Коммерческая земля это: что это, варианты ее использования — Клинбиз | Клининговая компания в Нижнем Новгороде

Содержание

что это, варианты ее использования

Коммерческой недвижимостью называют земельные участки, здания либо сооружения, которые применяются для ведения коммерческой деятельности с целью в дальнейшем получить доход.

Что представляет собой коммерческая недвижимость

Под данным видом недвижимости подразумевают гостиницы, склады, магазины, сельскохозяйственные магазины, офисы, торговые центры. В идеале такие помещения стоит располагать в достаточно людных местах, чтобы привлечь больше клиентов (например, хорошим вариантом будет коммерческая недвижимость Баррикадная в Москве).

Как уже было сказано, такие сооружения или земли предназначены для получения постоянного и быстрого дохода при коммерческом их использовании. Также в эту категорию недвижимости можно отнести и жилые помещения, но при условии, что они приносят владельцу прибыль. Например, жилой многоквартирный дом является коммерческой недвижимостью, но при этом каждая отдельная квартира – уже частное жилье.

То есть в этом случае возведение многоэтажного дома является инвестиционным проектом, который требует вложения средств с целью получить в дальнейшем прибыль. Но в тот момент, когда все квартиры будут куплены, такой проект перестает быть коммерческим, и уже начинает относиться к жилой и частной недвижимости.

Способы использования коммерческой недвижимости

Поскольку все коммерческие помещения нужны для получения прибыли, их можно:

Сдать в аренду. Это вариант пассивного дохода, когда имеется собственное коммерческое помещение (или участок земли), и оно сдается другому предпринимателю. После того, как будет заплачен налог от сдачи объекта в аренду, будет идти чистый доход.
Организовать в качестве собственного предприятия. Предприятие – это необязательно производство какой-либо продукции, под этим понятием подразумевается любой другой бизнес. Вариант самостоятельного использования недвижимости подходит людям, которые имеют уже готовый бизнес-план и способны самостоятельно вести все дела.
Перепродать. Такой вариант выгодный, если был куплен объект в плохом состоянии. Тогда, улучшив его вид (например, сделав ремонт), можно продать усовершенствованный вариант недвижимости по более выгодной цене.

Иногда у владельца бизнеса не получается управлять предпринимательской деятельностью самостоятельно (например, вследствие недостатка определенных навыков, знаний или времени). В таком случае собственник может передать свое владение в управление третьим лицам, заключая договор с компанией, оказывающие услуги брокериджа коммерческой недвижимости. Тогда они сделают все возможное, чтобы увеличить прибыль с вверенного объекта.

18+

На правах рекламы

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта.

Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость.

В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%.

Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Новости коммерческой недвижимости — актуальные новости рынка коммерческой недвижимости

Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546

Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»

И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна

Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.

Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru

Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.

Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных

Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»

И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна

Преимущества покупки коммерческой недвижимости в новостройке — ГК «Эфес»

Коммерческая недвижимость – это любые жилые и нежилые помещения, которые приносят доход владельцу. А именно: помещения под офис, рестораны и кафе, магазины и торговые центры и многое другое. Сюда относятся также складские, производственные здания, стройплощадки. Особенно выгодно приобрести такую недвижимость в новостройках: удобно, функционально и красиво.

Покупка коммерческой недвижимости в новостройках

На сегодняшний день, большое количество застройщиков начинают продавать коммерческую недвижимость еще на стадии строительства. Это дает большое преимущества покупателям, поскольку можно выбрать из многих вариантов и сэкономить в стоимости.

Коммерческая недвижимость в новостройках – это прекрасное вложение активов в будущее:

Многие компании отдают своё предпочтение именно таким предложениям, поскольку это прекрасная возможность стать хозяином офиса, купив его по выгодной цене.
Такая покупка – это выгодная инвестиция своих средств.
Именно коммерческая недвижимость является сегодня неотъемлемой частью любого жилого комплекса, и вы сразу получаете клиентов.

Невозможно себе представить полноценную жизнь человека без магазинов и предприятий, предоставляющих услуги. Поэтому, купив недвижимость в новостройке под офисы или магазин, вы легко сможете открыть своё дело или расшить уже имеющийся бизнес.

Коммерческая недвижимость в новостройках Екатеринбурга по выгодной цене

Покупка любой коммерческой недвижимости – дело повышенной важности, поэтому к нему должен быть соответствующий подход. Обязательно учитывайте не только дизайн и планировку своего помещения, а также наличие удобной транспортной развязки. К вашему офису или магазину клиентам будет намного проще добираться, что укрепит ваше положение.

Если вам необходима надежная коммерческая недвижимость в новостройках Екатеринбурга, обратитесь напрямую к менеджерам компании-застройщика «Эфес». Мы всегда рады помочь в любом вопросе. У нас вы найдете множество предложений о продаже объектов для выгодных инвестиций, построенных нашей компаний. Вы выиграете и в цене, и в качестве.

Коммерческая недвижимость от застройщика

Покупка коммерческой недвижимости от застройщика – удачное решение, которое убережет вас от многих проблем. Вы будете уверены, что приобретаемое вами помещение ранее не эксплуатировалось, а это гарантирует прозрачность процесса оформления сделки. Если вы хотите сэкономить, то поспешите приобрести офис в новостройке от «Эфес», ведь недвижимость от застройщика всегда стоит дешевле.

Да и к тому же, кто сможет предоставить более развёрнутую информацию о реализуемом объекте, о его отличительных особенностях, чем сам застройщик? Вы сможете выбрать как небольшой офис для ведения малого бизнеса, так и стать обладателем просторных залов под магазины, складов для производственных нужд.

На вопросы, которые касаются планировки помещения, звукоизоляции и других параметров, наши менеджеры дадут полные ответы.

Коммерческая недвижимость и COVID‑19: правовая защита в спорах с арендаторами и банками

20 мая 2020 г. юридическая фирма Enforce Law Company проведет бесплатную онлайн-трансляцию на тему «Коммерческая недвижимость и COVID‑19: правовая защита в спорах с арендаторами и банками».

Приглашаются к участию:

руководители юридических департаментов арендодателей;
генеральные директора арендодателей;
юристы, которые интересуются сферой арендных отношений.

Будем обсуждать:

Урегулирование споров в досудебном порядке
Договорное право: договоры аренды коммерческой недвижимости, кредитные договоры с банками
Судебная практика

Описание вебинара

Договориться о выгодных условиях с банком и арендаторами — наиболее важно уже сейчас. Это станет еще более актуальным, когда будут сняты ограничения и потребуется время для решения правовых и организационных вопросов открытия площадей.

На вебинаре мы расскажем, как арендодателю эффективно защитить свои права во время и после снятия ограничений. Что важно учесть собственнику коммерческой недвижимости при построении договорных отношений с арендаторами? Каким образом прийти к компромиссу с арендатором и, в то же время, удержать доходность учитывая текущие финансовые обязательства?

На основании нашего опыта мы представим варианты судебной защиты в ходе исполнения обязательств по договорам аренды, кредитным договорам с банками, договорам залога недвижимости. Расскажем, как правильно реагировать на требования арендатора о предоставлении отсрочки или рассрочки уплаты арендной платы или об уменьшении ее размера. Мы разберем общие правила ГК РФ, регулирующие арендные отношения, и специальное регулирование, введенное в период пандемии (ограничительные меры, обзор ВС РФ, судебная практика).

Многие арендодатели не обходятся без заемных средств и кредитов. Covid-19 сильно пошатнул платежеспособность бизнеса. На вебинаре поговорим о том, как построить отношения с банками и кредиторами. Возможно ли для арендодателей применение кредитных каникул? Как сохранить свои интересы в условиях пандемии, если ваша недвижимость в залоге у банка?

Программа вебинара

Договорная и судебная защита прав арендодателя во взаимоотношениях с арендатором

Ограничительные меры как основание прекращения арендного обязательства в связи с невозможностью его исполнения
Как убедить суд, что изменение / расторжение договора по инициативе арендатора не является следствием пандемии?
Как влияет добросовестность арендатора на позицию судов при разрешении арендных споров
Отсрочка уплаты арендной платы: может ли арендодатель избежать заключения соглашения о ее предоставлении?
Уменьшение размера арендной платы: о чем не сказали законодатель и Верховный Суд РФ и как это может использовать арендодатель в своих интересах?

Спикер:

Игорь Ткачев, к. ю.н. руководитель практики, специализируется на урегулировании споров в арбитражных судах, опыт работы в области права 16 лет

Защита интересов заемщика в кредитных отношениях

Влияние ограничительных мер на отношения заемщика с банком.
Кредитные каникулы: для кого и на каких условиях.
Возможно ли договориться с банком на изменение условий кредитного договора.
Гражданско-правовая ответственность за нарушение условий кредитного договора: как ее избежать или существенно уменьшить.
Ограничительные меры и обеспечительные сделки: стратегия поведения для поручителя и залогодателя.

Спикер:

Станислав Голунов, старший юрист, эксперт с 8 летним опытом в области договорного, корпоративного права и банкротства. Представляет интересы компаний в суде.

По итогам вебинара зарегистрированные слушатели бесплатно получат аналитический документ юридической фирмы:

Арендодатель vs арендатор: чек-лист обстоятельств, которые необходимо установить при принятии решения о смягчении условий для арендодателя или расторжении договора

Организационная информация

Мероприятие пройдет онлайн.

Просим вас регистрироваться с вашего корпоративного электронного адреса. За день до начала мероприятия вам будет направлена ссылка с доступом на вебинар. Обращаем ваше внимание, что организаторы оставляют за собой право отказать в регистрации на вебинар без объяснения причин.

За дополнительной информацией обращайтесь [email protected]

Регистрация: https://enforce-law-company.timepad.ru/event/1311198/

Коммерческая недвижимость: что предлагает рынок?

В настоящее время многие риэлторы говорят о том, что рынок жилья находится в состоянии стагнации, а предложение в несколько раз превышает спрос. Мы решили задать нашим экспертам следующие вопросы: как на этом фоне можно оценить рынок коммерческой недвижимости? Насколько она сейчас востребована? Какие объекты пользуются спросом? Выгодно ли именно сейчас приобретать коммерческую недвижимость?

Наталья Сергеевна Кошубарова, заместитель генерального директора Regional Real Estate, представитель программы «Торговые комплексы Омска»

Безусловно, ситуация на рынке жилья сказывается и на смежных рынках. Однако о прямой зависимости здесь говорить нельзя, поскольку динамика рынка коммерческой недвижимости определяется этим фактором далеко не в первую очередь. Более важными будет наличие спроса и конкурентных предложений.

В настоящее время на рынке есть и спрос, и предложение. Такой диспропорции, как на рынке жилья, здесь нет. Специфика торговой недвижимости в том, что по-настоящему привлекательными объектами всегда будут лишь единицы. Это связано с местоположением, со сложившимися в зоне влияния потоками пешеходов, конкуренцией. Большинство объектов такими преимуществами не обладают. Сейчас можно говорить о «требовательном» спросе.

Что на сегодняшний день рынок предлагает покупателям и арендаторам? Сейчас интересен стрит-ритейл, площади для заведений общественного питания. В последнее время можно отметить возросший спрос на производственно-складские базы.

Стоит отметить, что зачастую рынок предлагает покупателям и арендаторам не то, что им нужно, поскольку в свое время на начальной стадии девелопмента (редевелопмента) объектов спрос изучался плохо. Не секрет, что наиболее желаемый сегодня арендатор – это федеральный оператор, требования которого очень высоки. Мест в Омске, по-настоящему интересных для такого оператора, совсем немного.

