Коммерческие объекты

Содержание

Коммерческая недвижимость — это что такое?

Может быть, это будет странно, но на сегодняшний день не каждый сможет ответить на такой вроде как простой вопрос, что такое коммерческие объекты. Обычные словари не позволяют получить точное определение распространенного на сегодня понятия. Коммерческая недвижимость — это один из видов собственности, который может состоять из нескольких подвидов: офисной, складской и промышленной недвижимости, торговых объектов.

Такое определение, как «коммерческая недвижимость», вошло жизнь не так давно и все еще находится на стадии разработки. На сегодняшний день проекты, связанные с коммерческой недвижимостью, являются одними из наиболее прибыльных инвестиционных объектов.

Коммерческая недвижимость - это что такое?

Критерии привлекательности

Оценивая рынок коммерческой недвижимости, обращают внимание на основные критерии привлекательности объектов, а именно:

Месторасположение — наиболее привлекательным вариантом является центр города с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой вокруг.
Грамотно разработанный проект здания, в котором учтена парковка, кондиционирование воздуха и видеонаблюдение, доступ во двор и т. д.
Современный интерьер помещений — наличие нескольких комнат, аккуратный косметический ремонт, удобное расположение межкомнатных перегородок, панорамные окна.

Прибыль от реализации различных объектов коммерческой недвижимости привлекает большое количество инвесторов, которые полностью основывают свой бизнес на этом типе объектов, сдавая в аренду огромные пространства, как мелким предпринимателям, так и крупным компаниям.

Выбор объекта коммерческой недвижимости

Самый важный вопрос, который следует уточнить перед покупкой коммерческой недвижимости, — это доход и риски. Прогноз желательно составить на 2-3 года вперед, потому что, согласно статистике, первый год тратиться на полное оформление помещений, второй — на строительные и ремонтные работы, а третий — на построение бизнеса.

Даже многие специалисты в области менеджмента и консалтинга не могут дать определенного ответа на вопрос о том, как проводить анализ коммерческой недвижимости, как прогнозировать риски и прибыльность. Это связано с тем, что необходимо учитывать слишком много нестабильных факторов: обменный курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическую ситуацию и т. д.

Если кратко сформулировать, есть три основных варианта обеспечения прибыльности бизнеса, а именно:

1 путь — улучшение коммерческой недвижимости, когда направленность текущего бизнеса не меняется. Например, владелец, купив офис класса С, реконструирует его в офисе класса А.
2 путь — перепрофилирование коммерческой недвижимости, в которой владелец полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо бара будет фитнес-центр.
3 путь — бизнес с нуля, когда владелец строит или полностью реконструирует помещения для дальнейшей организации бизнеса в нем, например, путем перевода жилых помещений в нежилые помещения с последующим лизингом в магазин или парикмахерскую.

Офисная недвижимость

Офис — это коммерческая недвижимость, с помощью которой возможно получать доход по всем направлениям. Например, выпускать конкретная услуга или продукт, которые будут использоваться в будущем, позволяя сформировать экономику отдельно взятого сегмента рынка.

Исходя из этого определения можно понять, что офисная недвижимость все-таки считается является востребованным видом коммерческой недвижимости в Москве и других крупных городах России. Для развития бизнеса люди постоянно должны покупать или сдавать в аренду офисы, а это означает, что стоимость офисной недвижимости будет неизменно увеличиваться, и все большие площади будут выделены для ее строительства.

Очень сложно дать четкое определение концепции офисной недвижимости, потому что при этом типе объектов можно иметь в виду практически любое предприятие.

Складская недвижимость

Склады, складские комплексы и помещения — это коммерческая недвижимость, которая является одним из самых молодых рынков в России. И тем не менее развитие этого типа бизнеса становится все более актуальным.

Склад — это помещение или несколько помещений, подготовленных для хранения определенных материальных ценностей. Аренда или покупка современно оборудованного склада теперь является важнейшей задачей для многих крупных компаний и мелких предпринимателей.

Торговая недвижимость

Торговые объекты — это коммерческая недвижимость, которая подготовлена для организации небольших оптовых и розничных продаж товаров и услуг. Коммерческие, а также развлекательные заведения находятся на пересечении рынка недвижимости и других сфер бизнеса в сочетании с торговым и развлекательным бизнесом. Торгово-развлекательный центр или торговый дом — эти объекты известны всем, однако правильная организованная система торгово-развлекательной платформы — это, несомненно, целая наука.

Производственная недвижимость

Промышленная недвижимость и производственные мощности — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за застоя в производстве России он оставался не до конца изученным, недооцененным и невостребованным. Тем не менее с недавних пор производственные мощности возрождают свою значимость. Важными в этом сегменте являются технопарки, а также проблема реконструкции промышленных зон крупных компаний.

К объектам имущества коммерческого характера можно отнести промышленные здания (склады, строения, где производится управление мощностями) и даже земельные участки, которые используются или планируются быть использованными для промышленного строительства и формирования складов.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в коммерческих целях могут использоваться любые здания, помещения, площадки и земельные участки, не предназначенные для жилых помещений.

Проводя постоянный анализ области коммерческой недвижимости, можно определить потребности рынка, что позволит увеличить его капитализацию. Выбор высокодоходной коммерческой недвижимости — очень сложная задача. С ней может успешно справиться только профессиональный брокер или консалтинговый агент. Но стоит учитывать то, что цена на их услуги по-прежнему очень высокая.

www.nastroy.net

Коммерческая недвижимость — это… Что такое Коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Категория	Примеры
Свободного назначение	Отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения
Розничная торговля	Магазины, торговые центры
Офисная	Кабинеты, офисные здания
Индустриальная	Производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия
Апартаменты	Многоквартирные дома, аренда на сутки
Социальная	Медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, аэропорты

Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость — земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство — инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Литература

Евгений Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник.»

Ссылки

dic.academic.ru

что это значит, из чего она состоит, определение нежилого помещения и чем оно отличается от жилого здания? Особенности расчета общей площади, фото объектов и ситуация по торговым предложениям на жилье под бизнес в России

Недвижимость – одна из самых высокодоходных сфер деятельности. Такое лидерство определяется необходимостью иметь определенную базу, территорию или помещение для занятий чем угодно, от производства, торговли до услуг или общественной работы. Объемы инвестиций в этот сегмент значительно превышают вложения в другие отрасли, причем наблюдается постоянная тенденция к росту.

