Некоммерческая недвижимость: куда вложить деньги? — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Содержание

куда вложить деньги? — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Жилая недвижимость четко сегментирована: первичный и вторичный рынок, апартаменты, элитные квартиры, дома и коттеджи, эконом, бизнес и премиум-классы. Сегментирована и коммерческая недвижимость:

  • Офисы;
  • Ритейл;
  • Склады;
  • Гостиницы;
  • Узкопрофильные здания: кафе, рестораны, банки и тд.

Поэтому, чтобы решить, покупать ли коммерческую недвижимость, необходимо определиться: это будет вложение в собственный бизнес или получение рентного дохода?

Помещение для бизнеса

Логично, что человек, который приобретает помещение для бизнеса, в состоянии посчитать свои доходы и расходы. Но на практике многие представители мелкого бизнеса (особенно в сфере ритейла) не всегда просчитывают, принесет ли прибыль их магазин, если компании придется платить за аренду + коммунальные платежи и прочие расходы. Что это означает? Магазин окупается. Но не окупаются вложения в помещение. Выгодно ли подобное инвестирование? Нет, хотя внешне все выглядит вполне приемлемо. Это «бизнес ради бизнеса». Деньги, потраченные на покупку собственного помещения, могли бы принести гораздо больше прибыли, если пустить их в оборот.

Вторая проблема, с которой столкнется собственник – невозможность оценить потенциал района. Он не знает (или не учитывает), какие объекты будут возведены здесь в ближайшие 3-5 лет. Между тем, открытие по соседству крупного гипермаркета, перенесение автобусной остановки, закрытие выхода метро может «убить» весь собственный бизнес.

Помещение как рентный доход

В этом случае инвестор рассчитывает на получение ежемесячного дохода от сдачи помещения в аренду, при этом помещение остается его активом. Долгое время наиболее популярным видом таких инвестиций оставались жилые квартиры, однако сегодня срок их окупаемости заметно вырос, а доходность упала. Коммерческая недвижимость в этом плане выигрывает: срок ее окупаемости составляет 7-10 лет против 20-ти для квартир.

Но у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Источник изображения:   Бизнес-центр «Лотос»   

Квартиры и апартаменты

«Входной билет» на этот рынок ниже, чем в коммерческом сегменте. Традиционно в России квартиры покупаются для детей, а пока дети растут, арендная плата становится неплохим подспорьем для бюджета семьи. Похожий вариант выбирают и люди, желающие обеспечить себе спокойную жизнь на пенсии – они сдают принадлежащую им недвижимость и живут на ренту.

К преимуществам отнесем и то, что профессионального опыта для сдачи квартиры в аренду не нужно (чего не скажешь о магазине или офисе). Более того, на рынке сегодня работают компании, профессионально управляющие жилой недвижимостью – при необходимости им можно доверить управление квартирой. Третье преимущество – ликвидность. Квартиру или апартаменты продать легче. Как легче и приобрести жилье на стадии строительства, а значит – сэкономить на покупке. Четвертое преимущество – возможность сдавать жилье посуточно.

Минусы квартир:

  • Существует риск нарваться на арендаторов-мошенников;
  • Арендаторы могут нанести существенный урон квартире, и потребуется ремонт;
  • Высокой ликвидностью обладают не все квартиры. Максимальный спрос приходится на дешевое жилье, но и доход у собственника в этом случае будет меньше;

Чтобы подсчитать окупаемость вложений, учитывайте налоги на квартиру и коммунальные платежи. Иначе расчет будет неточным. Не забудьте, что доход от сдачи квартиры также облагается налогом, и «теневой бизнес» возможен здесь лишь до поры-до времени.

Источник изображения:   МФК «Город Столиц, Северный блок»

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

С точки зрения окупаемости – безусловно, да. С одной оговоркой: если эта недвижимость ликвидна. Трендом последних 20-ти лет была покупка квартир (или помещений), расположенных на первых этажах строящихся домов. Такие помещения сдавались под небольшие магазины или офисы компаний. Но как мы уже отметили выше, основной проблемой для инвестора в этом случае становилась застройка района. Грубо говоря, пока парикмахерская или булочная – одна на квартал, поток клиентов будет стабильным. Как только поблизости открываются объекты-конкуренты, поток рассеивается, и бизнес может стать убыточным.

Наибольший интерес у частных инвесторов сегодня вызывают офисы, склады, помещения под мини-гостиницы или хостелы. И в каждом случае необходим тщательный расчет инвестиционной окупаемости объекта. Доверить его лучше профессионалам: цена ошибки может быть велика, а продажа малоликвидного объекта займет много времени. 

Минусы коммерческой недвижимости:

  • Высокая стоимость;
  • Большая конкуренция;
  • Поиск арендаторов займет больше времени;
  • Необходим детально проработанный договор аренды;
  • У небольших и недорогих помещений ротация арендаторов выше;
  • Чтобы управлять объектом, необходимо разбираться в конъюнктуре рынка;
  • Рынок нежилых помещений напрямую завязан на экономике и может существенно колебаться.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в период стабилизации рынка? Если помещение расположено в хорошей локации, имеет удачную планировку и оснащено качественной инженерией, то такой объект будет ликвидным. Просчитайте оба варианта: размер вложений и корректную арендную ставку для квартиры и нежилого помещения. Это поможет вам сориентироваться.

Оценка некоммерческой недвижимости — заказ услуги в «Априори»

 

К категории некоммерческой недвижимости относятся объекты, не предназначенные для извлечения прибыли.

К таковым объектам относятся:

  • жилая недвижимость;
  • дачные и садовые постройки;
  • земельные участки, которые предназначаются для жилого строительства.

Случаи возникновения необходимости в оценке некоммерческой недвижимости

  • Совершение сделок, связанных с отчуждением;
  • Определение долей в общем имуществе;
  • В случае признания права собственности по давности владения;
  • При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • При изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
  • Определение размера компенсации в случае причинения объекту ущерба;
  • Оформление залога при кредитовании;
  • Страхование;
  • В целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ).

Процедура оценки некоммерческой недвижимости

Чтоб получить наиболее объективный итог, при оценке стоимости некоммерческой недвижимости, применяются следующие подходы:

  • Сравнительный подход, при котором анализируются аналогичные предложения за ближайший период. При проведении исследований учитываются различные ценообразующие факторы: местонахождение объекта (населенный пункт, район, транспортная доступность, развитость инфраструктуры и прочие условия), тип объекта, площадь, физическое состояние объекта. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
    При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (ФСО №1)

  • Затратный подход применяется для объектов недвижимости: объектов капитального строительства, но не их частей. Основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта недвижимости с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта недвижимости (ФСО №1).

Стоимость работы оценщика

Стоимость работ по оценке объекта некоммерческой недвижимости не связана с его ценой, но зависит от времени, которое будет затрачено на выполнение задания. Чтобы узнать приблизительную стоимость оценки, можно зайти в раздел сайта «Стоимость» и выбрать в прейскуранте соответствующие графы.

Правовое регулирование оценочной деятельности

  1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29. 07.1998 № 135-ФЗ;
  2. Федеральные стандарты;
  3. Специальное законодательство, которое распространяется на каждый отдельный вид объекта оценки.

НАШИ ПРЕИМУЩЕСТВА

Лидеры рынка по версии делового квартала

Комплексный и научный подход

Более 1061 выигранного дела

Находим наилучшее решение для клиента

Сильная команда

В тройке лидеров по УРФО

Аренда объектов недвижимости | Официальный сайт Новосибирска

[Bitrix\Main\SystemException] 
Unknown field definition `SECTION_ID` (SECTION_ID) for \Bitrix\Iblock\Element Entity.  (100)
/var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/lib/orm/query/chain.php:346
#0: Bitrix\Main\ORM\Query\Chain::getChainByDefinition(object, string)
	/var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/lib/orm/query/query.php:1132
#1: Bitrix\Main\ORM\Query\Query->setFilterChains(array)
	/var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/lib/orm/query/query.php:2191
#2: Bitrix\Main\ORM\Query\Query->buildQuery()
	/var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/lib/orm/query/query.php:788
#3: Bitrix\Main\ORM\Query\Query->exec()
	/var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/lib/orm/data/datamanager.php:500
#4: Bitrix\Main\ORM\Data\DataManager::getList(array)
	/var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/bitrix/templates/.default/components/bitrix/news/news/cosmos/news.calendar/authority/result_modifier.php:62
#5: include(string)
	/var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.
ru/public/b2/modules/main/classes/general/component_template.php:882 #6: CBitrixComponentTemplate->__IncludeMutatorFile(array, array) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component_template.php:789 #7: CBitrixComponentTemplate->IncludeTemplate(array) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component.php:745 #8: CBitrixComponent->showComponentTemplate() /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component.php:693 #9: CBitrixComponent->includeComponentTemplate() /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/bitrix/components/cosmos/news.calendar/component.php:414 #10: include(string) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component.php:604 #11: CBitrixComponent->__includeComponent() /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component.php:663 #12: CBitrixComponent->includeComponent(string, array, object) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk. ru/public/b2/modules/main/classes/general/main.php:1039 #13: CAllMain->IncludeComponent(string, string, array, object) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/bitrix/templates/.default/components/bitrix/news/news/section.php:132 #14: include(string) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component_template.php:725 #15: CBitrixComponentTemplate->__IncludePHPTemplate(array, array, string) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component_template.php:820 #16: CBitrixComponentTemplate->IncludeTemplate(array) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component.php:745 #17: CBitrixComponent->showComponentTemplate() /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component.php:693 #18: CBitrixComponent->includeComponentTemplate(string) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/components/bitrix/news/component. php:216 #19: include(string) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component.php:604 #20: CBitrixComponent->__includeComponent() /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/component.php:663 #21: CBitrixComponent->includeComponent(string, array, boolean) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/classes/general/main.php:1039 #22: CAllMain->IncludeComponent(string, string, array, boolean) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/authority/sections/detail/news/index.php:152 #23: include_once(string) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/modules/main/include/urlrewrite.php:159 #24: include_once(string) /var/www/novo-sibirsk/data/www/novo-sibirsk.ru/public/b2/urlrewrite.php:2

Модные тенденции на рынке новостроек: некоммерческие пространства

Покупатели квартир в новостройках заинтересованы в том, чтобы на территории жилого комплекса были доступные и бесплатные площадки для отдыха, проведения мероприятий, праздников или работы. Эксперты компании «Метриум» проанализировали наиболее примечательные проекты, чьи создатели предусмотрели для будущих жильцов некоммерческие пространства для социальной активности.

«Метриум» продолжаeт серию материалов, посвященную модным тенденциям на рынке новостроек Москвы. Ранее эксперты исследовали инновационные проекты, ЖК с памятниками прошлого, ландшафтными доминантами, «громкими» именами, богатой детской инфраструктурой, нестандартными архитектурными решениями, на воде, с собственным Wi-Fi, советской эстетикой, eco-friendly. В этот раз эксперты «Метриум» рассказали о проектах, предусматривающих некоммерческие пространства для будущих жителей.

Для отдыха

Большие расстояния мегаполиса утомляют, и горожане всё чаще отдают предпочтение паркам, скверам и другим местам социальной активности недалеко от дома, вместо популярных центров притяжения. Застройщики идут навстречу этим желаниям покупателей, поэтому все чаще в проекты масштабных жилых комплексов включаются некоммерческие площадки для социальной активности.

