Оценка жилого дома пример: Оценка стоимости дома для продажи

Содержание

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
Va— сумма затрат на строительство нового аналога;
I – величина разумной прибыли инвестора в %;
WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
Vl– стоимость земельного участка как незастроенного.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке. Использованный в описанном примере уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации. С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта.

К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации – это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание — это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т. е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Независимая оценочная экспертиза. Стоимость. Примеры.

Оценочная экспертиза – это особый вид экспертной деятельности, целью которого является определение стоимости различных объектов в денежном выражении. Стоимость может определяться как рыночный показатель, а также согласно определенным критериям. Может определяться номинальная стоимость объекта – например, если стоимость объекта недвижимости производится по учету стоимости строительства, то есть стоимости стройматериалов и работ, не учитывая коммерческую привлекательность объекта, например расположение в престижном районе города или историческую (культурную) ценность. Рыночная стоимость объекта означает ту сумму денег, которую в наибольшей вероятностью можно было бы получить за оцениваемый объект при его сегодняшней продаже.

К оценочной экспертизе прибегают перед продажей каких-либо объектов, чтобы выставить их по оптимальной стоимости. Перед покупкой различных объектов, особенно зданий и сооружений, также проводят экспертную оценку, чтобы не переплатить в процессе совершения сделки. Также широко распространена судебная оценочная экспертиза, необходимая для разрешения различных спорных ситуаций, решать которые приходится в судебном порядке, например, при любых действиях, связанных с объектами незавершенного строительства. К судебному оценочному исследованию прибегают также при разделе имущества в ходе развода, распределения наследства и так далее. Еще одна сфера, где широко применяется судебная оценочная экспертиза, это процессы банкротства, когда надо оценить оставшиеся активы организации, объявляющей себя банкротом.

Оценочная экспертиза в большинстве случаев проводится специалистами в области экономики. Для оценки сложных объектов могут привлекаться профессионалы из других областей. Например, оценка незавершенного строительства, недвижимости, подсчет ущерба, причиненного в результате различных происшествий, проводится в сотрудничестве с экспертами, специализирующимися на строительно-технических исследованиях. Соответственно, оценка транспорта требует присутствия эксперта в области автотранспортной экспертизы. А вот при определении стоимости объектов интеллектуальной собственности может возникнуть необходимость привлечения специалистов в области культурологи, авторского права, лингвистики и так далее – в зависимости от принадлежности к той или иной области исследуемого объекта.

Основные направления оценочной экспертизы

Строго говоря, оценке подлежит любой предмет, который можно продать или купить, в том числе объекты интеллектуальной собственности, произведения искусства и литературы, ценные бумаги. Кроме того, оценить можно даже такое понятие, как ущерб, например, оценка экономических потерь, возникших в результате пожара, наводнения, залива водой и других происшествий. Определить актуальную рыночную стоимость можно практически для любого объекта, относительно которого возникла спорная ситуация, а также, если его хочется продать или купить. Наиболее популярными видами экспертной оценки являются:

  • Оценка бизнеса
  • Оценка предприятия
  • Оценка недвижимости
  • Оценка незавершенного строительства
  • Оценка земельных участков
  • Оценка ущерба от пожара (залива)
  • Оценка ценных бумаг
  • Оценка транспорта
  • Оценка объектов интеллектуальной собственности

Оценка бизнеса

Оценка бизнеса определяет рыночную стоимость и коммерческую привлекательность компаний, работающих на рынке. Бизнес – достаточно широкое понятие, которое может включать в себя как небольшую организацию, имеющую штат в несколько человек, так и целые направления и отрасли предпринимательства – крупные холдинги, сети предприятий, магазинов, объектов из сферы услуг. Оценка производится по совокупной стоимости все ресурсов компании – земли, имеющихся объектов недвижимости, наличных запасов сырья или товара, производственной мощности и так далее. Данный вид оценочной экспертизы востребован как в среде инвесторов, так и у клиентов компаний. Точно так же, сама организация, планирующая расширение или привлечение новых инвесторов может провести оценку бизнеса, для определения уровня собственной коммерческой привлекательности. Очень часто руководители компаний прибегают к открытой публикации результатов оценки бизнеса – с целью повышения доверия к себе со стороны клиентов и партнеров. В процессе оформления банкротства или любых других судебных разбирательств также требуется определение стоимости бизнеса в целом или его отдельных активов.

Оценка предприятия

Оценка предприятия понимается чуть более специализированно, нежели оценка бизнеса. Цель оценочной экспертизы в данном случае – определение стоимости конкретного хозяйствующего субъекта, действующего обособленно. Оценка предприятия применяется в самых различных отраслях экономики, начиная от медицины и информационных технологий, и заканчивая сложными сырьевыми добывающими и обрабатывающими корпорациями. Данный вид оценочной экспертизы используется в том числе для диагностики текущего экономического состояния предприятия с целью повышения эффективности его работы, в ходе судебного разбирательства, а также в преддверии различных манипуляций с компанией – продажи, слияния, ликвидации и так далее.

Оценка недвижимости

Эта разновидность оценочной экспертизы устанавливает рыночную стоимость самых разнообразных объектов недвижимости, к которым относятся:

  • Земельные участки, находящиеся во владении частных или юридических лиц.
  • Объекты, неотъемлемо закрепленные на земле – здания, постройки, сооружения, объекты незавершенного строительства и так далее.
  • Участки недр.
  • Морские суда, а также суда, имеющие хождение по внутренней акватории (реки, озера и пр.).
  • Летательные аппараты.
  • Объекты, предназначенные для использования в космосе.
  • Предприятие с имущественной точки зрения, то есть в качестве системы имущественных объектов.

Стоимость данных объектов оценивается с точки зрения вложенных в их постройку средств, привлекательности расположения и экономического потенциала, то есть возможности извлечения прибыли от эксплуатации данного недвижимого имущества.

Оценка незавершенного строительства

Оценочная экспертиза в области незавершенного строительства является одним из самых сложных исследований в данной области. Дело в том, что при подсчете стоимости незаконченного строительного объекта учитываются не только все аспекты, имеющие значение при оценке недвижимости, но и такие показатели, как износ и обветшание завершенных частей строительства, возможность завершения объекта без значительной реконструкции, необходимость ликвидации (разрушения) частей объекта для получения возможности завершения объекта, и так далее. Это довольно популярный вид оценочной экспертизы, так как покупка недостроенного сооружения может быть вполне удачной инвестицией, при условии низкой стоимости объекта и небольшого количества дополнительных работ, требуемых для окончания его возведения.

Оценка земельных участков

Существует довольно большое количество методов определения стоимости земельного участка. Данные методы принято классифицировать в зависимости от генерального способа оценки земельных участков. Все методы можно разделить на три большие подгруппы:

  • Методы, базирующиеся на сравнительном подходе.
  • Методы, использующие доходный аспект участка.
  • Методы, исчисляющие стоимость исходя из затратной стороны объекта.

Подход исчисления стоимости и конкретный метод выполнения данного вида оценочной экспертизы выбирают, исходя из целей и задач исследования, а также на основании особенностей исследуемого объекта.

Оценка ущерба от пожара (залива)

Оценка ущерба от пожара (залива) является одним из наиболее популярных видов оценочной экспертизы, потому что постоянно возбуждается множество дел по возмещению данного вида ущерба. Экспертизе подлежат любые жилые и нежилые недвижимые объекты. Наиболее часто оценка производится в отношении квартир в случае залива, а также квартир и частных домов в случае пожара. Стоимость нанесенного ущерба – необходимый показатель, требующийся при обращении в суд, так как на его основании исчисляется сумма компенсации, выплачиваемой виновной стороной или страховой компанией, если жилье или иное недвижимое имущество было застраховано.

