law Depot для создания договоров аренды и других юридических документов.

Оговорки об эскалации

Кто-то может подумать: Я не хочу аренду на 20 лет ! Подумайте, насколько низкой будет арендная плата через 20 лет по сравнению с рыночной арендной платой из-за инфляции.Это правда, но многие договоры коммерческой аренды включают положения об увеличении арендной платы каждый год или каждые три года и т. Д. В некоторых наших договорах аренды арендная плата увеличивается на 3% каждый год.

Расходы

При аренде на одну семью арендаторы оплачивают многие расходы: коммунальные услуги, уход за газоном и уборку снега. Арендодатель по-прежнему платит налоги на недвижимость, страховку и ремонт. При аренде многоквартирных домов домовладельцы часто платят за коммунальные услуги, уход за газоном, уборку снега и многое другое. Во многих случаях коммерческой аренды арендаторы платят практически за все.Это называется NNN-арендой, и арендатор оплачивает все коммунальные услуги, обслуживание общих территорий, страховку, налоги на имущество, управление, некоторые виды ремонта, уборку снега, уход за газоном и многое другое. Есть также валовая и модифицированная валовая аренда, когда арендатор не оплачивает все эти расходы, но арендная плата намного выше по этим типам аренды.

Качество арендаторов

Считаю, что и с коммерческой недвижимостью качество арендаторов лучше. У меня есть несколько хороших арендаторов в моих частных домах, но у меня есть несколько не очень хороших арендаторов в более дешевых многоквартирных домах.Коммерческие арендаторы — это люди, которые владеют бизнесом и обладают некоторой финансовой проницательностью. Всегда будут плохие яблоки, но в целом мои коммерческие арендаторы фантастические, потому что их средства к существованию зависят от бизнеса.

Улучшение арендатора

Одна вещь, с которой арендодателям не приходится иметь дело с жилой недвижимостью, — это улучшения арендаторов. На многих объектах коммерческой недвижимости домовладельцы будут ремонтировать или настраивать объекты недвижимости для арендаторов. Арендаторы не платят за весь необходимый ремонт.Мы потратили десятки тысяч долларов на улучшение работы арендаторов, чтобы привлечь больше арендаторов в недвижимость. Эти деньги помогают увеличить стоимость недвижимости за счет более высоких сумм аренды.

Какие риски связаны с коммерческой недвижимостью?

До сих пор коммерческая недвижимость кажется потрясающей! Я думаю, это потрясающе, но есть и риски. С коммерческой недвижимостью сложнее, и она вызвала множество банкротств.

Вакансий

Аренда коммерческой недвижимости обычно занимает гораздо больше времени, чем жилой.Некоторые объекты коммерческой аренды пустуют годами или даже десятилетиями. Долгая аренда — это хорошо, но длинные вакансии могут быть ужасны для тех, кто не подготовлен. При инвестировании в коммерческую недвижимость необходимо иметь денежные резервы, которые могут покрыть расходы во время длительных вакансий.

Есть способы противодействовать появлению вакансий, предлагая арендаторам улучшение, разбивая большие единицы на маленькие или реконструируя.

Экономический спад

Людям всегда нужно место для жизни, но не всегда здание для их бизнеса.В тяжелые экономические времена часто страдает коммерческая недвижимость. Может быть больше вакансий, а также предприятий, которые обанкротятся. Многие объекты коммерческой недвижимости продолжают развиваться, но не все.

Деловая ответственность

Когда вы сдаете в аренду предприятиям, вы наследуете часть обязательств, связанных с этими предприятиями. Если компания нанимает кого-то для реконструкции своей единицы, но не платит им, подрядчик может наложить залог не только на бизнес, но и на здание.Если бизнес не платит налоги с продаж, они могут взиматься с бизнеса и здания. Если на компанию подадут в суд или она делает что-то незаконное, это может вызвать проблемы и у владельца здания.

Опасности для окружающей среды

Некоторые предприятия используют или производят вещи, вредные для окружающей среды. Они могут использовать нефть, газ, химикаты или производить загрязнение, токсичные отходы или неизвестно что! Эти опасные материалы могут повредить имущество или вызвать проблемы у бизнеса и собственности с местными органами власти или EPA.