Прежде всего, речь идет о местах для отдыха, которые могут стать хорошей альтернативой воскресной вылазке в крупные городские парки. К примеру, в жилом комплексе «Level Амурская» проектировщики ландшафтных пространств предусмотрели променад – прогулочную зону с большим количеством кафе и магазинов. А в ЖК «Резиденция композиторов» появится центральная площадь с искусственным прудом, вокруг которого будут оборудованы пешеходные дорожки со скамейками и арт-композициями. Создатели проекта «Зорге 9» пошли еще дальше, предусмотрев площадь искусств со скульптурами, а также музеем народных промыслов.

Впрочем, уникальные пространства могут располагаться не только на прилегающих к жилому комплексу территориях, но и над ними. К примеру, в жилом комплексе Chkalov, представляющим собой две башни на высоком стилобате, архитекторы задумали создать chillout-зону на крыше стилобата. Отдыхающим здесь жителям будут доступным рестораны, кафе и пекарни, магазины, wellness-клуб, студия йоги и пилатес, cinеma-room.

На эксплуатируемой кровле стилобата ЖК Discovery Park будет создано приватное пространство для жителей комплекса: в тени деревьев разместятся игровые зоны для детей разных возрастов, спортивные площадки с уличными тренажёрами и турниками, летние веранды кафе.

Подмосковные проекты новостроек могут похвастаться своими уникальными пространствами для отдыха. В частности, в ЖК «Катуар» предусмотрена площадка для барбекю с беседкой и двумя зонами с мангалами для приготовления мяса или овощей на открытом воздухе.

Для творчества

Современное социальное пространство в городе – это не только место для общения, но и творчества. Практически в любом парке есть площадка для организации концертов, открытых лекций, массовых мероприятий. Девелоперы создают такие объекты в составе современных жилых комплексов, чтобы за эстетическими впечатлениями не приходилось куда-то ехать.

Частью благоустройства ЖК «Level Амурская» станет необычный амфитеатр. Многоуровневый деревянный помост из лиственницы образует зону для размещения зрителей, а кулисами для сцены послужит живая изгородь из кустарников. Здесь можно организовать групповые занятия йогой, встречи жителей района или творческие конкурсы.

Амфитеатр появится и в проекте «Резиденции композиторов». Он также станет площадкой для массовых мероприятий на открытом воздухе. Городские и местные праздники, концерты и представления популярных артистов будут разнообразить досуг жителей и гостей комплекса.

Для раскрытия творческих способностей будущих жителей застройщики предусматривают и более камерные пространства. К примеру, в ЖК Freedom предусмотрена мастерская для хобби и ремесленного творчества. Жители смогут поупражняться в рисовании или гончарном деле, посетить соответствующие мастер-классы, а в ЖК Neva Towers резиденты могут музицировать в музыкальной студии. Кулинары-любители в комплексе апартаментов Co-Loft воспользуются зоной co-kitchen. Здесь можно принимать гостей, проводить дни рождения и кулинарные мастер-классы.

Для работы

Понятие «рабочее место» становится все более расплывчатым в XXI веке. Офис все менее привлекателен, как для прогрессивных компаний, так и их работников, в связи с чем набирает популярность концепция «живи и работай». Она подразумевает организацию рабочего пространства там, где непосредственно живут специалисты.

В современных жилых комплексах также появляются площадки, где жители могут поработать, решить деловые вопросы или встретиться с партнерами. К примеру, в ЖК «Level Амурская» и Chkalov предусмотрены коворкинги. В двух тридцатиэтажных башнях ЖК Balance предусмотрены входные группы с коворкингами, лаунж-зонами, постаматами и библиотекой.

Еще дальше в развитие идеи «живи и работай» пошли создатели проекта Co-Loft. Помимо библиотеки и коворкинга, в этом комплексе апартаментов предусмотрены специальные комнаты для переговоров, презентаций и деловых встреч. В комплексе Soho+Noho жители смогут воспользоваться полноценной клубной инфраструктурой для деловой жизни: к их услугам коворкинг, библиотека, зал Meet Up и приватные переговорные. А после рабочего дня можно расслабиться в зале Play, где можно поиграть в настольные игры, а при желании – трансформировать помещение в кинозал.

«Современные жилые комплексы продолжают эволюционировать в парадигме создания «города в городе», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поскольку мегаполис расширяется, временные и материальные издержки на перемещения растут, не говоря уже о стрессе и усталости, горожане стремятся приобрести жилье в некоем автономном микромире, где будет «все под рукой». Причем если десять двадцать лет под этим «всё» подразумевался только детский сад и магазин, то сегодня люди хотят иметь в шаговой доступности весь спектр коммерческих услуг и социальных благ, пространства для отдыха на улице и в здании, а также место работы и творческого развития. Жилые комплексы, подразумевающие такую инфраструктуру, будут пользоваться повышенным спросом, особенно среди будущих поколений покупателей жилья».

Источник: https://www.russianrealty.ru/analytic/articles/companies/759968/

Коммерческая недвижимость — что это такое?

Наверняка каждый из нас хотя бы раз в своей жизни слышал такой термин, как коммерческая недвижимость. Но, к сожалению, некоторые имеют искаженное понятие относительно данного явления. Наиболее распространенное заблуждение – включение в разряд коммерческой недвижимости квартир, домов, коттеджей и особняков, используемых для дальнейшей перепродажи с целью получения финансовой выгоды. На самом же деле коммерческая недвижимость не имеет никакого отношения к площадям, предназначенным для постоянного проживания людей. Проще говоря, коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда для открытия гостиниц, кафе, ресторанов, офисных помещений, магазинов и прочих бизнес-проектов.

Условно коммерческая недвижимость может быть разделена на шесть групп, к каждой из которых относятся те или иные объекты. Рассмотрим вкратце все элементы данной структуры:

  • Коммерческая недвижимость свободного назначения. Это название вовсе не значит, что здесь может быть все что угодно. К представленной группе необходимо отнести такие объекты, как спортивные комплексы, кафе, бары, рестораны, отели и гостиницы. Проще говоря, имеется в виду сфера обслуживания людей.
  • Коммерческая недвижимость под розничную торговлю. Здесь какие-либо пояснения излишни, так как каждый понимает, о чем идет речь – торгово-развлекательные центры, магазины, аптеки, автосалоны и т.д. То есть, все, что связано с розничной продажей чего-либо.
  • Коммерческая недвижимость офисной категории. Здесь могут учитываться как специализированные офисные центры с множеством собственников и арендаторов, так и отдельные здания, принадлежащие одной компании.
  • Индустриальная коммерческая недвижимость. Производственные площади заводов и предприятий, а также склады относятся именно к данной группе.
  • Есть в тематике коммерческой недвижимости одно исключение, имеющее отношение к проживанию людей. Речь идет об апартаментах, многоквартирных домах и съемной недвижимости (например, аренда на сутки).
  • Социальная коммерческая недвижимость – в этой категории учитываются медицинские центры, аэропорты, вокзалы и прочие важные для населения объекты.

Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой заключается в том, что многие владельцы бизнеса предпочитают брать площади в аренду, а не покупать их. Причин может быть несколько. Это и дороговизна, и постоянные поиски более удачного расположения торговых площадей, и нежелание бизнесмена осуществлять серьезные финансовые траты, обременяя себя имуществом. Все это оказывает влияние на рынок, следовательно, коммерческая недвижимость с точки зрения покупки и аренды имеет свою специфику. Обычному человеку порой очень и очень трудно разобраться в тонкостях подобного вопроса, поэтому достаточно часто встречаются случаи обмана или неисполнения обязательств арендодателей коммерческой недвижимости перед арендаторами. Избежать этого поможет профессиональный подход, который предоставляют опытные риэлторы. Не стоит забывать и о том, что в распоряжении таких людей имеется внушительная база недвижимости, которая значительно облегчит процесс поиска подходящего варианта.

Остались вопросы и нужна
бесплатная консультация?

Интерфакс-Недвижимость / Дома Urban Group достроит некоммерческий застройщик Фонда защиты дольщиков


13 марта 2019, 16:17

Москва. 13 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Профильная комиссия Минстроя РФ одобрила передачу обязательств по достройке домов «Урбан Групп» некоммерческому застройщику Фонда защиты прав дольщиков, сообщил журналистам в среду замглавы ведомства Никита Стасишин.

«Сегодня было принято решение о передаче 65 домов в шести проектах «Урбан Групп» всех 65 жилых домов и объектов социальной инфраструктуры», — сказал Н.Стасишин.

Он уточнил, что объекты переданы новому застройщику — некоммерческой компании «Специальные проекты Фонда защиты прав дольщиков» (создан Фондом дольщиков).

По его словам, инициатива создания Фонда специальных проектов была одобрена вице-премьером РФ Виталием Мутко.

Окончательное решение о передаче обязательств компании-застройщику Фонда вынесет Арбитражный суд Московской области. Рассмотрение заявления назначено на 19 марта.

«Мы рассчитываем, что все важные законодательные и процессуальные инициативы, которые впервые использованы в ситуации с Urban Group, станут системными решениями и помогут добиться существенного прогресса в деле помощи дольщикам по всей стране», — отметил в свою очередь заместитель генерального директора публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» Алексей Ниденс.

Ранее сообщалось, что на этот год запланирован ввод в эксплуатацию 12 домов проблемного застройщика «Урбан Групп».

«На сегодняшний день уже по четырем домам выданы заключения о соответствии, в марте эти четыре дома будут введены в эксплуатацию. Плюс ещё восемь домов в этом году будут введены в эксплуатацию», — говорила министр жилищной политики Московской области Инна Федотова.

Она уточнила, что в 2020 году планируется ввести в эксплуатацию 47 домов, оставшуюся часть — в 2021 году.

Как сообщалось, прошлым летом арбитражный суд Московской области признал банкротами и ввел конкурсное производство сроком на один год в отношении пяти компаний-застройщиков «Урбан Групп». Объекты ГК решено достроить за счет Фонда защиты прав дольщиков, подмосковного бюджета и федеральных средств.

В России некоммерческую недвижимость изъяли, чтобы разгромить

На территории самой большой страны мира существует множество религиозных организаций, которые владеют недвижимостью в России. Большая часть таких объектов принадлежит православной церкви, но есть собственность и у других религий.

Два с половиной года назад российское правосудие начало преследование нескольких религиозных направлений, которых здесь посчитали нетрадиционными. При молчаливой, а, часто, и активной поддержке доминирующей в стране Русской православной церкви, начался процесс запрещения нескольких движений. Естественно, это сказалось и на недвижимости, которой владели верующие.

Из заброшенного – в элитную недвижимость

В свое время многие были уверены в том, что если недвижимость принадлежит иностранному владельцу, то, при любых раскладах, бояться конфискации не стоит. Российские власти всему миру показали, что это может работать где угодно, но только не в этой стране. Может, поэтому десятки тысяч россиян владеют недвижимостью в Болгарии?

Прекрасный комплекс в п. Солнечное недалеко от Санкт-Петербурга еще 25 лет назад представлял собой жалкое зрелище – заброшенный пионерский лагерь с одноименным названием, до которого в стране, лихорадившей после развала СССР, никому не было дела. Представители Общества Сторожевой башни взялись за этот проект и международная строительная бригада добровольцев превратила заброшенное когда-то место в один из самых красивых комплексов некоммерческой недвижимости в России.

Но, пришло время, организация в России оказалась, по решению суда от 20 апреля 2017 года, вне закона и все объекты недвижимости, связанные с ней суды по всей стране стали изымать. С комплексом в Солнечном получилась вообще анекдотическая ситуация. Чтобы изъять его, суд принял решение, что передача в иностранное владение объекта была… незаконной. И это – после более, чем 20 лет владения и около 3 млн руб, заплаченных в российскую казну в качестве налогов! В общем, когда было удобно, то средства в качестве налогов брались без зазрения совести, а когда захотели – приняли закон и просто «отжали».

