Инвестиции в жилую недвижимость: Пять основных стратегий инвестирования в жилую недвижимость :: Новости :: РБК Инвестиции — Клинбиз | Клининговая компания в Нижнем Новгороде

Содержание

Инвестиции в жилую недвижимость | PAMMtoday

Возможность приобретать жильё с инвестиционными целями всегда волновала воображение россиян. Как только инвестиции в жилую недвижимость стали доступным способом получения пассивного дохода, сотни тысяч наших соотечественников кинулись приобретать вожделенные квадратные метры. Насколько оправдана такая инвестиционная стратегия, и может ли получить прибыль начинающий инвестор?

Цели инвестирования

Инвестиции в жилую недвижимость по силам далеко не каждому. Прежде всего, необходимо хорошо знать этот рынок и понимать, по каким правилам действуют его игроки. Кроме того, неплохо владеть инсайдерской информацией. Наконец, нужно иметь достаточный капитал. Аналитики считают, что прибыльное инвестирование недоступно среднестатистическому покупателю, поскольку крупные клиенты приобретают целый пул квартир, оставляя на долю рядовых участников рынка малопривлекательные с инвестиционной точки зрения объекты.

Цели инвестирования могут быть разными:

вложение для сохранения капитала;
покупка для последующей перепродажи;
приобретение для сдачи в аренду.

В любом случае покупать необходимо с умом. К сожалению, не все понимают, что стратегии вложения капитала должны вырабатываться и применяться, исходя из целей инвестирования. Выслушаем мнение профессиональных участников этого сегмента рынка и сформулируем собственную стратегию, позволяющую делать действительно грамотные инвестиции в жилую недвижимость.

Лучшие советы по выбору жилья

«Оцените, какую сумму вам необходимо вложить», – Игорь Быченок, «Галс-Девелопмент». Именно от этого зависит выбор сегмента рынка, где будет совершаться сделка. Оказывается, стоимость объекта не всегда влияет на его доходность. В процентном соотношении она обычно колеблется от 20 до 25% годовых, а разница заключается лишь в сумме вложенных средств и получаемой прибыли. Он также советует внимательно изучить объект, в который вы собираетесь вкладываться. Если его финансирование зависит от темпов продажи квартир, то сроки сдачи жилья могут увеличиваться. Если недвижимость строится на кредитные деньги, то объект, вероятнее всего, сдадут в срок.

«Решите, на какой стадии строительства входить в проект», – Мария Литинецкая, «Метриум Групп». Понятно, что на максимальную прибыль можно получить, приобретя квартиру на нулевом цикле, когда стоимость квадратного метра минимальна. Однако в этом случае риски по сделке очень велики, поэтому особое внимание следует уделить поиску надёжного застройщика.

«Изучите социальную инфраструктуру прилегающей территории», – Александр Энгель, ГК «МИЦ». Например, для новостройки особенно важно, чтобы в микрорайоне были школа, детский сад, поликлиника и зелёная зона.
«Выбирайте ликвидные объекты», – Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой». По её мнению, в сегменте эконом такими являются 1 и 2-комнатные квартиры на 5–12 этажах новостроек. Хорошо продаются студии площадью 30–32 кв. м, «однушки» размером в 38–42 кв. м и «двушки» по 55–63 кв. м.
«Обратите внимание на незанятые рыночные ниши», – Анзор Берсиров, «Строительный Трест». Квартира в малоэтажном комплексе, расположенном в престижном районе с хорошими дорогами и развитой инфраструктурой – это отличный вариант для инвестиций. Такого жилья строится немного, однако спрос на него постоянно растёт.

Почему нужно инвестировать в жильё уже сегодня?

Решая приобрести квартиру с инвестиционной целью, нужно чётко понимать, что подобный проект окажется выгодным только в средне- и долгосрочной перспективе. Времена покупки дешёвых квартир с целью последующей перепродажи ушли в прошлое. Сегодня на рынок приходят инвесторы, понимающие, что недвижимость – это превосходный актив, длительное владение которым гораздо выгоднее, чем его быстрая реализация.

Инвестиции в жилую недвижимость

Сейчас отличный момент для покупки жилой недвижимости: цены на неё в долларовом эквиваленте находятся на минимальном уровне с кризисного 2009 г. Нестабильная экономическая ситуация вынуждает людей быстрее решать свой квартирный вопрос и активнее искать объекты для инвестирования. Увеличение спроса провоцирует рост рублёвых цен в новостройках, а опасения владельцев недвижимости ведут к сокращению рынка вторичного жилья. Именно поэтому хорошие квартиры в престижных районах вскоре начнут дорожать.

По мнению большинства финансистов, сегодня инвестиции в жилую недвижимость – это прекрасная альтернатива банковским депозитам и более сложным в управлении финансовым инструментам. В современных условиях собственные квадратные метры могут стать отличным способом вложения средств, поскольку правильно выбранный объект инвестирования обладает хорошей ликвидностью, обеспечивает сохранность капитала и станет источником стабильного пассивного дохода.

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестирование в жилую недвижимость – это один из самых популярных видов вложений капитала у частных инвесторов. Жилье неотделимо от жизни человека, независимо от экономических спадов и подъемов, поэтому инвестиции в жилую недвижимость – это не только сфера профессиональных инвесторов, но и обычных людей, желающих сохранить свои сбережения и, по возможности, заработать на них.

С чего начать?

Как и в любой другой сфере инвестирования, сначала инвестору необходимо тщательно изучить рынок жилой недвижимости и определится с методом вложения средств.

Существует несколько способов инвестиций в жилую недвижимость. Первый способ – это инвестирование в частном порядке. В этом случае частное лицо заключает договор со строительной компанией, чтобы по окончании строительного проекта приобрести квартиру. Такой метод инвестирования работает по принципу долевого участия. Привлекательность этого способа заключается в том, что покупка квартиры в еще недостроенном проекте, обойдется намного дешевле, чем готовое жилье.

Однако сразу стоит отметить, что подобный метод связан с очень высокой долей риска. Слишком высок процент мошенничества в этой сфере, часто договора не проходят проверку в соответствующих государственных органах, организаторы проекта исчезают с деньгами инвесторов, так и не закончив строительство.

Более надежным способом вложения в жилую недвижимость является заключение договора непосредственно со строительной компанией. В этом случае, в сущности, покупается еще не построенное жилье, однако, такие договора более строго проверяются, и обычно в них детально указаны параметры и условия квартиры, которая будет приобретена.

Разновидностью такого вложения может быть покупка ценных бумаг строительной компании. Залогом для получения жилья может стать вексель, который является эквивалентом ее стоимости. Но и здесь присутствует определенный риск, после сдачи объекта, компания может отказаться дать жилье по векселю, а просто выплатить его стоимость. Такое часто происходит, если за время строительства недвижимость сильно выросла в цене.

Еще одним вариантов инвестиций в жилую недвижимость является участие в закрытых паевых фондах (ЗПИФ). Сущность этого метода заключается в следующем: такой фонд создается по каждый строительный проект и его задача оптимально распределить паевые средства с целью получения прибыли ее долевыми участниками. Здесь уже идет речь не о получении жилья, а получение прибыли в виде процента от его стоимости. Этот способ набирает популярность, потому что для участия в таком фонде не обязательно иметь большую сумму.

Инвестиции в жилую недвижимость зарубежья

Для тех, кто не желает рисковать большими суммами при инвестировании в отечественный рынок жилой недвижимости, есть альтернатива приобретения жилья за границей, преимущественно в странах с развитой экономикой, где рынок жилья уже сформирован и имеет стабильный рост. Во многих развитых странах, благодаря выверенной государственной кредитной политике, в сегменте жилой недвижимости, не наблюдается стремительного спада рынка даже во время кризиса.

Выбирать страну для инвестиций в жилую недвижимость надо ту, где повышение стоимость на жилье опережает инфляцию.

Само собой, для выбора объекта инвестирования надо учитывать все те же факторы, как и при любой покупке недвижимости.

Во-первых, это месторасположение. Лучше всего выбирать большие города, как наиболее динамично развивающиеся, и где выше покупательная способность и спрос. Предпочтение стоит отдавать не элитному жилью, а средним по цене апартаментам. Европейцы очень экономные по своей природе, и поэтому жилье среднего класса намного быстрее сдать в аренду, к тому же, оно постоянно растет в цене, тем самым увеличивая пассивный капитал инвестора.

Во-вторых, на европейском рынке жилой недвижимости, намного меньше процент мошенничества, и намного лучше защищены права инвестора.

Таким образом, при грамотно выбранной стратегии вложений в недвижимость, в результате можно получить хороший доход. Для того чтобы риск инвестиций в жилую недвижимость свести к минимуму, надо не экономить на услугах юристов и экспертов, а также иметь дело только проверенными строительными компаниями.

Другие статьи на нашем сайте

СБЕР Про | Медиа

Любой инвестор, который принимает решение инвестировать в сферу недвижимости, всегда встаёт перед выбором: куда инвестировать — в жилую или коммерческую недвижимость. Попробуем разобрать плюсы и минусы таких инвестиций на примере показателя доходности, в том числе учитывая текущие изменения на рынке жилья и коммерции после пандемии.

При первом приближении рассматривается как отличный вариант для неквалифицированных и массовых инвесторов. Один из самых популярных клиентских запросов у риелторов — купить однушку рядом с метро для сдачи!

По данным аналитиков ГРМ (Гильдии риелторов Москвы) доходность подобных вложений составляет 3—5% годовых, что едва превышает текущие ставки по банковским депозитам. А пандемия коронавируса привела к снижению доходности по таким вложениям. Причиной тому стала небольшая коррекция вниз средних цен аренды квартир в период пандемии (в целом по рынку на 5—10%). При этом рост цен на вторичную недвижимость, который начался с осени прошлого года, составил 10—15%.

Особую нишу в сегменте жилой недвижимости, которую приобретают инвесторы с целью получения арендного дохода, занимают апартаменты, являющиеся по юридическому статусу нежилыми помещениями, но по фактическому использованию инвесторы их относят к сегменту инвестиций в жилую недвижимость. Показатели доходности подобного класса, как правило, превышают аналогичные показатели квартир, это обусловлено тем, что стоимость 1 м² апартаментов ниже.

При этом большинство современных комплексов апартаментов лучше отвечают современным требованиям, которые предъявляет целевая аудитория платёжеспособных арендаторов. Поэтому стабильно высокий спрос, доступная (по сравнению с квартирами) цена позволяют инвесторам зарабатывать на сдаче в аренду апартаментов 7—8%, а по некоторым объектам до 10 и более процентов годовой доходности.

Особо хотелось бы отметить инструмент повышения доходности вложения в жилой сегмент недвижимости. Это сдача недвижимости в посуточную аренду. Как правило, инвесторы привлекают к этому управляющие компании или занимаются самостоятельно, используя популярные международные и российские сайты-агрегаторы. В некоторых случаях годовая доходность успешных проектов может достигать 15—16%. Хотя опять же стоит отметить, что за последний год данный сегмент сильно просел из-за карантинных ограничений и сильного сокращения турпотока.

Популярная и практически беспроигрышная многие годы стратегия «купи квартиру на котловане, продай, когда выдадут ключи», по мнению многих профессиональных участников рынка недвижимости, если не доживает последние годы, то для неё наступили тяжёлые времена. Введение эскроу-счетов при покупке новостроек постепенно сводит былые сверхдоходности инвесторов в новостройки к минимуму.

Плюс к тому, льготная ипотека и резкий рост цен на новые дома за прошлый год приводит инвесторов, планирующих сейчас инвестировать в новостройки, к размышлениям о нецелесообразности подобных инвестиций. Рынок новостроек сильно перегрет. На сегодняшний день цены на старте продаж у многих московских застройщиков настолько высоки, что, на мой взгляд, интересны только конечным покупателям. А инвесторам, планирующим входить в проекты на котловане для получения хотя бы 10% годовой доходности, остаётся только уповать на дальнейший рост рынка. А этот рост в преддверии ожидаемой к лету отмены льготной ипотеки кажется многим всё более призрачным.

В этой ситуации остаётся только порадоваться за инвесторов в новостройки, которые зашли в свои проекты в период с 2019-го и до середины 2020 года и радостно наблюдают на экране калькулятора красивые цифры доходности в 30 и более процентов годовых!