Оценка ценных бумаг

Оценка ценных бумаг производится как часть оценочной экспертизы в отношении стоимости предприятия или бизнеса, а также осуществляется как обособленное исследование, необходимое при любых действиях с ценными бумагами – внесения их в уставной капитал организации, купли-продажи, оформления залога под получение кредитных средств и так далее. Определение стоимости производится в отношении акций, облигаций, векселей, опционов, фьючерсов, и пр. Ценные бумаги, подлежащие оценке, могут быть выпущены организациями и предприятиями, финансовыми институтами, а также государством. Наиболее простая процедура оценки существует для ценных бумаг, котирующихся на открытом рынке. Для ценных бумаг, не имеющих биржевых котировок, используются специальные экономические методы, базирующиеся на анализе существующей конъюнктуры рынка ценных бумаг, требующие высокого уровня компетенции специалиста, проводящего оценочную экспертизу, и значительного экспертного опыта.

Оценка транспорта

Установление стоимости транспортного средства проводится как самостоятельное исследование, а также в комплексной оценке всего имущества, находящегося во владении. Под транспортными средствами понимают следующие объекты, предназначенные для перемещения пассажиров или грузов:

  • Железнодорожный транспорт.
  • Воздушный транспорт.
  • Водный транспорт.
  • Автомобильный транспорт.

Оценочная экспертиза в отношении транспортных средств производится в следующих случаях:

  • Если необходимо заложить имущество для получения кредита.
  • При разделении имущества (при разводе, наследовании и так далее).
  • Требуется установить ущерб, причиненный в результате ДТП.

Оценка объектов интеллектуальной собственности

Оценка объектов интеллектуальной собственности по праву занимает место одного из самых интересных и неоднозначных видов оценочной экспертизы. В ходе определения стоимости объекта интеллектуальной собственности приходится рассматривать множество аспектов существования и последующего применения данного объекта, а также возможности извлечения из его применения финансовой или иной выгоды. На сегодняшний день в экспертной практике существует несколько подходов к данному виду исследований. Нужный подход и метод определяется в зависимости от природы самого объекта, а также от поставленных перед экспертом задач и вопросов. К объектам интеллектуальной собственности произведения искусства, науки, изобретения, товарные знаки, промышленные образцы и полезные модели. Оценка производится специалистами в области права, экономики, а также той сферы деятельности, к которой относится оцениваемый объект.

Правовые аспекты осуществления оценочной экспертизы

Деятельность специалиста в области оценки различных объектов собственности лежит в поле общей экспертной деятельности и регулируется законодательством, общим для предоставления данного вида услуг. Оценочная экспертиза может производиться независимыми организациями согласно Постановлению Правительства РФ от 31 марта 2012 года, регламентирующему порядок проведения негосударственной экспертизы.

Эксперт, проводящий оценочную экспертизу, ставит личную подпись под сформулированным им экспертным заключением и несет личную ответственность за содержащуюся в нем информацию. Ответственность эксперта в случае дачи ложных показаний во время выступления в суде или за составление заведомо ложного экспертного заключения закреплена в статье 307 Уголовного кодекса РФ.

Строительная экспертиза — проведение судебной технической экспертизыЮ техническое обследование объектов, экспертиза проектной документации

Дорогие друзья!

Приветствуем Вас на нашем сайте, посвященном городу Казани и всему Поволжскому региону. С давних пор река Волга или Итиль была символом связи народов нашей Великой Родины, которая через века и расстояния объединяла их.

Наша компания с большим удовольствием и радостью готова оказать помощь Вам и Вашим близким в решении стоящих перед Вами и Вашими близкими вопросов, оказать консультацию и содействие.

В современном мире, насыщенном современными и разнообразными технологиями иногда бывает трудно разобраться в многообразии предложений, решений, которые иногда очень искусно рекламируются, прикрывая их ограниченность, в неуемном желании продать товар любой ценой.

Для защиты Ваших интересов от алчности и корыстолюбия недобросовестных строителей и дельцов от строительства и работает наша компания. При этом мы всегда помним, что добросовестных и честных людей всегда подавляющее большинство, в том числе и среди людей осуществляющих строительство, которые также иногда страдают от действий недобросовестных Заказчиков и Подрядчиков.

В этой связи мы готовы оказать Вам помощь в решении споров по всем вопросам, касающимся строительства и самих строительных объектов, включая земельные участки, в том числе их раздела, причин их разрушения, повреждения и т.д.

Наши специалисты имеют огромный опыт участия в качестве экспертов по гражданским, арбитражным и уголовным процессам. Заключения наших экспертов пользуются авторитетом, как среди судебных органов, так и в профессиональной среде, поскольку девиз нашей организации: «Сила в правде, а не правда, в силе» свидетельствует о нашей объективности и стремлении помочь в поисках справедливого решения стоящих перед Вами спорных вопросов, на основе равенства и справедливости, не взирая на лица.

Мы будем очень рады, если после нашей консультации, которую мы оказываем на безвозмездной основе, у Вас возникнет решение без проведения экспертизы и дополнительных исследований. Такие случаи нередки, когда даже упоминание о возможности проведения экспертизы в нашей организации способствует стремлению оппонентов прийти к соглашению и сесть за стол переговоров. И такие случаи нас очень радуют, поскольку мы не преследуем цели наживы, а просто хотим, чтобы люди нашей ВЕЛИКОЙ и Необъятной страны, были счастливы в ней жить и могли пользоваться услугами хороших специалистов и профессионалов своего дела.

Подробную информацию обо всех наших услугах и алгоритм действий Вы можете почерпнуть из информации, размещенной на нашем сайте и ссылках.

В добрый путь, друзья! И пусть никогда невзгоды и печали, потери и разочарования не омрачат Ваш путь. Пусть гордое звание Человек и Специалист будет ВАШИМ СПУТНИКОМ.

МИР ВАМ И ВАШЕМУ ДОМУ.

Генеральный директор «Международное Агентство Строительная Экспертиза и Оценка «Независимость», кандидат технических наук,

Кадыров Фархад Абдурахманович

Ходатайство об оценочной экспертизе, образец, как составить

Для определения стоимости вещей, которые являются предметом спора в суде, заявляется ходатайство об оценочной экспертизе.

На оценку могут быть представлены любые вещи, как движимые, так и недвижимость. Оценочная экспертиза назначается судом по ходатайству стороны обязанной доказать стоимость спорного имущества или стороной не согласной с оценкой данной другой стороной.

Наиболее частыми случаями назначения оценочной экспертизы в суде являются дела по следующим спорам:

Как составить ходатайство об оценочной экспертизе

Для составления ходатайства о назначении оценочной экспертизы необходимо определиться с перечнем вещей, которые подлежат оценке, выбрать экспертное учреждение или конкретного эксперта, которые будут проводить исследование, узнать примерную  стоимость оценочной экспертизы. Рекомендуем выполнить перечисленные действия перед тем как составить и подать ходатайство об оценочной экспертизе в суд, поскольку в некоторых случаях стоимость исследований может быть выше стоимости спорного имущества. а заключение эксперта может быть как в пользу истца, так и в пользу ответчика.

В ходатайстве об экспертизе укажите, какие предметы подлежат оценке, почему вы не согласны с оценкой этих вещей, данных другой стороной,  постарайтесь подробно и мотивированно обосновать свою позицию. В ходатайстве необходимо указать свои кандидатуры экспертов, которые имеют возможность провести оценочную экспертизу.

В ходатайстве о назначении экспертизы следует указать вопросы, которые стоит поставить перед экспертами.