Заключение

Коммерческая недвижимость может стать отличным вложением средств, сделавшим многих миллионеров и миллиардеров. При инвестировании в коммерческую недвижимость есть риски, и это не для всех. Хотя сложно понять все тонкости финансирования, покупки, лизинга и управления коммерческой арендой, я думаю, что это того стоит!

Что означает «аренда NNN / аренда с тройной сетью»?

Существует множество форм аренды коммерческой недвижимости в связи с тем, что не существует универсального шаблона или стандарта аренды ни на одном уровне штата или страны.Если вы не имеете дело с одним и тем же арендодателем на одном и том же участке, вероятность того, что кто-то увидит договор аренды, даже относительно похожий на предыдущий договор аренды, очень редка.

Например, с точки зрения длины документа об аренде, вы можете увидеть договор аренды на 15 страниц на одном участке, а аналогичное имущество поблизости от другого владельца может представлять договор об аренде на 85 страниц. Вы можете подумать, что договор аренды на 15 страниц лучше, потому что вы можете прочитать его быстрее, но в нем могут быть упущены многие ключевые моменты сделки, которые также предназначены для защиты арендатора.

Проще говоря, стандарта нет или идеальный срок аренды, и почти каждый договор аренды будет составлен в пользу домовладельца. Поскольку оценка аренды может быть сложной даже для опытных профессионалов, у которых было несколько договоров аренды и несколько локаций, лучшие то, что вы можете сделать, чтобы подготовиться, — это понять различные типы арендные структуры вместе с сопутствующими выгодами и обязательствами.

Для сравнения, в жилом недвижимость, в большинстве штатов есть признанный в отрасли шаблон для покупки контракты, которые почти каждый агент или брокер использует при покупке или продаже реальных имущество в этом состоянии.Поскольку это явно не относится к коммерческой недвижимости, жизненно важно, чтобы вы понимали терминологию и вариации в структуре аренды, чтобы вы могли лучше подготовиться к выберите подходящую недвижимость для вашего офиса на правильных условиях.

Прежде всего, вам следует всегда нанимайте квалифицированного юриста по недвижимости, который будет представлять вас в любом договоре аренды или обзор покупки. Если вы подписываете юридически обязывающий документ, составленный противоположной стороной он должен быть тщательно рассмотрен.

До согласования условий сделки и переходя к проекту аренды, важно понимать различные типы арендных структур и условий. Эти статьи влияют на то, насколько вы собираетесь платить арендную плату и какие другие обязательства или расходы взимаются к вам в будущем. Понимание этого поможет вам правильно оценить все ваши варианты, чтобы вы могли уверенно двигаться вперед, в частности, с одним пространством.

ЧТО ТАКОЕ АРЕНДА NNN / ТРОЙНАЯ АРЕНДА?

Аренда Triple Net или NNN — это одна из самых распространенных структур аренды в коммерческой недвижимости.Кроме того к базовой арендной плате арендатора, договор Triple Net Lease содержит резерв на Арендатор оплачивает определенные расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости. Эти затраты обозначены тремя «сетками».

Каждая буква «N» или «Net» означает;

N = Налог на имущество
N = Страхование
N = Операционные расходы

Операционные расходы часто также называемые CAM — Common Area Maintenance и являются расходами, необходимыми для запустить собственность. В эти расходы входят ремонт и обслуживание, вывоз мусора. вывоз, уборка снега, озеленение, обслуживание стоянок, недвижимость управление, внешнее освещение и прочее.

В зависимости от собственности, коммунальные услуги и уборка также могут быть включены в операционные расходы или CAM. При аренде Triple Net Lease вы обычно платите домовладельцу один чек в месяц, но эта проверка разбита на две основные категории:

  1. The Базовая сумма арендной платы
  2. Triple Net Amount (или NNN)

Например, если вы арендовали 2000 помещений SF с базовой арендной платой в размере 24 долларов США и Triple Net в размере 8 долларов США. разбивка платежей будет:

  • Базовая арендная плата: 2000 швейцарских франков x 24 доллара за швейцарский франк = 48000 долларов США за в год или 4000 долларов США в месяц
  • Triple Net: 2000 швейцарских франков x 8 долларов США за SF = 16000 долларов США за год или 1333 доллара в месяц

Общая арендная плата составит 5 333 доллара за месяц; с Triple Net — 1333 доллара в месяц.