Что касается вопроса о том, выгодно ли именно сейчас приобретать коммерческую недвижимость, то обобщенно ответить на него нельзя. Традиционно недвижимость является одним из самых рентабельных и надежных вариантов для инвестирования.

Хотя в последнее время темпы роста на рынке снизились, отдельные девелоперы предлагают к приобретению площади по завышенным ценам, несоответствующим инвестиционным ожиданиям от объекта. Зачастую та же картина наблюдается и на рынке земли.

Евгений Сергеевич Щербаков, генеральный директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»

По сравнению с зимой и весной этого года соотношение спроса и предложения на коммерческую недвижимость в нашем городе, в отличие от ситуации на рынке жилья, мало изменилось.

Это связано с тем, что сейчас коммерческую недвижимость покупают грамотные люди, которые в течение долгого времени отслеживают ситуацию на рынке и только после этого совершают сделку. Поэтому спонтанных и резких изменений в этой сфере не наблюдается.

Хотелось бы отметить, что рынок покупателей стал, так сказать, более профессиональным. Если раньше коммерческую недвижимость, цена на которую за год возрастала в разы, приобретали все подряд от пенсионеров до олигархов, то сейчас на рынке мало случайных людей. Одна из причин такой ситуации в том, что банки стали более требовательны к заемщикам, которые берут кредиты на приобретение коммерческой недвижимости.

На сегодняшний день предложение в десятки раз превышает спрос, клиенту есть из чего выбрать. Если пять лет назад на рынке коммерческой недвижимости царствовал собственник объектов, диктуя свою цену и условия, то сейчас ситуация диаметрально противоположная: «балом правит» покупатель.

Какая коммерческая недвижимость сейчас востребована в Омске? По-прежнему пользуются спросом офисные помещения небольшой площади от 20 до 50 квадратных метров. Сегодня на рынке появилась потребность в офисах класса А и В+, которых у нас в городе практически нет.

Возникло интересное противоречие. С одной стороны, их нет, потому что, с точки зрения инвесторов, в Омске нет спроса на такие помещения, нет потребителей такой высококачественной офисной недвижимости. С другой стороны, крупные инвесторы, зарубежные банки, компании и фонды не заходят на рынок именно потому, что не могут найти в нашем городе офисы такого уровня.

Так, например, насколько мне известно, ряд крупных компаний из Западной Европы давно хочет работать в Омске, но не может подобрать соответствующие своим требованиям офисные помещения. В настоящее время ряд омских и московских инвесторов, почувствовав эту потребность, уже занимается подготовкой к строительству бизнес-центров класса А и В+. Думаю, эти инвесторы останутся только в выигрыше, если возведут свои объекты в ближайшие пару лет.

Рынок торговой недвижимости, на мой взгляд, у нас в городе близок к насыщению. Возможно, к концу следующего года, когда в Омске будет построено еще несколько торговых центров и гипермаркетов, наступит определенное затишье.

В последнее время наметилась новая тенденция – приобретение площадей под размещение там складских и производственных помещений. Можно говорить также и о такой тенденции, как строительство производственных площадей, потому что сейчас проще и дешевле построить и оборудовать новое производство, нежели проводить реконструкцию старых мощностей. Для этих целей, полагаю, будет осваиваться ближайшая пригородная зона в радиусе 20 километров от города.

У нас в регионе до сих пор нет логистических складов класса А, которые, думаю, до 2011 года должны все-таки построить. Судите сами: наш город находится на пересечении множества дорог. В этом отношении мы находимся в очень выгодном для строительства логистического комплекса месте. Но, к сожалению, Омск упустил свое время и возможности. Сейчас крупными логистическими центрами являются Новосибирск и Екатеринбург, где уже построены и продолжают строиться подобные объекты. Без возведения таких комплексов в Омске дальнейшее развитие города невозможно.

Павел Юрьевич Плотников, исполнительный директор АН «Спутник-риэлт»

Коммерческая недвижимость в настоящее время востребована так же, как и раньше. Однако здесь стоит отметить один момент – особой популярностью среди покупателей пользуются те объекты, цена которых несколько ниже рыночной.

Это и понятно: конкуренция на рынке недвижимости сейчас очень высока, поэтому выигрывает тот продавец объекта, который готов идти на снижение стоимости недвижимости. На сегодняшний день, кстати, снижение цены наблюдается во всех сегментах рынка недвижимости, в том числе и на рынке жилья.

Объекты коммерческой недвижимости могут либо арендовать, либо выкупать. В настоящее время предприниматели, имеющие крупный стабильный бизнес, предпочитают либо строить собственные площади, либо покупают готовые.

Мелкий и средний бизнес, как правило, вынужден арендовать помещения. По моему мнению, для развития своего дела в любом случае выгоднее иметь свое помещение, тем более что сегодня банки предлагают множество программ по кредитованию бизнеса, в том числе и выдачу займов на приобретение коммерческой недвижимости.

Что касается собственников такой недвижимости, здесь все зависит от бизнес-стратегии того или иного инвестора. Как правило, сегодня крупные девелоперы, которые выстроили большие торгово-офисные комплексы, предпочитают сдавать площади в этом здании в аренду. Этим самым они обеспечивают себе стабильную прибыль в течение длительного времени. Однако те инвесторы, которые хотят быстро «отбить» свои деньги, продают площади.

Соотношение спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости в принципе очень похоже на ситуацию на рынке жилья: предложений очень много, а спрос невелик. Так, например, у нас в городе очень много объявлений об аренде и продаже офисных помещений класса А.

Они предполагают достаточно высокую арендную плату. Но арендаторов для таких площадей в Омске практически нет. Судите сами: если у меня как предпринимателя есть достаточное количество финансовых средств для оплаты таких площадей, то я лучше обращусь в банк за кредитом, чтобы выкупить это помещение, нежели платить аренду.

На сегодня востребована офисная недвижимость классов В и С, причем как в центре города, так и на окраинах, в спальных районах. Среди предпринимателей пользуются большим спросом торговые площади либо в новых строящихся микрорайонах, либо там, где инфраструктура плохо развита. Особенно популярны площади на первых этажах в жилых домах на центральных магистралях.

В целом хотелось бы отметить, что сейчас выгодно приобретать коммерческую недвижимость – цена снижается и выбор предложений достаточно большой.

Журнал «Недвижимость» № 33 (676) от 18 августа 2008 г.

«Коммерческая недвижимость — это, в ближайшей перспективе, по-прежнему хороший инвестиционный инструмент»

Покупка коммерческой недвижимости в докризисный период считалась одним из самых выгодных вложений капитала. За последние полтора года ситуация на рынке изменилась коренным образом. О нынешнем его состоянии и возможных перспективах мы побеседовали с Анатолием Васильевичем Бойко, председателем совета директоров инвестиционно-строительной компании «Недвижимость и Кредит».

Анатолий Васильевич, в последнее время часто приходится слышать из разных источников противоречивую информацию о состоянии недвижимости в регионе. Некоторые заявления даже напоминают попытку вызвать искусственный ажиотаж. Какова сейчас ситуация на рынке коммерческой недвижимости Воронежа?

Динамика рынка недвижимости — это один из важнейших показателей состояния экономики страны. Если растет спрос на недвижимость, то это напрямую отражается и на экономике. Справедлива и обратная зависимость. В сравнении с докризисным периодом цены на коммерческую недвижимость на сегодня упали в среднем на 30 %. Причем в отдельных сегментах рынка снижение составило 50%.

Главный аналитик на сегодня — это рынок, и цену объектов определяет их востребованность. Многие владельцы не готовы продавать недвижимость по актуальной рыночной цене. Таким образом, сейчас наступил такой момент, когда продавцы не готовы расстаться с недвижимостью по нынешней цене, а покупатель еще не готов покупать по такой цене, ожидая, что цены будут продолжать падать. В результате на рынке произошел провал, который можно наблюдать до настоящего времени.

Во многих компаниях из сектора недвижимости говорят о некотором оживлении на рынке. В Вашей компании его также наблюдают?

Оживление на рынке коммерческой недвижимости в начале этого года, о котором часто можно слышать, — это, скорее, его мониторинг, прощупывание цен, изучение существующих возможностей. Но в целом можно отметить и определенное увеличение количества сделок, касающихся, в первую очередь, производственных площадей.

Если же говорить о торговой недвижимости, то, включая ту, что будет введена в этом году, — торговые центры и комплексы «Максимир», «Арена», «Град» — на ближайшие десять лет в Воронеже ее количество будет с избытком удовлетворять существующие и возможные потребности. Следует понимать, что покупателей больше не станет, просто торговые центры будут вынуждены перераспределять их между собой. Для покупателей в этом случае появляется больше преимуществ — людям не придется ездить из одного района в другой, так как они смогут совершать требуемые покупки непосредственно вблизи своего места жительства. При этом, конечно, все будет зависеть от платежеспособности населения. Чудес не бывает, если покупательская способность будет расти, будет расти и этот рынок. Но то, что рынок торговой недвижимости уже сейчас полностью насыщен, — это бесспорный факт. А при вводе в этом году в эксплуатацию упоминавшихся выше торговых центров наш город выйдет на европейские показатели соотношения торговых площадей к количеству населения.

Это касается и торговых площадей малого формата?

Нет, по торговым площадям небольшого формата ситуация немного другая. Многие ритейлеры в последнее время начали развивать именно это направление, то есть открытие сетей магазинов шаговой доступности с товарами первой необходимости. В этом секторе на сегодня существует некоторый запас для роста рынка.
Вообще, стоит отметить, в настоящее время арендные ставки для целого ряда магазинов таковы, что их торговая деятельность не дает им возможности окупать даже аренду, не говоря уже о какой-либо прибыли. В кризис спрос на их товары ввиду падения покупательской способности населения резко снизился. Совокупность этих факторов и привела к тому, что сейчас большое количество торговых площадей, в том числе и в центре города, сдается в аренду.

Как Вы считаете, можно ли ожидать падения арендных ставок в торговле? Есть ли какой-либо предел?

Предел наступает, когда торговые компании перестают окупать стоимость аренды. Если затраты на аренду выше дохода, то тогда нет смысла и работать. И многие магазины в прошлом году просто закрылись, ушли с этого рынка. Сейчас, конечно, арендная ставка упала очень сильно. На торговые площади, расположенные на центральных улицах города с высокой проходимостью, — улица Плехановская, проспект Революции — она упала меньше, примерно на треть. Но в других местах она снизилась вполовину. И на сегодня сдается большое количество площадей, а арендаторов на них найти сложно. Кроме того, недавно городские власти тоже сделали переоценку муниципальной недвижимости, но в сторону повышения. В результате сейчас те, кто арендовал площади, находящиеся в муниципальной собственности, также не выдерживают новых ставок и часто уходят с рынка.

А как Вы охарактеризуете состояние рынка офисной недвижимости?

Что касается офисной недвижимости, то там примерно та же ситуация, что и в сегменте торговой — для Воронежа ее площадей уже более чем достаточно. А при вводе в эксплуатацию БЦ «Премьер», бизнес-центров на Московском проспекте в районе автовокзала и на улице Кирова (все это не считая офисных площадей малого и среднего форматов классов «B», да и «С», которые сейчас активно востребованы ввиду своей цены), будет наблюдаться переизбыток офисной недвижимости.

