Суть агентского договора: Агентские договоры: нюансы оформления и выгода для бизнеса

Содержание

Сущность и природа агентских договоров — Статьи — Грибаков, Поляк и партнеры

Так называемый дoгoвoр агентирования – это один из видов договоров, которые можно отнести к группе договор поручения. В жизни часто бывает так, что такой агентский договор называют соглашением, но это не совсем правильно, так как соглашение – это более широкое понятие.

Согласно Гражданскому кодексу, агентский договор – это особая договоренность лиц, которая устанавливает, изменяет или прекращает права и обязанности  в гражданском обороте. Именно по тому, что эта договоренность направлена на установление, или изменение, или прекращение прав, обязательств, то и называть такую договоренность необходимо именно договором.

Особеннoсти агентского дoгoвора

Так как этoт дoгoвор является разновиднoстью, хоть и достаточно специфической, договоров поручения, этот вид договора находится в oснове агентскогo дoговора.

Значит, сама сущность поручения заложена в основу агентского договора, т.е. один участник договора принимает на себя обязанность произвести некие юридические и значимые действия в интересах второго участника договора, и все это за некое вознаграждение. Но, несмотря на тот факт, что юридическая природа у этих отношений похожа, все же есть существенные моменты, которые их отличают.

Агентский договор подразумевает, что «агент», так именуется одна сторона по этому договору, действует в рамках поручения другой стороны, которая называется «принципал», и совершает при этом некие действия. И делает она это от  имени принципaла или от свoего имени, но за счет средств пoследнего.

Если дoгoвoр с третьим лицом заключен от имени агента, но за счет принципала, то права и обязательства по договору будут возникать именно у агента, а если он заключил договор от имени самого принципала и за его счет, то тогда, те же права и обязанности будут возникать уже для принципала.

Именно в этих двух вариантах заключается основное отличие и специфика агентского договора от договора поручения, именно в изменяемом статусе агента.  

Агентское вознаграждение

За то, что агент выполняет определенные поручения принципала, он должен получать свое вознаграждение, которое так и называют агентский вознаграждением. Его размер и порядок уплаты также прописывается в договоре, который стороны заключают. Если же в договоре это не определено, то тогда размер такого вознаграждения устанавливается по закону, в частности Гражданским кодексом, который содержит определенные статьи, где это прописано.

По договору агентирования, агент должен представлять отчет принципалу. Отчет поможет составляться и по мере того, как обязательства исполняются, или же после окончательного исполнения.

Основания прекращения агентского договора

Существует также ряд определенных оснований, при наступлении которых, договор уже не будет действовать.

Первое такое основание – это когда, одна сторона отказывается от исполнения договора, который подписан на неопределенный срок, т.е. является бессрочным.

Второе основание – смерть агента, недееспособность агента, ограниченная дееспособность, а также, если агент безвестно отсутствует.

Третье основание, если агент признается банкротом, т.е. экономически несостоятельным.

Вот основные моменты, которые определяет законодатель для такого вида договорных отношений как агентирование. Самое главное здесь, как и в любом договоре, это четко прописанные условия договора, определение прав и обязательств каждого участника договора.

Поэтому, если вам необходимо заключить такой договор, то лучше обратиться к специалистам, которые дадут вам определенные консультации, и помогут в составлении такого договора.

Проблемы агентского договора

Упущенная выгода — это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике

Читать статью

Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора

Читать статью

Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.

Читать статью

О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе

Читать статью

Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте

Читать статью

Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков

Читать статью

АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные

Читать статью

Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности

Читать статью

Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.

Читать статью

Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».

Читать статью

Что такое агентский договор на оказание услуг с физическим лицом

Добавлено в закладки: 0

Что такое агентский договор

– это договор, который закрепляет обязанности и отношения между принципалом и агентом.

В договоре прописывается, что агент  и по поручению принципала и от его имени имеет право выполнять экономические, юридические, страховые и прочие операции от своего имени, или от имени принципала за его счет в обоих случаях.

В первом случае обязанности и права по договору появляются у агента, во втором у принципала. В агентском договоре указывается обязательно сумма денежного вознаграждения – комиссии, которое Принципал обязан уплатить агенту за оказанные услуги. Существует два вида агентских договоров –  комиссии и поручения.

Рассмотрим, более детально, что значит агентский договор. Аге́нтский догово́р является договором, по которому агент (одна сторона) принимает обязательство совершать за вознаграждение по поручению второй стороны (принципала) юридические и другие действия от собственного имени, однако за счет принципала или за счет и от имени принципала.

Смежные договора — это договор комиссии и договор поручения. Классификация зависит от того, какие действия (фактические и юридические) исполняет агент для принципала, а также, от чьего имени действует агент при исполнении данных действий (от имени принципала или от своего имени).

Более подробно с образцом документа можно ознакомиться здесь.

Агентский договор по праву Российской Федерации регулирует ст. 1005 ГК РФ.

Почему наиболее часто именно агентский договор получается приоритетнее, чем договор комиссии? Каким образом данный документ предоставляет некоторые гарантии получателю услуг?

Суть агентского договора – привлечь покупателей и отыскать поставщиков. Договор агентских услуг не связан со временем и строгими законодательными рамками, чего, к сожалению, не удается всегда избежать при заключении других соглашений похожего вида. Агентские соглашения наиболее часто выбирают организации. Так им проще найти поставщиков и привлечь покупателей. Кто может оформить агентский договор. Необходимо заметить, что агентский договор может оформляться:

  • между физическими лицами;
  • между юридическими лицами;
  • между юридическими и физическими лицами.

Такой договор зависимо от времени может быть бессрочным или срочным. Кроме того, все агентские договора делят на две главные категории:

  • договор, выполненный от имени агента;
  • договор, выполненный от имени принципала.

Все правовые особенности агентских договоров отражаются в главе 52 ГК РФ. Сама же суть этого документа очень конкретно выражается в статье 1005 ГК РФ. Так, в границах агентской договоренности агент принимает на себя обязательство выполнять юридические и другие действия от собственного имени за счет и по поручению принципала. Услуги при этом могут предоставляться, как от имени принципала, так и от имени агента. Можно утверждать, что именно принципал (заказчик) и исполнитель (агент) являются основными участниками и сторонами агентского договора. При этом агентский договор зависимо от их обязанностей контролирует права каждой стороны. Данный документ выступает, как своеобразный «посредник», включая в себя элементы договора поручения и комиссионного соглашения. Так, один договор может на агента возложить обязанность работать от собственного имени, а другой — необходимость от имени принципала выступать.

Вознаграждение по агентскому договору на оказание услуг


Размер вознаграждения определяет конкретный агентский договор. Если в нем не отражается сумма вознаграждения, то принципал должен уплатить его соответственно с пунктом 3 статьи 424 кодекса, где четко определяются суммы вознаграждения по договору агентских услуг. Если в документе при этом не указаны конкретные сроки, в которые нужно оплатить услуги агента, принципалу нужно уплатить некоторую сумму в течение семи дней с того момента, как исполнитель ему представил отчет за прошедший период о своей работе. Конечно, данные действия правомерны лишь тогда, когда из обычаев делового оборота или из существа договоренности не проистекают прочие условия вознаграждения агента. Агентский договор на оказание услуг, как и договор комиссии, считается возмездным. Именно потому, даже когда положение об его уплате упущено непосредственно в документе, оплатить агенту определенную сумму придется. При этом оплата может проводиться в какой-либо валюте (учитывайте обязательно в этом случае текущий курс доллара). прочие условия вознаграждения агента

Обязанности и права сторон

Договор агентских услуг в определенной степени ограничивает права принципала и агента. К примеру, когда принципал уже оформил договор на предоставление агентских услуг, то никаких похожих соглашений с другими агентами во время действия данного документа у него больше быть не должно. К тому же, принципал обязан воздержаться от осуществления самостоятельной деятельности на данной территории по вопросу, который является предметом заключенного уже соглашения. Кроме того, агентский договор может усматривать, что агент не может оформлять сделки с принципалами, в тех случаях, когда вопрос должен решаться на территории, которая полностью или частично совпадает с территорией, которая отображена в документе. Согласно условиям договоренности по оказанию агентских услуг условия, при которых агент может оказывать услуги или продавать товары лишь покупателям (заказчикам), которые проживают на территории, которая оговорена в договоре, являются ничтожными.

Договор комиссии и агентский договор: есть ли разница?

Мы уже говорили, что у агентского договора много сходных черт с договором комиссии, но его использование в некоторых случаях более предпочтительно. Начнем с общих свойств. И агентский договор, и договор комиссии могут быть бессрочными и срочными, не содержащими или содержащими обязательство предоставления права совершения от имени клиента сделок третьим лицам. Условия, которые касаются ассортимента товаров, в обоих случаях могут не обсуждаться или обсуждаться. Кроме того, отчетность — это главное правило в обоих типах договоров. Но разница состоит только в периодичности данной работы. К примеру, договор комиссии может не усматривать строгие рамки отчетности, и комиссионер в данной ситуации будет отчитываться перед клиентом после выполнения им работы. В то же время, агентский договор зачастую предусматривает поэтапную отчетность перед принципалом агента. Теперь коснемся отличий. Поверенный по договору поручения не может перепоручить выполнение поручения другому лицу. Агент в рамках соглашения агентских услуг, выступая даже от имени клиента, способен вполне на передачу обязанностей субагенту, когда это не противоречить пункту 2 статьи 1009 ГК РФ. Субагент в этом случае может действовать от имени принципала вместо агента, передавшего ему свои полномочия на условиях передоверия. право перепоручить выполнение поручения

Как реализуют агентский договор

Несколько слов о реализации агентского договора. Он решается довольно сложно. Соответственно со статьей 1008 ГК РФ, в рамках гражданского законодательства стороны, которые работают по агентскому договору, могут обсудить самостоятельно вопросы в отношении порядка и сроков предоставления принципалу отчета. Агентский договор обязывает агента представлять принципалу отчет в сроки, которые обозначены в документе. Если в нем отмечается, что агент должен в конце работы отчитываться, то, значит, так тому и быть. Отчетность зачастую возможна по мере выполнения условий договор:а все зависит от желания принципала и конкретного случая. В налоговом законодательстве нет конкретного определения сроков, во время которых агент обязан представлять отчет о проведенной работе. Так что, агенты ориентируются обычно по норме, в согласии с которой дата получения дохода для целей налогообложения

  • день перехода прав собственности
  • день реализации услуг, работ, имущественных прав, товаров.

Невзирая на то, что договор на оказание агентских услуг является достаточно простым и не связывает принципала и агента трудновыполнимыми и сложными обязательствами, к его оформлению необходимо подойти достаточно внимательно. Только так будете довольными работой агента и сможете достичь поставленных целей, какими бы они ни были.

Мы надеемся, что дали наиболее полное определение и понятие термина агентский договор, раскрыли обязанности и права по нему. Оставляйте свои комментарии или дополнения к материалу.

что такое, правила заключения и образец, условия

Ежедневно в РФ в рамках действующего законодательства совершается миллионы сделок. По общему правилу договором считает устное или письменное соглашение между сторонами, которые берут на себя определенные обязательства, а также приобретают права.

Чаще всего стороны лично представляют свои интересы при вступлении в гражданские правоотношения, однако законодательство предусматривает возможность делегировать полномочия третьему лицу для совершения действий, имеющих юридическое значение.

Речь идет об агентском договоре и в настоящей статье рассматриваются его определение, особенности, а также существенные условия.

Содержание статьи

Что такое агентский договор

Агентский договор — соглашение, по которому одна сторона (агент) берет на себя обязательства совершить юридически значимые действия в интересах второй стороны (принципала) за оговоренную плату.

Исходя из достигнутых договоренностей, агент может действовать от своего имени, но за счет заказчика либо от имени и за счет принципала. Суть агентского соглашения заключается в совершении действий, имеющих юридическое значение для заказчика, а их условия указываются в самом соглашении. В сравнении со стандартной сделкой на оказание услуг, агентское соглашение предусматривает более обширный перечень полномочий.

Важно! Агент, являющийся исполнителем, может быть уполномочен на заключение иных сделок, направленных на исполнение предмета агентского соглашения. Примером может быть подряд транспортной организации или строительной компании на оказание определенных агентским договором услуг.

Законодательство РФ не устанавливает четких требований к форме соглашения. Другими словами, стороны самостоятельно определяют, в каком виде он будет заключен.

Выделяются следующие преимущества:

  1. Если агенту поручена реализация товара, то принципал сохраняет право собственности на имущество до его фактической реализации. Вырученные денежные средства поступают в распоряжение продавца (принципала). Агенту полагается только агентское вознаграждение, предусмотренное условиями соглашения;
  2. Длительный характер. Заказчику необязательно под каждое поручение заключать отдельное соглашение. Агентский договор может предусматривать совершения ряд действий в различные промежутки времени, а не ограничиваться одной сделкой;
  3. Территориальное ограничение. Стороны могут договориться, что заказчик или агент не может заключать подобных соглашений с другими лицами;
  4. Субагентские правоотношения. Агенту может предоставляться право на заключение субагенсткого соглашения для выполнения поручения принципала. Это означает, что агент может делегировать часть обязанностей на третьи лица, которые будут нести ответственность перед первым, а агент — перед заказчиком.

Внимание! В случае ненадлежащего или полного неисполнения агентом взятых обязательств, заказчик имеет право на одностороннее расторжение договора с сохранением права собственности на вверенный товар.

Стороны самостоятельно определяют перечень взаимных прав и обязанностей друг перед другом.

Скачать образец агентского договора

В каких случаях заключается агентский договор

В большинстве ситуаций потребность в агентском договоре возникает в процессе осуществления предпринимательской деятельности, целью которой является получение прибыли. По своей правовой природе он относится к соглашениям на оказание услуг агентом в интересах заказчика. Существенные условия сделки не могут противоречить нормам действующего законодательства РФ.

В случае нарушения достигнутых договоренностей, закрепленных сделкой, пострадавшая сторона вправе не только в одностороннем порядке расторгнуть соглашение, но и требовать от виновной стороны компенсации за причиненный имущественный и неимущественный ущерб.

