оформление, расторжение договора без штрафа — Эльба
Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.
🇷🇺 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ
Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов
Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.
⏳ Отсрочка арендной платы из-за коронавируса
8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.
Условия для арендатора такие:
— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.
— Основной ОКВЭД арендатора есть в списке особо пострадавших отраслей. Доказывать падение доходов или брать справку в торгово-промышленной палате не нужно.
— Бизнес относится к малому или среднему и есть в реестре, который ведёт налоговая.
Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.
Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.
Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить. Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.
Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.
Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.
Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея
О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.
В любом договоре должен соблюдаться баланс интересов сторон. Про это говорил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 9 Постановления от 14.03.2014 № 16. Выгоду от сотрудничества должен получить каждый предприниматель. Арендодатель не обязан сдавать помещение по бросовой цене. На нём налог на имущество, капремонт и ипотека.
Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст. 10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.
Как быть субарендаторам: скидка положена или нет?
Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.
По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.
Как оформить скидку на арендную плату
Изменение договора аренды происходит так:
-
Арендатор направляет на юридический адрес арендодателя заказное письмо с предложением снизить арендную плату на конкретный срок. Письмо можно продублировать на электронный адрес — так быстрее получите ответ.
Образец письма о снижении арендной платы
-
В течение 14 дней с арендодателем подписывают дополнительное соглашение к договору аренды. Дальше платят по новой ставке. Если договор аренды регистрировали в Росреестре, то же самое делают с допсоглашением.
Образец дополнительного соглашения
Как правильно съехать, если по скидке не договорились
Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.
Образец уведомления об отказе от договора
С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст. 622 ГК РФ.
Онлайн-бухгалтерия для малого бизнеса
Эльба возьмёт отчёты и расчёты на себя. Простой интерфейс и автоматизация помогут справиться с рутиной даже без специальных знаний.
Арендаторы из «непострадавших» тоже могут снизить арендную плату
Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.
Форс-мажор
Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.
Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение. Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.
Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.
🦠 Как изменить или расторгнуть договор из-за коронавируса
Скидка на аренду за время полной самоизоляции
Предприниматели вправе требовать снижения арендной платы за время полной остановки бизнеса из-за режима повышенной готовности в регионе. Это мера из п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.
К примеру, фотограф не пользовался студией. С 28 марта 2020 года было запрещено свободно ходить по Москве по Указу Мэра № 12-УМ. Поэтому клиенты отменяли фотосессии. С введения режима повышенной готовности и до снятия ограничений можно требовать скидку. А если арендодатель спросит долг через суд, можно выдвинуть аргумент о невозможности приехать в студию. Так сказал Верховный суд в Ответе на 5 Вопрос Обзора от 30.04.2020 № 2.
Снижение арендной платы по общим правилам
Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.
О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.
💵 Все возможности для бизнеса, который не включили в список пострадавших отраслей
Ответ арендатору на просьбу о снижении арендной платы в связи коронавирусом
Настоящий образец письма направляется арендодателем по результатам рассмотрения просьбы арендатора об уменьшении (снижении) размера арендной платы по ранее заключенному договору аренды имущества. Образец данного письма может быть использован для ведения какой-либо деловой переписки, связанной с уменьшением размера арендной платы по договорам аренды любого вида имущества. В период эпидемии коронавируса предложенный шаблон документа является крайне актуальным.
В тексте данного письма арендодатель сможет дать исчерпывающие ответы арендатору
Обращаем внимание, что в некоторых случаях арендодатель может быть обязан уменьшить размер арендной платы или освободить арендатора от ее выплаты в полном объеме. Для того, чтоб детальней ознакомиться с порядком уменьшения размера арендной платы, предлагаем воспользоваться отдельным юридическим гидом «Как законно уменьшить размер арендной платы в период эпидемии коронавируса?».
Как использовать документ
Данное письмо должно быть подписано арендодателем и направляется по адресу местонахождения арендатора или электронной почтой (в зависимости от того как арендатором ранее была направлена просьба об уменьшении размера арендной платы). Если на стороне арендодателя выступает юридическое лицо, в таком случае внизу должна быть дополнительно проставлена печать организации.
Обращаем внимание, что даже если арендодатель согласился в тексте данного документа уменьшить размера арендной платы или пойти на иные уступки для арендатора, сторонам потребуется в любом случае заключить дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды.
Применимое законодательство
Предложенный документ подготовлен в соответствие с ч. 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», положениями действующего Гражданского кодекса РФ, а также устоявшейся практикой составления документов такого вида.
Как изменить шаблон
Вы заполняете форму. Документ создается у вас на глазах по мере того, как вы отвечаете на вопросы.
По завершению вы получите его в форматах Word и PDF. Вы можете изменять его и использовать его повторно.
Эпидемия COVID-19: как обосновать необходимость изменения условий по арендной плате
Юлия Вербицкая Юрист в сфере HoReCa, магистр частного права horeca-law.ruЯ расскажу, можно ли считать ограничительные меры по коронавирусу форс-мажором и какие аргументы вы можете использовать в переговорах, чтобы изменить условия по арендной плате. А в конце статьи вы найдёте шаблоны писем для арендодателей.
Что сказано в законе про форс-мажорСлучаи форс-мажора регулируются пунктом 3 статьи 401 ГК РФ. Там написано следующее:
«Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств».
То есть речь идёт об ответственности, которую вы должны нести:
если не заплатите аренду
и не докажете, что ваша просрочка вызвана чрезвычайными и непредотвратимыми обстоятельсвами.
Если вы докажите, что НЕ можете заплатить за аренду в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, это освободит вас от санкций по договору (например, неустойки, взыскания убытков, расторжения договора и т.д.), но не от обязанности платить арендную плату.
Другими словами, вы не можете просто прийти к арендодателю и потребовать освободить вас от арендной платы, пока в России эпидемия коронавируса, вводят карантин и другие ограничительные меры (например, на неделю закрывают заведения в Москве и Петербурге).
| Но вы можете рассчитывать на освобождение от уплаты неустойки, убытков. И только в качестве предложения — попросить арендодателя о снижении арендной платы, рассрочке, арендных каникулах и т.д. |
Главный вопрос для рестораторов — считается ли сложившаяся ситуация в стране «чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами». И здесь всё пока зависит от регионального законодательства.
В Москве на этот счёт есть некоторая определённость. Принят указ мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности». Поправками от 16 марта 2020 года туда внесён пунктом 13, которым установлено:
«распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы».
Согласно закону 68-ФЗ существуют три режима:
повседневной деятельности — при отсутствии угрозы возникновения чрезвычайной ситуации;
повышенной готовности — при угрозе возникновения чрезвычайной ситуации;
чрезвычайной ситуации — при возникновении и ликвидации чрезвычайной ситуации.
Пока что в Москве не введён режим чрезвычайной ситуации, а только повышенной готовности, однако и это было признано обстоятельством непреодолимой силы.
В остальных регионах режим повышенной готовности тоже начали вводить, но не всем так повезло с региональным законодателем.
Например, в аналогичном указе губернатора Свердловской области от 18 марта 2020 года № 100-УГ пока ничего не сказано об отнесении всех ограничений в связи с эпидемией к обстоятельствам непреодолимой силы. Там лишь призывы обязать усилить все меры для защиты и предотвращения распространения вируса.
Однако в ГК РФ нет закрытого перечня обстоятельств непреодолимой силы. В судебной практике это решается в каждом отдельном случае — относить ли обстоятельство к таковым или нет.