Офисный центр «Премьер» в этом году, как Вы полагаете, будет достроен и введен в эксплуатацию?

Об этом лучше поинтересоваться у владельцев здания. Они сейчас испытывают, насколько я знаю, проблемы с кредитованием. Но если кредит будет получен, конечно, «Премьер» сразу же будет достроен и станет одним из лучших офисных центров в городе как по месту расположения, так и по формату.

Классность его при этом не будет понижаться? Как Вы считаете, он останется бизнес-центром класса «A»?

Проект утвержден, и на этой стадии строительства (фактически отделки) уже ничего не будет меняться. На мой взгляд, владельцам этого бизнес-центра желательно будет отрегулировать свою ценовую политику. Если бы она была с самого начала правильной, «Премьер» уже давно был бы и построен, и заселен.

Какой из сегментов рынка коммерческой недвижимости быстрее всего выйдет из кризисного состояния?

В коммерческой недвижимости сейчас можно говорить о востребованности только в сегменте производственных и складских площадей. Тем более, что ситуация здесь проще, чем в торговой и офисной недвижимости. Площади многих заводов, которые сейчас в Воронеже не работают, можно переоборудовать путем их реконструкции под производственно-складские помещения. При этом все заводы в Воронеже, которые были построены в советские времена, располагаются в черте города. Большая часть из них, конечно, уже перепрофилирована под складские или офисные помещения, однако мало кто занимался их капитальной реконструкцией. Поэтому многие из них нуждаются в серьезном ремонте. В то же время коммуникаций, уже подведенных к ним, вполне хватает для работы складов и отдельных производственных предприятий. Ввиду этого строительство за городом подобных производственно-логистических комплексов потребует гораздо больших затрат на устройство инфраструктуры, чем переоборудование уже существующих заводских площадей в помещения класса «B» и «C».

А как Вы в этом случае оцениваете потенциал таких проектов, как технопарк «Масловский» или производственно-логистический комплекс «Перспектива»?

Такие технопарки в Воронеже сооружаются впервые, и занимаются ими не воронежские инвесторы, а зарубежные, которые располагают огромными денежными ресурсами. Такие инвесторы способны провести очень серьезные исследования, они просчитывают свои проекты на десятилетия вперед. И если они посчитали возможным запуск этих технопарков в нынешних экономических условиях, то я склонен доверять их оценке.

Как кризис затронул земельный рынок?

К сожалению, он оказался в числе наиболее пострадавших. В предкризисные годы земля была хорошо востребована под загородное строительство, коттеджные поселки. Но сейчас там все приостановлено. Ни один коттеджный поселок не «пошел», повторюсь, ни один. Для того чтобы коттеджный поселок заработал, он должен быть построен от начала и до конца. Причем не на деньги дольщиков, а на свои или кредитные. Специфика загородного строительства такова, что инвестор должен самостоятельно построить не менее чем 70 % от числа всех домов. Посмотрите на подмосковные коттеджные поселки — они строились именно по такому принципу. Их там около двадцати, и все они востребованы. В Воронеже идея загородного строительства, по моему мнению, просто испорчена. Идеи у всех девелоперов очень красивые, но только на бумаге. Когда же приезжаешь на предполагаемое место строительства, то выясняется, что или ничего совсем нет, или построено от силы 3-5 домов. Кроме того, в этом виде недвижимости все очень сильно зависит от ее месторасположения. Многие инвесторы ошибочно полагают, что если им за бесценок досталась земля, то автоматически на ней может быть возведен пользующийся спросом коттеджный поселок. На самом же деле практика продаж показывает, что именно место и инфраструктура в первую очередь определяет востребованность подобных коттеджей, а отнюдь не цена.
Таким образом, повторюсь, падение затронуло весь сектор коммерческой недвижимости и падение очень серьезное — от трети до двух раз.

Цены на коммерческую недвижимость и землю будут, на Ваш взгляд, продолжать падать?

Нет. Падать уже дальше некуда, потому что себестоимость площадей на сегодня практически сравнялась с их продажной стоимостью. Падение на рынке, главным образом, произошло вследствие того, что с этого рынка ушли инвесторы, которые приобретали коммерческую недвижимость на быстрорастущем рынке. С их уходом, а в общей массе они составляли примерно треть всех покупателей, рынок и «просел». Сейчас коммерческая недвижимость покупается только в том случае, если она действительно необходима для деятельности компании. Как инвестиция недвижимость, которая на сегодня не приносит ежемесячную прибыль большинством инвесторов не рассматривается. Хотя, должен отметить, есть часть потенциальных инвесторов, считающих, что ценовое дно уже достигнуто и в коммерческую недвижимость следует вновь начинать вкладывать деньги. Но и они находятся в некотором ожидании, наблюдая за нынешней динамикой рынка.

На что ориентируются потенциальные инвесторы? На какие макроэкономические показатели?

Рост недвижимости и является для них главным сигналом. Как только она начинает расти, это и является главным побуждающим фактором.

То есть вероятен следующий сценарий: в ближайшие месяцы начнется некоторое увеличение продаж, которое потянет за собой и определенный рост цен. Ввиду этого будет расти и интерес к недвижимости у покупателей-инвесторов?

Да, скорее всего, так все и будет происходить. Но на ажиотажный спрос уже нельзя будет рассчитывать. Просто будет идти небольшой, но стабильный рост. У потенциальных инвесторов начнут появляться деньги, их нужно будет во что-то вкладывать. И вкладывать они их будут не в золото же (что с ним потом делать?), а, естественно, в недвижимость. Поэтому и рост будет, и покупательский спрос будет увеличиваться. На жилую недвижимость, я думаю, он будет меньше расти, потому что ее будут покупать только те, кто планирует в ней жить. В целом все будет происходить не так, как раньше: «уже есть три квартиры, куплю еще пару — про запас, а нужны будут деньги — одну квартиру продам, причем продам дороже, чем купил»…
А вот коммерческая недвижимость — это, в ближайшей перспективе, по-прежнему хороший инвестиционный инструмент. Коммерческая недвижимость приносит своему обладателю ежемесячную прибыль от аренды, кроме того, ее стоимость, хоть и медленно, но постоянно растет. Часто такая недвижимость требует достаточно небольших вложений для получения стабильного дохода от ее сдачи в аренду или использования для развития собственного бизнеса. К другой категории недвижимости относятся земельные участки. Но девелоперы в настоящее время не спешат их приобретать из-за отсутствия проектов, а рассчитывать на получение прибыли только от роста цен на землю сейчас не приходится.

Насколько за последний год изменились условия по выходу на окупаемость проектов коммерческой недвижимости?

Увы, прошли те времена, когда мы могли закладывать в бизнес-планы 100 % годовых и ставили задачи окупить проекты за три года, за пять… Все это уходит в прошлое. Я думаю, что нормальной может считаться цифра окупаемости проекта в пределах 7 лет, разумеется, в зависимости от того, какие цели ставит перед собой инвестор, приступая к реализации проекта: быстро заработать деньги и уйти с этого рынка или развивать его. И потом, в последнее время в мире настолько все стремительно меняется, что невозможно все просчитать на годы вперед. Мало кто ведь ожидал, что нынешний экономический кризис окажется настолько масштабным, так отразится на рынке недвижимости и затронет в целом весь мир. Поэтому остается только оперативно реагировать на меняющуюся конъюнктуру рынка, именно она диктует все наши шаги. Конечно, будем надеяться, что таких кризисов в ближайшие годы больше не будет, тем более что это первый кризис такого масштаба, который затронул Россию в ее новейшей экономической истории. Обычно нам приходилось сталкиваться со своими внутренними кризисами, из которых экономике более-менее быстро удавалось выбираться. А сейчас слишком многое зависит от геоэкономических факторов, на которые наше государство не в силах повлиять.

Как Ваша компания пережила прошлый год?

В прошлом году продажи недвижимости снизились в несколько раз. За это время многие компании на рынке просто закрылись. Нам также пришлось перестраивать свою работу, снижать расходы на рекламу, больше уделять внимания работе нашего интернет-сайта. И я могу сказать, что у нас на сайте представлена лучшая база данных коммерческой недвижимости в Воронеже. Она настоящая, а не виртуальная, как у многих, в ней в реальном режиме времени представлено все, что продается в городе в нашем сегменте рынка.

Падение продаж на рынке коммерческой недвижимости началось прямо с начала 2009 года?

С весны и почти до конца года. Сейчас работы много, но пока результат оставляет желать лучшего. Хотя, могу отметить, что динамика продаж на сегодня достаточно обнадеживающая. Но если раньше коммерческая недвижимость часто приобреталась из оборотных средств предприятий, то в настоящее время покупки в большинстве своем совершаются на кредитные деньги.

Некоторое время назад было немало прогнозов о второй волне кризиса, ожидание которой связывали с возможным появлением на рынке недвижимости, оказавшейся в банковских активах? В реальности же пока этого не наблюдается. Почему так происходит, на Ваш взгляд? Этот фактор оказался переоценен?

В связи с кризисом в руках у банков действительно оказалась определенная доля таких активов. Так, с нашей компанией консультировался целый ряд банков в части формирования цены на эту недвижимость. Но дело в том, что многие финансовые учреждения и не спешат продавать эту недвижимость. Да, ходило немало разговоров о второй волне кризиса на нашем рынке, ожидалось, что будет выброшено значительное количество объектов, стоимость которых повлияет на цены на рынке. Но в этой связи я бы разделил недвижимость на две категории: хорошую, качественную недвижимость, правильно оцененную в свое время кредитными организациями, и недвижимость, которая непонятно как и кем оценивалась, и уже тогда было неясно, как под нее выдавались кредиты. Такая недвижимость не была востребована ни раньше, ни тем более сейчас. И если банки и тогда не знали, что делать с ней, не знают и сейчас. На мой взгляд, ее появление в продаже не сделает погоды на рынке. Даже если допустить, что у каждого банка есть по 3-5 таких объектов, выходит, что всего на рынке может появиться не более 100 объектов. Это не вызовет ажиотажа. У многих банков есть очень качественная недвижимость — магазины в местах с высокой проходимостью, хорошо оборудованные склады, земельные участки в центре города. Вот такая недвижимость будет всегда востребована, какой бы кризис ни произошел. Собственно, поэтому банки и не спешат с ней расставаться, цены на такую недвижимость будут расти.

Стоит ли ожидать строительства каких-либо новых объектов в ближайшее время?

В сегменте коммерческой недвижимости их строительство маловероятно. Если же оно будет происходить, то это будут комплексы, которые компании станут строить для собственных нужд, но никак не для продажи. Торговыми и офисными площадями Воронеж в ближайшее время будет перенасыщен. Производственные же площади требуют просто реконструкции. Поэтому строиться будет только жилье. Но уже другого качества, и именно такие квартиры, которые востребованы покупателем. А он сейчас очень хорошо разбирается в качестве жилой недвижимости. При этом надо сказать, что строители уже пересмотрели многие свои параметры доходности, и они, вероятнее всего, будут находиться в пределах 30-35%.

Хорошо известно, что в строительстве всегда был силен коррупционный фактор? Вы можете констатировать уменьшение его влияния на себестоимость строительства?