Если для исполнения обязательств предусматривается право на заключение субагентского соглашения, то агент все равно несет полную ответственность перед принципалом.

Важно! Агентский договор должен быть максимально детализирован, чтобы в случае нарушения обязательств пострадавшей стороне было легче юридически обосновать свою позицию в досудебном порядке, а также в процессе судебных разбирательств.

Статья 1005 ГК РФ содержит исчерпывающую информацию относительно определения, порядка заключения и исполнения агентского договора.

Статья 1005 Гражданского кодекса РФ «Агентский договор»

Стороны

Исходя из определения, регламентированного ст. 1005 ГК РФ, сторонам в агентском договоре выступаю:
  • принципал — заказчик;
  • агент — исполнитель.

Принципалом и агентом могут быть как физические, так и юридические лица.

Важно! Учитывая, что агентские соглашения заключаются в сфере предпринимательской деятельности, то стороной договора в качестве принципала или агента не может быть государственный служащий, или иное лицо, которое в процессе осуществления хозяйственной деятельности не имеет цели получения прибыли.

Существенные условия договора

К существенным условиям относят:
  • предмет — обязанность по выполнению согласованного перечня действий агента, имеющих правовые последствия для принципала;
  • стороны — указание полного наименования сторон, участвующих в агентском договоре;
  • права и обязанности сторон — условие особенно важно для принципала, поскольку в данной части соглашения указываются полномочия агента на совершение тех или иных юридических действий.

Закон не запрещает согласовывать иные условия, не противоречащие действующему законодательству РФ, а также не ущемляющие права и интересы участников правоотношений.

Срок агентского договора

Договор может быть:
  1. Срочным — стороны указывают конкретный срок, на который заключается соглашение либо дату, и по факту ее наступления у сторон прекращаются правоотношения;
  2. Бессрочным — длящийся договор, не имеющий конечной даты или строго установленного периода. Однако стороны могут зафиксировать, что действие договора прекращается по факту наступления определенного соглашением события, к примеру, выполнения конкретной работы или предоставления услуги.

Закон не относит срок действия договора к обязательным условиям, и в случае возникновения разногласий сторонам необходимо руководствоваться общими нормами ГК.

Выплаты по агентскому договору

Агент, в случае надлежащего исполнения обязательств, вправе рассчитывать на получение вознаграждения, которое выплачивается принципалом в сроке, оговоренные условиями договора.

По общему правилу, и в соответствии с п. 3 ст. 1006 ГК РФ, если стороны не указали в соглашении сроки выплаты, то принципал обязуется предоставить денежные средства агенту в течение 7 календарных дней с момента принятия отчета о выполненной работе без замечаний и претензий.

Статья 1006 ГК РФ устанавливает иные периоды и сроки выплаты вознаграждения, а именно:

  • в период, прямо указанный в договоре;
  • в сроки, исходя из сути соглашения, если конкретный период не оговорен;
  • в течение периода, соответствующего деловым обычаям, если иным образом установить срок невозможно.

В случае нарушения сроков выплаты вознаграждения, исполнитель вправе направить требования о надлежащем исполнении обязательств, и в случае их игнорирования — обратиться в суд для принудительного взыскания.

Статья 1006 Гражданского кодекса РФ «Агентское вознаграждение»

Порядок оплаты

Стороны самостоятельно устанавливают порядок выплаты вознаграждения, однако способ предоставления денежных средств зависит не только от желания сторон, но и иных факторов, к числу которых относится и категория сторон-участников правоотношений. Имеется в виду, что юридическим лицам законодательно запрещено проведение наличных расчетов друг с другом.

При этом стороны могут согласовать следующие способы передачи денежных средств:

  • наличными, если такой вариант не противоречит нормами действующего законодательства;
  • безналичным способом, путем перевода денег с расчетного счета принципала на счет исполнителя;
  • за счет средств, полученных исполнителем в процессе реализации продукции или иного имущества принципала.

В случае отсутствия четкого указания в договоре способа выплаты вознаграждения, стороны вправе выбрать любой вариант, не противоречащий законодательству.

Кроме того, принципал обязуется компенсировать агенту фактически понесенные расходы, а также НДС.

Денежная компенсация по расходам предоставляется на основании документально подтвержденного финансового отчета.

Как правильно составить агентский договор

При заключении агентского договора следует уделить внимание следующим нюансам:
  • договор должен содержать предмет — четкое указание перечня действий, которые агент обязуется совершить;
  • стороны соглашения — полное наименование принципала и агента;
  • срок действие договора либо его бессрочность;
  • порядок выплаты и сумма вознаграждения агента;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон в случае нарушения обязательств;
  • реквизиты и подписи сторон;
  • право исполнителя на заключение вспомогательных соглашений.

Указанный перечень не является исчерпывающим, и в случае необходимости стороны могут детализировать соглашение дополнительными пунктами и условиями.

Агентский договор и налоги

Для агента налоговая база формируется исключительно из суммы вознаграждения, а для принципала — затраты на оплату услуг агента относятся к прочим расходам, связанным с предпринимательской деятельностью.

Налоговые органы зачастую считают, что определенные агентские договоры заключаются с целью оптимизации налога с прибыли, и исходя из этого обращают внимание на:

  • привлечение к договору в качестве исполнителя иностранной компании;
  • наличие у исполнителя фирм-однодневок;
  • применение агентом специальных режимов налогообложения.

Чтобы не ставить под сомнения реальную цель сторон при заключении агентского договора, агенту рекомендуется работать с категорией третьих лиц, не состоящих в правоотношениях с принципалом. Более того, расширение территории присутствия заказчика путем выполнения агентских обязательств является только плюсом.

Считается ли договор безвозмездным, если в нем не указана цена

Независимо от того, указали стороны условие в договоре о цене или нет, соглашение в любом случае признается возмездным. Если стороны не определили сумму вознаграждения агенту, соглашение не будет считаться незаключенным, поскольку условие о цене не является существенным.

В таких ситуация сумма вознаграждения определяется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК РФ с учетом практики исполнения аналогичных соглашений.

Статья 424 Гражданского кодекса РФ «Цена»

Заключение

Агентский договор предусматривает право физического или юридического лица делегировать часть полномочий агенту для осуществления юридически значимых действий.

В некоторых случаях соглашение является неотъемлемой частью предпринимательства, поскольку целесообразней выплатить разово вознаграждение за конкретные действия, чем учреждать в структуре организации новое подразделение для выполнения определенных задач.

Более того, заключение агентского договора возлагает определенные обязательства на стороны правоотношений, следовательно, в случае их неисполнения принципал может требоваться компенсации причиненного ущерба, или взыскания упущенной выгоды.

«Споры из агентских договоров» — правовое бюро Трибун

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Нередко на практике возникают споры из ставших в последнее время популярных агентских договоров. Суть агентского договор заключается в совершении одной стороной (агентом) за вознаграждение и по заказу другой стороны (принципала) юридические или иные действия от своего имени, но за счет принципала, или от имени и за счет принципала.

Одним из основных условий договора является его предмет, то есть должны быть четко прописаны все действия, которые обязан совершить агент. Иначе, договор будет признан незаключенным.

Большую группу составляют споры, возникающие из нарушенного права агента. В частности,взыскание агентского вознаграждения. Так как договор агентирования является возмездным, то принципал обязан уплатить агентское вознаграждение агенту. Стоит Подчеркнуть, что это обязанность, а не право принципала. Данная норма является императивной и не может быть изменена сторонами.

Судебная Практика обращает внимание на основания и размер вознаграждения. Как правило,размер вознаграждения указывается в договоре. Если такое положение отсутствует,то услуги оплачиваются по цене, которая при подобных обстоятельствах обычно взимается за похожие работы или услуги. Если принципал самостоятельно выполни действия, которые должен был выполнить агент, то он все равно не освобождается от выплаты вознаграждения. Но это только том случае, если агент не отказался от оказания услуг.

Также в договоре должен указываться срок оплаты данных услуг. Если же он не указан,то в оплата должна быть в течение недели после представления агентом отчета о выполненной работе. Если же выплата гонорара не ставится в зависимость от предоставления отчета, то услуги оплачиваются по факту выполнения. Но при этом агенту все равно необходимо доказать факт оказания услуг.

Судебная Практика указывает, что если размер вознаграждения агента не является разумными соразмерным совершенным им действий, то суд имеет право взыскать денежную сумму не в полном объеме. В случае если агент выполнил дополнительные действия,выходящие за рамки соглашения, но отраженные в отчете, то принципал также обязан оплатить расходы на совершение таких действий.Расходы агента не следует при этом путать с его вознаграждением.

Как указал законодатель, все действия осуществляются агентом за счет принципала.Часто на практике возникает вопрос, должен ли агент при исполнении договора уведомлять принципала о предстоящих расходах и может ли он рассчитывать на их возмещение при отсутствии такого уведомления? Суды отмечают, что агент компенсируются все расходы. Как правило, к отчету агента должны прилагаться документы, подтверждающие обоснованность расходов. Но даже если расходы не будут отражены, то они все равно компенсируются, при наличии доказательств их совершения.

Отдельный Интерес вызывают ограничения прав агента и принципала. Статья 1007 Гражданского Кодекса раскрывает возможность возложения на принципала обязанности не заключать аналогичных агентских договоров с агентами, действующими на оговоренной в договоре территории, а также воздержаться от совершения действий,составляющих предмет агентского договора. Аналогичное положение запрет заключения подобных соглашений существует и для агента. Но стоит подчеркнуть,что норма права относительно ограничения деятельности принципала становится обязательной для сторон, только если она включена в договор. Также принципал несет ответственность, только если она предусмотрена и урегулирована договором.Как правило, расчеты между юридическими лицами осуществляются в безналичном порядке. Но, тем не менее, нередко оплата происходит путем передачи денежных средств наличными. Напрашивается вопрос, а считаются ли расчеты наличными в данном случае надлежащим способом оплаты? Ответ прост, если расчеты произведены с нарушением правовых норм, то это не свидетельствует о неисполнение принципалом обязанности по выплате вознаграждения агенту, если имеются доказательства таких выплат.

Но как показывает практика, условие об ограничении деятельности принципала не всегда соблюдается. И нередки случаи, когда принципал обращается в суд с иском о признании соответствующего условия недействительным. Однако требовать признания недействительными принятых ограничений принципал не имеет права, если они не противоречат закону.

Как Определяет Гражданский кодекс, по мере исполнения агентом своих обязанностей,он должен представлять другой стороне отчеты о выполненных действиях. Сроки Предоставления таких отчетов определяются в договоре. Но на деле это условие не всегда включается в договор.

Судебная Практика утверждает, что даже если такое условие отсутствует, то агент не освобождается от обязанности представления отчета.

Так как законодательно не закреплено, в какой форме должен представляться отчет, то форма отчета прописывается, как правило, в договоре. Но это вопрос также не обходится без споров. Если принципалом не утверждена такая форма, но агент представил отчет в виде акта сверки или счета на оплату, то такой отчет будет считаться надлежащим в том случае, если принципал не предъявил возражений агенту и оплатил услуги полностью или в части.

Не является доказательством выполнения агентом обязательств отчет, в котором не содержится точных сведений о выполненных работах.

Что касается прекращения договора, то законодатель установил возможность одностороннего отказа от исполнения договора, срок которого не определен. если при заключении договора был уплачен аванс, то он возвращается после расторжения как неосновательное обогащение. В случае если срок договора определен, то мнение суда в такой ситуации разделяется на две позиции. Согласно первой, если срок определен, то условие об одностороннем отказе ничтожно. Вторая позиция утверждает, что отказ возможен, только тогда, когда действия производятся от имени и за счет принципала.

Стоит уделить вниманию самому процессу разрешения споров, вытекающих из агентских договоров. Пострадавшая сторона не может обратиться сразу с иском в суд, если в договоре агентирования предусмотрен до судебный порядок урегулирования спора.Претензионный порядок представляет собой обмен письменными претензиями и ответы на них. Такой порядок преследует целью регулирования возникшего конфликта.

В претензии указывается, что именно нарушено, на чем основываются требования, ссылки на законодательство и т д. Срок ответа на претензию обычно определен в договоре.Если другая сторона не даст ответ в надлежащий срок, то здесь появляется право на обращения пострадавшей стороны в суд за защитой нарушенных прав и интересов.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Самохин С.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей

что это такое, бланк, образец

Агентский договор на сегодняшний день часто применяется в тех случаях, когда необходимо передать полномочия или функции третьему лицу (например, организация, индивидуальный предприниматель, частное лицо), которое в качестве посредника от имени конкретного юридического лица будет осуществлять определенные действия.

Прежде чем принимать решение о заключении агентского договора, необходимо выяснить его преимущества и особенности, чтобы в будущем избежать негативных последствий.

Что такое агентский договор

Агентский договор представляет собой документ, положения которого регулируют правоотношения агента (исполнителя), осуществляющего свою деятельность за вознаграждение, и принципала (заказчика). При этом по общему правилу агент действует от имени заказчика и может заключать сделки, а также совершать другие юридические действия, предусмотренные положениями договора.

Агентский договор является одним из видов гражданско-правовых договоров. По сути он заменяет договор комиссии, в тех случаях, когда агент действует от своего имени, например, проводит переговоры или заключает сделки с третьими лицами, или договор поручения, если агент осуществляет свою деятельность от имени принципала по доверенности.

Видео: агентский договор

Условия агентского договора

К существенным условиям агентского договора относятся следующие:

  • Предмет (различные юридические и фактические действия).
  • Указание, от чьего имени осуществляет свои действия агент: от имени принципала или своего имени (в одних сделках агент может выступать от своего имени, в других – только от имени принципала).

Срок агентского договора

По законодательству срок договора не относится к существенным условиям, поэтому агентское соглашение может быть заключено как на конкретный определенный срок, так и без указания срока.

Если договор заключается на определенный срок, то его действие прекращается с окончанием этого срока.

Что касается бессрочного соглашения (агентский договор, в отличие от договора на выполнение работ, всегда имеет длительный характер), то оно может быть окончено в одностороннем порядке (отказ одной из сторон договора от дальнейшего исполнения обязательств).

