Что такое коммерческая концессия: Договор коммерческой концессии (франчайзинга) — условия договора франшизы согласно ГК РФ, определение, содержание, сроки. — Клинбиз | Клининговая компания в Нижнем Новгороде

Содержание

Коммерческая концессия.

Серьезные изменения в связи с принятием части четвертой ГК РФ претерпел договор коммерческой концессии, по своей природе тесно связанный с правами на объекты интеллектуальной собственности (статьи 1027 — 1040 ГК РФ). Хотя суть коммерческой концессии изменилась, в новых правилах содержится оговорка о применении к договору концессии норм ГК РФ о лицензионном договоре (п. 4 ст. 1027 ГК РФ в новой редакции).

Л. Зуйкова

БРЕМЯ ПЕРЕМЕН

К разочарованию поклонников торгового франчайзинга, правила регистрации договоров концессии не только не упростились, но даже ужесточились.

Напомним, что в прежней редакции п. 2 ст. 1028 ГК РФ хоть и содержалось наставление участникам концессии зарегистрировать договор в органе, осуществившем регистрацию юридического лица (т.е.

в налоговом органе) <*>, серьезных негативных последствий это не влекло: просто стороны не могли ссылаться на незарегистрированный договор перед третьими лицами. Но к недействительности договора это не приводило. Исключение было предусмотрено лишь для объектов патентного права: договор концессии патентного объекта без регистрации в Роспатенте считался недействительным (ч. 4 п. 2 ст. 1028 ГК РФ в прежней редакции).
————————
<*> Приказ Минфина России от 12.08.2005 N 105н «О регистрации договоров коммерческой концессии (субконцессии)».

Теперь же отсутствие регистрации в уполномоченном федеральном органе по интеллектуальной собственности (Роспатенте) во всех случаях приводит к ничтожности договора коммерческой концессии. Государственной регистрации подлежит и любое изменение договора концессии (п. 2 ст. 1036 ГК РФ в новой редакции).

Большая роль в предмете концессии уделена правам на товарный знак, знак обслуживания или на коммерческое обозначение, если это право включено в комплекс прав, охватываемых концессией. Так, прекращение любого из этих прав без адекватной замены влечет прекращение всего договора коммерческой концессии (п. 3 ст. 1037 ГК РФ в новой редакции).

При этом в отношении коммерческого обозначения предполагается, что в случае его прекращения у пользователя возникает аналогичное право в отношении нового коммерческого обозначения, возникшего у правообладателя (ст. 1039 ГК РФ в новой редакции). Если же новое коммерческое обозначение пользователя не устраивает, он вправе в одностороннем порядке потребовать расторжения договора концессии с соразмерным уменьшением причитающегося правообладателю вознаграждения.

КОММЕРЧЕСКАЯ КОНЦЕССИЯ И ЛИЦЕНЗИОННЫЙ ДОГОВОР: ЕДИНСТВО ИЛИ БОРЬБА?

О договоре коммерческой концессии мы вспомнили здесь не случайно.

Наиболее частой проблемой, встречающейся на практике, является необходимость отграничить лицензионный договор от договора коммерческой концессии и наоборот. Так как предметом договора коммерческой концессии также является передача комплекса исключительных прав, включающего в себя право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение и ноу-хау (п. 1 ст. 1027 ГК РФ в новой редакции).

Лицензионный договор о передаче права на использование товарного знака, равно как и договор коммерческой концессии, подлежит регистрации в Роспатенте. Согласно новой редакции п. 2 ст. 1028 ГК РФ из закона изъята норма о необходимости регистрации договора коммерческой концессии в органе, осуществившем регистрацию правообладателя (налоговом органе).

Более того, в соответствии с новым п. 4 ст. 1027 ГК РФ к договору коммерческой концессии применяются все правила ГК РФ о лицензионном договоре.

Таким образом, часть четвертая ГК РФ делает единственным отличием договора коммерческой концессии от лицензионного договора объект договора.

В договоре коммерческой концессии объект — это комплекс исключительных прав, а в лицензионном договоре — право пользования объектом интеллектуальной собственности. Из такого вывода до последнего времени исходила, в частности, и арбитражная практика (применительно к товарным знакам см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.04.2002 N А56-16500/01).

Значит, если в договоре имеется ссылка только на один объект, к примеру — на товарный знак, то перед нами лицензионный договор, а если к товарному знаку добавится еще и коммерческое обозначение — коммерческая концессия. Ну а если по одному договору передается право использования нескольких товарных знаков?..

Думается, в свете нового законодательства ответ на этот вопрос выглядит не так уж очевидно. Если к договору коммерческой концессии применяются нормы ГК РФ о лицензионном договоре, то не следует ли расценивать его уже не как самостоятельный договор, а как особую разновидность лицензионного договора с множественным предметом?

Во всяком случае глава 69 (так называемая «общая часть») раздела VII ГК РФ дает повод рассуждать как раз об этом.

Но какой смысл тогда было сохранять коммерческую концессию в перечне «неинтеллектуальных» договоров Кодекса?

Есть и еще одна неувязка. По лицензионному договору в трактовке п. 1 ст. 1235 ГК РФ передается «право использования результата интеллектуальной деятельности» (например, право пользования товарным знаком). А передача исключительного права возможна лишь по договору об отчуждении исключительного права (ст. 1234 ГК РФ). Договоры эти имеют разную правовую природу и соответственно разный способ регулирования. Договор «об отчуждении», по сути, представляет собой договор купли-продажи исключительного права на «интеллектуальный» объект. А лицензионный договор по своей правовой природе близок к договору аренды.

А вот в коммерческой концессии оба эти способа, так заботливо разделенные законодателем в главе 69 ГК РФ, вдруг оказались «сплетенными в неразрывном единстве». Так как согласно ст. 1027 ГК РФ по договору коммерческой концессии передается не что иное, как исключительные права, но при этом во всем остальном действуют нормы о лицензионном договоре.

В результате получился этакий правовой «гибрид»: «временная передача пользователю исключительных прав с ограничениями, предусмотренными для права пользования», причем объектов этих прав должно быть как минимум два. Но исключительное право потому и зовется исключительным, что к новому владельцу переходят все права, принадлежащие правообладателю, в полном объеме.

Если же объем прав, возникающий у пользователя, ограничен, то о передаче исключительного права говорить уже вроде бы и некорректно. То есть получается, что со стороны правообладателя «ушел» весь объем исключительных прав, а до пользователя «добралась» только их часть. В каких недрах нормотворчества «затерялась» другая половина — непонятно, как неясно и то, почему по такой «конструкции» можно передавать, например, право на товарный знак вкупе с другим исключительным правом, а право на товарный знак без сопутствующей «нагрузки» уже передать нельзя.

Указанные противоречия наиболее ярко проявляются при разрешении конкретных дел судами.

АРБИТРАЖ

Между ЗАО «Баскин Роббинс-Эллайд Домек» (правообладатель) и ООО «МАКдрайв» (пользователь) был заключен договор коммерческой концессии, в соответствии с которым ЗАО передало ООО «МАКдрайв» право использования в течение пяти лет комплекса исключительных прав правообладателя на товарный знак «Баскин 31 Роббинс».

В период действия концессии ООО «МАКдрайв» обнаружило, что некое общество использует указанный товарный знак при продаже мороженого в кафе «Баскин Роббинс», и обратилось в суд с иском о защите исключительного права на товарный знак «Баскин 31 Роббинс».

Отказывая ООО «МАКдрайв» в иске, ФАС, в частности, пояснил следующее. Согласно договору коммерческой концессии в число переданных ему правообладателем прав не входит право на запрет использования третьими лицами товарного знака «Баскин 31 Роббинс», поскольку сторонами коммерческой концессии лицензионное соглашение к договору не заключено и не зарегистрировано.

А согласно ст. 4 Закона о товарных знаках только сам владелец товарного знака имеет исключительное право пользоваться и распоряжаться товарным знаком, а также право запрещать использование товарного знака другим лицам.

Следовательно, законодательством предоставляется защита от нарушений прав и интересов от несанкционированного использования товарного знака исключительно его владельцу. Пользователь же не обладает правом запрещать использование третьими лицами товарного знака «Баскин 31 Роббинс», а потому у него отсутствует право на предъявление иска о запрещении использования третьими лицами указанного товарного знака (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.04.2003 N Ф04/1572-293/А03-2003).

Думается, что в свете раздела VII ГК РФ вместо сохранения довольно спорной конструкции договора коммерческой концессии логичнее было бы предусмотреть возможность заключения некоего «комбинированного» лицензионного договора, допускающего одновременную передачу правообладателем различных видов принадлежащих ему прав на результаты интеллектуальной деятельности.

В общем, над этими и другими вопросами еще предстоит задуматься юристам.

Глава 54 ГК РФ. Коммерческая концессия

Актуально на:

27 ноября 2021 г.

Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | глава 54 ГК РФ

Постоянная ссылка на документ

URL
HTML
BB-код
Текст

URL документа [скопировать]

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

—

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Изменения документа

Постоянная ссылка на документ

URL
HTML
BB-код
Текст

URL документа [скопировать]

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

—

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Составить подборку

Анализ текста

Идет загрузка…

Коммерческая концессия. Список литературы дипломной работы по гражданскому праву.