Поэтому рекомендую вам:
|
Если ваш арендодатель отказывается признать ситуацию форс-мажором, вы можете сослаться на положения статьи 451 ГК РФ, в том числе на пункт 1:
«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Ещё одно право для арендатора предусмотрено пунктом 4 статьи 614 ГК РФ:
«Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».
Этим аргументом вы тоже можете воспользоваться в ходе переговоров.
Как вам действоватьВ вашем договоре аренды могут быть предусмотрены условия, при которых арендная плата может быть изменена.
Поэтому рекомендую вам:
1. Внимательно изучите договор аренды, в особенности положения о возможности изменения арендной платы и порядке действий при форс-мажоре. Возможно, там есть определённые условия для изменения арендной платы и порядок действий, чтобы уведомить арендодателя.
2. Найдите в интернете указ по вашему региону о мерах, принимаемых для борьбы с распространением COVID-19. Такие указы должны быть опубликованы в Российской газете. Учитывайте, что к основному указы могут издаваться дополнения. Так было с указом мэра Москвы.
Какие формулировки в этом указе вам помогут, я говорила выше.
3. Уведомите арендодателя о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (обычно такая обязанность даже прописана для арендатора в договоре).
Сделать это можно в письме. Вы может попросить не начислять неустойку, снизить аренду или предоставить арендные каникулы.
Образец письма арендодателю для Москвы
Образец письма арендодателю для регионов
Если ваше заведение находится в регионе, посмотрите также образец письма для Москвы, чтобы дополнить своё письмо при необходимости.
COVID-19 заразил доходы Tele2 в Москве
В сложившейся ситуации из-за COVID-19 компаниям из многих секторов рынка сложно выжить. Одним из секторов, которым аналитики пророчат если не расцвет в разгар пандемии, то безоблачное будущее после нее, является телеком (см. новость ComNews от 6 апреля 2020 г.). Похоже, что Tele2 оказался первым мобильным оператором, который ощутил негативное влияние COVID-19 на свой бизнес.
По данным ComNews, с прошлой недели десятки собственников зданий в Москве (в том числе ТСЖ) стали получать от компании Tele2 письма с просьбой снизить арендную плату за использование мест на крышах зданий для размещения базовых станций. В распоряжении ComNews есть копии таких писем.
«Массовое закрытие непродовольственных магазинов, залов кафе, ресторанов, стадионов и других объектов привело к снижению трафика посетителей более чем на 70%, как следствие, произошло снижение трафика и дохода на сети Tele2. В целях развития взаимовыгодных партнерских отношений предлагаем в соответствии с п.2 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ рассмотреть вопрос о снижении платы по договору на 70% (семьдесят процентов) в месяц на срок с 01 апреля 2020 г. до 01 мая 2020 г. и заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору», — говорится в каждом письме. Эти письма, заверенные печатью ООО «Т2 Мобайл», подписал руководитель группы по аренде региона «Центр» Tele2 И.Е. Баранов. Референт руководителя компании, которая владеет высотным зданием на севере Центрального административного округа (ЦАО) Москвы и получила такое письмо от Tele2, сообщил ComNews: «На крыше и верхнем этаже нашего здания размещено оборудование нескольких сотовых компаний. Мы успешно сотрудничаем с ними на протяжении многих лет, повышаем цену на аренду разве что на величину инфляции. Поэтому письмо от Tele2 вызвало у шефа негодование. От других сотовых операторов мы ничего подобного не получали, поэтому странно, что доходы снизились именно у Tele2».
Среди тех, кто получил подобные письма от Tele2 — и ТСЖ «Харитонье», председателем которого является Виталий Слизень (одновременно он возглавляет группу компаний Inoventica). По его словам, это письмо вызвало у него недоумение. «Большинство жителей нашего ТСЖ являются клиентами Tele2. Из-за вынужденной самоизоляции объем потребления телекоммуникационных услуг только растет, а компания просит 70%-ную скидку на аренду, ссылаясь на обвал трафика и доходов!» — говорит Виталий Слизень. Он также добавил, что рост трафика у операторов связи наблюдается и по всей сети: «Inoventica за последние недели расширила каналы по просьбам многих операторов, так как у всех произошел лавинообразный рост трафика».
Рассылает ли Tele2 подобные письма в других городах и регионах России, ComNews вчера выяснить не смог.
Представитель пресс-службы Tele2 Дарья Колесникова так пояснила корреспонденту ComNews рассылку писем с просьбой о снижении арендной платы на 70%: «Мера не является массовой: в новых реалиях отдельные региональные команды ищут способы оптимизации бюджета и компенсации выпадающих доходов. В целом такие обращения не являются исключительными: на местах компания индивидуально договаривается о стоимости аренды, и вопрос пересмотра цен поднимался прежде в зависимости от изменений конъюнктуры рынка».
Остальные сотовые операторы «большой четверки» заверили ComNews, что не пытаются использовать пандемию SARS-CoV-2 как предлог для продавливания партнеров. Руководитель пресс-службы ПАО «ВымпелКом» Анна Айбашева подчеркнула, что компания даже обратилась к собственникам объектов инфраструктуры с просьбой не выключать оборудование в случае возникновения проблем с оплатой по вине третьих лиц. «Это письмо носило превентивный характер — на случай возникновения ситуации по вине третьих лиц, участвующих в процессе оплаты. «ВымпелКом» соблюдает платежную дисциплину со всеми партнерами. Обеспечение бесперебойности работы сети в текущей ситуации — это самая важная задача для операторов, и мы хотим исключить даже минимальные риски», — пояснила Анна Айбашева корреспонденту ComNews.
Пресс-секретарь группы МТС Алексей Меркутов отметил: «С каждым контрагентом и арендодателем мы работаем индивидуально. Вне зависимости от нынешней ситуации, там, где есть возможность снизить затраты, мы решаем вопросы в рабочем порядке». По его словам, закономерно, что рост трафика приходится на спальные районы городов, пригороды и дачные поселки, в то время как в центральных и деловых районах потребление услуг связи снизилось. «На примере Московского региона видно, что на начало апреля 15% жителей столицы, которые являются абонентами МТС, приняли решение переждать период самоизоляции за пределами города, — рассказал Алексей Меркутов корреспонденту ComNews. — В отдаленных от центра районах объем голосового трафика увеличился на 34%, мобильной передачи данных — на 20%. В центре столицы, наоборот, объем голосового трафика упал на 37%, дата-трафика — на 66%. В целом же объемы голосового и дата-трафика в Москве остались на прежнем уровне, так как рост в спальных районах компенсировал падение в ЦАО. В фиксированных сетях объемы трафика выросли за месяц на 40% и продолжают расти».
Схожую динамику трафика приводит и «МегаФон». Пресс-секретарь ПАО «МегаФон» Михаил Ивонин прокомментировал: «Нагрузка по голосу на одну базовую станцию в пределах третьего транспортного кольца уменьшилась в среднем на 15%, а в районе МКАД и ближнем Подмосковье, наоборот, выросла в пределах 20%. На текущую работу сети это не оказывает существенного влияния. Тем не менее мы непрерывно увеличиваем пропускную способность нашей инфраструктуры, чтобы обеспечить высокое качество и непрерывность предоставления услуг нашим абонентам».
Аналитик на телеком-рынке напомнил, что большинство тарифов на мобильную связь в России фиксированные. «Даже если из-за пандемии люди стали меньше использовать голосовую сотовую связь и перешли на Wi-Fi, оператор не должен потерять выручку с абонента. Поскольку в общем случае подписчик платит не за минуты разговора, а цену за пакет, которая осталась прежней», — объяснил он.