Направление занимает такие высокие позиции уже много десятков, если не сотен, лет, что еще раз доказывает его первостепенную важность, не зависящую от времен и событий. Существующее разделение на жилую и коммерческую недвижимость делает этот сектор еще более насыщенным, расширяет спрос, увеличивает интерес людей как с точки зрения бизнеса, так и с бытовых, житейских позиций.

Требования, предъявляемые к этим двум видам недвижимости, значительно отличаются друг от друга в той же мере, в какой отличается использование или эксплуатация объектов, применяемых для этих целей. Рассмотрим подробнее коммерческую недвижимость, имеющую массу вариантов использования и размещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

zhivemvrossii.com

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Приобретение коммерческого объекта недвижимости – это ответственное и серьезное решение. Малейшая ошибка или неточность могут привести к потере нескольких миллионов. Независимо от сложности сделки купли-продажи недвижимости, стоит быть крайне внимательным и знать все тонкости и последовательность действий, поэтапное выполнение которых позволит приобрести коммерческую недвижимость без потерь и убытков.

Наиболее прибыльным методом инвестирования в России на данный момент считается покупка коммерческих объектов недвижимости в столице и Подмосковье. Владелец такого нежилого помещения, независимо от экономической ситуации и обстоятельств, в любом случае останется в плюсе, имея стабильную денежную прибыль от сдачи имущества в аренду. К тому существует множество успешно развивающихся фирм и компаний, желающих купить офисные и другие помещения, которые имеют статус нежилых объектов для осуществления коммерческой деятельности.

После длительных поисков подходящего варианта коммерческой недвижимости, на которые были потрачены не один месяц или даже год, Вы, в конце концов, подобрали подходящий объект и договорились с продавцом о его стоимости. Что делать дальше? Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость?

Пункт №1 – юридическая сторона вопроса и право собственности застройщика

Противозаконные рейдерские захваты, к счастью, остались в прошлом, но люди, специализирующиеся на организации и проведении таких захватов, продолжают свою деятельность и сегодня. Их опыт и навыки нередко используются в целях решения вопроса незаконным путем. Особенно риск таких махинаций возрастает в период кризиса, когда покупателям необходимо быть особенно бдительными и осторожными.

При осуществлении операций с недвижимым имуществом особая осторожность не помешает в том случае, если продавец переживает финансовые трудности. В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки. Такие продавцы после решения своих материальных вопросов за счет средств, полученных от продажи имущества, нередко в судебном порядке требовали от покупателя возврата реализованной недвижимости.

Таким образом, четкость и правильность оформления сделки, а также юридическая чистота являются ключевыми факторами успешного приобретения коммерческих объектов недвижимости. Только так можно свести к нулю риски, связанные с утратой имущества, и риски предъявления необоснованных финансовых претензий или требований со стороны застройщика по возмещению убытков средствами покупателя. Вопросы приобретения именно юридически чистой недвижимости, а также сохранения средств и самого объекта недвижимости становятся наиболее актуальными для многих покупателей.

Для покупателей коммерческой недвижимости потенциальную опасность представляет множество рисков, которые могут приводить к долгим судебным разбирательствам, сопровождающимся потерей сил, нервов и финансов, а также возможной конечной утратой имущества.

Различают несколько максимально серьезных рисков для покупателя:

отсутствие прав у продавца на объект недвижимости;
спорный характер прав на объект недвижимости;
некорректное оформление прав на объект недвижимости;
вероятность признания сделки купли-продажи недействительной;
вероятность виндикации объекта недвижимости после его приобретения;
вероятность дополнительных расходов, необходимых для эксплуатации объекта по его прямому назначению;
вероятность появления третьих лиц и предъявления им требований по возмещению убытков или возврату долгов, связанных с владением или эксплуатацией недвижимого имущества.

В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, — такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Особенно это относится к договорам, заключенным с банками. В крупных банковских структурах имеются специально обученные и подготовленные юристы, которые действуют исключительно в интересах банка. Не доскональная разработка плана сделки купли-продажи, несоблюдение всех правил юридической безопасности, отсутствие юридической экспертизы всех необходимых документов и самого договора влекут за собой высокую вероятность рейдерских захватов купленной коммерческой недвижимости.

Как правило, оформление сделок по недвижимости осуществляется на основе типовых форм документов, которые не могут учесть все особенности каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости. Почти все договора составлены с употреблением общих фраз и стандартных условий, а также плохо продуманы план сделки и возможные сценарии развития ситуации при подготовке к сделке и в некоторый период после ее заключения. В таких случаях покупатели объектов недвижимости могут иметь проблемы относительно выхода из сделки, трудности с оформлением прав собственности на приобретенный объект и вероятность затяжных судебных разбирательств по любым из пунктов, прописанных в договоре.

Если не осуществить тщательную проверку недвижимости относительно любых связанных с ней судебных споров – высока вероятность предъявления прав на реализованный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Это влечет за собой негативные последствия для покупателя: отстаивание прав в суде и непростое разрешение возникающих конфликтов. Более серьезные проблемы появляются при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами.

Коммерческие объекты недвижимости имеют особый юридический статус. В случае несоблюдения процедуры заключения сделки купли–продажи такого имущества вероятны оспаривание сделки и появление конфликтных ситуаций с органами государственной власти. При недостаточной проработке детального плана проведения сделки, покупатель может быть обманут, или потерять объект недвижимости, а также денежные средства и понести значительные убытки.

Для устранения перечисленных выше рисков и сведения к нулю вероятности возникновения негативных последствий необходимо осуществить тщательную юридическую проверку самого объекта коммерческой недвижимости, а также его продавца. Важно также детально расписать схему сделки и последовательность всех действий, максимально подробно и четко сформулировать все условия договора, учитывая сам момент заключения и некоторый период после сделки. Следует разобрать возможные юридические последствия дальнейших отношений и выбрать правильную линию поведения.

Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости. В таком случае повышается вероятность образования юридических «пустот» и разрушения конструкции самой сделки. Поэтому, если Вы приняли решение купить объект коммерческой недвижимости, ключевым фактором, который обеспечивает надежность и успех сделки, является юридическая поддержка и грамотность.

Пункт №2 – Скрытые риски при покупке объектов некоммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец зачастую не располагает полной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. Практически каждому продавцу свойственно преувеличивать положительные качества своего товара и не акцентировать внимание на недостатках. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.

К примеру, если покупатель выбирает вариант коммерческого объекта недвижимости в новостройке, в скором времени он видит, что многие работы выполнены поверхностно и некачественно: стены имеют неровную поверхность или трещины, окна протекают или продуваются, инженерные сетевые приборы имеют отклонения и следы протекания, а стяжка на полу и вовсе может отсутствовать. Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.