Инвестиции в жилую недвижимости с доходностью до 34% годовых от LCG

Главные финансовые вопросы решаемые инвестором

Прежде чем купить квартиру в Москве для инвестиций, важно не только скопить необходимую для приобретения сумму (хотя многие видят основную сложность именно в этом). Нужно приобрести хотя бы базовые теоретические знания о методах анализа и оценки рисков, расчета чувствительности и критических точек проекта, факторов прямого и косвенного воздействия на затраты и объем доходов, принципах целеполагания при инвестиции в жилье.

Так цели вложения бывают следующие:

для сохранения капитала;
для последующей перепродажи;
для сдачи в аренду.

В зависимости от поставленной цели, разрабатывается и соответствующая стратегия вложения капитала. В ней должны быть учтены и дополнительные затраты (издержки), ложащиеся на плечи инвестора при достижении цели инвестирования.

Примером издержек являются услуги юристов или риэлторского агентства. Также, чтобы сдать имущество в аренду, его необходимо отремонтировать, а затем поддерживать в должном состоянии, найти адекватных арендаторов или платить за коммунальные услуги, пока жилплощадь еще не сдана.

Если же речь идет о продаже квартиры или дома, полученная от сделки прибыль облагается налогом. Чаще всего это НДФЛ, составляющий 13% и применяемый не к размеру чистой прибыли (разница между вложенной суммой и ценой последующей реализации), а к полному объему вырученных денег.

О чем еще стоит помнить инвестору

Разобравшись с бюджетом, который возможно выделить, чтобы инвестировать в квартиру или другую жилплощадь, следует тщательно продумать – какой она должна быть (количество комнат, этажность, площадь, тип дома), из какого сегмента рынка (новострой, вторичное жилье, стадия возведения), где она будет расположена. Например, регион местоположения влияет на рост цены.

Тем, кто осуществляет инвестиции в жилье в Москве и других больших городах и центральных районах проще дождаться возрастания стоимости, ввиду постоянно прибывающего потока новых жителей. В отдаленных от центра населенных пунктах или районах, динамика роста цен менее заметна. Важно также изучить социальную инфраструктуру вокруг подобранного имущества. Если же целью инвестирования является сдача квартиры в аренду студентам, необходимо предпочитать города с престижными ВУЗами. Поэтому подбору места расположения дома или квартиры следует уделить особое внимание.

При покупке новостроя, нужно также определить – на каком этапе возведения инвестор входит в проект. Понятно, что если вложить деньги в строительство квартиры (покупка на нулевом или начальном цикле), то прибыль при дальнейшей реализации такого имущества будет максимальной. Но и риски при этом возрастают соответственно. Поэтому, приобретая недвижимость на этапе строительства, необходимо не только выбрать надежного застройщика, но и оценить факторы макроэкономики. Ведь если в стране кризис – у людей не остается свободных средств для покупки квадратных метров.

Подводя итог, можно отметить, что выгодно инвестировать в жилую недвижимость можно только с расчетом на долгосрочную перспективу. Эта разновидность активов – прекрасная альтернатива банковским вкладам или сложным финансовым инструментам. При этом выбрать ликвидный объект – еще полдела. Нужно уметь просчитывать возможные выгоды и опасности. Тем, кто хочет получить максимальную прибыль от своего объекта инвестирования, но не имеет возможности, времени или желания внедряться в тонкости управления недвижимостью, рекомендуется обратиться в компанию Lion Capital Group, которая обеспечит безопасность активов и поможет их приумножить.

Подбор объектов для инвестиций

Инвестиции в жилую недвижимость по-прежнему остаются эффективным и надежным инструментом сохранения и увеличения капитала, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации, высокой волатильности мировых валют и фондового рынка.

Привлекательность инвестиций в недвижимость относительно других альтернативных форм финансовых вложений определяют несколько ее особенностей как актива:

Материальность.Инвестируя в недвижимость, вы приобретаете конкретные объекты – земельные участки, здания, квартиры. По сравнению с другими видами финансовых активов, недвижимость обладает наибольшей устойчивостью к инфляции и показывает стабильный прирост стоимости в длительном периоде. Данное свойство, в том числе, обусловлено ограниченностью земельных участков, пригодных под застройку, в Москве и Московской области.
Возможность получения дополнительного дохода. Инвестируя в недвижимость, вы приобретаете конкретные объекты – земельные участки, здания, квартиры. По сравнению с другими видами финансовых активов, недвижимость обладает наибольшей устойчивостью к инфляции и показывает стабильный прирост стоимости в длительном периоде. Данное свойство, в том числе, обусловлено ограниченностью земельных участков, пригодных под застройку, в Москве и Московской области.

Инерционность рынка. Инвестируя в недвижимость, вы приобретаете конкретные объекты – земельные участки, здания, квартиры. По сравнению с другими видами финансовых активов, недвижимость обладает наибольшей устойчивостью к инфляции и показывает стабильный прирост стоимости в длительном периоде. Данное свойство, в том числе, обусловлено ограниченностью земельных участков, пригодных под застройку, в Москве и Московской области.

Специалисты компании «Метриум» имеют многолетний успешный опыт инвестирования в жилую городскую и загородную недвижимость Московского региона. Ежедневно занимаясь реализацией жилых домов и комплексов, мы хорошо понимаем текущие тенденции развития рынка и ключевые факторы, определяющие коммерческую успешность проектов. В качестве наиболее важных можно выделить:

Местоположение– характеристики и особенности территории проекта.
Концепция – качественные и количественные показатели, их соответствие рыночным тенденциям и предпочтениям целевой аудитории.
Девелопер – опыт и деловая репутация компании, ее ресурсный потенциал и производственные мощности, инвестиционный портфель проектов, источники финансирования и т.д.

В зависимости от целей и задач Заказчика, наши специалисты сформируют различные варианты портфельных инвестиций с оптимальным сочетанием проектов по классу, стадии строительства, типологии, степени готовности и прочих параметров. Мы оказываем следующие услуги:

Оценка инвестиционной привлекательности и рыночных перспектив реализации проектов.
Подбор/ формирование оптимальной структуры портфеля проектов, исходя из критериев инвестора и требуемых финансовых показателей.
Анализ целевых сегментов рынка жилья, выделение основных тенденций и индикаторов, прогноз развития.
Правовая экспертиза правоустанавливающей документации проектов.
Расчет ключевых инвестиционных показателей проектов.
Сопровождение и оформление сделок по приобретению объектов.

Инвестиции в жилую недвижимость в Чили

В этой публикации речь пойдет об инвестициях исключительно в жилую недвижимость Чили, так как темы инвестирования в коммерческую недвижимость, сельхозугодия и прочую недвижимость в Чили заслуживают отдельных статей.

Преимущества инвестиций в чилийскую жилую недвижимость

Отсутствие налогов на доход с недвижимости – жилая недвижимость с площадью до 140 квадратных метров освобождена от выплат налогов за ее сдачу в аренду, недвижимость свыше 140 метров выплачивает незначительный налог на прибыль только в случае если ее рентабельность выше 11% годовых.

Постоянно растущий внутренний спрос на недвижимость в Чили – Чили не зависит от иностранных инвесторов, рынок регулируется внутренним спросом. А внутренний спрос обусловлен постоянным экономическим ростом страны, низким процентом безработицы (6%), даже несмотря на мировой кризис, что дает уверенность в завтрашнем дне широкой прослойке среднего класса (и населению в целом) и вкупе с низкими кредитными ставками на ипотеку стимулирует рост спроса на жилую недвижимость и конечно же способствует увеличению цен. Хорошим показателем спроса на недвижимость может служить тот факт, что например на сегодняшний день в столице Чили городе Сантьяго в продаже не осталось ни одной новой квартиры с площадью до 45 кв.м в уже сданных домах, есть лишь немного предложений в строящихся зданиях.

Надежная банковская система в Чили – чилийская банковская система, раннее описанная в одной из статей, характеризуется надежным механизмом защиты от пузырей на рынке недвижимости, например введены нормативы запрещающие выдачу ипотек покрывающих 100% стоимость недвижимости или добор недостающей для первоначального взноса суммы в виде дополнительного кредита.

Какие регионы Чили наиболее выгодны для инвестиций в жилую недвижимость

В первую очередь это столица Чили – Сантьяго, с вводом в 2013 году новых стандартов строительства в городе Сантьяго, затрагивающих разрешенную высоту зданий (она снизится) и минимальную жилую площадь квартир (она повысится) увеличивается себестоимость недвижимости для строительных компаний, что неизменно приведет к росту цен за квадратный метр. То есть сверх средних 15% годовых которые приносят инвестиции в недвижимость, появятся дополнительные стимулы к росту цен на новую и вторичную недвижимость. Кроме того, по регуляторному плану города Сантьяго земли разрешенной к застройке при актуальных этапах строительства хватит только до 2018 года.

Другие интересные для инвестиций в жилую недвижимость города – это курорты Виня дель Мар, Реньяка, Цапальяр, Икике, Пукон, Вилльярика, Альгаробо столицы провинций Антофагаста, Консепсьен и другие.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Ответственность застройщика в Чили

С 2010 года в Чили действует норматив по которому ответственность за качество строительства и гарантийные обязательства несет не только юридическое лицо застройщик, а и участвовавшие в строительстве инженера и архитекторы.

Цены на жилую недвижимость в Чили

Средняя стоимость новой жилой недвижимости в Сантьяго в среднем районе каким является Сантьяго центр: $ 2000 — $2400 за квадратный метр, в восточных районах города, наиболее комфортных для проживания стоимость жилья начинается от тех же $2000 за квадратный метр, но и площадь квартир в среднем 90 кв.м, стоимость малогабаритных квартир в этих же районах от $3000 за кв.м, в элитных районах и курортах новая недвижимость в пределах $4000-$5000 за кв.м.

Рентабельность инвестирования в жилую недвижимость в Чили

Среднегодовой показатель роста цен на вторичную недвижимость за последние десять лет 14,5% годовых, в 2012 году некоторые районы Сантьяго показали рост в 20%. К этому надо прибавить доходы от аренды в среднем 8% годовых.

Наши услуги: поиск недвижимости, курирование сделки, консультации по оплате недвижимости с применением механизмов защиты покупателя. Составление компромиссов купли продажи и договор купли продажи.

Мы будем очень рады ответить на все ваши вопросы по недвижимости в Чили на русском языке. Единственная большая просьба, если Вы контактируете нас не по е-майлу, учитывайте, пожалуйста, разницу во времени с Чили: [email protected], телефон +56990739505, скайп: chile_grupp

Инвестиции в недвижимость. На что обратить внимание?

Полезные статьи

Инвестиции в жилую недвижимость -нужно ли сегодня?

Ответ однозначный: Да, НО…

Своей статьей мы постараемся помочь вам избежать этих «но».

Многие рассматривают инвестиции в жилую недвижимость как оптимальный вариант для приумножения средств и обеспечения безбедной старости. Жизнь рантье, который имеет несколько квартир под сдачу в Москве и нигде не работает, занимаясь только приятными для себя вещами – мечта многих.

Так может быть, только если грамотно подходить к такому варианту инвестирования. Если же покупать первую доступную квартиру, то доходность будет мало отличаться от банковского депозита.

Итак, рассмотрим основные правила, которые позволят приобрести правильно квартиру под сдачу и получать ощутимый доход с полной окупаемостью 5-7 лет.

1. Во время накопления средств на покупку не стоит держать деньги под подушкой. Те средства, которые просто лежат – мертвы. Любые деньги должны приносить прибыль. Поэтому если вложения планируются через год, лучше, чтобы этот год деньги работали в надежном инструменте с практически нулевыми рисками.

2. Не стоит смотреть в сторону старого жилого фонда. Самые платежеспособные арендаторы рассматривают современные жилые комплексы с множеством дополнительных опций, как то консьерж, стоянка, наличие детских садов и школ, ТРЦ.

3. Приобретайте недвижимость на стадии строительства перед этим обязательно убедившись в качестве и ответственности застройщика. Риски выше, но и итоговая доходность будет намного больше.

4. Покупая недвижимость, изучите стоимость недвижимости и аренды в вашем городе. Нередко бывает так, что покупать квартиру под сдачу будет выгоднее в соседнем крупном городе, где цены на аренду выше намного, а стоимость не слишком обгоняет ваш город.