Можем найти и прислать любую публикацию. Пишите

Бикташев Т.М. Информационные права и обязанности контрагентов в договоре коммерческой концессии // Сборник аспирантских научных работ юридического факультета КГУ. — Казань: Изд-во Казан. ун-та, 2008, Вып. 8. — С. 56-61
Бобоев Д. Фирменное наименование и товарный знак как объекты договора коммерческой концессии // Ленинградский юридический журнал. Научно-теоретический и информационно-практический межрегиональный журнал. — С.-Пб., 2008, № 1 (11). — С. 98-105
Бондаренко Д.П. О некоторых особенностях договора коммерческой концессии, осложненного иностранным элементом // Интеллектуальная собственность: правовые, экономические и социальные проблемы: Сборник научных работ аспирантов РГИИС. — М.: РГИИС, 2009. — С. 5-11
Бородин С.С. К вопросу об определении предмета договора коммерческой концессии // Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы Всероссийского VIII научного форума (Самара, 24-25 апреля 2009 г.). — Самара: Изд-во Самар. ун-та, 2009. — С. 586-587
Васильева Е.Н. Обязанности правообладателя в отношениях коммерческой концессии: Обязательственное право // Труды института государства и права российской академии наук: Обязательственное право. — М.: Ин-т гос. и права РАН, 2008, № 4. — С. 17-30
Виноградов Ю.О. Комплекс исключительных прав как предмет договора коммерческой концессии // Актуальные вопросы цивилистики: материалы студенческой научной конференции (23-24 апреля 2009 г. , Пермь). — Пермь: Изд-во Перм. гос. ун-та, 2009, Вып. 6. — С. 20-27
Волох И.О. Проблема определения сущности договора коммерческой концессии // Актуальные проблемы реформирования современного законодательства Российской Федерации: Сборник тезисов докладов (по материалам Всероссийской ежегодной научной студенческой конференции, Саратов, 15-16 апреля 2009 г.). — Саратов: ГОУ ВПО «Саратов. гос. академия права», 2009. — С. 112-113
Воробьев Л.Ю. Коммерческое обозначение в договоре коммерческой концессии // Право интеллектуальной собственности. — М.: Юрист, 2009, № 3. — С. 25-31
Воробьев Л.Ю. Коммерческое обозначение в договоре коммерческой концессии // Право интеллектуальной собственности. — М.: Юрист, 2010, № 4. — С. 19-23
Воробьев Л.Ю. Фирменное наименование и коммерческое обозначение как элементы договора коммерческой концессии // Право интеллектуальной собственности. — М.: Юрист, 2009, № 4. — С. 36-40
Гелашвили Е.В. Ограничение прав сторон по договору коммерческой концессии // «Черные дыры» в Российском Законодательстве. Юридический журнал. — М.: «1К-Пресс», 2007, № 4. — С. 122-123
Гелашвили Е.В. Форма договора коммерческой концессии и его регистрация // Россия на рубеже тысячелетий: общество, наука, образование. Межвузовский сборник научных трудов. — Пятигорск, Минеральные Воды: Изд-во ПГЛУ, МФ МОСУ, МФ АПУ, 2007, Вып. 6. — С. 175-181
Договор коммерческой концессии (франчайзинг). Гражданско-правовые проблемы заключения договора / Багдасарян А.Ф. — М.: Статут, 2009. — 224 c.
Евдокимова Е., Забегайло Л. Новая концепция договора коммерческой концессии, принятая в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации // Право и экономика. — М.: Юрид. Дом «Юстицинформ», 2008, № 8. — С. 48-52
Евдокимова Е.А., Забегайло Л.А. Новая концепция договора коммерческой концессии, принятая в связи с введением в действие части четвертой ГК РФ // Современное право. — М.: Новый Индекс, 2009, № 1. — С. 60-64
Емелина Ю.В. Договор коммерческой концессии // Актуальные проблемы права: Сборник научных трудов. — М.: МГИУ, 2010, Вып. 10. — С. 122-144
Еронина К. Проблемы правового регулирования договора коммерческой концессии (франчайзинга) // Актуальные проблемы гражданского права и процесса: Сборник материалов межвузовской студенческой научно-практической конференции. — Орел: ОРАГС, 2009. — С. 13-22
Жданова Ю.В. Проблема разграничения договора коммерческой концессии с лицензионным договором // Норма. Закон. Законодательство. Право. Материалы и тезисы докладов студенческой межвузовской научно-практической конференции (Пермь, 3-4 мая 2007 г.). — Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2007. — С. 124-125
Забегайло Л.А., Евдокимова Е.А. Новая концепция договора коммерческой концессии, принятая в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации // Право и экономика, 2008, № 8
Зубкова М.Н. Договор коммерческой концессии как способ передачи прав на товарный знак // Свобода. Право. Рынок. Материалы международной научно-практической конференции, Волгоград-Волжский, 18-19 июля 2008 г. . — Волгоград: Волгоград. науч. изд-во, 2008. — С. 217-222
Иванова Е.С. Изменение предмета договора коммерческой концессии в свете принятия части 4 Гражданского кодекса Российской Федерации // Норма. Закон. Законодательство. Право. Материалы и тезисы докладов студенческой межвузовской научно-практической конференции (Пермь, 3-4 мая 2007 г.). — Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2007. — С. 128-131
Иванова Е.С. Соотношение коммерческой концессии и франчайзинга // Норма. Закон. Законодательство. Право. Материалы Всероссийской студенческой научной конференции (Пермь, май 2006 г.). — Пермь: Перм. гос. ун-т, 2007. — С. 138-141
Коваленко В.Н. Договор коммерческой концессии: законодательное толкование // Практическое законоискусство. — Ставрополь: Практическое законоискусство, 2009, № 1 (4). — С. 84-86
Коваленко С.П. Понятие договора коммерческой концессии // Мы и право. — Волгоград, 2010, № 1 (6). — С. 75-83
Коваленко С.П. Стороны и содержание договора коммерческой концессии // Мы и право. — Волгоград, 2010, № 2 (7). — С. 26-35
Кокорин А.С. Договор коммерческой концессии в свете части четвертой ГК РФ // Российский юридический журнал. — Екатеринбург: Изд-во УрГЮА, 2009, № 6 (69). — С. 111-117
Кокорин А.С. Новое в правовом регулировании договора коммерческой концессии // Эволюция российского права. Тезисы докладов 6 Всероссийской студенческой научной конференции (Екатеринбург, 25-26 апреля 2008 г.). — Екатеринбург: Изд. Дом «Урал. госу. юрид. акад.», 2008. — С. 61-64
Корлякова Н.В. Сущность и особенности ответственности сторон по договору коммерческой концессии // Налоги газета, 2010, № 13
Корлякова Н.В. Унификация договоров франчайзинга и коммерческой концессии // Норма. Закон. Законодательство. Право. Материалы Всероссийской студенческой научной конференции (Пермь, май 2006 г.). — Пермь: Перм. гос. ун-т, 2007. — С. 147-150
Крохолева В.И. Правовые проблемы договора коммерческой концессии // Право и суд в современном мире: Материалы VII ежегодной международной научно-практической конференции студентов и молодых ученых, Челябинск, 2010 г. . — Челябинск: ООО «Изд-во РЕКПОЛ», 2010. — С. 83-85
Кузнецова Н.В. Место договора коммерческой концессии // Российское правоведение: Трибуна молодого ученого: Сборник статей. — Томск: Изд-во Томск. гос. ун-та, 2009, Вып. 9. — С. 61-63
Лозовская С.О. Договор коммерческой концессии // Законы России: опыт, анализ, практика, 2009, № 5
Лысенко Е.С. Деловая репутация, коммерческий опыт в предмете договора коммерческой концессии // Вестник Сибирского юридического института МВД России. Научно-практический журнал. — Красноярск: Сибирский юридический институт МВД России, 2008, № 1. — С. 101-103
Лысенко Е.С. Некоторые аспекты наименования договора коммерческой концессии Российской Федерации // «Черные дыры» в Российском Законодательстве. Юридический журнал. — М., 2007, № 6. — С. 153-154
Лысенко Е.С. Новое в правовом регулировании договора коммерческой концессии // Вестник Самарской гуманитарной академии. Право. — Самара: Изд-во Самар. гуманит. акад. , 2007, № 1. — С. 78-80
Лысенко Е.С. Проблемы законодательного регулирования комплекса исключительных прав в договоре коммерческой концессии // Правовые вопросы строительства. — М.: Юрист, 2008, № 01. — С. 17-18
Малышева О.А. Договор коммерческой концессии // Право и экономика. — М.: Юрид. Дом «Юстицинформ», 2007, № 11. — С. 26-35
Мельникова Т.В. Особенности правового регулирования договора коммерческой концессии и договора финансовой аренды (лизинга) как отдельных видов инвестиционной деятельности в РФ // Сборник работ победителей Всероссийской студенческой юридической олимпиады 2010. — М.: Юрист, 2010. — С. 91-105
Местяшова А.В., Старых Е.С. Некоторые проблемы практического применения норм о договоре коммерческой концессии // Тенденции развития гражданского законодательства в Российской Федерации: Материалы межрегиональной научно-практической конференции. Оренбург, 15 мая 2009. — М.: Изд-во СГУ, 2009. — С. 133-136
Михайлова Ю.П. Договор коммерческой концессии и часть четвертая Гражданского кодекса Российской Федерации // Государство и право. — М.: Наука, 2007, № 9. — С. 101-104
Морозов Д.А., Симонян А.М. Фирменное наименование и коммерческое обозначение в предмете договора коммерческой концессии // Актуальные проблемы экономики и права на современном этапе развития России. Материалы Международной научно-практической конференции, 20-21 октября 2008 года: в 2-х томах. — Барнаул: Изд-во ААЭП, 2008, Т. 2. — С. 76-77
Муравьева К.М. Соотношение понятий «концессия» и «коммерческая концессия» // Законодательство и экономика. — М., 2007, № 8. — С. 18-21
Муртазалиева У. Правовая природа договора коммерческой концессии. Особенности применения договора // Коллегия. Российский правовой журнал. — М., 2008, № 6-7. — С. 22-24
Никитин В.А. Соотношение понятий «коммерческая концессия» и «франчайзинг» // Российское правоведение: Трибуна молодого ученого: Сборник статей. — Томск: ТМЛ-Пресс, 2010, Вып. 10. — С. 98-99
Николаева Е.Ю. Договор о предоставлении права использования комплекса исключительных прав в предпринимательской деятельности (коммерческая концессия) // Право интеллектуальной собственности. — М.: Юрист, 2009, № 1. — С. 23-29
Новиков С. Договор коммерческой концессии: бухгалтерский учет и налогообложение // Хозяйство и право. — М., 2010, № 12. — С. 92-95
Орлова Е.Д. О новеллизации правового регулирования отношений, связанных с договором коммерческой концессии // Сборник научных работ аспирантов РГИИС (к 40-летию РГИИС). — М.: РГИИС, 2009. — С. 46-50
Орлова Е.Д. О новеллизации правового регулирования отношений, связанных с договором коммерческой концессии // Сборник по материалам научных мероприятий, организованных в честь 40-летия РГИИС. — М.: РГИИС, 2009. — С. 103-108
Попович М.А. Комплекс исключительных прав как объект договора коммерческой концессии // Актуальные проблемы реформирования современного законодательства Российской Федерации: Сборник тезисов докладов (по материалам Всероссийской ежегодной научной студенческой конференции, Саратов, 16 апреля 2010 г.). — Саратов: Изд-во ГОУ ВПО «Саратов. гос. академия права», 2010. — С. 87-88
Правовое регулирование коммерческой концессии (франчайзинга) / Бородина Ж. Н. — Казань: Познание, 2008. — 120 c.
Пыльнев Ю.А. Договор коммерческой концессии: что нового? // Патенты и лицензии. — М., 2008, № 1. — С. 36-40
Рабец А.П. Договор коммерческой концессии: новеллы правового регулирования // Обязательственное право: актуальные проблемы теории и практики применения. Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции 24-26 мая 2007 г. . — Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2007, Ч. 1. — С. 189-193
Райников А.С. Договор коммерческой концессии // Статут, 2009
Райников А.С. Договор коммерческой концессии до и после вступления в силу запрета на распоряжение исключительным правом на фирменное наименование // Вестник гражданского права, 2008, № 1
Райников А.С. Договор коммерческой концессии до и после вступления в силу запрета на распоряжение исключительным правом на фирменное наименование // Вестник гражданского права. Научный журнал. — М.: ООО «Издат. дом В. Ема», 2008, № 1: Т. 8. — С. 94-102
Райников А. С. Соотношение договора коммерческой концессии со смежными гражданско-правовыми институтами // Вестник гражданского права. Научный журнал. — М.: ООО «Издат. дом В. Ема», 2008, № 3 Т. 8. — С. 7-42
Смирнов С. Практические проблемы института коммерческой концессии // Хозяйство и право. — М., 2007, № 1. — С. 84-89
Смирнов С. Регистрация договоров коммерческой концессии // Корпоративный юрист, 2006, № 4
Смирнова Е.С. Значение принятия части четвертой ГК РФ для развития правового регулирования коммерческой концессии в РФ // Гражданское и гражданское процессуальное право в России и зарубежных странах: тенденции развития и перемены: Сборник статей. — М.: МАКС Пресс, 2010. — С. 61-66
Тоскин Р.Е. Договор коммерческой концессии и часть 4 ГК РФ // Актуальные проблемы права. Сборник научных трудов . — М.: МГИУ, 2009, Вып. 8. — С. 280-288
Тоскин Р.Е. Права и обязанности сторон по договору коммерческой концессии // Актуальные проблемы права: Сборник научных трудов. — М.: МГИУ, 2009, Вып. 9. — С. 133-141
Тоскин Р.Е. Соотношение понятий «коммерческая концессия» и «франчайзинг» // Закон и право. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008, № 9. — С. 104-107
Трахтенгерц Л. Договор коммерческой концессии (Новая концепция) // Хозяйство и право. — М., 2007, № 4. — С. 33-46
Шавеко Е.Н. К вопросу о соотношении норм ГК РФ в договоре коммерческой концессии и лицензионном договоре // Российское законодательство в современных условиях. Материалы VII ежегодной Всероссийской научно-практической конференции с международным участием, г. Брянск, 9 октября 2009 г. В 2-х т. Т. 1. — Брянск: Группа компаний «Десяточка», 2009. — С. 624-631
Щетинина А.В. Эффективность правового регулирования договора коммерческой концессии // Эффективность правового регулирования общественных отношений в России. Сборник статей и тезисов научно-практической студенческой конференции, 16 апеля 2006 г.. — М.: Изд-во МГЮА, 2007. — С. 196-198
Ющенко Н.А. К проблеме унификации норм гражданского законодательства в области коммерческой концессии (франчайзинга) // Актуальные вопросы права и правоприменительной практики: материалы «круглого стола», проведенного в Нижнекамском филиале Московского гуманитарно-экономического института 11 сентября 2008 года. — Казань: ЗАО «Новое знание», 2008, Вып. 3. — С. 142-149
Ющенко Н.А. Коммерческая концессия в свете части четвертой гражданского кодекса РФ // Актуальные вопросы правоведения и правоприменительной практики. Материалы межвузовского «круглого стола» проведенного 5 марта 2008 г.. Сборник научных трудов . — Нижнекамск: Изд-во НМИ, 2008, Вып. 3 Ч. 2. — С. 3-6
Ющенко Н.А. Коммерческая концессия в свете части четвертой Гражданского кодекса РФ // Внешнеторговое право. — М.: Юрист, 2008, № 1. — С. 8-9
Ющенко Н.А. Коммерческая концессия в свете части четвертой Гражданского кодекса РФ // Научные труды РАЮН. В 3-х томах. — М.: Юрист, 2008, Вып. 8 Т. 2. — С. 583-585
Ющенко Н.А. Об унификации понятия коммерческой концессии и его законодательном закреплении в России и за рубежом // Внешнеторговое право. — М.: Юрист, 2007, № 1. — С. 3-6
Ющенко Н.А. Развитие законодательства о коммерческой концессии: исторический аспект // Актуальные вопросы правоведения и правоприменительной практики. Материалы межвузовского «круглого стола» проведенного 5 марта 2008 г.. Сборник научных трудов . — Нижнекамск: Изд-во НМИ, 2008, Вып. 3 Ч. 2. — С. 6-20.