Рост трафика и, как следствие, неуменьшение доходов фиксируют и зарубежные операторы мобильной связи. Например, оператор Vodafone сообщил, что за время пандемии SARS-CoV-2 зафиксировал рост мобильного трафика в Великобритании на 42%, а интернет-трафик в сотовой и фиксированных сетях увеличился на 30%. В среднем по всем странам Европы, в которых работает Vodafone, прирост трафика в сотовых сетях составил более чем 40%. Мобильный дата-трафик в европейских сетях Vodafone увеличился на 15%, при этом в Испании и Италии (двух наиболее пострадавших от пандемии странах) в пиковые периоды трафик сотовых данных на 30% превышал докоронавирусные показатели.
В США два крупнейших оператора — Verizon и AT&T сообщили в конце марта о росте трафика в сотовых и фиксированных сетях на 22% и 27% соответственно, по сравнению с тем же периодом 2019 г. Verizon также заявил о росте мобильного трафика от видеоигр на 75%, а третья по величине американская сотовая компания T-Mobile — на 45%.
Крейг Лабовиц, главный директор по технологиям Nokia Deepfield в подразделении Nokia, отвечающем за интеллектуальные сетевые решения, аналитику и борьбу с атаками DDoS, рассказывает: «Сразу же после введения карантина мы увидели рост пикового трафика в рабочие дни более чем на 45%, а иногда более чем на 50%; вечерний трафик в выходные дни увеличился на 20-40% по сравнению с днями до карантина». Эти аналитические результаты получены из решений Nokia Deepfield.
В недавнем отчете аналитическая компания GlobalData дала прогноз, что телекоммуникационный сектор будет переживать расцвет в эпоху после COVID-19: «Коронавирус, безусловно, является наиболее значимой темой, которая повлияет на индустрию технологий и телекоммуникаций в 2020 г. Однако его действие будет краткосрочным». По ожиданиям GlobalData, в период после COVID-19 телекоммуникационные компании войдут еще более сильными с точки зрения доходов и абонентских баз, так как «показатель connectivity в мире повысится, а предприятия будут лучше подготовлены к таким бедствиям».
Как арендатору и владельцу объекта договориться между собой :: РБК Pro
Вторая волна пандемии может погубить бизнес, который только начал восстанавливаться после отмены режима самоизоляции. Наталья Ненашева, управляющий партнер консалтинговой компании Topline, рассказывает, как арендодателям и арендаторам подготовиться к ней
Фото: Jacob Lund / Shutterstock
Во время первой волны коронавируса арендаторы помещений, которые вынужденно не могли работать, несли убытки, а арендодатели теряли прибыль. Вторая волна может начаться в октябре-ноябре. Это значит, что у компаний еще есть время подготовиться к возможному введению режима самоизоляции. Причем сделать это могут как арендаторы, так и арендодатели. Расскажу как.
Как снизить расходы на аренду: три способа
Способ № 1. Уменьшение арендной платы
Кому подойдет. Способ оптимален для компаний любого размера — малых, средних и крупных, причисленных к пострадавшим отраслям и нет.
Вы можете попросить арендодателя об уменьшении арендной платы, если во время действия режима самоизоляции вы не могли пользоваться имуществом в связи с введенными государством ограничениями.
Если у вас остались долги по аренде за апрель, май и июнь (время действия всеобщих ограничений), снизить их сумму не поздно и сейчас. Правовая ситуация такова, что дата заключения дополнительного соглашения к договору аренды не имеет значения, плата может быть уменьшена задним числом.
В настоящее время, когда ограничений на работу компаний нет, правовых оснований для переговоров по уменьшению арендной платы тоже нет. Но если смотреть вперед, предвосхищая вторую волну пандемии и потенциальное возвращение нерабочих дней, то надо держать в уме именно этот способ экономии на аренде.
Он предполагает подписание с арендодателем дополнительного соглашения к договору (регулируется ст. 19 закона №98-ФЗ). Порядок снижения платы определяется по соглашению сторон. Плата снижается с момента, когда использовать недвижимость по указанному в договоре назначению становится невозможным.
Верховный суд (ВС) РФ подчеркивает, что арендодатель обязан снизить плату. Если он уклоняется от обязательств, арендатор вправе подать иск. В суде можно заявить о необоснованном уклонении от переговоров по уменьшению арендной платы.
Минусы для арендатора очевидны — скидка, вызвавшая разногласия, может оказаться гораздо меньше издержек на судебные и транспортные расходы, если вы решите переехать. Необходимость искать компромисс никто не отменял.
Способ № 2. Досрочный разрыв договора аренды
Кому подойдет. Исключительно субъектам малого и среднего предпринимательства из списка отраслей, пострадавших от коронавируса.
Письмо арендатора арендодателю о приостановлении начисления арендной платы
Правовой центр ДВА М готов оказать содействие арендаторам и арендодателям недвижимого имущества (зданий, помещений, земельных участков и т.д.) в защите их прав на период пандемии, в том числе по вопросам:
- понуждения арендодателей (государственных органов, органов местного самоуправления, частных собственников) к заключению допсоглашений о переносе срока внесения арендной платы;
- понуждения арендодателей (государственных органов, органов местного самоуправления, частных собственников) к заключению допсоглашений об уменьшении размера арендной платы за период, когда использование объекта было невозможно (в том числе, весьма вероятно обоснование полного «обнуления» арендной платы за соответствующие периоды).
В том числе готовы осуществить:
Ниже приведён образец письма (оферты) о приостановлении взимания арендной платы на период невозможности деятельности арендатора в связи с противовирусными мерами.
Форма подготовлена для случаев аренды земли под строительство в Москве, но c соответствующими изменениями может использоваться и в иных случаях, когда арендатор пострадал от карантинных мер.
|
Руководителю Департамента городского имущества г. Москвы Гаману М.Ф. От … |
Уважаемый Максим Федорович!
ООО «…» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами …, расположенных по адресу: …, вид разрешенного использования земельных участков …. Основание возникновения права аренды — …
В отношении земельных участков имеется действующее разрешение на строительство № …, выданное … на срок до …
Объекты, введенные в эксплуатацию, на указанных земельных участках в настоящее время отсутствуют.
1. 25.03.2020 г. был принят Указ Президента РФ от N 239 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», а 02.04.2020 — Указ Президента РФ от N 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», в соответствии с которыми дни с 30 марта по 30 апреля 2020 г. включительно были объявлены нерабочими днями с сохранением за работниками заработной платы.
Согласно Указам, режим нерабочих дней не распространяется лишь на следующие организации (работодателей и их работников):
а) непрерывно действующие организации;
б) медицинские и аптечные организации;
в) организации, обеспечивающие население продуктами питания и товарами первой необходимости;
г) организации, выполняющие неотложные работы в условиях чрезвычайной ситуации и (или) при возникновении угрозы распространения заболевания, представляющего опасность для окружающих, в иных случаях, ставящих под угрозу жизнь, здоровье или нормальные жизненные условия населения;
д) организации, осуществляющие неотложные ремонтные и погрузочно-разгрузочные работы;
е) организации, предоставляющие финансовые услуги в части неотложных функций (в первую очередь услуги по расчетам и платежам).
Кроме того, в соответствии с п. 4.3 Указа Мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 г. (в ред. от 10.04.2020 г. № 42-УМ) с 13.04.2020 г. предписано приостановить выполнение строительных (ремонтных) работ, за исключением строительства объектов медицинского назначения, а также работ непрерывного цикла, связанных со строительством и обслуживанием объектов метрополитена, инфраструктуры наземного общественного транспорта, железнодорожного транспорта и аэропортов.