К сожалению, он очень силен и сейчас. Многие люди, напрямую не связанные со строительством, даже и не предполагают, насколько. На оформление только разрешительной документации сейчас нужно потратить год. А строить объект придется еще полтора-два года. За это время проекты успевают устареть. Но губернатор области Алексей Васильевич Гордеев сдвигает ситуацию в лучшую сторону. Все мы, люди занятые в сегменте недвижимости и строительства, очень надеемся на новую команду, желаем ей удачи. С ее приходом началась стабилизация в экономике области, подъем можно наблюдать в самых разных ее секторах.

Наша область географически расположена в очень хорошем месте, она связывает Москву и южные области России, и от нас всех зависит, насколько грамотно мы сможем распорядиться своими преимуществами, которые в связи с этим открываются. Поэтому поддержка властей регионального бизнеса очень важна и будет играть ключевую роль в развитии всего нашего региона.

Беседовал: Олег Бешенцев
Федеральное Деловое Издание «ИН» №31, март 2010

Понимание 8 типов коммерческой недвижимости

Reonomy определяет коммерческую недвижимость как нечто большее, чем дом на одну семью.

Итак, от дуплекса до самых больших зданий в стране.

Хотя официальная классификация может варьироваться от округа к округу, в целом коммерческую недвижимость можно разбить на восемь основных категорий.

Ниже мы рассмотрим восемь различных типов коммерческой недвижимости, рассматривая каждый из следующих:

Мы изучим различные типы зданий, типы собственности и землепользования, а также по пути пробежимся по некоторым примерам каждого класса активов.

Нажмите здесь, если хотите узнать о различных уровнях класса собственности в CRE.

1. Многосемейный

Многосемейная недвижимость — посредник для жилой и коммерческой недвижимости.

В то время как они могут служить в первую очередь в качестве места жительства, основная цель этого типа собственности — инвестиции (занимаемая владельцем или нет).

Класс многоквартирных домов включает в себя все, от дуплекса до многоквартирного дома, состоящего из нескольких сотен квартир.

Дуплекс / Триплекс / Квадруплекс

Дуплексы — это двухкомнатные дома для сдачи в аренду, триплексы — это трехкомнатные дома, а квадруплексы — четыре объекта. Довольно просто.

Типы собственности с суффиксом «сплетение» встречаются практически на каждом рынке, но больше подходят для начинающих инвесторов и тех, кто хотел бы получить прибыль от собственного жилья (путем сдачи в аренду других единиц).

С другой стороны, многоквартирные дома обычно делятся на низкие, средние или высокие в зависимости от количества этажей.

Апартаменты с садом

Загородные садовые квартиры начали появляться в 1960-х и 1970-х годах, когда молодые люди переезжали из городских центров в пригород.

Квартиры с садом, как правило, 3-4 этажа, 50-400 квартир, без лифта и с наземной парковкой.

По сути, это совокупность малоэтажных многоквартирных домов на одном участке собственности, которые могут иметь общий двор или другое земельное пространство.

Среднеэтажные апартаменты

Эти свойства обычно 5-12 этажей, от 30 до 110 квартир, есть лифт.Они часто строятся в городских местах засыпки.

Высотные апартаменты

Квартиры в многоэтажных домах можно найти на более крупных рынках, обычно насчитывается более 100 квартир, и их обслуживают профессионально.

Количество этажей менее явное для высотных зданий, но обычно после того, как вы превысите 10–12 этажей, большинство рынков сочтут здание высотным.

Когда высотное здание превышает 40 этажей и достигает определенной высоты, оно обычно считается небоскребом.

2. Офис

Как и многоквартирные дома, офисные здания также делятся на низкие, средние и высокие в зависимости от их размера.

Офисные здания классов A, B и C

Офисные здания обычно делятся на три категории: , класс A, , , класс B, или , класс C, .

Все эти классификации относительны и во многом зависят от контекста, т. Е. расположение здания и здоровье окружающего его рынка.

Класс А здания считаются лучшими из лучших с точки зрения конструкции и расположения.

Объекты класса B могут иметь качественное строительство, но с менее желательным местоположением.

Класс C — это те, которые могут быть довольно ветхими и в неблагоприятном месте.

Центральный деловой район (CBD)

Офисные здания, расположенные в центральном деловом районе (CBD), находятся в самом центре города.

В больших городах, таких как Чикаго или Нью-Йорк, и в некоторых городах среднего размера, таких как Орландо или Джексонвилл, эти здания будут включать многоэтажные дома в центре города.

Пригородные офисные здания

Эта классификация пригородных офисных помещений обычно включает среднеэтажные здания площадью 80 000–400 000 квадратных футов, расположенные за пределами центра города.

В городах также часто есть пригородные офисные парки, которые объединяют несколько различных зданий средней этажности в студенческий городок.

3. Промышленное производство

Промышленные объекты также могут незначительно отличаться по размеру в зависимости от конкретных сценариев использования.

Тяжелое производство

Эта категория промышленной собственности действительно является особой категорией использования, к которой относятся большинство крупных производителей.

Эти типы недвижимости в значительной степени адаптированы к оборудованию для конечного пользователя и обычно требуют значительного ремонта для перепрофилирования для другого арендатора.

Светильник в сборе

Эти конструкции намного проще, чем тяжелые технологические свойства, и обычно их можно легко изменить.

Типичное использование включает складские помещения, сборку продукции и офисные помещения.

Flex склад

Flex space — это промышленная недвижимость, которая может быть легко преобразована и обычно включает в себя как промышленные, так и офисные помещения.

Flex space также может считаться многофункциональным, о чем мы поговорим подробнее ниже.

Навальный склад

Эти объекты недвижимости очень большие, обычно от 50 000 до 1 000 000 квадратных футов.

Часто эти объекты используются для регионального распределения продуктов и требуют легкого доступа грузовиков, въезжающих и выезжающих из систем автомагистралей.

4. Розничная торговля

Стрип / Торговый центр

Стрип-центры — это небольшие торговые объекты, которые могут содержать или не содержать якорных арендаторов.

Якорный арендатор — это просто более крупный розничный арендатор, который обычно служит для привлечения клиентов в недвижимость.

Примеры якорных арендаторов: Wal-Mart , Publix или Home Depot .

Стрип-центры, как правило, включают в себя сочетание небольших розничных магазинов, таких как китайских ресторанов , химчистка , маникюрные салоны и так далее.

Общественный торговый центр

Общественные торговые центры обычно занимают площадь от 150 000 до 350 000 квадратных футов.

Несколько якорей занимают общественные центры, такие как продуктовые магазины и аптеки. Кроме того, в общественном торговом центре часто можно найти один или несколько ресторанов.

Центр питания

Центр питания обычно имеет несколько небольших розничных магазинов, но отличается наличием нескольких крупных розничных продавцов коробок, таких как Wal-Mart , Lowes , Staples , Best Buy и т. Д.

Каждый розничный торговец большими коробками обычно занимает от 30 000 до 200 000 квадратных футов, и эти торговые центры обычно содержат несколько посылок (см. Ниже).

Региональный торговый центр

Торговые центры

имеют площадь от 400 000 до 2 000 000 квадратных футов и обычно имеют несколько якорных арендаторов, таких как универмаги или крупные розничные магазины, такие как Barnes & Noble или Best Buy .

Из посылки

Большинство крупных торговых центров содержат один или несколько земельных участков, которые представляют собой земельные участки, отведенные для индивидуальных арендаторов, таких как рестораны быстрого питания или банки.

5. Гостиницы

Отели с полным обслуживанием

Отели с полным спектром услуг обычно расположены в центральных деловых районах или туристических зонах и включают такие известные флаги, как Four Seasons , Marriott или Ritz Carlton .

отелей с ограниченным обслуживанием

Гостиницы с ограниченным сервисом обычно представляют собой бутик-отели.

Эти отели меньше по размеру и обычно не предоставляют таких удобств, как обслуживание номеров, наличие ресторанов или конференц-залов.

Отели длительного проживания

В этих отелях есть большие комнаты, маленькие кухни и они предназначены для людей, останавливающихся на неделю и более.

6. Смешанное использование

Объекты смешанного использования, хотя и отличаются друг от друга, могут представлять собой комбинацию любого из вышеупомянутых типов коммерческой недвижимости.

Наиболее распространенная форма недвижимости смешанного использования, особенно в городах, — это объекты розничной торговли / ресторана с офисами или жилыми домами наверху.

Подумайте о своем обычном многоэтажном здании в центре города: велика вероятность, что объект считается многофункциональным.

Как правило, объекты смешанного использования представляют собой некоторую комбинацию офисных, жилых / многоквартирных домов, магазинов и / или промышленных предприятий.

7. Земельный участок

Гринфилд / Сельскохозяйственная земля

Земля «Гринфилд» — это неосвоенные земли, такие как фермы или пастбища.

В этом ведре также могут быть различные типы сельскохозяйственных земель, такие как фруктовые сады, животноводческие фермы, ранчо и т. Д.

Земля под засыпку

Земля под застройку находится в городе, который уже был застроен, но сейчас пустует.Заполнение строго связано с развитием недвижимости в городах.

Земля Браунфилд

Коричневые поля — это земельные участки, которые ранее использовались для промышленных или коммерческих целей, но теперь доступны для повторного использования.

Эти свойства, как правило, нарушены с точки зрения окружающей среды или, по крайней мере, предположительно таковыми из-за предыдущего коммерческого использования.

8. Специального назначения

Вышеуказанные категории недвижимости охватывают основные виды коммерческой недвижимости.

Однако есть много других типов недвижимости, которые можно было бы считать коммерческими, которые инвесторы строят и владеют.

Вот здесь и вступает в игру идея собственности «специального назначения». Это более или менее разная классификация CRE.

Примеры объектов особого назначения: парки развлечений, боулинг, автостоянки, стадионы, театры, зоопарки и многое, многое другое.

Несмотря на то, что профессионалы CRE должны научиться многому в отношении каждого типа активов с течением времени, общее представление о различных типах коммерческой недвижимости — это отличное место для начала.

Плюсы и минусы коммерческой недвижимости | Small Business

Владение коммерческой недвижимостью не для слабонервных. В среднем коммерческая недвижимость намного дороже, чем жилая, и требует больше обслуживания. Для инвесторов, готовых рискнуть, коммерческая недвижимость также может принести гораздо более высокие дивиденды, чем жилая недвижимость, сдаваемая в аренду или проданная. Как и во многих областях инвестирования, вознаграждение пропорционально размеру принятого риска.

Pro: более высокая арендная плата

Владельцы коммерческой недвижимости получают более высокую арендную плату от своих арендаторов, чем арендодатели коммерческой недвижимости. Поскольку коммерческая недвижимость обычно больше по размеру, расположена в более центральных местах и часто с более обширными услугами и ресурсами, чем жилая недвижимость, она более ценная, чем дома, в которых живут люди. Кроме того, поскольку коммерческая недвижимость арендуется или сдается в аренду предприятиями, эти арендаторы обычно имеют более обширные ресурсы, чем арендаторы жилья, и могут позволить себе платить больше за использование коммерческой недвижимости.Местоположение является основным фактором, определяющим стоимость аренды коммерческой недвижимости. Лучшие торговые площади в центрах крупных городов, таких как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, представляют собой одни из самых дорогих арендованных площадей в мире.