Аренда Triple Net — самые распространенный тип аренды, который вы найдете в торговой недвижимости, более новой медицинской Здания и большинство офисных зданий. Следующая наиболее распространенная аренда — это Аренда с полным комплексом услуг, за которой следуют аренда с брутто-оплатой и аренда с измененной совокупной стоимостью.

В большинстве штатов арендная плата составляет в расчете на квадратный фут в год. Однако такие штаты, как Калифорния взимать арендную плату за квадратный фут за в месяц стоимость . Таким образом, 24 доллара США за SF в год во Флориде эквивалентны 2 долларам США за SF. в месяц в Калифорнии.

Во второй части этой серии статей мы рассмотрим аренду с полным обслуживанием. Помимо этого, существуют дополнительные виды аренды, такие как аренда с брутто-брутто и модифицированная валовая аренда, а также десятки дополнительных условий аренды. Эту терминологию важно понимать, когда вы оцениваете возможности недвижимости для своей практики. Понимание каждого термина поможет вам принять наиболее обоснованное решение, которое принесет пользу вашей практике.

Чтобы просмотреть дополнительную терминологию в области коммерческой недвижимости, щелкните здесь.

Чтобы получить ответы на часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости, нажмите здесь.

Брокер по коммерческой недвижимости — Институт корпоративных финансов

Кто такой брокер по коммерческой недвижимости?

Брокер по коммерческой недвижимости является посредником между продавцами и покупателями коммерческой недвижимости, который помогает клиентам продавать, сдавать в аренду, сдавать в аренду. Классификация аренды. Классификация аренды включает операционную аренду и капитальную аренду. Аренда — это тип сделки, совершаемой компанией с целью получения права на использование актива.При аренде компания будет платить другой стороне оговоренную сумму денег, аналогичную арендной плате, в обмен на возможность использовать актив. или приобрести коммерческую недвижимость. Брокер по коммерческой недвижимости может работать в качестве независимого агента, нанимателя агентов по коммерческой недвижимости или члена брокерской фирмы по коммерческой недвижимости.

Основное различие между брокером по коммерческой недвижимости и агентом по коммерческой недвижимости заключается в том, что первый может работать независимо, а второй — нет.Агент по коммерческой недвижимости должен быть нанят лицензированным брокером.

Что такое коммерческая недвижимость?

Недвижимость классифицируется как коммерческая, если используется только для ведения бизнеса. Как правило, коммерческая недвижимость принадлежит инвестору, который взимает арендную плату с каждого предприятия, работающего с этой недвижимостью. Примеры коммерческой недвижимости включают офисные помещения, торговые центры, отели, магазины и рестораны.

Квалификация для того, чтобы стать брокером по коммерческой недвижимости

Требования к образованию

Основным требованием для того, чтобы стать брокером по коммерческой недвижимости, является диплом о среднем образовании (или эквивалентное образование). Самые успешные агенты / брокеры по коммерческой недвижимости имеют степень бакалавра или магистра в области бизнеса, статистики, финансов. Получите обзор лучших финансовых сертификатов для профессионалов со всего мира, работающих в сфере экономики или недвижимости (с особым упором на продажу или аренду коммерческой недвижимости).

Требования законодательства

Брокер по коммерческой недвижимости — это профессионал в сфере недвижимости, который продолжил свое образование выше уровня агента по коммерческой недвижимости. Чтобы быть сертифицированным брокером по коммерческой недвижимости, физическое лицо должно получить государственную лицензию в каждом штате, в котором оно хочет заниматься своей профессией. Физическое лицо должно сдать экзамен на брокера по коммерческой недвижимости, чтобы получить сертификат и государственную лицензию. (Примечание: лицензия на коммерческую недвижимость отличается от лицензии агента по недвижимости).