Вопросы по оценочной экспертизе

Представить вопросы, ответы на которые необходимо получить в ходе проведения оценочной экспертизы вправе любое лицо, участвующее в деле. Суд рассматривает представленные вопросы, выбирает те, которые наиболее полно смогут осветить спорный вопрос.

Предлагаем примерный перечень вопросов по оценочной экспертизе:

  • какова рыночная стоимость объекта оценки на сегодняшний день
  • какова была рыночная стоимость вещи на определенную дату
  • соответствует ли стоимость вещи из документа ее действительной рыночной стоимости
  • какова стоимость ремонта (восстановления) вещи
  • на сколько снизилась товарная стоимость объекта оценки в результате происшествия

Такой перечень не является закрытым, в ходатайстве о судебной оценочной экспертизе можно задавать и любые другие вопросы, относящиеся к стоимости вещей. При формулировании вопроса учтите, что ответ на него должен носить однозначный характер и не допускать различных толкований и предположений. поэтому вопросы нужно ставить предельно четко и конкретно.

Подача и рассмотрение ходатайства об оценочной экспертизе

Ходатайство о проведении оценочной экспертизы подается в суд, который рассматривает гражданское дело. Это можно сделать до начала рассмотрения гражданского дела или в ходе судебного разбирательства, вплоть до удаления суда в совещательную комнату.

Приготовьтесь к тому, что суд может предложить представить доказательства необходимости назначения экспертизы. Чаще всего при заявлении такого ходатайства рассмотрение дела откладывается для подготовки сторон к разрешению ходатайства о назначении оценочной экспертизы.

Оплата на проведение экспертизы возлагается на сторону, которая обязана доказать стоимость спорных вещей.

Суд закрепляет разрешение ходатайства об оценочной экспертизе вынесением определения суда о назначении экспертизы. При удовлетворении ходатайство производство по делу, как правило, приостанавливается до проведения экспертных исследований (статья 216 ГПК РФ). При отказе в удовлетворении ходатайства о назначении оценочной экспертизы определение суда самостоятельному обжалованию не подлежит.

Образец ходатайства о назначении оценочной экспертизы

В ___________________________
(наименование суда)
От __________________________
(ФИО полностью, адрес)
по гражданскому делу № _______
по иску ___________ (ФИО истца)
к ____________ (ФИО ответчика)

Ходатайство о назначении оценочной экспертизы

В производстве суда находится гражданское дело № _______ по иску __________ (ФИО истца) к ____________ (ФИО ответчика) о __________ (указать сущность требований).
С целью устранения возникших противоречий по рассматриваемому судом делу необходимо назначить проведение экспертизы, для подтверждения следующих обстоятельств __________ (перечислить обстоятельства, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза).
На основании изложенного, руководствуясь статьей 79 ГПК РФ,

Прошу:

  1. Назначить проведение экспертизы, на разрешение которой поставить вопросы: __________ (привести перечень вопросов для экспертов).
  2. Проведение экспертизы поручить __________ (наименование эксперта).
  3. Оплату за экспертизу возложить на __________ (указать плательщика за проведение судебной экспертизы).

Перечень прилагаемых к ходатайству документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Документы, подтверждающие ходатайство о проведении экспертизы

Дата подачи ходатайства «___»_________ г.           Подпись _______

Скачать образец:

  Ходатайство об оценочной экспертизе

Экспертиза жилого дома

Проведение строительной экспертизы Москва: +7(926)527-72-74
технический директор Алексей Юрьевич
+7(495)965-66-69

Санкт-Петербург: +7(812)677-29-28
Email: [email protected]

Адрес строительной экспертизы Москва, ул. Верхняя Первомайская,
д. 43, офис 206

ООО «Стройэкспертиза»

Объект строительного обследования: дом

Адрес проведения экспертизы: Московская обл.

Цель обследования: обследование дома на предмет несущих способностей конструкции, оценка технического состояния дома.

Характеристика объекта:

Исследуемый жилой дом запроектирован по индивидуальному проекту в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 08.02.2000 года и имеет следующие технические показатели дома и основных строительных конструкций:

  • год постройки — 2000;
  • сведения о проводимых ранее ремонтах: ремонт не выполнялся;
  • количество этажей — 3;
  • наличие подвала — нет.

ДИАГНОСТИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ

Перечень приборов и оборудования:

  • цифровая фотокамера Panasonik Lumix;
  • лазерный дальномер Leyca Disto D5;
  • ультразвуковой измеритель глубины трещин Пульсар 1;
  • рулетка в закрытом корпусе 8 м. ГОСТ 7502-98 «Рулетка измерительная металлическая.

 

Обследование строительных конструкций дома

 

Заключение строительного эксперта

Фактический возраст дома – 16 лет.

В результате проведенного анализа обнаруженных дефектов при обследовании дома и в соответствии с терминологией, установленной в СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» состояние конструкций дома оценивается как работоспособное. Работоспособное состояние – категория технического остояния, при которой некоторые из численно контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов,, но имеющиеся нарушения требований , например по деформативности , а в железобетоне и по трещиностойкости не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности.

Рекомендации строительного эксперта

выполнить текущий ремонт конструктивных элементов дома с восстановлением проектных показателей заделкой швов и трещин.

Что означают разные разделы?

Сотни флажков и полей данных, из которых состоит отчет об оценке дома, достаточно, чтобы у кого-то глаза потускнели. Но вместе все данные определяют судьбу продажи вашего дома, так что будьте готовы надеть шапку для учебы и читателей.

«Когда я иду на встречу с листингом, и если людям кажется, что они нереалистичны в отношении прейскуранта, я поднимаю вопрос об оценке», — сказал Аль Урбан, самый продаваемый агент из Канзас-Сити, штат Миссури. «Оценка должна производиться как минимум по продажной цене.”

Отчет, который будет содержать мнение оценщика о стоимости и факторы, которые они использовали для получения этого числа, может содержать ключи к тому, почему ваш дом не прошел оценку или не раскрыл возможности для увеличения стоимости дома. Давайте рассмотрим каждый раздел отчета и его приложения, чтобы вы могли подойти к нему с грамотностью информированного домовладельца, если не оценщика-любителя.

Источник: (Мэтью Генри / Берст)

Что происходит перед сдачей отчета об оценке?

Оценка дома — это большой шаг на пути к завершению после принятия предложения от покупателя. Прежде чем финансирование покупателя может быть осуществлено, ипотечный кредитор нанимает оценщика, чтобы защитить свои инвестиции и подтвердить, что покупатель получает справедливую цену.

Во время этой части процесса продажи дома оценщик дома исследует основные данные вокруг вашего дома, такие как площадь в квадратных футах, количество кроватей и ванн, размер участка и т. Д., Используя такие ресурсы, как служба множественного листинга, чтобы получить эти цифры. Они сравнят размер и характеристики вашего дома с другими в этом квартале на основе недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Затем оценщик приедет к вам домой с визитом. Они пройдут по территории и снимут измерения, сделают фотографии и изучат состояние вашего дома в рамках своей визуальной оценки.

Отчет об оценке, содержащий оценочную стоимость вашего дома и все примечания оценщика, должен быть возвращен в течение недели. Как продавец, вы не получите копию отчета автоматически, но вы можете запросить ее, и кредитор должен будет предоставить ее вам в течение 30 дней.

Оценщик жилья составляет отчет об оценке, который определяет истинную объективную стоимость вашего дома и собственности. Оценка (включая результаты отчета) обычно стоит от 400 до 600 долларов, и покупатель несет ответственность за оплату этой оценки.

