Способы инвестирования в недвижимость: плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Содержание

Способы инвестирования в недвижимость — КОРТРОС

Основные способы инвестирования в недвижимость

Ценные бумаги
Для начала стоит определиться, кто именно распоряжается вашими капиталовложениями. Если речь идет о сохранении некоторого количества денег с учетом инфляции или о получении небольшого, но стабильного дохода, то проще и удобнее не связываться самому с покупкой долей, квадратных метров, целых объектов, а доверить инвестирование надежному девелоперу с развитым пакетом инвестиционных программ. Для таких консервативных партнеров и клиентов Группа компаний КОРТРОС предлагает два весьма популярных и хорошо зарекомендовавших себя инструмента – облигационные займы и участие в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗИПФ). Подробнее о них можно прочитать в отдельных статьях на нашем сайте. Здесь же кратко поясним.

Покупая облигации застройщика, вы, иными словами, ссужаете его деньгами на период реализации проекта – то есть на некий фиксированный срок. Погашение этого долга осуществляется либо регулярными выплатами процента с дохода (купонные облигации), либо по окончании срока обращения ценной бумаги, рыночная цена которой ниже номинала погашения (дисконтные облигации). Участие в ЗИПФ предполагает передачу своих средств в доверенное управление, при котором они вкладываются в различные инвестиционные проекты, и получение процента от прибыли. Эти способы оптимальны в том случае, если вас интересует получение доходности от девелоперских проектов при минимальном вашем участии или же если вы в принципе зарабатываете на фондовом рынке. Обычно ценные бумаги строительных компаний становятся частью инвестиционного портфеля.

Земля
Другая стратегия связана с непосредственным вложением денег в конкретные объекты и получением прямой выгоды от их реализации. Известно, что вкладывать можно в покупку жилья, коммерческих площадей и земельных участков. Земля до недавнего времени была одним из самых высоколиквидных активов.

Некоторые участки перепродавались под индивидуальное жилищное строительство на сотни процентов дороже, чем стоимость первоначальной покупки. Сейчас, когда взрывной рост рынка загородной недвижимости приостановился, выгодное вложение средств в землю требует тонкого понимания конъюнктуры и проектного подхода. То есть, покупая земельный участок, вы должны четко представлять перспективы развития этой территории на ближайшие лет десять: будут ли там прокладываться дополнительные коммуникации, какие и за чей счет, будут ли строиться дороги, будет ли меняться административный статус? Так, приобретение земли в пригородных поселках, которые в ближайшие несколько лет могут войти в состав мегаполиса, – очень грамотный шаг, поскольку тогда земля станет городской, появится возможностью оформлять на ней городскую регистрацию по месту жительства, а это значительно повысит ее рыночную стоимость.

Если же земля покупается в непосредственной близости от моногорода или поселка, привязанных к одному градообразующему предприятию, надо понимать, что жизнь этого населенного пункта, а значит, качество всей его социальной инфраструктуры зависит от экономического положения данного производства. Без четкого представления об инфраструктурном будущем конкретного места можно приобрести заведомо неликвидный, убыточный актив. Ведь сегодня конкуренция на рынке коттеджных поселков крайне высока, и каждый девелопер прилагает усилия для повышения рыночной привлекательности именно своей территории.

Виды инвестирования в недвижимость. InvestGo24

Очень распространенным становится инвестирование в недвижимость, привлекающее многих людей. Следует разобраться, какие именно существуют виды вложений в недвижимость.

Основные разновидности
Исходя из выбранного варианта получения прибыли в дальнейшем, принято выделять два основных вида инвестирования. В первом случае предусматривается покупка объекта с целью ее последующей сдачи в аренду. Поскольку ежегодно наблюдается увеличение расценок на недвижимость, обеспечивается прирост пассивного капитала.
Второй вариант – это покупка, чтобы далее осуществить перепродажу. На величину получаемого дохода в данном случае оказывает влияние складывающаяся разница между стоимостью, по которой покупка и продажа была осуществлена. Чтобы получить более высокий доход, необходимо по более низкой цене купить, а продать по более высокой стоимости объект.

Объекты инвестирования
На рынке недвижимости предлагаются разные объекты инвестирования, вложения в которые отличаются своими особенностями, что важно учесть всем инвесторам. Например, можно вкладывать средства в жилую недвижимость. В таком случае предлагается приобрести жилье, чтобы далее сдавать его и получать арендную плату.
Не менее распространено инвестирование, которое осуществляется в коммерческую недвижимость. Сюда относятся торговые центры, офисные помещения и другие объекты. Данный вариант потребует постоянного и внимательного контроля, а также необходимо принимать участие в управлении.
Вкладывать средства можно и в землю, что предполагает свои особенности. Не во всех случаях участки земли отличаются хорошей окупаемостью, возможностью на выгодных условиях сдаваться в аренду.
Загородная недвижимость тоже может стать объектом инвестирования.
Здесь предусматривается возможность перепродажи, а также последующей сдачи в аренду. Сегодня на рынке недвижимости наблюдается тенденция, когда из шумных мегаполисов люди отправляются на природу за город, что делает загородные коттеджи востребованными.
Еще один вариант – это инвестирование в объекты, которые строятся. Безусловно, в данном случае риски присутствуют. Несмотря на это, в сравнении со сдачей в аренду вторичного жилья, вложение в строящуюся недвижимость позволит получить более высокий доход, если грамотно подойти к этому вопросу, выполнив предварительно все необходимые расчеты, оценив ситуацию (перейти на сайт). Выберите свою разновидность инвестирования в недвижимость на нашем сайте, и начинай зарабатывать уже сейчас!

перейти на сайт

Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать – Tranio.Ru

732 просмотра ·

Vintage Tone / Shutterstock

Объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.

Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.

Как недвижимость помогает диверсифицировать риски

Инвестиции в недвижимость на фоне широкого рынка финансовых инструментов выделяются низкой корреляцией с рынками акций, облигаций и другими традиционными активами. Это помогает инвестору диверсифицировать риски.

У недвижимости есть три особенности:

  1. Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
  2. У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
  3. Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.

Что дает зарубежная недвижимость

Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.

Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.

В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.

Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.

Прямое владение объектом

Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.

Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.

Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.

Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.

Доли в портфеле траста, REIT

REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.

Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.

Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.

Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.

Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.

Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.

Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.

Фонд прямых инвестиций, REPE

REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.

Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.

Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.

Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.

Краудфандинг

Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:

Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%

Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.

Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.

Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.

Минусы: инвестор не влияет на проект.

Сравнение инвестиций в недвижимость

Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.

Параметр

Прямое владение

REIT траст

REPE фонд

Краудфандинг

Низкая корреляция с рынком ценных бумаг

5

Цена на объект не связана с широким рынком

4

На котировки акций влияет настроение рынка

5

Проектная доходность, прибыль зависит от проработки проекта

5

Проектная доходность зависит только от проекта

Предсказуемость денежных потоков

4

Зависит от заполняемости объекта, которым управляет сам инвестор

4

Есть прогнозы по дивидендам, цену базового актива предсказать сложно

3

Выход из проекта даёт большую часть прибыли и  доход, но это сложно прогнозировать

3

При долговом финансировании инвестор знает свою прибыль, но не влияет на проект

Хеджирование страновых рисков

5

Полное хеджирование, так как физически объект находится в другой юрисдикции

3

Физически доходы возвращаются в юрисдикцию  брокера инвестора

3

Зависит от структурной организации: доходы могут возвращаться в зарубежные юридические лица инвестора

2
Инвестор получает доходы через крауд. платформу на счета, открытые в определённой юрисдикции

Защита от потерь и убытков

5

Физический объект в полном владении инвестора

4

Диверсифици-

рованный портфель объектов даёт дивидендную доходность, но риск падения акций всегда остаётся

3

Обеспечение объектом недвижимости, акциями проектной компании. Ликвидация и компенсация может быть длительной

1

Защиты нет, проблемные ситуации решаются через платформу

Гражданство и ВНЖ

5

Даёт возможность

1

Нет

1

Нет

1

Нет

Влияние

на проект

5

Инвестор выбирает объект, тип управления и способ выплат

1

Инвестор не выбирает объект и выплаты

3

Инвестор может влиять на выбор объектов. Это зависит от условий фонда

3

Инвестор  выбирает объекты в рамках платформы

Простота инвестирования

1

Нужно организовать владение за рубежом и посещать объект

5

Всё проходит онлайн через терминал брокера

3

Высокий порог входа. В некоторых ситуациях инвестору нужно организовывать структуру для инвестиций: создать компанию

5

Всё проходит онлайн на крауд. платформе

Ликвидность

2

Зависит от привлекательности объекта. Продажа длится от 6 мес.

5

Можно продать акции публичного траста в любой момент на открытом рынке

1

Долю в клубной сделке сложно перепродать другому инвестору

1

Нельзя перепродать свою долю другому инвестору

Потенциал доходности

4

Гросс доходность: 3—15+%. Это зависит от рентной или add value стратегии и вовлечённости инвестора в проект

3

Гросс доходность по дивидендной части: 3—5%. Есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8—10%

5

Инвестор однозначно получает доходность 5—8% годовых. Распределение остальной прибыли даёт инвестору суммарно 15% годовых

3

Потенциал доходности: в среднем 8%. Доходность ограничена изначальными условиями

Коротко про инвестиции в зарубежную недвижимость

Прямое владение недвижимостью:

  • наибольшая защита от потерь и убытков;
  • доходность 5–6%, иногда больше;
  • инвестору нужно вкладывать в проект много усилий;
  • масштабировать эту стратегию довольно сложно, так как объектов с интересной доходностью на рынке мало.

Трасты:

  • простое инвестирование;
  • меньшая защита от потерь и убытков;
  • минимальная вовлеченность инвестора;
  • доходность: 3–5%; есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8–10%.

Клубные сделки через фонды прямых инвестиций:

  • меньшая защита от потерь и убытков;
  • меньшая вовлеченность инвестора;
  • большая доходность — до 15%;
  • есть потенциал к масштабированию.

Краудфандинг:

  • простое инвестирование;
  • в сравнении с прямым владением объекта — большая доходность, до 12%;
  • инвестор напрямую не связан с проектом и не может никак повлиять на него.

Александр Волик, Инвестиционный аналитик Все статьи этого автора

Материал подготовлен для realty.rbc.ru

Инвестиции в земельные участки — способы инвестирования в землю

9 Ноября 2020 г.

Инвестирование в недвижимость — один из самых надежных способов сохранения капитала и получения прибыли. Такие инвестиции — одни из наименее рискованных. Вкладывать деньги можно не только в приобретение квартир, комнат, домов, но и в покупку земли в черте города или за ее пределами.

Инвестиции в землю, можно ли заработать

Покупка земли как инвестиция позволяет не только сохранить деньги, но и получить дополнительный доход, размер которого зависит от способа инвестирования и характеристик приобретенного участка.

Инвестировать в землю в коттеджных поселках выгодно:

  • конкуренция среди инвесторов меньше, чем, например, в секторе новостроек;
  • земельный рынок не так сильно «реагирует» на экономические кризисы и быстрее восстанавливается после них;
  • цены на землю демонстрируют устойчивый рост в течение последних десятилетий;
  • ликвидные участки всегда пользуются спросом;
  • таким объектам не страшны стихийные бедствия.

Виды инвестиций в землю

Как и любые другие виды инвестиций, инвестирование в землю может быть активным, пассивным и смешанным.

Пассивные

Пассивные инвестиции в недвижимость предполагают вложение денег в землю и последующую продажу участка в момент, когда рыночная стоимость актива вырастет. Также к пассивным земельным инвестициям относится покупка земли для сдачи ее в аренду. Такой способ позволяет практически без риска вкладывать деньги, однако полученная прибыль может быть меньше, чем полученная в результате активного инвестирования.

Активные

Активные инвестиции обычно включают в себя смену целевого назначения участка, его модернизацию, строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости, другую деятельность, направленную на увеличение размера полученной в итоге прибыли.

Смешанные

Смешанная стратегия инвестирования — сочетание техник пассивных и активных инвестиций. Такой способ могут использовать начинающие инвесторы, не обладающие достаточным капиталом для активных вложений.

Примерный план действий инвестора, следующего смешанной стратегии:

  1. Покупка крупного участка земли.
  2. Размежевание на несколько небольших участков земли.
  3. Строительство на одном из участков частного дома и его продажа.
  4. Застройка на полученные средства остальных участков и их реализация.

Какой земельный участок выбрать для инвестиций

Земельные участки под инвестиции принесут прибыль, только в том случае, если они будут ликвидными. При выборе инвестиционного актива нужно обратить внимание на следующие факторы:

  • Юридическая чистота. Объект недвижимости обязательно должен быть «чистым», не иметь обременений, не быть в аренде. Его стоит проверить на наличие отчуждений и дольщиков.
  • Назначение участка. Наиболее востребованными являются участки под индивидуальное жилищное строительство. Земли сельхозназначения стоят дешевле, спрос на них меньше, однако в некоторых случаях уже после покупки можно изменить назначение земельного участка на ИЖС. Промземли и другие категории земель наименее ликвидны и подойдут в качестве актива только для опытных инвесторов.
  • Расположение и перспективы. Перед покупкой важно оценить близость инфраструктурных объектов, транспортную доступность, экологическую обстановку, окружающую застройку и узнать о дальнейших перспективах развития населенного пункта, в котором покупается земельный участок.

Способы инвестирования в земельные участки

Существует несколько способов инвестирования в землю. Наиболее популярные:

  • инвестиции в земельные участки для перепродажи — самый простой способ, который подходит даже начинающим инвесторам, заработок при выборе ликвидной недвижимости составляет, в среднем, 20-40%;
  • вложение денег в земельный участок для постройки жилого дома и последующей продажи объекта — среднесрочный метод, требующий большего количества денежных средств у инвестора на начальном этапе, необходимых для создания проекта, закупки строительных материалов и оплаты рабочим;
  • инвестиции в землю с целью возведения на ней объекта коммерческой недвижимости — долгосрочный вариант инвестирования: чаще всего построенное здание сдают в аренду, что позволяет в течение длительного времени получать пассивный доход.

Возможные риски во время кризиса

Вложение в землю при правильном подходе к выбору объекта — это инвестиции без риска. Кризис — самое благоприятное время для приобретения земельного участка: именно в период экономического спада цены на недвижимость традиционно опускаются. Даже при отсутствии существенного снижения цен на землю покупать участки выгодно: их стоимость стабильно растет. Вложения в землю — намного выгоднее банковского депозита, так как рост цен на недвижимость «обгоняет» уровень инфляции.

Любой экономический кризис рано или поздно заканчивается, это показал рост земельного рынка в РФ после мирового финансового кризиса в 2008 году и валютного кризиса в 2014-2015 гг.

Пандемия коронавируса в 2020 — не повод откладывать покупку земли как для продажи участка впоследствии, так и для строительства: за время самоизоляции в России вырос спрос на частные дома.

Основные преимущества инвестирования в земельные участки

Таким образом, земля — самый надежный объект вложений в недвижимость, которому не страшны стихийные бедствия, экономические кризисы и потеря ликвидности. Земельный рынок в РФ — один из самых стабильных, стоимость сотки продолжает неуклонно расти.