Чтобы физическое лицо могло сдать экзамен на брокера по коммерческой недвижимости, необходимо предпринять следующие шаги:

  • Физическое лицо должно проработать в фирме не менее одного-трех лет (в зависимости от штата)
  • Далее, они должны пройти 60-90 часов утвержденных штатом курсов по лицензированию.
  • После завершения утвержденных штатом курсов по лицензированию, человек имеет право сдавать экзамен. В рамках экзамена соискателей часто спрашивают о действующих федеральных законах и законах штата в сфере коммерческой недвижимости.

Сдающие экзамен сертифицированы как брокеры по коммерческой недвижимости. Чтобы продолжить владение лицензией, брокер по коммерческой недвижимости должен проходить соответствующие курсы повышения квалификации каждые два-четыре года (опять же, конкретные требования различаются от штата к штату — если вы работаете в нескольких штатах, вы должны следовать требованиям самых строгих государственный). Популярные и полезные курсы повышения квалификации включают брокерство по ипотечным кредитам, оценку недвижимости и право в сфере недвижимости.

Доход брокера коммерческой недвижимости

Доход брокера коммерческой недвижимости основан на комиссионных от продаж. В листинговом соглашении (контракте между листинговым брокером и продавцом с указанием деталей листинга) указывается комиссия брокера. Брокерская комиссия по коммерческой недвижимости договорная и в среднем составляет около 6% от окончательной цены продажи. Если недвижимость сдается в аренду, а не продается, то размер брокерского вознаграждения определяется исходя из площади в квадратных футах и ​​чистого дохода от аренды.

Обычно комиссию уплачивает продавец из выручки от продажи, если продавец и покупатель не договариваются о разделении (Примечание: продавец часто включает комиссию в цену предложения). Комиссия выплачивается при закрытии сделки. Комиссия делится между брокером по покупке и брокером по продаже / листингу. Однако, если брокер не работает независимо, комиссия делится на четыре части. Во-первых, комиссия делится и зачисляется брокеру-покупателю и брокеру листинга.Затем каждый брокер берет свое брокерское вознаграждение / комиссию и из них выплачивает соответствующему агенту свою комиссию, которая обычно является фиксированной комиссией за каждую совершенную сделку.

При установлении брокерской комиссии необходимо учитывать следующие расходы:

  • Сборы ассоциации
  • Лицензионные сборы
  • Расходы на рекламу и маркетинг
  • Сборы за услугу множественного листинга (MLS)

Надежная репутация, повторный бизнес , сильная местная экономика Рыночная экономика Рыночная экономика определяется как система, в которой производство товаров и услуг регулируется в соответствии с меняющимися желаниями и возможностями , а продажи по высоким ценам приводят к более высоким комиссиям для брокеров по коммерческой недвижимости.

Преимущества найма брокера по коммерческой недвижимости

Брокер по коммерческой недвижимости может помочь потенциальным клиентам сэкономить время и деньги, выполняя следующие функции:

  • Создание сети в целевом сообществе : В каждом В той области, в которой брокер по коммерческой недвижимости намеревается работать, они создают сеть с важными членами заинтересованного сообщества. Это гарантирует, что у них будет преимущество первопроходца каждый раз, когда недвижимость выставляется на продажу или когда в сообществе появляется потенциальный покупатель.
  • Понимание налогового законодательства и законов о зонировании : Многие люди воздерживаются от инвестирования в коммерческую недвижимость из-за большого количества сложных правил и положений, регулирующих налогообложение и покупку коммерческой недвижимости. Эта сложность усугубляется тем фактом, что эти правила и положения различаются в разных штатах, отраслях и зонах. Брокер по коммерческой недвижимости должен отлично разбираться в налоговом законодательстве и законодательстве о зонировании, чтобы выполнить вышеупомянутые формальности от имени своего клиента и, таким образом, устранить препятствия для инвестиций в коммерческую недвижимость.
  • Оценка бизнес-планов : брокер по коммерческой недвижимости оценивает бизнес-планы своих клиентов, чтобы определить их осуществимость. Они часто используют статистический анализ (например, анализ безубыточности) для определения базового запаса прочности вложения клиента.
  • Ведение переговоров с клиентами : Брокеры по коммерческой недвижимости должны быть отличными переговорщиками и посредниками, потому что, в отличие от брокеров по жилой недвижимости, брокерам по коммерческой недвижимости часто приходится иметь дело с более чем двумя сторонами при организации продажи или аренды недвижимости.У различных сторон часто бывают противоречивые стимулы, которые агент по коммерческой недвижимости помогает согласовать в ходе переговоров. Брокер по коммерческой недвижимости должен иметь отличные коммуникативные навыки и навыки убеждения, чтобы успешно вести переговоры.
  • Проведение исследований : Часто успех бизнеса клиента зависит от местных условий. Брокер по коммерческой недвижимости должен предоставить потенциальным покупателям коммерческой недвижимости исследования относительно местной демографии, бизнеса, качества окружающей среды, затрат на содержание собственности и желательности местоположения собственности.
  • Анализ арендных платежей : Брокер по коммерческой недвижимости исследует и анализирует тенденции в области аренды. Классификация аренды. Классификация аренды включает операционную аренду и капитальную аренду. Аренда — это тип сделки, совершаемой компанией с целью получения права на использование актива. При аренде компания будет платить другой стороне оговоренную сумму денег, аналогичную арендной плате, в обмен на возможность использовать актив. платежи за коммерческую недвижимость в том районе, в котором она работает.Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости:
  1. Аренда на одну чистую : По этой аренде налог на имущество уплачивается арендатором.
  2. Аренда с двойной сеткой (NN) : В соответствии с этим договором аренды налог на имущество и страхование оплачиваются арендатором.
  3. Тройная аренда (NNN) : В соответствии с этим договором аренды налог на имущество, страхование и техническое обслуживание оплачиваются арендатором.
  4. Аренда брутто : В соответствии с этим договором аренды налог на имущество, страхование и обслуживание оплачиваются домовладельцем.Арендатор платит только арендную плату.

Более крупные арендаторы обычно заключают более длительные договоры аренды, что обеспечивает безопасность арендодателю, так как обеспечивается стабильный поток арендного дохода. (Например, такая компания, как Amazon, вряд ли будет сдавать в аренду офисные или складские помещения, которые она планирует занять только на один год.) Однако арендную плату можно более гибко регулировать в рамках более короткого срока аренды.

Недостатки найма брокера по коммерческой недвижимости

При некоторых обстоятельствах брокер по коммерческой недвижимости может показать клиенту только те объекты недвижимости, где комиссия высока, посоветовать клиенту заключить сделку с оплатой аренды выше, чем необходимо, или ускорить процесс прохождения клиентом, чтобы максимально увеличить количество сделок, которые он может совершить.Чтобы противостоять такому поведению, клиент может заключить договор с брокером, по которому последний получает фиксированную плату, а не комиссию.

Общие показатели, используемые брокерами по коммерческой недвижимости.

  • Валовой доход от аренды: Валовой доход от аренды выражает доход от аренды как процент от стоимости собственности до вычета налогов и других расходов. Он рассчитывается следующим образом:

Валовая доходность от аренды = (Годовой доход от аренды / Стоимость собственности) x 100

Средняя доходность коммерческой недвижимости составляет 7% -7.5%, в отличие от жилой недвижимости, которая дает среднюю доходность 4–5%. Это популярный показатель для сравнения объектов коммерческой недвижимости, которые будут сдаваться / сдаваться в аренду.

  • Прирост капитала / общий доход от инвестиций: Прирост капитала относится к прибыли, полученной от продажи собственности. Он рассчитывается следующим образом:

Общий доход от инвестиций = {(Прибыль от инвестиций — Расходы на инвестиции) / Расходы на инвестиции)} x 100 .

Это популярный показатель для сравнения объектов коммерческой недвижимости, которые собираются продать. Инвестиции в коммерческую недвижимость, которые предоставляют широкий спектр возможностей для улучшения и / или расширения, идеально подходят для получения прироста капитала.

Однако важно отметить, что существует обратная зависимость между валовой доходностью от сдачи в аренду и приростом капитала / общей доходностью инвестиций.