В некоторых случаях продавец может предпочесть предварительную оценку дома, которая может быть полезна в том случае, если вам необходимо установить цену на уникальную собственность или вы надеетесь ускорить процесс закрытия с помощью точной стратегии ценообразования с самого начала.Однако большинство продавцов просто используют сравнительный анализ рынка, проведенный их агентом по недвижимости.

Продавцы обычно оставляют место для переговоров, прося немного больше, чем они ожидают, но это обычно на 5–10% выше стоимости, определенной при просмотре сопоставимых объектов недвижимости. По словам Урбана, оценка не позволяет продавцам быть «нереалистичными» с астрономической запрашиваемой ценой. «Вам нужно будет либо скорректировать цену продажи в соответствии с оценкой, либо отказаться от этой сделки.

Итак, что вы найдете в отчете об оценке? Давайте углубимся в подробности

Оценщики

используют Единый отчет об оценке жилого фонда, в котором есть определенные разделы, чтобы поддержать мнение оценщика о рыночной стоимости недвижимости. В разделах рассматриваются десятки внутренних и внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости. К ним относятся:

Источник: (Fannie Mae)
Тема: основные сведения о вашей собственности

В этой вводной части отчета содержится вся основная информация о вашей собственности, находящейся в открытом доступе: ее адрес, переписной участок, юридическое описание и номер участка оценщика.Он также включает любые специальные оценки, такие как сборы ТСЖ (ассоциации домовладельцев), и дает оценщику возможность указать кредитора, заемщика и «тип уступки» или тип сделки: покупка недвижимости или рефинансирование.

Контракт: ключевые игроки в этой сделке

Здесь оценщик отмечает, является ли продавец собственности публичным владельцем. В форме также указывается цена контракта, дата заключения контракта и указывается, должна ли какая-либо сторона выплачиваться (например, плата за ссуду) от имени заемщика.

Район: как ваш район выглядит на рынке

Ваш район может показаться уютным, но это не рассматривается в этом разделе отчета об оценке, где также не используются демографические данные. Скорее, здесь указан район:

.
  • Юридические границы
  • Ценовой диапазон
  • Обозначение как городское, пригородное или сельское
  • Степень застройки, определяемая Fannie Mae как «процент доступной земли в районе, который был улучшен» (будет отмечаться более 75%, менее 25% или от 25% до 75%).
  • Динамика цен (рост, стабильность или снижение)
Участок: размер вашей собственности и коммунальные услуги

Если вы когда-нибудь интересовались размерами, площадью, формой, видом, описанием зонирования или классификацией зонирования вашей собственности, вы найдете это здесь. В этой части отчета об оценке также указывается:

  • , есть ли в собственности коммунальные или частные коммуникации (электричество, газ, вода, канализация)
  • любые внешние улучшения общественной или частной улицы или переулка
  • вне зависимости от того, находится ли объект недвижимости в зоне опасности наводнения FEMA или зоне затопления FEMA
  • любые «неблагоприятные условия на площадке», такие как вторжения, сервитуты или особые условия окружающей среды.
Улучшения: состояние и особенности вашего дома

Это, наверное, самый отрезвляющий раздел отчета об оценке.Здесь ваша собственность действительно уменьшена до квадратных футов жилой площади над уровнем земли — в декоре нет ничего съемного, как потолочные вентиляторы. Вы увидите:

  • год постройки
  • стиль дизайна
  • тип фундамента (подъезд, бетонная плита, частичный или полный подвал)
  • описание материалов и состояния наружных стен, фундаментных стен, поверхности крыши, типа окон, желобов и водосточных труб, а также экранов
  • Описание материалов и состояния внутренних стен, полов, отделки, пола в ванной и обшивки ванной
  • тип хранения автомобиля (нет, подъезд, сколько машин вмещается в гараже)
  • тип проезжей части
  • тип мансарды (лестничная, утепленная, отделанная)
  • вид отопления и охлаждения
  • удобства, такие как бассейн, патио или терраса, камин, забор, веранда или дровяная печь
  • бытовые приборы, такие как холодильник, духовка, посудомоечная машина, стиральная / сушильная машина или оборудование для утилизации
  • любые «физические недостатки или неблагоприятные условия», влияющие на структурную целостность, прочность или пригодность для жизни.

Если в вашей собственности есть такие особенности, как энергоэффективные приборы, это можно отметить здесь, если это повысит ценность, — сказал Урбан.

Источник: (Fannie Mae)
Подход к сравнению продаж: как ваш дом отличается от других в этом районе?

Когда оценщик получит всю вышеуказанную информацию, пора рассчитать стоимость вашего дома. Чаще всего оценщики используют подход сравнения продаж или «подход к рыночным данным».

Хотя вы найдете много подробностей о методологии оценщика, этот раздел сводится к анализу трех или четырех сопоставимых объектов недвижимости, которые были проданы за последнее время.Вы увидите, как в отчете сравниваются дома по площади, местоположению, состоянию собственности, количеству ванных комнат и спален, а также удобствам (гараж, бассейн и т. Д.)

Затратный подход к стоимости: восстановление снизу вверх

Здесь оценщик оценивает стоимость вашего дома на основе того, будет ли дороже или дешевле построить новый дом с такими же характеристиками с нуля. (Вы часто найдете это использование при коммерческой оценке или оценке недавно построенной собственности.)

Для расчета затратного подхода этот раздел включает стоимость земли, стоимость строительства на этой земле и амортизацию. Добавьте стоимость земли и стоимость строительства, вычтите амортизацию, и вы получите стоимость вашего дома.

Доходный подход к стоимости: приносит ли ваша собственность деньги?

Если ваша недвижимость в основном является арендой или другой формой дохода, например, Airbnb или инвестиционной недвижимостью, оценщик будет использовать этот раздел для расчета стоимости.Доходный подход учитывает годовой доход от аренды, который генерирует ваша недвижимость, за вычетом ваших расходов, а также рассчитывает вашу «ставку капитализации» или чистый операционный доход (NOI) по отношению к стоимости активов собственности.

Ставка капитализации, или ставка капитализации, представляет собой процентную доходность, которую инвестор получил бы при покупке полностью за наличные. Чтобы рассчитать это точно, оценщик снова рассмотрит недавние продажи аналогичных типов зданий на том же рынке.

Источник: (Fannie Mae)
Информация о PUD: коммунальные платежи за содержание и владение землей

Наконец, форма аттестации включает раздел с информацией о PUD или планируемом развитии подразделения.Согласно источнику финансирования Fannie Mae, PUD — это проект или подразделение, которое имеет общую собственность и улучшения, которые ТСЖ владеет и поддерживает для каждой единицы в обмен на обязательные взносы (сборы).

Дополнительно к отчету об экспертизе

В дополнение к вышеуказанным разделам отчет об оценке может также включать дополнительные примечания, относящиеся к финансированию покупателя. У впервые покупающих жилье часто есть финансирование FHA, которое требует не только оценки, но и проверки собственности, чтобы убедиться, что дом соответствует минимальным стандартам Министерства жилищного строительства и городского развития в отношении здоровья и безопасности.

Сюда входят:

  • достаточный нагрев
  • , классифицируется ли участок земли таким образом, чтобы влага не попадала в фундамент или подвал.
  • , все ли спальни имеют выход наружу, например, к окну, в целях пожарной безопасности
  • , есть ли в доме краска на основе свинца, отслаивается ли краска или нет ли сколов
  • наличие перил на ступеньках и лестницах

«Если это обычный кредит, то это более или менее чисто стоимость», — сказал Урбан.

И где продавцы могут найти это решающее число, нижнюю строку того, сколько оценщик говорит, что их дом стоит?