Агентский договор также может быть прекращен по следующим причинам:

  • Признание агента частично недееспособным или полностью недееспособным.
  • Смерть агента.
  • Признание агента безвестно отсутствующим.
  • Признание агента банкротом (относится только к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам-агентам).

Особенности и преимущества агентского договора

Агентский договор имеет ряд определенных особенностей, которые отличают его от других сходных договоров:

  • Может ограничивать действия агента определенной территорией страны (как и договор комиссии).
  • Имеет длящийся характер: договор не может быть заключен для оформления только одной определенной сделки.
  • Может содержать условие о том, что агент обязан не заключать подобные агентские договоры с другими принципалами или аналогичное положение для принципала, которое ограничивает право принципала на заключение агентских договоров с другими агентами.
  • Принципал в полном объеме финансирует деятельность агента по исполнению его поручений.
  • В большинстве случаев подразумевает возможность заключения агентом субагентского соглашения, по которому агент может переложить выполнение своих обязанностей по агентскому договору на третье лицо (исключение – агентские соглашения, в которых такая возможность по соглашению сторон ограничена).

Основное преимущество агентского договора – это широкая сфера применения, так как этот договор, взявший наиболее функциональные особенности договора поручения и комиссии, считается практически универсальным.

В рамках подобного соглашения агент может предоставлять не только юридические, а и многие другие услуги, например:

  • Реализовывать или покупать товар и недвижимость, в том числе земельные участки, квартиры, здания, сооружения, нежилые помещения, дома.
  • Оказывать услуги турагентов, антрепренеров, патентных поверенных, импресарио.

Выплаты по агентскому договору

Сумма вознаграждения агента, сроки и порядок ее выплаты, как правило, указываются в агентском договоре, а если по каким-либо причинам сумма выплат не указана, то оплата осуществляется в соответствии с общепринятыми тарифами на аналогичные услуги. Если же в соглашении не указаны сроки оплаты, то вознаграждение выплачивается на протяжении одной недели с момента предоставления агентом принципалу отчета о выполнении поручений.

Размер вознаграждения может быть определен в договоре одним из таких способов:

  • Проценты к объему реализации товара (базой исчисления может быть общая величина продаж или величина продаж, оплаченных покупателями).
  • Проценты от стоимости приобретенного имущества.
  • Твердая сумма (выплачиваемая одноразово или по календарным периодам).
  • Другие варианты, оговоренные соглашением.

Ограничения

Агентский договор не может использоваться в некоторых областях коммерческой деятельности, к ним относятся:

  • Сфера торговли продуктами питания: магазины и супермаркеты не могут брать на реализацию продукты с возможностью их возврата в любое время.
  • Сфера газоснабжения и энергоснабжения: агентирование в этих направлениях считается необоснованным, так как потребители в конкретных регионах лишены возможности выбора организации по ресурсоснабжению.

Как правильно составить агентский договор

При составлении агентского договора необходимо учесть ряд важных моментов, которые должны присутствовать в тексте соглашения:

  • Пункт «Предмет договора».
  • Пункт «Срок договора».
  • Порядок подачи агентом отчетности за все совершенные действия (необходимо указать сроки, вид и порядок отчетности, документы, подтверждающие расходы агента).
  • Размер и порядок выплаты вознаграждения агенту.
  • Пункт об ограничении прав сторон (принципал не может соглашением определять круг заказчиков для агента).
  • Причины, по которым агентский договор может быть прекращен (перечисление всех возможных вариантов прекращения соглашения).
  • Пункт о невозможности или возможности заключения субагентского договора.

Агентский договор на реализацию товаров имеет определенную специфику:

  • Товар до момента реализации пребывает в собственности принципала, выручка от реализации также считается собственностью принципала, агент может претендовать только на вознаграждение.
  • В договоре допускается определение стандартов рекламы и продвижения товара, порядка обслуживания клиентов. Детально прописать можно любые особенности, начиная с обязанности по предварительной подготовке товара и заканчивая оформлением места реализации.
  • Не исключена возможность изменения размера вознаграждения агента в зависимости от того, какие функции на него возложены. Стороны в договоре могут определять конкретные условия, увеличивающие или уменьшающие размер вознаграждения.

Агентский договор и налоги

Для агента налоговую базу составляет сумма вознаграждения, а для принципала – расходы на оплату агентских услуг, которые относятся к расходам, связанным с производством и реализацией товаров, услуг. Однако налоговая инспекция считает некоторые агентские договоры инструментом для осуществления оптимизации налога с дохода, поэтому особое внимание работники налоговых служб уделяют проверке:

  • Наличия у агента фирм-однодневок.
  • Использования агентом специального режима налогообложения.
  • Использования принципалом в качестве агента иностранной фирмы.

Для подтверждения реальных агентских отношений с принципалом и деловой цели заключения агентского договора, агент может работать с теми категориями третьих лиц (например, покупателями), которые не могут быть охвачены хозяйственной деятельностью принципала или расширять территорию его экономического влияния.

У налоговых органов больше доверия вызывают те агенты (организации и индивидуальные предприниматели), которые осуществляют свою деятельность самостоятельно и владеют для этого необходимой компетенцией, и ресурсами, а также агенты, которые предоставляют в налоговую инспекцию своевременные отчеты и другую документацию, подтверждающую фактические взаимоотношения сторон и реальную работу агента на конкретного принципала.

Отдельного внимания заслуживает агентский договор, по которому агент берет к себе товар на реализацию. По сути, передача агенту товара не считается реализацией и товар агент может вернуть принципалу в любое время, поэтому счет-фактура не оформляется и продавцом является принципал, действующий через посредника.

Это положение означает то, что вся выручка от реализации товара должна быть в обязательном порядке учтена при исчислении налога на НДС и прибыль. При этом налоговой базой для агента считается его вознаграждение и расходы, некомпенсируемые принципалом.

Если при реализации товар был продан агентам за большую цену, чем минимальная, которая была установлена принципалом, то дополнительную выгоду необходимо разделить поровну между принципалом и агентом (хотя в договоре может быть предусмотрено и другое разделение).

При этом доля агента, получаемая от более выгодной торговли, все равно учитывается в составе выручки принципала и при исчислении НДС, а также налога на прибыль.

Однако на практике принципалом часто не учитывается разницу между рекомендуемой ценой товара и ценой реализации в содержании налоговой базы, что считается явным нарушением (недоимка по налогу на НДС и прибыль).

Что значит агентский договор

Ежедневно в РФ в рамках действующего законодательства совершается миллионы сделок. По общему правилу договором считает устное или письменное соглашение между сторонами, которые берут на себя определенные обязательства, а также приобретают права.

Чаще всего стороны лично представляют свои интересы при вступлении в гражданские правоотношения, однако законодательство предусматривает возможность делегировать полномочия третьему лицу для совершения действий, имеющих юридическое значение.

Речь идет об агентском договоре и в настоящей статье рассматриваются его определение, особенности, а также существенные условия.

Что такое агентский договор

Агентский договор — соглашение, по которому одна сторона (агент) берет на себя обязательства совершить юридически значимые действия в интересах второй стороны (принципала) за оговоренную плату.

Исходя из достигнутых договоренностей, агент может действовать от своего имени, но за счет заказчика либо от имени и за счет принципала. Суть агентского соглашения заключается в совершении действий, имеющих юридическое значение для заказчика, а их условия указываются в самом соглашении. В сравнении со стандартной сделкой на оказание услуг, агентское соглашение предусматривает более обширный перечень полномочий.

Законодательство РФ не устанавливает четких требований к форме соглашения. Другими словами, стороны самостоятельно определяют, в каком виде он будет заключен.

Выделяются следующие преимущества:

  1. Если агенту поручена реализация товара, то принципал сохраняет право собственности на имущество до его фактической реализации. Вырученные денежные средства поступают в распоряжение продавца (принципала). Агенту полагается только агентское вознаграждение, предусмотренное условиями соглашения;
  2. Длительный характер. Заказчику необязательно под каждое поручение заключать отдельное соглашение. Агентский договор может предусматривать совершения ряд действий в различные промежутки времени, а не ограничиваться одной сделкой;
  3. Территориальное ограничение. Стороны могут договориться, что заказчик или агент не может заключать подобных соглашений с другими лицами;
  4. Субагентские правоотношения. Агенту может предоставляться право на заключение субагенсткого соглашения для выполнения поручения принципала. Это означает, что агент может делегировать часть обязанностей на третьи лица, которые будут нести ответственность перед первым, а агент — перед заказчиком.

Стороны самостоятельно определяют перечень взаимных прав и обязанностей друг перед другом.

В каких случаях заключается агентский договор

В большинстве ситуаций потребность в агентском договоре возникает в процессе осуществления предпринимательской деятельности, целью которой является получение прибыли. По своей правовой природе он относится к соглашениям на оказание услуг агентом в интересах заказчика. Существенные условия сделки не могут противоречить нормам действующего законодательства РФ.

В случае нарушения достигнутых договоренностей, закрепленных сделкой, пострадавшая сторона вправе не только в одностороннем порядке расторгнуть соглашение, но и требовать от виновной стороны компенсации за причиненный имущественный и неимущественный ущерб.

Если для исполнения обязательств предусматривается право на заключение субагентского соглашения, то агент все равно несет полную ответственность перед принципалом.

Статья 1005 ГК РФ содержит исчерпывающую информацию относительно определения, порядка заключения и исполнения агентского договора.

Стороны

Исходя из определения, регламентированного ст. 1005 ГК РФ, сторонам в агентском договоре выступаю:

  • принципал — заказчик;
  • агент — исполнитель.

Принципалом и агентом могут быть как физические, так и юридические лица.

Существенные условия договора

К существенным условиям относят:

  • предмет — обязанность по выполнению согласованного перечня действий агента, имеющих правовые последствия для принципала;
  • стороны — указание полного наименования сторон, участвующих в агентском договоре;
  • права и обязанности сторон — условие особенно важно для принципала, поскольку в данной части соглашения указываются полномочия агента на совершение тех или иных юридических действий.

Закон не запрещает согласовывать иные условия, не противоречащие действующему законодательству РФ, а также не ущемляющие права и интересы участников правоотношений.

Срок агентского договора

Договор может быть:

  1. Срочным — стороны указывают конкретный срок, на который заключается соглашение либо дату, и по факту ее наступления у сторон прекращаются правоотношения;
  2. Бессрочным — длящийся договор, не имеющий конечной даты или строго установленного периода. Однако стороны могут зафиксировать, что действие договора прекращается по факту наступления определенного соглашением события, к примеру, выполнения конкретной работы или предоставления услуги.

Выплаты по агентскому договору

Агент, в случае надлежащего исполнения обязательств, вправе рассчитывать на получение вознаграждения, которое выплачивается принципалом в сроке, оговоренные условиями договора.

По общему правилу, и в соответствии с п. 3 ст. 1006 ГК РФ, если стороны не указали в соглашении сроки выплаты, то принципал обязуется предоставить денежные средства агенту в течение 7 календарных дней с момента принятия отчета о выполненной работе без замечаний и претензий.

Статья 1006 ГК РФ устанавливает иные периоды и сроки выплаты вознаграждения, а именно:

  • в период, прямо указанный в договоре;
  • в сроки, исходя из сути соглашения, если конкретный период не оговорен;
  • в течение периода, соответствующего деловым обычаям, если иным образом установить срок невозможно.

В случае нарушения сроков выплаты вознаграждения, исполнитель вправе направить требования о надлежащем исполнении обязательств, и в случае их игнорирования — обратиться в суд для принудительного взыскания.

Порядок оплаты

Стороны самостоятельно устанавливают порядок выплаты вознаграждения, однако способ предоставления денежных средств зависит не только от желания сторон, но и иных факторов, к числу которых относится и категория сторон-участников правоотношений. Имеется в виду, что юридическим лицам законодательно запрещено проведение наличных расчетов друг с другом.

При этом стороны могут согласовать следующие способы передачи денежных средств:

  • наличными, если такой вариант не противоречит нормами действующего законодательства;
  • безналичным способом, путем перевода денег с расчетного счета принципала на счет исполнителя;
  • за счет средств, полученных исполнителем в процессе реализации продукции или иного имущества принципала.

В случае отсутствия четкого указания в договоре способа выплаты вознаграждения, стороны вправе выбрать любой вариант, не противоречащий законодательству.

Кроме того, принципал обязуется компенсировать агенту фактически понесенные расходы, а также НДС.

Как правильно составить агентский договор

При заключении агентского договора следует уделить внимание следующим нюансам:

  • договор должен содержать предмет — четкое указание перечня действий, которые агент обязуется совершить;
  • стороны соглашения — полное наименование принципала и агента;
  • срок действие договора либо его бессрочность;
  • порядок выплаты и сумма вознаграждения агента;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон в случае нарушения обязательств;
  • реквизиты и подписи сторон;
  • право исполнителя на заключение вспомогательных соглашений.

Указанный перечень не является исчерпывающим, и в случае необходимости стороны могут детализировать соглашение дополнительными пунктами и условиями.

Агентский договор и налоги

Для агента налоговая база формируется исключительно из суммы вознаграждения, а для принципала — затраты на оплату услуг агента относятся к прочим расходам, связанным с предпринимательской деятельностью.

Налоговые органы зачастую считают, что определенные агентские договоры заключаются с целью оптимизации налога с прибыли, и исходя из этого обращают внимание на:

  • привлечение к договору в качестве исполнителя иностранной компании;
  • наличие у исполнителя фирм-однодневок;
  • применение агентом специальных режимов налогообложения.

Чтобы не ставить под сомнения реальную цель сторон при заключении агентского договора, агенту рекомендуется работать с категорией третьих лиц, не состоящих в правоотношениях с принципалом. Более того, расширение территории присутствия заказчика путем выполнения агентских обязательств является только плюсом.

Считается ли договор безвозмездным, если в нем не указана цена

Независимо от того, указали стороны условие в договоре о цене или нет, соглашение в любом случае признается возмездным. Если стороны не определили сумму вознаграждения агенту, соглашение не будет считаться незаключенным, поскольку условие о цене не является существенным.

В таких ситуация сумма вознаграждения определяется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК РФ с учетом практики исполнения аналогичных соглашений.