На основании пункта 4.1 Указа № 12-УМ с 13.04.2020г., п. 16 Приложения №3 к Указу приостановлена, в частности, деятельность в области архитектуры и инженерно-технического проектирования; в соответствии с п. 35-37 Приложения №3 к Указу – деятельность по строительству зданий, инженерных сооружений, работы строительные специализированные.
ООО «…» в силу введенных ограничений было вынуждено объявить дни с 30 марта по 30 апреля 2020 г. нерабочими днями для своих сотрудников (с сохранением заработной платы), а также лишилось возможности осуществлять строительные работы по возведению объектов.
2. Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Аналогичная правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013.
На основании п. 1 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Учитывая взаимообусловленный характер обязательств по договору аренды, а также временную невозможность передачи Департаментом земельных участков в аренду для целей, определенных в договоре аренды (в силу введенных публично-правовых мер, направленных на предотвращение распространения коронавируса), встречное обязательство арендатора по внесению арендной плате не возникает в период невозможности использования участка.
В соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
На основании изложенного, прошу Вас рассмотреть вопрос о неначислении арендной платы по договорам аренды земельных участков с КН … за период с 30.03.2020 г. и до окончания действия вышеизложенных правовых ограничений.
Руководствуясь п. 1 ст. 445 ГК РФ, прошу подписать приложенный проект дополнительного соглашения (оферту) в течение 30 дней с даты его получения либо сообщить об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях.
Приложение:
Проект дополнительного соглашения к Договору
| Генеральный директор ООО «…» |
______________/ФИО/ |
Как уменьшить аренду и отсрочить срок ее оплаты в коронавирус?
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, если он не мог использовать имущество в связи с решением органа государственной власти субъекта РФ о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории. (ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).
Арендатор недвижимого имущества может обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Это возможно, если договор аренды недвижимого имущества заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории. Такое дополнительное соглашение арендодатель должен заключить в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ.
Кроме того, п. 3 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности» с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства от 31.03.2020 г. № 273-ПП, установлены меры экономической поддержки для организаций и предпринимателей, арендующих недвижимость у города Москвы, в форме предоставления отсрочки сроком не ранее 01.07.2020 г.
Рекомендуем обратиться с соответствующим заявлением в адрес арендодателя. Вы можете воспользоваться формой-шаблоном заявления, размещенными на нашем сайте.
ОБРАЗЕЦ ПИСЬМА ОБ УМЕНЬШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ОТСРОЧКИ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Общество с ограниченной ответственностью «Хорошая компания»
Руководителю ООО «Замечательней партнер»
Пирогову Г.А.
Уважаемый Геннадий Андреевич!
28.01.2019 г. между нашими компаниями был заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения № 1/01/19, расположенного по адресу: г. Москва, Бульвар Рокоссовского, д.1, стр.1, пом.II, эт.2.
В декабре 2019 г. договор был пролонгирован на год на тех же условиях.
Согласно предмету договора Арендодатель передает во временное пользование Арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Бульвар Рокоссовского, д.1, стр.1, пом. II, эт.2, а Арендатор обязуется принять указанное помещением и своевременно вносить за него арендную плату.
В соответствии с п. 3.8. договора аренды Арендатор вправе осуществлять пользование предоставленным в аренду помещением на условиях установленных настоящим договором.
В силу ст. 615 Гражданского кодекса РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Указом мэра Москвы от 02.03.2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» с изменениями от 26.03.2020 г. № 31-УМ на территории города Москвы были введены ограничительные меры и временно приостановлена работа культурно-досуговых, спортивных, развлекательных организаций, деятельность баров и кафе, закрыты образовательные учреждения. Граждан обязали временно не покидать свои дома, только в установленных указом случаях.
Указом Президента РФ от 25.03.2020 г. № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» установлен перечень организаций, в отношении которых действие указа Президента РФ не распространятся. Однако наша организация не относится к данному перечню орагнизаций.
С целью соблюдения вышеназванных указов наша компания была вынуждена приостановить свою деятельность в офисе и перейти на дистанционный режим работы. Наши сотрудники также являются гражданами, проживающими на территории г. Москвы и Московской области и вынуждены соблюдать требования Правительства Москвы.
Кроме того, ст. 20.6.1. КоАП РФ установлена административная ответственность за невыполнение правил поведения при чрезвычайной ситуации или угрозе ее возникновения. Таким образом, весь персонал организации не имеет право покидать места своего проживания (пребывания), а, следовательно, не имеют право приезжать на место работы и использовать объект аренды в соответствии с его назначением и целями аренды, в связи с наличием мер административной ответственности.
Данная ситуация существенно отразилась на нашей выручке, поскольку деятельность компании связана с организацией детских праздников.
Мы стараемся сохранить свой доход на приемлемом уровне.
Во избежание задержек арендных платежей, вынуждены сообщить, что на сегодняшний день мы не имеем возможности платить арендную плату в размере, установленном в заключенном между нами договора аренды нежилого помещения.
В силу п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Таким образом, возникшие чрезвычайные обстоятельства значительно ухудшили наше положение, не зависят от нашей воли и попадают под определение обстоятельств непреодолимой силы.
В силу п.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Учитывая вышеизложенное, просим вас найти объективные возможности уменьшения размера арендной платы на 50% от указанной в договоре аренды суммы и приостановить оплату сроком до 01.07.2020 г.
С уважением,
Генеральный директор
«Хорошая компания»
_______________Иванов И.И.
Снизьте арендную плату с помощью этого образца письма арендодателю
Становится ли жизнь все дороже, но ваш доход не растет так быстро? Что, если бы мы сказали вам, что вы можете ежегодно экономить сотни и даже тысячи долларов на аренде? Вы можете сделать это, просто попросив арендодателя снизить арендную плату. Если вы никогда не вели переговоры со своим арендодателем, не бойтесь! Прочитав эту статью, вы узнаете, как написать убедительное письмо домовладельцу, чтобы снизить арендную плату. Вы были бы удивлены, чего вы можете достичь, вложив с вашей стороны определенные усилия и время.Следуйте нашим советам и шаблону, приведенным ниже, и увеличьте свои шансы на снижение арендной платы.
Что такое письмо домовладельцу о снижении арендной платы?
Письмо арендодателю с просьбой снизить арендную плату — это документ, призванный убедить арендодателя или управляющего недвижимостью в том, что у вас есть веская причина платить меньше за текущую квартиру. Следовательно, он должен содержать веские аргументы в поддержку вашего запроса. Читайте дальше, чтобы увидеть наш шаблон.
Когда лучше всего обсуждать снижение арендной платы?
Обычно нужно проинформировать арендодателя о решении продлить договор аренды за 30–60 дней до его окончания.Вы сможете найти эту информацию в своем договоре аренды. Это также хорошее время, чтобы обсудить размер арендной платы. Тем не менее, вы должны начать планировать это заранее, чтобы к тому времени, когда вы начнете переговоры, у вас будут веские аргументы.
Письмо домовладельцу с просьбой о снижении арендной платы.
[Ваше имя]
[Ваш номер телефона] (необязательно)
[Ваш адрес электронной почты] (необязательно)
[Ваш текущий адрес]
[Город, штат, почтовый индекс]
[Имя арендодателя или название компании, производящей квартиру]
[Адрес арендодателя]
[Город, штат, почтовый индекс]
Re: Запрос на снижение ежемесячной арендной платы
Уважаемый [имя арендодателя / имя управляющего недвижимостью / Имя управляющего квартирой]:
Пишу по поводу продления договора аренды по телефону [Ваш адрес] .
