Коммерческая недвижимость — что это такое, типы объектов, помещение свободного назначения и площади
Что относится к коммерческой недвижимости
Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения — магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.
Виды коммерческой недвижимости
Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:
🏬 Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.
🏢 Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.
🏥 Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.
🏫 Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.
Что такое помещение свободного назначения
«Свободное назначение» в качестве характеристики помещения — не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.
Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые
По своей сути, строительство многоэтажного дома — инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов дома.
j.etagi.com
Коммерческая недвижимость — Википедия
Материал из Википедии — свободной энциклопедии
Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 20 ноября 2018; проверки требует 1 правка. Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 20 ноября 2018; проверки требует 1 правка.| Категория | Примеры |
|---|---|
| Свободного назначения | Отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения |
| Розничная торговля | Магазины, торговые центры |
| Офисная | |
| Индустриальная | Производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия |
| Апартаменты | Многоквартирные дома, аренда на сутки |
| Социальная | Медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, Боулинг-Центры, аэропорты |
Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.
Коммерческая недвижимость — земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.
Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если её использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство — инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.
- Евгений Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник.»
что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение
Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.
Понятие и объекты коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:
- торговые центры и магазины;
- гаражи, автомойки и автосалоны;
- рестораны и кафе;
- гостиницы и хостелы;
- бизнес центры и офисы и проч.
К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.
Отличия коммерческой недвижимости от жилой
Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:
- Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
- Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.
Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.
- Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
- Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.
Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.
5 групп коммерческой недвижимости
Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:
| Тип КН | Применение КН |
| Свободного назначения | К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов. |
| Торговый | Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч. |
| Офисный | Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам. |
| Индустриальный | К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады. |
| Социальный | Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи. |
Стоимость
Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:
- площади;
- места расположения;
- состояния помещения;
- окружающей инфраструктуры.
Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.
При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).
Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.
Налогообложение
Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:
- Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.
Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.
- Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
- Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
- Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.
При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:
- категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
- характеру имущества, например, государственному или муниципальному.
В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.
Экспертиза коммерческой недвижимости
Такая процедура проводится в разных случаях, включая:
- оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
- осуществление приватизации;
- разрешение спорных моментов;
- передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
- сдача имущества в аренду или доверительное управление;
- оптимизация налогообложения;
- перераспределение долей между собственниками и проч.
Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.
Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:
- Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
- Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
- Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.
Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.
Видео: Рынок коммерческой недвижимости
Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:
Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.
2realtor.ru
Что такое коммерческая недвижимость?
Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.
Понятие и объекты коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость (КН) — это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:
· торговые центры и магазины;
· гаражи, автомойки и автосалоны;
· рестораны и кафе;
· гостиницы и хостелы;
· бизнес центры и офисы и проч.
К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.
Отличия коммерческой недвижимости от жилой
Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:
- Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
- Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку, арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.
Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.
- Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
- Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе, или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.
Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.
5 групп коммерческой недвижимости
Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:
Свободного назначения — К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
Торговый — Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
Офисный — Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
Индустриальный — К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
Социальный — Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.
Стоимость
Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:
· площади;
· места расположения;
· состояния помещения;
· окружающей инфраструктуры.
Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.
При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).
Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.
Налогообложение
Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:
- Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.
Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.
- Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
- Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
- Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.
При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:
· категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
· характеру имущества, например, государственному или муниципальному.
В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.
Экспертиза коммерческой недвижимости
Такая процедура проводится в разных случаях, включая:
· оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
· осуществление приватизации;
· разрешение спорных моментов;
· передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
· сдача имущества в аренду или доверительное управление;
· оптимизация налогообложения;
· перераспределение долей между собственниками и проч.
Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.
Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:
- Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
- Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
- Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.
Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.
Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.
Автор
club.alfabank.ru
Коммерческое жилье: понятие, особенности оформления
Первоначально установлена градация: вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Но сегодня все несколько иначе. Существует и такая категория, как коммерческое жилье. Иное название — апартаменты. Что это такое? Какие плюсы и минусы покупки таких помещений? Как это расценивается с точки зрения законодательства? Ответы на эти и другие важные вопросы — в статье.
Что такое коммерческая недвижимость?