Где найти оценку стоимости в отчете об оценке дома

В разделе , озаглавленном «Выверка», в отчете об оценке, найдите текст, выделенный жирным шрифтом, который гласит:

«Основываясь на полном визуальном осмотре внутренней и внешней частей объекта недвижимости, определенном объеме работ, заявлении о допущениях и ограничивающих условиях, а также свидетельстве оценщика, мое (наше) мнение о рыночной стоимости, как определено, недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, составляет _______ долларов США по состоянию на ________. «

Именно там (обведено красным ниже) вы найдете стоимость вашего дома, по мнению оценщика.

Источник: (Fannie Mae)

Оценка FHA потребует решения любых вопросов, касающихся здоровья или безопасности, до утверждения. Урбан сказал, что если дом оценивается как минимум по продажной цене и условия кредитора разумны, то, как правило, продавцы соглашаются делать такой ремонт.

Если ваша оценка оказалась ниже, чем вы ожидали, обратите внимание на мелкие исправления, которые покажут ваш дом в лучшем свете.Рассмотрите варианты переговоров с покупателем или, если вы считаете, что оценщик совершил несправедливость в отношении вашего дома, поговорите со своим агентом по недвижимости о возможности заказать второе мнение.

Статья Изображение Источник: (Сара Пфлуг / Burst)

Сравнение стоимости собственности со стоимостью строительства: устранение тонкой, но критически важной сложности оценки

Разница между стоимостью строительства и стоимостью является центральным вопросом в любом задании по оценке. Оценщики используют несколько процессов для оценки стоимости. Одним из них является затратный подход, который учитывает фактическую стоимость строительства конструкции, аналогичной или идентичной исследуемой. Но другие подходы к оценке стоимости часто не дают такой простой оценки стоимости, как сочетание стоимости здания и стоимости земли. Стоимость строительства — это элемент стоимости, но это не то же самое, что стоимость. Оценщик распознает разницу и учитывает ее в своей оценке стоимости. Эта разница, вероятно, объясняется несколькими причинами, которые выявляются и измеряются при оценке рыночной стоимости.

Подходы к ценности: никто не подходит ко всем

Оценщики обычно используют три подхода для оценки стоимости недвижимости. В подходе сравнения продаж оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными объектами, которые были недавно проданы. Подход капитализации дохода связывает потенциальную чистую прибыль от приносящей доход собственности с ценой, которую покупатель, вероятно, заплатит за недвижимость. При стоимостном подходе оценщик оценивает стоимость земли в собственности и добавляет к ней стоимость строительства существующих улучшений, учитывая при этом возраст, состояние и полезность таких улучшений.

У всех трех подходов есть ограничения. Когда объектное свойство настолько уникально, что другие свойства не могут быть сравнены с ним, или когда не было продаж аналогичных свойств, подход сравнения продаж является ненадежным. Если недвижимость обычно не покупается для получения дохода, подход капитализации доходов не имеет значения. Затратный подход имеет ограниченное применение, если недостаточно идентичных земельных участков для оценки стоимости земли или когда подлежащие улучшения настолько специализированы, что невозможно эффективно рассчитать затраты на строительство.Тем не менее, стоимостной подход указывает, может ли потенциальный покупатель рассмотреть возможность покупки существующей улучшенной собственности или склоняться к ее строительству.

Стоимость замены и стоимость воспроизводства

При оценке стоимости строительства оценщики могут использовать одну из двух моделей: стоимость воспроизводства представляет собой стоимость изготовления копии рассматриваемого здания с использованием того же дизайна и материалов; Стоимость замещения отражает стоимость строительства здания аналогичной полезности, исходя из текущего дизайна и материалов. Оценщик обычно вносит больше корректировок в оценку воспроизводственной стоимости, чтобы учесть различия в полезности старых и новых зданий.

Оценщики полагаются на различные ресурсы для расчета затрат на воспроизведение и замену. Фактические затраты на строительство соответствующих или аналогичных зданий могут быть наилучшей основой для оценки затрат с поправкой на изменившиеся рыночные условия. Профессиональные сметчики и строительные подрядчики иногда предоставляют смету расходов на платной основе.Услуги по оценке, такие как Marshall & Swift Valuation Service, предлагают актуальные сметы для различных типов конструкций с поправкой на местоположение.

Амортизация в оценках

После разработки обоснованной сметы оценщик должен учесть, чем объект строительства отличается от нового строения. Эта разница определяется как амортизация здания. Оценивая амортизацию, оценщик, по сути, показывает, почему стоимость здания отличается от его стоимости.(ПРИМЕЧАНИЕ: термин «амортизация» имеет разные значения в оценочных и бухгалтерских профессиях. )

Несколько факторов способствуют износу здания. Физический износ описывает износ собственности; вот почему оценщик рассматривает фактический возраст конструкции в сравнении с ее эффективным возрастом. У особенно ухоженного здания может быть более низкий эффективный возраст, чем его фактический возраст.

Функциональное устаревание измеряет то, как объектное здание отличается от нового здания, которое могло бы служить той же цели.Например, в старом здании стены могут быть толще, чем необходимо, или потолок недостаточной высоты: это дефицит, которого не будет в новом здании. Функциональное устаревание также наблюдается в специализированных структурах, построенных для конкретных пользователей. У других пользователей могут быть другие потребности, поэтому они не будут платить за эти специальные функции.

Третий элемент амортизации — внешнее устаревание. Сюда входят силы, не зависящие от свойства объекта, которые влияют на его ценность.Они могут включать рыночный спрос, изменение характера соседства и доступность финансирования. Внешнее устаревание объясняет, почему здания, которые были разрушены добровольно, больше, чем здания, разрушенные явным старением и ветхостью.

Заключение

Затратный подход подходит для многих оценок недвижимости. Важным шагом в разработке стоимостного подхода является оценка стоимости воспроизводства или восстановления существующей структуры собственности. Но не менее важным шагом является определение амортизации здания или расчет разницы между стоимостью строительства здания и суммой, которую покупатель заплатит за него.Разница является следствием старения и износа здания, его полезности и других внешних по отношению к зданию условий. Когда оценщик вычитает амортизацию из стоимости здания, выявляется его фактическая стоимость. За исключением идеально спроектированного нового здания, которое пользуется большим спросом, стоимость здания почти всегда будет отличаться от его стоимости.

Что ищет оценщик дома? | Руководства по дому

Автор: Джейн Томпсон Обновлено 28 ноября 2018 г.

Целью оценки недвижимости является то, чтобы оценщик воочию увидел местоположение дома, качество и состояние его строительства, удобства в доме и особенности, которые могут повлиять на его состояние. стоимость собственности.Оценщик сравнивает эти и другие факторы с аналогичными домами, которые недавно были проданы по соседству. Это сравнение, в конечном итоге, определяет стоимость и конкурентоспособность дома.

Внешние факторы

Практически каждый оценщик в стране использует Единый отчет об оценке жилого фонда Fannie Mae, набор стандартов, которые определяют объем проверки оценщиком. При использовании URAR оценщик обязан проверить фиксированные качества дома, такие как его структура, возраст и местоположение.В частности, что касается внешнего вида собственности, оценщик изучает участок, качество строительства, целостность крыши и фундамента, любые проблемы с водосточными желобами или сайдингом, парковочные места и наблюдаемое внешнее состояние дома. Соседство также влияет на стоимость дома.