Заключение

Агентский договор предусматривает право физического или юридического лица делегировать часть полномочий агенту для осуществления юридически значимых действий.

В некоторых случаях соглашение является неотъемлемой частью предпринимательства, поскольку целесообразней выплатить разово вознаграждение за конкретные действия, чем учреждать в структуре организации новое подразделение для выполнения определенных задач.

Более того, заключение агентского договора возлагает определенные обязательства на стороны правоотношений, следовательно, в случае их неисполнения принципал может требоваться компенсации причиненного ущерба, или взыскания упущенной выгоды.

Гражданское право предполагает совершение сделок от своего имени или путем делегирования полномочий посреднику – агенту. Во втором случае заказчик (принципал) заключает договор с агентом. По условиям контракта уполномоченное лицо обязуется совершать юридические и иные сделки от имени принципала.

Если вас интересует агентский договор – что это за сделка и как ее оформить вы можете узнать из статьи 1005 ГК РФ. По закону данное соглашение может иметь конкретный срок или быть бессрочным. Обратите внимание на то, что агентский договор характеризуется как возмездный или, другими словами, предусматривающий денежное вознаграждение агента за услуги.

Особенности агентского договора

Агентский договор – это соглашение, в рамках которого агент обязуется выполнить поручение принципала за определенное вознаграждение. Исполнитель может действовать от своего имени и за счет заказчика или от имени и за счет заказчика. Соглашение распространяется на юридические и иные действия субъектов. Условия прописываются в самом договоре.

В отличие от обычного договора услуг, агентский договор гораздо шире в области охвата полномочий. После утверждения соглашения с принципалом, агент вправе заключить еще одно соглашение, но уже с хозяйствующим субъектом (например, транспортной компанией или бригадой) на оказание соответствующих услуг заказчику.

Форму исполнения агентского поручения исполнитель определяет по своему усмотрению. Как мы видим, суть агентского договора сводится к выполнению поручений заказчика.

В отличие от договора поставки, агентский договор имеет более выгодные условия. Преимущества соглашения связаны с характером юридических обязательств:

    Поручая агенту реализацию товара, заказчик сохраняет собственность до тех пор, пока на нее не найдется покупатель. Денежные средства с продажи товара поступают в распоряжение принципала. Агент получает лишь предназначенную ему агентскую сумму за услугу.

На заметку! В случае неудовлетворения работой агента, принципал вправе расторгнуть договор. При этом в отличие от договора поставки, заказчик сохранит свое имущество.

  • Агентский договор может быть выгоден с точки зрения контроля за крупной и мелкой собственностью заказчика. Например, остатки могут стать объектами кредитных сделок.
  • В договоре могут быть отражены важные для принципала условия. Так, заказчик вправе указать способы реализации продукции, особенности корпоративной работы, подходы к заключению юридических сделок и др.
  • Если анализировать для чего нужен агентский договор, следует заметить, что он выгоден в первую очередь заказчику. Принципал может выделить дополнительное вознаграждение для агента, что скажется на успешности и сроках исполнения обязательств.
  • Таким образом, действующие субъекты агентского договора – это заказчик и исполнитель. Условия передачи обязательств прописываются в договоре.

    В каких случаях заключается агентский договор

    Правовые особенности агентских договоров распространяются на юридическую и иные сферы. Предметом соглашения выступают гражданские услуги. Чаще всего они связаны с предпринимательской деятельностью, направленной на извлечение прибыли.

    По своей структуре агентский договор выглядит как юридическое соглашение между заказчиком и исполнителем. Основные положения документа не должны идти в разрез с действующим законодательством РФ. В противном случае пострадавшая сторона вправе подать на расторжение агентского договора и привлечь нарушителя к финансовым взысканиям.

    В случае заключения агентского договора с принципалом и передачи полномочий на исполнение третьим лицам, агент несет ответственность перед заказчиком.

    Чуть выше мы рассмотрели, что такое агентское соглашение и почему оно выгодно принципалу. Но договор также защищает и права агента. Если исполнитель понес материальный ущерб ввиду действий заказчика, то пострадавшее лицо вправе потребовать от принципала возмещения ущерба.

    При составлении агентского договора следует указать полномочия исполнителя. Это необходимо для того, чтобы в случае судебных разбирательств было понятно, насколько агент превысил полномочия или, наоборот, действовал в рамках договора.

    Все об агентском договоре, включая особенности его заключения, можно узнать из ст. 1005 ГК РФ. В ней приведены комментарии к положениям, разъясняющие основные пункты закона.

    На этапе составления агентский договор может иметь характер разъясняющих пунктов. Опираясь на предпринимательские интересы, заказчик вправе включить ряд предписаний исполнителю. Например, в соглашении могут быть зафиксированы варианты заключения договоров на услуги (только договоры поставок или купля-продажа из средств заказчика). Подписывая соглашение, агент обязуется следовать предписаниям принципала и не выходить за правовые рамки закона.

    Агентские договоры и их виды

    Составляя агентский договор, важно позаботиться о включении основополагающих пунктов:

      На какой срок заключается агентский договор.

    Гражданские договоры имеют срок действия, по истечении которого документ утрачивает юридическую силу. Когда договор заключается на бессрочной основе, основанием для его прекращения выступают решения сторон.

    Предмет соглашения между принципалом и агентом.

    Важной особенностью составления договоров является указание условий и сути предоставления агентских услуг.

    Действие по договору.

    Стороны имеют право указать, от чьего имени будут заключаться сделки: от имени заказчика или от имени агента. Этот пункт играет важную роль при определении претензий в случае нарушения условий договора.

    Отчетность по договору агентирования и агентскому договору.

    В процессе исполнения агентских услуг, исполнитель несет материальные издержки (расходы на мобильную связь, транспорт, уплата госпошлин и т.д.). Возмещение издержек возлагается на принципала. Доказательством расходной части могут послужить квитанции, чеки, расписки и иные документы, которые агент передает заказчику вместе с отчетом о проделанной работе.

    Согласно ст. 1005 ГК РФ, агентские услуги предоставляются на платной основе. В договоре прописываются сроки, способы и суммы агентских выплат. При отсутствии указанного пункта, начисления определяются на основе средней выплаты агентам за данный вид услуг.

  • Основания для прекращения агентского договора.
  • Как показывает практика, чем подробнее составлен пункт, тем легче разрешить спорные ситуации.

    В заключение хотелось бы отметить важность грамотного составления агентских договоров. Стороны должны взвесить все «за» и «против» и только потом ставить подписи под соглашением.

    Работа по агентскому договору — это вид гражданских правоотношений, набирающий все большую популярность. При этом агентский договор имеет как схожие черты с трудовым договором, договором подряда или оказания услуг, так и собственную специфику, которая известна далеко не всем. Об основных особенностях данного вида сотрудничества и расскажет наша статья.

    Особенности агентского договора

    Регулирование правоотношений, вытекающих из агентирования, осуществляется Гражданским кодексом (гл. 52). Его нормами регламентируются:

    • понятие агентского договора,
    • процедура его заключения,
    • процесс выполнения работы по агентскому договору,
    • отчетность по нему и его прекращение.

    Кроме того, нормы о налогообложении, касающиеся данного типа договоров, содержатся в Налоговом кодексе. Конкретизируются нормы законодательства об агентировании в ряде актов Пленума Верховного Суда РФ (например, постановлениях от 28.06.2012 № 17 и 22.11.2016 № 54).

    Под агентским договором, согласно ст. 1005 ГК, понимается гражданско-правовая сделка, в соответствии с которой одна сторона (принципал) поручает другой совершить какое-либо действие (или действия) в своих интересах. При этом агент по данному договору может действовать как от имени доверителя, так и от своего собственного, хотя в любом случае действия производятся за счет принципала.

    Если же говорить о содержании документа, то рассматриваемый договор, исходя из ст. 1005 ГК, должен содержать 2 обязательных условия:

    1. Предмет (указание на то, какие именно действия надлежит выполнить агенту).
    2. Способ действия агента (от чьего имени совершаются действия, составляющие предмет договора).

    Прочие условия, в том числе срок, являются факультативными, потому их отсутствие не может служить основанием для признания договора недействительным, хотя указывать их все-таки желательно.

    Сотрудничество по агентскому договору

    В силу п. 4 ст. 1005 ГК особенности некоторых видов агентского договора регулируются в том числе самостоятельными правовыми актами. К таковым, в частности, относятся:

    • морское агентирование;
    • агентирование в сфере туристских услуг;
    • платежное агентирование;
    • инвестиционное агентирование.

    При этом важно понимать, что сотрудничество посредством агентирования или выполнение работ по агентскому договору возможно и в иных областях. По факту оно ограничивается лишь усмотрением сторон (разумеется, в части, прямо не запрещенной законом) — просто в случае сотрудничества в областях, не указанных в перечне выше, к агентскому договору будут применять только общие нормы об агентировании, предусмотренные в ГК.

    Весьма распространенным видом сотрудничества по агентскому договору является реализация товаров или услуг, производимых какой-либо компанией или предпринимателем. В данной области сотрудничества практика выработала 3 возможных варианта агентского соглашения:

    • с эксклюзивным правом продаж, когда право на реализацию продукции не может быть предоставлено кому-либо еще;
    • осуществлением продаж как агентом, так и самим производителем при его желании и возможности;
    • без ограничений на количество агентов в сфере продаж.

    Агентом в данном случае может выступать не только организация, так и физическое лицо.

    Агентский договор при приеме на работу

    Прием на работу новых сотрудников все чаще осуществляется на условиях выполнения ими работы по агентскому договору, т. е. без вступления в трудовые правоотношения. В данном случае нельзя говорить именно о приеме на работу, т. к. речь будет идти именно о гражданско-правовых отношениях, а не о трудовых. Хотя данный вид договора не может заменить трудовой и применяться столь массово, уже сейчас некоторые компании максимально заменяют наем сотрудников сделками по агентированию. При поиске работы в области продаж, к примеру, с этим практически невозможно не столкнуться.

    Агентский договор для продажи товаров или услуг, производимых той или иной организацией, предполагает, что физическое лицо будет осуществлять реализацию продукции от имени изготовителя, получая определенный процент с этого или фиксированную выплату. Подобная форма правоотношений может быть выгодна как одной, так и другой стороне.

    Плюсы и минусы работы по агентскому договору

    Рассмотрим преимущества и недостатки подобного способа трудоустройства с точки зрения работника:

    Работник не связан конкретным графиком исполнения трудовой функции и может сам планировать свое рабочее время

    Отсутствие фиксированной зарплаты

    Оплата труда в любом случае зависит от объема продаж, что стимулирует к более активному труду

    Отсутствие оплачиваемых отпусков, оплаты в связи с временной нетрудоспособностью

    Агент может формировать собственную клиентскую базу, что может иметь для него значение в дальнейшем

    Отсутствие отчислений на формирование будущей пенсии

    Возможность совмещать деятельность с работой по трудовому договору без ограничения на количество рабочих часов

    В случае расторжения договора работодатель не обязан осуществлять каких-либо выплат и предоставлять иные гарантии

    Таким образом, агентский договор иногда используется в качестве альтернативы трудовым правоотношениям, причем наибольшее распространение он получил в сфере продаж. Именно агентам по продажам организации чаще всего предлагают заключить этот вид гражданско-правового договора вместо трудового. Он обладает рядом преимуществ, но лишает при этом работника прав, предусмотренных трудовым законодательством, потому перед его заключением следует взвесить все плюсы и минусы такой работы.

    Основы агентского договора (все, что вам нужно знать)

    Хотите знать, в чем суть агентского договора?

    Компании регулярно работают через агентов, и вам интересно, что влечет за собой агентский договор в коммерческом праве.

    Какие типы агентств существуют?

    В этой статье мы подробно рассмотрим основные принципы агентского договора.

    Вы готовы?

    Приступим…

    Что такое агентский договор

    Агентский договор — это договор, по которому одна сторона обязуется действовать в качестве представителя или «агента» другой стороны.

    Обычно агент получает полномочия вступать в обязательные договорные отношения с третьей стороной от имени создателя агентства.

    В агентском договоре лицо, назначающее агента, называется «принципалом».

    Стоит отметить, что все компании работают через агента.

    Агентские отношения являются краеугольным камнем того, как организации управляются изо дня в день и работают в экономике.

    Компания — это юридическое лицо, определенное законом.

    Другими словами, это вымышленное лицо, созданное действием закона, требующего, чтобы физическое лицо представляло его и действовало от его имени.

    Без агента компания или корпорация не смогут работать и иметь дело с третьими сторонами.

    Должностные лица, директора и сотрудники компании выступают в качестве агента компании с третьими сторонами.

    Агентские отношения затрагивают всех в деловом мире, и мы очень часто вступаем в агентские отношения.

    Основы агентского договора

    Агентский договор может быть заключен при соблюдении его основных требований к оформлению.

    Давайте рассмотрим следующие факторы в контексте агентского договора:

    1. Соглашение
    2. Возмещение
    3. Намерение агента

    Агентское соглашение

    Агентский договор может быть заключен при наличии соглашения между принципалом и агентом.

    Принципал должен иметь намерение уполномочить агента связывать его с третьей стороной, а агент должен иметь намерение действовать от имени принципала перед третьей стороной.

    Например, Сторона А просит Сторону Б пойти и купить для нее компьютер.

    Сторона A соглашается, что Сторона B будет ее агентом при покупке компьютера, а Сторона B соглашается быть агентом Стороны A и покупать компьютер у третьей стороны.

    Когда Сторона B покупает компьютер, Сторона A будет нести ответственность за компьютер, а Сторона B действует как своего рода посредник.

    Рассмотрение

    Согласно договорному праву, для заключения действующего договора необходимо рассмотрение.

    Однако в агентском соглашении вам не обязательно принимать во внимание юридическую силу контракта.

    Например, если вы просите друга пойти в магазин и купить вам что-то очень конкретное, вы, по сути, заключаете агентский договор.

    Это агентское соглашение составлено без рассмотрения, так как ваш друг будет действовать как ваш агент, не требуя никаких денег или чего-либо взамен.

    Когда агентство создается без вознаграждения, это безвозмездное агентство.