Изъятие недвижимости носит массовый характер

На сегодняшний день уже конфискован 191 объект недвижимости (причем, 43 из них принадлежат зарубежным организациям), расположенные в разных российских городах. Естественно, что владельцы считают такое изъятие незаконным и готовы за них бороться.

Несколько жалоб на отбор законного имущества российскими властями уже находятся на рассмотрении в ЕСПЧ. Общая сумма ущерба оценивается в €79 млн. Однако, в Кремле не слишком переживают по этому поводу. Ведь такие приемы для России не в новинку. 100 лет назад здесь также изымалось имущество православной церкви и неугодных для нового режима элементов. Тогда, кстати, тоже никто никому ничего не вернул и не компенсировал. Возможно, так же все закончится и теперь. Не удивительно, что сегодня граждане России готовы эмигрировать в другие страны.

В более выгодном положении оказались те неугодные для российских властей движения, которые не владеют недвижимостью в стране (или ее очень мало). Как говорится, чего нет, то нельзя и отобрать. И происходящие события могут стать наукой не только для иностранных религиозных, но и коммерческих объединений. Может, завтра станете неугодными, по какой-то причине, и вы? Не лучше ли вместо приобретения российской недвижимости в собственность, арендовать ее на долгий срок? В таком случае, можно просто собрать вещи и уехать восвояси, не потерпев значительного финансового вреда.

Отобрали, чтобы разгромить

Как уже упоминалось, отбираемое у православной церкви и сторонников царского режима имущество, сто лет назад чаще всего просто было разбито или разграблено. Кажется, век спустя мало что изменилось. Незаконно конфискованная недвижимость запрещенных организаций и сейчас, в основном, как свидетельствуют факты, постепенно просто приходит в негодность. Конечно, роскошный комплекс в Солнечном может быть использован и в качестве курортной или гостиничной недвижимости. Но, пока окончательная точка в этом вопросе не поставлена, вряд ли какой-то бизнесмен пожелает инвестировать средства в спорный объект.

Автор: Иван Гончаров

По этой теме читают:

• Российские бизнесмены торопятся купить апартаменты на Кипре и Мальте

• Россияне из списка Forbes получили гражданство Мальты

Коммерческая недвижимость против инвестирования в жилую недвижимость

Основные выводы

Выбор между коммерческой недвижимостью и жилой недвижимостью — это не решение, которое можно принять в одночасье. Каждая стратегия предлагает свой набор преимуществ, а также свой набор проблем. Путь, который выберет инвестор, будет зависеть от его целей, устойчивости к риску, ликвидного капитала и времени. Прежде чем сделать окончательный выбор, ознакомьтесь со следующими преимуществами.

В чем разница между жилой и коммерческой недвижимостью

Техническая разница между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в следующем: жилая недвижимость — это все дома на одну семью и жилые дома, сдаваемые в аренду на одну или четыре квартиры. Напротив, коммерческая недвижимость — это что угодно, состоящее из пяти или более единиц. Кондо, дуплексы и квадруплексы составляют жилую недвижимость, в то время как офисные, торговые, промышленные, многоквартирные (из пяти и более единиц), гостиницы и здания специального назначения считаются коммерческой недвижимостью.

Еще одно существенное различие между коммерческой и жилой недвижимостью заключается в типе арендатора, которого привлекает каждое здание. Жилая недвижимость обычно сдается в аренду семьям и частным лицам, а коммерческая недвижимость сдается в аренду предприятиям.

Наконец, каждый тип собственности имеет свой набор возможностей. Коммерческая недвижимость имеет тенденцию предоставлять инвесторам гораздо более широкий спектр потенциальных инвестиций. Например, инвестиционных фондов коммерческой недвижимости больше, чем жилищных.С другой стороны, инвестирование в жилую недвижимость имеет тенденцию давать инвесторам более активную роль в собственности.


[Ищете способы начать увеличивать ежемесячный денежный поток? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как использовать стратегии пассивного дохода на вашем местном рынке! ]


Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

  • Более высокая доходность: Вы слышали поговорку: «Чем больше риск, тем выше награда», что весьма остро относится к коммерческой недвижимости и более высокой доходности.По сравнению с доходами от жилой недвижимости денежный поток и доход от коммерческой недвижимости намного более привлекательны. По данным Национального совета фидуциаров по инвестициям в недвижимость (NCREIF), Property Index, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют среднегодовую доходность 12,7 процента по сравнению с S&P 500, со средней годовой доходностью 8,8 процента за последние 15 лет. Больше места — больше арендаторов, а значит, больше денег в вашем кармане. Неплохо для инвестора, желающего диверсифицировать свой портфель.

  • Квалифицированные арендаторы: Иногда инвесторам, желающим сдать в аренду свою односемейную недвижимость (или небольшую многоквартирную недвижимость), может быть сложно найти арендаторов, которые имеют квалификацию и будут поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии. С другой стороны, коммерческие арендаторы, как правило, представляют собой предприятия, корпорации или что-то в этом роде. Поскольку их поддерживает более крупная компания, они, как правило, с большей вероятностью будут уважать собственность и ее правила. Хотя это не всегда так, квалифицированные арендаторы облегчат жизнь любому собственнику недвижимости.

  • Тройная аренда: Хотя тройная чистая аренда варьируется от случая к случаю, она чрезвычайно важна для инвесторов в коммерческую недвижимость. При тройной аренде нетто владелец недвижимости не должен оплачивать какие-либо расходы на недвижимость. Арендатор берет на себя все расходы на недвижимость напрямую, включая налоги на недвижимость, поэтому все, что владелец недвижимости должен заплатить, — это ипотека. Крупные компании (например, Starbucks, Target, Walmart и т. Д.) Обычно подписывают этот тип аренды, чтобы поддерживать внешний вид в соответствии со своим брендом.Таким образом, они управляют этими расходами, в то время как инвестор практически ничего не платит за обслуживание. Поговорим о беспроигрышном. Существуют различные виды чистой аренды, которые могут принять инвесторы; однако трехкратная чистая аренда выгодна только для коммерческой недвижимости.

  • Более длительные сроки аренды: Коммерческая аренда, как правило, намного дольше по сравнению с жилой недвижимостью, которая обычно составляет от шести до 12 месяцев. Нередко коммерческая недвижимость сдается в аренду на срок от пяти до 10 лет.Для инвесторов это означает более низкие затраты на оборот и более низкий уровень вакантных площадей. Долгие сроки аренды свидетельствуют о надежном положительном потоке денежных средств для тех, кто из года в год беспокоится о маркетинге недвижимости. Коммерческие инвесторы могут в конечном итоге иметь менее желаемых арендаторов на длительные периоды времени. Тем не менее, при правильном процессе подачи заявки и правовой защите инвесторы могут избежать любых долгосрочных проблем.

  • Легче увеличить стоимость: Одно из самых больших различий в жилой и коммерческой недвижимости заключается в том, как определяется стоимость собственности.В то время как на жилую недвижимость в значительной степени влияют сопоставимые объекты, коммерческая недвижимость напрямую зависит от того, какой доход она приносит. Проще говоря, чем выше будет денежный поток коммерческой недвижимости, тем выше будет ее стоимость. При наличии подходящих арендаторов инвесторы могли увидеть рост стоимости гораздо более быстрыми темпами, чем жилое жилье.

Умные инвесторы знают, что крайне важно оценить все «за» и «против», прежде чем принимать окончательное инвестиционное решение. Однако эти преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость неоспоримы.

Преимущества инвестирования в жилую недвижимость

  • Стоимость входа: Хотя получить кредиты на коммерческую недвижимость можно даже в качестве новичка, затраты на инвестиции в жилую недвижимость, безусловно, меньше, чем в коммерческую недвижимость — по крайней мере, для начала. Среднестатистическому человеку может не хватить сбережений для значительного первоначального взноса за коммерческую недвижимость, в то время как гораздо более вероятно, что у него достаточно сбережений для дома на одну семью.Если мысль о коммерческой недвижимости звучит слишком ошеломляюще для нового инвестора, подумайте об этом так: как только инвестор приобрел несколько жилых объектов, приносящих денежный поток, у него, вероятно, будет капитал и необходимый опыт для инвестирования в коммерческое здание.

  • Снижение оборачиваемости арендаторов: Для инвесторов в жилую недвижимость, особенно если они сосредоточены на домах на одну семью, с оборотом арендаторов нечасто сталкиваются. Бизнес меняется и растет, и обычно это арендаторы, которые создают коммерческую недвижимость.При такой нестабильности может быть трудно удерживать арендаторов в течение длительного периода времени. Это означает, что больше работы придется потратить на поиск арендаторов регулярно, а не один раз в синюю луну. Фактически, если вы как инвестор в жилую недвижимость правильно продвигаете и отбираете арендаторов, вы можете найти людей, которые стремятся быть долгосрочными арендаторами. Если вы сосредоточитесь на привлечении только долгосрочных арендаторов, вы можете быть более уверены в том, что они будут относиться к дому как к своему собственному.

  • Более мягкие законы о зонировании: При коммерческом инвестировании возникает гораздо больше бюрократии, с которой приходится иметь дело как владельцу собственности.Законы о зонировании более строгие, разрешения на строительство получить труднее и т. Д. Что касается жилой недвижимости, то правила и положения более мягкие и менее масштабные.

  • Пул крупных покупателей и арендаторов: Подумайте об этом: всем нужно место для жизни, верно? Жилая недвижимость выигрывает от наличия большого пула потенциальных арендаторов и покупателей по сравнению с коммерческой недвижимостью, которая зависит от бизнеса. По мере того, как компании привыкают к онлайн-рынкам и возможностям удаленной работы, инвесторам может быть труднее привлекать коммерческих арендаторов на некоторых рынках.Высокий спрос на жилую недвижимость делает ее особенно привлекательной возможностью для инвесторов, независимо от рынка.

  • работает лучше в условиях экономического кризиса: Компании часто первыми несут издержки экономического спада, который может повлиять на коммерческих инвесторов несколькими способами. Во-первых, владельцы коммерческой недвижимости, надеющиеся привлечь арендаторов, в то время как экономика находится в упадке, могут столкнуться с проблемами сбыта недвижимости. Жилая недвижимость отнюдь не застрахована от этих проблем; однако в целом владельцы жилой недвижимости выиграют от того, что жилье всегда пользуется спросом (несмотря на состояние экономики). Также нет гарантии, что компания останется в бизнесе в течение срока коммерческой аренды. Это может стать уникальной проблемой для коммерческих инвесторов, рассчитывающих на долгосрочных арендаторов.

Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Чтобы решить, какая стратегия подходит вам, важно проанализировать преимущества и определить, какие из них больше соответствуют вам и основным ценностям вашего бизнеса.

Коммерческие ссуды против жилищных ссуд

Традиционные жилищные ссуды, или ипотечные жилищные ссуды, обычно выдаются банками заемщикам.В отличие от жилищной ипотеки, как правило, между банками и отдельными покупателями, коммерческая ипотека предоставляется компании. В целях налогообложения также обычно в интересах заемщика подписаться в качестве представителя хозяйствующего субъекта, поскольку собственность зонирована для использования в коммерческих целях.

Кроме того, коммерческие ссуды более рискованны (в глазах кредиторов), чем жилищные ссуды. Это делает процентные ставки по коммерческому кредиту выше, а сроки короче. Почему? Потому что для коммерческих кредиторов существует целый вторичный рынок, отдельный от традиционных банковских учреждений.