Внутренние факторы

Внутри дома оценщика в основном интересует общая площадь в квадратных футах и ​​функциональная планировка — насколько хорошо используется пространство. Она проверяет количество спален и ванных комнат, размер ключевых комнат, таких как кухня, по сравнению с размером других комнат в доме, системы отопления, электроснабжения и водопровода, вопросы здоровья и безопасности, такие как пожарные лестницы и поручни, количество и качество техники, а также состояние внутренних поверхностей дома.Если в доме была проведена капитальная реконструкция, оценщик проверяет соответствие нормам и структурную целостность стен и несущих балок.

Дело не в декоре

Оценщиков в первую очередь волнует состояние объекта, его планировка и размер. Они не оценивают ни декора, ни мебель, ни беспорядок в саду. На практике оценщики ищут любые предметы, которые отрицательно влияют на стоимость дома, например, необходимый ремонт, грязные ковры и трещины в штукатурке. Они также перечисляют дополнительные вещи, которые делают дом желанным, такие как дополнительная изоляция, кондиционер или новая крыша. Если эти обновления находятся в хорошем состоянии и недвижимость находится в районе, где люди готовы за них платить, они повышают ценность дома.

Сравнение продаж

Самый важный инструмент, который оценщик использует при оценке дома, — это «сопоставимые продажи». Это относится к ценам на дома того же возраста, размера и конструкции, что и оцениваемое имущество, которое недавно было продано в том же районе.Предположим, например, что три сопоставимых объекта недвижимости были проданы в прошлом месяце по цене от 350 000 до 380 000 долларов. Оценщик начинает с этого диапазона и вносит коррективы в зависимости от особенностей и характеристик оцениваемой собственности — корректируя вверх, если дом имеет больший размер участка или лучшую парковку, или вниз, если у дома меньший двор или требуется обслуживание. Окончательная оценка основана на рыночных тенденциях, текущих продажных ценах и конкретных качествах дома.

2021 Стоимость оценки жилья | Сборы за оценку дома и земли

Типичные сборы за оценку

В целом, оценка стоит от 315 долларов до 405 долларов, но те, которые требуют интенсивной работы оценщика, могут стоить более 1000 долларов .Цены сильно различаются в зависимости от того, сколько работы должен выполнить оценщик. Более крупные и сложные объекты требуют больше работы и, следовательно, стоят дороже. В мегаполисах котировки нередко начинаются с отметки $, 600 $ .

Стоимость оценки MAI

Оценка MAI, часто зарезервированная для коммерческой недвижимости, стоит от до 2000 долларов США . MAI расшифровывается как Member Appraisal Institute, и любой оценщик, имеющий обозначение MAI, имеет эквивалент докторской степени в области оценки собственности.

Сравните оценки ближайших к вам оценщиков
Тип имущества или ссуды Средняя стоимость
Стандартный заем на дом на одну семью 300–400 долларов США VA Дом на одну семью 400–500 долларов
Многосемейный дом (2+ единицы) 500–1000 долларов +
Многоквартирный дом 1500–3000 долларов +
Коммерческая недвижимость 1500 долларов США
Необработанная земля 1000 — 3000 долларов +

Оценка жилого дома

Стоимость оценки жилого дома составляет от 300 до 500 долларов в зависимости от типа ссуды, местоположения дома и состояния здания. Будьте готовы заплатить немного больше в городских районах. Но сельские районы также могут иметь высокие затраты, если при оценке не хватает хороших сопоставимых объектов недвижимости или других необычных обстоятельств.

Цены на оценку фермы и земли

Оценка земли стоит от 1000 до 3000 долларов в среднем, по некоторым отчетам , 8000 долларов и более . Их гораздо труднее оценить, чем дом с большим количеством переменных. Большинство профессионалов используют один из трех методов:

  • Стоимость
  • Сравнение продаж
  • Доходный подход

Средняя стоимость оценки кондоминиума

Кондоминиум, являющийся домом на одну семью, стоит от от 300 до 500 долларов, чтобы оценить .Он ничем не отличается от стандартного дома. Однако, поскольку он часто окружен множеством сопоставимых свойств, найти значения, как правило, немного легче.

Стоимость оценки недвижимости

Стоимость оценки недвижимости от 300 до 10 000 долларов и более . Чаще всего оно используется в отношении домов, но может означать ферму, коммерческую землю или даже парковку.

Комиссия банка, ссуды, кредитора или ипотеки

Эти сборы представляют собой просто разные названия сборов за оценку и стоят от от 300 до 500 долларов .Вы найдете это как позицию в ваших заключительных документах. Когда вы берете ипотеку, компания не только требует оценки, но и планирует ее оплатить.

Получите точные котировки от профессионалов для вашей оценки

Расходы на оценку дома рядом с вами

Джорджия 290 долларов — 365
Юта долларов США 330 — 425
Техас
Флорида 300–380 долл.
Колорадо 340–495 долл. США
MN 340–396 долл. США
NJ
Калифорния 300–400 долларов
Невада 300–370 долларов
Мэриленд 295–380 долларов

Факторы, влияющие на

факторов, влияющих на стоимость дома факторы, выходящие за рамки местоположения, вида и размера дома. При оценке учитывается жилая площадь, качество строительства и состояние улучшений ». Брайан Вальтер, президент и главный оценщик. Uyetake, Uyetake & Associates, Гонолулу, HI
  • Местоположение: Сюда входит стоимость близлежащих дома, а также расстояние и качество местных школ и коммерческой недвижимости. вопросов обслуживания и строительных материалов и норм.Новые дома, как правило, имеют большую ценность.
  • Обновления: Ремонт и модернизация повысят ценность, но модернизация до такой степени, что дом будет выглядеть «излишне улучшенным» по сравнению с окружающими домами, может снизить цену.

Сколько стоит ванная комната при оценке?

Вы можете оценить стоимость дополнительной ванной комнаты от 10% до 20% стоимости дома. Но это также составляет дополнительные квадратные метры, поскольку дома с большим количеством ванных комнат, как правило, имеют больше места.При рассмотрении вопроса о добавлении вы должны знать, что ванная комната обычно добавляет только $ 5,000 к оценочной цене на начальном этапе с поправками на другие факторы, такие как местная стоимость дома.

Сколько стоит гараж при оценке?

Гаражи, как правило, увеличивают стоимость недвижимости примерно на 80% от стоимости строительства . Однако, по оценке, гараж вносит свой вклад в целое, а не как часть. Например, если у вас есть гараж, ваш оценщик затем пытается сравнить его с соседними домами с гаражами, которые часто имеют более высокую стоимость.

Сколько стоит спальня при средней оценке?

Спальня может добавить к оценке от $ 10 000 до $ 25 000 или больше . Это сильно зависит от размера спальни, общей стоимости дома, местоположения и того, какие удобства могут быть включены (например, гардеробная).

Зачем мне нужна аттестация?

Если вы покупаете дом в ипотеку, ваш кредитор или законы, регулирующие ипотеку, требуют его оценки. Все ссуды FHA требуют оценки.Есть еще несколько причин, по которым он может вам понадобиться.

  • Определение, за что продать свой дом.
  • Убедитесь, что вы не переплачиваете за недвижимость.
  • Определение стоимости подарка родственнику.
  • Определение стоимости недвижимости.

Кто оплачивает оценочную плату?

Покупатель обычно оплачивает оценочную комиссию при сделке с недвижимостью. Если вы — домовладелец, который хочет узнать цену по какой-либо другой причине, кроме продажи, вы ее заплатите.

Home Appraisal vs.Домашний осмотр

Домашний осмотр и домашний осмотр важны, но это не одно и то же. Осмотр дома защищает покупателя, информируя его о любых структурных дефектах дома. С другой стороны, оценка дома защищает финансовое учреждение от ссуды, превышающей стоимость дома. Эти услуги предлагают разные профессионалы, но оценщик нередко предлагает и то, и другое.