    В результате агентский договор может заключаться с учетом или без учета.

    Намерение агента

    При наличии агентского договора агент соглашается действовать от имени принципала в отношениях с третьей стороной.

    По сути, если агент имеет дело с третьей стороной от своего имени, агент действует не как «агент», а скорее для его или ее выгоды.

    Агент должен иметь намерение вступить в юридически обязывающий договор или отношения с третьей стороной специально для связывания принципала.

    Вместимость

    Стороны, заключающие агентское соглашение, должны иметь правоспособность, как и любой другой договор.

    Как правило, стороны должны быть совершеннолетними и в здравом уме.

    Если несовершеннолетнее лицо назначает другого несовершеннолетнего действовать от его имени и заключать договор с третьей стороной, нет сомнений в том, что этот договор является недействительным.

    Для того, чтобы агентский договор был правильно оформлен, стороны должны иметь правоспособность для его заключения.

    Агентство в силу закона

    Агентство может быть создано по контракту в письменной или устной форме.

    Агентства также могут быть созданы в соответствии с законом.

    Давайте посмотрим на:

    1. Подразумеваемое агентство
    2. Видимое агентство

    Подразумеваемое агентство

    Подразумеваемое агентство — это когда закон признает отношения принципала-агента между двумя сторонами, не обязательно требуя устного или договорного соглашения.

    Например, во многих юрисдикциях подросткам разрешено покупать некоторые предметы первой необходимости, например продукты питания, на счет родителей.

    По закону родители несут ответственность за то, что покупает их подросток.

    Другой пример — отношения между супружескими парами.

    В некоторых юрисдикциях супруг, совершающий покупки для текущих нужд семьи, также связывает другого супруга с третьими сторонами.

    По закону супруги будут нести ответственность перед третьими сторонами в качестве агентов.

    Видимое агентство

    Очевидное агентство — это когда агент, кажется, имеет право связывать принципала с третьей стороной.

    Явная деятельность может предполагаться действиями сторон или обстоятельствами.

    Например, если вице-президент по операциям в компании обращается к третьей стороне для приобретения программного обеспечения для управления операциями, сторонний поставщик программного обеспечения может считать, что вице-президент по операциям имеет очевидные полномочия связывать обязательствами компанию.

    Если вице-президент по операциям совершает покупку, у третьей стороны будет юридическое ожидание того, что компания будет нести ответственность за действия своего вице-президента по операциям.

    Другой пример: сотрудник компании регулярно покупает товарно-материальные запасы на большие суммы денег, а его или ее компания регулярно оплачивает эти покупки.

    В этом случае у вас есть очевидное агентство, в котором конкретный сотрудник имеет право совершать крупные транзакции от имени компании.

    Виды агентских договоров

    Возможны пять типов агентских договоров:

    1. Общее агентство
    2. Специальное агентство
    3. Агентство с долей участия
    4. Субагент
    5. Слуга

    Общее агентство

    Генеральное агентство — это когда принципал наделяет агента широкими полномочиями действовать от его имени.

    В обычном агентстве агент имеет право принимать все соответствующие решения за принципала, если это специально не запрещено.

    Специальное агентство

    Специальное агентство — это когда принципал уполномочивает агента определенным образом или для определенной цели.

    Агент не имеет полномочий связывать принципала каким-либо иным образом, кроме заключения определенной транзакции или выполнения определенного мандата.

    Агентство и интерес

    Агентство вкупе с интересом — это когда способность агента получать деньги зависит от его способности оставаться агентом.

    Например, литературный агент будет продавать и продвигать работы автора в обмен на комиссию за будущую продажу книги.

    Агентство в сочетании с процентами позволяет агенту продолжать получать комиссионные в будущем и предотвращать прекращение агентством принципала и избежание выплаты комиссионных.

    Субагент

    Субагент — это когда агент делегирует свои обязанности другому агенту.

    Если субагент разрешен принципалом, то агент может назначить субагентов для выполнения работы.

    Субагент будет иметь агентский договор с агентом, определяющий полномочия, делегированные ему агентом, и то, как субагент может связывать принципала или агента.

    Слуга

    Слуга — агент хозяина.

    Обычно отношения слуги и хозяина относятся к отношениям служащего и работодателя.

    Хозяин — это работодатель, который контролирует работу слуги или работу, выполняемую его служащими.

    Терминология слуги и хозяина больше не используется в наши дни.

    Агентство и передача полномочий

    Агентские отношения — это, по сути, отношения, при которых одна сторона делегирует полномочия другой.

    Принципал в агентских отношениях должен провести транзакцию, выполнить задачу или выполнить обязательство, и для этого принципал назначит агента, делегирует полномочия агенту для выполнения работы.

    Агентские отношения не будут работать, если принципал не делегирует полномочия.

    Чтобы агент имел возможность действовать от имени принципала с третьими сторонами, агент должен иметь возможность продемонстрировать третьей стороне, что он может связать принципала.

    Без делегирования полномочий агент будет совершать сделки от своего имени.

    Прекращение агентской деятельности

    Агентский договор можно расторгнуть несколькими способами.

    У вас может быть прекращение:

    1. По взаимному согласию
    2. Аннулирование полномочий агента
    3. Аннулирование агентом

    Взаимное согласие

    Агентство может быть прекращено, если принципал и агент соглашаются прекратить его действие.

    В этом контексте принципал и агент будут совместно определять логистику прекращения и передавать обязанности агента другому агенту или обратно принципалу.

    Прекращение полномочий агента

    Принципал может лишить агента полномочий действовать от его имени.

    Агентские отношения — это, по сути, делегирование полномочий от принципала агенту.

    Когда принципал больше не желает делегировать полномочия, принципал может отозвать полномочия агента действовать от его имени.

    Отзыв может быть полным или частичным, он может быть на некоторое время или постоянным, или он может касаться конкретной задачи или цели.

    Отзыв агента

    Аналогичным образом агент также может принять решение больше не представлять принципала.

    Чтобы агентский договор работал, агент должен иметь намерение действовать от имени этого принципала.

    Без этого элемента принципал не может быть представлен перед третьими сторонами.

    Агент также может прекратить действие агентства полностью или частично, на какое-то время или окончательно или в отношении некоторых конкретных аспектов агентства.

    Как правило, агенты берут на себя такую ​​ответственность за определенную плату.

    Если принципал не выплатит агенту компенсацию, агент в конечном итоге аннулирует агентский договор.

    Прекращение агентских полномочий в силу закона

    Агентский договор также может быть расторгнут в силу закона.

    Это может произойти в нескольких ситуациях:

    1. Когда цель или задача агентского контракта достигнута
    2. Когда истекает агентский контракт
    3. Когда принципал или агент умирают
    4. Когда принципал или агент становятся банкротами
    5. Когда цель или задача агентства становится невозможной или уничтожается
    6. Когда принципал или агентское юридическое лицо распускается
    7. Когда объект агентства, который изначально был законным, становится незаконным

    В этих случаях агентский договор между принципалом и агентом прекращается в силу закона без требования обоюдного согласия сторон или отзыва в какой-либо форме.

    Персональная ответственность агента

    Когда агент действует в пределах полномочий, предоставленных ему принципалом, тогда агент юридически связывает принципала.

    В некоторых случаях агент может действовать таким образом, что в конечном итоге он или она лично возьмет на себя ответственность.

    Агент может нести личную ответственность в следующих случаях:

    1. Когда агент подписывает контракт с третьей стороной и прямо принимает на себя личную ответственность
    2. Когда агент действует от имени принципала, не имея на то полномочий
    3. Когда действия агента выходят за рамки агентского соглашения
    4. Когда агент подписывает соглашение с третьей стороной от своего имени
    5. Когда агент вступает в сделку, в которой его интересы вступают в противоречие с интересами принципала
    6. Агент не действовал добросовестно и осмотрительно
    7. Агент не выполнил свои фидуциарные обязанности

    Агент должен убедиться, что он или она действует в пределах полномочий, предоставленных ему агентским договором.

    Если агент не действует в рамках полномочий, предоставленных ему принципалом, агент будет нести личную ответственность перед принципалом.

    Если агент не проявляет осторожности и явно не вовлекает принципала в договор с третьей стороной, агент может нести личную ответственность перед третьей стороной.

    Еда на вынос

    В этой статье мы обсудили основы агентского договора.

    Агентский договор заключается в том, что агент действует от имени принципала.

    Агент имеет полномочия, данные ему принципалом, представлять его перед третьими сторонами и юридически связывать обязательствами принципала.

    В большинстве случаев агентские отношения основываются на письменном контракте.

    Агентский договор не обязательно должен быть письменным, чтобы быть действительным, он также может быть устным.

    Агентский договор в коммерческом праве заключается очень часто.

    Бизнес функционирует в основном на основе агентских отношений.

    Без агентов корпорация не смогла бы функционировать или заключать контракты с третьими сторонами.

    Агентский договор также может подразумеваться законом.

    Родители несут ответственность за некоторые операции, совершаемые их детьми-подростками, или супруги могут по закону считаться агентами друг друга при заключении договоров с третьими сторонами для удовлетворения текущих потребностей своей семьи.

    Мы надеемся, что эта статья об основах агентского договора была полезной.

    Вы когда-нибудь выступали в качестве агента другого человека или компании?

    Каким был ваш опыт?

    Мы будем рады услышать от вас, напишите нам

    пожаловаться на это объявление

    Глава 23 — Закон об агентстве

    Как мы уже говорили в предыдущих двух уроках, агентство — это серьезный бизнес. А если вы не сделаете это правильно, это может привести к довольно серьезным и неприятным последствиям. Однако, как правило, достаточно следовать правилам, чтобы избежать неприятностей, но следить за тем, чтобы вы оставались честными, пока вступать в отношения с агентством немного сложнее.Проблема в том, что можно установить агентские отношения просто косвенно. Последствия субъективны, так что же произойдет, если вы непреднамеренно вступите в агентские отношения, не осознавая этого? Или, если вы считаете, что находитесь в агентских отношениях с клиентом, но когда приходит время платить, клиент настаивает на том, что агентских отношений никогда не существовало. Давайте посмотрим на различные способы установления агентских отношений и их завершения. Таким образом, вы никогда не обнаружите, что случайно нарушите законы о недвижимости и не потеряете комиссию из-за недопонимания.

    Существует три основных способа создания агентских отношений, ведущие к экспресс-агентству, подразумеваемому агентству и мнимому агентству.

    Экспресс-агентство — это четкая версия агентских отношений; это когда агентские отношения были созданы по устному или письменному соглашению между принципалом и агентом. Когда брокер и продавец подписывают соглашение о листинге, они вступают в специальные агентские отношения, в которых брокер является агентом, а продавец — принципалом.Соглашение о листинге служит контрактом, который четко определяет агентские отношения и даже указывает дату окончания того, как долго эти отношения существуют.

    Вы можете быть удивлены, обнаружив, что не существует различия между устными и письменными соглашениями, но устный договор имеет обязательную юридическую силу. Конечно, в суде всегда лучше иметь письменные документы, подтверждающие ваше дело, но в сфере недвижимости вы найдете много случаев, когда письменных документов нет. Во многих местах многие отношения с недвижимостью изначально устанавливаются путем рукопожатия, особенно в случае сделок с меньшими долями, таких как аренда жилья; подписанное соглашение не всегда необходимо.Если вы представляете владельца недвижимости при аренде, могут существовать другие брокерские компании, которые также представляют владельца той же собственности, и соседские домовладельцы могут не решаться заключать подписанное соглашение. Пока вы соглашаетесь действовать в качестве агента принципала и соблюдать это соглашение, в том числе разъясняя всем потенциальным арендаторам, что вы действуете в качестве агента владельца собственности, вы будете участвовать в экспресс-агентстве.

    Теперь давайте посмотрим на предполагаемое агентство.Проще говоря, подразумеваемое агентство — это агентские отношения, которые создаются действиями принципала и агента, а не посредством какого-либо заявленного соглашения, которое они могут иметь. Это подразумеваемая агентура, которая может возникнуть случайно, и это вид отношений, в существование которых может верить только одна сторона, принципал или агент, в то время как другая не подозревает о наличии каких-либо агентских отношений. Конечно, если агент не знает об их существующих агентских отношениях, то он, скорее всего, не выполнит свою фидуциарную ответственность перед принципалом, а если принципал не верит в какие-либо агентские отношения, то они вряд ли поверит, что они должны все деньги агенту, который качественно выполнил для них работу.Есть много способов создания подразумеваемых агентских отношений. Давайте посмотрим на пару из них.

    Если друг или знакомый попросит у вас совета по маркетингу их собственности, возможно, вы захотите им просто помочь. Вы понимаете, что для того, чтобы полностью продать недвижимость, вы должны пройти определенный протокол, который начинается с подписания договора о листинге. Но ваш друг может подумать, что теперь вы несете ответственность за продажу собственности и за любые советы, которые вы даете.

    И наоборот, когда ваш друг просит о помощи, вы можете подумать, что он пользуется вашими услугами в качестве агента по продажам. Вы можете усердно продавать недвижимость, найти покупателя, и, хотя ваш друг с радостью принимает всю вашу «помощь», при закрытии он может не чувствовать, что он должен вам какую-либо комиссию.

    Каким бы способом ни было задействовано подразумеваемое агентство, его всегда лучше избегать, а способ избежать — всегда следить за тем, чтобы и вы, и принципал полностью понимали характер отношений.Кроме того, чтобы полностью избежать подразумеваемого агентства, также может быть важно указать, когда агентские отношения отсутствуют. Часто потенциальный покупатель может воспринять ваш полезный совет как указание на то, что вы «на его стороне» и что вы несете перед ним фидуциарную ответственность. Ясно заявляя, что вы работаете на продавца, и хотя вы хотите помочь покупателю, ваша окончательная лояльность остается с продавцом, тогда вы избегаете случайного вступления в подразумеваемое агентство, которое привело бы к нераскрытому двойному агентству.