Покупать земельный участок особенно выгодно сейчас, когда девелоперы предлагают различные акции. Например, покупая участки в «Лето-Парке» от компании «Ярд».

Почему инвестировать в землю в поселке Луговое и Лето-парк – выгодно

«Лето-парк» и «Луговое» — современные коттеджные поселки, расположенные в 15 минутах езды на автомобиле от центра Тюмени. Участки в этих КП соответствуют всем параметрам ликвидного объекта:

  • назначение — ИЖС;
  • чистая продажа напрямую от девелопера и сопровождение сделки;
  • развитая инфраструктура поселков;
  • благоприятная экологическая обстановка территории;
  • небольшое расстояние до города;
  • наличие подведенных коммуникаций;
  • благоустроенная территория КП.

В наличии — большой выбор участков от 5 до 25 соток, позволяющих выбрать идеальный вариант: в центре поселка, рядом с рекой или лесом, с подрядом на строительство или построенным домом.

Способы инвестирования в коммерческую недвижимость. Часть 4 – Частный и публичный долг. Специфические инструменты

Автор статьи

Андрей Богданов

Генеральный директор ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»

Частный долг (Private Debt)

Рынок частных долговых обязательств предполагает инвестирование путем предоставления займов для финансирования покупки недвижимости. Есть существенная разница между инвестированием в недвижимость через капитал и инвестированием через долг. Инвестирование в долговые обязательства предполагает предоставление долговыми инвесторами займов капитальным (долевым) инвесторам, привлекающим финансирование для покупки недвижимости или капитальных затрат, включая затраты на строительство. Инвесторы в долговые обязательства имеют право на выплату процентов и основной суммы со стороны заемщика на условиях договора займа. Обычно инвесторы получают основную сумму займа назад к сроку возврата долга, хотя часто встречаются случаи, когда основная сумма амортизируется в течение срока действия займа. В целом возврат инвестиций для инвесторов в долговые стратегии менее подвержен влиянию циклических колебаний в оценке недвижимости, за исключением случаев, когда спад вынуждает кредиторов держать больше капитала для потенциальных убытков по кредиту, или в случае нарушения заемщиком своих кредитных обязательств. Формы инвестирования в долговые обязательства включают в себя:

  • Старший долг (Senior Loans), также называемые, займы первой очереди. Такие займы считаются наиболее надежными – в случае, если заемщик нарушает свои долговые обязательства, инвесторы в старший долг в приоритетном порядке получают возмещение основной суммы путем продажи соответствующей недвижимости (как предмета залога по такому долгу). Но инвестор в такой долг не участвует в росте капитала объекта недвижимости.
  • Мезонинное долговое финансирование (Mezzanine Debt) является более рискованным. Мезонинные кредиты могут быть структурированы таким образом, что инвесторы участвуют в надбавке стоимости в случае роста дохода от аренды соответствующих активов или повышения стоимости капитала.
  • Субординированный долг (Subordinated Debt) наиболее близок по риску к инвестициям в капитал, поскольку его особенность – это последняя очередь в погашении среди всех возможных долгов, принятых на инвестицию. Именно в форме субординированного долга осуществляются акционерные займы – то есть займы, предоставляемые самими капитальными инвесторами в недвижимость в целях управления финансовыми потоками и финансовой эффективностью.

Долевые инвесторы претендуют на возврат капитала в случае реализации риска последними.

Публичный долг (Public Debt)

Рынок публичных долговых обязательств предполагает инвестирование в публичные / торгуемые / котируемые ценные бумаги долгового характера, как правило, облигации, среди которых выделяют:

  • Облигации, обеспеченные непосредственно недвижимостью (Mortgage Bonds), которые выпускают компании сектора недвижимости в качестве альтернативы привлечению частного долга.
  • Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами/займами (MortgageBacked Securities, MBS). В этом случае оригинатор кредитов (лицо их выдавшее; в основном банки) объединяет вместе группу кредитов в единый пул и выпускает под залог этого пула облигации: либо (а) со своего баланса (тогда банк – эмитент), либо (б) с баланса специального юридического лица (Special Purpose Vehicle, SPV), выступающего обособленным эмитентом. Платежи по кредитам обеспечивают: и возврат долга по облигациям, и выплаты процентов/купонов (которые могут быть фиксированными или плавающими). В случае, если предмет ипотеки – коммерческая недвижимость, то бумаги называются Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS. Выплаты по облигациям также могут быть субординированы по старшинству разных серий выпуска, обеспечивая разные возможности по риск/доходности (такие бумаги называют Collateralized Mortgage Obligations, CMOs).

Для инвестирования как в частный, так и в публичный долг зачастую используются сквозные инструменты. В качестве их могут выступать:

  • Фонды долга, обеспеченного недвижимостью (Debt Real Estate Funds), которые либо самостоятельно выдают займы под залог недвижимости, либо приобретают права по ипотечным займам на рынке. Такие фонды, как правило, являются фондами частного капитала, но также могут быть и публично торгуемыми на бирже.
  • Сквозные инвестиционные механизмы (PassThrough Security), например, ипотечные сертификаты участия, похожие по существу на фонды, однако предполагающие целью альтернативу облигациям в секьюритизации ипотечных пулов. В отличие от CMBS, инвестор такого механизма получает полностью все выплаты, поступающие от кредитов в пуле, а не только возврат тела и определенные проценты.

Специфические инструменты

Развитие рынков капитала – непрерывный процесс и для каждого класса активов появляются все новые и новые инструменты инвестирования. Коммерческая недвижимость — не исключение.

Фонды, ориентированные на результат (Outcomeoriented funds). Фонды, ориентированные на результат, относительно недавно появились в сфере инвестирования в недвижимость, но их популярность растет по мере того, как институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды, все больше фокусируются на долгосрочных обязательствах. Эти фонды, как правило, нацелены на ставку инфляции (или на доходность по государственным облигациям) плюс некоторый процент – формирующий премию к риску. Если типичные целевые ориентиры при инвестировании в недвижимость основаны на движении рынка, то такие фонды полагаются на извлечение определенных элементов ценности из различных компонентов, составляющие совокупную доходность актива (доход с капитала и доход с прибыли), предоставляя инвесторам именно целевой показатель доходности.

Производные инструменты недвижимости (Real Estate Derivatives). Производные инструменты давно и широко используются на фондовых рынках и на рынках ценных бумаг с фиксированным доходом, однако использование их в сфере недвижимости все еще ограничено. В Великобритании (где этот рынок наиболее развит) встречаются свопы совокупного дохода или деривативных контрактов, с базовым активом в виде индексов и коэффициентов, публикуемых MSCI. Производные инструменты могут использоваться тактически, например: (а) чтобы увеличить в портфелях благоприятные сектора или уменьшить долю секторов с неблагоприятными прогнозами; или (б) чтобы решить проблему излишней доли определенных секторов, устраняя необходимость продавать активы, которые имеет смысл сохранить в долгосрочной перспективе, либо (в) чтобы хеджировать те или иные показатели, влияющие на рынок недвижимости, в т.ч. процентные ставки, валюту текущей доходности и т.д.

способы инвестирования, доходность и цены

Покупка недвижимости за рубежом – это не только отличный способ обеспечить сохранность своих сбережений, но и возможность их приумножить, выбрав хороший объект для инвестиций. Такой желанной на текущий момент страной для вложения капитала является Турция — один из современных лидеров среди туристических держав по уровню оказываемого сервиса, прекрасному климату и уникальному расположению.

С каждым годом всё больше туристов становятся собственниками жилья на курортных морских побережьях страны. Квадратные метры здесь всегда в цене, позволяя использовать их для личных целей (отдыха, проживания), а также сдачи в аренду и получения прибыли, или перепродажи. Статистика подтверждает, что около половины покупателей приобретают собственность для отдыха на период летних отпусков, приблизительно 25 % — в целях инвестиций в недвижимость в Турции, а остальные – это та часть иностранцев которые решили выехать в республику на постоянное место жительства. 

Почему стоит инвестировать в покупку турецкой собственности, какова ликвидность и какие способы капиталовложений наиболее интересны, что происходит с рынком недвижимости Турции в 2020 году? Об этом и не только читаем в нашей статье! 

Выгода от инвестирования в турецкую недвижимость

Согласно общей статистике, именно строительное направление и рынок недвижимости обеспечивает более 8% ВВП, где объем зарубежных инвестиций в турецкий рынок недвижимости составляет практически половину. Многие национальные девелоперские компании участвуют в тендерах за пределами державы и входят в список лучших подрядчиков на международном уровне. С каждым годом увеличивается прибыль застройщиков, работающих за границей, которая только на начало 2018 г. принесла более 145 миллиардов долларов. Сейчас отрасль продолжает расти и развиваться, также, как и экономика государства в целом, несмотря на трудности.

Инвестировать в турецкую недвижимость и строительство – наиболее приоритетное направление на текущее время среди иностранных капиталовкладчиков. Этому способствует не только благоприятные климатические условия, но и относительно невысокая стоимость м2, которая, к примеру, в два и более раза дешевле, нежели в Испании, Франции.

Потенциал отрасли действительно огромен, так как на текущем этапе государство всё ещё не получило максимум тех преимуществ в экономике, которые запланировало. Поэтому слишком большого подорожания недвижимости без стремительного притока платежеспособных иностранцев, а также ощутимого увеличения количества предприятий и производств не прогнозируется. Как только заработают новые АЭС, Турецкий поток 2 и другие стратегически важные объекты, ликвидность активов увеличится, а значит и цены на квадратные метры.

Есть несколько объективных преимуществ вложения денег в турецкий рынок жилья:

  • Большой спектр вариантов по доступным ценам. Покупатели часто останавливают свой выбор на туристических центрах страны, расположенных на морском побережье. Так, практически половина заключенных сделок купли-продажи за последние годы приходится на регион Анталияи ее курортные города.
  • Безвизовый режим и гарантированное получение вида на жительство. К очевидным плюсам приобретения собственности в Турции стоит добавить наличие безвизового режима, а также простое и быстрое оформление ВНЖ, позволяющие не только приезжать сюда на отдых, но и жить на территории страны. Получив вид на жительство, каждый иностранный покупатель может длительно пребывать в южной республике, наслаждаясь средиземноморским мягким климатом, свежими фруктами, удивительной по красоте природой, историческими достопримечательностями. После пяти лет проживания владелец дома или квартиры в Турции может претендовать на получение турецкого гражданства.
  • Покупка без рисков. Покупая жилье в курортной стране, вы можете не беспокоиться о прозрачности заключаемой сделки. Эта процедура за многие годы налажена «от» и «до», защищая права как продавца, так и покупателя. К тому же, срок оформления минимальный и позволит за короткое время стать полноправным владельцем квартиры в Турции. ТАПУ – главный документ, подтверждающий, что именно вы являетесь полноправным владельцем дома, можно получить на руки за несколько дней. Все этапы добросовестно контролируются и регистрируется государственным органом – Кадастровым Управлением, что исключает любые риски для покупателя. Нельзя не отметить и невысокую стоимость проживания, адекватные тарифы на коммунальные платежи, цены на продукты, одежду, украшения, мебель и услуги.
  • Доходная недвижимость за рубежом для физических лиц. При правильном выборе апартаментов в Турции их в последующем можно использовать для сдачи в аренду и перепродажи. Некоторые специализированные агентства предлагают услуги покупки с гарантированной арендой.

Республика имеет надежную, активно развивающуюся экономику. В планах правительства за несколько лет максимально реализовать экономический потенциал страны и занять ведущее место среди других развитых государств-лидеров. В связи с этим планомерно растут расценки на жилые и коммерческие квадратные метры, как и само разнообразие предлагаемых объектов.

Инвестиционный климат на турецком рынке недвижимости благоприятный, а отношение к иностранным капиталовкладчикам доброжелательное. Каждый год процедура купли-продажи упрощается, тем самым любые риски сводятся к минимуму. В государстве один из самых либеральных порядков что до операций с иностранными капиталовложениями. Иностранцы имеют право взять ипотечный кредит, а также воспользоваться возможностью приобрести жилье в рассрочку. Большинство застройщиков гарантируют окончание строительства в срок, а в части случаев даже опережают их, что связано с активным спросом и хорошими прогнозами на будущее в развитии отрасли.

Динамика цен и обстановка на рынке недвижимости Турции

Кризис, связанный с распространением коронавируса, оказал влияние на всю турецкую экономику. Недвижимость не стала исключением. Благодаря профессионализму и находчивости агентств зарубежной недвижимости, даже в такой сложный период ими осуществлялись определенные объемы продаж жилья в Турции в режиме онлайн. По статистике буквально в первые 4 месяца 2020 года были заключены 380 тысяч контрактов на покупку недвижимости. 

Что происходит сейчас и стоит ли сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость?

Как отмечает МВФ, Турецкая Республика на протяжении нескольких лет продолжает повышать многие социальные и экономические показатели, благодаря чему она получила статус нового индустриального государства. По прогнозам МВФ, в ближайшем будущем рост экономики страны составит около 3 %, что в масштабах всей державы даст колоссальные позитивные изменения.  

Развитие рынка недвижимости – отрасль, находящаяся под контролем президента Реджепа Тайипа Эрдогана. Постоянное улучшение качества строительства, упрощение заключения сделок, выдачи ВНЖ и гражданства иностранцам повлияло на уровень продаж, и позволило в 2018 году продать порядка 400 тысяч домов и квартир. 

Кроме вышеперечисленных изменений, в сложный для всех период из-за коронавируса, правительство принимает решение снизить проценты по кредиту на недвижимость для своих граждан до небывалого минимума – 1 %, что закономерно привело к активизации покупателей и продажам на первичном и вторичном рынке. В результате буквально за несколько месяцев 2020 года численность заключенных сделок превысила общее количество продаж за 2018 год, и почти половина из них были куплены по программе ипотечного кредитования. 

Иностранцы на фоне карантинных ограничений смогли приобрести около 12 000 апартаментов, что показало снижение показателей на 12% нежели за такое же время прошлого года.  

Приобретая турецкую недвижимость, иностранные покупатели могут рассчитывать на ряд преимуществ. Так, при инвестировании в покупку не менее 250 000 долларов США, будущий собственник может претендовать на турецкое гражданство по упрощенной схеме. 

Второй немаловажный факт: снижение курса турецкой лиры, что сказалось на вторичной рынке недвижимости, понизив цены ориентировочно на 15%. Таким образом, сегодня купить хорошие варианты домов у моря, пентхаусов и элитных вилл, если они продаются в лирах, можно по более доступной цене. 

Ситуация с первичными продажами сложилась иначе. Небольшие строительные компании из-за сложной экономической ситуации и отсутствия доступа к поставкам строительных материалов, вынуждены приостановить свою деятельность. Оставшиеся на рынке именитые девелоперы повышают цену на новые квартиры в современных жилых комплексах. Стоимость квадратного метра в новостройках на сегодняшний день повысилась с 500-800 TL до 1500-2000 TL. Как будет складываться ситуация дальше, пока неизвестно. Тем не менее, нужно понимать, что в цену жилья вложена не только жилплощадь, но и всевозможные объекты инфраструктуры, что позитивно влияет на уровень комфорта проживания. 