Начнем с самого главного определения. Коммерческой недвижимостью считаются различные сооружения, земельные участки, здания, что используются их владельцами, нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности. Цель последней — получение постоянной прибыли, периодического прироста капитала, доходов от сдачи внаем. Это и один из вариантов инвестирования.
Приведем самые распространенные объекты, которые можно назвать коммерческой недвижимостью:
- Сельскохозяйственные предприятия.
- Промышленные объекты.
- Отели, гостиницы, хостелы.
- Складские помещения, гаражи.
- Офисные структуры.
- Торговые центры и магазины.
Что еще выступает коммерческой недвижимостью?
Коммерческой недвижимостью допустимо назвать также и следующее:
- Земельные и иные естественные угодья.
- Определенные участки подземных недр.
- Разграниченные водные объекты.
- Лесные участки.
- Многолетние насаждения.
- Иные виды имущества, прикрепленные к земле или прочно с нею связанные. Как правило, это различные здания, сооружения.
Не нужно забыть, что к недвижимости также относятся и права на нее. Также ею можно назвать обязательно подлежащие государственной регистрации космические объекты, водные и воздушные суда.
Недвижимость считается коммерческой только в том случае, если предполагается ее коммерческое использование. Такое, при котором она становится источником постоянной прибыли.
Категории
Теперь — градация коммерческой недвижимости:
- Здания свободного назначения. Спортивные и фитнес-центры, отели, гостиницы, рестораны, кафе.
- Помещения для розничной торговли. Магазины и торгово-развлекательные центры.
- Офисная недвижимость. От бизнес-центров до отдельных кабинетов и офисных пространств.
- Индустриальные сооружения. Производственные помещения, структуры промышленных предприятий, складские комплексы.
- Социальные помещения. Медицинские центры, развлекательные комплексы (боулинг, бассейны, диско-залы и прочие), коммерческие аэропорты и проч.
- Коммерческое жилье. Так называемые апартаменты в многоквартирных домах, помещения для краткосрочной аренды с целью проживания.
При этом истинно коммерческой недвижимостью все же считаются только первые четыре категории. Последние две занимают более пограничное положение — между социальным и коммерческим, между жилым и коммерческим типом. Они будут приносить своим владельцам, арендаторам прибыль только при использовании в определенных целях.
Может ли коммерческая недвижимость быть жилой?
Несмотря на то что изначально недвижимость разделялась на коммерческую и жилую, такое понятие, как «коммерческое жилье», сегодня тоже имеет место. Но что это?
Здесь подразумевается абсолютно любая жилая недвижимость, использование которой позволяет получать прибыль.
Пример коммерческого жилья
Самый распространенный пример такого жилья — это типичный многоэтажный, многоквартирный дом. Но каждая квартира в нем выступает частной жилой площадью. По сути, возведение многоквартирных домов предстает инвестиционным проектом в области коммерческой недвижимости. Ведь проектирование, архитектурное планирование и дальнейшее возведение здания выступает инвестиционным вложением средств, цель которого вполне ясна — получение прибыли.
Но в тот же момент каждая квартира в таком доме — это жилая недвижимость. После того как квартиры будут распроданы в таком доме, он уже перестает быть коммерческим проектом. Отныне он будет относиться лишь к жилой частной собственности.
Коммерческое жилье. Что это такое в Беларуси? Подразумевается именно такой пример. Но помимо этого, нужно знать о коммерческом жилье в МО и иных крупных городах России, которое более известно общественности под названием «апартаменты».
Распространенность явления
Как показывает статистика, более четверти недвижимости на первичном рынке жилья в Москве — это именно апартаменты. Почему они так распространены? Все дело в низкой цене, что огромный плюс для продажи жилья в столичном регионе РФ.
Но покупатели не обращают внимание на большой недостаток — правовой статус таковых помещений еще четко не прописан. Формально данные апартаменты — это нежилая недвижимость. Несмотря на то, что они полностью пригодны для проживания людей, активно включаются в планы и проекты административных центров, гостиничных комплексов.
На долю апартаментов в той же Москве приходится около 26-28 % всех предложений по продаже жилья. Крупнейшими реализаторами тут выступают такие крупные компании, как «Тушино 2018», «Символ», «ЗилАрт» и проч.