Если покупатель пытается заставить застройщика исправить обнаруженные неточности и дефекты, то в большинстве случаев последний заявляет, что объект коммерческой недвижимости выполнен на основании строительных норм и другой нормативной документации, а оплату всех расходов по устранению брака покупатель должен осуществлять самостоятельно. Это, конечно, неправильно и ликвидировать такие дефекты в основном всегда должен застройщик за свой счет.

С целью четкого определения всех технических характеристик приобретаемого объекта и стороны, за счет которой должны устраняться выявленные браки, проводят подробную техническую экспертизу и дают оценку состояния недвижимости. Только имея заключение экспертной комиссии можно выдвигать требования к застройщику относительно ликвидации допущенных при строительстве погрешностей. Если застройщик отказывается оплачивать допущенный по его вине строительный брак, покупатель на основании экспертного заключения обращается в суд и отстаивает свои права.

Если покупатель приобретает коммерческую недвижимость в здании с длительным периодом эксплуатации, стоит особое внимание обратить на степень износа постройки. Все те дефекты, которые на первый взгляд кажутся несерьезными и поверхностными, с течением небольшого количества времени могут превратиться в глобальные разрушения, ремонт которых потребует от покупателя затраты немалых физических усилий и крупной денежной суммы.

Для точного определения технического состояния объекта недвижимости нужно организовать тщательное обследование строительного сооружения. Конечно, ни один застройщик и ни один агент по недвижимости, которые заинтересованы в кратчайшие сроки реализовать имущество, не будут сообщать покупателю обо всех «подводных камнях», с которыми последний столкнется после покупки объекта. Это вполне объяснимо, ведь покупатель, узнав о наличии брака и дефектов, может потребовать снижение стоимости имущества или вовсе отказаться от покупки.

Таким образом, чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов объектов коммерческой недвижимости и не расплачиваться за некачественно выполненные строительные работы в дальнейшем, важно сосредоточиться не только на явных недостатках объекта, таких как неправильная площадь, плохая планировка и некачественный ремонт, но и обратить внимание на незначительные строительные браки.

Передача объекта коммерческой недвижимости от продавца к покупателю, которая не соответствует требованиям качества, прописанным в договоре продажи имущества, регулируется статьей №475 ГК России, не считая положений о праве покупателя требовать замену товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условия договора.

В соответствии с положениями данной статьи, если недостатки и дефекты объекта не оговорены продавцом, покупатель имущества, который получил товар плохого качества, имеет право выбора: потребовать от продавца существенного снижения стоимости объекта, бесплатной ликвидации всех недостатков в разумные сроки, или же полное возмещение расходов на устранение брака покупателем. Если имеет место серьезное нарушение требований относительно качества объекта коммерческой недвижимости, а именно: выявление недостатков, не поддающихся ликвидации, недостатков на устранение которых потребуются значительные материальные и трудовые затраты, вновь возникающие недостатки после их ликвидации – покупатель имеет право снять с себя выполнение обязательств по договору купли-продажи и потребовать возмещения внесенной оплаты.

Покупатель объекта недвижимости, ни при каких ситуациях, не имеет права требовать замены товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условиям договора.

Касательно сроков возврата денежной суммы: на основании действующего законодательства возврат денег осуществляется в разумные сроки, точного определения которого законодательство не предоставляет. Срок исковой давности (общий срок) составляет 3 года. Но никто не может исключить того факта, что эти дефекты могли быть обнаружены позднее этого срока. Для максимально точного определения качества постройки, необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Только согласно полученному заключению экспертов можно принять правильное решение относительно целесообразности приобретения такого объекта коммерческой недвижимости.

Пункт №3 – Слишком высокая стоимость

Оценивая объекты коммерческой недвижимости, обычно используют несколько способов и подходов. Оценка осуществляется с помощью трех подходов:

Доходный – подразумевает постепенную окупаемость потраченных средств за определенное время;
Сравнительный – базируется на сопоставлении объекта оценки с подобными объектами, которые выставлены на продажу;
Затратный – состоит в расчете расходов на покупку идентичного объекта с учетом износа имущества.

Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?

Выделяют три основных способа оценки недвижимости:

Оценка независимым оценщиком;
Оценка риэлтором;
Самостоятельная оценка.

Профессиональный оценщик привлекается тогда, когда Вам предстоит сотрудничать с юридическими лицами при осуществлении каких-либо действий с недвижимостью. Отчет, который предоставляет оценщик – это важный официальный документ. Некоторые владельцы прибегают к услугам оценщиков для понимания точной стоимости объекта недвижимости.

Привлечение риэлтора немного отличается от работы оценщика. Риэлтор не предоставляет в конце работы никаких документов. К тому же, найти квалифицированного риэлтора в России очень непросто. Большинство риэлторских агентств, как правило, не отличаются качеством предоставляемых услуг. Штат сотрудников таких организаций зачастую состоит из домохозяек и студентов, которые не имеют необходимых знаний и опыта. Эти люди работают за процент от заключенных сделок, поэтому агентство не занимается развитием и обучением такого персонала. Поэтому, риэлторская оценка будет достоверной, если у Вас есть хороший специалист. В противном случае – это пустая трата времени, средств и простой объекта на рынке недвижимости.

Если Вы разбираетесь в рыночных показателях и умеете их анализировать – оценку объекта недвижимости можно осуществить собственными силами. Этот способ наименее расходный: Вы тратитесь только на печатные издания о рынке недвижимости. Можно использовать данные интернет-ресурсов, и тогда этот способ будет абсолютно бесплатным. Главное – проанализировать максимально большую выборку. Это обеспечит получение наиболее достоверных результатов.

Параметры оценки. Из каких факторов формируется цена?

Как показывает практика, объекты недвижимости, которые переходили из одних рук в другие, имеют более низкую цену, чем объекты с первичными документами. Это объясняется минимальным риском участия третьих лиц, которые могут возражать и оспаривать сделки и правовые акты.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости осуществляется для долей или их частей (каждая часть имеет своего владельца) в праве (объект остается физически цельным, но имеет нескольких владельцев) и объектов, которые обременены правами третьих лиц.

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

www.mcity.ru

покупка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость считается проверенным и крайне выгодным инвестиционным инструментом с точки зрения стабильной прибыли и надежности вложения.

Это могут быть здания, сооружения, объекты, земельные угодья, участки, обособленные водные объекты, леса, насаждения и даже воздушные и морские суда. Словом, любые объекты нежилого фонда, функциональное значение которых определяется коммерческой выгодой.