Pro: Оценка

Многие владельцы коммерческой недвижимости сдают ее в аренду только для покрытия своих эксплуатационных расходов и зарабатывают реальные деньги на увеличении стоимости собственности. Инвестор, который покупает крупную коммерческую недвижимость в нужное время и удерживает ее в течение восьми или десяти лет, сдавая ее в аренду для покрытия налогов, страхования и технического обслуживания, иногда может продать ее в конце этого периода за миллионы больше, чем он сам. купил за.Чтобы эта тактика работала, экономика должна продолжать нормально функционировать. Владельцы крупной коммерческой недвижимости рискуют столкнуться с падением ее стоимости во время рецессии.

Минус: экономически уязвим

Коммерческая недвижимость более уязвима для капризов экономики, чем жилая недвижимость. Бизнесы более нестабильны, чем жилые дома, и могут разориться и перестать платить за аренду, когда экономика замедляется. Когда это происходит, владельцу недвижимости необходимо быстро найти нового арендатора, иначе он будет терять деньги на большой собственности с большими расходами.Владельцы коммерческой недвижимости извлекают выгоду из экономического бума, потому что они вкладывают в нее большие средства; такой же уровень инвестиций может стать обузой, когда бизнес замедлится.

Con: Зонирование

Коммерческая недвижимость зонируется и регулируется более строго, чем жилая недвижимость. Если собственность зонируется для определенного использования, например, для производства, и владелец хочет сдать ее в аренду кому-то, кто имеет в виду другое использование, такое как производство, правила зонирования могут предотвратить это.Это может привести к дорогостоящим попыткам получения вариантов зонирования и ограничивает количество использований, в которых владелец может использовать свое здание. Строгость и сложность правил зонирования сильно различаются между муниципалитетами, но имеют тенденцию быть более навязчивыми в густонаселенных районах, где расположено большинство коммерческих объектов.

Ссылки

Биография писателя

Джагг Ксакс пишет с 1983 года. Его основные области письма включают сюрреализм, буддийскую иконографию и проблемы окружающей среды.Xaxx проработал краснодеревщиком 12 лет, а также построил и отремонтировал несколько домов. Ксакс имеет степень доктора философии по истории искусства Манчестерского университета в Великобритании.

Коммерческая недвижимость Определение | Bankrate.com

Что такое коммерческая недвижимость?

Любая недвижимость, которая зонируется или используется исключительно для деловых целей, является коммерческой собственностью. Это могут быть торговые центры, торговые центры, отели, магазины розничной торговли, склады, рестораны, промышленные помещения, фермы, офисные здания и даже пустыри, которые были определены как коммерческая собственность местным правительством.

Более глубокое определение

В большинстве муниципалитетов физическое лицо не может строить бизнес на жилой собственности или дома на коммерческой собственности. Это связано с тем, что коммерческая недвижимость имеет определенные стандарты, которые владелец или застройщик должен соблюдать при построении бизнеса.

Они могут варьироваться от стиля здания до минимального количества парковочных мест. Во многих случаях коммерческие объекты расположены рядом друг с другом в определенном муниципалитете, чтобы предотвратить разрушение жилых сообществ.Коммерческая недвижимость также может иметь другие налоговые ставки по сравнению с другими типами недвижимости.

Пример коммерческой недвижимости

Часто коммерческую недвижимость разбивают на определенные категории. К ним относятся:

Промышленное — Промышленные объекты обычно включают тяжелое производство, легкую сборку и склады. Эти типы недвижимости обычно большие, были реконфигурированы для размещения тяжелой техники, имеют легкий доступ к автомагистрали и могут включать офисные помещения.
Розничная торговля — Торговая недвижимость является одними из наиболее распространенных коммерческих объектов, и они могут включать торговые центры, общественные центры и региональные торговые центры. Они различаются по размеру и могут быть домом для одного или сотен отдельных магазинов и предприятий.
Офис — Офисные помещения обычно расположены в городских и пригородных районах. В крупных городах, таких как Лос-Анджелес, Атланта или Джексонвилл, это обычно многоэтажные дома. За пределами крупных городов это могут быть офисные парки, среднеэтажные здания или офисные городки.
Multifamily — Многоквартирные дома могут показаться жилыми, но на самом деле они являются коммерческими. Это актуально для садовых, средних и многоэтажных квартир.
Гостиницы — Гостиницы считаются коммерческой собственностью независимо от размера и типа. Сюда входят отели для длительного проживания, отели с полным спектром услуг и отели с ограниченным сервисом.
Земля — Земли, отведенные под коммерческую недвижимость, обычно делятся на три категории. Земля Браунфилд когда-то была зонирована для промышленного использования и может быть повреждена.Земля под засыпку — это земля, которая была застроена, но сейчас пуста. Земля Гринфилд — это неосвоенная земля.
Специального назначения — Большинство других видов коммерческой недвижимости относятся к категории специального назначения. Это могут быть такие места, как автомойки, складские помещения, тематические парки, дома престарелых, церкви и пристани для яхт.

Введение в покупку коммерческой недвижимости для вашего бизнеса

Коммерческая недвижимость может быть одним из лучших вложений, которые вы когда-либо делали.Независимо от того, успешно ли вы создали свой малый бизнес с нуля или только начинаете, в конце концов может возникнуть вопрос, на который вам нужно будет ответить: стоит ли вам покупать недвижимость для своего бизнеса? Покупка коммерческой недвижимости может быть очень сложной задачей даже для профессионалов своего дела. Это не то же самое, что купить дом. Это требует времени, исследований и планирования.

Владение коммерческой недвижимостью — это тоже решение, которое необходимо очень тщательно взвешивать, и каждый сценарий индивидуален для каждого бизнеса. Но в правильных обстоятельствах это может быть разумное вложение, и потенциальное вознаграждение может быть большим.В этой статье мы расскажем о возможных преимуществах покупки коммерческой недвижимости, дадим советы по покупке и предложим способы, которые помогут вам и вашему малому бизнесу.

Зачем покупать?

Приобретение недвижимости для вашего бизнеса — хорошая идея. Когда дело доходит до коммерческой недвижимости, слово «коммерческая» применяется к любой собственности, которую вы используете для роста, расширения или поддержки своего растущего бизнеса. Это может быть что угодно: производственные помещения, офисы или здания общего назначения, медицинские кабинеты и многое другое.Имея это в виду, есть много причин рассмотреть вопрос о таких инвестициях. Это шанс увеличить капитал, сделать ваши расходы более предсказуемыми и, возможно, получить налоговые преимущества. Вот еще несколько причин рассмотреть возможность покупки коммерческой недвижимости:

Фиксированные ставки. Наслаждайтесь спокойствием, зная, каковы будут ваши ежемесячные расходы по ссуде с фиксированной процентной ставкой; нет подверженности колебаниям, таким как повышение рыночной арендной платы.
Налоговые льготы. Затраты, связанные с владением и управлением вашим бизнес-пространством, могут привести к благоприятному режиму прироста капитала и вычету расходов, таких как проценты по ипотеке, налоги на недвижимость и многое другое.Перед принятием решения о покупке посоветуйтесь со своим бухгалтером.
Полный контроль. Когда вы владеете, вы делаете ставку. У вас есть прямой контроль над своими инвестициями, а также над арендаторами или использованием здания. Думаете, пора делать ремонт? Вперед, продолжать.
У вас есть свобода настраивать и адаптировать свой бизнес по мере необходимости. Это действительно может быть плюсом по мере развития вашего бизнеса.

Общественное достояние. Продемонстрируйте свой бренд и покажите всем индивидуальность и культуру своего бизнеса.Уход, настройка и улучшение качества собственности помогает представить ваш бизнес и способствует укреплению и стабильности.

Сектор малого бизнеса в Америке занимает от 30% до 50% всей коммерческой площади — примерно от 20 до 34 миллиардов квадратных футов.

Советы по покупке коммерческой недвижимости.

Хотя не существует проверенной формулы или универсальной стратегии для покупки коммерческой недвижимости, существуют общие рекомендации, которые любой владелец малого бизнеса может использовать, чтобы начать работу.Задайте себе правильные вопросы. Прежде чем вы начнете, вы должны четко обозначить свои цели и знать, чего вы хотите. Некоторые вопросы для рассмотрения:

Какую недвижимость вы ищете?
Для вашего бизнеса? Сдать в аренду? Чтобы построить справедливость?
Какая площадь была бы идеальной?
Какова ваша толерантность к риску? Сколько вы готовы в это вложить?
Какие навыки вы можете привнести? Какие навыки вам нужно нанять или заключить контракт?

Найдите недвижимость, которая подходит вашему бизнесу.При выборе места для покупки учитывайте следующее:

Местоположение. Это вопрос номер один при покупке коммерческой недвижимости. Место, где вы открываете магазин, может иметь решающее значение, хотите ли вы быть ближе к своим клиентам; нужен доступ к железной дороге, шоссе или морским путям; или по любой другой причине.
Правовые вопросы. От коммерческих офисных помещений до промышленных складов — убедитесь, что местное зонирование учитывает тип бизнеса, который вы ведете.
Физическое состояние.Сделайте тщательный осмотр собственности и заранее узнайте о потенциальных проблемах с окружающей средой или ответственности, таких как асбест или свинцовая краска.
Ограничения. Ознакомьтесь со всеми законами о зонировании или строительными нормативами, потому что могут быть условия относительно того, можете ли вы вносить изменения снаружи или внутри.
Парковка. Убедитесь, что у вас есть столько парковочного места, сколько вам нужно, а также современный доступ для людей с ограниченными возможностями.
Гибкость. Если вы хотите развивать свой бизнес, ищите недвижимость, которую можно расширить.Также учтите обратное: если вы не используете все пространство, можно ли его сдать в аренду?

Соберите команду специалистов.

Окружите себя специалистами, которые разбираются в областях, в которых вы не можете.

Коммерческий брокер. Брокер по недвижимости поможет вам найти потенциальную недвижимость в вашем ценовом диапазоне.
Ипотечный брокер. Получите помощь по всем вопросам финансирования, от гарантированных государственных ссуд до ссуд на коммерческую недвижимость ».
Бухгалтер.Пригласите эксперта, который посоветует вам, что может себе позволить ваш бизнес, проведет вас через налоговые льготы и спрогнозирует ваш операционный бюджет.
Юрист. Упростите процесс с помощью юридического представителя, который проведет переговоры и завершит всю транзакцию.

Как сделать так, чтобы коммерческая недвижимость работала на вас.

Есть много способов, которыми ваш малый бизнес может извлечь выгоду из владения коммерческой недвижимостью. Вот несколько:

Инвестиционный потенциал.Владение — это инвестиция, стоимость которой со временем может расти. Как правило, и в зависимости от местоположения, коммерческая недвижимость будет приносить от 6% до 12% ежегодно. Это намного выше, чем в среднем от 1% до 4% жилых домов на одну семью.
Заработай на рекламе. Есть много способов заработать на вашей коммерческой собственности, когда дело доходит до рекламы, например: продажа рекламных щитов или вывесок на территории, публикация каталога услуг, если у вас несколько арендаторов, а затем продажа рекламных площадей внутри.
Перекрестная реклама с местными или соседними предприятиями там, где это имеет смысл. Предлагаем услуги арендаторам. Сделайте доступными дополнительные услуги для тех, кто арендует у вас, например, парковочные места премиум-класса, вывоз мусора, техническое обслуживание и многое другое.

Подведем итоги: владение коммерческой недвижимостью действительно окупается.

Владельцу малого бизнеса выгодно иметь коммерческую недвижимость. Вы сами становитесь домовладельцем, и это также может повысить вашу заметность.