    Наконец, давайте посмотрим на агентство третьего типа, мнимое агентство. Мнимое агентство — это особый вид подразумеваемого агентства, но вместо того, чтобы принципал или агент полагал, что агентские отношения существуют, это третья сторона, которая считает, что агентские отношения существуют. Если владелец недвижимости знает, что вы проезжали мимо его собственности и упомянули, что она продается по определенной цене потенциальным покупателям, то для этих потенциальных покупателей было бы разумно полагать, что вы действуете в качестве агента для этой собственности. владелец.Если в связи с этим возникает судебное дело, то наличие фактических агентских отношений может быть обеспечено судом.

    При создании экспресс-агентства используются два основных документа: листинговый договор и договор представительства покупателя. В то время как мы будем обсуждать их дальше на следующем уроке, давайте теперь посмотрим, как они используются для создания экспресс-агентств.

    Хотя контракт на листинг состоит из многих важных компонентов, он устанавливает отношения прямого агентства, поскольку в нем излагается, что брокер как специальный агент будет делать для продавца.Все обязанности и ожидания агента по представлению принципала будут четко указаны, а также указана денежная компенсация, которую принципал будет должен агенту после успешного завершения продажи. Также будет указана дата окончания соглашения о листинге, что приведет к прекращению агентских отношений, если не будет продажи или продления, и могут быть дополнительные условные причины, которые прекратят отношения, включенные в листинг.

    Соглашение о представительстве покупателя работает так же, как договор листинга, но оно устанавливает явные агентские отношения между брокером как агентом и покупателем как принципалом.

    Из-за важных юридических последствий агентских отношений важно знать, как вы можете прекратить агентские отношения. Есть семь основных способов прекращения агентских отношений. Давайте посмотрим на каждую из них.

    Номер 1: Полная эффективность
    Для продавца недвижимости лучший способ завершить агентские отношения — это полностью выполнить или завершить сделку. Как только закрытие завершено и работа сделана хорошо, тогда дом продан (или куплен), квартира или коммерческое помещение сданы в аренду, и вам выплачивают комиссию.Агентские отношения закончились, и все ушли счастливыми.

    Номер 2: Уничтожение или осуждение собственности
    Вы знаете пункт, который прилагается к каждому билету на самолет, который вы когда-либо покупаете, освобождая их от ответственности из-за погоды или других «стихийных бедствий». Что-то случается, и происходит ли это из-за несчастного случая, землетрясения или даже небрежности, иногда собственность разрушается или выносится из строя. Если вы агент, представляющий принципала в отношении собственности, которой больше не существует или которая серьезно повреждена, этого будет достаточно, чтобы прекратить деятельность агентства.

    Номер 3: Истечение срока листинга
    Как уже упоминалось, в любом письменном контракте будет указана дата окончания. И хотя принципал и агент могут договориться о продлении этого времени, после истечения срока действия договора листинга или соглашения о представительстве покупателя агентские отношения официально прекращаются.

    Номер 4: Взаимное соглашение сторон
    Иногда что-то не получается, но когда есть письменное соглашение, устанавливающее агентские отношения, и агент, и принципал все равно должны выполнить свою часть соглашения.Однако, если обе стороны согласны, они могут официально прекратить деятельность агентства.

    Номер 5: Нарушение контракта
    Иногда только одна сторона желает выйти из агентских отношений, а другая желает остаться. Если сторона, желающая прекратить отношения, может показать, что другая сторона нарушила условия контракта, то они могут прекратить отношения.

    Номер 6: Действие закона
    Может существовать действие закона, которое заменяет агентские отношения.Возможно, IRS наложил арест на собственность в качестве налогового актива. В таких случаях любые агентские отношения в отношении этой собственности будут аннулированы.

    Номер 7: Смерть или недееспособность одной из сторон
    Наконец, в случае смерти или недееспособности любой из сторон агентских отношений, отношения прекращаются по закону.

    Все, что вам нужно знать

    Время имеет существенное значение. Положение в контрактах с недвижимостью относится к пункту, который требует, чтобы одна сторона в контракте с недвижимостью выполнила свои обязательства в течение определенного периода времени.Читать 3 мин.

    1. Что означает «время не имеет значения»?
    2. Основные правила для Time Is of the Essence Статья
    3. Time Is of the Essence Letter

    Обновлено 26 октября 2020 г.:

    Время имеет существенное значение Положение в контрактах на недвижимость относится к пункту, который требует, чтобы одна сторона в контракте с недвижимостью выполнила свои обязательства в течение определенного периода времени. Если сторона не выполняет требуемую задачу вовремя, это считается нарушением контракта.Однако возможность принудительного исполнения оговорки о времени, имеющей существенное значение, может варьироваться в зависимости от ее ясности, детализации, предоставления уведомления и других факторов.

    Что означает «Время не имеет значения»?

    Термин «время имеет существенное значение» обычно используется в договорах с недвижимостью. Проще говоря, это юридический термин, который служит для напоминания всем сторонам, участвующим в контракте, о том, что время истекает. Юридически это определяется как термин в контракте, гласящий, что успешная работа одной стороны в течение определенного периода времени необходима для того, чтобы требовать выполнения от другой стороны.Невозможность выполнить работу вовремя приводит к нарушению контракта.

    Тем не менее, слишком широкая оговорка о сроке существа может рассматриваться как карательная оговорка, что делает ее не имеющей исковой силы в суде. Таким образом, важно выделить в контракте задачи, которые особенно важны для выполнения работы в целом, и указать, что пункт особенно применим к этим задачам.

    Существует ряд показателей эффективности, которые зависят от времени, включая временные рамки опциона, доставку документов, уведомления, методы прекращения и дату закрытия.Каждая дата в контракте связана с датой исполнения. Поскольку время имеет существенное значение, неспособность уложиться в эти сроки может иметь серьезные негативные последствия, начиная от нарушения контракта и заканчивая гораздо более серьезными правовыми последствиями.

    Основные правила для временного содержания Статья

    Основные правила, применимые к статье о времени, имеющей существенное значение, четко определены и включают:

    1. Простое указание даты закрытия в договоре купли-продажи недвижимости не гарантирует, что эта дата будет «существенной».Таким образом, обе стороны имеют право на «разумную» отсрочку закрытия.
    2. Согласованная дата закрытия «время имеет значение» подлежит исполнению. Если сторона не закрывается в этот день, это будет считаться нарушением контракта.
    3. Закрытие может рассматриваться как «существенное» при особых обстоятельствах, даже если термин «время имеет существенное значение» не присутствует в контракте.
    4. Если стороны не сделают закрытие «по существу» или не включат его в дату графика, одна из них может выбрать новую дату и сделать ее «по существу», направив недвусмысленное уведомление, позволяющее другой стороне закрыть в течение «разумное» время.
    5. Если пункт о сроках существа нарушен, это можно исправить несколькими способами, включая установление конкретных требований к производительности, удержание авансового платежа и принуждение к передаче права собственности.
    6. Попытка стороны добиться соблюдения оговорки о сроке существа может быть справедливо предотвращена на основе отказа от прав, свидетельствующего о поведении, или устного соглашения.

    Как правило, договор купли-продажи недвижимости с термином «время имеет существенное значение» обязывает обе стороны завершить выполнение своих обязательств в течение указанного времени.Невыполнение этого требования любой из сторон приведет к нарушению договора или, возможно, к конфискации авансового платежа. Кроме того, если одна сторона намеревается сделать оговорку о времени существа очевидной, отсутствие недвусмысленного уведомления другой стороны сделает неэффективными любые формулировки, указывающие на то, что время имеет существенное значение.

    Время превыше всего, Письмо

    Одна сторона в договоре о недвижимости может направить письмо по существу другой стороне в качестве юридического уведомления.Письмо обычно отправляется после прохождения предварительной даты закрытия, указанной в контракте. В нем указываются время, дата и место закрытия сделки и указывается, что невыполнение требования будет являться нарушением контракта.

    Сторона, отправляющая письмо, должна позволить другой стороне выполнить в разумные сроки. Письмо также необходимо отправить всем другим вовлеченным сторонам, включая агентов по недвижимости и юристов.

    Если вам нужна помощь, когда время является важным пунктом в контрактах на недвижимость, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel.UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

    Что это значит в сфере недвижимости?

    Фраза «время имеет решающее значение» часто используется в договорах о недвижимости, и мы неоднократно упоминали ее в наших сообщениях, разбивая формы и дополнения к недвижимости.Что именно это означает и каковы последствия для покупателей и продавцов, когда им напоминают, что время имеет существенное значение в контракте с недвижимостью? В нашем примере мы будем говорить в терминах контракта на проживание 1–4 семей, хотя словоблудие встречается в разных местах в разных формах и приложениях. Та же концепция будет применяться ко всем, где вы видите надпись «время имеет значение», но если у вас есть конкретный случай или вопрос, как всегда, мы рекомендуем вам связаться с вашим агентом по недвижимости или, если возникают серьезные юридические вопросы, звоните ваш адвокат для юридической консультации.

    Время превыше всего: часы тикают

    Проще говоря, время имеет значение — это юридическая фраза, используемая для напоминания всем сторонам о том, что часы тикают. Раздел юридического словаря thefreedictionary.com определяет его как:

    Время превыше всего. Фраза в контракте, означающая, что исполнение одной стороной в срок или в течение периода, указанного в контракте, необходимо для того, чтобы эта сторона могла требовать исполнения от другой стороны.Неспособность действовать в срок требуемых является нарушением контракта.

    В договорах с недвижимостью время, о котором мы говорим, основано на заключенном договоре. Есть довольно много важных элементов производительности, которые зависят от времени — от периода опциона до доставки документов, уведомлений и таких вещей, как способы прекращения действия… даже сама дата закрытия. Все даты в контракте связаны с датой исполнения. И поскольку время имеет существенное значение, несоблюдение этих дат и сроков может иметь серьезные негативные последствия, некоторые из которых могут рассматриваться как нарушение контракта и иметь гораздо более серьезные правовые последствия.

    В контракте с 1-4 семейным жилым домом, который мы используем в Техасе, эту дату исполнения можно найти на странице 8. Эта дата является матерью всех дат и считается нулевым днем, когда часы начинают тикать.

    Время превыше всего: пример

    Допустим, вы подписали контракт 3 февраля 2017 г. В этом контракте у вас есть 3 дня на доставку опроса и T-47, 10-дневный период опциона и 14-дневный период финансирования. Это будет означать, что 6 февраля 2017 г. (или ранее) вам необходимо будет предоставить опрос и T-47, 13 февраля 2017 г. истечет срок действия вашего опциона, а после 17 февраля 2017 г. вы больше не будете иметь права расторгнуть договор, потому что вы не смогли получить финансирование в соответствии с условиями, изложенными в Дополнительном соглашении о финансировании третьей стороны.Важно отметить, что большинство сроков истекает в конце дня (многие контракты говорят в 23:59), но не все — период опциона истекает в 17:00 (по местному времени отеля).

    Так что же произойдет, если время будет иметь значение, а вы не соблюдаете его требования? Последствия различаются — обратитесь к своим контрактам или связанным приложениям для ответов на эти вопросы, поскольку они часто изложены в контракте (например, если Параграф 6.C. (1) используется для получения опроса и T-47, и они не доставлены в установленный срок, покупатель вправе заказать новую за счет продавца).Если ответы не изложены четко, то вам следует проконсультироваться с адвокатом, прежде чем продолжить, чтобы вы полностью понимали последствия и юридические последствия вашего невыполнения условий контракта.

    Лучше всего знать о сроках и убедиться, что все, что требуется от вас по контракту, выполняется своевременно и в отведенные сроки. Если требуется больше времени, сообщите своему агенту об этом факте, поскольку для некоторых вещей можно продлить сроки, но для этого потребуется согласие другой стороны.

    , изображение любезно предоставлено Алексом Ленером

    Имеется ли исковая сила по моей сделке с недвижимостью?

    Одной из областей права, к которой суды Мичигана строго относятся, являются контракты, связанные с куплей-продажей недвижимости, включая те, которые предусматривают комиссионное вознаграждение риэлтору. При отсутствии мошенничества или в некоторых редких случаях при частичном исполнении контракта (листинговое соглашение) риэлтор не может получить комиссию ни с покупателя, ни с продавца, если нет письменного соглашения и лицо, согласившееся платить риэлтору, не ставит свою подпись. .

    Недавно нам удалось обжаловать в Апелляционном суде штата Мичиган заключение против нашего клиента. Имеются неоспоримые свидетельства того, что продавец дома согласился выплатить комиссию риэлтору при условии (при условии) закрытия продажи к определенной дате. Продажа не была завершена к этой дате, и продавец отказался выплатить комиссию риэлтору, ссылаясь на четко сформулированные условия контракта на определенную дату и оговорку «время имеет существенное значение». Агентского договора с риэлтором у продавца не было, а был только у покупателя.

    После истечения первого договора купли-продажи риэлтор подошел к продавцу, чтобы подписать продление к первому договору купли-продажи, и продавец отказался, желая оставить свои варианты открытыми. Позже продавец заключил второй договор купли-продажи с тем же покупателем без прямого участия риэлтора, который не содержал никаких прямых оговорок о выплате риэлтору и не содержал указаний на то, что комиссионное вознаграждение должно быть выплачено риэлтору.

    Цена покупки была идентична в первом и втором договорах купли-продажи, и продавец даже предоставил покупателю дополнительное время для закрытия второго договора купли-продажи.Продавец показал, что его общение с продавцом значительно улучшилось по сравнению с тем, когда в этом участвовал риэлтор. Второй договор купли-продажи содержал четкое условие, отменяющее все предыдущие договоренности и договоренности, как письменные, так и устные.

    Апелляционный суд штата Мичиган применил стандарт «четких и убедительных» доказательств, установив, что продавец не отказался от оговорки «время имеет существенное значение» в первом договоре купли-продажи своими действиями и поведением, даже если продавец предоставил Покупатель дополнительное время для закрытия во втором соглашении.Согласия продавца на заключение второго договора купли-продажи с покупателем было недостаточно для преодоления этого бремени, особенно с учетом того, что продавец отказался подписать продление.

    Суд далее заявил, что даже если от оговорки «время имеет существенное значение» продавец отказался своими действиями или поведением, второй договор купли-продажи «выпотрошил» весь первый договор купли-продажи, включая положение о комиссионных за недвижимость. посредством четкой и недвусмысленной заменяющей статьи, обнаружив, что не существует сохранившегося соглашения о комиссии в соответствии со статутом о мошенничестве согласно Сводным законам штата Мичиган 566.132 (1) (e).