Обратно к разделу Список литературы по гражданскому праву

Можем найти и прислать любую публикацию. Пишите

Изменение Гражданского кодекса в области коммерческой концессии

Поддержка развития франчайзинга в России: изменения в гл.54 Гражданского Кодекса вступили в силу в октябре (ФЗ-216)

Значение развития франчайзинга в России

Мировая практика говорит о перспективности франчайзинговой модели развития бизнеса: сочетание энергии, мобильности и рачительности небольшого частного предприятия-франчайзи с маркетинговой и технологической поддержкой мощного известного бренда позволяет обеспечить индустриальное качество и реальное внимание к конкретным нуждам каждого клиента.

Пока в российской экономике возможности франчайзинга используются несравнимо реже, чем в странах Северной Америки, Западной Европы, да и многих развивающихся государствах. Развитие франчайзинга в России может помочь без дополнительных бюджетных затрат и специальных административных усилий существенно модернизировать многие отрасли экономики.

В условиях растущей рыночной конкуренции и глобализации экономики именно франчайзинг дает возможность повысить эффективность малого предпринимательства и помочь малому бизнесу, объединенному во франчайзинговые сети, на равных соперничать с мировыми и отечественными крупными корпорациями. В то же время франчайзинг дает шанс вывести значительное количество российских торговых марок и технологий на федеральный и международный уровень.

Развитие франчайзинга позволяет создать дополнительные, конкурентоспособные по заработной плате и технологическому оснащению рабочие места за счет организации новых франчайзинговых предприятий и расширения действующих, как в процветающих, так и в дотационных регионах России.

Необходимость модернизации отечественной экономики придает франчайзингу особое значение . Новые разработки, выполненные в столичном городе, в инновационном центре или импортированные из-за за рубежа, могут принести реальные народохозяйственные результаты, если они широко внедряются большим количеством франчайзинговых организаций в тесном контакте с потребителем на местах. Франчайзинг в этом случае выступает в качестве механизма быстрой мультипликации и внедрения технологических новшеств, вовлекая в высокотехнологичный бизнес тысячи предпринимателей и сотни тысяч квалифицированных специалистов. Важно, что франчайзинг в России доказал свою успешность не только в традиционных областях общественного питания и бытового обслуживания, но и в таких отраслях «новой экономики» как информационные технологии или медицинская диагностика.

Почему нужны были изменения

В российском законодательстве отношения франчайзинга регулируются в первую очередь главой 54 «Коммерческая концессия» Гражданского кодекса РФ, где англоязычным обозначениям сторон этого договора – «франчайзер» и «франчайзи» соответствуют термины «правообладатель» и «пользователь».

Следует отметить, что разработка положений гл. 54 ГК велась в начале 90-х годов прошлого века, когда еще отсутствовала какая-либо отечественная практика франчайзинга. По мере развития рыночных отношений выяснилось, что ряд запретительных статей этой главы препятствует формированию франчайзинговых сетей в России.

В гл. 54 были строгости, возникшие, скорее всего в результате ошибки – как например, фактический запрет в ст. 1030 одновременно использовать в договорах начальный (паушальный) взнос и периодические платежи. Были не имеющие аналогов ни в мировой практике франчайзинга ни в других областях российского гражданского права требования ст. 1035 бесконечно продлевать однажды заключенный договор без каких-либо изменений, что делало неоправданно высокими риски франчайзера и существенно снижало модернизационный потенциал франчайзинговой модели. Имели место противоречия с более современными российскими законами, например, закон № 135-ФЗ «О защите конкуренции» с лета 2009 г. разрешал координировать цены внутри франчайзинговой сети, а ст. 1033 ГК, наоборот запрещала.

Несовершенство гл. 54 привело к тому, что франчайзинговые сети на практике строили работу в обход нее, опираясь на общие положения Гражданского кодекса о перепродаже товаров и услуг, а также на нормы о предоставлении прав использования на отдельные объекты интеллектуальной собственности. В результате, по данным Роспатента в год регистрировалось менее тысячи договоров о предоставлении франшизы, тогда как реальная численность начинающих работать по франчайзинговой модели российских предприятий в разы больше, .

Для пропаганды франчайзинговой модели, увеличения количества сетей, для эффективной поддержки франчайзинга федеральными ведомствами и региональными структурами стало насущно необходимым привести в соответствие законодательную базу и практику работы передовых предприятий.

Конкретные изменения в гл. 54 Гражданского Кодекса

Разрешено одновременно использовать в договорах начальный (паушальный) взнос и периодические платежи

Статья 1030. Вознаграждение по договору коммерческой концессии

Вознаграждение по договору коммерческой концессии может выплачиваться пользователем правообладателю в форме фиксированных разовых и (или) периодических платежей, отчислений от выручки, наценки на оптовую цену товаров, передаваемых правообладателем для перепродажи, или в иной форме, предусмотренной договором.

Ранее статья 1030 ГК требовала, чтобы договор предусматривал либо начальную разовую выплату, либо регулярные платежи. Однако и мировая, и российская практика свидетельствуют о целесообразности их сочетания в договорах франчайзинга. Есть сети, не использующие первоначальный взнос, однако большинство франчайзинговых договоров его предусматривают, т.к. он позволяет скомпенсировать затраты франчайзера на проработку нового контракта, а также подтверждает серьезность намерений нового франчайзи («пользователя» в терминологии гл. 54 ГК) построить свой бизнес в соответствии с требованиями сети. В то же время регулярные платежи являются одной из основ работы франчайзинга, их наличие позволяет обеспечить заинтересованность и, соответственно, деятельную поддержку франчайзером ежедневной работы франчайзи, ориентацию на длительные взаимовыгодные отношения.

Предложение законодательно закрепить комплексный характер вознаграждения не встретило каких-либо возражений в ходе обсуждения законопроекта. Новация уже вызвала горячее одобрение у ряда крупных франчайзинговых сетей, в т.ч. международных, поскольку устранила противоречие типовых интернациональных подходов и российского законодательства.

В договорах разрешается устанавливать ряд ограничений, усиливающих франчайзинговую сеть

Статья 1033. Ограничения прав сторон по договору коммерческой концессии

1. Договором коммерческой концессии могут быть предусмотрены ограничения прав сторон по этому договору, в частности могут быть предусмотрены:

обязательство правообладателя не предоставлять другим лицам аналогичные комплексы исключительных прав для их использования на закрепленной за пользователем территории либо воздерживаться от собственной аналогичной деятельности на этой территории;

обязательство пользователя не конкурировать с правообладателем на территории, на которую распространяется действие договора коммерческой концессии в отношении предпринимательской деятельности, осуществляемой пользователем с использованием принадлежащих правообладателю исключительных прав;

отказ пользователя от получения по договорам коммерческой концессии аналогичных прав у конкурентов (потенциальных конкурентов) правообладателя;

обязательство пользователя реализовывать, в том числе перепродавать, произведенные и (или) закупленные товары, выполнять работы или оказывать услуги с использованием принадлежащих правообладателю исключительных прав по установленным правообладателем ценам, а равно обязательство пользователя не осуществлять реализацию аналогичных товаров, выполнение аналогичных работ или оказание аналогичных услуг с использованием товарных знаков или коммерческих обозначений других правообладателей;

обязательство пользователя продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно в пределах определенной территории;

обязательство пользователя согласовывать с правообладателем место расположения коммерческих помещений, используемых при осуществлении предоставленных по договору исключительных прав, а также их внешнее и внутреннее оформление.