При должной осмотрительности и исследованиях покупка коммерческой недвижимости может стать разумным вложением средств и благодатной почвой для роста и успеха любого малого бизнеса.

10 ЧЕМ ОБРАТИТЬСЯ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ЗЕМЛИ ДЛЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ — 4 квартал Недвижимость

ПОКУПКА ЗЕМЛИ ВМЕСТО АРЕНДЫ ЭТАЖА ИЛИ ЗДАНИЯ ОПРЕДЕЛЕННО ИМЕЕТ ПРЕИМУЩЕСТВА.

10 вещей, которые следует учитывать перед покупкой земли под коммерческую недвижимость

Покупка земли вместо аренды этажа или здания, безусловно, имеет свои преимущества.Новое здание на вашем участке будет адаптировано к вашим потребностям, и если вы решите остаться в существующем здании на участке, у вас будет гораздо больше вариантов того, как заставить здание работать на вас. Внимательно изучите эти 10 соображений перед покупкой.

1) Местонахождение, местонахождение, местонахождение. Старая пословица до сих пор используется не зря: местоположение — главное препятствие, которое нужно преодолеть для любого бизнеса. Ищите участки, удобные для клиентов и удобные для сотрудников, но при этом расположенные недалеко от поставщиков.Если вы отправляете много грузов или заказываете большой объем товаров, можно также отдать предпочтение месту, расположенному недалеко от железной дороги, автомагистралей и морских путей.

2) Состояние объекта недвижимости. В какой форме находится недвижимость? Посмотрите на общий износ здания и любые экологические проблемы, которые могут возникнуть на самой земле — например, если предыдущие владельцы не утилизировали химикаты должным образом или иным образом испортили участок, вы можете оказаться на крючке дорогостоящего восстановления .Точно так же вы захотите узнать, есть ли в существующем здании асбест или свинцовую краску, чтобы не застрять в плате за сокращение выбросов.

3) Рыночная стоимость. Многие компании покупают недвижимость с намерением продать ее позже, но в конечном итоге застревают на ней, когда ее стоимость не увеличивается, как они прогнозировали. Чтобы полностью избежать этой ловушки, проведите анализ рынка перед покупкой земли. Таким образом, вы будете знать рыночную стоимость вашей недвижимости и сможете принимать соответствующие решения.Возможно, таким образом вы не получите самый дешевый участок земли, но учет потребностей будущих покупателей может сэкономить вам немало душевных страданий в будущем.

4) Оценка. Какого рода наклонная или неровная земля есть у вашей потенциальной собственности? Сколько работы потребуется, прежде чем на нем можно будет разместить здание, парковку и любые другие удобства, необходимые для вашего участка? При сравнении участков не забывайте о земельных работах — немного более дешевая недвижимость может в конечном итоге обойтись вам дороже, если потребуется большая работа по оценке.

5) Зонирование. Знайте, какое зонирование требуется вашему бизнесу, и убедитесь, что ваше предполагаемое местоположение позволит вам делать то, что вам нужно, на месте. Бухгалтерской фирме нужны коммерческие офисные помещения, а производителю следует искать производственные помещения. Ознакомьтесь с местными законами о зонировании и посмотрите, как они ограничивают то, что может происходить на территории.

6) Парковочное место. Недостаточное место для парковки оттолкнет клиентов, поэтому убедитесь, что у вас достаточно места для парковки как посетителей, так и сотрудников.

7) Соседи. Как смежные объекты могут повлиять на стоимость вашей? Строительство близлежащих дорог и инфраструктуры может способствовать увеличению посещаемости вашего объекта в долгосрочной перспективе, но навредит ему в краткосрочной перспективе. Бизнес, который зависит от посещения клиентов, например, ресторан или торговый центр, не хотел бы переезжать рядом с заводом, который излучает неприятные запахи, даже если доступно правильное зонирование и доступное пространство. Однако хорошие соседи с лояльными клиентами также могут помочь вести бизнес к вам, привлекая людей, которые также могут быть заинтересованы в том, что вы предлагаете.

8) Доступность. Вы подаете на себя судебный процесс, если ваша собственность не соответствует Закону об американцах с ограниченными возможностями с первого дня, поэтому обратите внимание на требования ADA на протяжении всего процесса. Может быть платным нанять консультанта ADA для надзора за проектированием и строительством, чтобы вы могли быть уверены, что выполняете все требования, от радиуса поворота в туалете до ширины проходов.

9) Будущее расширение. Сможет ли эта недвижимость вместить вас, если ваш бизнес будет расти? Насколько быстро он сможет вырасти, прежде чем вам придется переехать? И наоборот, если ваш бизнес не растет, имеет ли собственность такую структуру, которая позволяет вам сдавать в аренду лишнюю площадь?

10) Доплата.Страховые ставки могут варьироваться в зависимости от ряда факторов, специфичных для объекта, таких как близость к воде, расположение в пойме или зоне сильного ветра, или значительное расстояние от источника воды или гидранта под давлением в случае пожара. Такие вторичные затраты могут добавить немало затрат к участку, который изначально выглядел менее дорогим, чем недвижимость, расположенная в центре.

Как купить коммерческую недвижимость

Ключевые выводы

Коммерческая недвижимость находится на вершине списков пожеланий многих инвесторов, и не зря: это снова и снова оказывается прибыльным делом.Однако, если вы покупаете коммерческую недвижимость , важно понимать, что повышенное вознаграждение также может означать повышенную ответственность. Вот почему так важно проявлять должную осмотрительность и соблюдать разумные методы работы.

Как и следовало ожидать, коммерческая недвижимость — это отход от традиционных инвестиций в одну семью. Покупка коммерческой недвижимости потребует от инвестора большего, от точных цифр до привлечения капитала. Тем не менее, при правильной самоотдаче вы можете научиться брать на себя более сложные свойства.Следующее руководство проведет вас через покупку коммерческой недвижимости и поможет вам начать работу уже сегодня.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это любая недвижимость, которая используется специально для деловых целей. Под коммерческой недвижимостью понимаются здания, в которых размещаются предприятия, земельные участки, основной целью которых является получение прибыли, и арендуемая жилая недвижимость. Использование здания в качестве коммерческой собственности влияет на финансирование собственности, налоговый режим и определенные законы, касающиеся здания.

Коммерческая недвижимость включает торговые центры, продуктовые магазины, офисные здания, производственные магазины и многое другое. Показатели коммерческой недвижимости, включая продажные цены, количество новостроек и заполняемость, часто используются для измерения деловой активности в данном регионе или стране. Для Соединенных Штатов в целом Moody’s предоставляет индексы цен на коммерческую недвижимость (CPPI) Moody’s / RCA, которые измеряют изменения цен на коммерческую недвижимость по всей стране.

Виды коммерческой недвижимости

Есть пять различных категорий коммерческой недвижимости, в которую вы можете инвестировать.Сюда входят офисные помещения, промышленная, торговая, гостиничная или многоквартирная недвижимость.

Коммерческие офисные помещения можно разделить на классы A, B или C. Офисные помещения класса A — это помещения более высокого уровня, которые были недавно обновлены и имеют более конкурентоспособные цены. Офисные помещения класса B менее конкурентоспособны и обычно ремонтируются после покупки. Офисные помещения класса C — это гораздо более старые здания (обычно старше 20 лет), которые требуют немедленного ремонта.

Помещения промышленной и коммерческой недвижимости — это фабрики, заводы или склады, используемые для производства и распространения продукции.С другой стороны, торговые площади используются для продажи товаров и услуг. Это могут быть торговые центры, торговые центры или магазины.

Гостиничная коммерческая недвижимость включает отели, мотели и даже некоторые формы краткосрочной аренды. Наконец, многоквартирные здания коммерческой недвижимости — это жилые объекты, которые включают пять или более жилых единиц, таких как многоквартирные дома и комплексы.

[Хотите узнать, как профинансировать вашу первую инвестиционную сделку? Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, где вы узнаете, как начать инвестировать в недвижимость, даже с ограниченными средствами.]

Покупка коммерческой недвижимости Vs. Жилая недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости обычно считается выгодным вложением средств. Инвестиционные затраты, включая дополнения и настройки для арендаторов, значительно выше, чем в жилой недвижимости. В свою очередь, доходность коммерческой недвижимости также значительно выше.

Коммерческая недвижимость, как правило, имеет более простые цены по сравнению с жилой недвижимостью. Вам не придется иметь дело с факторами, как при покупке жилой недвижимости, такими как эмоциональные или личные привязанности.

Покупка коммерческой недвижимости также открывает перед вами тройную чистую аренду. С некоторыми рисками будет бороться лизинговый бизнес; это недоступно для инвесторов в жилую недвижимость.

Как купить коммерческую недвижимость за 7 шагов

Определите ваши мотивы для инвестирования
Оцените разные типы коммерческой недвижимости
Заблокируйте свое финансирование
Создайте команду, подходящую для работы
Определите потенциальную недвижимость на вашем рынке
Запуск цифр на участке
Сделать предложение и закрыть сделку

Покупку коммерческой недвижимости можно рассматривать как покупку традиционной недвижимости, но в большем масштабе.Инвесторам по-прежнему необходимо будет провести достаточное исследование и провести комплексную экспертизу, но цифры будут отличаться. Коммерческая недвижимость часто связана с более высокими закупочными ценами, более длительным сроком аренды и увеличением дохода от аренды. Чтобы подготовиться к этим разногласиям, инвесторы должны убедиться, что у них есть правильные системы. Неудивительно, что с приобретением опыта вам станет удобнее анализировать свойства и заключать сделки.

Если вы хотите начать покупку коммерческой недвижимости или хотите лучше понять, чего ожидать, рассмотрите наиболее важные этапы процесса покупки коммерческой недвижимости:

1.Спросите себя, почему вы инвестируете

Прежде чем вы даже сможете подумать о покупке коммерческой недвижимости, вы должны сначала спросить себя, почему вы это делаете. Нет смысла вкладывать деньги в коммерческий актив, если вы не знаете, чего надеетесь достичь. Вместо того, чтобы сначала инвестировать, а потом определять, что вы хотите, попробуйте сначала определить свое «почему». Определите, чего вы хотите достичь, а затем найдите вложение, которое поможет вам достичь этой цели. Вот несколько различных стратегий покупки коммерческой недвижимости:

Земельный банк: Это когда вы покупаете большие участки земли, которые, вероятно, будут застроены в будущем.По мере приближения застройки земля будет дорожать.
Девелопмент: Развитие коммерческой недвижимости происходит, когда земля приобретается и превращается в недвижимость.
Исправить и перевернуть: Во многом аналогично переоборудованию жилых домов, это когда вы покупаете коммерческую недвижимость, ремонтируете, устанавливаете обновления и перепродаете ее по более высокой цене.
Оптовая торговля: Оптовая торговля коммерческой недвижимостью — это когда вы находите выгодную сделку с недвижимостью, заключаете с ней договор, а затем продаете договор другому инвестору или собственнику-арендатору.
Владелец: Эта стратегия заключается в том, что вы покупаете коммерческую недвижимость и планируете вести свой собственный бизнес на ней.
BRRRR: Также похож на метод BRRRR в жилой недвижимости, это когда вы покупаете, восстанавливаете, сдаете в аренду, рефинансируете и повторяете.
Пассивное инвестирование: Это когда вы покупаете коммерческую недвижимость строго для пассивного дохода. Обычно это происходит, когда у вас нет времени самостоятельно управлять сделками.