Поговорите с местным специалистом о ваших потребностях в оценке

Наем оценщика

«Использование профессионального оценщика похоже на встречу с медицинским специалистом по проблеме со здоровьем.Иногда, когда мы заболели или получили травму, мы пытаемся диагностировать проблему, например, изучаем нашу социальную сеть и ищем информацию в Интернете. Хотя результаты такого исследования могут быть точными, ничто не заменит физический осмотр кем-то квалифицированным и опытным ». Брайан Вальтер, президент и главный оценщик Uyetake, Uyetake & Associates, Гонолулу, HI

При приеме на работу оценщика, всегда найдете сертифицированного и лицензированного специалиста. Лицензия требуется во всех 50 штатах.Вы также захотите подготовить свой дом, чтобы он выглядел как можно лучше, и задайте несколько вопросов перед наймом.

Как подготовиться к оценке вашего дома

В целом условия, которые влияют на оценку собственности, не поддаются легкому или недорогому исправлению. Есть несколько вещей, которые владельцы могут сделать, чтобы увеличить ценность, присвоенную собственности. К ним относятся:

  • Найдите местного оценщика, который знает местность.
  • Ремонт, влияющий на стоимость .Если вы думаете об обновлении, сначала отремонтируйте кухню и ванные комнаты. Вы также можете поговорить со своим оценщиком, чтобы узнать, какие улучшения приносят наибольшую пользу.
  • Убери свой дом. Это может быть само собой разумеющимся, но общий вид вашего дома играет роль в падении вашей оценочной стоимости.

Вопросы, которые следует задать при приеме на работу

Вот несколько вопросов, которые вы должны задать оценщику:

FAQ

Сколько стоит выездная аттестация?

Поездка по оценке обычно стоит от 100 до 150 долларов.

Сколько берут оценщики?

Оценщики взимают от 300 до 400 долларов за дома на одну семью.

Как я могу получить дешевую оценку дома?

Лучший способ получить дешевую оценку — это дать другой стороне согласие принять ее стоимость.

Сколько стоит оценка FHA?

Оценка FHA стоит от 400 до 500 долларов.

В чем разница между стоимостью строительства и оценкой?

Затраты на строительство — это затраты, связанные со строительством дома, такие как подрядчики, оборудование и материалы. Оценка — это стоимость готового дома.

Бесплатная оценка недвижимости?

Оценка недвижимости платная, но вы можете бесплатно получить анализ рынка у агента по недвижимости при попытке продать свой дом.

Кто проводит оценку дома?

Лицензированный специалист по оценке жилья проводит оценку дома.

Когда проводится оценка дома в процессе покупки или продажи?

Оценка — это первый шаг после того, как две стороны заключают договор о покупке недвижимости.

Оценивают ли дома по продажной цене?

Дома обычно оценивают по цене, близкой к продажной. Но если цена выше оценки, покупатель обычно может отказаться от сделки, продавец может снизить цену или вы можете обратиться к оценщику с просьбой скорректировать цену.

Наймите местного оценщика рядом с вами
Оценка стоимости замены

| Оценка затратного подхода: Home Appraisals, Inc

Оценка затратного подхода:

Используются для определения стоимости восстановления дома или коммерческого здания в случае его полного уничтожения в результате пожара, урагана или другого стихийного бедствия. Посмотреть образец оценки стоимости замены.

Средняя цена оценки восстановительной стоимости жилого дома составляет 300 долларов США, и на ее выполнение уходит сорок восемь часов. Поскольку каждая недвижимость уникальна или если у вас есть коммерческая недвижимость, позвоните по телефону 866-533-7173 или заполните форму справа, чтобы получить БЕСПЛАТНУЮ ЦЕНУ !

В большинстве случаев стоимость оценки затратного подхода окупается за счет снижения ваших страховых взносов! Например, страховая компания может потребовать, чтобы владелец собственности имел страховое покрытие на сумму 300 000 долларов США для восстановления собственности.На самом деле восстановление может стоить всего 200 000 долларов. Прежде чем страховая компания снизит необходимое покрытие с 300 000 до 200 000 долларов, она попросит вас, чтобы сертифицированный оценщик предоставил оценку стоимости замены, показывающую, что восстановление будет стоить 200 000 долларов. Следовательно, страховые взносы, которые вы заплатите за покрытие на сумму 200 000 долларов, будут меньше 300 000 долларов, которые вы платили ранее.

Как проводится оценка стоимости замены?

  1. Сертифицированный оценщик проводит инспекцию собственности, снимая измерения, делая фотографии и делая заметки по основным компонентам, из которых состоит Дом или Здание.
  2. Затем оценщик недвижимости помещает эту информацию в программное обеспечение, созданное Marshall & Swift или Value360, которое рассчитывает стоимость здания для вашего почтового индекса.
  3. После того, как расчет произведен, оценщик собирает всю информацию в профессиональный отчет об оценке стоимости замены, который может быть представлен вашей страховой компании.

Что следует учитывать при оценке стоимости замены:

  1. Рыночная стоимость не равна стоимости замещения.Стоимость замены — это стоимость восстановления вашего дома или постройки нового здания. Следовательно, рыночная стоимость вашего дома может быть больше или меньше восстановительной стоимости.

Затратный подход HCAD к оценке стоимости односемейной собственности

HCAD использует компьютеризированную программу оценки для разработки оценок стоимости с использованием затратного подхода.

Используя данные о стоимости от национального поставщика информации о стоимости строительства, система рассчитывает восстановительную стоимость для каждой жилой конструкции на основе характеристик собственности, таких как размер, тип строительства, качество и возраст.Стоимость земли для каждого объекта недвижимости также определяется с использованием общепринятых методов оценки.

Программа оценки имитирует шаги, которые должен пройти оценщик при оценке собственности вручную с использованием затратного подхода к оценке. В общем, формула затратного подхода:

(Стоимость замещения нового — Амортизация) + Стоимость земли.

Система начинается с базовой цены за квадратный фут для одноэтажного дома с плиточным фундаментом площадью 1000 квадратных футов класса C и вносит коррективы в большую или меньшую сторону в зависимости от характеристик собственности.Например, дом более низкого класса будет скорректирован вниз, а дом более высокого класса — вверх. Общая формула, приведенная ниже, затем используется для получения рыночной стоимости:

Фактор общих затрат X Индекс затрат и дизайна X Индекс успеваемости X Индекс высоты истории X Индекс размера X Район
Фактор X Базовая ставка = Скорректированная базовая ставка

Затем

((Скорректированная базовая ставка X Эффективная область) + (Корректировка единовременной суммы)) X Процент товара = Рыночная стоимость
улучшений

Затем

(рыночная стоимость улучшений + дополнительные функции) + рыночная стоимость земли = рыночная стоимость собственности

При вычислении каждой из этих позиций программа оценки учитывает ряд позиций данных. Некоторые элементы данных генерируются другими программами, некоторые предоставляются нам под авторским правом сторонних поставщиков, а другие (например, размеры здания или условное обозначение кода) вводятся оценщиком вручную. Примеры вышеуказанных факторов перечислены ниже, но не ограничиваются этими элементами:

Коэффициент общей стоимости : Показатель стоимости строительства с учетом типа фундамента, HVAC, типа внешней стены.

Индекс затрат и дизайна : модифицирующий фактор, который отражает отличия от типичных, таких как уровень реконструкции, новый дом в старом районе, экономическая неправильная модернизация.Примеры кодов включают: частичное (91), обширное (92) и полное ремоделирование (93).

Индекс оценки : Отражает общее качество строительства на момент постройки дома. Оценки варьируются от E- в нижней части до X + в верхней части.