2. Условия договора коммерческой концессии, предусматривающие обязательство пользователя продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно покупателям (заказчикам), имеющим место нахождения, место жительства на определенной договором территории, являются ничтожными.

3. Ограничительные условия могут быть признаны недействительными по требованию антимонопольного органа или иного заинтересованного лица, если эти условия с учетом состояния соответствующего рынка и экономического положения сторон противоречат антимонопольному законодательству.

Статья 1033 ГК теперь в большей степени согласована с положениями законодательства о защите конкуренции и допускает установление в договоре следующих обязательств франчайзи:

реализовывать (в т. ч. перепродавать) произведенные и (или) закупленные товары, выполнять работы или оказывать услуги по установленным правообладателем ценам.
не реализовывать (не оказывать, не выполнять) аналогичную продукцию (работы, услуги) с использованием товарных знаков или коммерческих обозначений других правообладателей.
продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги только в границах определенной территории.

Ранее существовавшие в Кодексе запреты были призваны поощрять ценовую конкуренцию между пользователями франшизы и гарантировать их самостоятельность по отношению к правообладателю. Однако данный подход вступал в противоречие с экономической сутью франчайзинга, предполагающего конкуренцию в первую очередь между разными сетями (брендами), но не между пользователями-франчайзи внутри одной сети. Предоставляя свой известный знак (бренд), правообладатель вправе требовать от пользователей следовать единой коммерческой политике, которая в итоге приводит к повышению эффективности работы всей сети в целом.

При обсуждении законопроекта высказывались мнения о целесообразности старого положения, аргументировавшиеся интересами свободного развития пользователей-франчайзи. На практике владельцы малого бизнеса предпочитают приобретать те франшизы, которые подразумевают регулирование цен, т. к. это является залогом прибыльности их работы и существенно укрепляет бренд. И, наоборот, если работающие неподалеку друг от друга (например, в одном торговом центре) под единой маркой франчайзи начинают между собой ценовую войну, это плохо и для их бизнеса, и для марки в целом. Более того, участие во франчайзинговой сети зачастую является шансом для небольшого предпринимателя выстоять в конкуренции с подразделениями крупных фирм, широко применяющих различные ценовые инструменты. Например. если монолитная торговая сеть объявляет ценовую акцию на тот или иной товар, то франчайзинговая сеть должна иметь аналогичные возможности, а для этого закон должен разрешить наличие во франчайзинговом договоре пункта об обязательности выполнения ценовых условий – иначе привлеченный рекламой потребитель не найдет обещанных цен во франчайзинговых точках.

Если говорить об интересах конечного пользователя, то для него как раз нормально при посещении точек, работающих под одной торговой маркой, ожидать единого уровня цен.

Важно отметить, что еще в июле 2009 г. в статью 11 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» добавлен п. 1.2, в соответствии с которым в рамках договора коммерческой концессии допускается установление и регулирование правообладателем цены перепродажи товара (работы, услуги). Но этим положением можно будет спокойно пользоваться лишь теперь, после исправления ст. 1033 ГК.

Новые правила возобновления срочных договоров

Статья 1035. Преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок

1. Пользователь, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора коммерческой концессии имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

При заключении договора коммерческой концессии на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

2. Если правообладатель отказал пользователю в заключении договора коммерческой концессии на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил с другим лицом договор коммерческой концессии, по которому предоставлены те же права, какие были предоставлены пользователю по прекратившемуся договору, на тех же условиях, пользователь вправе потребовать по своему выбору в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор коммерческой концессии, или только возмещения таких убытков.

Исключены дискриминационные для правообладателя ограничения на отказ возобновить договор с франчайзи «на прежних условиях». Предположительно, вводя положение об обязательности перезаключения договора на прежних условиях, законодатель ставил целью предохранить бизнес франчайзи от произвольного прекращения отношений правообладателем, что обесценивает вложенные франчайзи в конкретную франшизу деньги и усилия. Однако, во-первых, такой подход чрезвычайно повышает риски франчайзера. Например, с течением времени может существенно поменяться курс валюты, в которой зафиксированы условия договора, и продолжение отношений в условиях современного уровня рыночных цен может стать абсолютно невыгодным.

Во-вторых, такой подход существенно снижал столь актуальный в настоящее время модернизационный потенциал франчайзинговой модели. Чтобы все время продвигать через франчайзи новые, современные продукты и технологии, правообладатель должен иметь законодательно разрешенную возможность заменять ими старые. Быстрое развитие технологий приводит к необходимости существенно корректировать и цены, и требования к персоналу, и маркетинговые подходы.

Консультации с зарубежными коллегами из объединяющего 47 стран Всемирного Cовета по франчайзингу (WFC) показали, что прежнее положение ГК РФ, обязывающее продлять срочный договор на тех же самых условиях, является уникальным исключением в мировой практике франчайзинга.

Само по себе пожелание стабильности договорных отношений справедливо по отношению к франчайзи и способствует эффективности франчайзинговой модели. Для его реализации в новой редакции гл. 54 был выбран прием, хорошо себя зарекомендовавший в отечественной практике аренды недвижимости. Там в аналогичной ситуации, согласно ст. 621 Гражданского Кодекса РФ после окончания срока аренды арендодатель вправе изменить условия, но текущий арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное перед другими возможными арендаторами право на заключение договора аренды на новый срок на изменившихся условиях.

Изменение оснований и порядка расторжения договора

Статья 1037. Прекращение договора коммерческой концессии

1. Каждая из сторон договора коммерческой концессии, заключенного без указания срока его действия, во всякое время вправе отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более продолжительный срок.

Каждая из сторон договора коммерческой концессии, заключенного на определенный срок или без указания срока его действия, во всякое время вправе отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за тридцать дней, если договором предусмотрена возможность его прекращения уплатой денежной суммы, установленной в качестве отступного.»;

1.1 Правообладатель вправе отказаться от исполнения договора коммерческой концессии полностью или частично в случае:

нарушения пользователем условий договора о качестве производимых товаров, выполняемых работ, оказываемых услуг;

грубого нарушения пользователем инструкций и указаний правообладателя, направленных на обеспечение соответствия условиям договора характера, способов и условий использования предоставленного комплекса исключительных прав;

нарушения пользователем обязанности выплатить правообладателю вознаграждение в установленный договором срок.

Односторонний отказ правообладателя от исполнения договора возможен в случае, если пользователь после направления ему правообладателем письменного требования об устранении нарушения не устранил его в разумный срок или вновь совершил такое нарушение в течение одного года с даты направления ему указанного требования.<…>

В статью 1036 ГК введен новый пункт 1.1, согласно которому при определенных грубых нарушениях технологии или качества работы со стороны пользователя франшизы, правообладатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Односторонний отказ возможен. только если нарушение не будет устранено в разумный срок после получения пользователем письменного предупреждения.

Ст. 1034 ГК предусматривает достаточно серьезный уровень субсидиарной и солидарной ответственности франчайзера за деятельность франчайзи. Российская ассоциация франчайзинга ставила вопрос об ограничении ответственности теми случаями, когда нарушения связаны именно с деятельностью франчайзера — такой вариант был принят при первом чтении закона в Государственной Думе. В нем предполагалось, что если негативные последствия для конечного потребителя возникли в результате деятельности франчайзера – например, являлись результатом ошибки в предоставляемой им технологии, то отвечать будет франчайзер. А если виноватым является франчайзи – например, он отклонился от предписанной франчайзером технологии и это привело к негативным последствиям, то ответственность полностью лежит на франчайзи.

Однако представители государства возражали против такого подхода: раз потребитель ориентируется в своем рыночном выборе на торговую марку, франчайзер должен обеспечить соответствующий уровень качества связанных с этой маркой товаров и услуг.

Франчайзеры, в свою очередь, указывали, что на практике у них в ряде случаев нет способа заставить франчайзи добросовестно исполнять технологические требования, если он сам этого не хочет или не может. Единственным действенным средством является расторжение договора, но если делать это в соответствии с ранее установленным порядком через арбитражный суд, то выполнение требований может затянуться на многие месяцы, а то и годы. Все это время недобросовестный франчайзи пользуется торговой маркой, не обеспечивая соблюдения технологий и\или должного качества обслуживания клиентов. А ведь нарушения, например в технологии медицинских анализов могут угрожать здоровью и даже жизни граждан, нарушение методик бухгалтерского обслуживания – создавать риски для финансового благополучия и правомерности уплаты налогов предприятий-клиентов.

Поэтому законодатель предоставил право франчайзеру в случае, если франчайзи не выполнил его письменного предписания по устранению нарушений, или устранил, а затем возобновил нарушения, отказаться от договора с данным франчайзи. Предполагается, что это обеспечит серьезное отношение франчайзи к соблюдению предусмотренных франшизой технологий.

Новая редакция ст. 1036 ГК позволит также прекращать договор и в отсутствии явных нарушений. Условиями, при которых каждая из сторон может воспользоваться правом на односторонний отказ от договора, являются направление за месяц до расторжения предварительного письменного уведомления, и выплата предусмотренной договором денежной компенсации в качестве отступного.

Ранее прекращения бессрочного договора можно было требовать только при условии направления уведомления за полгода до предполагаемой даты расторжения договора. Срочный же договор можно было расторгнуть лишь по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, т.е. путем подачи иска в Арбитражный суд. С учетом установившейся практики рассмотрения дел в первых двух судебных инстанциях, расторжение срочного договора при наличии конфликта между сторонами было непростой процедурой, длившейся не менее полугода.

Закон не изменил порядок регистрации договоров франчайзинга

Члены Российской ассоциации франчайзинга неоднократно отмечали, что в сегодняшних условиях большие сроки государственной регистрации, предусмотренной ст. 1027 и 1028 ГК сдерживают развитие франчайзинга в России. Прошедший первое чтение вариант законопроекта предполагал обязательность государственной регистрации только для договоров предоставлении права использования торговых знаков, но не для коммерческих обозначений. Также предлагалось закрепить предельный срок административной процедуры по регистрации договора в 1 месяц – сейчас Роспатент регистрирует в срок до двух месяцев .

Однако в итоговом документе сохранен прежний порядок регистрации договоров. Это решение обосновывается рядом причин, включая предстоящее изменение российских правил регистрации в целях гармонизацию с требованиями Сингапурского договора о законах по товарным знакам, ратифицированного Россией в 2009 году. Предписание же о том, в течение какого предельного срока госорган должен осуществить регистрацию договора, неуместно было помещать в такой общий основополагающий документ как Гражданский Кодекс – подобные вопросы обычно регулируются на уровне подзаконных актов.