Продажа недвижимости, и хорошая прибыль, получаемая от сдачи в аренду помещений коммерческой недвижимости вызывает закономерный интерес множества предприимчивых инвесторов, многие из которых выстраивают свою бизнес-модель именно на сдаче в аренду нескольких объектов, получая на выходе впечатляющий доход в сочетании с вложением высокой надежности. Аренда коммерческой недвижимости пользуется высоким спросом. Однако, покупка недвижимости имеет существенный, и пожалуй, ключевой недостаток, а именно – крайне высокий порог входа в эти «двери», поэтому клиентами этого рынка чаще являются представители крупных Компаний.

Приобретение торговых площадей и офисов имеет смысл в крупных городах, ближе к центру. Купить недвижимость в пунктах с населением низкой концентрации – все равно, что инвестировать в протез.

Производственные и складские помещения могут быть приобретены напротив, подальше от центра. Территориальная разница местонахождения объекта существенно сказывается на его цене. Однако, здесь нужно учитывать затраты на транспортировку, с которыми поможет определиться служба логистики.

Критерии выбора объекта недвижимости:

Месторасположение. Это не обязательно должен быть центр города. Почти любая недвижимость в центре хороша по умолчанию и это не новость. Больший интерес вызывают объекты, с просматриваемой перспективой развития инфраструктуры близлежащей территории. Возле объекта может быть запланирована прокладка новой транспортной развязки, торгового центра, стадиона и других социально значимых объектов. Такое «соседство» в будущем однозначно увеличит стоимость приобретенного вами объекта.

Текущее удобство расположения и внутренняя структура. Не лишне осмотреться на предмет наличия автостоянки или места возможного обустройства парковочной зоны. Есть ли удобный подъезд для машин, имеется ли выход во двор, оборудован ли объект системами видеонаблюдения. Обратите внимание какие «соседи» вас окружают: может быть рядом находится завод по изготовлению покрышек или этажом выше живет бабушка-диверсант, которая ненавидит всех предпринимателей. Стоит также выяснить моменты относительно возможных перебоев электроэнергии и воды. Разузнайте, что было на этом месте до вас. Схожая деятельность позволит привлечь ранее имеющуюся базу клиентов к торговой точке.

Цена. Конечно же, вопрос цены в приоритете. На стоимость коммерческой недвижимости влияет ее местонахождение, вид коммерческой недвижимости (об этом ниже), транспортная развязка, наличие парковки, состояние здания («бодрый новострой» или «ветхая вторичка»), возможность установки торгового оборудования или монтажа оборудования производственного, а также возможность перепланировки объекта. Это также может быть залоговое имущество по бросовой цене, или имущество продаваемое ниже своей стоимости ввиду необходимости срочного погашения кредита.
Оплата услуг оценки объекта, риэлторские комиссионные, получение справок по возможному обременению и страховка сделки могут быть включены в стоимость объекта недвижимости, а могут рассматриваться отдельно. Эти моменты оговариваются частным порядком.

Внимательно следите, чтобы в договоре купли-продажи был недвусмысленно указан статус приобретаемого помещения, иначе вы рискуете приобрести объект, который впоследствии окажется памятником архитектуры, не подлежащим видоизменению. А изменение профиля объекта недвижимости, обусловленное потребностью рынка, может понадобиться для увеличения его стоимости.

Стоимость объекта коммерческой недвижимости производится экспертным агентством, которое оценивает недвижимость на основании имеющихся документов при выезде на объект. Стоимость зависит от функционального назначения недвижимости.

Коммерческая недвижимость бывает разного назначения:

Недвижимость свободного назначения. К недвижимости свободного назначения относятся отели, кафе, рестораны, спорткомплексы и прочие объекты, имеющие прямое отношение к сфере обслуживания людей.

Розничная торговля. Предназначена для организации мест оптовой и розничной продажи товаров и услуг. К объектам розничной торговли относятся различные магазины, торгово-развлекательные центры, автосалоны, аптеки, павильоны, киоски, автосалоны.

Офисная недвижимость. Пожалуй, наиболее востребованный вид недвижимости, предназначенный для ведения бизнеса. Это помещения и кабинеты в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах.

Производственная недвижимость. Производственные помещения, промышленные предприятия и складские комплексы, которые подходят для хранение габаритных изделий или больших партий товаров, актуальны и широко востребованы предпринимателями.

Социальная недвижимость. Оздоровительные и медицинские центры, бассейны, боулинг-центры, аэропорты, вокзалы и другие социально значимые для населения объекты.

Нежилой фонд. Отдельным пунктом следует указать квартиры, чердачные и подвальные помещения выведенные из состава жилого фонда. При выводе из жилого фонда требуется указывать цель вывода. Т.е. предполагается ли помещение офисного назначения, складское помещение, помещение свободного назначения, под торговые цели и т.д.

Риски при покупке коммерческой недвижимости:

1 В обязательном порядке необходимо убедиться, что вы приобретаете объект капитального строительства, внимательно изучить правоустанавливающие документы и выяснить не был ли переоформлен объект из не капитального в капитальное строительство. Такие объекты суды часто признают незаконными.

Объект, расположенный на земельном участке, не оформленный в собственность, а используемый на правах аренды может быть в одностороннем порядке демонтирован властями без права компенсации. Т.е. органы власти могут попросту не продлить вам договор аренды и вы будете вынуждены снести свой магазин, павильон, или другую недвижимость.

2 Продавец недвижимости после продажи объекта может отозвать заявление о регистрации перехода права собственности и выиграть таким образом время для повторной продажи имущества по доверенности. Выигранного времени хватает на 3–4 повторные перепродажи.

3 Есть отличная возможность потерять и недвижимость и деньги, если объект был продан неуполномоченным лицом. В суде сделка будет признана ничтожной, а стороны будут обязаны вернуть друг другу деньги и объект. Однако вернуть получится только указанную в договоре официальную сумму (в случае покупки «черным» налом). Требуйте, чтобы документы подписывал лично (а не по доверенности) собственник объекта, в вашем присутствии и при предъявлении паспорта.
4 Недвижимость может находиться в обременении или под арестом. Может быть оформлен кредит под коммерческую недвижимость, когда объект становится залоговым обеспечением под полученный кредит. Продажа обремененного имущества возможна при согласии банка выдавшего кредит. С вами могут заключить договор купли-продажи, когда право собственности на объект еще не зарегистрировано, или же прибегнуть к временному снятию обременений.

5 Вам может достаться объект, который местные органы власти решили снести, чтобы построить на этом месте новые дороги или дома. Собственник узнаёт об этом и быстренько распродается, а вы рискуете получить скромную компенсацию после сноса.