С каждым днем в Турцию приезжает всё больше туристов, в том числе россияне, украинцы, немцы и англичане. Уже летают регулярные рейсы из многих стран Восточной и Западной Европы, СНГ. По статистике россияне – одни из самых активных покупателей турецкого жилья. Даже в период карантина они активно интересовались выгодными инвестициями в зарубежную недвижимость и сейчас после возобновления авиарейсов прилетают на заключение сделки. 

Так на популярном средиземноморском курорте Аланья сегодня жизнь постепенно приходит в норму. Здесь уже достаточно много отдыхающих, меньшая часть из которых иностранцы, а большая – турки. Работаю кафе и рестораны, открыты торгово-развлекательные центры, функционирует часть отелей. В общественных местах посетителей просят надевать маски, обрабатывать руки антисептиками, придерживаться правил социального дистанцирования.  

Выбор покупателей всё больше останавливается на отдельно стоящих домах и виллах. Также многие соискатели начали активно интересоваться земельными участками по застройку и для ведения сельскохозяйственной деятельности. Вырос интерес на долгосрочную аренду среди иностранцев и, как показывает статистика, предложений на рынке хватает не всем.  

Доходность и популярные схемы инвестирования в турецкую недвижимость

Совершить выгодную инвестицию на рынке зарубежной недвижимости иностранный покупатель может, выбрав одно из перечисленных направлений:

  • Недвижимость элит класса

В основном это виллы у моря и роскошные загородные дома большой площади со своей территорией, полной готовностью к проживанию, с бассейном, ландшафтным озеленением, стоянкой под авто. Цены на такие апартаменты достаточно высоки, так как предполагают не только большую площадь, но и качественный дизайн, ремонт, уникальное расположение.

К премиальному сегменту также относятся просторные пентхаусы, расположенные на верхних этажах современных жилых комплексов, где с большой террасы открываются великолепные панорамы на море и горы. Многоуровневые квартиры очень хороши для тех клиентов, кто хотел бы получить в свое распоряжение не просто квартиру, а добротное жилище, стоимость которого будет ниже, чем, например, виллы.

Элитная недвижимость на морских курортах всегда в цене, поэтому собственник всегда сможет выгодно перепродать её. 

  • Приобретение квартиры в новостройке

Современные квартиры в Турции – это качественное жильё, построенное с применением новейших технологий и строительных материалов. Среди широкого спектра объектов можно подобрать для себя идеальный вариант в соотношении цены и качества, на что влияют такие факторы, как расположение, площадь, инфраструктура и др. Кроме этого, застройщики предлагают вкладывать средства на стадии строительства, что часто помогает существенно сэкономить. 

Доходность квартиры, покупаемой у застройщика с дальнейшей её перепродажей может составлять порядка 200 %. Однако к такому виду вложения средств нужно подходить грамотно и обращаться за помощью к профессионалам. При покупке жилья на этапе строительства (чем раньше, тем выгоднее), можно сэкономить порядка 30% от стоимости. 

  • Перепродажа на вторичном рынке

Стоимость апартаментов на турецких курортах растет. Получить прибыль владельцы могут, даже перепродав свою собственность на вторичном рынке. В частности, постоянным спросом пользуются квартиры в качественных домах из не старого жилого фонда в хороших районах города. Прибыль составляет около 40-50%. 

  • Покупка коммерческой недвижимости

Источник дохода для инвесторов турецкого рынка недвижимости – приобретение коммерческих площадей. Правильно подобранные помещения под офисы, магазины, отели и другие виды коммерции позволят получать хорошую прибыль их владельцам от аренды, либо при развитии собственного бизнеса. В республике для иностранцев создали благоприятные условия для ведения собственного бизнеса, его оформления и взаимодействия с контролирующими органами. 

  • Покупка апартаментов для долгосрочной аренды

К гарантированным инвестициям в Турции в недвижимость относится приобретение жилья для последующей сдачи в аренду. Лучшим помощником в этом деле выступают агентства недвижимости: подберут наиболее подходящий вариант, просчитают прибыльность, предложат услуги гарантированной аренды. 

Окупаемость жилья от сдачи в аренду в зависимости от его характеристик составляет 3-15% процентов в год. 

  • Приобретение земельного участка

Некоторые иностранные инвесторы выбирают другую интересную схему инвестирования – покупка участка земли и вложение средств в строительство на них отелей. 

  • Покупка апартаментов в отельных комплексах

Такие вложения позволяют получать доход от аренды от собственной квартиры в отельном комплексе. Рассчитывается прибыль исходя из общего дохода всего гостиничного комплекса и может достигать до 10% в год. 

Чтобы точно рассчитать окупаемость вложений в турецкую недвижимость, рекомендуем заручиться поддержкой профессиональных риелторских агентств.


Читайте также: Подводные камни при покупке квартиры в Турции


 

Что предлагает турецкий рынок потенциальному инвестору в 2020 году

Карантинные ограничения, введенные в Турции и по всему миру, связанные со сдерживанием распространения коронавируса, существенно повлияли на востребованность разных видов турецкой недвижимости. На рынке жилья наметились несколько основных тенденций с высокими показателями доходности: 

— Комплексы вилл. 

Если ранее большая часть таких комплексов насчитывала не более 10 домов, сегодня появляются более масштабные предложения относительно численности строений и занимаемой ими территории. В частности, в Алании хорошие варианты вилл, объединенных в комплексы, есть в Каргыджаке. Как правило, помимо особняков, застройщики предусматривают собственную инфраструктуру, охрану, парковку и другие удобства. Минимальная цена на виллы на побережье моря – около 150 тысяч евро, если вкладывать деньги на этапе строительства.  

— Недорогие квартиры. 

В этом сегменте недвижимости в курортных городах Турции стоит ориентироваться на минимальную цену от 30 тысяч евро. Если покупатель ищет что-то подешевле, рекомендуем быть осторожными и тщательно изучать все нюансы покупки и дальнейшего проживания, обслуживания комплекса. При отсутствии всей суммы на руках, можно оформить рассрочку или ипотеку. В Алании недорогие квартиры в жилых комплексах есть в Авсалларе, Махмутларе и других ее районах. 

— Продажи недвижимости со скидками. 

Несмотря на сложившуюся ситуацию и снижение количества продаж, девелоперы Турции в некоторых случаях идут на скидки при продаже апартаментов в своих жилых комплексах. Также часто они предлагают и гибкие условия сотрудничества, в зависимости от размера первоначального взноса, о чем договариваются индивидуально. 

Жилье по выгодной цене на вторичном рынке можно приобрести, если собственник осуществляет продажу в лирах. 

— Продажа объектов с гарантированной доходностью.
 

Такой вариант реализации объектов сейчас набирает высокую популярность. В частности, некоторые застройщики Алании гарантируют после сдачи комплекса предоставлять услуги по управлению и 5% дохода от покупки зарубежной недвижимости в первые 2-3 года. При этом, владелец сможет приезжать на отдых в Турцию несколько раз в год и проживать в собственных апартаментах. 

Чего ожидать в ближайшее время – прогнозы

Как отмечают риелторские агентства и частные агенты, турецкий рынок недвижимости постепенно приходит в норму: строятся новые объекты, появляются интересные предложения по бонусным программам и в рассрочку от строительных компаний. В целом отрасль нацелена на то, чтобы восстановить и повысить размер иностранных капиталовложений. 

Основные надежды и перспективы агентств недвижимости и девелоперов сосредоточены на осенний сезон, когда покупатели смогут еще больше проявить свою активность. Безусловно, в сложившейся ситуации сложно что-либо спрогнозировать точно. Однако стоит надеяться на лучшее. 

Что касается глобального снижения цен и появления больших скидок, риелторы сходятся в одном мнении: ожидать этого в ближайшее время не стоит, тем более связывать с коронавирусом. Так, например, многие девелоперские компании в Турции помимо строительного бизнеса занимаются и другой коммерческой деятельностью, которая продолжает развиваться, независимо от того, что происходит в строительстве, а значит есть возможность держать цены на прежнем уровне. 

Если Вы задумывались о собственном жилье на берегу моря и ищете лучшие инвестиции в Турцию, возможно сейчас для этого пришло самое подходящее время. Специалисты агентства недвижимости Status Property с радостью помогут Вам подобрать качественные апартаменты в Алании по приемлемым ценам. Обращайтесь!

Инвестиции в недвижимость в Казахстане: насколько это выгодно?

Инвестиции в недвижимость

Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции. При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход. Достичь обозначенных выше целей вам помогут инвестиционные инструменты, используемые в длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость.

Это рискованно?

Вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко сильно дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимость в крупных городах. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Особенно актуально это для жилых помещений. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

О других видах инвестиций можно узнать здесь Инвестирование для новичков

Цель инвестиций – доход

Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:

  • Сдача недвижимости в аренду
  • Перепродажа имущества

Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.

Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более доходный и в то же время  рискованный  способ заработка.

  • Перепродавать недвижимость, купленную за меньшую сумму, достаточно сложно
  • Вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать

Первое время большинство инвесторов предпочитают сдавать недвижимость в аренду, этим компенсируя убытки, потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации. Такой способ позволяет максимизировать доход от вложенных инвестиций.

Виды инвестиций в недвижимость

Выделяются четыре основных вида инвестиций в недвижимость:

  • Инвестиции в коммерческую недвижимость
  • Инвестиции в жилую недвижимость
  • Инвестиции в строительство недвижимости
  • Инвестиции в недвижимость за рубежом

Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.

I. Инвестиции в жилую недвижимость

Жилая недвижимость хороша тем, что не требует больших инвестиций,  риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но и рассчитывать при этом  на большой краткосрочный доход не приходится.

Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.

Как можно заработать на жилой недвижимости?

Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать достаточно большой доход, не прикладывая к этому никаких усилий.

Второй способ – перепродажа после увеличения стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 5 000 000 тенге, то скорее всего через 3 года, она уже будет стоить 5 500 000 тенге.

Окупаемость инвестиций, конечно, ждать придётся достаточно долго

  • Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона
  • При этом стабильные отчисления можно получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья
  • Но инвестирование в жилье предполагает также и определенные расходы: необходимо сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось
  • Чтобы спокойно спать лучше оформить страховку от несчастных случаев

Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей.

Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.

II. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.

К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести

  • Магазины
  • Бары
  • Рестораны
  • Склады
  • Офисы
  • Другие помещения

Прибыль можно получить от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.

Падение цены аренды

Коммерческая недвижимость за последние годы твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это связано с кризисом и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, для которых предполагается сдача в аренду коммерческой недвижимости.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес.

  • Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду
  • Также очень остро стоит проблема поиска клиентов для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.

Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.

III.Инвестиции в строительство

Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.

Инвестиции в строительство P2P и P2B

В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительные работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.

Компания Общий рейтинг Выбрано раз

Покупка жилья на раннем этапе строительства

Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы.

  • Такие квартиры обычно готовы через 1-2 года
  • Цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1. 5-2 раза

Следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.

Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При мудром инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.

Обратитесь к юристу

При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то восстановить инвестицию.

Инвестиции в жилую недвижимость – хорошее вложение капитала из-за своей высокой стабильности. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.

IV. Инвестиции в недвижимость за границей

Такой вариант стоит рассмотреть в периоды, когда цены на недвижимость опускаются. Самым лучшим вариантом будет вложение в недвижимость там, где туризм развивается. Таким образом вы всегда сможете сдать или перепродать недвижимость за более высокую цену через некоторое время.

  1. Для того чтобы совершить сделку качественно, нужно проконсультироваться со специалистом, работающим именно на рынке той страны, где вы собираетесь делать вложение.
  2. Учтите, что ипотека за границей будет для вас гораздо дороже, чем для местных инвесторов, поэтому об условия сделки стоит узнавать в индивидуальном порядке.
  3. Следите за политической ситуацией в стране, выбранной вами, в течение некоторого времени. Стабильная обстановка – гарантия прибыли для вас.

Плюсы и минусы

Плюсы инвестиций в недвижимость
  • Стабильность. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.
  • Постоянный рост стоимости активов. Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.
  • Пассивный источник дохода. Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.
  • Минимальные риски. Недвижимость  в цене даже в самые неблагоприятные для экономики времена и всегда есть возможность реализовать ее или сдать  в аренду.

Минусы инвестиций в недвижимость
  • Неликвидный объект инвестиций. Ликвидность — способность актива быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.
  • Долгая окупаемость. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.
  • Постоянные расходы на содержание. Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.
  • Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество, при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги.

Для начинающих инвесторов

  • Необходимо заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций

От этого будет зависеть последующая стратегия вложения денежных средств и сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать. Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

  • Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение.

Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее. Для этого идеально подойдут локальные и казахстанские площадки объявлений вроде «Крыша», благодаря которым можно проанализировать, условия купли-продажи недвижимости, а также аренды жилой и коммерческой недвижимости. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

  • По возможности не пользоваться услугами посредников.

Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать. Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.

  • Необходимо пользоваться услугами юриста.

Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

  • Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией.

Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

  • Нужно забыть о мгновенной прибыли.

Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Можно ли действительно заработать на инвестиции в недвижимость?

Да, безусловно, это долгосрочные инвестиции, которые должны быть грамотно проанализированы

Нужно ли платить налог при продаже коммерческой недвижимости?

Да, если вы продали недвижимость дороже, чем купили, разница в цене облагается налогом в 10%. Также обязательно нужно сдать декларацию по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00)

Где брать деньги?

Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы инвестирования. Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:

Привлечение денег. Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. (ссылка ипотечный кредит). Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.

Привлечение соинвесторов. В Казахстане идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится. Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.

Краудфандинг. Тоже достаточно новая для Казахстана идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.

Как снизить сумму вложений?

  • Один из способов –  приобретение объектов недвижимости без ремонта. Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15% прибыли.
  • Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги.
  • В случае признания банкротом физических лиц икомпаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам.
  • В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам, так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения?

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Минимальные вложения

Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора на руках, начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях.

Типы инвестиций в недвижимость

Многие или все продукты, представленные здесь, предоставлены нашими партнерами, которые компенсируют нам. Это может повлиять на то, о каких продуктах мы пишем, и где и как они появляются на странице. Однако это не влияет на наши оценки. Наше мнение — наше собственное.

Существует несколько типов инвестиций в недвижимость, но большинство из них делятся на две категории: инвестиции в физическую недвижимость, такие как земля, жилая и коммерческая недвижимость, и другие способы инвестирования, не требующие владения физической собственностью, такие как REIT и краудфандинговые платформы.

Инвестиции в традиционную физическую недвижимость могут принести высокую прибыль, но они также требуют большего количества авансовых средств и могут иметь высокие текущие расходы. REIT и краудфандинговые платформы имеют более низкий финансовый барьер для входа, что означает, что вы можете инвестировать в несколько типов недвижимости гораздо дешевле, чем было бы инвестировать хотя бы в одну традиционную недвижимость. Эти альтернативные инвестиции в недвижимость также предлагают явное преимущество в том, что вам не нужно выходить из дома или надевать штаны, чтобы начать инвестировать.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, рассмотрите пять типов инвестиций:

1. REITs

Публично торгуемые REIT или инвестиционные фонды недвижимости — это компании, владеющие коммерческой недвижимостью (например, отели, офисы и торговые центры). Вы можете инвестировать в акции этих компаний на бирже. Инвестируя в REIT, вы инвестируете в недвижимость, принадлежащую этим компаниям, без стольких рисков, связанных с непосредственным владением недвижимостью.

REIT обязаны ежегодно возвращать акционерам не менее 90% налогооблагаемой прибыли.Это означает, что инвесторы могут получать привлекательные дивиденды в дополнение к диверсификации своего портфеля недвижимостью. Публично торгуемые REIT также предлагают большую ликвидность, чем другие инвестиции в недвижимость: если вам внезапно понадобятся деньги, вы можете продать свои акции на фондовой бирже. Если вы хотите инвестировать в публично торгуемые REIT, вы можете сделать это через брокерский счет.

2. Краудфандинговые платформы

Краудфандинговые платформы недвижимости предлагают инвесторам доступ к инвестициям в недвижимость, которые могут принести высокую прибыль, но также несут значительный риск.Некоторые краудфандинговые платформы открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых как физические лица с чистым капиталом или совместным чистым капиталом с супругом более 1 миллиона долларов (без учета стоимости дома) или годового дохода за каждый из последних двух лет это превышает 200000 долларов (300000 долларов с супругом).

Имейте в виду, что многие краудфандинговые платформы имеют короткий послужной список и еще не пережили экономический спад.

Но другие, такие как Fundrise и RealtyMogul, предлагают инвесторам, которые не соответствуют этим минимальным требованиям, известным как неаккредитованные инвесторы, доступ к инвестициям, в которые они иначе не смогли бы инвестировать. Эти инвестиции часто поступают в форме неторгуемых REIT или REIT, которые не торгуются на фондовой бирже. Поскольку они не торгуются на открытом рынке, неторгуемые REIT могут быть очень неликвидными, то есть ваши средства будут инвестироваться в течение как минимум нескольких лет, и у вас может не быть возможности вывести свои деньги из инвестиций, если вам это нужно. Имейте в виду, что многие краудфандинговые платформы имеют короткий послужной список и еще не пережили экономический спад.

»Готовы начать инвестировать? Лучшие краудфандинговые платформы недвижимости

3.Жилая недвижимость

Жилая недвижимость — это практически везде, где люди живут или остаются, например, дома для одной семьи, квартиры и дома для отдыха. Инвесторы в жилую недвижимость зарабатывают деньги, собирая арендную плату (или регулярные платежи за краткосрочную аренду) от арендаторов недвижимости за счет оцененной стоимости, накопленной их недвижимостью в период между ее покупкой и продажей, или и тем и другим.

Инвестиции в жилую недвижимость могут принимать разные формы. Это может быть как простая сдача в аренду свободной комнаты, так и сложная покупка дома с целью получения прибыли.

»По теме: Сравните ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости

4. Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — это помещение, которое арендует или арендует предприятие. Офисное здание, арендуемое одной компанией, заправочная станция, торговый центр с несколькими уникальными предприятиями и арендованными ресторанами — все это примеры коммерческой недвижимости. Если бизнес не владеет собственностью, каждое предприятие будет платить арендную плату собственнику.

Промышленная и торговая недвижимость может подпадать под коммерческую категорию.Промышленная недвижимость обычно относится к объектам недвижимости, в которых продукты производятся или размещаются, а не продаются, например склады и фабрики. Торговое пространство — это место, где покупатель может купить товар или услугу, например, магазин одежды. Коммерческая недвижимость, как правило, имеет более длительные сроки аренды и может давать больше арендной платы, чем жилая недвижимость, что может означать более высокий и стабильный долгосрочный доход для владельца недвижимости. Но они также могут потребовать более высоких первоначальных взносов и расходов на управление недвижимостью.

»Что лучше? Недвижимость vs.акции

5. Необработанная земля

Если вы его построите, они придут? Инвесторы обычно покупают землю под коммерческую или жилую застройку.

Но покупка земли для застройки требует значительного исследования рынка, особенно если вы планируете застраивать недвижимость самостоятельно. Этот тип инвестиций лучше всего подходит тем, у кого есть большой капитал для инвестирования и глубокое знание всего, что связано с недвижимостью — строительных норм, правил зонирования, зон затопления — в дополнение к пониманию местного рынка жилой и коммерческой аренды.

Какая инвестиция в недвижимость вам больше всего подходит?

Если вы планируете инвестировать в традиционную недвижимость — например, жилую или коммерческую, — проявление должной осмотрительности не означает только внесение первоначального взноса. Важно знать свой местный рынок. Если в вашем районе нет большого спроса на дома или коммерческие помещения или стоимость недвижимости начинает падать, такие вложения могут быстро превратиться в бремя.

Если вы предпочитаете, чтобы ваши инвестиции были более свободными, REIT и краудфандинговые платформы — это более простой способ добавить недвижимость в ваш портфель без владения физическим имуществом.

Некоторые брокерские конторы предлагают публично торгуемые REIT и паевые инвестиционные фонды REIT.

Объявление

7 лучших инвестиционных платформ для краудфандинга в сфере недвижимости на февраль 2021 г.

В процессе комплексной проверки NerdWallet оценивает и ранжирует существующие и появляющиеся краудфандинговые платформы в сфере недвижимости с использованием многогранного и повторяющегося подхода. Наша цель — провести независимую оценку поставщиков медицинских услуг, чтобы помочь вам получить обоснованные и обоснованные суждения о том, какие из них лучше всего соответствуют вашим потребностям.

ПРОЦЕСС СБОРА И ПРОВЕРКИ ДАННЫХ

Мы собираем данные напрямую от провайдеров и проводим тестирование и наблюдение из первых рук посредством демонстраций провайдеров. Наш процесс начинается с отправки поставщикам подробных анкет для заполнения. Анкеты составлены таким образом, чтобы в равной степени получить как положительные, так и отрицательные ответы поставщиков. Они не предназначены и не подготовлены для получения каких-либо заранее определенных результатов. Ответы на вопросы анкеты в сочетании с демонстрациями продуктов, интервью с персоналом поставщиков и практическими исследованиями наших специалистов подпитывают наш собственный процесс оценки, в ходе которого оценивается эффективность каждого поставщика в семи основных областях.Окончательный результат дает оценку от плохого (одна звезда) до отличного (пять звезд). Рейтинги округлены до ближайшей половины звезды.

Оценки основаны на средневзвешенных значениях факторов, которые включают, помимо прочего: выбор инвестиций, комиссию за управление, минимальные суммы счетов, варианты погашения, прозрачность в отношении вариантов инвестирования и информацию, доступную на веб-сайтах поставщиков, а также поддержку клиентов.

Взвешивание каждого фактора основано на оценке нашей командой того, какие функции являются наиболее важными для потребителей, а какие оказывают наибольшее влияние на потребительский опыт.

Сценаристы и редакторы ежегодно проводят обзоры нашей краудфандинговой платформы по недвижимости, но постоянно обновляют информацию в течение года. Мы поддерживаем частые контакты с поставщиками услуг и отмечаем любые изменения в предложениях.

В состав группы обзора входят опытные писатели, исследователи и редакторы, которые ежедневно освещают инвестиции в недвижимость, а также другие альтернативные инвестиции и более широкие темы и стратегии инвестирования. Помимо NerdWallet, работа членов нашей команды публиковалась в The New York Times, The Washington Post, Forbes, USA Today, Bloomberg News, Nasdaq, MSN, MarketWatch, Yahoo! Финансы и другие национальные и региональные СМИ.

Объединенный опыт нашей инвестиционной команды используется в нашем процессе проверки, чтобы обеспечить продуманную оценку продуктов и услуг поставщика с точки зрения клиента. Наши писатели и редакторы обладают более чем 70-летним опытом работы в области финансов: от бывшего репортера Wall Street Journal до бывшего старшего финансового советника Merrill Lynch.

Хотя NerdWallet поддерживает партнерские отношения со многими проверенными провайдерами, мы управляем потенциальными конфликтами интересов, поддерживая стену между нашим контентом и бизнес-операциями.Эта стена предназначена для того, чтобы наши деловые партнерства не могли повлиять на наших авторов и процесс проверки. Таким образом, все обзоры могут содержать объективную оценку, отвечающую интересам наших пользователей. Для получения дополнительной информации см. Редакционные правила NerdWallet.

RealtyMogul Review 2021: плюсы, минусы и сравнение

RealtyMogul позволяет как неаккредитованным, так и аккредитованным инвесторам инвестировать в коммерческую недвижимость онлайн. По данным RealtyMogul, компания выплатила своим инвесторам более 172 миллионов долларов, профинансировала более 2 миллиардов долларов на недвижимость и насчитывает более 200 000 зарегистрированных членов.

Неаккредитованные инвесторы имеют доступ к двум публичным неторгуемым REIT (хотя эти инвесторы подлежат дополнительной квалификации, подробнее об этом ниже), а аккредитованные инвесторы также имеют доступ к инвестициям в частные размещения.

RealtyMogul лучше всего подходит для

  • Неаккредитованных инвесторов, которые хотят получить доступ к публичным неторгуемым REIT.

  • Аккредитованные инвесторы, желающие получить доступ к частным размещениям.

  • Инвесторы, интересующиеся недвижимостью помимо публично торгуемых REIT.

RealtyMogul вкратце

Программа погашения без штрафных санкций после трехлетнего периода владения.

Для большинства инвестиций от 1% до 1,25%. Может взиматься дополнительная плата.

  • Неторговые REIT (MogulREIT I и MogulREIT II).

Это наше суждение о том, насколько легко найти важную информацию на веб-сайте RealtyMogul, включая комиссию за платформу, минимум учетной записи и варианты погашения (если они предлагаются).

Это наше суждение о том, насколько легко найти важную информацию об инвестиционных предложениях, включая инвестиционные сборы, риски, меры по снижению рисков, процесс проверки инвестиций и распределение доходов от инвестиций среди инвесторов.

Возможности RealtyMogul, о которых вы должны знать

Открыт для неаккредитованных инвесторов: RealtyMogul предлагает неаккредитованным инвесторам доступ к своим публичным неторгуемым REITs и Mogul.При этом неаккредитованные инвесторы должны быть тем, кого RealtyMogul называет «квалифицированными покупателями», что означает, что их вложения в обыкновенные акции RealtyMogul не составляют более 10% их дохода или чистой стоимости. Аккредитованные инвесторы могут инвестировать в любое предложение RealtyMogul.

Аккредитованные инвесторы — это физические лица с собственным капиталом или совместным собственным капиталом с супругом более 1 миллиона долларов (без учета стоимости их дома) или годовым доходом более 200 000 долларов (300 000 долларов с супругом) на каждый из последних два года.Аккредитованные инвесторы также должны рассчитывать на сохранение этого уровня дохода в будущем. Те, у кого есть определенные профессиональные сертификаты или полномочия, также могут считаться аккредитованными инвесторами.

Инвестиции: RealtyMogul предлагает публичные неторгуемые REIT и частные размещения. Вот подробности о двух продуктах REIT:

  • MogulREIT I: MogulREIT I — это ООО, которое инвестирует и управляет портфелем инвестиций в коммерческую недвижимость. Это публичный неторгуемый REIT, что означает, что он зарегистрирован в Комиссии по ценным бумагам и биржам, но не торгуется на фондовых биржах, как публично торгуемые REIT. MogulREIT I инвестирует в долевые и долговые активы, связанные с коммерческой недвижимостью, в нескольких типах собственности, включая многоквартирную, офисную, промышленную, складскую и розничную. Этот REIT обычно выплачивает ежемесячные дивиденды.

  • MogulREIT II: MogulREIT II также является публичным неторговым REIT. MogulREIT II инвестирует в обыкновенные и привилегированные акции в многоквартирные дома и обычно выплачивает дивиденды ежеквартально. Хотя его исторические дивиденды ниже, чем у MogulREIT I, RealtyMogul отмечает на своем сайте, что этот REIT также нацелен на «значительное повышение стоимости» с течением времени (другими словами, рост цен на акции).

Частные размещения открыты только для аккредитованных инвесторов и включают приемлемые инвестиции в зоне возможностей и диверсифицированные фонды. Эти инвестиции, как правило, не подпадают под действие некоторых законов и постановлений, предназначенных для защиты инвесторов, и, как правило, не подлежат регистрации в SEC.

RealtyMogul также предлагает 1031 обмен. Биржа 1031, открытая только для аккредитованных инвесторов, представляет собой стратегию отсрочки налога на прирост капитала от продажи недвижимости.Если вас интересует обмен 1031, обязательно проконсультируйтесь с сертифицированным бухгалтером, так как такие виды инвестиций могут быть очень сложными.

Высокий минимум инвестиций: Минимум зависит от вложений, но самый низкий — 5000 долларов. В проспектах каждой инвестиции указывается ее минимальный инвестиционный минимум.

Программа обратного выкупа REIT. Многие краудфандинговые платформы в сфере недвижимости крайне неликвидны, что означает, что деньги, которые вы инвестируете, не могут быть изъяты в течение определенного периода времени, как правило, по крайней мере, в течение нескольких лет.RealtyMogul действительно занимается неликвидными инвестициями (публичные неторгуемые REIT), но предлагает программу, которая может позволить акционерам продавать свои инвестиции MogulREIT I и MogulREIT II обратно RealtyMogul ежеквартально по сниженной цене после первого года. Однако компания предупреждает, что эти обратные выкупы «зависят от наличия капитала».

RealtyMogul может выкупить инвестиции в процентах от наименьшего из двух значений: покупной цены инвестиции или ее текущей стоимости чистых активов.Этот процент зависит от того, как долго вы держали вложения:

  • 98%, если вы держали инвестиции в течение одного года, но менее двух.

  • 99%, если вы держали инвестиции в течение двух лет, но менее трех.

  • 100%, если вы держали инвестиции в течение трех и более лет.

  • 0%, если вы держали инвестиции менее года.

Хотя потеря 1% или 2% от ваших инвестиций может повредить, программа обратного выкупа предлагает по крайней мере некоторую гибкость в чрезвычайной ситуации.Тем не менее, лучше всего инвестировать в RealtyMogul деньги, которые вам не понадобятся, в течение всего периода, указанного в графике ликвидации вашего конкретного REIT, в котором указано, когда вы можете продать свои акции обратно RealtyMogul и за какую сумму.

Цели высокой доходности: Realty Mogul предоставляет следующие сборы за информацию. Как и в случае со всеми инвестициями, фактическая прибыль варьируется, и нет никакой гарантии, что вы получите прибыль или даже сохраните свои первоначальные инвестиции.

  • Частное размещение: Согласно RealtyMogul, распределяемые инвестиции обычно делаются ежеквартально или ежемесячно и могут варьироваться от 0% до 15% в годовом исчислении, в зависимости от бизнес-плана и типа инвестиций.

  • MogulREIT I: Согласно данным RealtyMogul, MogulREIT I выплачивал ежемесячные выплаты от 7,7% до 8% годовых с момента своего создания, за вычетом комиссионных.

  • MogulREIT II: по данным RealtyMogul, с 1 января 2018 года выплачивал выплаты ежеквартально, что составляет примерно 4,5% годовых за вычетом комиссий.

Комиссии: каждый класс активов имеет свои собственные комиссии, и каждая конкретная инвестиция в рамках этих классов активов имеет более конкретные комиссии. Перед инвестированием ознакомьтесь с проспектом эмиссии каждой инвестиции.Вот некоторые из типичных комиссий, которые идут с предложениями RealtyMogul:

  • Частное размещение: это зависит от инвестиций, но обычно составляет 1%.

  • MogulREIT I: 1% от общей стоимости капитала.

  • MogulREIT II: 1,25% от общей стоимости капитала.

Служба поддержки клиентов: RealtyMogul предлагает обширный раздел часто задаваемых вопросов, а также поддержку по телефону и электронной почте в обычные рабочие часы.

Краткий послужной список: краудфандинг в сфере недвижимости сегодня привлекает все больше внимания, но за гладким маркетингом скрывается относительно новая модель.RealtyMogul был официально запущен в 2013 году, а это означает, что у него не было много времени, чтобы набраться опыта. Все инвестиции сопряжены с риском, но новые платформы могут нести новые риски. Перед тем, как вкладывать средства в платформу, целесообразно изучить краудфандинг в сфере недвижимости в целом.

Подходит ли вам RealtyMogul?

RealtyMogul предлагает инвесторам путь к сделкам с недвижимостью, которые иначе были бы недоступны, с немного большим потенциалом ликвидности, чем некоторые другие краудфандинговые платформы в сфере недвижимости. Если вы хотите диверсифицировать свой портфель и с комфортом соответствовать минимальным инвестициям RealtyMogul без чрезмерного выделения средств на недвижимость, RealtyMogul может помочь вам в этом.

RealtyMogul в основном занимается неторгуемыми REIT. Эти вложения намного более рискованны, чем публично торгуемые REIT. Если вас интересует какая-либо платформа для краудфандинга в сфере недвижимости, стоит прочитать это предупреждение Регулирующего органа финансовой отрасли о том, на что обращать внимание при использовании неторгуемых REIT.

Реклама

TRADESTATION

4.0

Рейтинг NerdWallet Рейтинг NerdWallet определяется нашей редакционной командой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.

Сборы и минимумы:

Рекламная акция: Кредит наличными до 5 000 долларов США с соответствующим депозитом.

ИНТЕРАКТИВНЫЕ БРОКЕРЫ IBKR LITE

5,0

Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.

Сборы и минимумы:

Продвижение: Нет.

SOFI ACTIVE INVESTING

4,5

Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.

Сборы и минимальные суммы:

Акция: Бесплатные консультации по вопросам карьеры плюс скидки по кредиту с соответствующим депозитом.

9 лучших способов инвестировать в недвижимость

Недвижимость может быть отличным способом инвестирования.Инвестиции в недвижимость имеют отличный потенциал возврата и диверсифицируют ваш портфель, чтобы оградить вас от рецессий и других неблагоприятных экономических условий. Но как лучше всего инвестировать в недвижимость?

Нет единственного правильного ответа. Вы должны выбрать лучшие варианты и решить, какой из них подойдет вам. Есть несколько способов инвестировать в недвижимость, каждый с разными требованиями к капиталу, уровнями риска и динамикой инвестиций.

Вот краткое изложение девяти лучших способов инвестирования в недвижимость.

1. Купить недвижимость в аренду

Самый очевидный способ стать инвестором в недвижимость — это купить инвестиционную недвижимость (или несколько). Когда я использую термин «инвестиционная недвижимость», я имею в виду жилую или коммерческую недвижимость, которую вы планируете сдавать в аренду арендаторам, а не мелкую недвижимость, о которой мы поговорим позже.

Владение арендуемой недвижимостью — отличный способ инвестировать в недвижимость, одновременно увеличивая благосостояние и принося доход. Потенциал возврата высок благодаря сочетанию дохода, роста стоимости капитала и легкости использования кредитного плеча при покупке недвижимости.

Однако владение арендуемой недвижимостью подходит не всем, поэтому рассмотрите следующие недостатки, прежде чем начинать поиск:

  • Ценовые барьеры: Купить первую арендуемую недвижимость может быть очень дорого . Большинство кредиторов хотят получить как минимум 25% -ную скидку на ссуду на инвестиционную недвижимость, и разумно хранить расходы на несколько месяцев в резерве.
  • Неопределенность: Когда дело доходит до аренды недвижимости, случаются вакансии и все ломается. Хотя общий потенциал возврата может быть большим, сдаваемая в аренду недвижимость сопряжена со значительным краткосрочным риском.
  • Обязательство по времени: Даже если вы нанимаете компанию по управлению недвижимостью, владение арендой может быть трудоемкой формой инвестирования в недвижимость.

2. Инвестируйте в REIT или другие акции недвижимости.

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости, или REIT, могут быть отличным способом инвестировать в недвижимость.

Если вы не знакомы, ознакомьтесь с нашим вводным руководством по REIT. Но вот краткая версия: REIT — это специализированные компании, которые владеют, управляют, управляют или иным образом получают доход от активов недвижимости.Многие REIT торгуются на фондовых биржах, поэтому вы можете купить их одним щелчком мыши и с очень небольшим капиталом.

Я также отнес к этой категории паевые инвестиционные фонды и ETF недвижимости. Если вы не хотите выбирать только один REIT, вы можете инвестировать в готовый портфель из них. Vanguard Real Estate ETF (NYSEMKT: VNQ) — отличный пример ETF недвижимости, который может помочь вам получить доступ к недвижимости.

Также важно отметить, что некоторые акции недвижимости не классифицируются как REIT.Земельные девелоперы и строители — два других способа инвестировать в недвижимость через фондовый рынок.

3. Примите участие в краудфандинге в сфере недвижимости.

Краудфандинг — это относительно новый способ инвестирования в недвижимость, и он быстро растет.

Вот основная идея. Опытный застройщик определяет возможность для инвестиций. Обычно это один актив коммерческой недвижимости и модификация, добавляющая стоимость. Это может быть как простая реструктуризация долга собственности, так и сложная, например, полный ремонт.Обычно есть целевая дата окончания, когда застройщик планирует продать или рефинансировать недвижимость. Вместо того, чтобы финансировать весь проект за счет собственных денег и банковского финансирования, разработчик привлекает часть необходимого капитала от таких инвесторов, как вы, в обмен на долю участия в проекте.

Вы можете найти краудфандинговые инвестиционные возможности в сфере недвижимости на CrowdStreet, Realty Mogul и других платформах. Эти платформы действуют как посредники между инвесторами и застройщиками (так называемые «спонсоры» сделки).Платформа гарантирует, что перечисленные в ней инвестиции являются законными и соответствуют стандартам качества. Они также собирают деньги с инвесторов от имени спонсоров.

Краудфандинговые инвестиции в недвижимость имеют несколько основных преимуществ. Прежде всего, возвратный потенциал может быть огромным . Для краудфандинговых проектов в сфере недвижимости нередко стремиться к внутренней норме доходности (IRR) 15% или более, и первые результаты показывают, что эти результаты достижимы. Эти проекты часто приносят доход, а также единовременную выплату при продаже недвижимости.Они также могут разнообразить вашу инвестиционную стратегию и позволить вам использовать опыт разработчика (в отличие от попыток реализовать такой проект самостоятельно).

С другой стороны, есть несколько серьезных недостатков, которые следует учитывать. С увеличением потенциального вознаграждения увеличивается риск. В отличие от стратегий покупки и удержания недвижимости, краудфандинг добавляет элемент риска исполнения. Еще одна серьезная проблема — ликвидность. В отличие от большинства других видов инвестиций в недвижимость, трудно или невозможно выйти из краудфандинговых инвестиций в недвижимость до того, как они будут завершены (то есть недвижимость будет продана).Если вы инвестируете в краудфандинговую сделку с недвижимостью с целевым сроком удержания в пять лет, вы должны ожидать, что ваши деньги будут привязаны, по крайней мере, на этот период времени.

Вкратце, краудфандинговая недвижимость может быть очень подходящей для многих инвесторов, но перед тем, как начать, нужно многое узнать.

4. Купите аренду на время отпуска

Аренда на время отпуска отличается от долгосрочной аренды по нескольким ключевым параметрам.

С другой стороны, вы можете использовать дом, когда в нем никого нет.Также может быть значительно проще профинансировать аренду на время отпуска, особенно если это соответствует определению вашего кредитора о втором доме, и вы не используете доход от аренды, чтобы соответствовать требованиям. Наконец, аренда на время отпуска имеет тенденцию приносить больший доход за день аренды, чем сопоставимая недвижимость для долгосрочной аренды.

Однако у владения арендой на время отпуска есть некоторые потенциальные недостатки. Маркетинг и управление арендой на время отпуска более сложны, чем долгосрочная аренда. Таким образом, управление недвижимостью намного дороже — ожидайте, что управляющий будет платить около 25% арендной платы за аренду на время отпуска.Это более чем вдвое превышает отраслевой стандарт в 10% для недвижимости с долгосрочными арендаторами.

Кроме того, вам может быть запрещено сдавать в аренду недвижимость в выбранных вами местах — или вам может потребоваться специальная лицензия, которая может стоить очень дорого. И может быть легче получить финансирование второго дома , но вам нужно будет претендовать на него на основе вашего текущего дохода, а не ожидаемого дохода от аренды.

5. Взлом домов — ваш путь к портфелю недвижимости

Взлом домов — это, по сути, гибрид покупки дома для использования в качестве основного места жительства и покупки арендуемой собственности.В общем, этот термин относится к покупке жилой недвижимости с двумя-четырьмя квартирами и проживанию в одной из квартир при сдаче в аренду других. Но это может относиться к покупке дома на одну семью и аренде одной или нескольких комнат.

Допустим, вы нашли квадруплекс (четыре квартиры) за 200 000 долларов. Включая налоги и страховку, мы скажем, что ваш платеж по ипотеке составляет 1500 долларов в месяц. После покупки недвижимости вы сдаете в аренду три квартиры по 600 долларов каждая и живете в четвертой. Вы не только живете бесплатно (арендная плата покрывает весь ваш платеж по ипотеке), но и генерируете положительный денежный поток в размере 300 долларов в месяц. и создают акционерный капитал в более ценной собственности, чем если бы вы купили одну квартиру для проживания. .

Взлом домов может стать отличным недорогим способом начать создание портфеля арендуемой недвижимости. Поскольку вы живете в этой собственности, даже многоквартирная жилая недвижимость может претендовать на получение первичного финансирования проживания, которое предполагает более низкие процентные ставки и более низкие требования к первоначальному взносу, чем ссуды на инвестиционную недвижимость. Обычно после покупки вы должны прожить в этом объекте определенное время, но по истечении этого периода (обычно год или два) вы можете повторить этот процесс с другим многоквартирным домом.

Очевидный недостаток — конфиденциальность. Наличие собственного двора имеет смысл, и это может создать неловкие ситуации, когда вы живете в том же здании, что и ваши арендаторы. Тем не менее, если вы новый инвестор в недвижимость и действительно не нуждаетесь в собственном доме, вы можете подумать о взломе дома. Моей первой инвестицией в недвижимость была взлом дома, когда мы с женой купили дуплекс и сдали одну из квартир в аренду.

6. Сдайте в аренду весь собственный дом или его часть

Это не столько инвестиционная стратегия, сколько побочная суета, но все же о ней стоит упомянуть здесь.С появлением таких платформ, как Airbnb, стало проще, чем когда-либо, сдавать в аренду свой дом, когда вас нет рядом, или сдавать в аренду свободную комнату в своем доме на несколько дней то тут, то там.

Один интересный аспект этой стратегии заключается в том, что если вы сдаете дом в аренду менее чем на 14 дней в году, вы не платите налог на собранные деньги. Если вы уезжаете за город на каникулы или собираетесь провести летние каникулы, использование вашего дома в качестве периодической краткосрочной аренды может компенсировать ваши дорожные расходы за счет не облагаемого налогом дохода.

7. Починить и перевернуть дом

Термины «перевернуть и перевернуть» относятся к покупке дома с единственной целью ремонта и быстрой продажи его с целью получения прибыли.

Благодаря нескольким телешоу на эту тему за последние несколько лет стало популярным переброска домов. И, честно говоря, можно заработать кучу денег , если флип будет выполнен правильно и по плану.

Однако подбрасывать дома — это работа , поэтому, если вы пассивный инвестор, это, вероятно, не для вас.И даже для самых опытных профессионалов существует немалый риск.

Если вы попробуете перевернуть дома, то вот пара вещей, о которых следует помнить:

  • Вы зарабатываете деньги, когда покупаете , а не когда продаете: Используйте правило 70%, когда покупка недвижимости — ваши затраты на приобретение, ремонт и содержание не должны превышать 70% от того, за что вы ожидаете продать недвижимость.Это дает вам хорошую подушку, чтобы справиться с неопределенностью, связанной с переворотом домов, без большого риска потери денег. Если вы не можете получить собственность, придерживаясь правила 70%, не бойтесь уходить.
  • Когда дело доходит до переворота домов, время — деньги: Вы можете разрушить размер своей прибыли, не торопясь с ремонтом и не торопясь, когда приходит время продавать. Постарайтесь запланировать ремонт до того, как вы закроете дом, и установите реалистичную цену продажи готового продукта.

При переворачивании дома многое может пойти не так, поэтому сделайте домашнее задание и составьте план, прежде чем делать первый переворот.

8. Постройте новый дом по спецификации

Это похоже на ремонт и перестановку домов с точки зрения динамики инвестиций, но с очевидным дополнительным этапом строительства дома с нуля. Строительство особенного дома может быть особенно прибыльной инвестиционной стратегией на рынках с ограниченным предложением новых домов на выбор.

Во многих отношениях строительство особого дома может быть на менее рискованным, чем ремонт и перестройка существующего дома.Обычно вы знаете, сколько будет стоить новая конструкция — у вас не так много возможностей столкнуться с неожиданным ремонтом, как если бы вы починили и перевернули.

С другой стороны, изготовление спецификаций требует больше времени. Обычно на ремонт существующего дома уходит пара месяцев, но на то, чтобы построить дом с нуля, может уйти год или больше. Убедитесь, что ваши доходы оправдывают увеличение затрат времени, поскольку вы потенциально можете завершить несколько несложных проектов за время, необходимое для постройки одного дома с нуля.Более длинный таймфрейм также создает дополнительный фактор риска рыночных колебаний. Ваш рынок недвижимости сейчас может быть горячим, все может немного измениться за год, который вам понадобится, чтобы построить дом.

9. Будьте кредитором

Один из видов инвестиций в недвижимость, которому не уделяют слишком много внимания, — это долги. Вам не нужно открывать ипотечную компанию или напрямую кому-либо ссужать деньги — есть другие способы добавить в свой портфель долговые инвестиции в недвижимость.

Многие из тех же краудфандинговых платформ, которые я обсуждал ранее, также перечисляют долговые инвестиции. Другими словами, вы не являетесь участником проекта, а одним из его финансистов. Существуют также некоторые платформы, такие как Groundfloor, которые позволяют вам выбирать отдельные ссуды на недвижимость для инвестирования (подумайте об этом как о платформе типа Lending-Club для недвижимости).

Есть несколько причин, по которым вложение в долг может быть для вас разумным. Во-первых, вы обычно можете получить больше дохода от вложения в долг, чем от вложения в акционерный капитал. Вместо того, чтобы инвестор выплачивает проценты банку, они платят вам и другим долговым инвесторам.Это не редкость, когда краудфандинговые долговые инвестиции приносят доходность в денежном выражении на уровне 8% для инвесторов.

Долговые инвесторы также имеют преимущественное право требования к активам инвестиционного проекта. Если краудфандинговые инвестиции терпят неудачу, инвесторы в долговые обязательства возвращают свои деньги раньше, чем инвесторы в акции. Хотя здесь существует широкий спектр рисков, долговые инвестиции, как правило, менее рискованны, чем вложения в акции.

С другой стороны, долговые инвестиции в целом имеют меньшую общую потенциальную доходность, чем капитал.Когда вы вкладываете деньги в долги, связанные с недвижимостью, ваш доход — это получаемые вами выплаты — вот и все. Если проект приносит кучу денег, инвесторы в долговые обязательства не увидят ни копейки. Когда вы инвестируете в долговые обязательства по недвижимости, вы теряете потенциал роста в обмен на стабильный доход и меньший риск.

Комбинация этих стратегий может быть идеальной.

Нет правила, согласно которому вам нужно выбрать только одну из них. На самом деле, лучший способ инвестировать в недвижимость для большинства людей — это сочетание нескольких вариантов.Например, я владею несколькими объектами аренды, инвестирую в несколько REIT и планирую купить аренду на время отпуска в течение следующего года или около того. В долгосрочной перспективе я планирую добавить одну или две краудфандинговые инвестиции после того, как сформирую хорошую «базу» из инвестиционной собственности с устойчивым денежным потоком и надежными REIT.

Не существует идеального вложения в недвижимость — диверсифицируя свой капитал между несколькими из них, вы можете получить лучшее от каждого из них. Мои REIT дают мне большую ликвидность, если мне это нужно, а моя арендуемая недвижимость дает мне отличный долгосрочный потенциал возврата, обеспечивая при этом хороший поток доходов.Лучше всего выяснить, что для важнее всего для , и решить, как лучше инвестировать.

9 способов инвестировать в недвижимость без покупки недвижимости в 2019 году

Рынок жилья в прошлом году был рекордсменом по рынку жилья, при этом его рост частично был обусловлен сокращением запасов и чрезвычайно низкими ставками по ипотечным кредитам. В некоторых регионах страны цены на жилье выросли в среднем более чем на 10 процентов.

Но не только в крупных прибрежных городах наблюдается огромный рост.Опрос GoBankingRates показал, что многие города с наибольшим ростом находятся внутри страны, в том числе: Буффало, Нью-Йорк (34,6%), Атланта, Джорджия (24,54%) и Цинциннати, Огайо (20,6%).

Имея это в виду, вы можете задаться вопросом, стоит ли вам бросить свою шляпу и инвестировать в недвижимость — или, если вы опоздали. Вам также может быть интересно, стоит ли вам инвестировать в недвижимость в традиционном смысле слова — например, стать домовладельцем.

А теперь хорошие новости. Сейчас не только хорошее время для инвестиций в недвижимость, поскольку ожидается дальнейший рост, но также есть больше способов инвестировать в жилье, чем когда-либо, без работы с арендаторами или других мелочей работы арендодателя.

Вот некоторые из лучших вариантов прямо сейчас:

# 1: Инвестируйте в ETF на недвижимость

Биржевой фонд, также известный как ETF, представляет собой совокупность акций или облигаций в одном фонде. ETF похожи на индексные фонды и паевые инвестиционные фонды в том, что они имеют такую ​​же широкую диверсификацию и низкие затраты.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, но при этом хотите диверсифицироваться, инвестирование в тематический ETF, посвященное недвижимости, может быть разумным шагом.Vanguard’s VNQ, например, представляет собой ETF по недвижимости, который инвестирует в акции, выпущенные инвестиционными фондами недвижимости (REIT), которые покупают офисные здания, отели и другие типы собственности. IYR — это еще один ETF, работающий в сфере недвижимости, который работает аналогичным образом, поскольку предлагает целевой доступ к внутренним акциям недвижимости и REIT.

Существует множество других ETF, которые также предлагают доступ к недвижимости, поэтому обязательно проведите исследование и рассмотрите возможности.

# 2: Инвестируйте в паевые инвестиционные фонды недвижимости

Так же, как вы можете инвестировать в ETF на недвижимость, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости.Мой коллега, Тейлор Шульте из Define Financial в Сан-Диего, говорит, что он клянется паевым инвестиционным фондом недвижимости, известным как DFREX. Почему? Потому что его низкие затраты и послужной список помогают ему быть уверенным в будущих доходах. По словам Шульте, помимо низких затрат, стратегия DFREX подкреплена десятилетиями академических исследований экономистов, получивших Нобелевскую премию.

TIREX — еще один паевой инвестиционный фонд недвижимости, который следует рассмотреть, с активами в размере 1,9 миллиарда долларов, широкой диверсификацией среди владений недвижимостью и низкими комиссиями.

# 3: Инвестируйте в REIT

Потребители инвестируют в REIT по той же причине, по которой они инвестируют в ETF на недвижимость и паевые инвестиционные фонды; они хотят инвестировать в недвижимость, не имея физического имущества. REIT позволяют делать именно это, а также диверсифицируют свои активы в зависимости от типа недвижимости, в которую инвестирует каждый REIT.

Финансовый консультант Крис Болл из BuildFinancialMuscle.com сказал мне, что он лично инвестирует в REIT для диверсификации и «отсутствия корреляции» с другими типами акций. Он говорит, что ему нравятся долгосрочные данные, несмотря на типичные перепады настроения, взлеты и падения на рынке недвижимости.

«Это также дает мне возможность работать с недвижимостью без необходимости быть домовладельцем», — говорит он. Болл также говорит, что многие его клиенты согласны с этой позицией и в результате инвестируют в REIT как часть своего портфеля.

С учетом сказанного, я обычно предлагаю клиентам держаться подальше от неторгуемых REIT и вместо этого покупать только публично торгуемые REIT. Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) недавно выступила с предостережением против неторгуемых REIT, отметив, что их отсутствие ликвидности, высокие комиссии и отсутствие прозрачности стоимости создают чрезмерный риск.

# 4: Инвестируйте в компанию, специализирующуюся на недвижимости

Есть много компаний, которые владеют недвижимостью и управляют ею, не действуя в качестве REIT. Разница в том, что вам придется копать, чтобы найти их, и они могут выплачивать более низкие дивиденды, чем REIT.

Компании, ориентированные на недвижимость, могут включать, например, отели, операторов курортов, таймшер-компании и девелоперов коммерческой недвижимости. Обязательно проведите комплексную проверку, прежде чем покупать акции отдельных компаний, но этот вариант может быть хорошим, если вы хотите получить доступ к конкретному типу инвестиций в недвижимость и у вас есть время для изучения исторических данных, истории компании и других деталей.

# 5: Инвестиции в жилищное строительство

Если вы посмотрите на рост рынка недвижимости за последнее десятилетие или дольше, легко увидеть, что большая часть этого является результатом ограниченного жилищного фонда. По этой причине многие предсказывают, что строительство новых домов будет продолжать расти в ближайшие несколько десятилетий или даже больше.

В этом смысле легко понять, почему инвестиции в строительную отрасль также могут быть разумными. В конце концов, целая индустрия жилищного строительства должна будет развивать новые районы и восстанавливать старые, так что сейчас, возможно, самое подходящее время для покупки.

Крупные жилищные строители, за которыми стоит наблюдать: LGI Homes (LGIH), Lennar (LEN), D.R. Horton (DHI) и Pulte Homes (PHM), но есть много других, которые можно открыть для себя самостоятельно.

# 6: Нанять управляющего недвижимостью

Хотя вам не обязательно покупать физическую собственность, чтобы инвестировать в недвижимость, есть по крайней мере одна стратегия, которая поможет вам получить свой торт и съесть его. Многие инвесторы, которые хотят получить доступ к арендуемой недвижимости, которую они могут увидеть и потрогать, покупают аренду, но затем нанимают менеджера по недвижимости, который сделает всю тяжелую работу.

Ли Хаффман, писатель о путешествиях и образе жизни для BaldThoughts.com, однажды сказал мне, что он владеет арендуемой недвижимостью в Северной Каролине, но на самом деле живет в Калифорнии. Поначалу он пытался управлять своей недвижимостью на расстоянии, но в конечном итоге решил работать с управляющим недвижимостью, чтобы спасти свое рассудок и свою прибыль.

Хотя он передает более 8–10% валовой арендной платы своему менеджеру, это все еще было «одним из лучших решений, которые он когда-либо принимал» как инвестор в недвижимость, — говорит он. «Они заботятся об основах аренды недвижимости — мелком ремонте, проверке потенциальных арендаторов, сборе арендной платы — так что я могу сосредоточиться на своей карьере, семье и поиске следующих прибыльных инвестиций в арендуемую недвижимость», — отмечает Хаффман.

В этом смысле он получает преимущества арендодателя без всякого тяжелого труда. «Одна из самых важных ролей, которую играет управляющий недвижимостью, заключается в том, что они действуют как буфер между арендатором и мной», — говорит Хаффман. «Я не получаю случайных звонков, текстов или электронных писем от арендаторов в любое время дня и ночи».

Ключом к тому, чтобы эта стратегия работала, является гарантия того, что вы инвестируете только в недвижимость с достаточным денежным потоком, чтобы платить за управляющего недвижимостью, и при этом получать значительную норму прибыли.

# 7: Инвестиции в недвижимость Банкноты

— это тип инвестиций, который вы можете купить, если заинтересованы в инвестировании в недвижимость, но не обязательно хотите иметь дело с кирпичным зданием. Когда вы инвестируете в облигации с недвижимостью через банк, вы обычно покупаете долговые обязательства по ценам, которые намного ниже, чем заплатил бы розничный инвестор.

Раньше я инвестировал в банкноты недвижимости через частного инвестора, которого я знаю, который покупает и ремонтирует недвижимость.Пока что мой опыт был только положительным. Тем не менее, я хотел бы провести комплексную проверку, чтобы убедиться, что вы знаете, во что ввязываетесь, вкладываете ли вы в банкноты недвижимости в банке или у инвестора в недвижимость, который активно ищет новую недвижимость.

# 8: Кредиты под твердые деньги

Если вам не нравятся другие идеи из этого списка, но у вас есть деньги для ссуды, вы также можете рассмотреть возможность предоставления ссуды в твердой валюте. Мой друг Джим Ван из WalletHacks.com говорит, что в настоящее время он инвестирует в недвижимость с помощью этой стратегии, так как он хочет быть известным, но не хочет иметь дело с арендодателем.Он также говорит, что ROI (возврат инвестиций) за его время не будет таким большим, как при других возможностях, поскольку его время ценно.

Ссуды под твердые деньги — это в основном прямая ссуда инвестору в недвижимость, — говорит он. Ван предлагает ссуды на недвижимость инвестору, которого знает лично, и в результате он получает 12% прибыли на свои деньги. Ван говорит, что чувствует себя комфортно с такой схемой, поскольку инвестор — это тот, кого он знает, но он не уверен, что ему будет комфортно с незнакомцем.

В любом случае, ссуды твердых денег напрямую инвесторам в недвижимость — это еще одна стратегия, которую следует рассмотреть, если вы хотите инвестировать в недвижимость, но не хотите иметь дело с недвижимостью и сопутствующими ей головными болями.

# 9: Инвестируйте в недвижимость онлайн

И последнее, но не менее важное: не забывайте обо всех новых компаниях, которые появились, чтобы помочь инвесторам заняться недвижимостью, не запачкая руки. Такие сайты, как Fundrise и Realty Mogul, позволяют инвестировать в коммерческую или жилую недвижимость и получать взамен распределение денежных потоков.

Инвестирование с любой компанией аналогично инвестированию в REIT, поскольку ваши деньги объединяются с деньгами других инвесторов, которые пользуются преимуществами платформы.Деньги, которые вы инвестируете, могут быть использованы для покупки жилой недвижимости, коммерческой недвижимости, многоквартирных домов и т. Д. В конечном итоге вы получаете выгоду в виде дивидендов и распределений, а также в долгосрочной перспективе в отношении собственности, которой вы «владеете».

Хотя ни одна из компаний не существует слишком долго, они обе пока работают хорошо. Fundrise вернул в среднем 11,4% вложенных долларов в 2017 году без комиссий и 9,11% в 2018 году, и вам не нужно быть аккредитованным инвестором, чтобы открыть счет.

Как инвестировать в недвижимость

Когда большинство людей думают об инвестировании в недвижимость, они, вероятно, думают о нескольких вещах: хозяева трущоб в огромных городах и богатые миллиардеры. Но среднему инвестору также следует серьезно подумать об инвестировании в недвижимость.

Если вы не знаете, с чего начать — вы не одиноки. Есть много способов начать инвестировать в недвижимость — некоторые из них требуют всего лишь 500 долларов!

Ниже я расскажу о различных типах инвестиций в недвижимость и о том, для кого они подходят лучше всего.Но давайте начнем с того, что на самом деле представляет собой чертовски выгодное инвестирование в недвижимость.

Что такое инвестирование в недвижимость?

Проще говоря, инвестирование в недвижимость — это покупка или продажа земли и зданий с целью заработка. Есть несколько категорий недвижимости:

  • Жилая недвижимость включает дома, многоквартирные дома, объекты для отдыха и другие места проживания людей. Обычно это самая легкая область для входа в недвижимость для начинающего инвестора.
  • Коммерческая недвижимость (CRE) включает в себя офисные помещения, фасады магазинов или любое здание, используемое для деловых целей. Это дороже, чем жилая недвижимость, и вы будете управлять большим количеством собственности. Лучший способ для индивидуальных инвесторов попасть в CRE — это купить акции инвестиционного фонда недвижимости — подробнее о них ниже.
  • Промышленная недвижимость включает склады, складские помещения и другие крупные сооружения «специального назначения», такие как автомойки, обеспечивающие продажи.

Как инвестировать в недвижимость?

Прежде чем делать первые инвестиции, вы должны решить, сколько вы готовы потратить на первоначальный взнос. Недвижимость может быть рискованным бизнесом, поэтому не вкладывайте деньги, которые вы не можете позволить себе потерять. Например, инвесторы в коммерческую недвижимость должны иметь наготове около 50 000 долларов. Если у вас не так много денег, есть менее дорогие способы инвестирования.

Недвижимость также может потребовать значительных затрат времени.Ремонт собственности — непростая задача, и даже базовое обслуживание — это обычная задача, с которой вам придется справляться. Некоторые инвесторы в недвижимость поручают обслуживание управляющим компаниям за дополнительную плату.

Перед совершением первой покупки рекомендуется поговорить с квалифицированным юристом. Держать инвестиции через компании с ограниченной ответственностью (LLC) намного менее рискованно, чем делать инвестиции от своего имени. Если инвестиция не удалась, вы хотите, чтобы ваши активы были защищены, и вам не нужна юридическая ответственность, если вы можете ее избежать.

Теперь, когда заявления об отказе от ответственности исчезли, давайте рассмотрим возможные варианты.