5. Начав получать прибыль, старайтесь ее реинвестировать. Как вариант можно задуматься об ипотеке на вторую квартиру. Прибыль с двух будет с лихвой покрывать платежи, а при вложении всех средств с сдачи квартир в аренду ускорит закрытие кредита.

6. Имея две и более квартиры можно задуматься о том, чтобы переоборудовать каждую в пару апартаментов под посуточную сдачу. Это актуально для больших и курортных городов.

За довольно короткий срок, при правильном вложении, можно приумножить свои средства. Жилая недвижимость – это хороший актив. Она постоянно приносит прибыль и ее всегда можно продать по цене не ниже той, за которую она приобреталась.

Тем, кто планирует получать гарантированную доходность с возможностью вывести капитал в любое время стоит обратить внимание на инвестиции AFG:

доходность 10,9%, прописанная в договоре
сохранение доходности при досрочном закрытии
подробные условия — https://afg-fin.ru/investitsii-perm

Специалист отдела «Инвестиции»

ООО МКК «Актив Финанс Групп»

Юлия Накарякова

Как инвестировать в недвижимость

7. Инвестиции в землю

Преимущества инвестирования в землю:

Дешевле, чем покупка девелоперской недвижимости, но более спекулятивная
Самостоятельный инвестиционный метод с множественные результаты
Требуется много предвидения

Инвестиции в землю — это чистый холст, на котором можно нарисовать шедевр недвижимости. Проблема в том, что не так много Бобов Россеса могут успешно воплотить то, что они видят в своем уме, во что-то осязаемое.

Уникальность инвестирования в землю состоит в том, что есть множество результатов. Вы можете сесть на него

,
разделить на части,
преобразовать в обработанные или пахотные участки, или
перенести его в район для совершенно нового назначения.

В любой момент вы можете продать или продолжить свой путь до тех пор, пока не получите доход в виде ренты или всего, что вы можете пожинать с земли.

Поскольку необработанная земля обычно требует большого капитала для разработки, возделывания или сбора урожая, фактическая стоимость земли невысока по сравнению с покупкой развитой собственности.Именно то, что происходит после первоначальной продажи, приводит к нарастанию затрат. Если вы собираетесь купить землю, знайте, что вы можете понести большие расходы, чтобы сделать ее товаром, который продается на рынке.

Еще одним уникальным аспектом покупки земли для инвестиций является то, что она может быть более спекулятивной, чем покупка готового продукта. Требуется больше времени, чтобы правильно зонировать землю и получить все разрешения, необходимые для строительства, и рынок может измениться за это время. Инвестиции в землю требуют дополнительного предвидения рыночных тенденций, которые начинающим инвесторам еще предстоит отточить.

Как инвестировать в землю

Вы можете купить землю так же, как вы можете приобрести развитую недвижимость. Многие списки необработанных земель можно найти в многочисленных службах листинга (MLS) и при работе с агентом по недвижимости.

Необработанная земля также может храниться на определенных счетах с льготным налогообложением, таких как самостоятельные ИРА, но налоговые правила аналогичны правилам для других инвестиций в недвижимость.

8. Покупка недвижимости, находящейся в собственности (REO) или отчужденной собственности

Преимущества инвестирования в права выкупа :

Особые ситуации, когда вы можете приобрести недвижимость с большими скидками
Может значительно повысить доходность любые инвестиции в недвижимость
Сложные юридические процессы и гораздо более высокий риск; не рекомендуется для новичков

Покупка отчужденной собственности аналогична покупке любой другой собственности, но это уникальная стратегия, которую можно использовать для всех типов инвестиций в недвижимость.С небольшим дополнительным исследованием и должной осмотрительностью покупка отчужденной или REO недвижимости для сдачи в аренду или ремонта может повысить вашу прибыль.

Изъятая собственность и собственность REO сделаны из одной ткани: это собственность, в которой заемщик имеет дефолт, а кредитор переуступил собственность для продажи. Изъятое имущество продается на аукционе. Недвижимость, не проданная на аукционе, остается собственностью кредитора и становится собственностью REO. Эти свойства могут повысить доходность инвестора в недвижимость, потому что обычно их можно приобрести дешево.Кредиторы не хотят держать большие запасы недвижимости REO, поэтому они выставляют цену для продажи.

Это грубое упрощение процесса обращения взыскания. Прежде чем рассматривать этот вариант, очень важно знать все тонкости юридического процесса.

Как купить дома REO или отчужденную недвижимость

Это то место, где отчужденная собственность и собственность REO различаются больше всего. Дома, лишенные права выкупа, сначала продаются на аукционе, проводимом либо офисом шерифа округа, либо попечителями — незаметно.Обычно вы не можете осмотреть интерьер перед покупкой. Это означает, что существует огромный риск, и это не рекомендуется для новичков. Более того, недвижимость, проданная на аукционе, требует наличных денег на аукционе. Если у вас уже есть деньги, чтобы совершить сделку, отлично, но если вам нужно финансирование для покупки, вам нужно будет заранее согласовать его.

С другой стороны, покупка REO недвижимости больше похожа на покупку обычного дома. Эти свойства иногда можно найти в службе множественного листинга (MLS).Вам предстоит осмотреть недвижимость и согласовать условия продажи. Есть много агентов по недвижимости, которые специализируются на недвижимости REO, так что найдите того, кто поможет вам в этом процессе.

Существует также третий вариант: покупка напрямую у собственника с предварительным отчуждением права выкупа. Это включает в себя переговоры напрямую с заемщиком в случае дефолта. Суть в том, что вы покупаете недвижимость у продавца и берете на себя его платежи по ипотеке, а также любые выплаты, причитающиеся кредитору. Это сложный процесс, который требует знания юридического процесса и творческих методов финансирования.

9. Краудфандинг в сфере недвижимости

Преимущества краудфандинга в сфере недвижимости :

Доступ к коммерческой недвижимости ранее был доступен только организациям и состоятельным лицам
В основном для аккредитованных инвесторов, но некоторые Для неаккредитованных инвесторов доступны варианты с более низкой ценой.
Позволяет пассивное владение отдельным объектом или портфелем объектов недвижимости.

Мало что изменило инвестирование больше, чем Закон о вакансиях 2012 года.Этот закон позволяет компаниям и застройщикам публично привлекать инвесторов в Интернете. Последовал бум краудфандинга в сфере недвижимости.

Эти новые законы открыли потенциальный пул инвесторов для частных сделок, таких как коммерческая недвижимость. По данным отраслевой группы CFX Markets, изменения в правилах краудфандинга расширили круг подходящих инвесторов с 8,5 миллионов до всего взрослого населения. Более того, инвесторов можно привлекать к Интернету. Это означает, что об этих сделках может узнать больше потенциальных инвесторов.Поэтому неудивительно, что капитал, привлеченный с помощью краудфандинга акций, вырос в 12 раз с 2012 по 2015 год.

Существует множество вариантов инвестирования, доступных через краудфандинговые платформы. Вы можете выбрать, в какую часть стека капитала вы хотите инвестировать — в долг или собственный капитал — а также сколько вы хотите инвестировать.

Большинство сделок с недвижимостью на краудфандинговых платформах доступны только аккредитованным инвесторам, а минимальные инвестиции обычно составляют десятки тысяч долларов.Однако есть некоторые сделки, доступные неаккредитованным инвесторам, а также eREITs — частные REIT, созданные платформами, в которые инвесторы могут инвестировать всего лишь 500 долларов.

Как инвестировать в краудфандинговые платформы недвижимости

Существуют десятки платформ, на которых вы можете инвестировать в краудфандинговые сделки в сфере недвижимости, и процесс для каждой из них немного отличается. Однако общий процесс состоит в том, чтобы зарегистрироваться на краудфандинговой платформе, изучить различные предложения и быть готовыми сделать предложение, когда платформа откроет сделку для потенциальных инвесторов.Если рассматриваемая сделка требует, чтобы вы были аккредитованным инвестором, вам необходимо предоставить финансовую отчетность, чтобы подтвердить, что вы имеете право на нее.

Краудфандинговые сделки с недвижимостью могут принадлежать самостоятельной IRA и другим различным счетам с налоговыми льготами, но есть некоторые дополнительные сложности.

Процесс краудфандинга относительно прост — задача состоит в том, чтобы выбрать сделку, которая соответствует вашим инвестиционным целям. Вам необходимо понимать условия сделки, а также то, кто ее спонсирует.Следует иметь в виду, что большинство сделок на краудфандинговых платформах требуют от вас инвестирования в течение нескольких лет, а ранний выход может повлечь за собой огромные сборы и штрафы.

10. Покупка коммерческой недвижимости

Это то место, где любят бегать большие собаки в сфере недвижимости. По определению, коммерческая недвижимость (CRE) — это любое нежилое имущество, такое как офисные здания, торговые центры, отели и склады. Многосемейная жилая недвижимость с пятью и более квартирами также считается коммерческой недвижимостью.Он охватывает широкий спектр типов собственности со своими собственными бизнес-факторами и экономическими факторами.

Есть причина, по которой коммерческая недвижимость, как правило, резервируется только для самых опытных инвесторов в недвижимость: для этого требуется значительно больший опыт в таких темах, как

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость:

кодексы зонирования и строительства,
юридических документов и
уникальных договоров аренды.

Капитал, необходимый для сделки, — это намного больше, чем просто жилая недвижимость.

Именно по этим причинам новички должны сотрудничать с более опытными инвесторами, прежде чем выходить на рынок самостоятельно.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Процесс покупки коммерческой недвижимости аналогичен покупке жилой недвижимости. Настоящая разница заключается в уровне сложности каждого этапа процесса. Вот краткое руководство о том, как инвестировать в коммерческую недвижимость, чтобы вы могли начать работу.

Какой вид инвестиций в недвижимость вам больше всего подходит?

Подводя итог, вот таблица плюсов и минусов каждой инвестиционной категории:

11 фактов, которые необходимо знать об инвестировании в жилую недвижимость

Акции.

Облигаций.

Ипотечные облигации.

Крипто.

Масло.

Список инвестиционных возможностей в этом мире может продолжаться еще 98 страниц. Но на этом я остановлюсь и сосредоточусь на моей любимой инвестиционной стратегии из всех:

Инвестиции в жилую недвижимость.

Я инвестирую в недвижимость в течение нескольких лет, и мне часто напоминают, что эта отрасль постоянно меняется и развивается. Но есть ключевые фундаментальные факты о жилой недвижимости, которые всегда останутся неизменными.

Жилые и коммерческие инвестиции

Прежде чем мы сосредоточимся на инвестициях в жилую недвижимость, давайте глубже погрузимся в коммерческую сторону вещей и сравним ее с жилой недвижимостью.

Коммерческий

Коммерческая недвижимость (CRE) используется для офисных, торговых и промышленных предприятий. Проще говоря, это недвижимость, используемая в торговле и в деловых целях.

Прежде всего следует отметить, что в CRE существует несколько типов классов, каждый из которых требует подробных знаний об этом типе актива.В зависимости от округа и штата действуют особые правила и положения.

Что замечательно в коммерческой недвижимости, так это то, что вы обычно можете заключить более длительный срок аренды, чем жилую недвижимость. Например: аренда этого помещения на срок от 5 до 10 лет не редкость. Это означает стабильный ежемесячный доход и более низкий уровень вакансий. Стабильность денежного потока потрясающая! Ча цзин!

Даже если текучесть арендаторов может быть меньше, это может быть намного дороже, когда вам нужно найти замену арендатору.Почему? Некоторым арендаторам может потребоваться определенная планировка и особенности помещения, что потребует большего количества ремонтов и больших капитальных затрат.

Итог: CRE считается высокорисковым и высокоприбыльным в мире недвижимости.

Жилая

Хотите узнать интересное преимущество жилой недвижимости? Более короткие сроки аренды — не обязательно плохо.

Подумайте об этом: если рыночные условия изменятся в пользу арендодателя, у вас будет больше контроля и возможность повысить арендную плату за счет более короткого срока аренды.С CRE вам, возможно, придется подождать 10 лет, чтобы воспользоваться преимуществами быстрорастущего рынка аренды и пересмотреть условия аренды.

Жилой сектор также обычно менее чувствителен к экономическим условиям. Людям всегда будет нужно место для жизни, но всегда ли людям нужно будет ходить в студию йоги, которая является вашим арендатором? Этот бизнес может не пережить экономический кризис, когда у людей меньше располагаемого дохода.