6 Вы можете встретиться с неожиданными сложностями при переоформлении документов на коммуникации. Если прежний собственник по каким то причинам откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы по объекту недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок, и как следствие, вы столкнетесь с ограничением на использование коммуникаций.

Для разных видов деятельности предусмотрены разные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, и зачастую случается так, что услуги эти по независящим причинам не могут быть оказаны, и необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть подведены.

7 Эксплуатационные компании могут навязать абсолютно не нужные услуги новому собственнику или же в разы завысить по ним стоимость на предоставление. Вас могут обязать сделать капремонт, выставить счета на оплату мест общего пользования, или навязать услуги охраны по стоимости равные оплате услуг охраны президента.

Как видите продажа коммерческой недвижимости, и покупка недвижимости имеет множество технических моментов. В большинстве случаев покупатели рассчитывают на порядочность продавцов и не предпринимают меры предосторожности, направленные на проверку юридической чистоты сделки, и очень зря, поскольку в любых вопросах, касающихся больших денег мелочей не бывает.

nesoridengami.ru

Отображение 1–12 из 35

С-505 Автотерминал
3,174,500.00 ₽

Площадь: 907м2

Этажей: 2
В корзину
Серфприют
630,000.00 ₽

Площадь: 180м2

Этажей: 2
В корзину
С-403 (Офисное здание)
6,300,000.00 ₽

Площадь: 1800м2

Этажей: 3
В корзину
С-201 (Гостиница)
5,250,000.00 ₽

Площадь: 1500м2

Этажей: 2
В корзину
С-219 (АБК Теннисный корт)
2,642,500.00 ₽

Площадь: 755

Этажей:
В корзину
С-402 (Офисное здание)
11,200,000.00 ₽

Площадь: 3200м2

Этажей: 3
В корзину
C-504 (Кафе)
700,000.00 ₽

Площадь: 200м2

Этажей: 1
В корзину
C-218(Гостиница)
1,931,230.00 ₽

Площадь: 551,27м2

Этажей: 3
В корзину
С-212 (Гостиница)
6,300,000.00 ₽

Площадь: 1800м2

Этажей: 2
В корзину
C-503 (Кафе)
525,000.00 ₽

Площадь: 150м2

Этажей: 1
В корзину
P-217 (Шиномонтаж)
794,500.00 ₽

Площадь: 227м2

Этажей: 1
В корзину
С-211 (Гостиница)
2,100,000.00 ₽

Площадь: 600м2

Этажей: 2
В корзину

Сегодня возведение коммерческих зданий занимает достаточно значительный сегмент современного строительного рынка. Бизнес-центры, торгово-развлекательные моллы, подземные стоянки, отдельные магазины и другие коммерческие объекты требуются отечественным городам не меньше, чем жилые здания. Именно поэтому застройщикам при выборе той или иной технологии строительства приходится рассматривать каждый ее аспект, ведь только при таких условиях они могут возвести сооружение с минимальными финансовыми затратами и в короткий временной период. Единственной технологией, позволяющей решить эти два важнейших фактора одновременно, является каркасное строительство на основе ЛСТК, т.е. использование в работе легких стальных тонкостенных конструкций, поэтому наша компания остановила свой выбор именно на ней.
Так, коммерческие объекты ЛСТК возводятся нами в течение нескольких месяцев, ведь строительство можно вести не только в весенне-летний, но и в осенне-зимний период. Основой здания является каркас из легких стальных профилей, оснащенных перфорированными отверстиями. Они собираются при помощи специальных болтов и креплений, без применения сварки прямо на рабочей площадке и обшиваются утеплителем, а также листами внешней и внутренней отделки.
Самым трудоемким процессом становится подготовка фундамента. Для такого облегченного сооружения, вес которого минимум в 8 раз меньше, чем вес такой же конструкции из пеноблоков и в 10 раз ниже, чем кирпичного здания, разрешено применять мелкозаглубленный или ленточный свайный фундамент (выбор основы зависит от географических условий территории). Кстати, стоимость подготовки фундамента является самым дорогостоящим процессом – он занимает около 30% от всего бюджета (имеется в виду смета, включающая в себя стоимость прокладку инженерных конструкций и внутреннего обустройства коммерческого здания).
Значительно сокращается и период возведения коммерческого объекта, поскольку технология ЛСТК позволяет крайне быстро монтировать каркас, слои утепляющего материала, внутренней и внешней обшивки. Кроме того, мы экономим на привлечении тяжелой спецтехники – она в работе практически не требуется и непосредственно рабочих рук – применение ЛСТК не зря считается ресурсосберегающей технологией даже по отношению к такому параметру, как рабочая сила.
Экономию времени обеспечивает и процесс сдачи объекта – надежность, крепость, экологическая чистота и пожарная безопасность становятся теми факторами, которые влияют на решение экспертной комиссии относительно приема готового здания.
Таким образом, коммерческие объекты, подготовленные нами по технологии ЛСТК, представляют собой сооружения, возведенные в соответствии со всеми стандартами и нормативами. Применение этой технологии разрешает нам быстро и с минимальными затратами строить разноплановые коммерческие объекты, а это, в свою очередь, повышает нашу конкурентоспособность в конкурсной борьбе за привлекательные тендеры, ведь мы экономим средства своих инвесторов благодаря инновационным инженерным решениям, а не путем использования некачественных материалов и нарушения строительных нормативов.

don-st.ru

Менеджмент: управление объектами коммерческой и жилой недвижимости

Содержание статьи

Что такое управление недвижимостью
Система управления недвижимостью
Основные этапы концепции управления недвижимостью. Направления деятельности
Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью
Почему собственник обращается к услугам управляющей компании
Виды управления
Ведение юридических вопросов

Для начала, как всегда, разберемся с понятиями и формулировками.

В российском законодательстве нет определения коммерческой недвижимости. При этом вопрос отнесения (или не-отнесения) конкретного недвижимого имущества к коммерческому имеет важные правовые последствия, поскольку от этого зависит порядок совершения сделки, правовые последствия для сторон, вопросы налогообложения и др.

Подробно о коммерческой недвижимости и ее видах мы писали в статье «Коммерческая недвижимость: виды, типы и классификация. Тренды 2019».

Также будем считать формулировки «коммерческое управление недвижимостью» («объектами недвижимости») и «управление коммерческой недвижимостью» идентичными.

В данной статье мы расскажем о том, что такое управление недвижимостью с точки зрения гостиничного бизнеса, а также рассмотрим ключевые вопросы и тренды в этой сфере.