Подробнее

Благодарим вас за то, что вы прочитали руководство CFI для брокера по коммерческой недвижимости.Коммерческие брокеры важны для здорового рынка недвижимости. Чтобы узнать больше, перейдите по следующим ссылкам:

  • Бесплатные руководства по Excel Ресурсы ExcelИзучите Excel онлайн с помощью сотен бесплатных руководств, ресурсов, руководств и шпаргалок по Excel! Ресурсы CFI — лучший способ изучить Excel на своих условиях.
  • Классификация аренды Классификация аренды Классификация аренды включает операционную аренду и капитальную аренду. Аренда — это тип сделки, совершаемой компанией с целью получения права на использование актива.При аренде компания будет платить другой стороне оговоренную сумму денег, аналогичную арендной плате, в обмен на возможность использовать актив.
  • Учет аренды Аренда — это контракты, по которым владелец собственности / актива разрешает другой стороне использовать собственность / актив в обмен на деньги или другие активы. Двумя наиболее распространенными видами аренды в бухгалтерском учете являются операционная и финансовая (капитальная аренда). Преимущества, недостатки и примеры
  • Курсы по бизнес-финансовому моделированию

Что означает новая рабочая неделя 3-2-2 для коммерческой недвижимости

Кенни Кейн — главный операционный директор в Firmspace .

getty

Последние 10 месяцев изменили понятие «профессиональная жизнь» для многих из нас. В то время как многие компании активно изучают, как может выглядеть гибридная рабочая среда для своих организаций, стали очевидны две вещи:

1. Профессионалы более чем способны выполнять качественную работу в подходящей удаленной среде.

2. Теперь, когда персонал ощутил большую гибкость, для многих организаций было бы глупо отступать и требовать, чтобы весь персонал возвращался в офис пять дней в неделю после окончания пандемии.

Именно здесь набирает популярность модель 3-2-2. Идея состоит в том, что профессионалы должны проводить три дня в офисе, два дня работать дома и два дня отдыхать каждую неделю.

Итак, что именно эта новая модель означает для тех из нас, кто занимается коммерческой недвижимостью?

Будущее: меньше места с большей гибкостью

Во-первых, важно не игнорировать тот факт, что коммерческая недвижимость сильно пострадала за последние 10 месяцев, и недавний анализ CBRE показывает, что удаленная работа может сократить общую потребность в офисных помещениях на 15% после пандемии.

Хорошие новости: большинство компаний вернутся в офис по другую сторону кризиса. Те, кто предлагает высококачественные офисные помещения с функциями, которые ищут работодатели (и сотрудники), будут иметь хорошие возможности для заполнения своих пространств, и одна из ключевых функций, которые ищут люди, — это гибкое пространство.

Недавний отчет

CBRE о тенденциях показал, что «жильцы все чаще требуют гибких вариантов помещений, общих помещений для встреч, качества воздуха в помещении, подключенных приложений для зданий и бесконтактных технологий при рассмотрении новых условий аренды.”

Вывод? В то время как коммерческие арендаторы могут уменьшить количество площадей, которые они сдают в аренду в будущем, качество этих площадей станет более важным.

Офисы в центре города никуда не денутся, но их уже обновят

К первому кварталу 2020 года до 70% офисных площадей были преимущественно или частично открытой планировки. В первом квартале 2021 года трудно себе представить, чтобы когда-либо снова загоняли сотрудников в широко открытую рабочую среду.

Когда профессионалы 3-2-2 появятся в своих модернизированных офисах после пандемии, они будут ожидать превосходного опыта работы в офисе, который даст им конфиденциальность. и смогут облегчить совместную работу или сосредоточиться в одиночку в разных местах.Они также будут ожидать улучшения связи с командой управления объектами, поскольку проблемы со здоровьем в общих помещениях никуда не денутся.

Недавнее исследование Deloitte показало, что владельцы коммерческой недвижимости планируют сократить расходы в среднем на 20%, но это не означает, что они снижают рейтинг своих объектов. Вместо этого эти респонденты «оптимизируют эксплуатационные расходы и используют технологии для перемещения помещений и управления объектами [для] повышения операционной устойчивости».

Пока места пустуют, сейчас для компаний по управлению коммерческой недвижимостью пора отойти от старых тенденций и подготовить свои вакансии для более безопасного будущего.

Специалистам требуется специальное пространство для работы

С первых дней пандемии, когда родителей и учеников впервые попросили выполнять свою работу за одним кухонным столом, стало ясно, что подавляющее большинство профессионалов хотят вернуться в свои офисы по другую сторону этой пандемии.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*