Чтобы претендовать на получение коммерческого кредита, инвесторы по большей части должны иметь бизнес-план и солидный кредитный рейтинг. Коммерческие кредиторы больше озабочены прогнозируемым денежным потоком недвижимости, чем жилищные кредиторы. Они захотят узнать, кто будет платить за коммунальные услуги, какой тип обслуживания потребуется и многое другое, прежде чем одобрить ссуду.

Наконец, условия, ограничения и штрафы сильно различаются между коммерческими и жилищными кредитами.Домовладельцы обычно финансируют свою недвижимость на длительные периоды времени. — чаще всего с ипотекой с фиксированной процентной ставкой на 30 лет. Хотя у покупателей жилья есть много других доступных вариантов ссуд, этот срок является идеальным из-за более длительного периода погашения, который приводит к меньшим ежемесячным платежам. Жилищные ссуды обычно амортизируются в течение срока ссуды, поэтому ссуда полностью погашается в конце срока. В отличие от жилищных ссуд, сроки коммерческих ссуд обычно составляют от пяти до 20 лет, а период погашения часто превышает срок ссуды.Коммерческие кредиторы также могут настроить график погашения ссуды в соответствии с конкретными требованиями каждого заемщика.

Тарифы на электричество в коммерческих и жилых помещениях

Качество энергии, потребляемой в коммерческой и жилой недвижимости, одинаково. Однако, поскольку владельцы коммерческой недвижимости, как правило, вынуждены покупать электроэнергию оптом, электрические компании часто предлагают скидки и другие тарифы. Эти коммерческие тарифы на электроэнергию часто позволяют владельцам бизнеса покупать электроэнергию по более низким ценам.Объем, который они должны потреблять, гарантирует, что электроэнергетические компании будут возвращать достаточно средств за свою энергию.

Что такое пассивное коммерческое инвестирование?

Пассивное инвестирование в коммерческую недвижимость позволяет физическим лицам инвестировать в качестве ограниченного партнера с компаниями, занимающимися коммерческой недвижимостью. Хотя инвестор может стать прямым владельцем коммерческого здания, размер капитала, необходимый для этого, обычно затрудняет вход в сферу. Реконструкция, предварительная подготовка и продажа коммерческой и жилой недвижимости — отличная стратегия выхода для тех, кто хочет зарабатывать на жизнь недвижимостью.Однако инвесторам, стремящимся к более диверсифицированному и сбалансированному подходу к инвестированию в недвижимость, может быть лучше переосмыслить эти стратегии и вместо этого выбрать создание портфеля пассивных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Агенты по продаже коммерческой недвижимости и жилой недвижимости

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости имеют много общего. Тем не менее, важно понимать основные различия, чтобы определить, какой путь подходит вам.

  • Образование и обучение: Агентам по недвижимости необходимо пройти обучение и получить образование для получения лицензии на недвижимость, независимо от того, занимаются ли они коммерческой или жилой недвижимостью. Тем не менее, агенты по коммерческой недвижимости должны иметь высшее образование в области бизнеса или финансов, чтобы лучше понимать финансовые концепции сделок, с которыми они столкнутся, и пройти дополнительное обучение наставничества перед тем, как приступить к работе.

  • Типы недвижимости: Четкое различие между этими двумя типами агентов по недвижимости заключается в типе собственности, с которой они работают.Агенты по жилой недвижимости работают только с жилой недвижимостью, тогда как коммерческие агенты могут сталкиваться с недвижимостью, используемой для различных целей. Следовательно, агенты по коммерческой недвижимости должны обладать знаниями, необходимыми для того, чтобы различать надлежащие процессы и законность сделок как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью.

  • Прибыль: Коммерческая недвижимость, как правило, представляет более высокий потенциал заработка, чем жилая недвижимость. Хотя снять жилую недвижимость с рынка проще, коммерческие агенты могут получать более высокую комиссию с продаваемой недвижимости.

  • Клиенты: Жилую недвижимость продать проще из-за экономических факторов, которые могут по-разному влиять на рынок коммерческой недвижимости. Агентам по жилой недвижимости легче найти арендаторов для размещения их собственности, в то время как клиентов по коммерческой недвижимости меньше.

  • Рабочая жизнь: Рабочая жизнь агента по коммерческой недвижимости по сравнению с жилыми агентами различается по графику работы и обязанностям.Бытовые агенты могут рассчитывать на то, что будут доступны для работы в нестандартное время, включая вечера и выходные. С другой стороны, агенты по коммерческой недвижимости обычно работают с 9 до 5. Тем не менее, коммерческие агенты берут на себя более тяжелую рабочую нагрузку, которая будет включать в себя исследование и составление отчетов о рыночных и экономических тенденциях, чтобы обеспечить их более сложные сделки.

Сводка

Выбор между коммерческой недвижимостью и жилой недвижимостью для инвестиций — нелегкая задача, особенно потому, что оба имеют свои преимущества и недостатки. Оба варианта диверсифицируют ваш портфель, оба имеют значительные налоговые льготы, и оба сделают вас на шаг ближе к достижению финансовой свободы … Итак, как же выбрать инвестора?

Ответ на этот вопрос в конечном итоге зависит от того, что они хотят получить, инвестируя в недвижимость. Инвесторам следует подумать о своих краткосрочных и долгосрочных целях. Если они хотят быстро заработать, чтобы начать, восстановление или оптовая продажа жилой собственности может быть лучшим решением.С другой стороны, если они находятся в этом на долгое время и стремятся получить пассивный доход, коммерческая недвижимость предлагает привлекательные преимущества.

Если вы хотите получить максимальную прибыль, вы можете рассмотреть возможность инвестирования в коммерческую недвижимость. С другой стороны, жилая недвижимость может быть более привлекательной, если вам удобнее работать в небольшом масштабе. Подумайте о том, сколько времени вы готовы посвятить своему проекту, и о своей терпимости к риску, чтобы облегчить принятие решения о том, куда вложить свои деньги.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
  • Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов более сложных и больших капиталовложений, чем в жилую недвижимость.
  • Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества. Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. офисных помещений;
  2. промышленного использования;
  3. многоквартирная аренда; и
  4. розница.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

  • Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса. Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической компанией CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры на длительную аренду, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

  • Аренда с использованием единой сети возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
  • При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца. Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость.Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов. Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом. Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями.Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки. Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки. В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость.Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и постановления являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов недвижимость остается вакантной без предварительного уведомления.

Что касается жилых домов, требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора.Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость. Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы
  • Хеджирование от фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку частые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 года по конец 2017 года, после чего некоторые убытки были компенсированы до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе по недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что пандемия COVID-19 до сих пор не привела к существенному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок осенью 2020 года. Это ключевое различие между экономические последствия, произошедшие в 2020 году, и то, что произошло десятилетием ранее.

Понимание 8 типов коммерческой недвижимости

Reonomy определяет коммерческую недвижимость как нечто большее, чем дом на одну семью.

Итак, от дуплекса до самых больших зданий в стране.

Хотя официальная классификация может варьироваться от округа к округу, в целом коммерческую недвижимость можно разбить на восемь основных категорий.

Ниже мы рассмотрим восемь различных типов коммерческой недвижимости, рассматривая каждый из следующих:

Мы изучим различные типы зданий, типов собственности и землепользования, а также по пути ознакомимся с некоторыми примерами каждого класса активов.

Нажмите здесь, если хотите узнать о различных уровнях класса собственности в CRE.

1. Многосемейный

Многосемейная недвижимость — посредник для жилой и коммерческой недвижимости.

В то время как они могут служить в первую очередь в качестве места жительства, основная цель этого типа собственности — инвестиции (занимаемая владельцем или нет).

Класс многоквартирных домов включает в себя все, от дуплекса до многоквартирного дома, состоящего из нескольких сотен квартир.

Дуплекс / Триплекс / Квадруплекс

Дуплексы — это сдаваемые в аренду две квартиры, триплексы — это трехкомнатные квартиры, а четырехэтажные дома — четыре единицы. Довольно просто.

Типы собственности с суффиксом «сплетение» встречаются практически на каждом рынке, но больше подходят для начинающих инвесторов и тех, кто хотел бы получать прибыль от собственного жилья (путем сдачи в аренду других единиц).

С другой стороны, многоквартирные дома обычно делятся на низкие, средние или высокие в зависимости от количества этажей.

Garden Apartments

Загородные садовые квартиры начали появляться в 1960-х и 1970-х годах, когда молодые люди переезжали из городских центров в пригород.

Квартиры с садом, как правило, 3-4 этажа, 50-400 квартир, без лифта и с наземной парковкой.

По сути, это совокупность малоэтажных многоквартирных домов на одном участке собственности, которые могут иметь общий двор или другое земельное пространство.

Среднеэтажные апартаменты

Эти свойства обычно 5-12 этажей, от 30 до 110 квартир, есть лифт.Они часто строятся в городских местах засыпки.

Высотные апартаменты

Квартиры в многоэтажных домах можно найти на более крупных рынках, обычно насчитывается более 100 квартир, и их обслуживают профессионально.

Количество этажей менее явное для высотных зданий, но обычно после того, как вы превысите 10–12 этажей, большинство рынков сочтут здание высотным.

Когда высотное здание превышает 40 этажей и достигает определенной высоты, оно обычно считается небоскребом.

2. Офис

Как и многоквартирные дома, офисные здания также делятся на низкие, средние и высотные в зависимости от их размера.

Офисные здания классов A, B и C

Офисные здания обычно делятся на три категории: , класс A, , , класс B, или , класс C, .

Все эти классификации относительны и во многом зависят от контекста, т. Е. расположение здания и здоровье окружающего его рынка.

Здания класса А считаются лучшими из лучших с точки зрения конструкции и расположения.

Объекты класса B могут иметь качественное строительство, но с менее желательным местоположением.

Класс C — это те, которые могут быть довольно ветхими и в неблагоприятном месте.

Центральный деловой район (CBD)

Офисные здания, расположенные в центральном деловом районе (CBD), находятся в самом центре города.

В больших городах, таких как Чикаго или Нью-Йорк, и в некоторых городах среднего размера, таких как Орландо или Джексонвилл, эти здания будут включать многоэтажные дома в центре города.

Пригородные офисные здания

Эта классификация пригородных офисных помещений обычно включает среднеэтажные здания площадью 80 000–400 000 квадратных футов, расположенные за пределами центра города.

В городах также часто есть пригородные офисные парки, которые объединяют несколько различных зданий средней этажности в студенческий городок.

3. Промышленное

Промышленные объекты также могут незначительно отличаться по размеру в зависимости от конкретных сценариев использования.

Тяжелое производство

Эта категория промышленной собственности действительно является особой категорией использования, к которой относятся большинство крупных производителей.

Эти типы недвижимости в значительной степени адаптированы к оборудованию для конечного пользователя и обычно требуют значительного ремонта для перепрофилирования для другого арендатора.

Сборка светильника

Эти конструкции намного проще, чем тяжелые производственные свойства, и обычно их можно легко перенастроить.

Типичное использование включает складские помещения, сборку продукции и офисные помещения.

Склад Flex

Flex space — это промышленная недвижимость, которая может быть легко преобразована и обычно включает как промышленные, так и офисные помещения.

Flex space также можно считать смешанным, о чем мы поговорим ниже.

Склад массовых грузов

Эти объекты недвижимости очень большие, обычно от 50 000 до 1 000 000 квадратных футов.

Часто эти свойства используются для регионального распределения продуктов и требуют легкого доступа грузовиков, въезжающих и выезжающих из систем автомагистралей.

4. Розничная торговля

Стрип / Торговый центр

Пункты проката — это небольшие торговые объекты, которые могут содержать или не содержать якорных арендаторов.

Якорный арендатор — это просто более крупный розничный арендатор, который обычно служит для привлечения клиентов в недвижимость.