Что такое управление недвижимостью

Это организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников. Можно сказать, это поиск оптимального сочетания управленческих решений на текущий момент и на перспективу.

Инфраструктура управления недвижимостью

Управление недвижимостью так или иначе затрагивает различных участников:

Собственники
Инвесторы
Арендаторы
Посредники (агенты, риэлторы, брокеры)
Госорганы

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – выгодный бизнес, хотя для России он относительно новый. К примеру, с точки зрения наличия международных операторов, российскому гостиничному рынку нет еще и 30 лет: первые международные отели появились у нас в 1990 г. За это время в России зарекомендовали себя также свои профессиональные гостиничные УК. Это, к примеру, Cronwell Management, АФК «Система», AZIMUT Hotels Group и др.

Особенность гостиничной недвижимости – уникальность каждого проекта. Она складывается из множества факторов: направленность и расположение объекта, звездность, нахождение в сети или наличие «независимого» статуса и др. Следовательно, и методы подходы к управлению здесь будут разными. К примеру, если для торговой недвижимости ключевой фактор при выборе места для «базирования» — расположение его рядом с транспортными и пешеходными потоками, то этот же фактор для гостиниц разной направленности может быть как плюсом, так и минусом. Другая особенность – функционирование в режиме 24/7, условно говоря, в режиме непрерывного производства гостиничных услуг. При этом все проблемные вопросы, в том числе производственные, должны решаться максимально быстро.

Другое ключевое отличие гостиницы от других объектов недвижимости – многофункциональность объекта, что предполагает разные подходы к продвижению номерного фонда, ресторана, конференц-зала и др.

Особенность управления гостиничным бизнесом в данном случае – активное взаимодействие отеля с турагентствами и системами бронирования. Однако далеко не для каждого отеля это необходимо и выгодно. К примеру, мини-отелям возможно и выгодно было бы работать с турфирмами, но для последних важно заполнять гостиницу большими группами туристов, а это мини-отель обеспечить не сможет.

Подробнее об особенностях маркетинговых мероприятий для успешного функционирования отеля можно прочесть в статье «Бизнес-план гостиницы с расчетами пример и образец – открытие с нуля».

Система управления недвижимостью

Это комплексная задача, взаимосвязь всех бизнес-процессов (экономических, технических, кадровых, организации сервиса и др) На каждом этапе «жизни» недвижимости (до сдачи объекта в эксплуатацию и в процессе функционирования) есть свои ключевые вопросы для управленческой деятельности. Рассмотрим их более детально

Основные этапы концепции управления недвижимостью. Направления деятельности

Любой объект недвижимости проходит свои закономерные этапы жизненного цикла. Процесс управления охватывает все стадии его реализации, в том числе и те, когда он еще не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению (до введения в эксплуатацию). Для каждого этапа характерны свои «мероприятия».

1. Предпроектная стадия

Определяет целесообразность создания объекта недвижимости. В этот период следует обратить особое внимание на инвестиционный анализ, который является основополагающим документом при принятии управленческих решений о дальнейшем существовании проекта. Основные направления деятельности:

анализ рынка недвижимости;
выбор вида объекта;
формирование стратегии проекта;
инвестиционный анализ;
оформление исходно-разрешительной документации.

2. Проектная стадия

разработка финансовой схемы;
организация финансирования;
выбор архитектурно-инженерной группы;
руководство проектированием.

Понятно, что на первых двух стадиях прибыль еще не образуется. Основные задачи управления в это время — сократить длительность этих стадий (не в ущерб качеству проведения исследований и др), повысить потребительские свойства объектов. Но самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях последующего жизненного цикла объекта.

3. Строительство

Ключевая цель этого периода – выбрать подрядчика, координировать осуществление строительных работ (в том числе контролировать их качество), а также сверять смету затрат и расходов.

Основные мероприятия:

эффективное использование инвестиций;
реализация требований проектной документации в процессе строительства;
контроль качества строительно-монтажных работ.

4. Эксплуатация

Если все идет по плану, то это самая продолжительная стадия в жизни объекта: он уже существует физически, юридически и функционально. Управление на этом этапе включает в себя функциональную (извлечение полезности в соответствии с проектным назначением и целями владельца или инвестора) и техническую (поддержание состояния недвижимости в необходимых параметрах) эксплуатацию.

В это время происходит возврат инвестиций и должна быть получена прибыль (если предыдущие стадии выполнены корректно).

4.1. Эффективная эксплуатация обеспечивает для собственника:

Экономию времени и финансов
Стабильный доход
Безупречное состояние здания.

В частности, поддержание здания и всех инженерных систем в исправном состоянии, а также постоянная модернизация оборудования сводят к минимуму появление проблем в эксплуатации. Эксплуатационная бригада обеспечивает бесперебойное функционирование объекта в рабочее время, в то время как аварийная работает в режиме 24/7.

Сфера ответственности эксплуатационной бригада:

Техобслуживание и текущий ремонт инженерных систем энерго- и электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем; обеспечение бесперебойной работы лифтового оборудования; монтаж, настройка и техническое обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации; поддержка программного обеспечения, обслуживание компьютерной и оргтехники; обеспечение работоспособности существующих и монтаж новых сетей связи; клининг; уборка и благоустройство прилегающей территории; обслуживание паркинга и др.

5. Закрытие

Это ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, предполагающая снос либо реконструкцию.

Разумеется, какие-то мероприятия проходят через разные стадии существования объекта. Обратимся для примера к сайту УК полного цикла AZIMUT Hotels:

“В зависимости от статуса (проект или действующий отель) и состояния объекта, наши услуги могут включать в себя техническую поддержку проекта на стадии проектирования и строительства, финансовое планирование, услуги по запуску или ре-брендингу, обучение ключевого персонала, предоставление стандартов работы операционных департаментов и так далее.

Техническое сопровождение на стадии:

Предпроектные работы
Проектные работы
Строительство и комплектация, подготовка к сдаче.

Управление:

Работы по пред-открытию, открытию и/или ребрендингу
Полное операционное управление

Номерным фондом, ресторанной службой, конференц-направлением, всеми допуслугами объекта (включая возможность сдачи площадей в аренду), персоналом (в том числе регулярные тренинги для сотрудников основных подразделений)
Продажи/маркетинг/e-commerce
Поддержка информационных технологий и систем управления
Присоединение ко всем централизованным бизнес-процессам (единый финансовый центр, единый call-center, закупки, программа лояльности
Эксплуатация

Предоставление франшизы

Первоначальное обучение/аттестация персонала и передача стандартов
Ежегодный аудит качества предоставляемых услуг по всем операционным департаментам (включая необходимые тренинги для соответствующих департаментов по результатам аудита)
Присоединение ко всем централизованным бизнес-процессам (единый финансовый центр, единый call-center, закупки, программа лояльности
Продажи/маркетинг/e-commerce.