Вам так или иначе понадобятся деньги на недвижимость. В Residential есть преимущество: здесь легче получить финансирование.Кредиты на 15-30 лет доступны и везде. По сравнению с CRE, большинство ссуд амортизируются менее чем за 30 лет с обязательным платежом по размеру… что означает, что вам, вероятно, придется полностью выплатить ссуду в течение 5-10 лет.

Жилая недвижимость — одна из самых доступных инвестиций в недвижимость. Я имею в виду, просто посмотрите на Roofstock Marketplace, и вы легко найдете качественную недвижимость с хорошей доходностью менее чем за 100 тысяч долларов.

При 20-25% первоначальном взносе и арендаторе для выплаты ипотеки барьер для входа не слишком высок.А возможность выходить за пределы моего домашнего рынка (Сан-Франциско) означает, что я могу найти возможности, которые намного дешевле!

Нет правильного или неправильного ответа на вопрос: «Что мне делать: в жилую или коммерческую недвижимость?» Все сводится к вашей терпимости к риску, знаниям, а также к команде и сети, которую вы можете использовать и с которой вы можете работать.

Вот 11 фактов об инвестировании в жилую недвижимость, которые необходимо знать

Теперь, когда вы понимаете разницу между жилыми и коммерческими инвестициями, вот некоторые из фактов, которые вам необходимо знать, чтобы успешно инвестировать в жилую недвижимость.

1. Существует множество налоговых льгот

Инвестирование в жилую недвижимость дает многочисленные налоговые преимущества. Вы можете учесть вычеты, такие как амортизация имущества, проценты по ипотеке, стоимость ремонта / обслуживания / услуг, командировочные расходы, питание и даже отложить налог на прирост капитала с помощью 1031 Exchange.

Как всегда, у разных людей разные налоговые ситуации, поэтому обязательно проконсультируйтесь со своим налоговым специалистом относительно вашего личного финансового положения.

2. У вас больше контроля, чем вы думаете

Итог: вы выбираете рынок для покупки. Вы покупаете недвижимость только в том случае, если вас устраивает цена приобретения. Вы соглашаетесь с бюджетом реабилитации. Вы нанимаете управляющего недвижимостью. Вы и ваш менеджер по недвижимости выбираете арендаторов. Вы решаете держать или продать.

Это всего лишь несколько факторов в сфере жилой недвижимости, при которых вы полностью контролируете судьбу своих инвестиций.

Очевидно, что не все гарантировано, и возникнут препятствия, но это особый класс активов, где у вас есть тонна контроля.

3. Значение соответствует постоянному ежемесячному денежному потоку

Покупай и держи инвестирование в жилую недвижимость — это прекрасно, когда ваша недвижимость работает. Вы выплачиваете ипотечный платеж, приходит доход от аренды, и, надеюсь, он становится часовым механизмом 1-го числа каждого месяца. Это все равно, что получать ежемесячную зарплату, не работая в кабине! Разве ты не этого хочешь?

* ПРИМЕЧАНИЕ: всегда имейте запас наличности на тот случай, если возникнут эти надоедливые расходы на ремонт *

4.Арендаторы контролируют денежный поток и рентабельность инвестиций

Не так быстро … в связи с предыдущим замечанием, это может показаться очевидным, но без арендатора у вас буквально нет денежного потока. Что это обозначает? Класс арендатора чрезвычайно важен. Выбор лучшего и наиболее ответственного арендатора (легче сказать, чем сделать), возможно, является наиболее важным фактором при инвестировании в жилую недвижимость.

5. Признательность

Я назвал это «вишенкой на торте» в предыдущем посте, посвященном рентабельности инвестиций, и, если вы инвестируете по принципу «покупай и держи» с активами на рынке с денежными потоками, это действительно так.

Перво-наперво, ваша недвижимость должна расти как минимум так же быстро, как инфляция (~ 2% в год), что лучше, чем процентная ставка на большинстве сберегательных счетов. В качестве бонуса, если вы находитесь на растущем рынке, таком как Атланта или Индианаполис, вы сможете ежегодно увеличивать на несколько процентных пунктов.

6. Выплата кредита

Удивительная вещь, которую некоторые новые инвесторы не понимают, глядя на рентабельность инвестиций, — это тот факт, что когда ваша недвижимость занята и у вас есть денежные средства, ваш арендатор выплачивает вам основную сумму, проценты, налоги и страховку.Это великолепно! Таким образом, даже если ваша собственность «окупится» в течение одного месяца из-за неожиданного ремонта или технического обслуживания, большую часть ваших расходов по-прежнему оплачивает кто-то другой. Как это не удивительно?

7. Варианты творческого финансирования

Оплатить все наличными или получить традиционную ипотеку? Вы можете подумать, что это единственные два варианта покупки жилой недвижимости. К счастью, существует множество вариантов дополнительного финансирования. Финансирование продавца, получение ссуды от самоуправляемой IRA, частные ссуды, основная аренда с возможностью покупки… это всего лишь несколько творческих способов финансирования ваших следующих инвестиций.

8. Расположение критично

Местоположение, местоположение, местоположение … вы слышите это все время, потому что это правда! Раньше я думал, что если цифры на бумаге выглядят великолепно, то вложение не составит труда.

Тогда я на собственном опыте узнал, что у меня неквалифицированный арендатор, потому что моя собственность находилась в плохом районе. Местоположение этой собственности привлекало определенный тип арендаторов, тех, кто, возможно, не был в лучшем финансовом положении, чтобы не отставать от арендных платежей.

Теперь я понимаю важность местоположения и тип арендатора, которого оно привлекает. Помните об этом при выборе жилой недвижимости для сдачи в аренду!

9. Это длинная игра

Если вы не любитель дома, инвестирование в недвижимость — это долгосрочная стратегия. Вам нужно начать думать о своей жизни и портфолио на 5-10 лет вперед.

Один дом, два дома или пять домов не сделают вас богатым в одночасье, но если вы продолжаете наращивать свой портфель год за годом, позволяя инфляции делать свою работу, и вы фиксируете фиксированные ипотечные кредиты, вы в конечном итоге пожинайте плоды этой долгосрочной стратегии.

Если у вас есть 0, 1 или 2 юнита прямо сейчас, вы все еще находитесь в первом иннинге из 20 таймов. Игра началась!

10. Требуется управление

Полагаю, вы здесь не для того, чтобы читать эту статью, чтобы купить один дом, а затем выйти. Вы хотите создать портфолио, которое в конечном итоге будет поддерживать ваш образ жизни. Я понял. То же самое.

При таком масштабировании, особенно при инвестировании за пределами штата, вам потребуется сильное руководство для наблюдения за своим портфелем. Всегда, всегда, всегда есть тщательно проверенные и опытные управляющие недвижимостью, готовые все контролировать.

11. Ожидайте неожиданного

Не придерживайтесь образа мышления, при котором вы всегда ожидаете худшего, но всегда заранее обдумывайте проблемы, которые могут возникнуть. Начать работу в мире инвестирования и получить личный опыт — лучший совет, который я мог бы дать кому-либо.

Всплывет кое-что: арендатор может перестать платить, случайный ремонт ударит по вашей прибыли, страховые ставки могут вырасти. Наличие большого количества денежных резервов — один из способов борьбы с неожиданностями. К счастью, Roofstock помогает в жилых помещениях во всех аспектах приобретения, комплексной проверки и управления недвижимостью.

Эти факты и преимущества являются основными причинами, по которым я инвестирую в жилую недвижимость. В ближайшее время у меня не будет никаких признаков замедления, и я продолжу расширять свое портфолио.

Теперь ваша очередь строить свое финансовое будущее!

БОНУС: Посмотрите этот недавно записанный веб-семинар «Как создать эффективный план инвестирования в недвижимость».

Если вы не можете купить дом, стоит ли вам все равно инвестировать в недвижимость?

Все, кто инвестировал в S&P 500, уже вложили средства в недвижимость.30 REIT являются членами S&P … [+] 500.

Гетти

По всей стране потенциальные покупатели жилья в первый раз сталкиваются с разочарованием, поскольку они понимают, что из-за быстрого роста цен на жилье они оказались вне рынка. Многие покупатели дома проигрывают войну ставок, чтобы получить деньги. В июне 2021 года по всей стране было выставлено на продажу всего около 549000 домов, что на 45% меньше, чем за последние четыре года.

Некоторые американцы, накопившие десятки тысяч долларов на первоначальный взнос, который, как они теперь понимают, недостаточен для покупки дома, задаются вопросом: следует ли мне найти другой способ инвестировать в недвижимость или , кроме покупки дома?

Некоторые комментаторы приветствуют эту идею, предполагая, что для большинства американцев было бы менее рискованно быть арендаторами, а не домовладельцами, и эти арендаторы могли бы вместо этого вкладывать деньги в REIT (инвестиционные фонды недвижимости).

Примерно 2 из 3 домов в США заняты собственниками, но владение домом может быть рискованным. Средняя семья имеет 42% своего богатства, связанного с их домом, что означает, что они не очень разнообразны: если в доме есть физические проблемы или если стоимость дома по соседству падает, этот домовладелец вложил много своих яиц в один. корзина.

Но в Соединенных Штатах стоимость аренды часто высока по сравнению с ценой на дома. По данным Бюро переписи населения США, средняя запрашиваемая арендная плата за свободные жилые дома в первом квартале 2021 года составляла 1226 долларов по сравнению со средней запрашиваемой продажной ценой за свободные дома, имеющиеся в наличии для продажи, в размере 200 900 долларов.

Давайте посмотрим, что произошло бы в финансовом отношении, если бы вы купили скромный дом, по сравнению с тем, если бы вы арендовали дом того же типа у корпоративного арендодателя, такого как Invitation Homes, крупнейшего владельца домов на одну семью в Соединенных Штатах, инвестировавшего наличные было бы вашим авансовым платежом в Invitation Homes REIT (INVH). Чтобы упростить задачу, мы рассмотрим последние четыре года, с апреля 2017 года по март 2021 года, дату окончания последнего квартального отчета о доходах компании Invitation Homes.

Аренда при инвестировании или владение домом

Invitation Homes, публичный REIT, созданный на базе крупнейшей в мире частной инвестиционной компании Blackstone. BX , владеет около 80 000 домов по всей стране, более 12 000 из которых находятся в районе метро Атланты. Согласно их последнему квартальному отчету о доходах, их дома в совокупности стоят 16,3 миллиарда долларов, и они собирают 1,9 миллиарда долларов в годовой арендной плате, что означает, что когда они сдают в аренду дом стоимостью около 200 тысяч долларов, они берут около 1900 долларов за аренду каждый месяц.

Но ипотечный платеж за дом стоимостью 200 000 долларов составляет всего около 960 долларов с учетом процентной ставки 4%, первоначального взноса 20% и 132 долларов ежемесячных налогов на недвижимость. Кто-то, арендующий недвижимость Invitation Homes, будет ежемесячно тратить примерно в два раза больше на аренду, чем их ежемесячный платеж по ипотеке, если бы он владел домом.

Арендатор, тем не менее, будет иметь возможность инвестировать свою сумму первоначального взноса.

Если бы вместо внесения авансового платежа в размере 40 000 долларов США 2 апреля 2017 года арендатор инвестировал 40 000 долларов в INVH, их вложения выросли бы до 63 385 долларов США к 31 марта 2021 года, что является значительным темпом роста на 12% в год.

Домовладелец получит прямую выгоду от роста цен на жилье в тот период, когда он или она пошли продавать свой дом. Дом, купленный за 200 000 долларов в апреле 2017 года, будет стоить около 261 000 долларов к марту 2021 года. Из-за возможности кредитного плеча первоначальный взнос в размере 40 000 долларов превратился в капитал, превышающий 100 000 долларов. И помните, что домовладелец получал ежемесячные жилищные платежи, которые составляли примерно половину стоимости ежемесячных арендных платежей арендатора.

Если сложить все это, включая затраты домовладельца на закрытие и расходы на обслуживание (но при условии, что домовладелец не вычитает проценты по ипотеке из своих налогов), домовладелец выходит вперед на более чем 60 000 долларов всего за четырехлетний период.Чем дольше домовладелец остается на месте, тем лучше.

Вывод?

Арендодатели могут взимать высокие наценки с арендной платы, некоторые из которых съедаются такими расходами, как маркетинг, пустующие дома между арендаторами и высокая стоимость выселения арендаторов — практика, которой корпоративные арендодатели часто практикуют. Если вы арендуете свою резиденцию и вместо этого инвестируете в компанию по управлению недвижимостью, многие ваши деньги будут томиться посредниками.