Приобрести недвижимость в аренду

Инвестор жилой недвижимости со временем может купить недвижимость и стать арендодателем. Это гарантированный ежемесячный доход, если вы можете найти арендаторов, и это один из самых распространенных способов стабильно зарабатывать на недвижимости. (Вы также можете купить и сдать в аренду коммерческую или промышленную недвижимость, но первоначальная стоимость выше, а управление более сложным).

Жилая недвижимость технически может быть пассивной инвестицией, но требует довольно активного участия. Так что убедитесь, что у вас есть не только деньги, но и время. Многие арендодатели поручают обслуживание зданий управляющим компаниям; другие ремонтируют сами.

Как приобрести недвижимость в аренду

Во-первых, познакомьтесь с вашим местным рынком недвижимости. Чем лучше вы знаете район, тем больше у вас шансов совершить разумную покупку и предложить арендаторам справедливую для них и конкурентоспособную для вас цену.Узнайте, какие арендаторы живут в этом районе, кто туда переезжает и как меняются цены со временем.

Вы можете начать с Roofstock — ведущего рынка аренды квартир на одну семью. Они делают поиск дома до смешного простым. Вы можете просмотреть их каталог домов и выбрать те, которые вам нравятся. Вам будет предоставлена ​​важная информация, такая как текущая арендная плата, рейтинг района и многое другое.

Самое лучшее в Roofstock — это то, что они продают дома, в которых уже есть арендаторы. Это означает, что у вас будет источник дохода, как только вы купите дом в аренду.

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиции в REIT ничем не отличаются от вложения в акции. Как инвестор, вы даете деньги трасту или корпорации, которые покупают недвижимость. Вы будете получать часть дивидендов по мере роста стоимости собственности. REIT покупаются и продаются на большинстве крупных фондовых бирж.

Это самый простой способ для начинающего инвестора попасть в мир коммерческой недвижимости.Он имеет потенциально высокую доходность. Корпорации выплачивают инвесторам не менее 90% своих доходов от собственности в качестве дивидендов. Кроме того, ваши инвестиции ликвидны; вы можете продать свои акции и обналичить их, не имея дела с продажей здания. А всю управленческую работу за вас делает корпорация.

Скорее всего, вы будете иметь дело с публичными REIT. Аккредитованные инвесторы с высокой чистой стоимостью могут иметь доступ к частным REIT — эти трасты не зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам, и требуемые первоначальные инвестиции намного выше.

Как инвестировать в REIT?

REIT могут быть частью инвестиционного портфеля для начинающих. Для публично торгуемых REIT требуется всего несколько сотен долларов, и вы можете продать их в любое время. Вам понадобится фонд REIT (самый распространенный вид), а не ипотечный REIT, более сложный траст, который занимается ипотекой. Если вы хотите выйти на рынок недвижимости, не связываясь с управлением недвижимостью, это хорошее место для начала.

Чтобы купить акции, вам нужно обратиться в брокерскую фирму так же, как если бы вы покупали другие акции.

Краудфандинговые платформы

Краудфандинговые платформы, набирающие популярность среди мелких инвесторов в недвижимость, представляют собой пассивные инвестиции, аналогичные REIT. Но вместо того, чтобы обращаться в траст или корпорацию, инвесторы объединяют свои активы и связываются с заинтересованными застройщиками или спонсорами. Есть площадки для коммерческой и жилой недвижимости.

Поскольку эти инвестиции неликвидны — их сложно продать — и зависят от переменных на рынке недвижимости, они могут быть более рискованными, чем REIT.Но они также могут принести вам дивиденды за недвижимость, к которой вы не сможете получить доступ как физическое лицо. Возможно, вам придется дольше ждать возврата, но прибыль, как правило, довольно высока.

Как инвестировать в краудфандинговые платформы?

Многие устоявшиеся платформы, такие как Equity Multiple, доступны только аккредитованным инвесторам — с доходом более 200 000 долларов США или чистым капиталом более 1 миллиона долларов США. Но инвестирование в недвижимость больше не ограничивается теми, кто соответствует этим критериям.

Краудфандинг открывает возможности для любого заинтересованного инвестора. Если вы хотите выйти на рынок инвестиций в недвижимость, существует множество вариантов.

Одним из таких вариантов является DiversyFund, альтернативная инвестиционная платформа с нулевой комиссией за управление и стремлением помочь своим пользователям достичь финансовой свободы.

DiversyFund создает инвестиционные фонды из активов частного рынка, таких как недвижимость, которые предназначены для повседневного инвестора. Нет никаких ограничений на чистую стоимость, а минимальная сумма инвестиций начинается всего с 500 долларов, что делает этот вариант доступным для инвесторов с любым уровнем дохода.

Другой вариант — Streitwise, который позволяет начать работу всего с 1000 долларов. Streitwise устраняет посредников — брокеров, взимающих дорогостоящие сборы, — и позволяет вам напрямую вкладывать средства в их выбор проверенной экспертами недвижимости. Основатели компании проработали в отрасли более четырех десятилетий, поэтому вы будете знать, что ваши инвестиции в надежных руках.

Если вы хотите, чтобы ваши первоначальные инвестиции были низкими, Fundrise — отличный вариант. Вы можете создать стартовый портфель всего за 500 долларов, а затем перейти на базовый план, когда потратите 1000 долларов.Инвестиционная стратегия Fundrise основана на инвестиционных фондах недвижимости (REIT), которые представляют собой пакетные инвестиции в коммерческую недвижимость.

RealtyMogul — отличный вариант для тех, у кого есть как минимум 1000 долларов для инвестиций. С RealtyMogul вы вносите свой вклад в REIT, выбирая недвижимость с учетом ее потенциальной доходности. Неаккредитованные инвесторы ограничиваются недвижимостью, которая была им предоставлена, в то время как аккредитованные инвесторы могут выбирать из широкого спектра REITS и индивидуальных свойств, называемых «частными размещениями».».

Обратите внимание, что дивиденды на краудфандинговую недвижимость не всегда быстрая. Обе компании настоятельно рекомендуют инвесторам взять на себя долгосрочную перспективу (не менее пяти лет). Краткосрочные инвестиции сопряжены с риском, в то время как долгосрочные инвестиции уравновешивают ваш риск.

Краткосрочная аренда и посуточная аренда

Что делать, если вы не хотите торговать на фондовой бирже или покупать недвижимость, но все же хотите получать доход от недвижимости?

Попробуйте сдавать комнату на ночь или на неделю. Вы даже можете сдать весь дом на короткий срок. Сумма, которую вы заработаете, будет зависеть от местного рынка аренды. Если вы живете в районе с большим туристическим потоком, будь то сезонное или круглогодичное движение, вы действительно можете получить прибыль. Для начала вам не понадобится куча наличных; просто лишнее пространство. И вы довольно быстро начнете видеть денежный поток по сравнению с инвестициями в акции.

Думайте об этой аренде как о «побочной работе» или о работе на неполный рабочий день. Вы несете ответственность за меблировку и обслуживание собственности и приведение ее в соответствие с нормой, а также за общение с арендаторами.

Как начать работу на рынке краткосрочной аренды

Многим арендаторам проще перейти на сторонний веб-сайт. Airbnb — самый известный.

Есть также VRBO или аренда на время отпуска от собственника. Веб-сайт выполняет большую часть функций управления за вас, например, находит и проверяет совпадения арендаторов, обеспечивает некоторую защиту от повреждений и помогает обрабатывать жалобы арендаторов.

Если вы предпочитаете заниматься каждым аспектом процесса самостоятельно, вы можете размещать рекламу на местном уровне через веб-сайты, такие как Craigslist, или через сеть надежных друзей.

Не забудьте ознакомиться с местными законами, чтобы узнать, каким нормам вы должны соответствовать. Многие города и штаты принимают жесткие меры на рынке краткосрочной аренды в ответ на рост цен на жилье. Например, законы могут ограничивать продолжительность пребывания гостей.

Присоединиться к группе инвестиций в недвижимость

Инвестиционные группы — один из способов выйти на рынок жилой недвижимости без хлопот активного арендодателя. Инвесторы-единомышленники объединяют свои ресурсы и покупают жилую недвижимость, такую ​​как многоквартирные дома или кондоминиумы, через более крупную компанию.Взамен на получение части дохода от аренды компания берет на себя обслуживание и управление арендаторами. Думайте об этих инвестициях как о небольших паевых инвестиционных фондах.

Индивидуальные инвесторы могут владеть отдельными квартирами в многоквартирном доме. (Группа сама становится юридическим лицом, в котором каждый участник выступает в качестве совладельца.) Поскольку вакансия всегда связана с риском сдачи в аренду собственности, многие группы «объединяют» часть арендной платы, поэтому инвесторы по-прежнему получают некоторый доход, даже когда их квартира пуста.

Торговля или «перевернутая» недвижимость

Побывав какое-то время в инвестициях в недвижимость, вы узнаете, что делаете.Для инвесторов, достаточно амбициозных, чтобы приступить к строительным проектам, торговля недвижимостью может принести большую прибыль всего за несколько месяцев.

Вот как это работает: инвестор покупает недооцененную жилую недвижимость, ремонтирует ее, а затем продает по более высокой цене. Можно быть чистым «любителем собственности», который не отремонтировал свою покупку и ждет, пока рынок улучшится. Чтобы это работало, недвижимость уже должна быть в хорошем состоянии.

Продажа, конечно, не гарантирована, и вы все еще будете на крючке, если не сможете найти арендаторов или покупателей.«Переброска дома» лучше всего подходит для опытных инвесторов в недвижимость, которые знают, как хеджировать свои ставки на местном рынке.

Как продать или перевернуть недвижимость

Во-первых, ознакомьтесь с основами строительства и проектирования и местными строительными нормами. Даже если вы не выполняете работу самостоятельно, вы будете управлять процессом как владелец. Затем займитесь оценкой сроков ремонта, ценовых материалов и т. Д.… Это активные инвестиции. Профессионалы предлагают работать с партнером, в идеале, с кем-то, у кого нет навыков, которых у вас нет.

Имейте в виду, что такие инвестиции сопряжены с довольно большим риском. Вы можете заработать много денег за короткий промежуток времени, но можете потерять деньги, если рынок пойдет не так, как вам нужно.

Часто задаваемые вопросы об инвестировании в недвижимость

Самый большой бонус от инвестиций в недвижимость — это денежный поток или ежемесячный доход, который инвесторы получают от сдачи в аренду после покрытия всех своих расходов. В идеале ваш денежный поток со временем будет увеличиваться, так как арендная плата растет вместе с инфляцией, но ваш платеж по ипотеке остается прежним. Недвижимость также является хорошим способом для опытного инвестора диверсифицировать свой портфель. У рынка недвижимости есть свои прихоти, поэтому он может хорошо работать, когда остальная часть фондового рынка — нет.

Вы зарабатываете деньги на недвижимости тремя способами: арендой, повышением стоимости и ссудой.Аренда — это то место, где вы будете видеть большую часть своих доходов от недвижимости, независимо от того, инвестируете ли вы в коммерческую или жилую недвижимость. Сколько денег вы собираете, зависит от многих факторов (местного рынка, типа собственности, платите ли вы управляющей компании или подрядчикам и т. Д.). Ссуды — это пассивные инвестиции, когда вы (инвестор / REIT, в котором вы покупаете акции / инвестиционная группа, к которой присоединяетесь) ссужаете деньги застройщику, а затем зарабатываете деньги на выплате процентов. На жаргоне в сфере недвижимости это называется «долговое инвестирование».Признание — это увеличение стоимости собственности с течением времени. Если и когда вы продадите свои инвестиции, признание гарантирует, что вы продадите больше, чем вы первоначально заплатили. Инвесторы, которые сосредотачиваются на повышении прибыли, как и те, кто занимается недвижимостью, должны спокойно относиться к риску — в отличие от денежных потоков, здесь нет никаких гарантий.

Поскольку варианты инвестирования разнообразны, нет конкретной суммы, к которой можно было бы стремиться; вы можете купить акции некоторых REIT всего за несколько сотен долларов.Но инвестиции в недвижимость лучше всего подходят для людей с хорошим финансовым здоровьем, у которых есть все необходимое — выход на пенсию, чрезвычайные сбережения, управление долгом и многое другое. Запланируйте откладывать больше денег, чем вы думаете, что вам нужно, особенно если вы собираетесь заниматься управлением недвижимостью и ее обслуживанием.

Они наверняка усложнят ваши налоги.Любые деньги, которые вы зарабатываете на недвижимости, облагаются налогом, как и любой другой заработанный доход. В 2018 году ставка налога составляла около 39,6 процента для активных инвесторов и 43,4 процента для пассивных инвесторов. Если вы получаете прибыль от прироста стоимости собственности, эта прибыль считается приростом капитала, и вы будете платить налог на прирост капитала. На вычетах вы действительно экономите. Вы можете вычесть определенные расходы, связанные с недвижимостью, такие как расходы на ремонт или налоги на имущество. Вы также захотите вычесть амортизационные отчисления — процесс, который IRS использует для определения стоимости арендуемой собственности с течением времени.Эти вычеты имеют довольно строгие правила. Имущество должно иметь «определяемый срок полезного использования» (что означает лишь то, что со временем он изнашивается) и, как ожидается, прослужит более года.

Сводка

Инвестиции в недвижимость могут быть интересными и прибыльными, но для этого нужны практика и много денег.

Когда дело доходит до недвижимости, существует множество вариантов, поэтому вам нужно подумать, какие инвестиции будут лучше всего для вас, прежде чем подписываться на пунктирной линии.

Подробнее:

Как инвестировать в недвижимость

Покупка недвижимости — популярный способ инвестирования, и — если вы все сделаете правильно — вы можете заработать реальные деньги! Ты знаешь почему? Потому что имущество ценной . Как сказал Марк Твен: «Покупайте землю. Они больше этого не делают «.

Исследования показывают, что большинство американцев считают недвижимость отличным долгосрочным вложением. 1 Итак, что сдерживает людей? Давайте будем честными: инвестирование в недвижимость — это серьезное обязательство, требующее много времени и денег — это серьезная работа! И важно полностью понять, как инвестировать в недвижимость, прежде чем погрузиться в нее.

Хорошо, на мне тренерская шляпа. Пора поговорить о стратегии. Какие существуют типы инвестиций в недвижимость? А как можно заработать на недвижимости?

Типы инвестирования в недвижимость

Во-первых, инвестирование в недвижимость бывает разных форм и размеров. Я хочу, чтобы вы понимали свои варианты, чтобы принять лучшее решение для своей ситуации. Вот наиболее распространенные способы инвестирования в недвижимость.

Домовладение

Нам нужно изменить образ мышления в нашей культуре.Многие люди стремятся к , чтобы купить дом , но я хочу, чтобы вы поднялись выше. Цель состоит в том, чтобы владели этим плохим парнем.

Будьте уверены в своем выходе на пенсию. Найдите профессионального инвестора в вашем регионе уже сегодня.

Home own ership (акцент на own part) — это первый шаг в инвестировании в недвижимость, и это огромная часть достижения финансового мира. Пока вы продолжаете платить налоги и страховку на свою собственность, вам не нужно беспокоиться о потере дома.Вы можете сохранять спокойствие независимо от взлетов и падений на рынке недвижимости, а также это освобождает ваш бюджет, чтобы начать откладывать на другие типы инвестиций.

Дело в том, что оплата дома — одно из лучших долгосрочных вложений, которые вы можете сделать. Это не увеличит ваш доход, но значительно повысит вашу чистую стоимость, предоставив вам право собственности на ценный актив. Сначала окупите свой собственный дом , а затем , инвестируя в любой другой тип недвижимости.

Недвижимость в аренду

Теперь, когда это не принято, владение арендуемой недвижимостью — отличный способ создать дополнительный доход — оно может легко добавить тысячи долларов к вашему годовому доходу.Тогда, если вы решите продать, вы можете получить неплохую прибыль. Все зависит от того, какую недвижимость вы покупаете и как ею управляете.

Послушайте меня: аренда недвижимости — отличный вариант для инвестиций, но у арендодателя есть свои проблемы. Вы столкнетесь с сезонами, когда кто-то не платит арендную плату, или вы находитесь между арендаторами. Также необходимо учитывать дополнительные расходы на обслуживание, ремонт и страховку. И еще есть временные затраты: когда в 2 часа ночи в туалете ломается, угадайте, кто должен прийти на помощь? Ага — вы !

House Flipping

Перевернуть дом означает, что вы покупаете его, вносите обновления и улучшения, а затем продаете — и все это в довольно короткие сроки.Сдача дома привлекательна, потому что это быстрее, чем сдавать недвижимость в аренду на долгие годы. Через несколько месяцев вы сможете вернуть дом на рынок и (надеюсь) получить хорошую прибыль. Но, как и в случае с другими инвестициями, есть риск, что вы не заработаете на них деньги — фактически, вы даже можете потерять деньги.

При переворачивании дома помните, что ключ к покупке low . В большинстве случаев вы не можете рассчитывать на приличную прибыль, если не получите действительно выгодную сделку на стороне клиента.И прежде чем вы перейдете к сбору недвижимости, убедитесь, что — это , и поговорите с агентом по недвижимости о потенциале вашего местного рынка.

А теперь небольшое предупреждение — переброска домов не всегда так гламурно, как кажется в шоу HGTV. Если вы абсолютно любите практическую работу, тогда приступайте к ней! Но не забудьте выделить достаточно времени и денег на этот процесс. Обновления и обновления почти всегда стоят дороже, чем вы думаете.

Как заработать деньги, инвестируя в недвижимость

Хорошо, вы можете зарабатывать деньги на недвижимости двумя разными способами: оцененная стоимость собственности с течением времени (которая увеличивает вашу чистую стоимость) и денежный поток за счет дохода от аренды.Я все это разобью через минуту.

Но прежде чем мы начнем, я хочу прояснить кое-что: вы должны платить за инвестиционную недвижимость 100% наличными. Не думайте даже о том, чтобы залезть в долги за аренду, люди! 100% первоначальный взнос исключает задолженность, снижает ваш риск и позволяет вам зарабатывать больше денег намного раньше.

Оценочная стоимость

Несмотря на взлеты и падения на рынке недвижимости, стоимость большинства объектов недвижимости в долгосрочной перспективе растет.Фактически, стоимость жилья постоянно росла каждый год в течение почти десятилетия. 2 Модное слово для обозначения увеличения стоимости называется признательность .

Ключ к покупке недвижимости, которая ценится — это расположение, расположение, расположение! Вы хотите покупать в части города, которая находится на подъеме с точки зрения стоимости. Кроме того, покупайте по низкой цене и выдерживайте любые рыночные спады, пока ваша недвижимость не подорожает.

Доход от аренды

Получение дохода от сдачи в аренду, вероятно, является более непосредственной и интересной причиной, по которой инвесторы решают приобрести недвижимость. После того, как вы найдете арендаторов, владение и сдача в аренду собственности — отличный способ получить дополнительный доход без особых усилий.

Кроме необходимости наличных денег для покрытия любого ремонта или технического обслуживания, ваша часть почти ничего не стоит. Если вы нанимаете компанию по управлению недвижимостью, вам придется еще меньше делать, но это снизит вашу прибыль. Однако имейте в виду, что работа с арендаторами может быть утомительной и отнимать много времени. Сделайте свою домашнюю работу, прежде чем позволять кому-либо сдавать вашу собственность.Вы должны быть уверены, что они сохранят его в отличном состоянии. И всегда иметь письменный договор аренды.

Я надеюсь, что до этого никогда не дойдет, но вам, возможно, даже придется нанять юриста, если вам нужно выселить арендатора, который создает проблемы или не дает арендной платы. Расходы быстро накапливаются, поэтому убедитесь, что у вас есть собственный фонд на случай чрезвычайной ситуации.

Каковы налоговые последствия инвестиций в недвижимость?

Хорошо, теперь мы переходим к самому интересному. (Да, математика — это весело, , люди.Вы все молчите.) Даже если вы живете до скудных цифр, налоги на недвижимость сложны. Итак, мой первый совет таков: найдите в своей команде налогового профи. Они смогут помочь вам понять влияние ваших инвестиционных решений и держать вас в курсе изменений налогового кодекса.

А пока вот самые распространенные налоги, с которыми вы столкнетесь, когда дело доходит до инвестиций в недвижимость.

Налог на прирост капитала

При продаже инвестиционной собственности вы платите налог на прирост капитала с прибыли.Позвольте мне выразить вам эту фразу простым языком: капитал относится к активам (в данном случае, наличным деньгам), а прибыль — это прибыль, которую вы получаете от продажи. По сути, если вы купили участок собственности и продали его с целью получения прибыли, вы получили прироста капитала . Имеет смысл, правда?

Сейчас существует два типа налога на прирост капитала: краткосрочный и долгосрочный. Я расскажу о них по очереди.

Налог на долгосрочный прирост капитала

Вы будете платить налог на долгосрочный прирост капитала, если продадите недвижимость, которой владеете более года. Этот тип налога использует ваш налогооблагаемый доход, чтобы определить, сколько вы должны только с прибыли, полученной от продажи своей инвестиционной собственности. 3

Вот пример. Допустим, вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов. Спустя годы вы продаете недвижимость за 160 000 долларов. Это валовая прибыль в размере 60 000 долларов. Конечно, вы также заплатили комиссию за недвижимость при продаже этой собственности. Хорошие новости: вы можете вычесть это из прироста капитала. Допустим, комиссия составила 9600 долларов (6% от стоимости недвижимости), что снизит ваш прирост капитала до 50 400 долларов.

Каким образом эти 50 400 долларов облагаются налогом? Помните, что для долгосрочного налога на прирост капитала это зависит от вашего статуса регистрации и вашего налогооблагаемого дохода за год. Большинство налогоплательщиков в конечном итоге будут платить ставку прироста капитала в размере 15%, но некоторые люди с более высоким доходом будут платить ставку 20%, в то время как лица с более низким доходом вообще не будут платить налоги на прирост капитала.

Налог на краткосрочный прирост капитала

Налог на краткосрочный прирост капитала даже проще, чем долгосрочный. Если вы владеете недвижимостью менее года (подумайте: переворот дома), ваша прибыль облагается налогом в соответствии с краткосрочным приростом капитала.Но если вы продадите в любой момент по истечении одного года, эта прибыль будет облагаться налогом по долгосрочной ставке.

В отличие от долгосрочных инвестиций, прибыль, которую вы получаете от краткосрочных инвестиций, засчитывается как часть вашего общего годового дохода и будет облагаться налогом в соответствии с вашей налоговой шкалой. 4

Допустим, вы не замужем, ваш годовой доход составляет 50 000 долларов, и вы получили прибыль в размере 20 000 долларов от продажи дома в этом году. Дядя Сэм рассматривает эту прибыль как налогооблагаемую прибыль — в сумме вы получите 70 000 долларов и попадете в категорию 22% налогов.

Как отложить налог на прирост капитала

Хорошо, ребята, скажем, вы хотите продать недвижимость, но после этого планируете инвестировать в недвижимость. Конечно, было бы неприятно платить налог на прирост капитала с этой продажи вместо того, чтобы использовать его для другой покупки, не так ли?

Что ж, у меня хорошие новости! Воспользовавшись причудливым правилом отсрочки налогообложения, известным как обмен 1031, вы можете продать недвижимость и реинвестировать прибыль в то, что IRS называет «подобными» инвестициями.

Другими словами, вы можете отложить уплату налога на прирост капитала, если вы используете прибыль от продажи одной инвестиционной собственности для покупки другой аналогичной собственности. Но поторопись! У вас очень мало времени, чтобы реинвестировать деньги, чтобы отложить уплату налога. 5

Налогообложение доходов от аренды

Любые деньги, которые вы получаете от дохода от аренды, должны указываться как доход в вашей налоговой декларации. Но когда вы владеете собственностью, вы также можете требовать вычета расходов, таких как ремонт и техническое обслуживание, но имейте в виду, что улучшения не учитываются. 6

Так что, возможно, вы заработали 10 000 долларов в этом году от дохода от сдачи в аренду, но вы также выполнили ремонт недвижимости на сумму 1 500 долларов. Вы можете вычесть 1500 долларов, в результате чего ваш облагаемый налогом доход от аренды составит 8 500 долларов.

Сделайте себе одолжение и сэкономьте время, работая с налоговым специалистом. Регулярно встречайтесь с ними, чтобы обсудить свои инвестиции и то, как они влияют на ваши налоги — вы же не хотите получить штраф!

Как начать инвестировать в недвижимость за шесть шагов

Хорошо, пришло время игры! Когда вы будете готовы начать покупать инвестиционную недвижимость, следуйте инструкциям ниже.

Шаг 1. Оплата наличными. Это противоречит большинству советов по инвестированию в недвижимость. Но правда в том, что не существует такого понятия, как «хороший долг». Я не спорю — я утверждаю! Брать в долг всегда равносильно принятию риска, поэтому избегайте этого как чумы.

Шаг 2: Диверсификация. Вы когда-нибудь слышали фразу «не держите все яйца в одной корзине»? Та же мудрость применима и к вашим инвестициям. Паевые инвестиционные фонды через ваши 401 (k), Roth IRA и другие пенсионные сберегательные счета должны стать основой вашей стратегии увеличения благосостояния.После того, как они будут заблокированы и загружены, вы будете готовы начать инвестировать в недвижимость.

Шаг 3: Оставайтесь на месте. Будьте проще — не покупайте дом в Аризоне, если вы живете в Иллинойсе! Когда вы находитесь далеко от своей собственности, вам придется доверить управляющей компании оценку ущерба и ремонт. Теперь, возможно, было бы неплохо нанять группу управления, даже если вы местный, чтобы все работало гладко. Но вы — и только вы — владелец. Так что держитесь под рукой и следите за своими инвестициями.

Шаг 4: Будьте готовы к рискам. В большинстве случаев сдать недвижимость в аренду не так просто, как найти арендаторов и заселиться один раз в год. Иногда аренда может оставаться пустой в течение нескольких месяцев, что может быть тяжелым ударом, если вы не подготовлены финансово. И даже в лучших условиях аренды бытовая техника все равно сломается, а водостоки все равно придется менять. Лучший способ подготовиться к рискам — иметь полностью финансируемый чрезвычайный фонд, который может покрыть непредвиденные расходы.

Шаг 5: Начните с малого. Если вы не уверены, подходит ли вам аренда недвижимости, проверьте это. Может быть, у вас есть место над гаражом или дополнительная спальня, которую вы можете сдать в аренду, даже если с Airbnb это всего на несколько ночей. Этот опыт даст вам представление о том, каково это — владеть арендой. Также неплохо поговорить с другими инвесторами в недвижимость. Пригласите кого-нибудь из индустрии пообедать и спросите, что бы они хотели знать, прежде чем начать.

Шаг 6: Нанять агента по недвижимости . Даже если вы все еще просто взвешиваете плюсы и минусы инвестирования в недвижимость, вам нужно поговорить с агентом по недвижимости на вашем местном рынке. Они будут знать, в какие области вам следует обратить внимание и с какими потенциальными препятствиями вы можете столкнуться как инвестор в недвижимость. А когда придет время покупать недвижимость, вам понадобится их опыт, чтобы убедиться, что вы получаете выгодную сделку.

Когда начинать инвестировать в недвижимость?

Если вы знакомы с тем, что мы преподаем в Ramsey, вам может быть интересно, какое место занимает инвестирование в недвижимость в «7 детских шагов» или в ваш общий план по созданию благосостояния. Мне нравится, как ты думаешь!

Вы должны инвестировать в недвижимость только после того, как уже заплатили за собственный дом (Baby Step 6). Это означает, что вы полностью свободны от долгов и сэкономите на чрезвычайных расходах от трех до шести месяцев. Вы также должны уже инвестировать не менее 15% своего дохода на пенсионные счета, такие как рабочее место 401 (k) или Roth IRA.

И помните: если вы не можете платить наличными, не покупайте инвестиционную недвижимость.

Зачем сначала платить за собственный дом?

Я понимаю — ожидание, пока вы заплатите за свой дом, вероятно, звучит очень долго, особенно если вы чувствуете, что возможность стучится в вашу дверь прямо сейчас.Но поверьте мне в этом. Стоит подождать, пока у вас не будет действительно .

Возьмем, к примеру, Грега. Он должен 150 000 долларов за собственный дом и зарабатывает 5 000 долларов в месяц. Грег оставил выплату по ипотеке на уровне 25% от его ежемесячной заработной платы на дом, выплачивая 1250 долларов в месяц (включая PMI, налоги на недвижимость и страховку домовладельца).

Он думает, что доход от аренды поможет ему добиться прогресса в достижении финансовых целей, поэтому он решает профинансировать аренду недвижимости и взять 15-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой за 100 000 долларов (ох-ох).Это добавляет второй платеж по ипотеке в размере 927 долларов в его ежемесячный бюджет, но он планирует сдавать дом в аренду за 1350 долларов в месяц. Грег считает, что это отличный план. (Спойлер: Грег ошибается.)

Грег не знал, что потребуется три месяца , чтобы найти арендаторов, что означает, что он заплатил 2781 доллар в виде ипотечных платежей за свою новую аренду, пока она пустовала. За эти три месяца оплата ипотеки у себя дома и его аренда составляли 44% его дохода! Ему казалось, что он еле дышит, но что он будет делать, если кондиционер выйдет из строя или из посудомоечной машины потечет? Что, если он потеряет работу?

Не будь Грегом.Не торопитесь. Недвижимость может быть фантастической инвестицией, но только если вы сделаете это неправильно. Так что будьте умны и ждите подходящего времени.

Инвестиции в недвижимость для вас?

У инвестирования в недвижимость есть свои плюсы и минусы, и это не для всех. Если вам интересно, есть ли место для инвестиций в недвижимость в вашем плане повышения благосостояния, сядьте и поговорите со своим специалистом по инвестициям. И убедитесь, что вы работаете с опытным агентом по недвижимости, который поможет вам.

Обдумывая новые инвестиции, инвестиционный профи может предложить практические советы о том, как диверсифицировать свои инвестиции, чтобы вы были готовы к будущему. Нужна помощь в поиске качественных профессионалов? Попробуйте SmartVestor . Это бесплатный способ найти квалифицированных профессионалов в области инвестирования в вашем регионе.

Найдите своего профессионала!

.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*