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

В зависимости от целей деятельности и функций в процессе управления, выделяют следующие модели управления:

Управление объектом недвижимости (Property management).

Цель — повышение общей доходности объекта за счет увеличения его стоимости и прибыли, получаемой от эксплуатации

Управление проектами (Project management).

Цель — разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений: планирование при строительстве, оптимизация функциональных схем здания, закладка современных технологий.

управление техническим состоянием здания
управление техническим обслуживанием.

Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.

Почему собственник обращается к услугам управляющей компании

Разумеется, мини-отелю привлекать внешнего управляющего вряд ли имеет смысл. Даже более крупная гостиница, если у нее есть команда, которая раньше уже занималась запуском отелей, может справиться самостоятельно. Однако, чем больше и сложнее объект, тем выше необходимость «стороннем» управлении.

Нет ничего предосудительного в том, что инвестор, желающий приобрести отель, не обладает достаточным опытом и знаниями о специфике гостиничного бизнеса. Ни опыт ведения собственного бизнеса в других сферах, ни опыт проживания в различных отелях мира не являются сами по себе основанием для формирования грамотного ТЗ для строительства гостиницы и ее последующей эксплуатации. Как правило, нет профильных «гостиничных» инвесторов, но есть инвесторы, которые вкладывают денежные средства в различную коммерческую недвижимость, в том числе в гостиницы.

Логично, что для реализации успешного гостиничного проекта лучше обратиться к профессионалам. Как правило, собственника любой недвижимости интересует два крупных блока вопросов: «Как заработать?» и «Как не потерять?». Перечисленные ниже задачи, успешное решение которых возлагается на Управляющую компанию, будут так или иначе связаны с этими ключевыми вопросами:

Получение максимального дохода с объекта
Снижение эксплуатационных расходов
Увеличение срока эксплуатации здания
Концентрация на собственном бизнесе
Повышение арендной платы
Возможность более выгодной реализации объекта
Повышение стоимости недвижимости
Работа с проверяющими и властными структурами

Лучше, конечно, обращаться к профессионалам еще на этапе разработки проекта, чтобы на этапе строительства не допустить ошибок, «не совместимых» с гостиничным бизнесом. Классика «жанра» — отсутствие разделения сервисных и гостевых потоков. Как вариант – не достаточно сервисных лифтов или помещений для персонала. Либо отель спланирован так, что «шумные зоны» (рестораны, бары, банкетные залы) расположены рядом с номерным фондом. Это обязательно скажется на сервисе. Также необходимо соблюдать гостиничные нормы по звукоизоляции: между улицей и номером, между номером и коридором, между ванной и спальной зоной и др. В гостиничном бизнесе есть множество технических требований, соблюдение которых необходимо. Подробный список нормативных документов размещен в конце статьи «Планы гостиниц. Планировка, чертежи типовых проектов».

Также дополнительным доводом «в пользу» Управляющей компании является введение обязательной классификации гостиниц, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».

В соответствии с Постановлением, гостиничный объект должен теперь соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения.

Если до введения обязательной классификации небольшие отели могли себе позволить не соответствовать некоторым российским и международным гостиничным стандартам (по нормам эксплуатации, пожарным правилам, требованиям к сервису и др), то теперь укрыться от соблюдения требований не получится.

Виды управления

Применительно к управлению гостиничным бизнесом на практике встречаются различные варианты взаимодействия собственников с управляющими, причем не всегда между этими вариантами можно провести четкую грань. Причина – примерно одинаковые инструменты и единая конечная цель: повысить эффективность эксплуатации гостиничного объекта.

Тем не менее, между этими видами управления существуют определенные различия.

Какие бывают управляющие компании

Виды управления	Характеристика	Примеры
Независимая управляющая компания (УК)	Как правило, управляет несхожим гостиничным продуктом (отели, апартаменты, коттеджи и др) разного уровня обслуживания и (или) разных брендов. Объекты размещения могут быть связаны (или нет) франчайзинговыми отношениями с другой компанией. В первом случае владелец объекта оплачивает услуги как УК, так и франчайзинговой компании (за использование ее торговой марки)	УК Interstate Hotels & Resorts управляет отдельными отелями брендов Marriott, Hilton, Holiday Inn т др. При этом Marriott может предоставлять таким отелям только франшизу. Holiday Inn Архыз работает по франшизе InterContinental Hotels Group; при этом управляет гостиницей УК Cronwell Management. УК «Русские отели» управляет гостиницами «Сретенская» (Москва), «Волна» (Нижний Новгород), а также двумя санаториями в Московской обл.
Компания, управляющая гостиничной цепью*	Как правило, управляет объектами, объединенными единой торговой маркой. Собственник гостиницы выплачивает такой УК гонорары за услуги управления и за использование ее торговой марки. «Бытует заблуждение, что если проект априори неприбыльный, то, когда туда придет бренд, то он станет прибыльным. Это не совсем так. Проект должен быть прибыльным сам по себе, а бренд может сделать его более прибыльным и более маржинальным» — директор по развитию Marriott International Алексей Коробкин.	Ritz – Carlton Hotel Company (не предоставляет франшизу)
Цепи независимых предприятий, объединенных для использования общей системы бронирования.	Для примера возьмем описание проекта «Дивный Мир» (УК «Ателика»): «Все отели cети имеют независимых владельцев, что позволяет им сохранить свою аутентичность и самостоятельность, при этом получив плюсы вступления в сеть: повышение продаж, участие в единой систем лояльности, продвижение с помощью маркетинговых ресурсов сети, участие в выставках и мероприятиях, обучающие программы для персонала, сетевые стандарты, рекомендации по оптимизации расходов, маркетингу и рекламе, юриспруденции, ценообразованию, реконцепции, а также круглосуточную поддержку. Комфортная система выплаты вступительных взносов и низкий процент за бронирования обеспечат отельерам доступность вступления в сеть, повысят уровень продаж и качество сервиса».	Новый бренд УК «Ателика» — «Дивный Мир» создан для объединения независимых загородных и курортных отелей.