Любой, кто хочет отметить тот факт, что Америка становится нацией арендаторов, должен считаться с очень реальной потерей богатства, которую это приведет к среднему классу.

Если вы не можете купить дом, не удваивайтесь на REIT

В некотором смысле Invitation Homes уникален тем, что дает инвесторам возможность «поиграть» с жилой недвижимостью на одну семью в Соединенных Штатах.

Некоторые REIT сосредоточены исключительно на жилой недвижимости, например, Invitation Homes. INVH , но около 80% рынка REIT — это коммерческая или промышленная недвижимость, здания, включая офисы и торговые центры.

Хотя 2020 год был годом бума цен на жилье, сектор REIT в целом упал на 2% в 2020 году, а индекс S&P 500 вырос на 16% за тот же период.

«Если вы инвестируете в REIT, вы почти никогда не инвестируете в повышение цен на жилье. Вы действительно инвестируете в коммерческое пространство, и, более конкретно, вы инвестируете в финансирование коммерческого пространства», — сказал Дэн Иган, вице-президент по поведенческим вопросам. Финансирование и инвестирование в Betterment. В результате, пояснил он, «REIT очень чувствительны к изменениям процентных ставок, потому что в них обычно используется много встроенных финансовых средств». По этой причине он сказал, что не будет рекомендовать кому-то копить деньги на покупку дома для инвестирования в REIT, особенно если не считать ложного предположения, что если цены на жилье вырастут, их REIT, вероятно, тоже вырастет.

И REIT уже являются частью S&P 500, а это означает, что если вы владеете индексными фондами S&P 500, у вас уже есть некоторая доля этого класса активов.

Хотя ситуация у всех разная, если вы решили и дальше арендовать дом, а не покупать дом, и у вас есть дополнительные деньги для инвестирования, то, вероятно, лучше всего использовать широкий диверсифицированный портфель вместо высокой концентрации REIT.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не предназначена для использования в качестве налоговой, инвестиционной или финансовой консультации.

Почему аренда недвижимости не является хорошей инвестицией

Один из наиболее распространенных финансовых советов, которые наши клиенты слышат от своих друзей и родственников, — это инвестировать излишки денежных средств в арендуемую недвижимость. К сожалению, это ужасный совет для всех, кроме немногих счастливчиков. Для этого есть четыре основные причины: он, скорее всего, не принесет ожидаемого дохода, трудно получить убедительную прибыль, отсутствие диверсификации, вероятно, нанесет вам вред в долгосрочной перспективе, а недвижимость неликвидна, так что вы можете » Не обязательно продавать, когда захочешь.

Прежде чем покупать недвижимость для сдачи в аренду в качестве инвестиции, подумайте, по каким причинам у вас не получится преуспеть.

Доход не гарантирован

Популярная причина, по которой мы слышим желание инвестировать в недвижимость, — это желание получить дополнительный доход. К сожалению, большинства инвестиций в недвижимость, особенно жилую недвижимость, купленную для инвестиций, в течение длительного времени не приносят положительного денежного потока . Это означает, что вы должны ежегодно покрывать убытки. Позвольте мне проиллюстрировать это примером.

Представьте, что вы купили дом или квартиру за 500 000 долларов и профинансировали его с помощью ипотеки в размере 400 000 долларов по фиксированной 30-летней ставке (без баллов) в размере 3,8%. Ваш ежемесячный платеж составит 1864 доллара. Ваши ежемесячные налоги на недвижимость, вероятно, будут составлять не менее 400 долларов. Вы также должны учитывать ежемесячные расходы на содержание и страховку, а это означает, что вам нужно будет брать ежемесячную арендную плату в размере почти 3000 долларов, чтобы выйти на безубыточность. Для кондоминиума вам нужно будет добавить сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ). Не так много домов стоимостью 500 000 долларов США, которые могут давать ежемесячную арендную плату в размере 3 000 долларов США в тех районах, где живут наши клиенты.В конце концов, с ежегодным повышением арендной платы вы можете выйти на уровень безубыточности, но пройдет некоторое время, прежде чем вы получите доход, к которому изначально стремились при покупке недвижимости. Повышение арендной платы также может быть проблемой в таких городах, как Сан-Франциско, где действуют законы о контроле за арендной платой и которые ограничивают вашу возможность попросить арендатора уехать, если он не платит арендную плату вовремя.

Трудно получить убедительную прибыль

Еще одна причина, по которой мы слышим о желании владеть недвижимостью, заключается в том, что она «понятна» по сравнению с попыткой инвестировать в акции или облигации, которые, по мнению многих, требуют знания финансовых рынков.Люди, не знающие, как начать инвестировать, часто воспринимают инвестирование в акции или облигации как чрезмерно рискованное и беспокоятся, что не смогут правильно рассчитать время движения рынка. Этот страх еще больше подогревается экспертами, которые заявляют, что рынок недооценен или переоценен, несмотря на многочисленные исследования о том, что время выхода на рынок не имеет отношения к получению хорошей прибыли. Покупка диверсифицированного портфеля недорогих индексных фондов требует очень небольшого опыта, особенно когда им управляет автоматический советник, такой как Wealthfront.

Напротив, люди думают, что покупка инвестиционной собственности должна быть похожа на покупку дома — то, с чем у большинства американцев есть опыт.Но покупка дома сильно отличается от покупки недвижимости с возвратом инвестиций. Не все ценности дома ценятся, и это нормально, если вы можете позволить себе ежемесячный платеж и получать удовольствие от своего места жительства. Но инвестиционная недвижимость, которая не пользуется высокой ценой, представляет собой огромные альтернативные издержки, потому что ваш первоначальный взнос мог быть вложен в другое место.

Получение убедительной прибыли от инвестиционной собственности требует значительного повышения стоимости. Это связано с тем, что, как мы объяснили выше, сложно взимать достаточно арендную плату, чтобы компенсировать полную стоимость владения недвижимостью и комиссию брокера по недвижимости.

Опять же, это лучше всего проиллюстрировать на примере. Предположим, вы можете взимать арендную плату в размере 2000 долларов США за ранее описанную недвижимость стоимостью 500 000 долларов США (что довольно много по сравнению с выплатой по ипотеке) и увеличивать ее на 2% в год из-за инфляции. Предположим также, что недвижимость дорожает на 3% в год (темп выше, чем инфляция, что необычно по историческим меркам), что означает, что она будет стоить 580 000 долларов, если вы продадите ее через пять лет. После вычета комиссии на недвижимость в размере 6% совокупная доходность ваших вложений в акционерный капитал составит всего 4.1% — и это предполагает, что ваша арендуемая недвижимость была занята все пять лет, что часто бывает не так. Чем ниже заполняемость, тем меньше ваша доходность. Чтобы упростить отслеживание чисел, мы создали электронную таблицу, в которой показаны наши математические вычисления.

То, что что-то легче понять, не делает его лучше. Для сравнения: средний портфель Wealthfront за последние восемь лет заработал чуть менее 8% без учета комиссионных. И возврат Wealthfront намного более эффективен с точки зрения налогообложения, чем доход, который вы получили бы от недвижимости, из-за того, как дивиденды по вашему портфелю Wealthfront облагаются налогом, а также за счет сбора налоговых убытков.

Чтобы повысить доходность 4,1%, вам нужно иметь нюх на районы, которые, вероятно, будут расти быстрее всего и / или найти для покупки недвижимость по очень заниженной цене (в которую вы можете вложить небольшую сумму денег и обновить ее). во что-то, что может потребовать гораздо более высокой арендной платы — даже лучше, если вы можете выполнять работу самостоятельно, но вам нужно убедиться, что вы получаете адекватную компенсацию за это время). Проблема в том, что, несмотря на то, что вы слышите или читаете, меньшинство из профессиональных инвесторов в недвижимость в долгосрочной перспективе превосходит среднюю доходность рынка недвижимости.И мы говорим о людях, у которых большой штат сотрудников, которые помогают им найти идеальную недвижимость и внести улучшения.

Лучше диверсифицировать свои вложения

Вы должны думать об инвестировании в отдельную собственность так же, как вы должны думать об инвестициях в отдельные акции: как о большом риске. Вы вряд ли превзойдете рынок, если у вас нет информационного преимущества, которого у вас, вероятно, не будет, если вы не являетесь профессионалом в сфере недвижимости или не готовы потратить много времени и энергии на поиск недвижимости.

Идея выбора «правильной» индивидуальной собственности заманчива, особенно когда вы думаете, что можете заключить выгодную сделку или купить ее с большим кредитным плечом. Эта стратегия может хорошо работать на повышающемся рынке. Однако 2008 год научил всех нас рискам, связанным с недиверсифицированным портфелем недвижимости, и напомнил нам, что кредитное плечо может работать в обоих направлениях.

Инвестирование в рискованный класс активов, таких как недвижимость, требует диверсификации для получения более высокой долгосрочной прибыли, потому что вы никогда не знаете, когда конкретная стратегия в отношении недвижимости или тип собственности выйдут из моды.Преимущество индексного фонда недвижимости заключается в том, что он состоит из множества инвестиционных фондов недвижимости (REIT), каждый из которых диверсифицирован среди множества объектов собственности.

Тем не менее, диверсификации вашего портфеля недвижимости недостаточно. Вам также необходимо диверсифицировать типы инвестиций или классы активов, чтобы максимизировать вашу долгосрочную доходность с поправкой на риск. Недвижимость — отличный компонент для портфеля, потому что она может выступать в качестве хеджирования от инфляции (недвижимость, как правило, более связана с инфляцией, чем другие классы активов), но, как правило, сама по себе она не очень привлекательна.

Ликвидность имеет значение

Последний важный аргумент против владения инвестиционной недвижимостью — ликвидность. В отличие от индексного фонда недвижимости, вы не можете продать свою собственность, когда захотите. Трудно предсказать, сколько времени займет продажа жилой недвижимости (и часто кажется, что чем больше вы хотите продать, тем больше времени это займет). Институциональные инвесторы обычно считают, что они должны зарабатывать дополнительно от 3% до 5% в год на своих инвестициях, чтобы оправдать привязку своих денег.Попытка заработать на 3–5% больше, чем вы могли бы, в своем индексном фонде, почти невозможно, за исключением горстки частных инвесторов в недвижимость, которые привлекают лучших и самых талантливых, чтобы ничего не делать, а сосредоточиться на том, чтобы превзойти рынок. Вы действительно верите, что можете сделать это, когда не могут профессионалы?

Наши советы по инвестированию в арендуемую недвижимость соответствуют тому, что мы советуем по другим неиндексным инвестициям, таким как выбор акций и ангельское инвестирование: если вы собираетесь это сделать, относитесь к этому как к своим «игровым деньгам» и ограничьте их 10% от суммы. ваша ликвидная чистая стоимость (как мы объясняем в разделе Оценка вашего дома как инвестиции, вы не должны рассматривать свой дом как инвестицию, поэтому вам не нужно ограничивать свой собственный капитал до 10% от вашей ликвидной чистой стоимости).Если вы уже владеете недвижимостью, приносящей больший доход от сдачи в аренду, чем вы платите за ее переноску в районе, который ценится, поздравляем! Вам, наверное, не нужно торопиться и продавать. Однако, если вы владеете недвижимостью, которая сдается за меньшую сумму, чем ваша эксплуатационная стоимость, я настоятельно рекомендую вам рассмотреть возможность продажи собственности и вместо этого инвестировать в диверсифицированный портфель недорогих индексных фондов.

Недвижимость — Республика

Этот сайт («Сайт») принадлежит и поддерживается OpenDeal Inc., который не зарегистрирован брокер Дилер. OpenDeal Inc. не дает инвестиционных советов, одобрений, анализов или рекомендации по любым ценным бумагам. Предлагаются все перечисленные здесь ценные бумаги. ответственность за всю информацию, содержащуюся на этом Сайте, несет соответствующий эмитент. таких ценных бумаг. Посредник, содействующий размещению предложения, будет указан в таких документация предложения.

Вся деятельность портала финансирования осуществляется OpenDeal Portal LLC, ведущей бизнес как Республика, портал финансирования, который зарегистрирован Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC) как портал финансирования (Портал) и является членом Регулирующего органа финансовой индустрии (FINRA).OpenDeal Portal LLC находится по адресу 149 E 23rd St # 2001, New York, NY 10010, пожалуйста. ознакомьтесь с историей о FINRA Страница портала финансирования.