Существенным соображением является и то, что развитие франчайзинга будет связано с необходимостью усиления защиты прав на торговые марки. Уже сейчас появляются реальные случаи мошенничества и лжепредпринимательства в области франчайзинга, фантастические сайты «магазинов франшиз» в интернете и т.д. Следует согласиться, что ослабление требований к регистрации прав на интеллектуальную собственность могло бы войти в противоречие с потребностью усиления защиты прав франчайзингового бизнеса.

Изменения гл.54 ГК – пример внимания государства к потребностям российской экономики

Решение обратиться в соответствующие государственные органы с предложением по совершенствованию гл. 54 Гражданского кодекса было принято 17 марта 2010 на общем собрании Российской ассоциации франчайзинга под руководством председателя совета директоров РАФ М.И.Елашвили В дальнейшей практической работе по совершенствованию законодательства большую роль сыграла исполнительная дирекция РАФ под руководством Ю.Н.Михайличенко

При взаимодействии с государственными инстанциями и для организации общественной поддержки большую помощь оказала объединяющая предпринимателей несырьевых отраслей экономики Общероссийская общественная организация «Деловая Россия» под руководством Б.Ю.Титова. Кроме того, вопросы совершенствования гл.54 ГК получили поддержку Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства ОПОРА РОССИИ на специальном заседании комиссии по франчайзингу 16 декабря 2010г.

Поскольку развитие франчайзинга представляется существенным преимуществом для быстрой модернизации российской экономики, соответствующее обращение было внимательно рассмотрено заместителем председателя Комиссии по модернизации и технологическому развитию экономики России при Президенте РФ, первым заместителем руководителя Администрации Президента России В.Ю.Сурковым. Оказанная им и сотрудниками его аппарата активная поддержка имела ключевое значение для продвижения законодательных предложений РАФ. Также, немаловажную роль сыграли одобрение и содействие Помощника Президента РФ А.В. Дворковича и сотрудников Экспертного управления.

На правительственном уровне к инициативе по совершенствованию гл. 54 ГК также отнеслись внимательно и позитивно. Вопрос обсуждался 11 октября 2010 г. на встрече «Деловой России» с Председателем Правительства РФ В.В. Путиным, который поручил его Министерству экономического развития. Министр Э.С. Набиулина, ее заместители И.Е. Манылов и А.Е. Лихачев, другие сотрудники министерства на деле поддержали возможность развития франчайзинга в России. В частности, по решению МЭР в июне 2011г в программу ежегодного Петербургского международного экономического форума впервые была включена секция «Франчайзинг: Национальный приоритет в глобальном контексте», в рамках которой было проведено обсуждение различных аспектов совершенствования гл. 54 ГК. Руководители и специалисты Минэкономразвития приняли активное участие в разработке законопроекта, настояв на внесении в текст ряда существенных изменений. Также инициатива прошла обсуждение и получила деятельную поддержку на руководящем уровне в ряде связанных с проблематикой ведомств, включая Минпромторг, Минобрнауки и Роспатент.

Законопроект требовал тщательной юридической проработки, в том числе было необходимо, чтобы предлагаемые усовершенствования гл. 54 ГК соответствовали общей структуре и «букве» всего Гражданского кодекса. В этом большую роль сыграл Исследовательский центр частного права при Президенте РФ. Данному вопросу большое внимание уделяли Первый заместитель Председателя Совета Исследовательского центра проф. А.Л. Маковский и руководитель отдела законодательства об интеллектуальных правах Е.А.Павлова. В значительной степени результаты их работы учитывались также Государственно-правовым управлением Президента. Государственно-правовое управление детально рассматривало законопроект по совершенствованию гл.54 ГК на разных этапах его обсуждения. Вопрос был не только глубоко изучен сотрудниками аппарата ГПУ, но и стал предметом отдельного большого совещания, специально проведенного начальником ГПУ Л.И. Брычевой, при этом особо пристальное внимание уделялось возможному влиянию изменений на интересы конечных потребителей продукции и услуг франчайзинга.

В Государственной Думе проект был подготовлен к рассмотрению профильным Комитетом по экономической политике и предпринимательству, председатель которого Е.А. Федоров совместно с депутатом В.А. Головневым и другими 17 июня 2010 г. внесли его на рассмотрение ГД РФ.

Поскольку законопроект предусматривал изменения в Гражданском кодексе, работа по нему была передана в Комитет по гражданскому, уголовному и процессуальному законодательству ГД. 26 ноября 2010 г Законопроект №392449-5 «О внесении изменений и дополнений во II часть ГК РФ» был единогласно принят в первом чтении.

Далее законопроект был существенно доработан рабочей группой под энергичным руководством заместителя председателя Комитета по гражданскому, уголовному и процессуальному законодательству ГД В.С. Груздева.

6 июля 2011законопроект был принят во втором и третьем чтениях Государственной Думой, 13 июля – одобрен Советом Федерации, 18 июля 2011 года Федеральный закон N 216-ФЗ «О внесении изменений в Часть вторую Гражданского Кодекса Российской Федерации» был подписан Президентом Российской Федерации Д.А.Медведевым. В соответствии со ст. 2 закон вступит в силу через 90 дней после официальной публикации.

Внесение изменений в гл.54 Гражданского Кодекса стало возможным в результате большой государственной поддержки на федеральном уровне. Согласованию проекта закона способствовало то, что его принятие не подразумевало дополнительных затрат из федерального бюджета и государственных бюджетов других уровней и не приводило к необходимости корректировок, ранее заключенных на территории Российской Федерации договоров коммерческой концессии. Кроме того, несмотря на существенность предлагаемых улучшений, проект не требовал изменений структуры глав и статей Гражданского Кодекса.

Следует отметить, что во всех высоких инстанциях рассмотрение предложений по изменению гл.54 Гражданского кодекса было тщательным и всесторонним. Ни разу решение не принималось «с ходу», везде вопросы сначала подробно готовились выделенными исполнителями, затем руководители очень высокого уровня лично разбирались в проблеме. Каждый раз рассмотрение шло с учетом мнений интересов не только инициаторов предложений, но и представителей малого бизнеса (франчайзи), конечных потребителей и экономики России в целом

Российская Ассоциация Франчайзинга считает, что принятие Федерального закона N 216-ФЗ – это важное достижение на пути создания работоспособной и сбалансированной системы франчайзинга в России, а процесс его быстрого принятия представляет собой положительный пример заботы государства о развитии бизнеса и конструктивного взаимодействия различных организаций и ведомств.

Что такое концессия на аренду коммерческой недвижимости?

Ключевые выводы

Уступка аренды — это жест, сделанный владельцем коммерческой недвижимости с целью побудить потенциального арендатора подписать или продлить договор аренды.
Концессия на аренду может принимать разные формы, и они зависят от уникальных потребностей арендатора и собственности. Распространенные примеры включают бесплатную или пониженную арендную плату, надбавку за повышение арендатора или бесплатную парковку.
В то время как концессии арендатора могут быть эффективным способом поддерживать имущество в полном объеме, они имеют материальные затраты, которые могут повлиять на денежный поток, стоимость и / или доходность собственности.
В результате, концессии арендаторам следует предлагать разумно и только после подробного анализа затрат и выгод.

Цель каждого инвестора в коммерческую недвижимость — постоянно содержать в своей собственности арендаторов, платящих арендную плату. Но по разным причинам это не всегда возможно. Если в собственности есть одно или несколько свободных мест, они не приносят дохода и, следовательно, не максимизируют потенциальную прибыль от инвестиций.

Чтобы исправить эту проблему, коммерческие арендодатели обычно предлагают «концессию на аренду», чтобы побудить арендаторов подписать договор аренды и заполнить пустое пространство.

Что такое концессия на аренду?

Проще говоря, концессия на аренду — это жест, сделанный владельцем коммерческой недвижимости потенциальному арендатору, чтобы заставить его подписать договор аренды. Уступка аренды может быть мотивирована несколькими причинами, но все они возвращаются к одной и той же цели — заполнить пустое пространство или сохранить его. Например, если арендатор пытается выбрать между сдачей в аренду двух разных помещений, один владелец недвижимости может предложить концессию на аренду, чтобы сделать сделку более приятной и заставить арендатора подписать или продлить договор аренды.Или, и это особенно часто бывает во время экономических бедствий, может быть предложена концессия на аренду, чтобы привлечь новых арендаторов в недвижимость. В зависимости от уникальных обстоятельств сделки по аренде льготы по аренде могут принимать несколько форм.

Типы концессии на аренду

Бесплатная или сниженная арендная плата : Для привлечения арендаторов владелец недвижимости может предложить несколько месяцев бесплатной аренды или сниженной арендной платы. Например, это распространено при аренде квартир, когда владелец может предложить 1 месяц бесплатной аренды, чтобы арендатор мог въехать.
Сниженный или отмененный гарантийный депозит : Гарантийный депозит — это сумма денег, которую арендатор должен заплатить владельцу собственности для покрытия любого ущерба, нанесенного помещению во время аренды. По истечении срока действия договора аренды владелец недвижимости проведет осмотр помещения и вернет залог, если не будет проблем. Однако залог может быть невероятно дорогим и увеличивать первоначальные затраты на переезд в новое место. Таким образом, владелец собственности может отказаться от них, пытаясь заставить арендатора подписать или продлить договор аренды.
Индивидуальный период аренды : Владелец собственности всегда предпочитает более длительный срок аренды. Но потребности арендатора могут отличаться. В результате они могут предложить концессию в виде индивидуального срока аренды. Например, арендатору может быть предложена аренда на 9 месяцев вместо аренды на 12 месяцев из-за некоторых уникальных потребностей.
Надбавки за улучшение условий для арендаторов : Некоторым арендаторам, особенно тем, которые сдают в аренду торговые и офисные помещения, требуется внутренняя перестройка для удовлетворения потребностей ведения своего бизнеса.Это может быть дорого, поэтому владелец недвижимости может предложить концессию на аренду в форме «надбавки», которая покроет все или часть затрат на строительство.
Согласие на субаренду : По разным причинам арендатор может захотеть сдать в субаренду часть или все свое пространство в течение срока аренды. Типичная коммерческая аренда может позволить или не разрешить это, но владелец недвижимости может предложить это в качестве уступки, чтобы предоставить арендатору дополнительную гибкость, если он того пожелает.
Бесплатная парковка : В качестве концессии бесплатная парковка особенно распространена в офисных зданиях в городских районах, где парковка может быть недостаточной.Эта уступка выгодна как арендатору, так и его сотрудникам, которым предоставляется привилегия на бесплатную парковку.
Пособие на переезд : Пособие на переезд может покрыть стоимость физического переезда арендатора из одного места в другое. Он мог оплачивать такие вещи, как грузчики, транспортировка, упаковка и распаковка. Для крупной компании переезд может быть невероятно дорогим, и концессия может помочь компенсировать некоторые из этих затрат.

Опять же, конкретная концессия на аренду, предлагаемая владельцем собственности, в некоторой степени зависит как от уникальных потребностей арендатора, так и от потребностей собственности на момент рассмотрения договора аренды.Хотя концессии могут быть очень эффективным инструментом для увеличения или сохранения заполняемости, они могут иметь существенное влияние на доходность инвестиций в недвижимость.