Указатель высоты сюжета : Указывает высоту сюжета от 1 до 4 этажей.

Size Index : учитывает эффект масштаба в строительстве. Если предположить, что все остальные факторы равны, более крупные дома будут иметь более низкую цену за квадратный фут, чем дома меньшего размера.Однако общая рыночная стоимость большого дома все равно будет выше, чем дома меньшего размера.

Фактор соседства : Экономический фактор соседства, иногда называемый фактором рыночной корректировки, часто требуется для корректировки значений, полученных на основе затратного подхода к рынку. Эти корректировки применяются в зависимости от типа собственности и района на основе исследований коэффициента продаж и других анализов рынка. Эти поправочные коэффициенты представляют собой сторону спроса стоимостных оценок стоимости.

Базовая ставка : Базовая стоимость строительства за квадратный фут одного этажа, 1000 квадратных футов, класс C, дом с плиточным фундаментом в графике.

Единовременные выплаты : Санузлы, камины, лифты.

Percent Good : Измеряет амортизацию — разницу в стоимости между домом как есть и домом, как если бы он был новым. Это оставшийся срок полезного использования, выраженный в процентах.

Дополнительные функции : Это дополнительные или вспомогательные конструкции, такие как отдельно стоящие гаражи, бассейны, террасы и навесы для автомобилей.

Функциональное устаревание — обзор, типы, влияние

Что такое функциональное устаревание (недвижимость)?

В сфере недвижимости функциональное устаревание относится к уменьшению полезности архитектурного дизайна, так что его изменение в соответствии с текущим дизайном недвижимости практически невозможно. В долгосрочной перспективе функциональное устаревание приводит к убыткам для инвесторов из-за того, что инвестиции в недвижимость Текущий доход (инвестиции в недвижимость) Текущий доход — это инвестиционная стратегия, которая дает инвесторам возможность получать стабильные выплаты выше среднего. Чаще всего ориентированы на текущий доход, когда речь идет о финансовом положении.

Когда собственность устаревает, она больше не может быть полезной ни для владельца, ни для общества. Чтобы сделать его излечимым, могут потребоваться затраты на снос и вывоз мусора, что может принести больше убытков владельцу или инвестору.

Краткое описание
  • Функциональное устаревание относится к состоянию, когда элемент дизайна в сфере недвижимости теряет спрос, поскольку он архаичен, и другие современные конструкции заняли его место.
  • Функциональное устаревание нелегко исправить, поскольку устаревшая конструкция не излечима с легкостью.
  • Реальные примеры функционального устаревания включают мосты с несоответствующей шириной полосы и обочины, а также дороги, которые не могут справиться с современными требованиями движения.

Понимание функционального устаревания

Инвесторы в ситуации функционального устаревания могут оценить долгосрочную полезность рассматриваемого имущества. Например, старый дом с двумя спальнями на территории с тремя современными спальнями с ванной в каждой комнате можно считать функционально устаревшим.

К другим предметам, которые в значительной степени подвержены функциональному устареванию, относятся электроника, такая как смартфоны. Индустрия смартфонов постоянно меняется, и новые конструкции быстро устаревают из-за несовместимости и старых конструкций.

Однако иногда можно вернуться из функционального устаревания. Например, компании мебельной промышленности могут модернизировать свою мебель в соответствии с последними тенденциями и выставлять ее на продажу в современном дизайне.

Типы функционального устаревания

Два основных типа функционального устаревания:

1. Излечимое устаревание

Излечимое устаревание может быть вызвано отсутствием специальных приспособлений, которые можно исправить путем покупки необходимые приспособления, наличие приспособления, которое больше не имеет значения для собственности, или отсутствие приспособления (ов), которое можно исправить, заменив требуемый предмет.

2.Неизлечимое устаревание

Неизлечимое функциональное устаревание в основном вызвано внешними факторами, на которые владелец собственности не может повлиять. Инвесторы могут предотвратить появление такого устаревания, проведя надлежащее исследование последних тенденций и проектов в сфере недвижимости, прежде чем совершать инвестиции.

Неизлечимое устаревание — это вид морального износа, который невозможно исправить с финансовой точки зрения. Это происходит, когда решение проблемы обходится слишком дорого. Например, старый жилой дом в районе с современными жилыми домами можно считать неизлечимым, потому что он потребует серьезного ремонта, чтобы сделать его современным и повысить его стоимость при перепродаже.

Стоимость ремонта будет значительно выше суммы, которую он принесет при продаже. В целом, функциональное устаревание можно предвидеть на начальных q этапах анализа и оценки недвижимого имущества перед приобретением.

Влияние функционального устаревания на недвижимость

Функциональное устаревание приводит к снижению стоимости недвижимости во время оценки для оценки производительности по заданному набору стандартов или критериев. Оценка, проводимая квалифицированным оценщиком, обычно проводится всякий раз, когда недвижимость или актив подлежат продаже и необходимо определить его стоимость. Недвижимость очень подвержена функциональному устареванию, поскольку отрасль динамична, и спрос на современные дома вызывает этот динамизм.

Например, старый дом в оживленном районе с современными многоэтажными бунгало функционально устарел. Дом может не иметь каких-либо дефектов, но рынок в определенное время не требует таких стандартов.Однако такой дом можно отремонтировать, чтобы приблизиться к стандартам окружающей среды.

Наихудшие последствия для недвижимости из-за функционального устаревания — это понесенные убытки и сложность преобразования собственности в традиционную современную структуру, соответствующую текущим стандартам.

Внешние факторы, влияющие на функциональное устаревание

Существуют определенные факторы, влияющие на функциональное устаревание, на которые инвесторы могут повлиять в свою пользу. Такие факторы излечимы и не мешают оценке недвижимости. Вылечить такое устаревание можно так же просто, как отремонтировать, перекрасить или даже установить недостающее современное оборудование, чтобы сделать собственность современной и современной.

Однако есть неизлечимые внешние эффекты, на которые инвесторы в недвижимость не могут повлиять. Внешнее и неизлечимое устаревание приводит к серьезному падению оценки имущества при оценке. Примеры внешних факторов неизлечимого устаревания включают следующие случаи:

1.Оживленные дороги

Недвижимость может быть расположена недалеко от дороги, которая может стать загруженной в долгосрочной перспективе. Жилая и коммерческая недвижимость рядом с оживленными дорогами, как правило, менее привлекательна и, следовательно, быстро теряет ценность. Оживленные дороги подвергают жителей шумному загрязнению и бесконечному движению транспорта, что снижает спрос на рынке недвижимости.

Жилые дома, расположенные рядом с коммерческими заведениями, такими как ночные клубы и рестораны, могут пострадать от шумового загрязнения от предприятий, что приведет к их частичному функциональному устареванию.

2. Строительство свалок

Кроме того, строительство свалок рядом с жилыми или коммерческими помещениями вызывает шум и запаховое загрязнение, что снижает спрос на такую ​​недвижимость. Доход от такой недвижимости может значительно снизиться, так как арендаторы освобождаются в более удобные районы.

3. Строительство жилья для малообеспеченных

Другим примером может быть строительство квартир для малообеспеченных в престижном районе.Богатый район не любит многоэтажные дома, так как большинство из них строят роскошные двухэтажные особняки. Такие квартиры могут отпугнуть покупателей от инвестиций в жилую недвижимость, что снижает стоимость такой недвижимости.

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным поставщиком глобальной сертификации Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA® Certification. , кредитный анализ, анализ денежных потоков, моделирование ковенантов, погашение ссуд и многое другое.программа сертификации, призванная помочь любому стать финансовым аналитиком мирового уровня.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*