2. Рассмотрите варианты инвестирования

Коммерческая недвижимость — это широкий термин, который может включать в себя розничные магазины, промышленные комплексы, офисные здания, большие многоквартирные дома и многие другие типы коммерческой недвижимости. Другими словами, коммерческая недвижимость — это недвижимость, используемая в коммерческих целях. Таким образом, в ваших интересах определить, с каким типом коммерческой недвижимости вы хотите работать. Чтобы помочь вам принять решение, вспомните, почему вы инвестируете в первую очередь.

3. Надежное финансирование

Постарайтесь получить финансирование еще до того, как начнете искать коммерческую недвижимость для покупки. Таким образом, вы не только узнаете, сколько вы можете себе позволить, но и сможете заключить сделку быстрее и эффективнее, имея деньги «в руках».

4. Общайтесь с нужными людьми

Недвижимость — это бизнес людей, и покупка коммерческой недвижимости не исключение. Вы должны убедиться, что предоставляете свои услуги нужным профессионалам.Рассмотрите возможность найма агента по коммерческой недвижимости, который специализируется на типах сделок, которые вы планируете совершить, юриста по коммерческой недвижимости, хорошо разбирающегося в законах о коммерческой недвижимости, и даже сертифицированного личного бухгалтера (CPA), чтобы убедиться, что сделка состоится. согласно плану. Вам могут помочь несколько профессионалов, поэтому не бойтесь обращаться за помощью. Правильные партнеры могут стать ключом к заключению сделки вашей мечты.

5. Найдите недвижимость, соответствующую вашим критериям

Когда все на месте, начните поиск.К настоящему времени вы должны знать свои критерии; придерживайтесь их. Помните, почему вы покупаете коммерческую недвижимость, и ищите недвижимость, которая поможет вам добраться до финиша. Помните, что нет причин покупать недвижимость, которая не помогает вам в достижении вашей цели, какой бы выгодной она ни казалась на первый взгляд.

6. Mind Due Diligence

Опять же, покупка коммерческой недвижимости — это не то же самое, что покупка дома на одну семью. Прежде чем продолжить, проявите должную осмотрительность. Набери цифры и проанализируй сделку в целом.Стоят ли присущие риски потенциальным вознаграждениям? Есть ли другое свойство, которое лучше всего подходит для ваших целей? Пришло время проанализировать каждую деталь. Двигайтесь вперед только тогда, когда вы уверены, что недвижимость принесет пользу вашему портфолио.

7. Завершение сделки

Как только вы найдете недвижимость, к которой стоит стремиться, обязательно сделайте предложение с оговоркой о непредвиденных обстоятельствах. В частности, сделайте предложение с учетом непредвиденных обстоятельств инспекции, которое даст вам знать, если коммерческая недвижимость не пройдет инспекцию.Если все в порядке, продолжайте проявлять должную осмотрительность, настроив соответствующую страховку и просмотрев все прилагаемые документы. Сделка с коммерческой недвижимостью включает в себя очень многое, поэтому убедитесь, что вы готовы.

Я хочу прояснить: это ни в коем случае не исчерпывающий список каждого шага, связанного с покупкой коммерческой недвижимости. Однако в нем представлены некоторые из наиболее важных шагов, которые вы никогда не должны забывать. Чтобы внести ясность, вам следует проконсультироваться со специалистом, прежде чем приступить к покупке собственной коммерческой недвижимости.

[Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости. ]

Является ли покупка коммерческой недвижимости хорошей инвестицией?

Да, покупка коммерческой недвижимости оказалась разумным вложением средств для тех, кто знает, чего ожидать. Только потенциальный доход — вот что привлекает так много инвесторов в недвижимость к этому типу активов. Известно, что коммерческая недвижимость имеет более высокую рентабельность инвестиций по сравнению с жилой недвижимостью.Помимо прибыльности, покупка коммерческой недвижимости может также привести к укреплению профессиональных отношений, более гибким условиям аренды и ограничению рабочего времени. Инвесторы, выбирающие коммерческую недвижимость, также получат привлекательные возможности финансирования и прирост стоимости капитала.

Чтобы коммерческая недвижимость стала разумным вложением средств, вам нужно в первую очередь обратить внимание на опытного брокера по коммерческой недвижимости. Ничто другое не будет иметь столько ценности для вашего поиска или помощи в ходе сделки с коммерческой недвижимостью, сколько профессионал, хорошо разбирающийся в коммерческой недвижимости.И хотя их услуги, безусловно, обойдутся вам дешевле (где-то около шести процентов от покупной цены), я могу заверить вас, что обычно это того стоит. Опытный адвокат по коммерческой недвижимости поможет вам на каждом этапе, от заключения сделки до обсуждения условий и цен. Фактически, хороший агент может сэкономить вам больше денег, чем стоимость их услуг.

Когда на вашей стороне появится профессионал в области коммерческой недвижимости, приступайте к изучению различных типов коммерческой недвижимости на рынке.Осознаете вы это или нет, но существуют значительные различия между офисными зданиями, промышленными объектами, объектами торговли, многоквартирными домами и другими типами коммерческой недвижимости. В ваших интересах знать их все. Будьте осторожны, проверяя доступные вам варианты. Посмотрите, какие виды коммерческой недвижимости выставлены на продажу, и определите, какой тип недвижимости соответствует вашим потребностям. То, ради чего зонируется собственность, будет иметь большое влияние на то, как вы будете действовать, поэтому лучше знать, во что вы ввязываетесь заранее.

Часто задаваемые вопросы о покупке коммерческой недвижимости

На этом этапе у вас все еще могут быть вопросы о коммерческой недвижимости, и это нормально. Чтобы научиться применять более сложные инвестиционные стратегии, нужно время и исследования. Если у вас все еще есть вопросы о том, как купить коммерческую недвижимость, есть ресурсы, которыми вы можете воспользоваться. Могут помочь следующие вопросы по покупке коммерческой недвижимости:

Почему собственник вообще продает?

В отличие от любой другой инвестиционной стратегии, покупка коммерческой недвижимости чаще всего подходит тем, кто проявляет должную осмотрительность.Что еще более важно, чем больше вы знаете о соответствующей сделке, тем лучше вам будет, и причина продажи не является исключением. Тем не менее, выясните точную причину, по которой текущий владелец намеревается продать. Ответ не только поможет вам в переговорах, но и укажет на любые красные флажки, которых лучше избегать. Просто помните одну вещь: иногда лучший выбор, который вы делаете, — это тот, которого вы не делаете.

Какие бывают типы коммерческой недвижимости и почему меня это должно волновать?

Коммерческая недвижимость — это намного больше, чем просто центры доставки и рестораны.Это может быть что угодно, от розничных магазинов до отелей и офисных зданий, а также многое другое. Таким образом, каждая коммерческая недвижимость, скорее всего, зонируется в соответствии с ее назначением, и на это зонирование важно обратить внимание. Возможно, что еще более важно, зонирование определит, что вы можете делать с недвижимостью, если купите ее, так что будьте внимательны. Убедитесь, что законы зонирования соответствуют вашей стратегии.

Почему я должен инвестировать в коммерческую недвижимость, а не в дома на одну семью?

Коммерческая недвижимость может похвастаться одним преимуществом, которое сложно сопоставить с домами для одной семьи: масштабом.Из-за огромных размеров большинства коммерческих зданий, по крайней мере, по сравнению с традиционными домами, коммерческие здания предлагают потенциал для большей прибыли. Также приятно знать, что большинство ваших арендаторов будут заинтересованы в собственности, а это значит, что у вас меньше шансов иметь дело с недисциплинированными арендаторами. Владельцы бизнеса обычно более склонны относиться к собственности с уважением, потому что это, в конце концов, их личное средство к существованию.

Советы по покупке коммерческой недвижимости

Обучение покупке коммерческой недвижимости стало следующим логическим шагом для многих инвесторов, которые привыкли работать с домами на одну семью.По крайней мере, коммерческая недвижимость представляет собой следующий вызов или стратегию выхода, которая может поднять вашу инвестиционную карьеру на совершенно новый уровень. Покупка коммерческой недвижимости, безусловно, может приносить удивительные выгоды, но не без нескольких недостатков: риск, трудности и огромный объем капитала, необходимого для работы с коммерческой недвижимостью, могут помешать прогрессу инвестора.

Однако стоит сказать, что покупка коммерческой недвижимости возможна.Подобно покупке дома на одну семью, существует процесс, который при правильном соблюдении может принести огромные выгоды. Тем не менее, вы должны знать, что делаете, если надеетесь добиться успеха в коммерческой сфере. Прыгать без плана — самый верный способ саботировать собственные усилия и разрушить все, ради чего вы так усердно работали.

Если вы хотите успешно перейти на коммерческую недвижимость, ознакомьтесь с процессом покупки коммерческой недвижимости. Вот несколько советов по покупке коммерческой недвижимости, которые помогут:

Изучите язык: При переходе от жилой к коммерческой недвижимости может потребоваться обучение, поэтому вам, возможно, придется вернуться к основам, прежде чем начать.Ознакомьтесь с терминами и понятиями, обычно используемыми в коммерческой недвижимости, такими как ставка капитализации и классификация зданий. Изучение языка поможет убедиться, что вам комфортно разговаривать с потенциальными деловыми партнерами, арендаторами и кредиторами.
Найдите рынок: Как и в случае с любыми инвестициями в недвижимость, местоположение — это все. Инвесторы в коммерческую недвижимость нередко выходят за пределы своей рыночной зоны или вкладывают средства на нескольких рынках.Проанализируйте каждый рынок, на который вы, возможно, захотите инвестировать, чтобы найти правильную область для инвестиций. Не бойтесь выбирать высокопроизводительные рынки просто потому, что они находятся за пределами вашего региона или штата.
Работа с вашим наставником: Наставник важен для любого инвестора в недвижимость, но он может быть полезен, когда дело доходит до более сложных инвестиционных стратегий, таких как коммерческая недвижимость. Посещайте сетевые мероприятия в сфере недвижимости в вашем районе или попросите своих знакомых встретиться с кем-нибудь с опытом коммерческого инвестирования.По мере того, как вы строите отношения с течением времени, их советы и идеи могут помочь вам в создании портфолио.
Посетите недвижимость: Когда вы начнете определять потенциальную недвижимость, обязательно посетите каждую из них. Это даст вам лучшее представление о том, чего ожидать, если вы решите продвигать сделку. Даже если вы не планируете управлять имуществом самостоятельно, все же неплохо представить себе, каким будет здание. Посещение объектов недвижимости может помочь вам сузить круг вариантов, если вы пытаетесь выбрать между несколькими инвестициями.
Защитите свои активы: Перед тем, как приступить к своей первой коммерческой сделке, убедитесь, что остальные ваши активы должным образом защищены. Посмотрите, как в настоящее время организован ваш бизнес и как в него вписывается коммерческая недвижимость. Прежде чем браться за более сложную недвижимость, изучите различные виды страхования ответственности и бизнес-структуры.

Подбор подходящей коммерческой недвижимости для вашего бизнеса

Может наступить время, когда ваш бизнес по инвестированию в недвижимость перерастет ваш домашний офис или арендуемые площади.Эти проблемы роста могут замедлить бизнес-операции, не позволяя владельцам нанимать новых сотрудников, заключать новые сделки и получать определенные финансовые выгоды. Когда приходит это время, следующим логическим местом обычно является покупка коммерческого помещения для самого бизнеса. Фактически, согласно исследованию Bank of America, сектор малого бизнеса занимает от 30 до 50 процентов всех площадей коммерческой недвижимости. Однако многие владельцы бизнеса зацикливаются на одном главном вопросе: как найти подходящую коммерческую недвижимость для своего бизнеса?

Ответ на самом деле намного проще, чем вы думаете.Описанные выше процессы по-прежнему применимы к коммерческому пространству, которое оценивается для вашего собственного бизнеса. Вам нужно посмотреть на рынок, различные варианты финансирования и потенциальную отдачу от инвестиций. После рассмотрения этих аспектов коммерческой недвижимости владельцы бизнеса должны сделать еще один шаг: поставить себя в положение потенциального арендатора. Представьте, как ваш бизнес впишется в это пространство. Достаточно ли парковки? Как будет оформлен офис? Есть ли место для будущего расширения?

Прежде чем выбирать недвижимость, оцените потребности вашей компании через год, пять или десять лет.Подумайте, какой вид финансирования вы будете использовать для сделки. После того, как вы получите эту информацию, начните искать свойства, которые соответствуют этим потребностям. Вы можете обнаружить, что поиск подходящей коммерческой недвижимости для вашего бизнеса занимает больше времени, чем поиск коммерческой недвижимости по сделке купли-продажи. Несмотря на то, что процесс похож, сроки могут сильно отличаться. Помните об этом и будьте настойчивы в своем поиске; это могло окупиться в долгосрочной перспективе.

Сводка

Покупка коммерческой недвижимости, безусловно, стоит вашего времени, если вы сделаете это правильно.Опытные инвесторы в коммерческую недвижимость уже доказали, что она входит в разносторонний портфель, но я отвлекся. Как бы ни было выгодно владеть коммерческой недвижимостью, это может быть в равной степени разрушительным для тех, кто идет без плана. По крайней мере, покупка коммерческой недвижимости сопряжена с риском для тех, кто действует нерационально. Плохая инвестиционная практика может привести к разрушительным проблемам, а размер коммерческих инвестиций только усугубляет их. Таким образом, стоит иметь продуманный план.Имея на своей стороне проверенные системы, вы с большей вероятностью избежите ловушек коммерческого инвестирования и добьетесь успеха.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Покупка и аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы каждой

Многие предприятия работают вне коммерческих помещений, будь то витрины, фабрики или офисы.Если вы открываете новый бизнес или расширяете существующий, вам придется решить, покупать ли коммерческую недвижимость или арендовать ее.

Когда вы покупаете недвижимость, вы можете либо заплатить наличными, либо профинансировать ее с помощью ссуды. При аренде вы арендуете недвижимость на определенный срок, после чего вы должны пересмотреть договор, если хотите продолжить ее использование. На выбор правильной стратегии для вашего бизнеса влияет несколько факторов, в том числе отток денежных средств, текущие расходы, налоговые последствия, стоимость собственности, капитал для бизнеса и многое другое.

Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость сохраняет свою ценность в течение долгого времени, если за ней правильно ухаживают — это долгосрочный актив. Вот некоторые преимущества и недостатки покупки объекта коммерческой недвижимости.

Собственный капитал увеличивается с течением времени	Требуется предоплата
Стоимость активов со временем растет	Трудности с получением права на финансирование
Потенциал для получения дохода от аренды	Предоплата	Налоговые льготы по процентным, амортизационным и не ипотечным расходам	Требуется страхование ответственности
Контроль собственности	Возможность потери ликвидности или капитала

Плюсы покупки

Собственный капитал: Если вы заплатите все наличными, вы сразу же получите 100% собственности.Если вы берете ссуду, ваш первоначальный взнос и ежемесячные платежи увеличивают капитал собственности. Если вы рефинансируете или продаете недвижимость, ваш капитал представляет собой разницу между справедливой рыночной стоимостью собственности и оставшейся суммой кредита, и это помогает повысить общую стоимость вашего бизнеса.

Оценка актива: Владение коммерческой недвижимостью позволяет вам получать выгоду от прироста капитала — увеличения стоимости вашей собственности с течением времени. Скорость повышения курса зависит от уровня инфляции, местных условий спроса и предложения, процентных ставок и других факторов.

Доход от аренды: Обычно бизнес, покупающий коммерческую недвижимость, занимает не менее 51% от этого дохода. Это связано с тем, что кредиторы классифицируют недвижимость как инвестиционную, когда доля владения составляет 50% или меньше — фактор, который затрудняет получение кредита. Если у вас есть оставшаяся площадь, вы можете сдать ее в аренду арендаторам и создать дополнительный источник дохода. Например, если вы покупаете небольшое здание, вы можете сдать первый этаж розничному продавцу, ресторану, туристическому агентству или другому предприятию.

Налоговые льготы: Вы можете вычесть проценты и амортизационные отчисления на вашу коммерческую недвижимость в качестве налоговой льготы.

Контроль: Когда вы владеете недвижимостью, вы контролируете ее (в рамках ограничений по зонированию), что означает, что вам не нужно вести переговоры с домовладельцем, если вы хотите изменить конфигурацию помещения. Вы также будете вносить фиксированные ежемесячные платежи по ипотеке вместо арендной платы, которая может быть изменена по истечении срока аренды.

Минусы покупки

Авансовые расходы: Как правило, вам необходимо внести первоначальный взнос в размере от 10% до 40% от стоимости собственности, а также вам придется оплатить затраты на закрытие сделки, а также сборы за оформление и оценку.Например, в собственности за 1 миллион долларов вы можете рассчитывать заплатить от 100 000 до 400 000 долларов из своего кармана в качестве первоначального взноса и других сборов.

Трудности с получением финансирования: У вас могут возникнуть проблемы с получением ссуды на коммерческую недвижимость с разумной процентной ставкой, если вы или ваш бизнес не можете получить разрешение на банковское финансирование. В то время как лучшие ссуды на коммерческую недвижимость могут иметь процентную ставку ниже 4%, ссуды, предоставленные кредиторами с твердыми деньгами, могут иметь процентную ставку от 10% и более.В этом случае аренда может быть более рентабельной.

Штрафы за досрочное погашение: Многие ссуды на коммерческую недвижимость сопровождаются значительными сборами за предоплату или другими штрафами, характерными для коммерческой недвижимости, в виде поддержания доходности или аннулирования, если вы досрочной погашением остатка ссуды.

Обязательства: Вы несете ответственность, если кто-то пострадает на вашей собственности, что означает, что вам придется заплатить за полис страхования ответственности, чтобы защитить себя от судебных исков.Если вы сдаете в аренду часть имущества, вы несете ответственность управляющего имуществом, что потребует дополнительной страховки и ухода за имуществом. Кроме того, для многих ссуд может потребоваться личная гарантия, которая возлагает на вас личную ответственность за выплату ссуды, если ваш бизнес не может.

Потеря ликвидности или капитала: Всегда существует вероятность того, что стоимость вашей собственности снизится, и вы можете понести капитальные убытки, если решите продать, что является недостатком. Кроме того, у вас также могут возникнуть проблемы с ликвидностью, поскольку ваши деньги будут привязаны к собственности.Чтобы вернуть свои деньги, вам придется продать или частично рефинансировать обналичивание. Более того, деньги, связанные с недвижимостью, можно было бы использовать для других целей, если бы вы взяли их в аренду.

Плюсы и минусы аренды коммерческой недвижимости

Срок коммерческой аренды обычно составляет от пяти до 10 лет. Вы можете использовать недвижимость во время аренды с учетом любых ограничений, предусмотренных в договоре аренды.

покинуть собственность

Доступ к большей ликвидности	Отсутствие капитала или выгод от повышения стоимости
Фиксированные ежемесячные расходы	Невозможно получить пассивный доход
Налоговые льготы по расходам на недвижимость	Высокие арендные расходы
Нет контроля над помещением

Плюсы лизинга

Больше ликвидности: Вы потребляете значительно меньше денежных средств, потому что вам не нужно вносить первоначальный взнос, чтобы переехать в пространство.Тем не менее, вы должны рассчитывать на внесение авансовых платежей за адвоката, брокера, предварительную проверку и гарантийный депозит.

Фиксированная ежемесячная стоимость: При аренде вам, как правило, не нужно платить за какое-либо существенное обслуживание, ремонт или содержание собственности, хотя вы, возможно, должны будете платить за мелкий ремонт. Вместо этого вы будете точно знать, сколько вам нужно платить каждый месяц, не беспокоясь о непредвиденных дорогостоящих расходах на ремонт.

Налоговые льготы: Вы можете вычесть эти расходы по мере их возникновения: арендные платежи, страхование имущества, налоги на имущество (в зависимости от типа аренды), коммунальные услуги и техническое обслуживание.Вы можете вычесть весь арендный платеж, в отличие от вычета процентов по ипотеке.

Больше гибкости: Квалификация на аренду зачастую проще, чем на получение ссуды на коммерческую недвижимость, поэтому у вас есть больше возможностей, когда дело доходит до выбора помещения. Вы также можете переехать, когда договор аренды истечет, не продавая недвижимость. Возможно, вы сможете позволить себе арендовать недвижимость, которую слишком дорого покупать, что поможет вам получить выгодное или стратегическое место.

Минусы лизинга

Отсутствие собственного капитала или прироста стоимости: Вы не накапливаете никакого капитала при аренде, хотя в некоторых контрактах есть функция аренды коммерческой недвижимости с правом владения, которая позволяет вам использовать часть арендной платы, которую вы уже заплатили, на покупку собственности. Без капитала вы не выиграете от прироста капитала.

Отсутствие пассивного дохода: Вы не являетесь домовладельцем и, следовательно, не можете получать арендную плату от других, теряя вторичный доход, который вы могли бы получить от владения недвижимостью.

Аренда стоит дорого: Ваши ежемесячные арендные платежи обычно превышают выплаты по ипотеке на ту же недвижимость. Типичный трехлетний договор аренды возлагает на арендаторов ответственность за ежемесячное страхование розничной торговли, налоги на имущество, коммунальные услуги и расходы на техническое обслуживание. При добавлении к арендной плате ваши затраты будут больше, хотя расходы после уплаты налогов зависят от ситуации.

Без контроля: В договоре аренды могут быть ограничения и даже положения о досрочном расторжении, которые ограничивают способность арендатора контролировать арендуемую площадь.У вас нет контроля над повышением арендной платы по истечении срока аренды, и если вы выйдете из бизнеса, вы должны будете продолжать платить арендную плату или столкнетесь с штрафами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

Как правило, имеет смысл покупать, если у вас достаточно наличных для первоначального взноса и шести месяцев выплаты по ипотеке, не вызывая у вашего бизнеса денежного кризиса. Покупка может быть хорошим вариантом, если вы:

Хотите сдать в аренду часть помещения для получения вторичного источника дохода
Планируйте увеличение доли собственности в собственности
Хотите реорганизовать пространство по своему усмотрению

С другой стороны, лизинг может быть правильным ответом, если вы хотите:

Возможность выселения в конце срока аренды
Чтобы не связывать деньги при первоначальном взносе
Больше налоговых вычетов на лизинговые расходы
Свобода от ответственности за содержание собственности в зависимости от вашего договора аренды
Работать в помещении, слишком дорогое для покупки

Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, в качестве первого варианта вам следует рассмотреть ссуду, гарантированную Управлением малого бизнеса (SBA).