Я переехал в свою квартиру на [Дата начала аренды] , и моя аренда заканчивается на [Дата окончания аренды] . Я обратил внимание на то, что с прошлого года средняя стоимость аренды [Тип вашей квартиры, например студия, однокомнатная и т. д.] квартир уменьшилось на [Сумма или процент увеличения] .
[Необязательно: напишите о доле вакантных площадей в вашем районе, если вы знаете, квартиры, которые пустовали долгое время, предложения, предлагаемые другими арендодателями или жилыми комплексами].
[Необязательно: укажите, если другие арендаторы платят меньше за аналогичные квартиры]
По вышеупомянутым причинам я прошу вас снизить мою арендную плату с [Текущая арендная ставка] до [Желаемая арендная ставка] .
Мне нравится моя квартира, я сдружился с другими квартиросъемщиками. Однако было бы неразумно продолжать платить такую же ставку с [Причина, например, «Это выше, чем в среднем по району для сопоставимых квартир» или «это выше, чем другие арендаторы платят за сопоставимые апартаменты»] .
[Необязательно: укажите, если ваша квартира не ремонтировалась какое-то время, и сравните свои удобства с аналогичными квартирами в новых жилых комплексах].
Я всегда был ответственным и надежным арендатором. Я всегда вовремя платил за аренду и содержал в чистоте свое жилище и прилегающие территории. Насколько я знаю, поиск новых потенциальных арендаторов, их проверка и проверка биографических данных могут быть довольно дорогостоящими. Кроме того, я считаю, что сдача моей квартиры в аренду по нынешней цене потребует значительных инвестиций в ее реконструкцию.
Кроме того, чтобы помочь вам избежать этих расходов в течение следующих двух лет, если вы согласитесь снизить мою арендную плату, я готов [ваше встречное предложение, например, «Подписать продленный договор аренды», «увеличить размер залога», «отказаться от ремонта» и т. Д.].
Наконец, если у вас есть какие-либо другие идеи о том, как мы можем сделать это, дайте мне знать. Вы всегда были хорошим домовладельцем, и я люблю свою квартиру, и в идеале я хотел бы и дальше снимать ее.
Пожалуйста, дайте мне знать, что вы думаете.Я рад продолжить этот разговор лично.
С уважением,
[Ваше имя]
Образец письма арендодателю о снижении арендной платы.
Джон Смит
1 Underhill Ct
Apt. 3
Сан-Франциско, Калифорния 94101
01.04.2019
Эндрю Вильямс
2 Cherry Blossom Ave
Сан-Франциско, Калифорния 94108
Re: Запрос на снижение ежемесячной арендной платы
Уважаемый г-н Уильямс:
Я пишу в связи с продлением моей аренды на 1 Underhill Ct, Apt.3.
Я переехал в свою квартиру 29.05.2018, и срок моей аренды истекает 30.05.2019. Мое внимание привлекло то, что с прошлого года медианные цены на аренду однокомнатных квартир снизились на 5%. Вдобавок я не мог не заметить, что несколько квартир в нашем многоквартирном доме пустовали последние два месяца. В целом уровень вакантных площадей в районе высокий, что можно отнести к трем новым жилым комплексам, построенным в нашем районе. Насколько мне известно, по крайней мере один из них предлагает месяц аренды бесплатно при аренде на 12 месяцев.
По вышеупомянутым причинам я прошу вас снизить мою арендную плату с 2500 долларов в месяц до 2400 долларов в месяц.
Мне нравится моя квартира, я сдружился с другими квартиросъемщиками. Однако было бы неразумно продолжать платить по той же ставке, поскольку она выше, чем в среднем по району. Кроме того, моя квартира не ремонтировалась годами, в то время как вышеупомянутые жилые комплексы предлагают новые удобства.
Я всегда был ответственным и надежным арендатором.Я всегда вовремя платил за аренду и содержал в чистоте свое жилище и прилегающие территории. Насколько я знаю, поиск новых потенциальных арендаторов, их проверка и проверка биографических данных могут быть довольно дорогостоящими. Кроме того, я считаю, что сдача моей квартиры в аренду по нынешней цене потребует значительных инвестиций в ее реконструкцию.
Кроме того, чтобы помочь вам избежать этих расходов в течение следующих двух лет, я готов подписать продленный договор аренды на 2 года. Если вы согласитесь снизить мою арендную плату, я также могу оплатить первые два месяца вперед.
Наконец, если у вас есть какие-либо другие идеи о том, как мы можем сделать эту работу, пожалуйста, дайте мне знать. Вы всегда были хорошим домовладельцем, и я люблю свою квартиру, и в идеале я хотел бы и дальше снимать ее.
Пожалуйста, дайте мне знать, что вы думаете. Я рад продолжить этот разговор лично.
С уважением,
Джон Смит
Дополнительные советы по написанию письма домовладельцу о снижении арендной платы.
- Изучите местный рынок аренды. Узнайте о средней арендной плате за аналогичные квартиры и арендную плату за вакантные места в вашем районе.
- Соберите информацию. Не бойтесь спросить своих соседей, сколько они платят. Прогуляйтесь по своему району и проверьте, не строятся ли в нем новые жилые комплексы. Если да, узнайте об их тарифах и сделках.
- Всегда будьте вежливы. Вы же не хотите сжигать мосты со своим домовладельцем. Если вы решите съехать в какой-то момент, попросите их написать рекомендательное письмо по аренде для вас, это может быть очень полезно.
Письмо о ремонте и снижении стоимости — Автономный союз арендаторов
Это письмо можно использовать, когда арендодатель не поддерживает надлежащим образом состояние арендуемой собственности. Как резюмировано организацией Metropolitan Tenants Organization, домовладелец несет ответственность за выполнение всех следующих действий:
Поддерживайте ваш туалет, ванну, душ и раковину в хорошем рабочем состоянии;
Поддерживайте печь и котел в рабочем состоянии;
Обеспечьте защиту окон от непогоды;
Содержите полы, стены и потолки в хорошем состоянии;
Держите сантехнику в хорошем состоянии;
Обеспечьте безопасность и исправность электрических розеток;
Предотвратить скопление застоя воды;
Поддерживайте все поставляемые им приборы в хорошем рабочем состоянии;
Поддерживать фундамент, наружные стены и крышу здания в хорошем и водонепроницаемом состоянии;
Обеспечить соответствующее освещение холла и лестничной клетки; Поддерживайте все лестницы и подъезды в целости и сохранности;
Предоставить контейнеры для мусора;
Защитите вас от грызунов и насекомых путем истребления; и
Соблюдать все другие требования муниципального кодекса Чикаго.
Все домовладельцы Чикаго несут юридическую ответственность за этот уровень технического обслуживания, и любой арендатор может и должен требовать ремонта в письменной форме и сообщать о нарушениях по номеру 311. Однако только арендаторы, находящиеся под защитой Закона об арендодателях жилых домов Чикаго (RLTO) и / или Закон Иллинойса о праве жильцов на ремонт имеют право уменьшить арендную плату, чтобы отразить уменьшившуюся стоимость их квартиры или покрыть расходы на проведение необходимого ремонта самостоятельно. RLTO защищает всех арендаторов в городе Чикаго, с письменными договорами аренды или без них, в частных и субсидируемых арендных единицах , за исключением арендаторов, проживающих в занимаемом владельцем здании, в котором 6 или менее квартир . Арендаторы за пределами Чикаго подпадают под действие Закона штата Иллинойс о праве на ремонт, , за исключением тех, кто проживает в государственном жилье, кондоминиумах, жилищных кооперативах, управляемых некоммерческими корпорациями, передвижных домах или занимаемых владельцами зданиях, в которых есть 6 или меньше единиц.