Примеры якорных арендаторов: Wal-Mart , Publix или Home Depot .

Стрип-центры, как правило, включают в себя сочетание небольших розничных магазинов, таких как китайских ресторанов , химчисток , маникюрных салонов и так далее.

Общественный торговый центр

Общественные торговые центры обычно занимают площадь от 150 000 до 350 000 квадратных футов.

Несколько якорей занимают общественные центры, такие как продуктовые магазины и аптеки. Кроме того, в общественном торговом центре часто можно найти один или несколько ресторанов.

Центр мощности

Центр питания обычно имеет несколько небольших розничных магазинов, но отличается наличием нескольких крупных розничных продавцов коробок, таких как Wal-Mart , Lowes , Staples , Best Buy и т. Д.

Каждый розничный продавец больших коробок обычно занимает от 30 000 до 200 000 квадратных футов, и эти торговые центры обычно содержат несколько посылок (см. Ниже).

Региональный торговый центр

Торговые центры

варьируются от 400 000 до 2 000 000 квадратных футов и обычно имеют несколько якорных арендаторов, таких как универмаги или крупные розничные магазины, такие как Barnes & Noble или Best Buy .

Из посылки

Большинство крупных торговых центров содержат один или несколько земельных участков, которые представляют собой земельные участки, отведенные для индивидуальных арендаторов, таких как рестораны быстрого питания или банки.

5. Гостиницы

Отели с полным обслуживанием

Отели с полным спектром услуг обычно расположены в центральных деловых районах или туристических зонах и включают такие известные флаги, как Four Seasons , Marriott или Ritz Carlton .

отелей с ограниченным обслуживанием

Гостиницы с ограниченным сервисом обычно представляют собой бутик-отели.

Эти отели меньше по размеру и обычно не предоставляют таких удобств, как обслуживание номеров, собственные рестораны или конференц-залы.

Отели длительного проживания

В этих отелях есть большие комнаты, маленькие кухни и они предназначены для людей, останавливающихся на неделю и более.

6. Смешанное использование

Объекты смешанного использования, хотя и отличаются друг от друга, могут представлять собой комбинацию любого из вышеупомянутых типов коммерческой собственности.

Наиболее распространенная форма недвижимости смешанного использования, особенно в городах, — это объекты розничной торговли / ресторана с офисами или жилыми домами наверху.

Подумайте о своем обычном многоэтажном здании в центре города: велика вероятность, что объект считается многофункциональным.

Как правило, объекты смешанного использования представляют собой некоторую комбинацию офисных, жилых / многоквартирных домов, магазинов и / или промышленных предприятий.

7. Земельный участок

Гринфилд / Сельскохозяйственная земля

«Зеленая земля» — это неосвоенная земля, такая как ферма или пастбище.

В этом ведре также будут различные типы сельскохозяйственных земель, такие как фруктовые сады, животноводческие фермы, ранчо и т. Д.

Земля под засыпку

Земля под застройку находится в городе, который уже был застроен, но сейчас пуст.Заполнение строго связано с развитием недвижимости в городах.

Земля Браунфилд

Коричневые поля — это земельные участки, которые ранее использовались для промышленных или коммерческих целей, но теперь доступны для повторного использования.

Эти свойства, как правило, нарушены с точки зрения окружающей среды или, по крайней мере, предположительно таковыми из-за предыдущего коммерческого использования.

8. Специального назначения

Вышеуказанные категории недвижимости охватывают основные виды коммерческой недвижимости.

Однако существует множество других типов недвижимости, которые можно было бы считать коммерческими, которые инвесторы строят и владеют.

Именно здесь вступает в игру идея собственности «специального назначения». Это более или менее разная классификация CRE.

Примеры объектов особого назначения: парки развлечений, боулинг, автостоянки, стадионы, театры, зоопарки и многое, многое другое.

Несмотря на то, что профессионалы CRE должны научиться многому в отношении каждого типа активов с течением времени, общее представление о различных типах коммерческой недвижимости — это отличное место для начала.

Что вам подходит?

Раскрытие информации о рекламе Эта статья / сообщение содержит ссылки на продукты или услуги одного или нескольких наших рекламодателей или партнеров. Мы можем получить компенсацию, когда вы переходите по ссылкам на эти продукты или услуги.

Если вы проводите время на онлайн-форумах для инвесторов в недвижимость, легко предположить, что все начинают с жилой недвижимости, но если вы действительно хотите стать успешным инвестором в недвижимость, вам нужно перейти на коммерческую.

Похоже, что большинство инвесторов считают жилую недвижимость «детским пулом», и «зрелые» инвесторы в недвижимость обращаются к коммерческой недвижимости, как только они накопят достаточно опыта и получат доступ к достаточным средствам.

Но чем коммерческая недвижимость лучше жилой?

Я уже некоторое время исследую этот вопрос. Оказывается, есть стойкие сторонники и убедительные защитники с обеих сторон дебатов.

Итак, давайте посмотрим, чем отличаются эти две стратегии…

Легче повысить стоимость коммерческой недвижимости

Рыночная стоимость жилой недвижимости определяется средней стоимостью сопоставимой недвижимости в районе.Это основано прежде всего на необработанных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат. Таким образом, в целом дом с двумя спальнями и двумя ванными комнатами с первоклассной бытовой техникой имеет примерно такую ​​же ценность, как и другой дом с двумя спальнями и двумя ванными комнатами в том же блоке, в котором есть очень простая кухня.

Коммерческая недвижимость оценивается более точно. Конечно, учитываются местные бонусы. Но рыночная стоимость почти полностью зависит от суммы дохода, получаемого от самой собственности. Таким образом, стратегическое, но недорогое улучшение может иметь огромное влияние на стоимость недвижимости при перепродаже, если оно увеличивает доход от коммерческой недвижимости.

Получите более длительные сроки аренды коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости намного дольше, чем аренда жилья. Аренда жилья часто составляет 12 месяцев. Срок коммерческой аренды обычно составляет не менее трех лет. Аренда на 5 и 10 лет не редкость.

Преимущества более длительной аренды:

  1. Больше уверенности в надежном денежном потоке
  2. Снижение доли вакантных площадей
  3. Снижение оборачиваемости

Конечно, у более длительных сроков аренды есть и обратная сторона.Если вы недовольны арендатором, проще просто не продлевать краткосрочный договор аренды (и заставить его уйти), чем расторгнуть долгосрочную аренду.

Жилая недвижимость работает более стабильно в период экономического спада

Жилая недвижимость намного лучше переносит экономические спады, чем коммерческие торговые площади. Когда на рынке наблюдается спад, розничные торговцы обычно первыми страдают, и они могут сильно пострадать. Даже в хороших экономических условиях у владельцев малого бизнеса высокий процент неудач.Таким образом, хотя у вас есть более длительные договоры аренды с коммерческой недвижимостью, нет никакой гарантии, что ваш розничный арендатор будет вести бизнес в течение всего срока аренды.

Независимо от того, чем занимается экономика, людям нужно место для жизни. А во время экономического спада владельцы жилой недвижимости страдают не так быстро и не так быстро, как розничные торговцы. Арендаторы уделяют первоочередное внимание оплате аренды, чтобы они могли быть уверены, что им есть куда позвонить.

Инвестиции в жилую недвижимость имеют более низкие барьеры для входа

Начать инвестировать в жилую недвижимость проще, потому что это легче понять. Большинство из нас в какой-то момент своей жизни были съемщиками. Мы понимаем отношения арендодателя и арендатора. Мы знакомы с тем, что ожидается по обе стороны стола. Чтобы инвестировать в жилую недвижимость, требуется очень мало опыта и гораздо меньше денег.

Коммерческие сделки намного сложнее, и для их поиска и оценки требуется гораздо больше исследований. Покупка коммерческого здания требует гораздо больше денег, чем покупка дома на одну семью. И риски выше. Во-первых, на кону гораздо больше денег.И все эти деньги вкладываются в твердый актив, который нельзя физически переместить или быстро ликвидировать.

Пул покупателей жилой недвижимости больше

Сектор розничных продаж в экономике США не показывает хороших результатов по сравнению с другими секторами. Розничные магазины сталкиваются с жесткой конкуренцией со стороны крупных коробочных магазинов, таких как Walmart. Есть также интернет-магазины, которые часто могут доставить те же товары дешевле и намного удобнее.

Во многих частях страны есть пустые торговые площади.Арендаторов на всех просто не хватает. Это снижает стоимость аренды. И зачастую на сдачу коммерческого помещения в аренду уходит в среднем шесть месяцев. Это фактор, увеличивающий стоимость вакансий.

С другой стороны, аренда жилья пользуется стабильным спросом на большей части территории страны. Каждому нужно место для жизни. И многие миллениалы снимают жилье дольше, прежде чем покупать дома. На поиск арендатора уходит меньше времени. На большинстве рынков это часто занимает от 30 до 45 дней.Недавно я снял одну из своих квартир без свободного времени. Один арендатор уехал 30 июня, а новый въехал 1 июля.

Коммерческие сделки сложнее анализировать

Вы можете зарабатывать деньги на инвестировании в жилую недвижимость тремя способами: денежным потоком, повышением стоимости и наращиванием капитала за счет оплаты вниз по ссуде. Применительно к жилой недвижимости полезно понимать общие коэффициенты, такие как рентабельность инвестиций, доходность наличных средств и ставка капитализации (капитализации). Что касается коммерческой недвижимости, вам необходимо понимать и оценивать эти и другие показатели.

Инвестирование в коммерческую недвижимость больше похоже на владение малым бизнесом. Самым важным для зарабатывания денег является увеличение чистого операционного дохода. В дополнение к другим коэффициентам приобретения и оценки вам необходимо получить подробную информацию, такую ​​как записи об обслуживании, расходы и история аренды, которые часто не встречаются в списках. И не менее важны операционные коэффициенты и анализ. Вам необходимо просмотреть отчеты о прибылях и убытках за последние 12 месяцев.

Что проще финансировать?

По этому поводу я читал противоречивую информацию от опытных инвесторов.Одна сторона утверждает, что легче получить большие суммы капитала для коммерческой сделки, чем получить меньшие суммы для жилой недвижимости.

Но другая сторона говорит, что многие банки неохотно предоставляют кредиты на розничные торговые площади, потому что они рассматриваются как более высокий риск из-за эффекта интернет-магазина.

Одним из ключевых факторов, влияющих на финансирование, является местоположение. Некоторые мегаполисы переживают бум, а другие находятся в глубине экономической колеи. Похоже, что коммерческие кредиторы, в которых я живу, согласны с тем, что банки не заинтересованы в выдаче ссуды, если нет арендаторов с уже заключенными долгосрочными договорами аренды.Так что хороших сделок не так много. Если у собственника уже есть недвижимость с солидными арендаторами, зачем им продавать?

Что обеспечивает лучшую окупаемость инвестиций?

Инвесторы и эксперты расходятся во мнениях относительно показателей окупаемости инвестиций. Инвесторы в жилую недвижимость в моем районе стремятся получить прибыль в размере 8–12% после всех расходов. Инвесторы в некоторых частях страны даже не подумали бы об аренде недвижимости, если бы она не обещала доходность не менее 15%.

Рентабельность инвестиций также варьируется от одного вида недвижимости к другому.Среднее значение не распространяется на всю сдаваемую в аренду недвижимость. Это зависит от местоположения, типа недвижимости, уровня вакантных площадей, затрат на управление недвижимостью и других факторов.

Что касается коммерческой недвижимости, инвесторы сравнивают недвижимость, обращая внимание, прежде всего, на ставку капитализации и доходность наличными. Опять же, есть много различий в зависимости от местоположения и типа собственности, но, похоже, все согласны с тем, что коммерческие инвесторы стремятся к ставке капитализации в размере 8–15% и доходности денежных средств в размере 10%.