* Гостиничная цепь – эта группа гостиничных предприятий, осуществляющих коллективный бизнес и находящихся под контролем руководства цепью. Цепь (или сеть) отелей имеет узнаваемую марку, единые стандарты в обслуживании, дизайне – вне зависимости от месторасположения отеля. Гостиничная цепь может быть как национальной, так и международной (отели расположены в разных странах). Как правило, цепь «начинается» с 6-10 гостиниц.

Кстати, первым российским оператором, который вывел отечественный гостиничный бренд на европейский рынок, стала компания AZIMUT Hotels.

Факт: В США 90% всех гостиниц объединены в цепи, в Европе – 20%. На долю гостиничных цепей приходится более 7 млн номеров из почти 13 млн. Причина проста: цепь – наиболее эффективный способ ведения хозяйства в гостиничном бизнесе. Ее главные преимущества – снижение издержек за счет общего управления, снабжения, маркетинга; общие стандарты качества; централизованное обучение персонала и, как следствие всего этого, повышение производительности труда. По статистике, входящие в цепь отели имеют на 60% больше средний доход и на 8% больше загрузку, чем самостоятельные предприятия.

Экономические и правовые условия, на которых гостиницы объединяются в цепи, а также взаимодействуют с управляющей компанией, могут быть различными, с различным уровнем самостоятельности гостиниц. Основные – это:

Доверительное управление
Франшиза
Операционная аренда

При этом в составе одной цепи могут быть отели, работающие с УК на разных условиях. Также в рамках одного объекта допустимы вариации этих ключевых форм сотрудничества. К примеру, InterContinental Hotels Group, являясь больше франчайзинговой компанией, допускает договор франшизы с определенной поддержкой – если собственник объекта планирует самостоятельно заниматься своим бизнесом. Также возможен сначала договор управления, далее переход на франшизу.

Сравним эти два основных вида договора

	Доверительное Управление	Франшиза
Риски	Риск оператора минимален, поскольку его деятельность не связана (или мало связана) с инвестиционной активностью. Расходы на строительство, а также риск несения убытков от основной деятельности лежит на собственнике гостиницы. Обычно подписывается договор не только на управление, но и на техническое сопровождение: соответствие марке оператора архитектурных форм здания, кадровой политики и др. Пример: под управлением Rezidor SAS Hospitality находятся «Radisson SAS Славянская» (Москва), «Radisson SAS Royal» (Санкт-Петербург) и др. УК Swissotel, Hotels & Resorts управляет отелем «Swissotel Красные Холмы» в Москве и др.	Одна сторона предоставляет другой стороне право действовать от своего имени на основе договора или соглашения о приобретении лицензии. Пример: гостиница «Националь» имеет франшизу оператора Le Meridien. Тем не менее, если не брать в расчет известные гостиницы, иностранные операторы часто опасаются, что УК, с которым работает отель, не сможет поддержать качество на должном уровне. От этого может пострадать репутация всей сети. Также есть риск отношения к доходности: владельца отеля определенный уровень может устраивать, в отличие от франчайзера. Но возможен и обратный вариант, когда для отеля комиссии франчайзера кажутся слишком высокими по сравнению с доходностью. Из минусов для отелей: высокие начальные издержки на строительство (реконструкцию) в соответствии со стандартами оператора, а также расходы на набор и обучение персонала.
Оплата	Как правило, иностранная (УК) обходится владельцам в 4-8% от оборота плюс 8-12% с прибыли.	Рассчитывается по индивидуальным графикам и может составлять от 1,5 до 5% с оборота плюс $10-15 за каждое бронирование.
Преимущества для УК	Расширение гостиничных сетей без привлечения крупных инвестиций. Если собственник отеля не выполняет своих обязательств, то УК может стать совладельцем. А при невыполнении владельцем гостиницы своих обязательств оператор может стать совладельцем.	Высокая доходность: при франшизе собственник платит больше, чем при управлении.
Преимущества для отелей	УК не имеет решающего голоса в вопросах собственности: отель может быть продан без участия или согласия оператора. Созависимость: Если владелец гостиницы не может обеспечить требуемых средств для реализации проекта, оператор должен поступиться своими интересами и способствовать обеспечению недостающих ресурсов за счет привлечения внешних займов или собственных средств.	Получение сразу определенного места на рынке и «членства» в гостиничной сети. Возможность пользоваться международным опытом (от которого отечественная гостиничная отрасль отстала на 30-40 лет) Это также подразумевает: консультации франчайзера по выбору места строительства; и помощь финансовых экспертов; подключение к международным системам бронирования; доступ к службе международной гостиничной справки о клиентах других отелей этой же цепи; гарантированные стандарты качества обслуживания т др.

Одним из лидеров в области предоставления франшизы для гостиниц является InterContinental Hotels Group. Так, по состоянию на начало 2017 г, в компании насчитывалось более 4 тысяч гостиниц, работающих по договору франшизы. Кстати, бренд Holiday Inn был первой международной франшизой в гостиничном бизнесе.

Операционная аренда

Арендные сделки в гостиничном бизнесе отличаются от аренды торговых или офисных площадей. К примеру, если в офисной недвижимости фиксированная ставка аренды складывается от локации и класса, то для гостиниц используется гораздо больше параметров:

Локация
Количество номеров
Звездность отеля
Инфраструктура
Земельный участок
Дизайн и архитектура и др.

На условия сотрудничества влияет и степень готовности помещений гостиницы: уровень и качество отделки, оборудование номеров и других помещений, иные вопросы, связанные с затратами. После заключения договора аренды УК становится фактическим владельцем гостиницы и должна решать все вопросы, связанные с ее управлением.

Вот как, к примеру, рассчитывают размер арендной ставки в УК Auroom Group:

«При расчете размера фиксированной ставки аренды мы создаем финансовую модель операционной деятельности отеля. Получив размер Операционной прибыли (GOP) мы устанавливаем 65-75% от этой суммы как размер фиксированной арендной платы.

Для отелей с ярко выраженной сезонностью размер ежемесячной платы устанавливается в зависимости от результата, чтобы исключить кассовые разрывы.

Если отель новый, в первый год операционной деятельности, размер аренды может существенно отличаться от второго и последующего лет».

Чтобы снизить риски, для УК выгоднее заключить договор аренды на длительный срок (не менее 20 лет, часто — более 50). Это гарантирует компании возврат вложенных средств.

Ведение юридических вопросов

Есть и еще один важный момент. Он касается вопросов собственности.

Большинство отечественных сетей владеют отелями, которыми управляют. Между тем для международных управляющих компаний владение недвижимостью считается непрофильным бизнесом. Их основной бизнес – оперативное управление и франчайзинг.

openhospitality.org