Арендатор, подпадающий под действие одного или обоих этих законов, может использовать этот шаблон письма, чтобы заявить о своем намерении удерживать арендную плату. Обязательно отправьте заказным письмом, чтобы получить подтверждение доставки письма. Арендная плата может быть удержана только через 14 дней после получения письма домовладельцем. Например: если арендатор отправит письмо о ремонте и сокращении 25 июля, он все равно будет нести ответственность за полную оплату арендной платы 1 июля. Однако после 8 июля арендатор будет иметь право самостоятельно приступить к ремонту и вычесть его стоимость из арендной платы 1 августа.(Для арендаторов, подпадающих под действие RLTO, максимальный вычет составляет больше либо 500 долларов, либо ½ стоимости ежемесячной арендной платы. Для тех, на кого распространяется Закон штата Иллинойс о праве на ремонт, максимальный вычет составляет или . 500 долларов или ½ стоимости ежемесячной арендной платы. Арендатор, удерживающий больше денег, чем разрешено законом, подвергается собственному законному праву арендодателя добиваться невыплаты арендной платы, включая риск выселения). Если арендатор не желает производить ремонт самостоятельно, он все равно может уменьшить сумму, которую он платит в качестве арендной платы после уведомления за 14 дней, но сумма должна разумно отражать уменьшенную стоимость квартиры.Попытка удержать слишком большую арендную плату, даже с надлежащим уведомлением, может подвергнуть арендатора риску выселения за неуплату.
Как написать письмо о снижении арендной платы
Вы потеряли работу из-за COVID-19? Могут быть способы договориться о снижении того, что вы платите за свой дом. Вот как написать письмо о снижении арендной платы.Эксперты прогнозируют, что уровень безработицы в Австралии достигнет 10% (или более) из-за коронавируса (COVID-19) и, как следствие, закрытия предприятий по всей стране.
COVID-19 мог привести к тому, что вы потеряли работу или работали меньше часов. Возможно, ваш работодатель попросил вас отложить выплату зарплаты на время. Какими бы ни были обстоятельства, столкновение с финансовыми трудностями может вызвать стресс — как и просьба о сокращении одного из ваших самых значительных счетов — арендной платы.
Если вам сложно платить арендную плату, стоит попросить арендодателя / управляющего имуществом временно уменьшить сумму, которую вы платите.
Федеральное правительство недавно ввело шестимесячный мораторий на выселение в аренду.Этот мораторий призван помочь тем, кто «не может платить арендную плату из-за финансовых затруднений в результате пандемии COVID-19». Но, как и в большинстве случаев, связанных с законодательством об аренде в Австралии, нет единого правила для снижения арендной платы.
Премьер-министр Скотт Моррисон сказал, что все стороны (то есть арендаторы, домовладельцы и банки) должны будут работать совместно. Реализация мер по оказанию помощи в аренде зависит от правительств разных штатов и территорий.
Вам также могут понравиться:
— Запрос на снижение арендной платы по вашему договору аренды
— Пакеты помощи в связи с COVID-19 для арендаторов в штатах и территориях
— Могу я договориться арендная плата по моему договору аренды?
Где трудность
В большинстве случаев арендодатели и арендаторы будут действовать добросовестно, но есть те, кто (в зависимости от того, на какой стороне они находятся):
— Используйте COVID-19 как оправдание, чтобы не платить арендную плату или платить гораздо меньше арендной платы, чем они могут себе позволить; или
— будет использовать COVID-19 в качестве предлога, чтобы попытаться выжать больше денег из уязвимых арендаторов.
Многие арендаторы по всей Австралии не работают или сталкиваются с сокращением рабочего времени / оплаты в обозримом будущем. При этом многие арендаторы не смогут выплатить полную сумму аренды. Итак, какова приемлемая сумма снижения арендной платы и как вы попросите об этом в письме или электронном письме?
Как попросить о снижении арендной платыНа данный момент в 2020 году, если COVID-19 не затронул вас финансово, вы должны продолжать вносить арендную плату в обычном порядке в полном объеме и вовремя.Но если ваш доход снизился или количество часов, которые вы можете работать, уменьшилось, вы имеете право обратиться к арендодателю с просьбой о снижении арендной платы.
Арендодатель будет знать, что с финансовой точки зрения лучше принять на короткий срок меньше в обмен на счастливого долгосрочного арендатора. Альтернатива — иметь пустую арендуемую недвижимость, которая никому не подходит.
Важно : Когда вы просите о снижении арендной платы, делайте это спокойно и уважительно.Когда вы пишете письмо или электронное письмо своему домовладельцу / управляющему недвижимостью, будьте максимально разумны и вежливы.
Что указывать в письме о снижении арендной платы- Сколько денег вы потеряли? Включите подробную информацию о своем финансовом положении и о том, насколько упал ваш доход в результате кризиса.
- Покажите доказательство вашего финансового положения. Стоит приложить платежную ведомость от вашего работодателя или сообщение, в котором говорится, что вас уволили с работы / вы вынуждены соглашаться на меньшее количество часов или платить.
- Объясните, сколько вы готовы платить за аренду. Эта сумма будет зависеть от вашего финансового положения.
Пример письма о снижении арендной платыВам также может понравиться:
— Ваша книга аренды — Почему вы должны запрашивать копию
— Заявки на аренду — Что происходит после подачи заявления?
— Нужна консультация арендатора? Ознакомьтесь с нашими советами
Готов ли ваш арендодатель или агент к переговорам? Напишите электронное письмо своему управляющему недвижимостью и попросите, чтобы арендная плата была новой более низкой ценой, которую вы разработали.
Помните, что это письмо должно отражать ваши проблемы в позитивном тоне и способствовать правильному ведению переговоров. Подумайте о том, чтобы кто-то, кому вы доверяете, прочитает ваше электронное письмо перед отправкой, чтобы убедиться, что вы говорите дружелюбно, а ваша орфография и грамматика верны.
Управляющий недвижимостью может попросить вас поговорить по телефону о снижении арендной платы, но это определенно стоит отправить первоначальное письмо по электронной почте. Ваш агент также может быть занят и может предпочесть переговоры по электронной почте. Если вы предоставите подробную информацию о том, что вам нужно, вы упростите им передачу вашего запроса арендодателю.
Пример письма:
Уважаемое ИМЯ,
Я обращаюсь к вам по поводу еженедельной арендной платы за блок 1, 23 Первая авеню в Субиако.
Мое финансовое положение значительно изменилось из-за COVID-19, поскольку правительство посоветовало закрыть все рестораны. Я работала официанткой и недавно потеряла постоянную работу. Мой первоначальный доход составлял 800 долларов в неделю по 38 часов в неделю, но теперь я получаю 450 долларов в неделю через пособие для ищущих работу.Мой общий доход уменьшился на 350 долларов в неделю.
Я хочу обсудить возможность сокращения моих еженедельных арендных платежей на 250 долларов в неделю в течение следующих двух месяцев. Снижение арендной платы поможет мне снова встать на ноги, как только рестораны снова будут открыты.
Приложите подтверждение сокращенного рабочего времени от моего работодателя, двухнедельное пособие для соискателей и подтверждение предыдущего дохода при подписании договора аренды.
Я понимаю, что вы также можете испытывать финансовые трудности в это время, и с нетерпением жду возможности дальнейшего обсуждения этого вопроса с вами.