Я предпочитаю жилую недвижимость… на данный момент

Очень важно свести к минимуму риск, независимо от того, инвестируете ли вы в жилую или коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость требует больших денежных затрат. И вы кладете все яйца в одну корзину, если можете позволить себе только одну коммерческую недвижимость. С жилой недвижимостью вы можете распределить свои риски и диверсифицировать по разным типам недвижимости, расположенным в разных районах.

Я узнал, что инвесторы могут заработать — и потерять — много денег в любой нише недвижимости. Те, кто преуспевает, выбирают нишу, которую они понимают, становятся экспертами в своей нише и реализуют разумную стратегию в этой нише.Новички, которые прыгают, потому что видели, что кто-то другой зарабатывает деньги и считают, что это должно быть легко, в конечном итоге проигрывают.

На этом этапе моей инвестиционной карьеры я собираюсь остановиться на жилом доме. У меня есть опыт в этой нише. Кроме того, я считаю, что рискованнее вкладывать все свои средства в одну коммерческую недвижимость, чем распределять риск между множеством жилых объектов. Это не такая уж большая финансовая неудача, если вы промахнетесь с одним домом на одну семью. В случае с коммерческим зданием цена промахнуться намного выше.

Во что инвестировать?

Большинство инвесторов в недвижимость говорят о двух основных типах недвижимости: жилой и коммерческой.

Какие они? В чем разница между ними? Каковы плюсы и минусы инвестирования в каждый из них? Как мне узнать, к чему стремиться? Мы рассмотрим ответы на эти и другие вопросы в этой статье.

(Мы не будем распространять информацию о традиционной коммерческой недвижимости, такой как аренда офисов, торговых площадей, коммерческая аренда с двойной сеткой (NN) или тройной сеткой (NNN).

Что такое жилая недвижимость?

Согласно Investopedia.com, жилая недвижимость (RRE) включает незастроенные земли, дома, кондоминиумы и таунхаусы. Строения могут быть односемейными или многоквартирными домами и могут быть либо собственными, либо арендуемыми.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость (CRE) включает нежилые постройки, такие как офисные здания, склады и торговые здания.Эти здания могут быть отдельно стоящими или в торговых центрах.

Однако, ради этого поста и большинства обсуждений жилой недвижимости, если кто-то ссылается на CRE в контексте жилой собственности, они, скорее всего, имеют в виду недвижимость с пятью или более квартирами.

С точки зрения кредитора, одним из основных различий между RRE и CRE является количество единиц.

  • RRE состоит из 4 или менее единиц
  • CRE состоит из 5 или более единиц

Таким образом, многие инвесторы переняли свой жаргон от кредиторов и будут ссылаться как на RRE, так и на CRE, говоря о жилой недвижимости.

Чем отличается финансирование жилой и коммерческой недвижимости?

Финансирование жилой и коммерческой недвижимости существенно различается.

Для большинства инвестиций в RRE кредитор будет смотреть только на финансовые показатели покупателя и определять, могут ли они предоставить покупателю ссуду на это конкретное имущество. Если в собственности имеется от 2 до 4 единиц, кредитор может рассматривать арендную плату от этих единиц как часть дохода покупателя, что делает заемщика более сильным покупателем, но это зависит от кредитора.

Для свойств CRE кредитор всегда принимает во внимание доход от собственности. Финансовые показатели покупателя по-прежнему принимаются во внимание, но часто, если необходимо купить хорошо работающую недвижимость, финансовые показатели заемщика не должны быть такими сильными. Вот почему обычно легче получить коммерческую ссуду, даже если у заемщика нет W2.

Для каждого типа ссуды существуют разные структуры, продукты и условия ссуды для каждого класса.

Типичная ссуда на недвижимость RRE может быть погашена в течение 30 лет и будет иметь фиксированный платеж в течение всего 30-летнего периода.

Типичный заем для CRE может быть погашен в течение 20-25 лет и может иметь фиксированную ставку в течение 5 или 10 лет. По истечении начального фиксированного периода процентная ставка может корректироваться до рыночной ставки на данный момент.

При сравнении ссуды CRE, вероятно, будет более высокая процентная ставка.

Плюсы и минусы каждой инвестиции

При выборе типа ссуды следует учитывать несколько факторов. Вот некоторые из плюсов каждого типа инвестиций:

Плюсы жилой недвижимости

  • Как правило, будет иметь право на самые дешевые кредитные продукты
  • Имеется долгосрочная задолженность, что делает ссуду очень безопасной, если вы правильно рассчитываете свои числа.
    • История показала, что арендная плата на достаточно долгом временном горизонте увеличивается, в то время как ваш платеж по ипотеке остается неизменным на протяжении всего срока действия ссуды.
  • Финансирование — довольно простой процесс.
  • Вы можете профинансировать до четырех единиц жилищными продуктами традиционного кредитора.

Минусы жилой недвижимости

  • Масштабируемость — вам нужно заключить множество сделок, чтобы достичь желаемого количества единиц или дохода.
  • Многие кредиторы не принимают во внимание доход от собственности при андеррайтинге ссуды (т.е. вам необходимо иметь право на собственный доход для покупки недвижимости).
  • При покупке дома на одну семью ваши вакансии приводят к 100% потере дохода от аренды. Это начинает уменьшаться с увеличением количества единиц (дуплекс, триплекс, квадплекс).
  • Большинство кредиторов не будут предоставлять займы ООО с продуктом RRE.

Плюсы коммерческой недвижимости

  • Вы можете очень быстро увеличить количество единиц, покупая большие здания.
  • Масштабируемость позволяет получать скидки по многочисленным аспектам владения зданием.
    • Например, вы можете сэкономить на эксплуатационных расходах, если разнорабочий будет идти к одному объекту, чтобы исправить пять вещей, вместо того, чтобы приходить к пяти объектам, чтобы исправить одну вещь на каждом участке.
  • Управление недвижимостью обычно становится дешевле, чем больше единиц под управлением.
  • Позволяет уменьшить потери арендной платы с каждой вакансией, поскольку в пятиэтажном здании одна свободная квартира составляет только 20% потерь от общего потенциального дохода от аренды. Очевидно, это уменьшается с увеличением количества единиц.
  • В расчете на каждую дверь CRE обычно дешевле, чем RRE, потому что вы покупаете оптом.
  • Вы можете претендовать на получение кредита через ООО.

Минусы коммерческой недвижимости

  • Как правило, финансировать CRE дороже, чем RRE.
  • Обычно более короткий фиксированный срок ипотеки
  • Некоторые могут подумать, что это кладет больше яиц в одну корзину
  • Если вы совершите ошибку при покупке CRE, эффект, скорее всего, будет усугубляться из-за большего количества юнитов.
    • Например, если вы приобрели здание, в котором требовалась вся новая сантехника, это будет значительно дороже для большего здания, чем для меньшего.

Как оценивается каждый тип собственности?

RRE обычно оценивается с использованием метода сопоставимых продаж (также известного как comps). Если недвижимость в этом районе продается примерно за 100 тысяч долларов, можно с уверенностью предположить, что аналогичная недвижимость (аналогичного размера и отделки) также будет продаваться примерно за 100 тысяч долларов.

Многие покупатели подходят к RRE более эмоционально, поскольку многие покупатели могут быть владельцами, а не инвесторами. Например, если потенциальный покупатель заходит в собственность и абсолютно любит кухню или очень впечатлен задним двором, он может быть готов заплатить больше за собственность. И наоборот, если им не нравятся особенности собственности, они, скорее всего, будут готовы платить меньше, чем просят, или даже не предлагать вообще.

CRE оценивается по-разному в зависимости от ставок капитализации и чистой операционной прибыли (NOI) . Уравнение: стоимость собственности = NOI / ставка капитализации. Помните, NOI не учитывает выплаты по ипотеке.

Итак, если вы владеете или собираетесь приобрести недвижимость, которая приносит 10 000 долларов США в год в NOI, а площадь торгуется с 5-процентным лимитом, запрашиваемая цена, вероятно, будет составлять 10 000 долларов / 0,05 = 200 000 долларов.

Ставка капитализации

в основном определяется рынком, на котором находится недвижимость. Однако, если у вас ветхая собственность в прекрасном месте, вы можете приобрести ее по высокой ставке капитализации, улучшить здание и продать его по гораздо более низкой ставке капитализации. .Этот метод является частью стратегии BRRRR, о которой я писал здесь.

Помните: чем ниже капитальная ставка, тем дороже недвижимость.

Как мне узнать, в какой тип недвижимости инвестировать?

Первый шаг к ответу на этот вопрос — определить ваше «почему». То есть, что в первую очередь побуждает вас инвестировать в недвижимость?

После того, как вы определились со своим «почему», вы можете начать рассматривать различные варианты инвестирования в недвижимость.

Задайте себе этот вопрос …

Какова моя конечная цель с недвижимостью?

  • Заменить заработок на работе?
  • Получить определенный ежемесячный денежный поток и выйти на пенсию?
  • Проводите больше времени с семьей?
  • Помогите позаботиться о семье?
  • Вернуть сообществу / делу?
  • Начать некоммерческую организацию?

Если ваши цели включают получение больших сумм наличных денег и ваш временной горизонт ограничен, то, вероятно, вам подойдет коммерческая недвижимость.

Если ваши цели требуют меньшего генерирования денежных средств, то RRE может оказаться лучшим решением.

Для каждого здания CRE обычно генерирует больший денежный поток, чем RRE, но также обычно требует больше капитала и времени. Управление CRE обычно требует больше времени просто потому, что задействовано больше единиц.

Некоторые дополнительные факторы и вопросы, которые следует учитывать:


Завершение работы

Вам следует ознакомиться с различиями и сходствами, которые может предложить каждый тип инвестиций в недвижимость, и посмотреть, что вам нравится.Некоторые люди покупают только RRE и клянутся этим. Другие покупают исключительно CRE.

В сфере недвижимости нет правильного или неправильного — вопрос только в том, что работает, а что нет. Найдите свою нишу, станьте мастером и наслаждайтесь поездкой.

В чем разница между агентом по коммерческой и жилой недвижимости? — CENTURY 21 Northwest Realty

Когда большинство людей думают о том, что значит быть агентом по недвижимости, они думают о продаже домов на одну семью.Однако это только один вариант, когда речь идет о многих типах объектов недвижимости, на которых специализируются агенты по недвижимости.

Если вы собираетесь стать агентом, вы должны понимать разницу между коммерческой недвижимостью и жилой недвижимостью. Тогда вы сможете эффективно выбрать подходящую для вас специальность.

В чем разница между ними? Зарплаты различаются? Мы ответим на оба эти и другие вопросы в нашем руководстве ниже.

Чем занимаются агенты по недвижимости?

Проще говоря, агент по недвижимости несет ответственность за организацию продажи, аренды или покупки домов, зданий, земли или офисов от имени своих клиентов.

Однако это определение — лишь верхушка айсберга с точки зрения того, чем на самом деле занимаются агенты по недвижимости изо дня в день. Он также не объясняет разницу между жилой и коммерческой недвижимостью и различия в обязанностях каждого из них.

Обязанности агента по недвижимости

Обычный день для агента по недвижимости — это не просто управление продажами или помощь клиентам в покупке дома.