Как концессии на аренду влияют на стоимость недвижимости?

Коммерческая инвестиционная недвижимость оценивается на основе суммы чистой операционной прибыли (NOI), которую они производят, которая рассчитывается как валовая прибыль объекта за вычетом операционных расходов. В результате концессия на аренду, независимо от ее типа, может существенно повлиять на стоимость недвижимости.Воздействие обычно проявляется либо в уменьшении доходов, либо в увеличении расходов.

Например, если владелец недвижимости предлагает бесплатную аренду на первый месяц, чтобы потенциальный арендатор подписал договор аренды, деньги не выходят из его кармана. Вместо этого они теряют доход от аренды за 2 месяца в пользу долгосрочной аренды. Или, если арендодатель предлагает значительную надбавку за улучшение жилого фонда, это реальные затраты, которые он должен покрыть, что может временно увеличить расходную часть бухгалтерской книги.

Дело в том, что независимо от конкретной уступки, они обычно влияют либо на доходную, либо на расходную часть бухгалтерской книги собственности. В результате решение, какие уступки предложить и сколько — это тонкий баланс.

Закон о балансе между концессиями и заселением

Поскольку концессии оказывают существенное влияние на денежный поток и рыночную стоимость собственности, владельцам недвижимости может быть полезно рассматривать их как инвестиции. В этом свете необходимо рассмотреть вопрос о балансировании: оправдывает ли стоимость концессии потенциальную выгоду от нее?

Например, предположим, что арендодатель арендует недвижимость на 25 000 квадратных футов свободной площади.После многих безуспешных попыток они могут найти арендатора, готового платить рыночную арендную плату. Но они просят выплатить арендатору надбавку в размере 4 долларов за квадратный фут, чтобы приспособить пространство под свои нужды. Взамен они готовы подписать 10-летний договор аренды, который будет приносить 50 000 долларов дополнительного дохода от аренды ежегодно. Таким образом, инвестиции в размере 100 000 долларов в улучшения арендатора (25 000 SF @ 4 PSF) приводят к потоку дохода в 500 000 долларов (50 000 долларов в год в течение 10 лет). Если есть уверенность в том, что арендатор представляет собой приемлемый кредитный риск, эта сделка может быть выгодной для обеих сторон.

Как FNRP управляет арендными концессиями?

Как правило, мы стараемся по возможности минимизировать концессии на аренду. Однако мы постоянно отслеживаем рыночные условия, уровень заполняемости и доход от собственности и готовы рассмотреть возможность уступки, когда это имеет финансовый смысл для объекта недвижимости и наших инвесторов. Если идея одного из них обсуждается в ходе переговоров по аренде, мы проведем подробный анализ затрат и выгод, чтобы определить, так ли это.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners — одна из ведущих частных инвестиционных компаний в сфере коммерческой недвижимости в стране.Мы используем наш многолетний опыт и имеющуюся ликвидность, чтобы находить многопользовательские активы мирового класса по цене ниже внутренней. При этом мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, создавая при этом сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.

Если вы являетесь аккредитованным инвестором и хотели бы узнать больше о наших инвестиционных возможностях , свяжитесь с нами по телефону (800) 605-4966 или [email protected] для получения дополнительной информации.

Региональная концессия на недвижимость в коммерческой, промышленной и добывающей отраслях

Льгота на (гербовый) сбор доступна, если вы покупаете недвижимость в региональной Виктории, которая используется для коммерческих, промышленных или добывающих целей, если договор заключен 1 июля 2019 года или после этой даты.

Это включает имущество, которое в настоящее время используется для этих целей, а также имущество, преобразованное для одного из этих видов использования.

Суммы концессии

Существуют различные суммы концессии на покупку недвижимости в регионе Виктория, используемой в коммерческих, промышленных или добывающих целях:

По договорам купли-продажи, заключенным с 1 января 2021 года , размер пошлины уменьшается на 50%. Это продвигает ранее объявленную уступку в размере 50% пошлины и является частью мер правительства Виктории по борьбе с коронавирусом, объявленных 13 сентября 2020 года.
Для договоров купли-продажи, заключенных 27 января 2020 года или после этой даты, , если недвижимость находится в районах местного самоуправления Ист-Гиппсленд, Мэнсфилд, Веллингтон, Вангаратта, Таунг и Альпайн, размер пошлины снижается на 50%. Это была одна из мер правительства Виктории по борьбе с лесными пожарами.
По договорам купли-продажи, заключенным с 1 июля 2020 года по 31 декабря 2020 года , размер пошлины снижается на 20%.
По договорам купли-продажи, заключенным с 1 июля 2019 г. по 30 июня 2020 г. , размер пошлины снижается на 10%.

Воспользуйтесь нашим калькулятором, чтобы вычислить размер пошлины, включая данную уступку, по контрактам, заключенным до 1 января 2021 года.

Допустимые переводы

Для получения концессии договор, соглашение или договоренность должны относиться к передаче облагаемого налогом имущества, указанного в разделах 10 (1) (a) и (ad) Закона о пошлинах 2000 (Закон). Сюда входят:

Имущество, облагаемое пошлиной, должно полностью находиться в штате Виктория, и получатель должен намереваться использовать его исключительно или преимущественно для определенных целей.

Региональный Виктория

Региональная Виктория означает перечисленные ниже региональные советы и шесть альпийских курортов: Маунт Бау-Бау, Маунт Буллер, Маунт Хотэм, Маунт Стерлинг, Фолс-Крик и Лейк-Маунтин.

Совет Альпийского Шира
Араратский сельский городской совет
Городской совет Балларата
Совет графства Басс-Кост
Совет Шира Бау-Бау
Сельский городской совет Беналлы
Совет Шира Булок
Совет Кампасп Шир
Совет Центрального Шира Голдфилдс
Колак Отуэй Шир Совет
Совет Шира Корангамитов
Совет графства Ист-Гиппсленд
Совет графства Ганнаварра
Совет графства Гленелг
Совет Шира Золотых равнин
Городской совет Большого Бендиго
Городской совет Большого Джилонга
Городской совет Большого Шеппартона
Совет Шира Хепберн
Совет Хиндмарш Шира
Городской совет Хоршама
Совет графства Индиго
Городской совет Латроба
Совет Лоддонского Шира
Македонский хребет Ширский совет
Совет округа Мэнсфилд
Городской совет Милдьюры
Совет Митчелл Шира
Совет Мойры Шир
Совет Шира Мурабул
Гора Александровский Шир Совет
Совет Мойн Шир
Совет Шира Мурринди
Совет графства Северный Грампианс
Совет Пиренейского Шира
Боро Квинсклифф
Совет графства Саут-Гиппсленд
Совет Южного Грампианс Шир
Совет Шира Стратбоги
Surf Coast Shire Council
Лебединый холм, сельский городской совет
Совет Шира Товонг
Городской совет Вангаратты
Городской совет Варрнамбула
Веллингтон Шир Совет
Совет Западного Уиммера Шир
Городской совет Водонга
Совет графства Ярриамбиак

Требования к использованию

Земля должна использоваться исключительно или преимущественно для определенных целей в течение непрерывного периода не менее 12 месяцев.Неважно, кто использует землю, пока это использование соответствует определенным требованиям.

Соответствующее использование должно начаться в течение двух лет после того, как получатель получит право владения. Обычно это урегулирование, но по договоренности может быть сделано и раньше.

Земля может удовлетворять этому требованию, если она уже используется для квалифицируемого использования, а после заселения такое использование продолжается в течение непрерывного периода не менее 12 месяцев.

Соответствие требованиям

Квалифицированное использование означает использование земли, описанное в кодах 210-299, 310-399 и 400-499 Австралийского кодекса классификации оценочной собственности (AVPCC), содержащегося в Рекомендациях по передовой практике оценки.Это виды использования, подпадающие под категории коммерческой, промышленной или добывающей промышленности.

Коммерческие коды включают торговые и офисные помещения и рестораны, в то время как промышленные коды включают фабрики, склады и перерабатывающие предприятия. Примерами добывающих отраслей являются шахты, карьеры, колодцы и скважины.

Пример 1: Свободная земля превращается в медицинский центр

Dr Cini заключает договор купли-продажи в сентябре 2019 года на приобретение вакантного коммерческого участка в Бендиго с облагаемой пошлиной стоимостью 1000000 долларов США.Он намерен построить на земле медицинский центр.

Пошлина, взимаемая при передаче этой собственности по общим ставкам, включая данную уступку, составит 49 500 долларов (т.е. 55 000 долларов с уменьшением на 10%).

Контракт заканчивается в январе 2020 года, а строительство медицинского центра завершается в июле 2020 года. В августе 2020 года д-р Чини переезжает и начинает свою медицинскую практику. Он будет работать оттуда в августе 2021 года.

Dr Cini удовлетворяет требованиям использования, потому что:

Медицинский центр подходит для использования, потому что он имеет код AVPCC 271.3.
Земля используется исключительно в качестве медицинского центра в течение непрерывного периода не менее 12 месяцев в течение двухлетнего периода сразу после того, как он получил право владения землей.

Различные временные рамки в зависимости от требований использования

Если Комиссар убежден, что существует веская причина для невыполнения требований по использованию в указанные сроки, он может:

Сократите необходимый период использования согласно требованиям.
Определить, что временное прекращение квалифицируемого использования не нарушает непрерывность квалифицируемого использования.
Продлить период, в который должно начаться соответствующее использование.

Примером, когда Уполномоченный может воспользоваться этим усмотрением, является случай, когда человек покупает недвижимость, намереваясь застроить ее для соответствующего использования, но сталкивается с проблемами планирования. Комиссар может принять во внимание график строительства покупателя и вопрос о том, началась ли или начнется ли на земле какая-либо деятельность по освоению земли для соответствующего использования.

Несоответствие требованиям использования

Вы должны подать письменное уведомление Уполномоченному в течение 30 дней после того, как вам станет известно о любых обстоятельствах, которые могут привести к несоблюдению квалификационных требований к использованию.

После того, как вы уведомите нас, мы пересмотрим пошлину на перевод по общим ставкам с учетом любых других льгот или льгот.

Что делать, если я могу получить другую уступку или освобождение от уплаты пошлины?

Если в соответствии с Законом 2000 г. о пошлинах вы имеете право на эту уступку по пошлинам и другую уступку или освобождение, вы должны выбрать, на какую льготу вы претендуете.

Вы должны сделать этот выбор при заполнении цифровой формы пошлин для данной транзакции.

Подать заявку на данную концессию

Вы можете легко подать заявку на эту уступку, используя Цифровую форму пошлин во время подачи транзакции через Duties Online.

Отправить транзакцию в качестве комплексной оценки комиссии за транзакцию оператором сети электронного размещения (ELNO). Концессия может быть оценена в системе Duties Online.

Бизнес-адвокат | Юридическая фирма по защите интересов бизнеса | Макдональд Хопкинс

Кирстин М. Уайлди | Вторник, 7 апреля 2020 г.

В результате глобальной пандемии COVID-19 мир столкнулся с кризисом в сфере здравоохранения и финансовым кризисом.Индустрия коммерческой недвижимости и, в частности, коммерческая аренда и кредитование находятся в неизведанных водах. Многие американские компании с трудом выполняют свои обязательства, в том числе арендную плату и ипотечные платежи.

Сбои, связанные с распространением вируса Covid-19, не позволяют предприятиям использовать арендованные помещения

Эта пандемия влияет на способность предприятий работать в арендованных помещениях. Обязательное закрытие государственных предприятий требует, чтобы многие предприятия временно прекратили свою деятельность.Столкнувшись с ограниченным или отсутствующим денежным потоком и другими проблемами управления денежными средствами, многие компании не могут выполнять свои ежемесячные арендные обязательства. В ответ на пандемию коронавируса COVID-19 многие арендаторы обращаются к своим арендодателям с просьбами о снижении или отсрочке арендной платы или о снижении арендной платы, чтобы ослабить давление ограниченного денежного потока. Просьбы об изменении каких-либо условий «непрерывной работы» также являются темами для обсуждения.

Льготы по аренде кажутся очевидной реакцией, но могут иметь непредвиденные последствия.

Арендодатель может быть склонен работать со своим арендатором и соглашаться на концессию на аренду по многим причинам, включая получение или поддержание доброй воли с арендатором, реализацию долгосрочных финансовых преимуществ сохранения занятости и поддержания низкого уровня вакантных площадей, а также тот факт, что Право домовладельца выселить арендаторов может быть ограничено правительством.

Размышляя о таких льготах по аренде, домовладельцы должны осознавать потенциальные непредвиденные последствия из-за условий соглашения и невыполнения обязательств в своих кредитных документах.

Перед заключением альтернативных договоренностей со своим арендатором арендодатели должны сначала оценить свои собственные обязательства перед кредиторами и определить влияние, которое любые изменения договора аренды могут иметь на их условия займа. Соглашения о ссуде часто содержат положения, которые создают ограничения или дополнительные обязательства для арендодателя, поскольку это касается их прав и обязанностей по выполнению обязательств по договору аренды, включая следующее:

Уведомление для кредитора .Требование от арендодателя уведомить своего кредитора до внесения каких-либо поправок или изменений в условия аренды.
Негативные обязательства по договору аренды . Запрещение арендодателю изменять договор аренды или предоставлять концессию на аренду без согласия Кредитора. Любые такие изменения без согласия кредитора могут быть недействительными без согласия кредитора
Коэффициенты покрытия обслуживания долга . Требование, чтобы арендодатель продолжал соблюдать определенные пороговые значения арендной платы, несмотря на обстоятельства, исключающие необходимость в определенных арендных уступках арендаторам.
Финансовые события дефолта . Объявление арендодателя невыполнения обязательств по кредитным условиям на основании неблагоприятных изменений в его финансах.

И арендодатели, и арендаторы пытаются определить варианты исправления ситуации в свете этой глобальной пандемии.

Какие соответствующие меры вы должны принять как арендодатель или арендатор, столкнувшись с проблемами COVID-19? Связь — это ключ к успеху . В конечном итоге кредиторы, арендодатели и арендаторы должны работать вместе, чтобы минимизировать общее влияние вируса на их юридические и финансовые отношения.

Арендодателям и арендаторам следует внимательно изучить свои договоры аренды, чтобы понять свои права в эти необычные времена и определить возможные модификации договора аренды, которые подходят им обоим.
Арендодатели должны проверить свои кредитные документы на недвижимость, чтобы определить, существуют ли положения, ограничивающие их возможность вносить изменения в договоры аренды без согласия кредитора.
Арендодателям следует обратиться к своим кредиторам и обсудить: (a) какие, если таковые имеются, последствия могут возникнуть в результате использования концессии на аренду, (b) требует ли концессия арендной платы согласия кредитора, и (c) может ли возникнуть необходимость в изменении условий своих кредитных документов, чтобы более эффективно реагировать на будущие запросы арендаторов по мере того, как пандемический кризис продолжает разворачиваться.
Кредиторы, арендодатели и арендаторы должны быть осведомлены о законах и полномочиях своего местного штата в отношении осуществления прав, содержащихся в кредитных документах или договорах аренды.

Если у вас есть какие-либо вопросы относительно воздействия COVID-19 на документы об аренде или ссуде, обратитесь к одному из юристов McDonald Hopkins, указанных в нижней части этого предупреждения.

Использование уступок для привлечения арендаторов к вашим инвестициям в CRE

Несколько морковок полезно для вашего объекта CRE

Что касается рекламы недвижимости, есть несколько ключевых вопросов, которые имеют большое значение потенциальные арендаторы: местоположение, посещаемость, арендаторы-конкуренты, арендная плата, доступность и размер помещения.Однако многие арендаторы могут найти несколько собственности, отметив нужное количество проверок, и их решение может сводится к выяснению того, какой домовладелец готов пойти на некоторые уступки.

В то же время арендодатели и владельцы могут быть разочарованы тем, что не могут привлечь арендатора к свободное место, которое было доступно в течение некоторого времени. Опять же, ответ может быть обратите внимание на уступки, которые могут внезапно сделать недвижимость более желанной.

Что такое концессия?

В самых общих чертах концессия — это компромисс между арендодателем и арендатором, который обычно предполагает, что арендодатель предлагает что-то в качестве «отдачи», чтобы заставить арендатора подписать договор аренды.Обычно уступки имеют смысл для быстрого заполнения вакансии во время аренды-продления, во время медленного рынка или когда недвижимость впервые выходит на рынок.

В то время как уступки часто рассматривается как затраты для арендодателя, эти затраты могут быть компенсированы в течение срока аренда. Кроме того, прежде чем предлагать что-либо или все, обязательно для исследования конкурентных свойств, концессий, которые работают в аналогичных свойства, концессии, которые имеют смысл для конкретных предприятий, и те, которые имеют смысл в меняющемся рынке.

Какие уступки наиболее распространены?

Уступки бывают все формы и размеры, и многие из них меняются со временем. Независимо от предлагаемые уступки, однако важно изложить детали в Сильный договор аренды. Давайте посмотрим на несколько примеров:

Безусловно, наиболее распространенным является предложение какой-либо арендной платы, например, бесплатной аренды на первый месяц. Об этом можно договориться как о фактическом первом месяце бесплатного пользования, так и о применении скидки в течение 12-месячного периода.Аналогичным образом, сильному арендатору могут быть предложены скидки на аренду при продлении срока аренды. Хотя некоторые могут интерпретировать это как огромную раздачу, сбор арендной платы со скидкой намного выгоднее, чем ее полное отсутствие.
Доступное пространство может быть не совсем идеальным для потенциального арендатора. Стеллажи, столы, внутренний транспортный поток, возможно, потребуется отрегулировать — и некоторые домовладельцы готовы увеличить надбавку на улучшение жизни арендатора до 20-50 долларов за квадратный фут.
Начинающие и развивающиеся компании всегда ищут способы, чтобы встать на ноги, но долгосрочная аренда часто либо не работает, либо слишком обременительна.Предложение краткосрочной аренды может помочь повлиять на их решение.
Перемещение предприятия на новое место может оказаться дорогостоящим мероприятием, и для некоторых идеальных арендаторов домовладельцы сочли целесообразным компенсировать эти расходы с помощью согласованного пособия на въезд.
Удобства имеют большое значение на рынке жилья, поэтому логично, что они могут продвинуться так же далеко на коммерческой арене. Обновления и услуги могут включать доступ в Интернет и скорость, принятие экологических мер, выделенные парковочные места, меры безопасности, озеленение, отличное обслуживание и чистоту мест общего пользования, и даже услуги для сотрудников, которые едут на работу на велосипеде.

Какие уступки вам подходят?

Конечно, у каждой концессии есть свои плюсы и минусы для арендодателей и арендаторов . Вот почему так важно работать с квалифицированной командой, которая не только знает рынок, но и знает разумные уступки, чтобы обе стороны могли с радостью сдавать в аренду. Этой командой являются профессионалы Morris Southeast Group, которые успешно представляют владельцев и арендаторов при поиске собственности и переговорах по аренде.Чтобы узнать больше о представительстве владельцев и арендаторов, возможностях инвестирования в недвижимость и / или других услугах, позвоните в Morris Southeast Group по телефону 954.474.1776. Вы также можете связаться с Кеном Моррисом напрямую по телефону 954.240.4400 или по электронной почте [email protected].

Теги: коммерческая недвижимость, концессия, Концессии для привлечения арендаторов, CRE Investment, CRE property, арендодатель, заманить новых арендаторов на пустующую недвижимость

концессионных поставок — Sam’s Club

концессия

Если у вас есть концессионный стенд, вам необходимо иметь лучшее оборудование и аксессуары, которые помогут вам производить самые вкусные блюда и оставаться прибыльными.В Sam’s Club® мы гордимся тем, что предлагаем нашим гостям самый широкий выбор льготных товаров по самым выгодным ценам. Если вы управляете рестораном, продуктовым грузовиком, карнавальным киоском, кинотеатром, мини-маркетом или просто хотите эти классические американские блюда на следующей домашней вечеринке, у нас есть именно то, что вам нужно для развития вашего концессионного бизнеса.

Какие концессионные товары нужны для моего карнавального стенда?

Работа со стойкой на карнавале, ярмарке или уличном фестивале — это верный способ порадовать толпу классической американской едой, которая сделают их день лучше.Порадуйте каждого сладкоежка восхитительной сладкой ватой, которую вы можете приготовить свежей с помощью нашего ассортимента машин для сладкой ваты и принадлежностей. Многие люди ходят на карнавалы ради одного и того же — присыпанных сахарной пудрой тортов-воронок! Наш ассортимент оборудования для выпечки воронок включает в себя устройства и аксессуары, необходимые для приготовления всеми любимого сладкого жареного теста прямо на месте. И вовсе не обязательно быть осенью, чтобы подавать своим посетителям невероятно липкие и декадентские сладкие яблоки!

Позвольте вашим гостям запить все это освежающим и вкусным классическим лимонадом, используя наши простые запасы лимонада.

Что насчет моих концессионных потребностей в кинотеатре?

В кинотеатре есть определенные продукты, которые так же важны, как и показанные фильмы. Каждый хочет горячий маслянистый попкорн, когда идет в кино, и с нашим набором принадлежностей для попкорна, сервировка пакета за пакетом свежего попкорна будет легкой задачей. Ознакомьтесь с нашим ассортиментом расходных материалов начо, чтобы подавать им хрустящие чипсы начо, покрытые горячим сыром начо и всеми остальными приправами.

Какие концессионные товары нужны моему тематическому ресторану?

Многие рестораны полагаются на наш ассортимент товаров на льготных условиях, чтобы предлагать своим посетителям вкусные блюда и напитки, которые просты в обслуживании и просты в эксплуатации.Мексиканские закусочные должны иметь диспенсеры для замороженных напитков и аксессуары, чтобы подавать бесконечное количество вкусных замороженных маргарит для посетителей, которые готовы на месте. Пиццерии часто используют витрины для пиццы, которые гарантируют, что только что испеченные ломтики дольше останутся свежими и горячими, и при этом демонстрируют посетителям, насколько восхитительно выглядит каждый кусок.

Нужны ли для круглосуточных магазинов товары на концессию?

Да! Убедитесь, что ваш мини-маркет имеет высокую посещаемость, предлагая вашим гостям восхитительные сладости из автоматов для замороженных напитков, начо со сливочным, липким и горячим сыром начо и свежеприготовленные хот-доги из одного из наших многочисленных автоматов для приготовления хот-догов.Во многих мини-маркетах есть свежие продукты для попкорна и машины для приготовления снежных шишек. Предложение разнообразных свежих продуктов питания выделит ваш бизнес среди ваших соседей. Здесь, в Sam’s Club, это легко сделать с огромным количеством концессионных товаров, которые могут удовлетворить любые потребности и любой бюджет.

Что такое концессия на аренду? (Руководство по концессиям арендодателя)

Пустая коммерческая арендуемая недвижимость бесполезна для арендодателя, но пакет концессии на аренду может помочь им привлечь хороших арендаторов.Эти предложения — например, месяц бесплатной аренды или более короткий договор аренды — побуждают потенциальных арендаторов выбирать один объект недвижимости вместо другого. Эти уступки важны по многим причинам, не в последнюю очередь из-за того, что они могут иметь огромное значение для вашей прибыли во многих отношениях.

Вот что вам нужно знать о концессиях на аренду как арендодателю, так и арендатору, в том числе о том, как обеспечить получение наиболее выгодной сделки и что эти сделки означают.

Общие сведения о концессиях на аренду

Концессия на аренду — это предложение, используемое для привлечения нового коммерческого арендатора, особенно в условиях медленного рынка аренды.Это также может быть согласовано, когда пришло время продлевать договор аренды, после аудита аренды или если арендодатель забеспокоится, что вы собираетесь перенести свой бизнес в другое место. Могут быть включены самые разные вещи:

Сниженная арендная плата или первый месяц бесплатно
Сниженный или отмененный гарантийный депозит
Более короткий срок аренды
Надбавки на въезд для покрытия расходов на переезд
Возможности сдачи в субаренду всего помещения или его части
Бесплатное парковочное место
Доступ на определенные удобства собственности
Надбавки за улучшение условий для арендаторов

Условия вашего концессионного пакета аренды должны быть тщательно согласованы, чтобы убедиться, что вы действительно получаете выгоду от договоренности.Он не может хорошо выглядеть на бумаге, но должен служить вам и вашему бизнесу на практике.

3 вещи, гарантирующие арендаторам лучшие концессии на аренду

Хорошая сделка — не всегда то, что кажется арендаторам. Помимо определения того, сколько вы сэкономите, приняв определенные уступки, вы должны убедиться, что этот предмет — не просто хитрая уловка, чтобы попасть в здание. Вот три вопроса, которые следует задать:

1. Каков рынок недвижимости?

Уступки аренды часто зависят от спроса и предложения.Если у арендодателя есть дюжина потенциальных арендаторов на выбор, нет причин предлагать вам какие-либо стимулы для подписания договора аренды.

Однако, если есть несколько пустующих объектов и у вас есть выбор из множества вариантов, владельцы недвижимости вынуждены предложить вам более выгодное соглашение об аренде, которое может помочь вам сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.

2. Какова истинная стоимость концессии на аренду?

Такие привилегии, как бесплатная парковка или услуги прачечной, могут показаться отличными, но вы должны учитывать, чего это действительно стоит для вас в течение 12 месяцев (или более) вашего договора аренды.

Как часто вы будете пользоваться этими услугами?
Сколько они будут стоить, если вы заплатите за них из своего кармана?
Высокая надбавка на улучшение арендатора — это здорово, пока вы не поймете, что вам не нужно вносить много изменений в собственность.
Короткие сроки аренды могут быть отличным вариантом, если вы не уверены в месте или если вы собираетесь в ближайшее время перерасти в более просторное помещение, но они не помогут, если вы договорились о большой сделке и хотели бы оставаться в этом месте надолго.

Если остальная часть вашего соглашения работает для вас, это хорошие бонусы, но их может быть недостаточно. Таким образом, вы не можете сказать, что «эти льготы по аренде прекрасны, а те — нет». Их стоимость необходимо определять в каждом конкретном случае с учетом ваших уникальных потребностей в недвижимости.

3. Какой вид концессии предлагается?

Льготы по аренде можно разделить на три категории: концессии по аренде, концессии с красным флагом и маркетинговые концессии.

Льготы по аренде в аренду используются для новых объектов коммерческой недвижимости как способ быстрого заполнения вакансий и создания денежного потока для владельца недвижимости.

Особые уступки — это те уступки, которые продолжают предлагаться после заключения первоначального договора аренды в качестве средства обеспечения того, чтобы собственность оставалась занятой. Это может беспокоить кредиторов, поскольку может указывать на структурную проблему или другую причину, по которой недвижимость сама по себе не привлекает арендаторов.

Маркетинговые уступки — это в основном маркетинговая тактика.Недвижимость может рекламироваться по цене выше рыночной, а затем домовладельцы предлагают уступки, чтобы арендаторы почувствовали, что они заключают более выгодный договор аренды. Настоящая проблема для арендатора в этой ситуации заключается в том, что он не понимает, что происходит. Если домовладелец может сдать вам недвижимость без уступок, он, вероятно, это сделает.

Работа с профессиональными агентами по коммерческой недвижимости может помочь вам получить ценные концессии на аренду. Эти эксперты могут определить умный маркетинг или уступку с красным флагом и помочь вам заключить договор аренды, действительно выгодный для вас и вашего бизнеса.

Распространенные ошибки при переговорах о концессии на аренду

Если вы ведете переговоры о льготах по аренде, вам стоит обратить внимание на несколько вещей:

Включите концессии в договор аренды.

Не полагайтесь на устную договоренность с арендодателем о том, что вы, например, сможете пользоваться удобствами в комплексе.

Если вам придется нарушить условия аренды, вы можете оказаться ответственными за выплату арендных льгот.

Узнайте реальную рыночную стоимость желаемой недвижимости.

Это поможет вам определить, являются ли уступки всего лишь маркетинговой тактикой.

Посмотрите на картину в целом.

Бесплатный месяц может не иметь большого значения, если через год в вашем контракте предусмотрено повышение арендной платы.

Не слишком увлекайтесь уступками по поводу арендуемой квартиры.

Льготы являются вторичным вознаграждением.Ваши первоочередные задачи при поиске новых бизнес-пространств всегда должны включать местоположение и пешеходную посещаемость (если применимо), размер помещения, размер арендной платы и то, дополняют ли типы арендаторов поблизости ваш бизнес или конкурируют с ним.

Получите помощь в переговорах о концессии на аренду

Как арендатор вы можете чувствовать себя уверенно, избегая этих ловушек и заключая собственное коммерческое соглашение об аренде, но работа с профессионалами может помочь вам получить максимальную отдачу от затраченных средств арендатора.

Genau Group имеет многолетний опыт работы на этом рынке и здесь, чтобы помочь вам найти отличную недвижимость и заключить для вас лучший контракт. Свяжитесь с нашей командой сегодня, чтобы поговорить с экспертом о концессиях на аренду и других аспектах коммерческой недвижимости.

4 Уступки для переговоров по корпоративной аренде

Когда дело доходит до ведения бизнеса, первоначальная цена редко бывает реальной ценой. Если вы ведете переговоры правильно, вы обычно можете заставить продавца на другой стороне предложить значительные скидки или другие стимулы.Это особенно верно, когда речь идет о переговорах о корпоративной аренде. Вот четыре уступки, о которых вы обычно можете просить — и часто получаете — если действительно умеете вести переговоры.

1. Более низкая арендная ставка

На большинстве рынков арендная плата, которую арендодатель просит за корпоративную аренду, редко бывает той, на которую он соглашается на переговорах. Заранее они вам этого не скажут. Кроме того, они также могут не сообщить вам, какая комбинация условий откроет самую низкую арендную плату или сколько вы должны предложить, чтобы заставить их вступить с вами в переговоры.Хотя первый шаг — это начать с предложения, которое ниже их запрашиваемой ставки, остальная часть процесса может потребовать взаимных уступок и тщательных переговоров .

2. Бесплатная аренда

В качестве уступки, чтобы заставить вас переехать, вы можете получить несколько месяцев бесплатной аренды , добавленные в аренду на некоторый срок. Это разумно, потому что, вероятно, есть период, когда вы контролируете пространство, но не можете его использовать — например, во время строительства или переезда.В то же время арендодатели также понимают, что подписание договора аренды и все, что в него входит, обходится вам дорого, и многие готовы помочь вам снизить это бремя. Независимо от того, получаете ли вы аренду бесплатно, сколько вы получаете, включают ли они также расходы и другие факторы, все это является предметом переговоров.

3. Пособие на улучшение жизни арендатора

Хотя возможно, что вы сможете найти пространство, которое идеально соответствует вашим потребностям, как есть, многие арендаторы работают с домовладельцем, чтобы улучшить свое пространство для индивидуальной подгонки.Строительство редко бывает недорогим и, в то же время, проделанная работа увеличивает стоимость как самого здания, так и вас как арендатора по договору корпоративной аренды. По этой причине многие домовладельцы предоставят пособие , чтобы покрыть часть ваших строительных затрат. Другие помогут профинансировать эти расходы вместе с арендной платой. А некоторые подойдут и для того, и для другого. Что будет делать ваш домовладелец? Единственный способ выяснить это — спросить и договориться.

4…. И многое другое

Наконец, если домовладелец очень сильно хочет вашей аренды, можно договориться практически обо всем. Хотите более длительный срок корпоративной аренды? Варианты продления? Снижение годового повышения арендной платы? Бесплатное отопление и кондиционер в нерабочее время? Право разрешить вашим сотрудникам приводить своих собак на работу? Просто спроси.

Получение максимальных уступок

Получение максимальной отдачи от арендодателя — непростой процесс. Вы должны понимать, как они думают и что им отдают предпочтение.В то же время вы должны хорошо знать их конкурентов и условия, которые такие арендаторы, как вы, фактически получают в текущей среде аренды. Если вы эксперт по местному рынку, это не лишний раз.

Если, однако, вы похожи на многие другие компании и хорошо знаете свое дело, но не изучаете рынок недвижимости, получение некоторой помощи может быть лучшим способом получить все возможное от вашей следующей корпоративной аренды. Работа с опытным представителем арендатора позволяет вам использовать его или ее знания, навыки ведения переговоров и время, чтобы убедиться, что вы действительно получаете все, что может предложить рынок.