    Вкратце, срок действия первого договора купли-продажи истек до вступления в силу второго договора купли-продажи, и последнее конкретно заменило первое.

    Остерегайтесь, если вы не представлены. И в следующий раз, когда вы будете участвовать в сделке с недвижимостью, если вы чувствуете, что не должны нести ответственность за уплату комиссии, обратите особое внимание на то, составлено ли ваше «соглашение» в письменной форме, поскольку суды будут обеспечивать строгое соблюдение этих положений, в отсутствие особые обстоятельства.

    материалов для чтения: Введение в агентство и типы агентов

    Введение в Закон об агентских услугах

    Почему так важен закон об агентских услугах и что такое агент?

    Агент — это лицо, которое действует от имени и от имени другого лица, получившее определенные полномочия для этого. Большая часть организованной человеческой деятельности — и практически вся коммерческая деятельность — осуществляется через посредников. Без такой концепции корпорация была бы невозможна даже теоретически.Мы могли бы сказать, например, «General Motors строит автомобили в Китае», но мы не можем пожать руку General Motors. «Генерал», как говорят, существует и действует через агентов. Точно так же партнерства и другие бизнес-организации во многом полагаются на агентов для ведения своего бизнеса. В самом деле, не будет преувеличением сказать, что агентство является краеугольным камнем организации предприятия. В партнерстве каждый партнер является генеральным агентом, в то время как в соответствии с корпоративным законодательством должностные лица и все сотрудники являются агентами корпорации.

    Однако существование агентов не требует совершенно нового закона о правонарушениях или контрактах. Правонарушение не менее вредно, когда его совершает агент; контракт не менее обязателен, если его ведет агент. Однако необходимо учитывать то, как агент действует от имени своего принципала и по отношению к третьей стороне.

    Повторяющиеся проблемы в Законе об агентских услугах

    Несколько проблемных сценариев фактов повторяются в агентстве, и закон был разработан в ответ.

    Джон Олден

    Рассмотрим Джона Олдена (1599–1687), одного из самых известных агентов американской литературы. Говорят, что он был первым человеком из Mayflower , ступившим на Плимут-Рок в 1620 году; он был плотником, медником (изготовителем бочек) и дипломатом. Его агентская задача — представляющая здесь интерес — была отмечена в книге Генри Уодсворта Лонгфелло «Ухаживание за Майлзом Стэндишем». Он должен был ухаживать за Присциллой Маллинз (ум. 1680), «самой красивой девушкой Плимута», от имени капитана Майлза Стэндиша, доблестного солдата, который был слишком застенчив, чтобы предлагать брак.Стэндиш повернулся к Джону Олдену, своему молодому и красноречивому протеже, и умолял Олдена говорить от его имени, не зная, что сам Олден был влюблен в Присциллу. Олден принял назначение своего капитана, хотя знал, что таким образом потеряет Присциллу для себя, и разыскал даму. Но Олден был так косноязычен, что его хваленое красноречие не оправдало себя, заставило Присциллу холодно относиться к объекту миссии Олдена и, в конце концов, заставило ее перевернуть столы в одной из самых известных строк американской литературы и поэзии: «Почему бы и нет? ты говоришь за себя, Джон? В конце концов Джон так и сделал: они поженились в 1623 году в Плимуте.

    Повторяющиеся проблемы в агентстве

    Давайте проанализируем эту последовательность событий с юридической точки зрения — признавая, конечно, что этот пример является аналогией и что закон, даже сегодня, не налагает на Олдена никаких последствий за его невыполнение воли капитана Стэндиша. Олден был агентом капитана: ему было специально разрешено говорить от своего имени в согласованной манере, с определенной целью, и он принял это задание из соображений дружбы капитана. Однако у него был конфликт интересов.Он попытался выполнить задание, но не оправдал ожиданий. В конце концов, он сам получил приз. Вот некоторые вопросы, которые стоит рассмотреть, те же самые вопросы, которые будут повторяться в ходе обсуждения агентства:

    • Насколько обширен был авторитет Иоанна? Мог ли он дать Присцилле обещания от имени капитана — например, что Стэндиш построил бы ей прекрасный дом?
    • Мог ли он, если он совершил правонарушение, привлечь к ответственности своего доверителя? Предположим, например, что он ехал с головокружительной скоростью, чтобы добраться до Присциллы, а по пути наехал на пешехода и ранил его.Мог ли пешеход подать в суд на Стэндиша?
    • Предположим, Олден поранился во время путешествия. Несет ли Стэндиш ответственность перед Олденом?
    • Обязан ли Олден перед Стэндишем за то, что он украл сердце Присциллы, то есть за то, что забрал «прибыль» предприятия себе?

    Как следует из этих вопросов, в агентском праве часто участвуют три стороны: принципал, агент и третья сторона. Таким образом, он имеет дело с тремя различными отношениями: между принципалом и агентом, между принципалом и третьей стороной и между агентом и третьей стороной.Эти отношения можно суммировать в простой диаграмме (см. Рисунок 11.1 «Агентские отношения»).

    Рисунок 11.1 Агентские отношения.

    В этой главе мы рассмотрим сторону треугольника «принципал-агент». В следующей главе мы обратимся к отношениям с участием третьих лиц.

    Типы агентов

    Есть пять типов агентов.

    Генеральный агент

    Генеральный агент обладает полномочиями проводить широкий спектр операций от имени и от имени принципала.Генеральный агент может быть менеджером бизнеса или может иметь более ограниченную, но, тем не менее, постоянную роль — например, в качестве агента по закупкам или агента по страхованию жизни, уполномоченного регистрировать клиентов для домашнего офиса. В любом случае генеральный агент имеет право изменять правовые отношения принципала с третьими сторонами. Тот, кто назначен генеральным агентом, имеет право действовать любым способом, требуемым бизнесом принципала. Чтобы ограничить полномочия генерального агента, принципал должен четко указать ограничения, и даже в этом случае принципал может нести ответственность за любые действия агента, превышающие его полномочия.

    Обычно генеральный агент является бизнес-агентом, но есть обстоятельства, при которых физическое лицо может назначить генерального агента для личных целей. Одна из распространенных форм личного генерального агента — это лицо, имеющее другую доверенность. Это делегирование полномочий другому действовать вместо него; это можно сделать, заполнив простую форму, такую ​​как та, которая показана на Рисунке 11.2 «Генеральная доверенность». Обычно доверенность используется для специальных целей — например, для продажи недвижимости или ценных бумаг в отсутствие владельца.Но человек, которому предстоит длительная операция и выздоровление в больнице, может выдать общую доверенность на доверенного члена семьи или друга.

    Рисунок 11.2 Генеральная доверенность.

    Специальный агент

    Специальный агент — это агент, который имеет право действовать только в специально обозначенном случае или в специально обозначенном наборе транзакций. Например, брокер по операциям с недвижимостью — это обычно специальный агент, нанятый для поиска покупателя на землю принципала.Предположим, продавец Сэм назначает агента Альберту для поиска покупателя на свою собственность. Комиссия Альберты зависит от продажной цены, которая, как пишет Сэм в письме к ней, «в любом случае может составлять не менее 150 000 долларов». Если Альберта найдет покупателя, Боба, который соглашается купить недвижимость за 160 000 долларов, ее подпись на договоре купли-продажи не будет связывать Сэма. Как специальный агент, Альберта имела право только найти покупателя; у нее не было полномочий подписывать контракт.

    Агентство с долей участия

    Агент, чье возмещение зависит от продолжения его полномочий действовать в качестве агента, называется агентством вместе с интересом, если у него есть имущественный интерес в бизнесе.Например, литературный агент или агент автора обычно соглашается продать литературное произведение издателю в обмен на процент от всех денег, которые автор получает от продажи произведения. Литературный агент также действует как агент по сбору платежей, чтобы гарантировать выплату его комиссионных. Согласившись с принципалом, что агентство связано с интересом, агент может предотвратить прекращение его собственных прав на конкретное литературное произведение в ущерб себе.

    Субагент

    Для выполнения своих обязанностей агенту часто нужно назначать собственных агентов.Эти назначения могут быть санкционированы или не разрешены директором. Например, страховая компания может назначить генерального агента для открытия офисов в городах определенного штата. Агент обязательно будет вести свой бизнес через агентов по своему выбору. Эти агенты являются субагентами принципала, если генеральный агент имел явные или подразумеваемые полномочия принципала нанять их. В юридических целях они являются агентами как принципала, так и генерального агента принципала, и оба несут ответственность за поведение субагента, хотя обычно генеральный агент соглашается нести основную ответственность (см. Рисунок 11.3 «Субагент»).

    Рисунок 11.3 Субагент.

    Слуга

    Последняя категория агентов — это слуги. До начала девятнадцатого века любой служащий, чьи рабочие обязанности находились под контролем работодателя, назывался слугой; мы бы не стали так широко использовать этот термин в современном английском языке. Пересмотр (второй) Агентства, Раздел 2, определяет служащего как «агента, нанятого хозяином [работодателем] для выполнения своих дел, физическое поведение которого при выполнении услуги контролируется или подлежит праву контроля. мастером.”

    Независимый подрядчик

    Не каждый контракт на оказание услуг обязательно создает отношения «хозяин-слуга». Существует важное различие между статусом служащего и статусом независимого подрядчика. Согласно Переформулировке (Второму) Агентства, Раздел 2, «независимый подрядчик — это лицо, которое заключает договор с другим, чтобы сделать что-то для него, но которое не контролируется другим и не подчиняется праву другого на контроль в отношении его физического поведение при выполнении обязательства.«Как следует из названия, независимый подрядчик юридически автономен. Сантехник, получающий зарплату у строительного подрядчика, является наемным работником и агентом подрядчика. Но сантехник, который нанимается для ремонта труб в жилых домах, является независимым подрядчиком. Если вы нанимаете юриста для урегулирования спора, этот человек не является вашим сотрудником или вашим слугой; она независимый подрядчик. Термины «агент» и «независимый подрядчик» не обязательно являются взаимоисключающими. Фактически, по определению, «… независимый подрядчик — это агент в широком смысле этого слова, который берет на себя обязательство по просьбе другого сделать что-то для другого.Как правило, разграничительная линия между независимым подрядчиком и слугой не проводится четко ».

    Это различие между агентом и независимым подрядчиком имеет важные юридические последствия для налогообложения, компенсации работникам и страхования ответственности. Например, работодатели обязаны удерживать подоходный налог с зарплат своих сотрудников. Но оплата независимому подрядчику, например, наемному сантехнику, не требует такого удержания. Решить, кто является независимым подрядчиком, не всегда легко; нет единого фактора или механического ответа.В деле Робинсон против New York Commodities Corp. травмированный продавец требовал компенсации рабочим, утверждая, что он является сотрудником New York Commodities Corporation. Но совет по вознаграждению рабочих штата вынес решение против него, сославшись на ряд факторов. Истец продавал мясные консервы, объезжая на машине от дома. Компания не устанавливала для него часы работы, никоим образом не контролировала его передвижения, не возмещала ему пробег или какие-либо другие расходы и не удерживала налоги из своих прямых комиссионных выплат ему.Он сообщил о своих налогах в форме для самозанятых и нанял бухгалтера, чтобы тот подготовил ее для него. Суд согласился с комиссией по компенсации в том, что эти факты подтверждают статус продавца как независимого подрядчика.

    Фактическая ситуация в каждом случае определяет, является ли работник наемным работником или независимым подрядчиком. Ни компания, ни работник не могут установить статус работника по соглашению. Как сообщило Бюро компенсаций рабочих Северной Дакоты в бюллетене для брокеров по недвижимости: «Бюро обратило внимание на то, что многие работодатели требуют, чтобы те, кто работает на них, подписывали формы« независимого подрядчика », чтобы работодатель не должен был выплачивать рабочим компенсационные премии за своих сотрудников.Такие формы бессмысленны, если работник на самом деле является наемным работником ». Vizcaino v. Microsoft Corporation , обсуждаемый в Разделе 11.3.2 «Сотрудник против независимого подрядчика», исследует различие.

    Помимо определения статуса работника для целей налогового и компенсационного страхования, иногда это имеет решающее значение для решений, касающихся полисов страхования личной ответственности, которые обычно исключают из страхового покрытия несчастные случаи с участием сотрудников страховщиков. General Accident Fire & Life Assurance Corp v.Pro Golf Association столкнулась с такой ситуацией. Рассматриваемый страховой полис распространяется на членов Ассоциации профессиональных игроков в гольф. Джеральд Холл, профессиональный игрок в гольф, нанятый местным отделом парков, получил страховое покрытие в соответствии с полисом, исключающим «телесные повреждения любого сотрудника застрахованного лица в результате и в ходе его работы у застрахованного лица». То есть ни один сотрудник Hall’s не будет застрахован (скорее, любой такой человек будет иметь покрытие в соответствии с положениями о компенсациях работникам).Брэдли Мартин, тринадцатилетний, был на поле для гольфа для игры в юниорской лиге. По просьбе Холла он согласился забрать мячи для гольфа, чтобы по ним ударили во время урока, который Холл давал; он должен был, как выразился Холл, получать компенсацию «либо инструкциями по игре в гольф, либо деньгами, либо хот-догами, либо чем-то еще». Во время урока мяч для гольфа, в который попал Холл, попал молодому Мартину в глаз. Если бы Мартин был сотрудником, ответственность несла бы страховая компания; если бы он не был сотрудником, страховая компания не несла бы ответственности.Суд первой инстанции постановил, что он не был служащим. Доказательства показали: иногда мальчики, которые «трахали» мячи, получали деньги, получали инструкции по игре в гольф или получали еду, поэтому вопрос о компенсации был неоднозначным. Мартин не был проинструктирован о том, как выполнять (по общему признанию простую) задачу по извлечению мячей для гольфа, над ним не осуществлялся контроль и не требовалось никакого оборудования, кроме сумки для сбора мячей: «Мы считаем, что доказательства допускают различные выводы. .… Нельзя сказать, что решение суда первой инстанции противоречит очевидной массе доказательств.”