Вот лишь некоторые из множества обязанностей, которые вы можете ожидать в качестве агента по недвижимости:

  • Изучите местный список (активный, ожидающий или проданный) в Интернете или в каталогах, таких как Отчет о деятельности
  • Будьте в курсе отраслевых новостей, тенденций и политик
  • Заполните документы и отправьте соглашения в соответствующие государственные органы
  • Согласовывайте встречи с ваш брокер или клиенты
  • Создайте маркетинговую стратегию для привлечения большего числа клиентов
  • Отвечайте на звонки и электронные письма клиентов
  • Проведите дни открытых дверей и выставки
  • Привлекайте потенциальных клиентов для вашего бизнеса в сфере недвижимости
  • Сфотографируйте недвижимость для рекламных материалов и листовок
  • Подготовьте дом для выставок
  • Пообщайтесь с другими профессионалами в сфере недвижимости
  • Изучите текущий рынок, чтобы установить справедливую запрашиваемую цену
  • Продлите лицензию по мере необходимости
  • Пройдите курс повышения квалификации

Если вы планируете стать агентом по недвижимости агент, знайте, что ваши дни не будут ограничиваться прогулками по красивым домам и закрытие сделок.За кулисами происходит гораздо больше.

Вот почему вы должны обязательно выбрать нишу, которая вам понравится.

Какие услуги предоставляют агенты по недвижимости?

Агенты по недвижимости предлагают услуги, которые охватывают все: от этапа предварительного листинга до этапа последующего наблюдения после закрытия продажи.

Хотя все агенты и агентства разные, вот основные услуги, которые может предложить риэлтор:

Услуги по предварительному листингу

  • Назначьте встречу с вашим клиентом
  • Изучите перечисленные на данный момент объекты недвижимости для сравнения цен
  • Подготовьте «Сопоставимый анализ рынка», чтобы установить справедливую рыночную стоимость. ограничения кодирования землепользования, текущее использование и зонирование и т. д.
  • Подготовьте пакет листинга
  • Дайте вашему клиенту обзор рыночных прогнозов и текущих условий
  • Представьте маркетинговый план
  • Подготовьте недвижимость / здание к показу
  • График показа времени
  • Соберите информацию о ипотечном кредите
  • Обсудите другие варианты финансирования

Продажа листинга

  • Координировать показы с потенциальными покупателями
  • Создавать и запускать объявления (печатные и онлайн)
  • Создать список потенциальных покупателей по электронной почте
  • Рассылать уведомления о «Новом объявлении» по почте и электронной почте
  • Подавать объявления в местные, региональные или национальные сайты недвижимости
  • Обновите продавца с маркетинговыми отчетами, изменениями цен и т. д.

Рассмотрение предложений

  • Просмотрите все контракты «Предложение о покупке»
  • Поговорите со своим клиентом о предложениях
  • Свяжитесь с агентом покупателя, чтобы обсудить предложение
  • Создайте контракт и отправьте копии покупателю
  • Поместите депозит покупателя на счет условного депонирования
  • Обновить внесение в список «Ожидается продажа»
  • Заказать осмотр плесени, термитов и заражения

Заключение контракта

  • Подтвердите, что договор подписан всеми сторонами
  • Обновите формы и файлы
  • Согласуйте процесс закрытия с продавцом, покупателем и агентом покупателя
  • Запланируйте окончательное пошаговое руководство
  • Безопасный платеж
  • Проверить документы на наличие ошибок
  • Установить статус «Продано»

Последующие действия

  • Уточните любые вопросы или проблемы со своим клиентом
  • Отвечайте на любые последующие звонки и решайте вопросы
  • Похлопайте себя по спине за успешную продажу!

На кого работает агент по недвижимости?

Многие люди (включая потенциальных агентов) считают, что все агенты работают на себя.

На самом деле, почти все агенты начинают свою деятельность с брокерской деятельности. «Агент» по недвижимости — это на самом деле продавец, который является агентом брокера по недвижимости.

Следовательно, для начала вам нужно будет нанять брокерскую фирму. Затем вы сможете представлять покупателей, продавцов или арендаторов при поиске или продаже жилой или коммерческой недвижимости.

Есть 3 способа представить клиента. Вы можете…

  • Работа только с одним клиентом («единое агентство»)
  • Представление интересов как покупателя, так и продавца («двойное агентство»)
  • Вы заключаете сделку, не представляя клиента («брокер по сделке» или «официальный брокер»)

В большинстве случаев вы в конечном итоге будете представлять одного клиента в рамках одного брокера.В этом случае вы содействуете их стороне процесса (покупка или продажа), согласовываете сделку, закрепляете условия, подписываете контракт и связываете окончательную продажу.

Затем брокер, у которого вы работаете, получает часть комиссионных, а вы делаете свою долю комиссионных. Вы также можете получать или не получать базовую зарплату в агентстве.

В чем разница между коммерческой и жилой недвижимостью?

Есть две основные категории недвижимости: коммерческая и жилая.И разница между ними просто сводится к типу собственности, на которой специализируется агент.

Commercia l Агенты по недвижимости специализируются на покупке и продаже коммерческой (деловой) недвижимости.

Жилая недвижимость агентов по недвижимости специализируются на покупке и продаже жилой (жилой) недвижимости.

Оба типа агентов должны получить одинаковое базовое образование и сертификаты. Но как только они решают специализироваться, они проходят дополнительное обучение, чтобы эффективно работать как с коммерческой, так и с жилой недвижимостью.

Различия между агентами по коммерческой и жилой недвижимости

Есть 4 основных различия между тем, как выглядит карьера в сфере коммерческой недвижимости и карьера в сфере жилой недвижимости. К ним относятся:

  • Диапазон заработной платы — Агенты по коммерческой недвижимости, как правило, получают значительно больше годового дохода по сравнению с жилыми агентами. Это связано с тем, что комиссии, как правило, выше, и потому, что рынок жилой недвижимости более чувствителен к колебаниям.
  • Часы — Коммерческие агенты обычно работают «регулярно» с 9 до 5, 40 часов в неделю в рабочее время. Бытовые агенты, как правило, намного больше работают в нерабочее время.
  • Обучение — Обучение на рабочем месте может выглядеть по-разному для коммерческих и частных агентов. Коммерческие агенты, как правило, работают в коммерческих брокерских компаниях и получают более специализированное обучение. Их роль связана с математикой и анализом, и им необходимо понимать бизнес-концепции, такие как чистая операционная прибыль, прибыль и убыток, налоговая стратегия, рентабельность инвестиций, максимальная ставка и внутренняя норма прибыли, и многие другие.
  • Том — Жилых объектов гораздо больше, чем коммерческих. Таким образом, сделок с недвижимостью на коммерческой стороне гораздо меньше.
  • Длина транзакции — Сделка с жилой недвижимостью относительно проста. Обычно транзакция закрывается через 30-45 дней. Коммерческая сделка может длиться до года, но редко — менее чем за 60 дней.
  • Комиссионные — Поскольку коммерческая недвижимость продается за больше, чем обычный дом, в целом комиссионные намного выше при коммерческой продаже.

Еще одно отличие, которое следует отметить, заключается в том, что коммерческие брокерские компании, как правило, предъявляют более строгие требования к найму, что затрудняет доступ. Культура типичного жилого офиса обычно более непринужденная по сравнению с более «корпоративным» коммерческим сектором.

Сколько зарабатывают коммерческие риэлторы?

Согласно популярному сайту объявлений о вакансиях Monster, комиссионные, как правило, выше для агентов по коммерческой недвижимости, чем для агентов по жилой недвижимости, несмотря на то, что коммерческая недвижимость имеет более медленный цикл продаж.

Из-за этих факторов средняя заработная плата риэлтора коммерческой недвижимости (по стране) составляет 85 000 долларов США * в год.

По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), такая высокая зарплата также объясняется тем фактом, что коммерческие риэлторы с большей вероятностью, чем жилые риэлторы, получают 100% комиссионных (и считают, что средняя коммерческая сделка составляет около 3 миллионов долларов по сравнению с 154000 долларов за среднюю цену дома в США), и они с большей вероятностью будут иметь лицензию брокера.

* Обратите внимание, что средняя зарплата риэлтора составляет 89 000 долларов в год. *

Сколько зарабатывают риэлторы?

Средняя зарплата агента по жилой недвижимости составляет 39 300 долларов в год; менее половины, чем у коммерческого риэлтора. Жилые агенты, как правило, получают меньшие комиссионные (при гораздо меньших продажах по сравнению с коммерческими сделками) и, как правило, работают на агентов, а не являются собственным брокером.

Однако цикл продаж намного быстрее, здесь более низкий барьер для входа, он менее конкурентоспособен и имеет тенденцию быть более гибким, чем коммерческая недвижимость.Кроме того, многие агенты считают жилую недвижимость более привлекательной и, следовательно, ее легче продать.

Как продать коммерческую недвижимость

Если вас привлекает продажа коммерческой недвижимости в качестве выбора карьеры, вам нужно предпринять необходимые шаги, чтобы начать успешную и прибыльную карьеру.

Предполагая, что вы уже получили лицензию на недвижимость, вы можете начать свою карьеру, выполнив следующие шаги:

  1. Найдите брокера или станьте брокером.Получите работу в фирме по коммерческой недвижимости или подайте заявку на получение лицензии вашего брокера, чтобы вы сами устанавливали все свои комиссии.
  2. Изучите рынок. Вы хотите быть экспертом в своей области. Найдите время, чтобы понять рынок, чтобы вы могли работать консультантом для своих клиентов и иметь возможность эффективно вести переговоры.
  3. Составьте маркетинговый план. Разработайте маркетинговую стратегию, которая поможет вам найти новых потенциальных клиентов в сфере недвижимости, получить признание и стать надежным экспертом в своей области.
  4. Найдите наставника.Найдите кого-нибудь более опытного, чем вы, который поможет вам отточить свои навыки и правильно продвигать себя.
  5. Сеть с другими профессионалами в сфере недвижимости. Посещайте мероприятия и общайтесь с другими профессионалами в вашей отрасли, чтобы установить прочные (и потенциально прибыльные) отношения.
  6. Продайте свою недвижимость. Изучите рынок, чтобы установить конкурентоспособную цену продажи. Планируйте показы, отслеживайте потенциальных клиентов, запускайте рекламу, публикуйте контент на своем веб-сайте и показывайте свои объявления большему количеству людей.

Продолжайте учиться. Запишитесь на курсы повышения квалификации, чтобы со временем улучшить свои навыки, получить больше сертификатов и максимизировать свой потенциальный доход.

Как продать жилую недвижимость

Путь к продаже жилой недвижимости ничем не отличается от пути коммерческого агента. Основные отличия заключаются в том, что вы, скорее всего, не станете работать в фирме по коммерческой недвижимости и, очевидно, будете продавать дома, а не бизнес-недвижимость.

Следовательно, вот шаги к продаже жилой недвижимости:

  1. Найдите брокера. Займите позицию в брокерской фирме по недвижимости, обсудите свои комиссионные и начните находить потенциальных клиентов.
  2. Изучите рынок. Изучите рынок жилой недвижимости. Обратите внимание, что он часто более подвержен колебаниям, чем коммерческий рынок. Следите за тенденциями, изменениями цен и новыми маркетинговыми возможностями.
  3. Составьте маркетинговую стратегию.Пора искать клиентов. Найдите потенциальных покупателей или продавцов, разработав и реализовав целостную маркетинговую стратегию. Ознакомьтесь с этим разделом о том, как получить потенциальных клиентов по недвижимости.
  4. Сеть с коллегами. Посещайте сетевые мероприятия, чтобы наткнуться локтями на других успешных агентов и даже потенциальных клиентов. Эти отношения могут принести массу преимуществ в долгосрочной перспективе.
  5. Продайте свою недвижимость. Устанавливайте конкурентоспособную запрашиваемую цену, планируйте показы, проводите дни открытых дверей, отслеживайте потенциальных клиентов, запускайте интернет-рекламу и показывайте свои объявления большему количеству потенциальных покупателей.