Сколько стоит коммерческое жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в типичных жилых многоэтажках, то они будут на 20-25 % ниже по стоимости. Притом характеристики помещений при этом будут аналогичными.
На кого рассчитано предложение?
Как выкупить коммерческое жилье? Достаточно лишь обратиться в отдел продаж интересующего вас девелопера. Каких-то проблем с покупкой апартаментов сегодня в России нет.
Первоначало такой вид строительства стал развиваться в столице РФ из-за дефицита площадок для возведения традиционного жилья. Апартаменты вводили в состав бизнес-центров. Дальше — больше. Бывшие заводы и фабрики сегодня превращаются в апартаментные комплексы.
На кого они рассчитаны? Первоначально апартаменты были помещениями для временного комфортного проживания преуспевающих бизнесменов. Деловой человек мог купить такое жилье в городе, где он часто появляется по командировке, с целью встреч, переговоров, чтобы не останавливаться в отеле или гостинице.
Затем апартаменты стала приобретать другая категория граждан. Не для проживания, а для инвестирования своих средств в недвижимость.
Кому апартаменты интересны сегодня?
Сегодня же апартаменты интересуют и граждан, далеких от большого бизнеса и инвестиций. Желающих лишь приобрести комфортное жилье по доступной цене для постоянного в нем проживания.
Но с подобной покупкой торопиться не следует. Привлеченные более низкой стоимостью, новоселы сперва не обращают внимание на множество подводных камней, которые затем оборачиваются для них большими проблемами.
В первую очередь, термины «коммерческое жилье», «апартаменты» вообще не закреплены на законодательном уровне — ни на региональном, ни на федеральном. По сути, апартаменты — жилая недвижимость. Но вот законодательно регулируются они, как коммерческая. По такому принципу и уплачиваются налоги.
Что касается коммерческого жилья государственного жилого фонда, то это даже не родственное понятие. Тут имеется ввиду жилье, сдаваемое в аренду по договорам коммерческого найма, а не апартаменты.
Вопрос прописки
Коммерческое жилье для военнослужащих — не есть апартаменты. Это квартиры, предоставляемые по договорам коммерческого найма.
Второй существенный минус апартаментов — по закону они не предназначены для постоянного проживания. Следовательно, даже будучи их собственником и все время живя там, прописаться в таком помещении невозможно. Есть лишь одно исключение: регистрация в апартаментах возможна в случае, если они являются составляющими гостиничного комплекса.
Где возможно зарегистрироваться?
По закону, прописка в нежилых помещениях возможна тогда, когда они входят в сферу ведения специализированных учреждений — гостиниц, отелей, больниц, домов отдыха. Обязанность регистрации проживающих тут возложена на администрацию таковой организации.
Если же апартаменты — часть бизнес-центра или бывшего завода, сделать их местом прописки невозможно. Но и в разрешенном случае не все гладко. Даже здесь собственники апартаментов получают непостоянную регистрацию. Они обязаны обновлять свою прописку каждые 5 лет. Но она им даст те же права, что и зарегистрированным в стандартных квартирах. То есть, они будут закреплены в местной поликлинике, могут претендовать на место для ребенка в детском саду или школе по прописке. Поэтому нередко апартаменты становятся выбором и семейных покупателей.
Особенности налогообложения
С налоговой платой за коммерческое жилье тоже не все гладко. Так как апартаменты по факту не относятся к жилому фонду, тут невозможно получить налоговый вычет 13 %.
Но при этом сами налоги на имущество взимаются по высоким ставкам, ведь законодательно оно является коммерческим. Поэтому собственник апартаментов, в сравнении с собственником обычной квартиры, переплачивает в области налогов 20-25 %. Притом ежегодно.
При определении налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости) минимальная ставка для апартаментов — 0,5 %, максимальная — 2 % (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Что же касается стандартной жилой недвижимости, то в ее отношении действует ставка 0,1 % (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).
Самые невыгодные с налоговой точки зрения здесь апартаменты, расположенные в офисном, торговом комплексе, в здании, предназначенном для заведений общепита. Ставка тут — 1-2 %. Самые экономичные — апартаменты в гостиницах. Максимальный размер ставки — 0,5 %.
Можно ли приватизировать коммерческое жилье? Тут тоже свои «заморочки». Порой новоселам предлагаются договоры, где они являются собственниками не квартиры, а какой-либо доли в общем имуществе.
Тарифы
Что касается тарифов на коммунальные услуги, с апартаментами снова сложности. К ним не будут предъявляться требования ЖК, обязательные для жилого сектора в отношении управления общим имуществом.
Так, владельцы апартаментов не могут повлиять на величину тарифов, что выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания, придомовой территории, инфраструктуры вообще. Поэтому коммунальные платежи тут определенно выше, если сравнивать с обычными квартирами. В среднем, на 15 %.
Нерегламентированная инфраструктура
Еще один тревожный минус, на который нужно обратить внимание перед покупкой апартаментов. За девелопером не закрепляется обязанность благоустраивать прилегающую к коммерческой недвижимости территорию. То есть, возле вашего дома может никогда не появиться зеленая зона, газоны, детские площадки, места для временной парковки авто и пешеходные дорожки.
Обратите внимание и на соседей. Если апартаменты располагаются в бизнес-центре, то в вашем доме будут самые разнообразные визитеры, курьеры. Под окнами может расположиться место для курения или автомобильная парковка для офисных работников.
Нормы СанПиНа
В заключение добавим, что на коммерческое жилье не распространяются санитарные нормы, которые должны строго соблюдать строительные компании, возводящие стандартное жилье. По уровню освещенности, шумоизоляции, инсоляции.
Особенно это тревожно для апартаментов, обустроенных в старых промышленных комплексах, прошедших через реконструкцию. То есть, бывших заводов, фабрик, складов. Многих привлекают так называемые лофты, но насколько безопасно вам будет там?
Если предприятие, ранее находившееся там, так или иначе, было связано с химической промышленностью, вредными отходами, то жить в подобном помещении просто опасно. Так как срок распада таких веществ составляет десятки, а то и сотни лет.
Коммерческое жилье — так называются апартаменты. Ранее они привлекали только бизнесменов и инвесторов. Сегодня — обычных граждан, заинтересованных в доступном личном жилье. Но по факту более низкая стоимость апартаментов выливается в целый ряд минусов, которые даже ее не могут оправдать.
fb.ru
Коммерческая недвижимость — это что такое? :: SYL.ru
Может быть, это будет странно, но на сегодняшний день не каждый сможет ответить на такой вроде как простой вопрос, что такое коммерческие объекты. Обычные словари не позволяют получить точное определение распространенного на сегодня понятия. Коммерческая недвижимость — это один из видов собственности, который может состоять из нескольких подвидов: офисной, складской и промышленной недвижимости, торговых объектов.
Такое определение, как «коммерческая недвижимость», вошло жизнь не так давно и все еще находится на стадии разработки. На сегодняшний день проекты, связанные с коммерческой недвижимостью, являются одними из наиболее прибыльных инвестиционных объектов.
Критерии привлекательности
Оценивая рынок коммерческой недвижимости, обращают внимание на основные критерии привлекательности объектов, а именно:
- Месторасположение — наиболее привлекательным вариантом является центр города с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой вокруг.
- Грамотно разработанный проект здания, в котором учтена парковка, кондиционирование воздуха и видеонаблюдение, доступ во двор и т. д.
- Современный интерьер помещений — наличие нескольких комнат, аккуратный косметический ремонт, удобное расположение межкомнатных перегородок, панорамные окна.
Прибыль от реализации различных объектов коммерческой недвижимости привлекает большое количество инвесторов, которые полностью основывают свой бизнес на этом типе объектов, сдавая в аренду огромные пространства, как мелким предпринимателям, так и крупным компаниям.
Выбор объекта коммерческой недвижимости
Самый важный вопрос, который следует уточнить перед покупкой коммерческой недвижимости, — это доход и риски. Прогноз желательно составить на 2-3 года вперед, потому что, согласно статистике, первый год тратиться на полное оформление помещений, второй — на строительные и ремонтные работы, а третий — на построение бизнеса.
Даже многие специалисты в области менеджмента и консалтинга не могут дать определенного ответа на вопрос о том, как проводить анализ коммерческой недвижимости, как прогнозировать риски и прибыльность. Это связано с тем, что необходимо учитывать слишком много нестабильных факторов: обменный курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическую ситуацию и т. д.
Если кратко сформулировать, есть три основных варианта обеспечения прибыльности бизнеса, а именно:
- 1 путь — улучшение коммерческой недвижимости, когда направленность текущего бизнеса не меняется. Например, владелец, купив офис класса С, реконструирует его в офисе класса А.
- 2 путь — перепрофилирование коммерческой недвижимости, в которой владелец полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо бара будет фитнес-центр.
- 3 путь — бизнес с нуля, когда владелец строит или полностью реконструирует помещения для дальнейшей организации бизнеса в нем, например, путем перевода жилых помещений в нежилые помещения с последующим лизингом в магазин или парикмахерскую.
Офисная недвижимость
Офис — это коммерческая недвижимость, с помощью которой возможно получать доход по всем направлениям. Например, выпускать конкретная услуга или продукт, которые будут использоваться в будущем, позволяя сформировать экономику отдельно взятого сегмента рынка.
Исходя из этого определения можно понять, что офисная недвижимость все-таки считается является востребованным видом коммерческой недвижимости в Москве и других крупных городах России. Для развития бизнеса люди постоянно должны покупать или сдавать в аренду офисы, а это означает, что стоимость офисной недвижимости будет неизменно увеличиваться, и все большие площади будут выделены для ее строительства.
Очень сложно дать четкое определение концепции офисной недвижимости, потому что при этом типе объектов можно иметь в виду практически любое предприятие.
Складская недвижимость
Склады, складские комплексы и помещения — это коммерческая недвижимость, которая является одним из самых молодых рынков в России. И тем не менее развитие этого типа бизнеса становится все более актуальным.
Склад — это помещение или несколько помещений, подготовленных для хранения определенных материальных ценностей. Аренда или покупка современно оборудованного склада теперь является важнейшей задачей для многих крупных компаний и мелких предпринимателей.
Торговая недвижимость
Торговые объекты — это коммерческая недвижимость, которая подготовлена для организации небольших оптовых и розничных продаж товаров и услуг. Коммерческие, а также развлекательные заведения находятся на пересечении рынка недвижимости и других сфер бизнеса в сочетании с торговым и развлекательным бизнесом. Торгово-развлекательный центр или торговый дом — эти объекты известны всем, однако правильная организованная система торгово-развлекательной платформы — это, несомненно, целая наука.
Производственная недвижимость
Промышленная недвижимость и производственные мощности — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за застоя в производстве России он оставался не до конца изученным, недооцененным и невостребованным. Тем не менее с недавних пор производственные мощности возрождают свою значимость. Важными в этом сегменте являются технопарки, а также проблема реконструкции промышленных зон крупных компаний.
К объектам имущества коммерческого характера можно отнести промышленные здания (склады, строения, где производится управление мощностями) и даже земельные участки, которые используются или планируются быть использованными для промышленного строительства и формирования складов.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в коммерческих целях могут использоваться любые здания, помещения, площадки и земельные участки, не предназначенные для жилых помещений.
Проводя постоянный анализ области коммерческой недвижимости, можно определить потребности рынка, что позволит увеличить его капитализацию. Выбор высокодоходной коммерческой недвижимости — очень сложная задача. С ней может успешно справиться только профессиональный брокер или консалтинговый агент. Но стоит учитывать то, что цена на их услуги по-прежнему очень высокая.
www.syl.ru
Коммерческая недвижимость — это… Что такое Коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.
| Категория | Примеры |
|---|---|
| Свободного назначение | Отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения |
| Розничная торговля | Магазины, торговые центры |
| Офисная | Кабинеты, офисные здания |
| Индустриальная | Производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия |
| Апартаменты | Многоквартирные дома, аренда на сутки |
| Социальная | Медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, аэропорты |
Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.
Коммерческая недвижимость — земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.
Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство — инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.
Литература
- Евгений Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник.»
Ссылки
biograf.academic.ru