    Понимание договора купли-продажи

    ВОПРОС: Мы только что выбрали дом, который хотели бы приобрести. Чтобы сделать предложение, агент сообщил нам, что мы должны подписать контракт. Есть много положений, которые я не понимаю, и меня беспокоит, что мы можем что-то упустить. Есть ли какие-то рекомендации, которые мы должны учитывать перед подписанием контракта?


    ОТВЕТ: Самый важный принцип, который вы должны помнить при покупке недвижимости, заключается в том, что для того, чтобы договор был обязательным, все условия контракта должны быть составлены в письменной форме.Вы должны обязательно включить в контракт положения, которые должным образом отражают договоренности всех сторон. Например, вы можете полагать, что получите стиральную машину и сушилку при покупке дома. Однако продавец может изъять стиральную машину и сушилку. Поэтому, чтобы устранить любые проблемы, связанные с этим вопросом, в договор следует включить положение, в котором указывается, будут ли стиральная машина и сушилка передавать вместе с имуществом.

    Ассоциация риэлторов Мэриленда создала форму контракта, которую можно использовать по всему штату.В ваш контракт следует включить ряд положений, большинство из которых будет отражено в формах контракта. Ниже приводится перечень пунктов, которые должны быть включены в ваш контракт. Для справки копия договора купли-продажи жилого помещения в Мэриленде включена на страницы 10-19 нашего бесплатного информационного буклета «Спросите юриста». Там, где это применимо, сделана ссылка на положение конкретного параграфа. Ваш контракт должен включать как минимум следующее:

    Время имеет существенное значение — Время является «существенным» в этом Контракте.Выполнение всех договорных обязательств в сроки, указанные в договоре, имеет важное значение для предотвращения нарушения или невыполнения договора.

    Пункт 1. Дата предложения — это дата написания предложения. Когда Продавец принимает предложение, у сторон будет ратифицированный договор.

    Пункты 2. и 3. Продавец и покупатель — идентифицирует продавца и покупателя. Все стороны должны четко указать свое полное имя.

    Пункт 4.Описание свойства — для этого положения требуется только почтовый адрес. Если доступно, должно быть включено юридическое описание (Лот, Блок, Подразделение). Это помогает избежать недоразумений относительно точного местонахождения передаваемого имущества.

    Параграф 5. Estate — Большая часть недвижимости в Мэриленде продается по принципу «простой комиссии». Это означает, что вы будете владеть домом и земельным участком. Если применяется земельная рента, это означает, что вы сдаете только землю в аренду.

    Пункт 6.Цена покупки — Полная стоимость земли и / или дома.

    Пункт 7. Условия оплаты — Это положение описывает денежную сумму, первоначально уплаченную Покупателем для обеспечения его выполнения в соответствии с контрактом. Это обычно известно как «депозит».

    Пункт 8. Расчет — это точная дата для расчета или более ранняя дата, если стороны согласовали ее.

    Пункт 9. Финансирование — Описываются различные типы доступного финансирования.Дополнение требуется для использования конкретного типа финансирования.

    Параграф 10. Заявка на финансирование и обязательство — Этот параграф требует от Покупателя подать заявку на финансирование в течение определенного количества дней и ставит контракт в зависимость от получения Покупателем описанного финансирования в течение определенного периода времени. Если обязательство по предоставлению ссуды не оформлено в установленный срок, договор может стать недействительным, и Покупатель может иметь право на возврат ранее внесенного депозита при условии, что Покупатель старательно добивался финансирования.

    Параграф 11. Альтернативное финансирование — Покупатель может получить финансирование, которое отличается от указанного в параграфе 9. Даже в этом случае Покупатель не освобождается от обязанности Покупателя осуществлять финансирование, указанное в параграфе 9. Если Покупатель принимает альтернативное финансирование от то, что указано в пункте 9, то это изменение не должно увеличивать расчетные расходы Продавца.

    Параграф 12. Домашний осмотр и / или Экологический осмотр — Покупателю сообщается о его праве запросить домашний осмотр.Дополнение к контракту необходимо, если Покупатель желает, чтобы покупка была обусловлена ​​осмотром собственности.

    Пункт 13. Включения / исключения — В этом разделе описываются приборы, приспособления и оборудование, которые передают или не передают вместе с продажей. Важно тщательно осмотреть собственность и определить любые предметы, которые будут удалены из собственности Продавцом, или любые предметы, которые, по мнению Покупателя, будут переданы.

    Пункт 14.Сельскохозяйственная собственность — Если собственность оценивается как сельскохозяйственная, в этом положении указывается, будет ли покупатель или продавец платить дополнительный налог на передачу сельскохозяйственной продукции.

    Пункт 15. Программа сохранения и управления лесами — В этом пункте раскрывается, существуют ли дополнительные налоги на охрану лесов, начисленные в результате передачи.

    Параграф 16. Опасности, связанные с красками на основе свинца — Федеральный закон требует раскрытия общей информации о красках на основе свинца.Кроме того, Продавец должен раскрыть любую имеющуюся у него информацию о краске на основе свинца в собственности. Покупатель имеет право поставить договор в зависимость от проверки краски на содержание свинца.

    Параграф 17. Дополнения — В этом разделе перечисляется ряд возможных непредвиденных обстоятельств или раскрытий, которые Покупатель или Продавец могут запросить для включения в контракт. Необходимо включить отдельное приложение, в котором излагаются условия любых особых запросов. Кроме того, если у Покупателя есть какие-либо особые обстоятельства, в составлении которых ему требуется помощь, любой адвокат Village Settlements, Inc., может помочь покупателю.

    Параграф 18. Инспекция на насекомых, уничтожающих древесину — Этот раздел предусматривает осмотр дома, гаража (или в пределах 3 футов от дома или гаража), хозяйственных построек, расположенных в пределах 3 футов от жилого дома или гаража, а также части любых забор, расположенный в пределах 3 футов от дома или гаража, от насекомых, уничтожающих дерево. Продавец обязан лечить заражение и устранить любые повреждения. Если ремонт стоит очень дорого, в контракте предусматривается, что покупатель или продавец могут иметь право ограничить свои расходы или отказаться от контракта.

    Пункт 19. Депозит — Данный пункт предусматривает размещение депозита на условном депонировании. Вклад может быть размещен на процентном счете.

    Параграф 20. Документ и Право собственности — Продавец должен предоставить четкое право собственности на собственность при условии соблюдения обычных зафиксированных сервитутов, договоренностей и любых других документов.

    Параграф 21. Состояние собственности и владения — В параграфе о состоянии собственности говорится, что собственность должна быть пустой при заселении и очищенной от мусора и мусора.Имущество должно быть доставлено практически в таком же состоянии, в каком оно существовало на день принятия Контракта. Если не указано иное, недвижимость продается «как есть».

    Пункт 22. Корректировки — Этот пункт требует, чтобы покупатель и продавец пропорционально распределяли и корректировали с учетом даты урегулирования различные сборы, такие как налоги и сборы ассоциации домовладельцев. Любой топочный мазут, оставшийся в резервуаре, переходит в собственность Покупателя без возмещения Продавцу.

    Пункт 23. Расчетные расходы — Покупатель несет ответственность за оплату всех расчетных расходов, сборов и комиссий кредитора, если стороны не договорятся об ином. Продавец оплатит погашение существующих займов.

    Пункт 24. Сборы за перевод — Если не согласовано иное, все налоги на передачу и регистрацию делятся поровну между Покупателем и Продавцом. Если Покупатель впервые покупает жилье в Мэриленде, то предполагается, если не оговорено иное, что все налоги на передачу и регистрацию будут оплачены Продавцом.Кроме того, для впервые покупателя, Покупатель освобождается от уплаты Государственного налога на передачу собственности, а Продавец должен уплатить ¼% Государственного налога на передачу собственности.

    Пункт 25. Ответственность брокера — Стороны признают, что агенты не могут нести ответственность за состояние собственности.

    Пункт 26. Брокерское вознаграждение — Поверенному по урегулированию поручено выплатить комиссию по недвижимости в соответствии с листинговым соглашением.

    Пункт 27.Ответственность продавца — Продавец обязуется не допускать неисполнения существующих займов и исправлять любые уведомления о нарушениях со стороны государственных органов в отношении собственности.

    Пункт 28. Ответственность покупателя
    — Покупатель обязан добросовестно добиваться финансирования, описанного в контракте. Если Покупатель искажает свое финансовое положение, то Продавец может рассматривать это как нарушение контракта, и Покупатель может потерять свой залог.

    Пункт 29.Ассоциация домовладельцев — в этом пункте говорится о необходимости заключения дополнения к договору, если недвижимость входит в обязательную ассоциацию домовладельцев.

    Пункт 31. Продажа / расчет или аренда другого недвижимого имущества — В этом положении прямо указано, что договор не зависит от продажи или аренды другого недвижимого имущества, за исключением случаев, когда в приложении к контракту устанавливается такое условие.

    Пункт 32. Аренда — Продавец соглашается не продлевать какие-либо договоры аренды после урегулирования.

    Параграф 33. По умолчанию — В этом разделе представлены средства правовой защиты для любой из сторон в случае неисполнения обязательств другой стороной. Если Покупатель не может произвести расчет, Продавец может выбрать удержание депозита или предъявить иск Покупателю о возмещении дополнительных денежных убытков. Если Продавцу не удается произвести расчет, Покупатель может подать в суд, чтобы заставить Продавца выполнить свои договорные обязательства и / или возместить денежный ущерб.

    Пункт 34. Посредничество в спорах — Это положение предусматривает обязательное посредничество в случае возникновения спора между любыми сторонами контракта.

    Пункт 35. Гонорары адвоката — В случае судебного разбирательства, связанного с контрактом, проигравшая сторона может быть обязана оплатить гонорары адвоката выигравшей стороны.

    Параграф 36. Поверенный по мировому соглашению — Покупателю сообщается, что он имеет право выбрать поверенного по урегулированию, например Village Settlements, Inc.

    Параграф 37. Страхование прав собственности владельцев
    — Покупатель имеет право на получение полиса страхования титула собственников.Кредитору поручено указать премию за «расширенный» полис.

    Пункт 38. Ограниченная гарантия — Покупателю сообщается, что любой план гарантии для дома, предоставленный продавцом, может быть ограниченной гарантией.

    Пункт 41. Гарантийный фонд
    — Покупатель уведомлен о защите, предоставляемой Гарантийным фондом недвижимости.

    Параграф 42. Уведомление о раскрытии информации — Покупателю сообщается о его праве на получение от Продавца раскрытия информации о состоянии собственности или заявления об отказе от ответственности.

    Пункт 43. Продавец-нерезидент Мэриленда — Если недвижимость не является основным местом жительства Продавца и Продавец не является резидентом Мэриленда, деньги могут быть удержаны при урегулировании налогов на прирост капитала. Продавцам-нерезидентам следует заранее связаться с Деревенскими поселениями для получения дополнительных инструкций.

    Параграф 44. Налоговая служба Налогового управления — Стороны соглашаются сотрудничать с поверенным по урегулированию в заполнении необходимого отчета IRS 1099.

    Пункт 46. Уведомление о водно-болотных угодьях — Описываются «водно-болотные угодья», и покупателям предоставляется информация о том, как получить дополнительную информацию о водно-болотных угодьях.

    Параграф 47. Уведомление о Законе о сохранении лесов — Продавец заявляет, что на данную собственность не распространяется план охраны лесов. Если владелец собственности несет обязательства по плану сохранения лесов, это должно быть раскрыто в отдельном приложении.

    Параграф 48. Уведомление о мерах по консервации — Покупатель должен быть проинформирован об определенных мерах по консервации.

    Параграф 49. Налоги на иностранные инвестиции (FIRPTA) — Согласно Федеральному закону, иностранец-нерезидент США может быть обязан депонировать деньги для уплаты налогов на прирост капитала.

    Параграф 50. Преступная деятельность и сексуальные преступники — Покупателю сообщается о своем праве ознакомиться с общедоступной информацией о любой преступной деятельности рядом с объектом.

    Пункт 52. Уведомление сторон — Этот пункт объясняет всем сторонам, что агенты и брокеры не могут делать заявления относительно ряда факторов, касающихся собственности, таких как качество воды, наличие инженерных сетей, септических систем, размер участка или зонирование. .

    Параграф 53. Уведомление о налоге на имущество — В этом параграфе покупателю сообщается, что он имеет право обжаловать налоговую оценку в течение определенных периодов времени.

    Пункт 54.Непередаваемость — Контракт не может быть передан другому Покупателю без согласия Продавца.

    Параграф 55. Заголовки параграфов — Заголовки параграфов служат только для справки и не являются частью контракта.

    Пункт 56. Расчет дней — Это положение объясняет, как рассчитываются «дни» в контракте.

    Пункт 57. Полнота соглашения — Письменный контракт содержит полное соглашение сторон.Только письменные изменения или дополнения к контракту будут действительны. Стороны не должны полагаться на устные обещания или заявления.

    Пункт 58. Электронная доставка — Помимо подписания оригинала документа, договор может быть ратифицирован факсом или телефоном.

    Информация о брокере — Это положение определяет, кто являются агентами по недвижимости, и раскрывает их статус, представляющий либо Продавца, либо Покупателя, либо обоих. Однако этого раздела недостаточно для удовлетворения требований о раскрытии информации Закона о раскрытии информации Агентства Мэриленда.

    Существуют и другие положения, которые Покупатель может пожелать включить в договор. Например, Дополнение к юрисдикции округа Монтгомери необходимо для любой транзакции в округе Монтгомери, штат Мэриленд. Это приложение подробно обсуждается на страницах 20–23 нашей бесплатной книги «Спросите юриста». Кроме того, покупатель может пожелать, чтобы весь контракт был обусловлен осмотром собственности, чтобы определить, существуют ли какие-либо дефекты в конструкции или в окнах, дверях или других подобных элементах.Продавец может пожелать, чтобы контракт был обусловлен предоставлением покупателем доказательства того, что покупатель предварительно будет иметь право на получение финансирования.

    Отставить комментарий

    Обязательные для заполнения поля отмечены*