С благодарностью,
НАИМЕНОВАНИЕ
Хорошо подумайте, насколько должна снизиться ваша арендная плата. Какова средняя арендная плата за аналогичную недвижимость в вашем районе?
Как долго вы хотели бы оставаться в арендуемой собственности? Вы хотите продлить аренду еще на несколько лет? Если вы предложите заключить более длительный договор аренды, это может быть привлекательным вариантом для владельца, и он может предоставить небольшую скидку, чтобы вы могли остаться.
Имейте в виду, что в каждом штате и территории действуют свои правила на этот счет — в случае сомнений обратитесь в консультационную службу для арендаторов.
Если вы планируете переехать в ближайшее время, ваш домовладелец вряд ли согласится на снижение арендной платы. Положительным моментом является то, что ничто не мешает вам отказаться от продления договора аренды, если вы уведомите вас об этом.
Вам также могут понравиться:
— Узнайте стоимость вашей собственности и пригорода с помощью RentReports
— Заявки на аренду: через какое время я получу одобрение на недвижимость?
— выявлены самые дешевые (и самые дорогие) пригороды Австралии
Как попросить у арендодателя скидку на аренду | Памела Морган
Знаете ли вы, что можете попросить арендодателя временно снизить арендную плату за апрель и май? Вы можете.Большие корпорации делают это постоянно. И хотя ни один домовладелец не хочет получать меньше денег, многие готовы вести переговоры, когда арендаторы попадают в тяжелые времена. Эта статья посвящена тому, как попросить арендодателя скидку на аренду. Поделитесь им со всеми, кому, по вашему мнению, он может понадобиться, и оставляйте комментарии, чтобы мы все могли извлечь уроки из вашего опыта.
«Теперь, когда мы находимся в изоляции, я понятия не имею, как буду платить за аренду».
«Я боюсь вируса, но я также боюсь быть выселенным.У меня нет возможности получить деньги за аренду ».
За последние несколько недель я снова и снова слышал подобные вещи от друзей, родственников и клиентов, которые боялись остаться без работы, а теперь остались без работы. А те, у кого все еще есть оплачиваемая работа, несут дополнительные расходы, чтобы помочь безработным друзьям и родственникам.
Многие люди живут от зарплаты до зарплаты. Теперь, когда выплаты зарплаты резко прекратились, многие люди остались без страховки. И они напуганы. Если это похоже на вас, вам не нужно прятаться, ждать и удивляться.Вы всегда можете попросить арендодателя о снижении арендной платы.
Просить о снижении арендной платы может показаться страшным. Но на самом деле, если они скажут «нет», вы окажетесь в том же положении, в котором находитесь сейчас. Если они скажут «да», вам будет легче. Ваш арендодатель может быть действительно признателен, зная, что вы не сможете заплатить, вместо того, чтобы ждать платежа, который так и не поступил. Таким образом они тоже могут планировать.
Если у вас хорошие, приличные или даже простые отношения с домовладельцем, и вы знаете, что не сможете платить, подумайте о том, чтобы попросить его о временном снижении арендной платы.Образец письма ниже, вы должны настроить его для своей ситуации.
СОВЕТ: Всегда получайте письменное подтверждение того, что арендодатель согласился снизить арендную плату. Если вы поговорите с ними лично или по телефону, отправьте им краткое изложение вашего разговора в письменном виде.
Конечно, это не юридическая консультация. В зависимости от законов, в которых вы живете, вы можете иметь право на снижение арендной платы (скидка, которую вам не нужно возвращать) или отсрочку аренды (скидка, которую вам придется выплатить позже).Для уверенности необходимо ознакомиться с местным законодательством в вашей юрисдикции. Но пока что нет ничего плохого в том, чтобы просить о снижении арендной платы, если вы не думаете, что сможете внести свой платеж.
Надеюсь, это письмо окажется для вас полезным. Обязательно настройте его для своей ситуации. Поделитесь им с другими, кому это может понадобиться.
Желаю счастья и крепкого здоровья.
СЕГОДНЯ ДАТА
Уважаемый арендодатель,
Я пишу, чтобы попросить вас о [50-процентном снижении арендной платы, 75-процентном снижении арендной платы, 100-процентном снижении арендной платы] на апрель и май 2020 года.Как вы знаете, в нашем районе действует приказ о приюте на месте, и, поскольку я не работаю в «важном» учреждении, мое рабочее место закрыто, и я больше не могу зарабатывать деньги. К сожалению, у меня нет больших сбережений, и без вашей помощи со скидкой на аренду мне придется выбирать между арендой, едой и лекарствами. Я знаю, что это большая просьба, и я уверен, что ваша семья тоже страдает из-за глобального кризиса COVID-19. Уверяю вас, что как только я вернусь к работе, я вернусь к оплате полной арендной платы.
Спасибо за ваше время и внимание. Пожалуйста, дайте мне знать, что вы принимаете этот запрос в письменной форме на этот адрес электронной почты.
С наилучшими пожеланиями,
ВАШЕ ИМЯ
Арендатор по ВАШЕМУ АДРЕСУ
Снизьте арендную плату с помощью этого простого письма
Стоимость недвижимости снижается, времена тяжелые, и Wall Street Journal подробно описывает, как использовать текущую экономическую ситуацию для значительного уменьшите арендную плату с помощью этого простого письма с заполнением бланка арендодателю. Фото Редактор B .
Мэри Пилон из WSJ и ее соседи по комнате были не слишком довольны, обнаружив, что их новые соседи договорились об аренде на 300 долларов меньше, чем их аренда, в то время как они получили повышение арендной платы на 100 долларов в месяц. Отправив нижеприведенное письмо своему домовладельцу, Пилон сэкономила 300 долларов на квартплате.
Для кого это может касаться:
Мы пишем в связи с продлением нашего договора аренды по адресу [вставьте здесь свой адрес].
[дата вашего въезда] мы [имена арендаторов] переехали в квартиру в вышеупомянутой собственности.С тех пор стоимость недвижимости на Манхэттене [замените на свой город или район] снизилась на 5,6% для квартир с двумя спальнями, что намного больше, чем общенациональное падение на 0,4%. Кроме того, количество свободных квартир в целом за квартал выросло до 6,6% с 5,7% годом ранее. [Я использовал здесь сноски, чтобы процитировать историю WSJ. Я предлагаю также использовать данные о вашем местном рынке из местных газет и т. Д.] Экономисты и эксперты по недвижимости прогнозируют, что спад продолжится в 2009-2010 годах.
В нашем здании это означало, что уже несколько месяцев стоит стоять перед пустым блоком.Квартиры, подобные нашим, были сданы в аренду в последние месяцы арендаторам с кредитным рейтингом и доходом ниже, чем у нас, по еще более низким ценам, чем мы заплатили. Повышение арендной платы кажется несовместимым с недавними рыночными условиями и несправедливо по отношению к таким арендаторам, как мы, с безупречной отчетностью.
Мы подтвердили, что квартира, почти идентичная нашей, сдается из расчета 2350 долларов в месяц за год. Мы просим, чтобы наша аренда, по крайней мере, соответствовала этому. Это удовлетворит вашу заинтересованность в том, чтобы наша квартира была занята, и наша заинтересованность в проживании в нашей квартире по разумной цене.В идеале скидка должна была бы снизить нашу арендную плату до 2100 долларов в месяц при аренде на один год. [Сначала я подумал, что это слишком смело, но я рад, что начал с малого.]