Никогда не переставай учиться. Улучшите свои навыки, посещая курсы повышения квалификации, получая больше сертификатов и изучая новые способы продвижения себя.

Может ли агент по жилой недвижимости продать коммерческую недвижимость?

Да. Агент по недвижимости может продать любой тип недвижимости, как коммерческую, так и жилую.

Однако есть большой опыт работы, который помогает агенту более квалифицированно продавать коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью.Поэтому многие клиенты предпочитают нанять агента, который специализируется на том или ином.

Настоящий вопрос в том, какие знания у вас должны быть, чтобы обрабатывать определенный тип транзакции?

В то время как ваше предварительное лицензионное образование касалось основ, может быть немало особенностей, которые вам нужно будет изучить, чтобы наиболее эффективно продавать коммерческую или жилую недвижимость. Вот почему мы рекомендуем получить некоторый практический опыт и поработать с наставником, который может заинтересовать вас, специализируясь на том или ином.

Коммерческая vs жилая: как выбрать

Помните, что ключевое различие между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в типе недвижимости, которую вы будете продавать. Однако есть также несколько различий в образе жизни, которые могут так или иначе исказить ваше решение.

Например, вас могут привлечь к призыву повысить комиссионные (и, следовательно, более высокий доход). В этом случае коммерческая недвижимость может быть для вас.

С другой стороны, возможно, вам нравится идея более непринужденной атмосферы, большей гибкости и разнообразия.Затем вы можете сосредоточиться на жилой недвижимости.

Хорошая новость в том, что вы можете начать с той же лицензии на недвижимость, а потом решить специализироваться. И вы всегда можете передумать. Не нужно останавливаться на достигнутом — не стесняйтесь взвесить свои варианты и выбрать то, что вам подходит.

Сводка

Вы собираетесь начать свою карьеру в сфере недвижимости. Вопрос в том, выбираете ли вы коммерческую или жилую недвижимость? Этот выбор может показаться немного пугающим, но, к счастью, у вас есть много времени, чтобы выбрать одно из двух.

Разница в доходах, часах и обучении обычно так или иначе искажает агентов. Но вы всегда можете попробовать что-нибудь по размеру и позже передумать. Мы рекомендуем выбрать ту область, которая вам больше всего нравится, так как это приведет к более успешной и устойчивой карьере.

Получите лицензию на недвижимость?

Станьте лицензированным риэлтором сегодня. ПРОСТО НУЖНО получить лицензию?

Коммерческая недвижимость vs.Инвестиции в жилую недвижимость

Для физических лиц с наличным капиталом и желанием инвестировать в недвижимость вопрос, во что вкладывать деньги, является естественным. На самом высоком уровне ответ на вопрос сводится к двум вариантам: Жилая недвижимость или Коммерческая недвижимость?

Как и любые инвестиции, оба варианта имеют преимущества и риски, которые необходимо полностью понять, прежде чем переходить к тому или иному классу активов.

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость — это любая недвижимость, которая используется в жилых целях, например, дом на одну семью или дуплекс.Однако, когда речь идет о многоквартирных домах, жилые и коммерческие активы частично пересекаются. Недвижимость с менее чем пятью единицами, например триплекс или qued-plex, обычно попадает в категорию жилых, а недвижимость с более чем пятью единицами попадает в коммерческую категорию.

Преимущества жилой недвижимости

Для частных лиц, которые решают инвестировать в жилую недвижимость, они могут обнаружить, что она дает множество преимуществ:

  • Низкие барьеры для входа : Жилая недвижимость, как правило, дешевле, чем ее коммерческие аналоги, а финансирование широко доступно на обычно благоприятных условиях.В совокупности они позволяют физическому лицу приобрести недвижимость с относительно небольшим первоначальным взносом.
  • Жилье — это первоочередная потребность : Безопасное и чистое место для жизни является первоочередной задачей для многих. Во время экономического кризиса арендные платежи являются одними из первых счетов, которые необходимо оплатить, что обеспечивает относительно стабильный поток доходов для владельца недвижимости.
  • Небольшое количество арендаторов : Максимальное количество арендаторов в жилом объекте — четыре (четырехъядерный комплекс), что означает, что существует относительно небольшое количество арендаторов, которым нужно управлять на ежемесячной основе.В большинстве случаев управление имуществом может осуществляться индивидуальным владельцем.
  • Ликвидность : Из-за относительно низких цен и широкого доступа к финансированию жилая недвижимость привлекает более широкий круг потенциальных покупателей по той простой причине, что больше людей могут себе это позволить. В результате они, как правило, продаются быстрее, что обеспечивает уровень ликвидности, который не всегда доступен для коммерческой недвижимости.

Риски жилой недвижимости

По указанным выше причинам многие считают аренду жилой недвижимости хорошим знакомством с миром инвестиций в недвижимость.Однако есть несколько рисков, о которых следует знать потенциальным инвесторам:

  • Вакансия Риск: Из-за небольшого количества арендаторов в жилой недвижимости влияние на доход от аренды может быть значительным, если арендатор решит не продлевать договор аренды. В крайнем случае, собственность для одной семьи либо занята на 100%, либо на 0%. Если арендатор решит уехать, доход от аренды может исчезнуть в мгновение ока.
  • Стоимость поворота : Аренда жилья обычно краткосрочная — около 12 месяцев — что означает, что арендаторы могут часто въезжать и выезжать.Каждый раз, когда это происходит, недвижимость необходимо «повернуть», чтобы подготовить ее для нового арендатора. Часто это означает новую краску, свежий ковер, мелкий ремонт и / или замену техники. Затраты на эти предметы увеличиваются и могут существенно повлиять на общую прибыльность.
  • Техническое обслуживание и ремонт : Дома на одну семью требуют регулярного технического обслуживания в виде озеленения, обрезки деревьев, очистки систем вентиляции и технического обслуживания водопроводных систем. Хотя затраты на регулярное обслуживание относительно невелики, это может быть невероятно дорого, если основную систему необходимо заменить целиком.Например, новая крыша может легко уничтожить многолетнюю прибыль от аренды.

Несмотря на риски, жилая недвижимость может быть выгодным вложением, если актив приобретен на сильном рынке по правильной цене.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость определяется как земля или здания, которые используются в коммерческих целях с целью получения прибыли за счет дохода от аренды и / или повышения цен. Классический пример коммерческой недвижимости — офисное здание или торговый центр.Площадь в этих объектах недвижимости сдается в аренду другим предприятиям, и доход от аренды служит для получения дохода от инвестиций владельца.

Преимущества коммерческой недвижимости

Для кого-то коммерческая недвижимость может показаться немного устрашающей из-за незнания. Однако те, кто выберет этот путь, извлекут выгоду из следующего:

  • «Принудительная» оценка : Возможно, самым большим преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость является концепция «принудительной» оценки.В отличие от жилой недвижимости, которая оценивается на основе сопоставимых продаж, коммерческая недвижимость оценивается по сумме чистой операционной прибыли, которую они производят. Поскольку чистый операционный доход рассчитывается как доход от собственности за вычетом расходов, владелец собственности может иметь прямое влияние на ее стоимость. Следуя стратегиям, направленным на увеличение доходов (арендной платы), сокращение расходов или и то, и другое, владелец может увеличить чистый операционный доход, тем самым «заставляя» стоимость собственности расти. Например, нам нравится выполнять функцию управления недвижимостью в компании после совершения покупки.Это немедленно сокращает статью расходов на управление имуществом и увеличивает чистую операционную прибыль, что делает имущество более ценным.
  • Масштаб : инвестиции в коммерческую недвижимость помогают индивидуальным инвесторам масштабироваться. Например, если у человека есть 100 000 долларов для инвестирования, возможно, он мог бы купить один дом для одной семьи в аренду. Или они могут использовать ту же сумму денег и приобрести дробную долю многоквартирной собственности на 300 единиц .Большее количество единиц помогает увеличить масштаб индивидуальных инвестиций.
  • Риск рассредоточения вакантных площадей : Большинство коммерческих объектов недвижимости имеют более одного арендатора, а это означает, что решение любого из них не продлевать аренду менее важно, чем жилая недвижимость. Используя тот же пример, приведенный выше, владелец одного дома для одной семьи обнаружит, что его доход за ночь снизится до 0 долларов, если его арендатор не продлит договор аренды. В многоквартирном доме на 300 квартир решение одного арендатора не продлевать аренду не является проблемой.Таким образом, коммерческая недвижимость позволяет инвесторам распределять риск вакансии по нескольким единицам, что снижает их зависимость от дохода от какой-либо одной единицы.
  • Разновидность : В отличие от жилой недвижимости, коммерческая недвижимость предлагает инвесторам на выбор различные классы активов (розничные, промышленные, многоквартирные и офисные). У каждого класса есть свои сильные и слабые стороны, и их можно выбрать в зависимости от экономических перспектив каждого отдельного инвестора. Например, если один инвестор считает, что рынок готов к буму создания бизнеса, он может предпочесть инвестировать в офисные помещения.Или, если другой инвестор считает, что демографический бум приведет к увеличению спроса на жилье, он может предпочесть инвестировать в многоквартирную недвижимость.
  • Аутсорсинг : Из-за масштабов и сложности управления активами коммерческой недвижимости существуют целые предприятия, построенные на управлении этими функциями от имени инвесторов. Ключевые задачи могут быть переданы на аутсорсинг, что позволяет инвесторам создать значительный портфель с относительно небольшим объемом инфраструктуры.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Как и жилая недвижимость, инвестиции в коммерческую недвижимость сопряжены с рядом рисков, о которых следует знать инвесторам:

  • Стоимость : Коммерческая недвижимость стоит дорого и, вероятно, недоступна для большинства индивидуальных инвесторов.Но это не значит, что они недоступны. Такие фирмы, как наша, объединяют капитал инвесторов и используют его для покупки активов институционального качества, которые инвесторы, вероятно, не могут себе позволить самостоятельно.
  • Время : Погоня за принудительным повышением стоимости за счет увеличения чистой операционной прибыли может занять время. Часто период владения коммерческим активом может растягиваться до 10 лет, что увеличивает риск экономического спада в течение периода владения.
  • Ликвидность : опять же, коммерческая недвижимость стоит дорого, и круг потенциальных покупателей для любой из них намного меньше, чем для жилого актива.Продажа недвижимости может занять время, и в результате может пострадать доходность инвестиций.

Что лучше?

Мы не обязательно считаем, что один класс активов «лучше», чем другой. Скорее, один класс активов может больше подходить для целей отдельного инвестора, устойчивости к риску и временного горизонта.

Для инвесторов с относительно небольшой суммой инвестируемого капитала, коротким временным горизонтом, более низкой толерантностью к риску и / или желанием более ликвидного актива инвестиции в жилую недвижимость могут быть более подходящими.

Для инвесторов с более длительным временным горизонтом, более высокой толерантностью к риску и способностью связывать капитал на 5-10 лет, коммерческая недвижимость может быть правильным вариантом.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners — одна из ведущих частных инвестиционных компаний в сфере коммерческой недвижимости в стране. Намеренно уделяя особое внимание поиску многопользовательских активов мирового класса, которые намного ниже их внутренней стоимости, мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, одновременно создавая сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.

Если вы хотите узнать больше о наших возможностях инвестирования в коммерческую недвижимость, свяжитесь с нами по телефону (800) 605-4966 или [email protected] для получения дополнительной информации.

[/ fusion_text] [/ fusion_builder_column] [/ fusion_builder_row] [/ fusion_builder_container]

.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*