Вся брокерско-дилерская деятельность с ценными бумагами осуществляется OpenDeal Broker LLC, филиал OpenDeal Inc. и OpenDeal Portal LLC, а также зарегистрированный брокер-дилер и член из FINRA | SiPC, расположен по адресу 1345 Avenue of the Americas, 15th Floor, New York, NY 10105, пожалуйста, проверьте наши справочная информация о FINRA BrokerCheck.

Некоторые страницы обсуждают механику и предоставляют учебные материалы по Регулируемые предложения по краудфандингу могут относиться к OpenDeal Broker LLC и OpenDeal Portal LLC. вместе как «Республика», исключительно для пояснительных целей.

Ни OpenDeal Inc., ни OpenDeal Portal LLC, ни OpenDeal Broker LLC не инвестируют рекомендации и никакое общение через этот Сайт или в любом другом средстве не должно быть толкуется как рекомендация по любым ценным бумагам, предлагаемым на этой инвестиционной платформе или за ее пределами. Инвестиционные возможности, размещенные на этом Сайте, представляют собой частное размещение ценных бумаг, которые не торгуются на бирже, сопряжены с высокой степенью риска, могут потерять стоимость, подлежат удержанию требования к периоду и предназначены для инвесторов, которым не нужны ликвидные вложения.прошлый производительность не является индикатором будущих результатов. Инвесторы должны быть в состоянии позволить себе потерю от всех своих инвестиций. Только квалифицированные инвесторы, которые могут быть ограничены только Аккредитованные инвесторы или лица, не являющиеся гражданами США, могут инвестировать в предложения, размещенные OpenDeal Broker.

Ни OpenDeal Inc., ни OpenDeal Portal LLC, ни OpenDeal Broker LLC, ни кто-либо из их должностные лица, директора, агенты и сотрудники дают любые гарантии, явные или подразумеваемые, в отношении любых что бы то ни было, связанное с адекватностью, точностью или полнотой любой информации об этом Сайт или использование информации на этом сайте.Предложения о продаже ценных бумаг можно делать только через официальные документы о предложении, которые содержат важную информацию об инвестициях и эмитенты, включая риски. Инвесторам следует внимательно прочитать документы о размещении. Инвесторам следует провести собственную комплексную проверку, и им рекомендуется проконсультироваться со своими налоговые, юридические и финансовые консультанты.

Заходя на сайт и любые его страницы, вы соглашаетесь с условиями портала OpenDeal. Условия эксплуатации а также Политика конфиденциальности и / или OpenDeal Broker’s Условия эксплуатации а также Политика конфиденциальности.См. Также OpenDeal Broker План продолжения работы компании а также Раскрытие дополнительной информации о рисках. Вы можете получить доступ к списку всех активных предложений Reg CF здесь.

Инвесторы должны проверить любую информацию об эмитенте, которую они считают важной, прежде чем делать вложение.

Инвестиции в частные компании особенно рискованны и могут привести к полной потере вложенный капитал. Прошлые показатели безопасности или компании не гарантируют будущее результаты или возврат. Только инвесторы, понимающие риски раннего инвестирования и кто встречает республику инвестиционные критерии может инвестировать.

Ни OpenDeal Inc., ни OpenDeal Portal LLC, ни OpenDeal Broker LLC не подтверждают информация, предоставленная компаниями на этом Сайте, и не дает никаких гарантий относительно ее полноты. или точность любой такой информации. Дополнительная информация о привлечении средств компаниями на сайт можно найти, выполнив поиск База данных EDGAR, или документация по предложению, размещенная на Сайте, когда предложение не требует Подача EDGAR.

Лучшие виды инвестиций в недвижимость

Ключевые выводы:

Какие видов инвестиций в недвижимость считаются лучшими ? Вместе с U.Рынок недвижимости S. находится на подъеме, инвесторы тщательно просматривают все доступные типы недвижимости, чтобы найти, что поможет им получить прибыль. Итак, какие сектора и недвижимость являются лучшими шагами для инвесторов сегодня? Продолжайте читать, чтобы узнать больше о лучшем для вас типе инвестиций в недвижимость.

Виды инвестиций в недвижимость

Есть несколько типов инвесторов в недвижимость, с которыми следует знать: коммерческие, жилые, земельные участки, новое строительство, краудфандинговые платформы и REIT.Каждый из этих типов будет иметь уникальные преимущества и недостатки, которые следует оценить инвесторам. Давайте посмотрим на каждый из доступных вариантов:

Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Необработанная земля и новое строительство
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)
Краудфандинговые платформы

[Инвестор в аренде недвижимости, специалист по реабилитации или оптовый торговец? Узнайте, какая стратегия инвестирования лучше всего подходит для ВАС, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]

1. Жилая недвижимость

Существует множество типов арендуемой жилой недвижимости, хотя наиболее распространенными считаются дома на одну семью. Другая жилая недвижимость включает дуплексы, многоквартирные дома и дома для отдыха. Жилая недвижимость идеальна для многих инвесторов, потому что с ее помощью легче стабильно получать прибыль. Конечно, существует множество стратегий инвестирования в жилую недвижимость и разные уровни конкуренции на рынках — то, что может быть правильным для одного инвестора, может быть не лучшим для другого.По этой причине выбор правильной стратегии выхода и рынка является ключевым моментом, когда речь идет о жилой недвижимости.

Наиболее распространенные стратегии выхода, используемые в жилой недвижимости, включают оптовую продажу, реконструкцию, покупку и удержание собственности, которые могут использоваться для получения дохода от аренды. Инвесторам следует внимательно подумать, какие стратегии будут работать лучше всего в их рыночной зоне, проведя тщательный анализ рынка.

При правильном управлении инвестиция в жилую недвижимость может принести привлекательную прибыль.Это связано с тем, что, помимо стабильного денежного потока, жилая недвижимость получает ряд налоговых льгот.

2. Коммерческая недвижимость

Лучшие коммерческие объекты для инвестиций включают промышленные, офисные, торговые, гостиничные и многоквартирные проекты. Инвесторам, которые уделяют особое внимание развитию своих местных сообществ, инвестиции в коммерческую недвижимость могут поддержать это направление.

Одна из причин, по которой коммерческая недвижимость считается одним из лучших видов инвестиций в недвижимость, — это возможность более высокого денежного потока.Инвесторы, выбирающие коммерческую недвижимость, могут обнаружить, что она представляет собой более высокий потенциальный доход, более длительный срок аренды и более низкий уровень вакантных площадей, чем другие формы недвижимости. Инвесторы также могут испытывать меньшую конкуренцию в сфере коммерческой недвижимости, потому что покупка этой недвижимости может быть более серьезным мероприятием, чем работа с жилыми домами. Чтобы узнать больше о том, как начать работу, обязательно прочтите эту статью.

3. Инвестиции в необработанные земли и новое строительство

Инвестиции в землю и новое строительство представляют собой два типа инвестиций в недвижимость, которые могут диверсифицировать портфель инвестора.Необработанная земля — это любая свободная земля, доступная для покупки, и она наиболее привлекательна на рынках с прогнозируемым высоким ростом. Новое строительство мало чем отличается; Однако на этой земле уже есть недвижимость. Инвестиции в новое строительство также популярны на быстрорастущих рынках.

Хотя многие инвесторы могут быть незнакомы с инвестированием в землю и новое строительство, эти типы инвестиций могут представлять собой привлекательную прибыль для инвесторов. Если вы заинтересованы в развитии собственности от начала до конца или в получении прибыли от долгосрочной покупки и удержания, необработанная земля и новое строительство предоставляют уникальную возможность для инвесторов в недвижимость.

Инвесторы должны быть готовы провести обширное исследование рынка, чтобы максимизировать прибыль при инвестировании в сырьевые земли и новое строительство. Это гарантирует, что вы выберете желаемый район и предотвратите затруднение инвестиций рыночными факторами.

4. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости или REIT — это компании, которые владеют различными типами коммерческой недвижимости, например отелями, магазинами, офисами, торговыми центрами или ресторанами. Вы можете инвестировать в акции этих компаний по недвижимости на фондовой бирже.Когда вы инвестируете в REIT, вы инвестируете в собственность, принадлежащую этим компаниям, без дополнительного риска владения собственностью самостоятельно.

REIT обязаны ежегодно возвращать акционерам 90% налогооблагаемой прибыли. Это предлагает инвесторам получать дивиденды, одновременно диверсифицируя свой портфель. Публично торгуемые REIT также предлагают гибкую ликвидность в отличие от других типов инвестиций в недвижимость. Вы можете продать свои акции компании на бирже, когда вам понадобятся чрезвычайные средства.

5. Краудфандинговые платформы

Краудфандинговые платформы предлагают инвесторам доступ к нескольким активам, которые предлагают высокую доходность и традиционно предназначены для богатых. Хотя это позволяет инвесторам легко находить активы, этот тип инвестиций в недвижимость также сопряжен с большим риском. Платформы для краудфандинга обычно ограничиваются аккредитованными инвесторами или теми, кто имеет высокий собственный капитал. Некоторые сайты также предлагают доступ неаккредитованным инвесторам.

Основными типами инвестиций в недвижимость с краудфандинговых платформ являются неторгуемые REIT или REIT, которых нет на фондовой бирже.Что касается неторгуемых REIT, ваши средства могут быть инвестированы в течение нескольких лет без возможности вывести их, когда они вам понадобятся.

Какой вид инвестиций в недвижимость лучший?

Лучший тип инвестиций в недвижимость будет зависеть от ваших индивидуальных обстоятельств, целей, рынка и предпочтительной инвестиционной стратегии. Хотя многие инвесторы хотят получить более простой ответ, определение лучшего типа инвестиционной собственности — это субъективный процесс.Выбор подходящего типа недвижимости сводится к взвешиванию всех «за» и «против» каждого варианта, хотя есть несколько ключевых факторов, которые инвесторы должны учитывать при поиске наилучшего варианта.

При выборе наилучшего типа инвестиционной недвижимости нельзя недооценивать важность местоположения. Инвесторы, работающие на «перспективных» рынках, могут добиться успеха с пустующей землей или новым строительством, в то время как инвесторы, работающие на более «зрелых» рынках, могут быть заинтересованы в жилой недвижимости.

Помимо местоположения, инвесторы также должны знать свои собственные предпочтения, когда дело доходит до инвестирования.Оцените свой предпочтительный уровень участия, толерантность к риску и прибыльность, когда вы решите, в какой тип собственности инвестировать. Инвесторы, желающие взять на себя более пассивную роль, могут выбрать покупку и владение коммерческой или жилой недвижимостью и нанять управляющего недвижимостью. С другой стороны, те, кто надеется взять на себя более активную роль, могут посчитать застройку пустой земли или реконструкцию жилых домов более полезными.

Выбирая для себя лучший тип инвестиционной собственности, важно также помнить, что многие инвесторы находят успех, вкладывая средства в различные типы недвижимости.Инвесторы нередко знакомятся с жилой недвижимостью перед тем, как перейти к коммерческой недвижимости. При этом нет причин, по которым инвесторы не могут добиться успеха, инвестируя в недвижимость нескольких типов.

Active Vs. Пассивное инвестирование

При выборе инвестиционной стратегии важно различать активные и пассивные инвестиции. Активные стратегии, как следует из названия, требуют более практического подхода к управлению. Например, восстановление дома считается активной инвестиционной стратегией.Вы будете отвечать за координацию ремонта, наблюдение за подрядчиками и, в конечном итоге, за обеспечение продажи недвижимости. Активные стратегии требуют больше времени и усилий, хотя и связаны с большой прибылью.

С другой стороны, пассивное инвестирование в недвижимость отлично подходит для инвесторов, которые хотят использовать менее активный подход. Примеры пассивного инвестирования в недвижимость включают REIT, покупку и удержание или владение недвижимостью в аренду. С помощью этих стратегий вы можете получать пассивный доход с течением времени, позволяя управлять своими инвестициями кому-то другому (например, компании по управлению недвижимостью).Единственное, о чем следует помнить, — это то, что вы можете потерять часть своей прибыли, наняв кого-то другого для управления инвестициями. В целом, правильный инвестиционный подход будет зависеть от вашего графика, уровня квалификации и финансов.

[Думаете об инвестировании в недвижимость? Узнайте, как начать работу, зарегистрировавшись для участия в БЕСПЛАТНЫХ онлайн-курсах по недвижимости от опытных инвесторов в недвижимость. ]

Где найти недвижимость Инвестиционная недвижимость

Многие инвесторы могут настолько увлечься определением типа собственности, что не знают, с чего начать, когда дело доходит до поиска реальной собственности.Так что, знакомясь с различными типами недвижимости, обязательно узнайте, где и как найти каждый из них. Вот несколько вариантов, которые могут быть полезны инвесторам:

Списки MLS и FSBO

Многие инвесторы находят недвижимость на MLS или через листинг FSBO. На рынке есть масса объектов, которые остаются незамеченными, потому что инвесторы и покупатели не знают, где искать. Некоторые из этих свойств страдают от плохого маркетинга или его отсутствия, в то время как цены на другие завышены при включении в список и поэтому не получили никакого внимания.Это означает, что те инвесторы, которые хотят разобраться в MLS, могут найти множество инвестиционных возможностей.

Чтобы получить доступ к MLS, инвесторы должны либо сами быть агентом по недвижимости, либо иметь желание работать с ним. Таким образом, инвесторы могут постоянно отслеживать или получать уведомления о новых листингах в их целевой области. Для тех, кто задается вопросом, как наладить связи с агентами по недвижимости в их соответствующих областях, будет хорошей идеей посетить местные сети или мероприятие по недвижимости.

Инвесторам, ищущим FSBO, также будет выгодно работать с агентом по недвижимости.Агенты по недвижимости часто знают о собственности FSBO в данном районе и могут быть готовы передать эту информацию своим партнерам-инвесторам. Инвесторы также могут проезжать через свои целевые районы, ища знаки, чтобы найти эту недвижимость. Помните, что идентификация собственности может занять время, и инвесторы должны быть готовы использовать разные углы, чтобы обеспечить свою следующую сделку.

Внерыночная недвижимость

Для инвесторов, живущих на перенасыщенных рынках, недвижимость вне рынка может стать возможностью опередить конкурентов.Хотя их нет в списке MLS, найти нерыночную недвижимость невозможно; инвесторам нужно уметь искать.

Когда дело доходит до поиска нерыночной недвижимости, есть несколько ресурсов, которые инвесторы должны проверить в первую очередь. К ним относятся публичные записи, аукционы недвижимости, оптовые торговцы, сетевые мероприятия и подрядчики. Каждый из этих источников представляет собой уникальный шанс найти недвижимость в данном районе. Например, оптовикам часто известно о недавно отремонтированной недвижимости, доступной по разумным ценам.Многие из них уже сданы в аренду и могут даже поставляться с уже существующей компанией по управлению недвижимостью.

Тогда есть потери права выкупа. Несмотря на многочисленные заявления в новостях об исчезновении отчуждения права выкупа, данные RealtyTrac продолжают свидетельствовать о всплеске активности по всей стране. Годы невыплаченных потерь права выкупа закладных и возросшая мотивация банков к возвращению права выкупа могут привести к тому, что в ближайшие месяцы будет еще больше случаев выкупа. Инвесторы, ищущие отчуждения права выкупа, должны внимательно следить за списками в газетах и публичными записями, чтобы найти потенциальную недвижимость.В целом, нерыночную недвижимость найти несложно, хотя может потребоваться небольшая дополнительная работа.

Сводка

Несколько типов собственности могут принести высокую прибыль инвесторам, готовым вложить в них свою работу. Однако из-за большого разнообразия доступных вариантов многие инвесторы, вероятно, задаются вопросом, какой тип для инвестиций в недвижимость на самом деле является лучшим . Хотя это простой вопрос, на него нет простого ответа. Наилучший тип инвестиционной собственности будет зависеть от многих факторов, и инвесторы должны быть осторожны, чтобы не исключать никаких вариантов при поиске потенциальных сделок.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Как инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость популярны, и, возможно, сейчас они еще более популярны, чем когда-либо, поскольку низкие ставки по ипотечным кредитам делают начало работы в сфере недвижимости более доступным. На самом деле, американцы любят недвижимость, и исследование Bankrate в 2021 году показало, что это их любимые долгосрочные инвестиции, даже превосходящие акции.

У потребителей есть множество способов инвестировать в недвижимость, в том числе множество вариантов, помимо того, чтобы просто стать арендодателем, хотя это проверенный временем вариант для тех, кто хочет управлять собственностью самостоятельно. Кроме того, новые бизнес-платформы позволяют проще, чем когда-либо, инвестировать в недвижимость без необходимости вкладывать десятки тысяч или больше наличными.

Ниже приведены пять проверенных временем методов инвестирования в недвижимость, на которые следует обратить внимание.

5 лучших способов инвестировать в недвижимость

Хотя многие люди занимаются недвижимостью, чтобы получить отдачу от инвестиций, это также может быть просто поиск жилья.Так что для многих вложение в недвижимость — это их дом.

1. Купите себе дом

Обычно вы не думаете о своем первом доме как об инвестициях, но многие люди так думают. Это один из лучших способов инвестирования в недвижимость, предлагающий множество преимуществ.

Первое преимущество — это создание собственного капитала в вашем доме за счет ваших ежемесячных платежей, а не выплаты арендной платы, которая, кажется, всегда растет из года в год. Некоторая часть вашей ежемесячной ипотеки идет, так сказать, в ваш собственный карман.Однако эксперты по-прежнему расходятся во мнениях о плюсах и минусах владения собственным домом, а дом — это не покупка любой ценой, как узнали покупатели жилья в 2000-х годах.

Если вы планируете остаться в этом районе на длительный срок, имеет смысл купить дом, потому что вы сможете зафиксировать ежемесячный платеж, который может быть таким же доступным, как и арендная плата. Кроме того, банки более благосклонно относятся к собственности, занимаемой владельцами, предоставляя заемщикам более низкую ставку по ипотеке и требуя меньшего первоначального взноса. Вы также можете вычесть процентные расходы по налогам.

Ставки по ипотеке близки к историческим минимумам, что помогает сделать дома более доступными, чем они были в недавнем прошлом. Поэтому неудивительно, что спрос растет.

«Для владельцев и арендаторов сейчас лучшее время для инвестиций, потому что они никогда не получат столь низкие платежи по ипотеке и могут получить больше квадратных футов за свою цену», — говорит Крис Франсиоза, главный агент Compass Real Estate в Делрей-Бич. , Флорида.

Преимущества: Проживание в собственном имуществе вместо выплаты арендной платы, рост цен на жилье, увеличенная прибыль за счет кредитного плеча, потенциальные налоговые льготы по ипотечным процентам, фиксированные долгосрочные платежи

Недостатки: Текущие расходы на содержание собственности, значительные Может потребоваться первоначальный взнос, возможность потери права выкупа в случае невозможности выплаты ипотеки

Как вы зарабатываете деньги: Прирост капитала, собственный капитал, потенциальные налоговые льготы на повышенную стоимость

2.Купите арендуемую недвижимость и станьте арендодателем

Если вы готовы перейти на следующий уровень, вы можете попробовать свои силы с арендуемой жилой недвижимостью, такой как дом на одну семью или дуплекс. Одним из самых больших преимуществ такого типа недвижимости является то, что вы знаете стандарты рынка, и рынок может быть легче измерить, в отличие от коммерческой недвижимости, такой как торговый центр.

Еще одно преимущество состоит в том, что для начала, например, с дома на одну семью, могут потребоваться меньшие вложения.Вы можете получить недвижимость за 20 000 или 30 000 долларов вместо потенциально сотен тысяч, необходимых для коммерческой недвижимости. Возможно, вы сможете купить его даже дешевле, если сумеете найти привлекательную проблемную недвижимость в результате обращения взыскания.

Обычно для начала вам нужно внести значительный первоначальный взнос, часто до 30% от покупной цены. Так что это может быть непозволительно, если вы только начинаете и еще не имеете большого банкролла. Одним из способов решения этой проблемы может быть покупка арендуемой собственности, в которой вы также проживаете.

Еще одним недостатком является то, что вам нужно будет управлять собственностью и принимать решения, например, о том, что нужно обновить. Хотя владение недвижимостью считается пассивным видом деятельности для целей налогообложения, оно может оказаться совсем не пассивным для арендодателя. И если арендатор откажется от арендной платы, вам все равно придется вносить ежемесячные платежи, чтобы не просрочить ссуду.

Также обратите внимание, что недвижимость относительно неликвидна и обычно требует значительного брокерского вознаграждения, часто 6 процентов от продажной цены, поэтому обычно вы не можете продать сразу и без того, чтобы получить большой кусок.Это одни из самых больших недостатков, но у домовладельцев есть и другие способы облажаться.

Исторически низкие ставки по ипотеке могут сделать этот проспект более доступным, чем в недавнем прошлом. Обмен 1031 также может помочь вам превратить ваши вложения в новые, не облагаемые налогом.

Преимущества: Можно начать с малого с жилой недвижимости, практическое управление (для подходящего типа людей), амортизационное списание позволяет собственности генерировать не облагаемый налогом денежный поток, повышение цен, увеличение прибыли за счет кредитного плеча, налогов списание процентов по ипотеке

Недостатки: Практическое управление, необходимость не отставать от платежей по ипотеке независимо от арендаторов, текущие расходы на содержание недвижимости, больший первоначальный взнос, чем для недвижимости, занимаемой владельцем, высокие комиссии

Как вы зарабатываете деньги: прирост капитала, рост арендной платы и капитала с течением времени, 1031 безналоговый обмен

3.Подумайте о том, чтобы сдать дома

Переброска домов стала более популярным способом инвестирования в недвижимость, но для этого требуется острый взгляд на стоимость и больший опыт работы, чем для того, чтобы стать долгосрочным арендодателем. Однако этот путь может помочь вам получить более быструю прибыль, чем быть домовладельцем, если вы все сделаете правильно.

Самым большим преимуществом этого подхода является то, что вы можете получать прибыль быстрее, чем управляя своей собственностью, но требуемый опыт также выше. Обычно любители домов находят недооцененную недвижимость, которую нужно очистить или даже полностью отремонтировать.Они вносят необходимые изменения, а затем взимают рыночную стоимость домов, получая прибыль от разницы между их общей ценой (покупная цена, затраты на ремонт и т. Д.) И продажной ценой.

Домикам-ластам нужен зоркий глаз на то, что можно исправить по разумной цене, а что не исправить. Им также необходимо оценить, за что впоследствии можно будет продать дом. Просчитайтесь, и их прибыль может быстро испариться или, что еще хуже, обернуться полным убытком. Или дом может не продаваться быстро, и тогда он застревает в уплате процентов по ссуде, пока не будет найден покупатель.

Домовладельцы могут обратиться к нетрадиционным источникам финансирования, поскольку они часто предпочитают держать дома в течение нескольких месяцев, а не лет. Кроме того, стоимость закрытия традиционной ипотеки высока.

Переоборудование домов фактически заставляет быть домовладельцем ощущать себя пассивным занятием. Вам придется управлять командой людей, выполняющих многие, если не все, ремонтные работы, и вы должны быть движущей силой в каждой транзакции, гарантируя, что она будет выполнена и будет произведена в рамках бюджета или ниже. И вы всегда будете искать другую сделку, поскольку вам платят только тогда, когда вы сдаете недвижимость.

Торговцы домами могут также воспользоваться 1031 безналоговым обменом, если они переводят выручку от одной инвестиции в другую в течение определенного периода и в соответствии с определенными правилами.

Преимущества: Можно начать с малого с жилой недвижимости, практического управления (для подходящего человека), увеличения прибыли за счет кредитного плеча, потенциально быстрой прибыли от инвестиций (если у вас есть навыки)

Недостатки: Практическое руководство, необходимость не отставать от выплат по ипотеке даже при отсутствии дохода, авансовых затрат на ремонт недвижимости, требует острого взгляда на ценность и способности организовывать и управлять командой профессионалов

Как вы зарабатываете деньги: Покупка недооцененной собственности и ремонт, продажа за дополнительную плату и повторение, 1031 беспошлинный обмен

4.Купить REIT

В отличие от предыдущих вариантов, следующие два способа инвестирования в недвижимость действительно пассивны. Покупка REIT или инвестиционного фонда недвижимости — отличный вариант для тех, кто хочет получить доход от недвижимости с ликвидностью и относительной простотой владения акциями. И вы тоже получите дивиденды.

REIT имеют множество преимуществ по сравнению с традиционным инвестированием в недвижимость и могут значительно упростить процесс:

Меньше денег, необходимых для начала, потенциально всего 20 или 30 долларов, в зависимости от акций
Никаких проблем при управлении недвижимостью (e.г., нет 3 часа ночи телефонные звонки)
Очень ликвидный, акции REIT можно продать в любой день открытия рынка
Транзакционные издержки равны 0 долларов США, так как брокеры снизили комиссию
Привлекательная долгосрочная доходность, в среднем 10,6% за 10 лет до 31 августа 2021 г.
Регулярные квартальные дивиденды, выплаты лучших REIT со временем увеличиваются
Диверсификация по многим объектам или даже по секторам недвижимости

Однако у инвестирования в REIT есть свои недостатки.Как и любые акции, цена REIT может колебаться по мере движения рынка. Так что, если рынок упадет, цены на REIT могут пойти вместе с ним. Это меньшая проблема для долгосрочных инвесторов, которые могут пережить спад, но если вам нужно продать свои акции, вы можете не получить их стоимости в любой момент времени.

Если вы покупаете отдельные акции REIT, вам необходимо тщательно проанализировать их, используя инструменты профессионального аналитика. Однако один из способов избежать этого недостатка — это купить фонд REIT, который владеет множеством REIT и, таким образом, диверсифицирует ваши отношения с какой-либо одной компанией или сектором.

Инвестирование в REIT — отличный способ начать для новичка с небольшими деньгами, но вам также нужно над этим поработать, поскольку есть еще несколько способов испортить инвестицию в REIT.

Преимущества: Можно начать практически с любой суммы денег, без практического управления, ликвидные инвестиции, регулярные дивиденды, возможность легко диверсифицировать холдинги, отложенные налоги на прирост капитала, если активы удерживаются

Недостатки: REIT акции могут колебаться, REIT сохраняют большую задолженность, отсутствие прозрачности в инвестициях

Как вы зарабатываете деньги: Прирост капитала, растущий поток дивидендов

5.Используйте онлайн-платформу по недвижимости

Интернет-платформа по недвижимости, такая как Fundrise или Crowdstreet, может помочь вам войти в недвижимость при заключении более крупных коммерческих сделок без необходимости вкладывать сотни тысяч или даже миллионы в сделку. Эти платформы помогают связать разработчиков с инвесторами, желающими вложить средства в недвижимость, и воспользоваться весьма привлекательной потенциальной прибылью.

Большим преимуществом для инвесторов здесь является возможность получить часть прибыльной сделки, к которой они иначе не смогли бы получить доступ.Инвесторы могут иметь возможность участвовать в долговых инвестициях или вложениях в акционерный капитал, в зависимости от конкретных условий сделки. Эти инвестиции могут выплачивать денежные выплаты и могут предлагать потенциальную прибыль, не коррелирующую с экономикой, давая инвесторам возможность диверсифицировать подверженность своего портфеля рыночным активам.

Однако у этих платформ есть некоторые недостатки. Некоторые могут принимать только аккредитованных инвесторов (например, частных лиц с собственным капиталом в 1 миллион долларов и более), поэтому их может быть невозможно даже использовать, если у вас еще нет денег.Тем не менее, в то время как некоторые платформы могут потребовать минимальных инвестиций в 25000 долларов, другие могут позволить вам войти с 500 долларами.

Платформы также взимают плату за управление ежегодно, часто 1 процент, и они могут добавлять к ней другие сборы. Это может показаться дорогостоящим в мире, где ETF и паевые инвестиционные фонды могут взимать всего лишь ноль процентов за создание диверсифицированного портфеля акций или облигаций.

Хотя платформы могут проверять свои вложения, вам придется делать то же самое, а это значит, что вам потребуются навыки для анализа возможностей.Инвестиции часто относительно неликвидны, с ограниченными шансами на выкуп до тех пор, пока данный проект не будет завершен. И в отличие от инвестиций в REIT или даже в вашу собственную арендуемую недвижимость, после того, как сделка будет завершена и ваши инвестиции будут возвращены, вам, возможно, придется найти другую сделку, чтобы ваш портфель продолжал расти.

Преимущества: Отсутствие практического управления, обычно можно начать с меньшими первоначальными деньгами, чем при прямых инвестициях в недвижимость, регулярные дивиденды, возможность легко диверсифицировать активы, отложенные налоги на прирост капитала, если активы находятся в собственности

Недостатки : Недостаток ликвидности, более высокие первоначальные затраты, чем при инвестировании в публично торгуемые REIT, отсутствие прозрачности в инвестициях, высокие комиссии по инвестициям

Как вы зарабатываете деньги: Прирост капитала, выплата дивидендов или процентов

Хорошее ли место для недвижимости инвестировать?

Имеет ли для вас смысл инвестирование в недвижимость? Вам нужно спросить себя, каким инвестором вы хотите стать.Вы можете заработать много денег на каждом виде инвестиций в недвижимость, поэтому это больше вопрос вашего финансового положения и вашей готовности сделать то, что необходимо. Тип инвестиций должен соответствовать вашему темпераменту и навыкам, если это вообще возможно.

В частности, потенциальные инвесторы должны задавать себе вопросы по трем основным направлениям:

Финансовые ресурсы: Есть ли у вас ресурсы для инвестирования в данную инвестицию в недвижимость? Возможности есть на любом уровне инвестиций.Есть ли у вас ресурсы для выплаты ипотеки, если арендатор не может? Насколько вы зависите от своей повседневной работы, чтобы вложения продолжались?
Готовность: Есть ли у вас желание действовать в качестве арендодателя? Вы готовы работать с арендаторами и разбираетесь в законах об аренде в вашем районе? Или вы предпочитаете анализировать сделки или инвестиции, такие как REIT или онлайн-платформу? Вы хотите соответствовать требованиям ведения быстрого бизнеса?
Знания и навыки: Хотя многие инвесторы могут учиться на работе, есть ли у вас особые навыки, которые сделают вас более подходящими для одного типа инвестиций, чем для другого? Сможете ли вы проанализировать акции и составить привлекательный портфель? Можете ли вы отремонтировать свою арендуемую недвижимость или починить ласты и сэкономить кучу денег на платных профессионалах?

«Если на кону стоит ваш выход на пенсию, лучше оставить« домыслы »экспертам и сосредоточиться на отраслях, в которых вы имеете более глубокое понимание, чтобы вы могли легко следить за прогрессом своих инвестиций», — говорит Джеймс Ричман. , Генеральный директор JJ Richman, управляющий активами.

Вы захотите понять свои собственные навыки, способности и желание, чтобы оценить, какой вид инвестиций подходит лучше всего. И вам не нужно добавлять недвижимость в свой портфель активов, чтобы преуспеть. Многие инвесторы придерживаются исключительно акций, стремясь обеспечить долгосрочную доходность рынка примерно в 10 процентов в год, и пользуются преимуществами пассивного инвестирования.

Основные налоговые льготы при инвестировании в недвижимость

Налоговые льготы по недвижимости сильно различаются в зависимости от того, как вы инвестируете, но инвестирование в недвижимость может предложить некоторые значительные налоговые преимущества.Давайте рассмотрим их в зависимости от типа инвестиций:

Ваше собственное местожительство

Вы можете вычесть любые процентные расходы из своей ипотеки, в зависимости от вашей конкретной финансовой ситуации.
Если вы укажете свою налоговую декларацию, вы можете вычесть до 10 000 долларов США в виде налога на имущество.
При продаже жилья вы также можете получить 250 000 долларов США в виде прироста капитала (или 500 000 долларов США при совместной регистрации в браке), если вы прожили в доме два года и два из последних пяти лет.

Ваша арендуемая недвижимость

Вы можете вычесть налоги на недвижимость из любого дохода от аренды, уменьшив налогооблагаемую прибыль.
Вы также можете вычесть процентные расходы и амортизацию, что еще больше снизит налогооблагаемый доход, даже если вы продолжаете собирать денежный поток.
Когда вы продаете инвестиционную собственность позже, налоги начисляются на основании ее более низкой остаточной стоимости. Однако, если вы переместите выручку от продажи в новый дом и соблюдаете правила 1031, вы можете отложить налоги на прибыль.

Домой

Вкладывая свои доходы в следующую сделку и следуя правилам обмена 1031, инвесторы могут откладывать любые налоги на прибыль до тех пор, пока они могут продолжать находить выгодные сделки с недвижимостью.

REIT

REIT предлагают привлекательный налоговый профиль — вы не будете платить налоги на прирост капитала, пока не продадите акции, и вы можете владеть акциями буквально десятилетиями, чтобы избежать налоговой инспекции.
Фактически, вы можете передать акции своим наследникам, и они не будут платить никаких налогов с вашей прибыли.
REIT эффективны с точки зрения налогообложения, потому что они не платят налоги на корпоративном уровне, а это означает, что любые деньги, которые вам выплачиваются, облагались налогом только один раз.

Сделки с недвижимостью онлайн

Налоги, связанные с этими инвестициями, могут варьироваться в зависимости от того, какие именно инвестиции вы делаете.
Некоторые инвестиции технически являются REIT и поэтому будут рассматриваться в соответствии с этой системой налогообложения (без налогов на корпоративном уровне), в то время как другие могут быть долговыми или долевыми инвестициями.
Как правило, любой доход, такой как денежное распределение от них, будет облагаться налогом в том году, в котором он был получен, в то время как любой налог на прирост капитала будет откладываться до тех пор, пока он не будет реализован.

Итог

Инвесторы, желающие заняться недвижимостью, имеют множество вариантов для самых разных бюджетов. Недвижимость может быть привлекательной инвестицией, но инвесторы хотят быть уверены, что их тип инвестиций соответствует их желанию и способности управлять им, включая временные обязательства.

Подробнее:

.
No related posts.

Инвестиции в жилую недвижимость | PAMMtoday

Цели инвестирования

Лучшие советы по выбору жилья

Почему нужно инвестировать в жильё уже сегодня?

Инвестиции в жилую недвижимость

Другие статьи на нашем сайте

СБЕР Про | Медиа

Инвестиции в жилую недвижимости с доходностью до 34% годовых от LCG

Подбор объектов для инвестиций

Инвестиции в жилую недвижимость в Чили

Инвестиции в недвижимость. На что обратить внимание?

Полезные статьи

Инвестиции в жилую недвижимость -нужно ли сегодня?

Как инвестировать в недвижимость

7. Инвестиции в землю

Как инвестировать в землю

8. Покупка недвижимости, находящейся в собственности (REO) или отчужденной собственности

Как купить дома REO или отчужденную недвижимость

9. Краудфандинг в сфере недвижимости

Как инвестировать в краудфандинговые платформы недвижимости

10. Покупка коммерческой недвижимости

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Какой вид инвестиций в недвижимость вам больше всего подходит?

11 фактов, которые необходимо знать об инвестировании в жилую недвижимость

Если вы не можете купить дом, стоит ли вам все равно инвестировать в недвижимость?

Почему аренда недвижимости не является хорошей инвестицией

Доход не гарантирован

Трудно получить убедительную прибыль

Лучше диверсифицировать свои вложения

Ликвидность имеет значение

Недвижимость — Республика

Лучшие виды инвестиций в недвижимость

Виды инвестиций в недвижимость

1. Жилая недвижимость

2. Коммерческая недвижимость

3. Инвестиции в необработанные земли и новое строительство

4. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)

5. Краудфандинговые платформы

Какой вид инвестиций в недвижимость лучший?

Active Vs. Пассивное инвестирование

Где найти недвижимость Инвестиционная недвижимость

Списки MLS и FSBO

Внерыночная недвижимость

Сводка

Как инвестировать в недвижимость

5 лучших способов инвестировать в недвижимость

1. Купите себе дом

2.Купите арендуемую недвижимость и станьте арендодателем

3.Подумайте о том, чтобы сдать дома

4.Купить REIT

5.Используйте онлайн-платформу по недвижимости

Хорошее ли место для недвижимости инвестировать?

Основные налоговые льготы при инвестировании в недвижимость

Ваше собственное местожительство

Ваша арендуемая недвижимость

Домой

REIT

Сделки с недвижимостью онлайн

Итог

Подробнее:

Отставить комментарий Отменить ответ