Как недавно сказал The Wall Street Journal один управляющий недвижимостью: «Если они хорошие плательщики, мы дадим им скидку. . » Вот и мы, хорошие плательщики, просим разумную скидку. 50 долларов от нашей текущей ставки [первоначальный менеджер] и г-жа Пилон, о которой говорили, несовместимы с другими ставками в нашем здании, а также с текущей рыночной деятельностью и прогнозами.
Мы с нетерпением ждем возможности продолжить разговор и услышать от вас в ближайшее время.
С уважением,
[Имена и контактная информация арендаторов здесь]
Выглядит достаточно просто, правда? Прочтите статью WSJ, чтобы получить еще несколько советов и подробностей о том, как автор обращалась со своим арендодателем, и если вы сами вели переговоры об аренде, давайте послушаем, как вы подошли к своему арендодателю и как это обернулось в комментариях.
Как снизить арендную плату [WSJ]
COVID-19 / Уведомление о снижении арендной платы из-за коронавируса — Шаблон
Это уведомление о снижении арендной платы в связи с COVID-19 / коронавирусом может быть использовано арендодателем для информирования арендаторов арендуемой собственности о том, что их арендные платежи в размере уменьшатся на .С помощью этого документа изменение арендной платы документируется в письменной форме, что предотвращает недопонимание, недопонимание и будущие споры по поводу причитающейся суммы арендной платы.
Из-за текущей пандемии COVID-19 / коронавируса многие люди оказались безработными или в других менее стабильных условиях работы. В результате многие Арендаторы с трудом вносят арендную плату. Арендодатель может использовать это письмо, чтобы договориться со своими Арендаторами об изменении суммы арендной платы, чтобы она была более управляемой и реалистичной в экономической среде, с которой мы сейчас сталкиваемся.
Как пользоваться этим документом
Это Уведомление позволяет Арендодателю объяснить особенности сбора арендной платы , включая первоначальную сумму арендной платы, новую сумму арендной платы и частоту, с которой Арендатор должен платить арендную плату. Арендодатель может также отметить общую сумму, на которую будет уменьшаться арендная плата, и , когда уменьшение вступит в силу . Арендодатель может указать, будет ли это снижение арендной платы постоянным или временным и будет длиться только до тех пор, пока пандемия.Наконец, Арендодатель может предоставить Арендатору контактную информацию в случае, если Арендатор имеет какие-либо вопросы или опасения по поводу новой суммы арендной платы.
После заполнения Уведомления Арендодатель должен отправить копию всем Арендаторам по Договору аренды заказным письмом. Отправляя письмо заказным письмом, Арендодатель будет иметь запись о том, когда и где Уведомление было получено Арендаторами. Эта информация может быть актуальной в случае будущих споров или судебных разбирательств. Арендодатель должен сохранить копию Уведомления для своих собственных записей.
Применимое право
К этому вопросу могут применяться разные законы в зависимости от того, в каком штате или территории находится недвижимость в , а также от того, была ли недвижимость сдана в аренду для жилых, коммерческих или торговых целей.
Розничная аренда — это подкатегория коммерческой аренды (обычно для собственности, которая включает в себя элемент «розничной торговли», такой как фасад магазина). Законы каждого штата и территории, касающиеся розничной аренды, также обеспечивают на больше защиты Арендаторам торговой недвижимости по сравнению с обычной коммерческой недвижимостью.
Каждый штат и территория также имеют свое собственное законодательство в отношении жилых единиц аренды.
Аренда также регулируется общими принципами договорного права , как это предусмотрено общим правом.
В штатах и территориях могут быть приняты новые законы о выселениях во время пандемии коронавируса. Проверьте последние законы и, если сомневаетесь, обратитесь за юридической консультацией .
Дополнительную информацию или юридическую помощь, особенно в отношении жилой недвижимости, можно получить в офисах по делам потребителей, союзах арендаторов или консультационных службах арендаторов в каждом штате и территории.Общественные юридические центры также могут оказать помощь.
Как изменить шаблон
Вы заполняете форму. Документ создается у вас на глазах, когда вы отвечаете на вопросы.
В итоге вы получите его в форматах Word и PDF . Вы можете изменить его , а — повторно использовать .
Союз арендаторов
Вот ссылки на различные шаблоны, формы и образцы писем, которые могут оказаться полезными в связи с COVID-19 и арендой.Также посетите нашу страницу общих ресурсов, чтобы найти ресурсы и образцы писем, не относящихся к COVID-19.
Шаблон письма с запросом о снижении арендной платы
Этот шаблон письма можно адаптировать к вашим личным обстоятельствам и использовать для письма арендодателю / агенту с просьбой о снижении арендной платы в связи с финансовыми последствиями COVID-19:
Для получения дополнительной информации см. Руководство для арендаторов по COVID-19. : Что мне делать, если я не могу оплатить полную арендную плату? (Шаг 2: Напишите домовладельцу / агенту свое предложение)
Соглашение об изменении арендной платы
Если вы договорились о снижении арендной платы со своим арендодателем, важно убедиться, что это соглашение составлено в письменной форме.Вы можете использовать этот шаблон соглашения:
Для получения дополнительной информации см. Руководство для арендаторов по COVID-19. : Что мне делать, если я не могу оплатить полную арендную плату? (Шаг 2: Напишите домовладельцу / агенту свое предложение)
Письмо о начале переговоров о снижении арендной платы (Честная торговля штата Новый Южный Уэльс)
NSW Fair Trading подготовила этот пример письма, чтобы помочь вам связаться с вашим арендодателем или агентом для переговоров об аренде:
Для получения дополнительной информации см. Руководство для арендаторов по COVID-19 : переговоры об аренде
Форма жалобы (добросовестная торговля штата Новый Южный Уэльс)
Если вы безуспешно пытались договориться о снижении арендной платы, вы можете обратиться в NSW Fair Trading за помощью в переговорах, заполнив эту форму:
Для получения дополнительной информации см. Руководство для арендаторов по COVID-19. : Что делать, если мой арендодатель не будет вести переговоры?
Типовой договор — Окончание аренды и план платежей
Если вы договариваетесь со своим арендодателем о прекращении аренды и решаете дату прекращения и размер любых сборов за перерыв и / или задолженности, вы должны изложить это в письменной форме.Вы можете использовать этот шаблон соглашения:
Для получения дополнительной информации см. Руководство для арендаторов по COVID-19. : Как мне расторгнуть договор аренды?
Форма заявления в суд (NCAT)
Если вы являетесь арендатором, который не может договориться о снижении арендной платы со своим арендодателем, вы можете подать заявление в Гражданский и административный суд штата Новый Южный Уэльс (NCAT) в соответствии с разделом 228C Закона о жилищном аренде от 2010 г. , чтобы расторгнуть договор аренды.Вам необходимо скачать и заполнить эту форму:
Для получения дополнительной информации см. Руководство для арендаторов по COVID-19 : Судебные разбирательства
Финансовый отчет (NCAT)
Этот документ можно использовать для демонстрации вашего финансового положения NCAT, указав доходы и расходы вашей семьи:
Для получения дополнительной информации см. Руководство для арендаторов по COVID-19 : Судебные разбирательства
Письмо для подтверждения плана безопасности COVID-19 во время открытых дверей / аукциона
Если ваш домовладелец намеревается провести в вашем доме день открытых дверей, аукцион или другую проверку, и вы обеспокоены тем, что арендодатель / агент не соблюдает свое требование о наличии плана безопасности COVID-19, вам следует подумать о том, чтобы написать о своих проблемах.Этот образец письма можно адаптировать к вашим личным обстоятельствам и использовать для письма вашему арендодателю / агенту, чтобы получить от агента обязательство о принятии мер предосторожности: