Как рассчитать рыночную стоимость квартиры: Калькулятор недвижимости

alexxlab

Содержание

Как рассчитать стоимость квартиры — пошаговая инструкция

Принятие решения о продаже квартиры – серьезный и ответственный шаг, требующий дополнительных специфичных знаний рынка недвижимости. Часто жилье является единственным по-настоящему ценным имуществом продавца, поэтому его адекватная оценка имеет важное значение для его владельца.

От того, насколько точно будет произведена калькуляция стоимости объекта, недвижимости, зависит, насколько быстро хозяин квартиры сможет ее продать. Заниженной оценки не хочет ни один из продавцов, но и слишком высокая планка стоимости квартиры может продлить срок продажи жилого помещения на много месяцев.

Как рассчитать стоимость квартиры для продажи

Обращение в агентство недвижимости

Профессионал на рынке недвижимого имущества легко сможет при посещении квартиры сказать вам рыночную цену квартиры. Хороший агент недвижимости знает особенности каждого из домов микрорайона, его недостатки и достоинства. Кроме этого, маклер оценит уровень ремонта квартиры и ее конкурентоспособность по сравнению с аналогами.

Недостатком такого метода может служить то, что риелторы часто занижают стоимость жилья, в надежде на его быструю продажу при незначительных рекламных вложениях.

Независимая экспертная оценка

Оценка независимым лицензированным экспертом обычно учитывает все нюансы, влияющие на стоимость квартиры. Выводы аналитики основываются на технической документации и множестве факторов, влияющих на рыночную цену квартиры. Оценка является довольно дорогостоящей процедурой, поэтому она популярна лишь при продаже дорогой элитной недвижимости.

Самостоятельный сравнительный анализ интернет-порталов недвижимости

Выберите рейтинг самых популярных и востребованных сайтов по операциям с недвижимостью и зайдите на несколько из них. Задайте поиск объектов, которые имеют сходные с вашим жильем параметры и район, и выберете средние показатели стоимости квадратного метра. Ориентироваться надо на объявления от агентств недвижимости, так как хозяева часто выставляют необоснованно завышенные цены на помещения.

Оценить квартиру достаточно просто из-за стандартизации жилья, с частным же домом, где каждый объект обладает индивидуальными особенностями, гораздо сложнее. Здесь потребуется помощь специалиста.

Пошаговая инструкция и советы продавцу

Для того, чтобы приступить к продаже квартиры, следует предпринять следующие действия:

  1. Попросить знакомых порекомендовать знающего профессионального агента по недвижимости, который сможет вам помочь в оценке квартиры.
  2. Посмотреть по количеству звонков, насколько адекватна цена: если продаваемую квартиру хотят покупать после первого или второго просмотра в течение нескольких дней или недели, то, вероятно, ее стоимость ниже рыночной. В то же время, при отсутствии звонков по объявлению, следует несколько понизить цену на жилье.
  3. Не устанавливайте заведомо высокую цену, рассчитывая на торг.
  4. При самостоятельной продаже анализируйте количество просмотров вашего объявления, это поможет понять насколько велико количество людей, проявляющих интерес к вашему предложению.

Следует помнить, что добросовестный риелтор не возьмется продавать квартиру по слишком завышенной стоимости, и не будет давать обещаний хозяевам о быстрой сделке. Опытный маклер владеет информацией о сезонном спросе, экономической ситуации на рынке недвижимости и не будет тратить деньги на рекламу заведомо не продаваемого объекта.

Стоимость квартиры онлайн

На сайтах есть множество калькуляторов, которые помогают приблизительно рассчитать цену недвижимого имущества. 

Недостатком такой оценки является слишком размытые критерии, не учитывающие особенности спроса, уровня ремонта, транспортной схемы или наличия соседей-дебоширов.

Факторы, влияющие на стоимость

Количество параметров, которые учитывается при многоуровневом формировании цен на жилье, большое количество. Прежде всего, следует учитывать экономическую ситуацию в стране. Финансовая нестабильность и плавающий курс доллара оказывают значительное влияние на стоимость жилья, падение спроса провоцирует снижение цен на вторичном рынке и замерший рынок.

Для того чтобы оценить квартиру или дом, следует руководствоваться данными на тот момент, на который вы продаете квартиру, а не на цены прошлого или позапрошлого года.

Особенности жилья, которые снижают или повышают его ценность

Квартира в многоквартирном доме

  1. Первый или последний этаж (особенно важно для домов с плоской крышей без техэтажа) является существенным недостатком квартиры.
  2. Если окна (стена) комнаты выходят на торец дома, то это значит, что помещение угловое, что снижает его цену.
  3. Состояние подъезда. Традиционно строения-свечки, где большое количество квартир на этаже, имеют не самые чистые и ухоженные подъезды, что понижает востребованность дома.
  4. Ремонт может быть косметическим или капитальным. Каждое вложение имеет свой ценовой коэффициент – например, пластиковые окна, новая сантехника или проводка повышают цену недвижимости на 5-10%.
  5. Встроенная мебель имеет весомое значение для определения цены помещения.
  6. Материал дома может быть для покупателя решающим фактором – кирпичные или монолитные дома являются положительным моментом для повышения ценовой значимости помещения.

Для домов важными составляющими цены являются:

  • материал стен;
  • наличие коммуникаций;
  • высота потолков;
  • площадь земельного участка, его геометрия и фасад;
  • количество семей, проживающих в домостроении (отдельно стоящие дома стоят дороже).

Как для квартир, так и для домов, решающее значение имеет район дислокации. Исторический центр и деловая часть города всегда востребована покупателями, недвижимое имущество здесь может стоить в несколько раз дороже, чем на окраинах мегаполиса.

Инфраструктура, репутация дома, близость к остановке общественного транспорта или к оживленной магистрали — все имеет значение для определения стоимостного значения востребованности жилья.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость

Кроме реальной рыночной стоимости, существует такое понятие, как инвентаризационная стоимость недвижимости. Такая калькуляция осуществляется БТИ. Она значительно отличается от продажной цены, так как здесь учитывает амортизационный процент износа помещения. Составляющими такой оценки являются площадь помещения и стоимость строительных материалов для постройки здания.

Для того, что узнать инвентаризационную стоимость на текущий момент своего имущества, следует заказать выдержку в БТИ, предъявив паспорт и правоустанавливающие документы.

Кадастровая стоимость

Очень долго инвентаризационная оценочная выписка являлась главным документом для вычисления налогов при отчуждении недвижимости. С 2015 года в России принято такое понятие так кадастровая стоимость, в которой учитываются рыночные механизмы определения денежного эквивалента квартиры. Новая оценка рассчитывает цену квадратного метра, исходя из месторасположения объекта, наличия парковки для автомобиля или близости к станции метро.

Кадастровая цена максимально приближена к реальной, что делает налоговые сборы в материальном плане в пользу государства более ощутимыми для продавца и покупателя.

Для того, что узнать стоимость, достаточно ввести кадастровый номер объекта на ресурсе Росреестра.

Доля в квартире — как рассчитать рыночную стоимость

Если вы владеете половиной или одной третьей квартиры, выраженной дробью в правоустанавливающем документе, то рассчитывать рыночную стоимость квадратных метров будет непросто. Простое арифметическое деление стоимости на процент собственности аналога в вашем районе будет неподходящим действием для расчёта доли. В отличие от комнаты в коммуналке, доля в помещении не имеет четких границ в тех паспорте, поэтому такое жилье приобретается обычно при острой необходимости регистрации по месту жительства в крупном городе (особенно это касается двух столиц). Низкая рыночная цена доли в квартире определяется такой важной составляющей, как наличие сособственников, с которыми не всегда можно найти общий язык.

Для того чтобы определить цену доли можно воспользоваться:

  • услугами агентств недвижимости;
  • анализом предложений в СМИ и интернете.

Посетив несколько АН, можно проконсультироваться по поводу цены, по которой можно продать долевую собственность. Такие советы обойдутся бесплатно для потенциального продавца.

Рассчитать рыночную средневзвешенную стоимость жилья самостоятельно достаточно сложно. Гораздо проще довериться рекомендованному риелтору, который обладает достаточным опытом и квалификацией.

Для самостоятельного расчета необходимо относиться к собственному жилью достаточно непредвзято, трезво оценивая месторасположение, уровень комфортности района локации помещения, состояние и степень изношенности домостроения, транспортную доступность по отношению к центру города.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

Как рассчитать стоимость квартиры и накрутить цену?

Продажа квартиры – это сделка на крупную сумму денег, и каждый продавец боится продешевить. Чтобы не прогадать, нужно знать, как складывается цена на квартиру и какие критерии являются основными.

Помощь риэлтора оценки квартиры

Конечно же, помощь риэлтора при оценке квартиры может быть неоценимой. Опытный посредник сразу же сможет определить рыночную стоимость жилья и сроки, за которые она будет реализовано.

Хотя за услуги профессионального помощника придется заплатить комиссионные, все же это позволит в конечном итоге сэкономить и время. И деньги, и выиграть на сделке.

Главные задачи при оценке квартиры

В первую очередь при оценке жилья нужно поставить себя на сторону покупателя. Сначала определитесь, какова рыночная стоимость квадрата в вашем районе. Очень тяжело найти покупателя, который будет готов заплатить выше рынка. Хотя случается, что человек ищет квартиры в конкретном доме или на определенной улице, но все же это большая редкость.

Чтобы определиться с рыночной ценой нужно купить несколько рекламных газе и посетить доски объявлений о продаже недвижимости в интернет. На нескольких адресах лучше побывать лично, чтобы увидеть, в каком состоянии продается жилье и узнать, сколько продавец готов уступить на сделке.

Еще стоит определиться, на какое жилье наиболее высокий покупательский спрос. Сейчас наблюдается интерес покупателей к малогабаритному жилью, и случаи, когда трешка продается по цене двушки не редкость. Это связано с повышением коммунальных платежей. Если ваша квартира ликвидна, то можно смело немного завышать цену.

Основные правила оценки квартиры

Нельзя завышать стоимость квартиры настолько, что покупатель вообще не будет рассматривать ваше предложение. Но есть варианты, как можно накрутить цену квартиры. В первую очередь накрутка стоимости возможна, если квартира находится в развитом районе или в центре на хорошем этаже и с хорошей планировкой. Многие покупатели готовы переплатить за определенный район.

Если в квартире хорошая планировка, нет проходных комнат, есть просторные лоджии и балконы, жилье находится на востребованном этаже, то и просить за жилплощадь можно больше. Наиболее популярны среди покупателей этажи с 3 по 7.

Меньшим спросом пользуется первый этаж. На самом высоком этаже может открываться прекрасный вид на город или парк, набережную, и это тоже уже дает возможность повысить цену.

Документы. Чтобы не потерять заинтересованного покупателя обязательно следует подготовить весь пакет документов и собрать все справки. Также, многие покупатели не хотят покупать квартиру с жильцами, особенно если в ней прописаны малолетние дети. Поэтому по возможности нужно снять всех прописанных с учета. Не забывайте, что покупатели боятся волокиты с документацией, ведь придется ждать достаточно долго, а цены на недвижимость могут подскочить.

С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич.

Звоните по телефону 8-903-55-16-777 или оставьте заявку на сайте.

Как рассчитать рыночную стоимость квартиры

Продажа жилья, оформление кредита под залог, разделение долей – любая из этих и других ситуаций заставит владельца недвижимости задуматься: как определить рыночную стоимость квартиры? Точно рассчитать цифру поможет эксперт-оценщик, знакомый с текущим рынком недвижимости, его спросом и предложениями. Но получить нужную информацию самостоятельно не так сложно, как кажется на первый взгляд. Разберемся в основных принципах расчетов.

Консультант Плюс

Попробуйте бесплатно

Получить доступ

Общие методы определения рыночной цены

Оценка недвижимости проводится с целью вычисления реальной стоимости объекта в условиях фактического рынка, без влияния чрезвычайных факторов и давления на участников сделки со стороны. Ситуаций, когда владельцам требуется информация о рыночной стоимости, существует много – от оформления кредита или прав наследования до участия в имущественных спорах и оценки причиненного ущерба.

Налог на имущество при УСН

Безусловно, бывает так, что человеку нужна только справочная информация в виде примерной стоимости жилья. Тогда можно сделать приблизительные расчеты самому. Но получить обоснованные, максимально точные цифры на официально оформленном бланке вы сможете только путем обращения в лицензированные экспертные оценочные компании. Такой документ имеет силу даже в суде и может служить подтверждением при рассмотрении законности сделки.

Важно! В России правом выполнять оценку недвижимости обладают юридические учреждения, агентства недвижимости, оценочные компании или независимые эксперты. Главное, чтобы выбранный для расчета стоимости недвижимости оценщик действовал на законных основаниях, то есть имел лицензию на работу.

В настоящее время актуальны несколько методик оценки. Как правило, специалист подбирает подходящий вариант самостоятельно с учетом сопутствующих факторов. Самый востребованный способ – сравнительный (проводится через сопоставление рыночных цен на объекты). Также существует затратный подход (оцениваются издержки владельца на обустройство квартиры) и доходный метод (оцениваются предполагаемые доходы от аренды жилья).

Как рассчитать рыночную стоимость квартиры

Если оценкой занимается приглашенный эксперт, работа ведется в соответствие с принятыми стандартами международной организации и независимого Союза оценщиков РФ. Предмет оценки тщательно исследуется на предмет получения наиболее достоверной информации. При этом применяются следующие характеристики:

  • Территориальное расположение объекта.
  • Наличие прилегающей инфраструктуры и транспортной развязки.
  • Отдаленность или наоборот приближенность к центру.
  • Год и тип постройки, этажность.
  • Текущее состояние квартиры и дома.
  • Планировка комнат.
  • Экологическое состояние района.

С учетом приведенных факторов изучается рынок недвижимости и выбираются аналогичные объекты. При методе сравнения в выборку попадают только однородные квартиры, а в процессе расчета могут применяться корректирующие коэффициенты, повышающие или снижающие стоимость жилья. В итоге выводится среднее значение, отражающее на дату оценки актуальную рыночную стоимость квартиры.

Методология оценки рыночной стоимости

Отчет предоставляется по утвержденной форме, в нем обязательно должны быть данные по использованной методике, применяемым формулам. Документ заверяется подписью оценщика и печатью экспертной компании. Дополнительно прилагается копия лицензии и данные о квалификации специалиста.

Рыночная стоимость: оценивающий взгляд — информационная статья от агенства недвижимости Ресурс-М

Как оценить рыночную стоимость квартиры? Или ущерб, причиненный жилью пожаром, а, возможно, затоплением? Как рассчитать госпошлину при ведении наследственного дела нотариусом? Или стоимость имущества, если дело дошло до развода с последующим его разделом? Редко кто задается такими вопросами, но лишь до тех пор, пока не возникает такая необходимость – необходимость оценки рыночной стоимости. Между тем, и банки, и суды, и нотариусы в настоящее время при определенных обстоятельствах требуют в числе прочих акт оценки, выполненный и заверенный аттестованной профессиональной организацией. В каких случаях может потребоваться оценка? Как она производится, и куда обращаться за данной услугой? 

На эти и другие вопросы отвечает эксперт, специалист компании «Ресурс-М» Ирина Лизунова.

— Ирина, в каких случаях человеку необходимо провести рыночную оценку?

— Независимая процедура оценки совершается для установления актуальной рыночной стоимости на дату проведения работ. Во многих случаях процедуры избежать нельзя. Самые распространенные случаи — операции купли-продажи недвижимости. Например, для предоставления ипотеки в банке заемщик должен предоставить отчёт независимой оценки объекта недвижимости. Также, если ипотека берется под залог недвижимости, производится оценка. Банк на основе этих сведений принимает решение о предоставлении ипотеки, сумма кредита, как правило, составляет 80% от оценочной стоимости. Без отчета об оценке рыночной стоимости объекта банк не может рассматривать заявку на кредит.

— Банк сам проводит оценку?

— Есть перечень аккредитованных оценочных компаний, которые могут выполнять оценку, поэтому, выбирая компанию, удостоверьтесь, есть ли она в этом списке, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости не отклонили.

— У вашей компании есть аккредитация?

— Да, «Ресурс-М» аккредитован в Сбербанке и Металлинвестбанке. Наши специалисты аттестованы, что позволяет нам производить оценку рыночной стоимости не только в рамках сотрудничества с банками с сфере ипотеки, но и в других случаях: при купле-продаже жилья или нежилого помещения, оформлении наследства, разделе имущества, при обращении в суд. Это касается как недвижимого, так и движимого имущества физических и юридических лиц.

— Можно подробнее о юридических лицах?

— В случае с объектами недвижимости оценка актуальна и для юридических лиц, когда, например, стоит вопрос о признании права собственности на недвижимость в суде. Отчет об оценке необходим для расчёта госпошлины.

— Как проводится оценка, в какие сроки, и какие документы могут потребоваться?

— После принятия пакета документов, составления договора и оплаты услуги осуществляется выезд оценщика на место проведения работ.

Проводится осмотр, фотосъемка и описание объекта с учетом многих критериев. Далее рассчитывается рыночная стоимость, оформляется документальный отчет о проделанной работе и передается заказчику. Как правило, срок выполнения работ в нашей компании занимает не более двух дней. Что касается документов, все зависит от объекта оценки и вида имущества, и уточняется в индивидуальном порядке.

— Мы сейчас в большей степени уделили внимание оценке рыночной стоимости непосредственно объектов недвижимости. В каких ещё случаях возникает необходимость в данной услуге?

— Вступление в наследство, раздел имущества между супругами, запросы суда, заключение договоров страхования недвижимости, оценка причиненного вреда имуществу, и во многих других случаях.

— Можно подробнее об оценке вреда, причиненного имуществу?

— Да, мы производим такую оценку. Например, ущерб после пожара или затопления квартиры по чьей либо вине. Нередко, человек просто не знает, что можно провести такую процедуру независимой оценки ущерба и стоимости ремонта. В то время как, обратившись в «Ресурс-М» он может не только заказать эту услугу, здесь же поможем составить претензию и подать исковое заявление в суд, проведем консультацию. То есть действуем по принципу «одного окна». Кроме того, в нашей компании для постоянных клиентов действуют дисконтные карты на скидку в 10% на предъявителя, которые клиент может передавать третьим лицам – знакомым, близким и друзьям, желающим обратиться к нам за помощью. Сотрудники «Ресурс-М» готовы помочь как с оценкой рыночной стоимости, так и по другим вопросам, связанным с недвижимостью и юридическими услугами.

Автор: Станислав Гельц

Фото из архива «РЕСУРС-М»


кадастровая и рыночная стоимость квартиры в 2021 году: как они соотносятся

На сегодняшний день, перед каждым, кто собирается продать жилую недвижимость, неизменно встаёт дилемма: в чём разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры? Действительно, когда дело доходит до торговых сделок с недвижимостью, цены на жильё могут рассчитываться в двух величинах, которые будут сильно различаться.

Специфика рыночной стоимости

Рыночная ценность жилья рассчитывается просто – это та сумма, которую клиент согласен заплатить за приобретаемую недвижимость. Характеризуется такая цена нестабильностью, а, следовательно, и определённым риском для продавца.

Поскольку ценовые показатели на рынке жилья постоянно колеблются, и находятся в зависимости от разнообразных факторов. В числе которых:

  • курсы валют;
  • значимые события в мире политики;
  • сезонность и другие естественные факторы;
  • иные события, ежедневно происходящие в мире;

Основные риски при сделках с недвижимостью выражаются в нестабильности этого рынка. К примеру, человек продал квартиру за определённую сумму, которую он планирует вложить в приобретение нового жилья. Но за какие-то несколько недель положение дел в сфере недвижимости меняется, цены возрастают, и ему уже не хватает вырученных от продажи денег.

Также, на ценность объекта недвижимости напрямую влияют такие критерии, как:

  • район, месторасположение жилплощади;
  • общее состояние помещения;
  • этаж и состояние подъезда;
  • наличие инфраструктуры во дворе – это может быть уже обустроенный двор или пустырь без асфальтного покрытия;
  • издержки на возможный ремонт – нужен ли он, если да, то какой – косметический или основательный, в какую сумму он встанет, и т.д.

Вот базовые критерии, формирующие коммерческую ценность жилого помещения на современном рынке недвижимости.

Как правило, продавец назначает цену за квартиру, выставленную на продажу, основываясь на похожих предложениях. Но иногда приходится обращаться за оценкой к лицензированным экспертам в этой области. Они способны провести более беспристрастный анализ помещения, скорректировать сумму в меньшую или большую сторону. Но в подобной ситуации необходимо понимать, что выдаваемая справка недолго остаётся актуальной из-за нестабильности на рынке недвижимости.

Специфика кадастровой стоимости

Кадастровая ценность жилья представляет собой сухие фактические цифры – сумму, потраченную застройщиком на конкретное помещение, за вычетом износа помещения и возможного ремонта, который делал сам владелец квартиры. Поэтому кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной во всех случаях – за редкими исключениями, которые будут упомянуты ниже.

На формирование кадастровой стоимости не оказывает влияния ни престижность района, ни этаж квартиры, ни наличие иных удобств и уровень инфраструктуры. При подсчёте в расчёт принимается только фактическая стоимость жилплощади в квадратных метрах.

Кадастровая ценность объекта требуется при уплате налога, при продаже или отчуждении. А также в случаях дарения, переходе по наследству, взятии ипотеки – когда требуется знать конкретную сумму, выраженную в денежном эквиваленте.

Отличия кадастровой ценности жилья от рыночной

Рыночная цена на жилую недвижимость является наиболее объективной и оправданной. Она почти всегда будет выше стоимости Государственного Кадастра. Случаи, при которых ценность по кадастру будет выше, хоть и редки, но иногда встречаются.

Чаще всего эти разновидности цен на жильё совпадают в домах старого типа – хрущёвках, панельных домах, недорогих квартирах. В таких случаях оба этих способа расчёта могут быть равнозначными. Но в подавляющем большинстве кадастровая цена будет составлять 2/3 от рыночной, а иногда и ½.

Основные отличия:

  • хоть рыночную цену и нельзя назвать официальной, она является более объективной;
  • расчёт кадастровой ценности не принимает во внимание никакие объективные критерии, описанные выше (курсы, валют, сезонность, иные инструменты спроса), а основан на данных, внесённых ранее в Кадастр недвижимости;
  • номинальная оценка является догматичной и устоявшейся, а цена рынка более гибкая и нестабильная;

Механизм расчёта этих 2-х разновидностей оценок почти не отличается. Разница в том, что при формировании рыночной ценности во внимание принимается больше критериев. Поэтому часто получается, что две похожих квартиры имеют одну кадастровую ценность, но сильно разнящиеся рыночные показатели.

Когда рыночная стоимость будет ниже?

Ситуации, когда коммерческая стоимость на жилую недвижимость ниже номинальной, встречаются не часто. Как правило, это квартира улучшенной планировки, находящаяся в новостройке, но с одним существенным недостатком – на окраине города, либо за его пределами. То есть далеко не в самом востребованном районе города с сопутствующими неудобствами:

  • ожидание в пробках по пути на работу;
  • плохо организованное транспортное сообщение с центром города;
  • вместо распланированной и отстроенной инфраструктуры – пустырь, нередко без дорожного покрытия, магазинов, школ и детских садов поблизости.

Эти неудобства конечно являются временными, но тем не менее соотношение кадастровой и рыночной стоимости в таких случаях сильно расходится – всё-таки большинство семей предпочитают жить ближе к центру города.

Поскольку для владельца квартиры завышенная номинальная стоимость невыгодна ввиду больших налогов, остаётся только заказать новую справку о коммерческой ценности жилплощади. И уже на её основании можно попытаться оспорить кадастровую стоимость в суде.

Где и как можно рассчитать кадастровую и рыночную цену жилья?

Рассчитать кадастровую стоимость жилья самостоятельно не получится по двум причинам. Во-первых – доступ к такого рода документации имеется только у официальных лиц ГКН (Государственного Кадастра недвижимости). А во-вторых, критерии этой оценки могут периодически также подвергаться изменениям. Конечно не так часто, как при расчёте коммерческой ценности, но стандарты и нормативы изменяются.

Узнать сведения из Кадастра можно одним из следующих способов:

  • посетить официальный портал Росреестра;
  • через интернет, имея сведения из кадастрового паспорта на жильё;
  • по кадастровому паспорту, выданному в БТИ (если справка получалась давно, на её основании необходимо заказать новую оценку).

Рыночная цена так же определяется одним из нескольких доступных вариантов:

  • анализ дохода. Этот метод основан на ликвидности жилья, аналогичные варианты во внимание не принимаются;
  • анализ затрат. Вычисляется на основании вложенных средств в строительный объект. Чаще всего данный метод применяется для незавершённых строений жилой недвижимости;
  • сравнительный анализ. Такой метод расчёта включает в себя множество различных факторов, участвующих в формировании рыночной стоимости жилья.

Заключение

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной в большинстве ситуаций, когда дело касается операций с жилой недвижимостью. Рыночные цифры являются более объективными, отражающими реальное положение и стоимость. В то время как кадастровая цена формируется службами ГКН, и не включает в себя большинства факторов, влияющих на действительную стоимость жилья.

★ ★ ★

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Чем отличается кадастровая и рыночная стоимость квартиры? — Газета «НЕЙВА»

На вопросы читателей отвечает руководитель агентства недвижимости «Новоград» Светлана МИШИНА.

— Для того, чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо обратиться к основным понятиям этих двух терминов. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет продан на рынке в конкурентных условиях. Чтобы ее правильно определить, участники рынка недвижимости (продавец и покупатель) должны иметь достоверные сведения об объекте недвижимости. Определение рыночной стоимости зависит от таких показателей, как площадь квартиры, этаж, планировка, техническое состояние инженерных систем, наличие ремонта, наличие мебели, расположение квартиры (район, инфраструктура). При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Кадастровая стоимость жилья — это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов. При расчете кадастровой стоимости идут во внимание такие критерии, как площадь, целевое назначение объекта, материал стен, год постройки и сдачи в эксплуатацию, экономическая ситуация в регионе… Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), и оценка заносится сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). С кадастровой стоимости рассчитываются сумма налога на недвижимость, суммы госпошлины при совершении нотариальных сделок, оформлении наследственных прав.

Таким образом, при продаже недвижимости следует опираться на рыночную стоимость, которая отражает все параметры рынка недвижимости.

Для консультации позвоните и запишитесь по телефонам: (34370) 7-51-65, +7908-915-52-47, +7950-201-58-36.

Наш адрес: г. Новоуральск, улица Комсомольская, дом 10, кабинет 17 (офис «Информпечать»).

Как оценить стоимость квартиры? : RUcountry

В некоторые моменты жизни, собственники недвижимости хотят узнать ее рыночную стоимость. Цели преследует каждый свои: квартира идет на продажу, а ценник не известен, банковская система кредитования при получении кредита, требует в залог оставить собственность, страховка недвижимости также начисляется в зависимости от ее собственности (не все виды), либо же квартира идет на обмен. Как понятно из перечисленных случаев, знать стоимость своего жилья необходимо. Однако не подготовленный человек при решении этих вопросов «утонет» с головой. Для того чтобы облегчить понимание процесса оценки жилья, была написана данная статья.

Прежде чем приступить к денежной оценке квартиры, необходимо определиться с теми параметрами, которые идут на эту самую оценку.

  • Первое – расположение квартиры в городе. В городах различаются несколько типов районов по качеству жизни: спальный, центральный, либо же окраина города.
  • Второе – квадратные метры или площадь квартиры. Естественно, чем больше квадратных метров, тем дороже квартира. Стоимость квартиры обычно рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра * на их количество.
  • Третье – развитость инфраструктуры, этот критерий имеет косвенное отношение к типу района города, Развитость инфраструктуры – удаленность расположения таких объектов, как школы, больницы, детсады, автостоянки, станции метро и остановки.
  • Четвертое – тот ремонт, который сделан в квартире на момент ее продажи. Чем дороже облицовка и оснащение квартиры, тем она, соответственно, дороже. Так что имеет смысл делать капитальный ремонт перед продажей, вы его, скорее всего, окупите с лихвой.
  • Пятое – расположение квартиры относительно этажа, а также общая этажность дома. Если квартира будет приобретаться не под коммерческие нужды, то первый этаж будет стоить дешевле, нежели другие.

Зная все эти параметры и особенности, как же все-таки самостоятельно оценить квартиру?

Есть один, давно проверенный метод. Суть его очень проста, вы даете объявления в местные средства массовой информации, городской сайт и т.д., стоимость указываете примерную, посчитанную исходя из вышеперечисленных критериев. И следите за откликом покупателей, большое количество звонков – показатель того, что цена очень привлекательная и даже низкая. Следовательно, вы ее поднимаете на несколько пунктов (каждый определит насколько нужно). И опять следите за откликом. Этот процесс приценки достаточно долговременный, но зато вы сможете обойтись без помощи профессионалов. Также отличным вариантом, в паре с вышеназванным, будет поиск похожего предложения, ознакомление с ним, так вы сможете опять-таки, примерно оценить свою квартиру.

Если же вы не хотите тратить время, и не уверены в точности своих действий, советуем обратиться к специалистам. На сегодняшний день, на рынке недвижимости, работают большое количество профессиональных оценщиков жилья. Для того, чтобы воспользоваться их услугой, подготовьте документ – регистрация права на квартиру, либо те документы, на основе которых можно провести данную операцию, также необходима справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) формы 11а.

При оценке квартиры, нужно различать два понятия, стоимость и цена. Вроде бы похожие определения, однако, есть некоторые отличия, которые необходимо знать при работе с оценщиками. И так, цена – сумма, которая отдается при проведении данной сделки. По российскому законодательству, данная сумма фиксируется в договоре купли-продажи (хотя иногда, чтобы частично обойти налоговую, сумма указывается не полностью). А стоимость, в этом контексте, обозначает реальную стоимость квартиры при идеальных условиях. При хороших стечениях обстоятельств и правильному расчету, цена не сильно варьируется относительно стоимости квартиры. Это надо четко для себя понимать, потому что при обращении к оценщику, вы лишь узнаете стоимость квартиры, но фактическая цена может отличаться. Естественно, решения разных оценщиков могут сильно отличаться друг от друга, но зато вы хотя бы примерно будете знать цену своей квартире.

При оценке рыночной стоимости квартиры, разные оценщики пользуются разными способами оценки. Давайте поговорим о них немного. Оценка квартиры – сложный процесс, на исход которого влияют совершенно разные по своей природе факторы.

В сфере оценок недвижимости, получили распространение три способа расчета: затратный, доходный и сравнительный.

  • Первый способ основывается на том, что стоимость рассчитывается согласно суммированию расходов, которые собственник потерпел при приобретении и ремонте данной недвижимости (стоимость стройматериалов, зарплаты подрядчиков, налоги, транспорт, время, все это учитывается при расчете данным методом). Также, помимо суммы расходов, оценщику предстоит вычислить размеры инфляции, амортизацию и т.д. и после отразить это все в своих расчетах.
  • Второй способ применяется для оценки недвижимости, которая будет использоваться лишь в коммерческих целях. Суть его проста, стоимость начисляется исходя из будущих выгод, которые может подчерпнуть для себя владелец. Отличный вариант при расчете недвижимости для магазинов и офисов. Так как он не касается темы продажи квартиры, мы его не будем рассматривать.
  • Третий способ самый простой и чаще всего применимый. Заключается он в том, что цена определяется путем сравнения подобных предложений. Он не очень точен, однако благодаря простоте, оценщик возьмет с вас не слишком большую сумму.

При контакте с оценщиком, вы можете поинтересоваться, каким методом будут сделаны расчеты. Если вас что-то не устроит, есть возможность выбрать метод, либо поменять оценщика, все делается исходя из ваших нужд.

Давайте затронем тему ипотечного кредитования, данный вид приобретения квартир очень популярен на сегодняшний день и в нем также встает необходимость оценить стоимость квартиры. Представим ситуацию, вы решили взять квартиру в ипотеку. Банк дал добро на участие в этой программе, условия вас устроили… Однако, не смотря на то что квартира будет приобретаться на деньги банка, знать ее стоимость в любом случае необходимо. Обычно банк имеет в своем штате оценщика, либо у него подписан договор с компанией-оценщиком. Но полностью доверять им не стоит, о честности ведения бизнеса в нашей стране, многие знают не понаслышке. Стоимость квартиры может разница, как упоминалось выше, в зависимости от способа расчета стоимости. Как понятно из процесса, вы – клиент банка и в его интересах сделать так, чтобы сумма за квартиру была как можно выше. Мы не говорим о том, что все банки мошенничают, но лучше все- таки перепроверить и отдать предпочтение тому банку, который позволяет клиентам выбирать оценочные фирмы, либо же предоставляет для оценки двух и более независимых оценщиков. Еще нужно уловить следующий момент, если по окончанию оценочных работ, стоимость квартиры вам не подойдет, работу оценщика в любом случае нужно будет оплатить. И уж в зависимости от метода расчета, она может сильно отличаться.

При ипотечном расчете стоимости квартиры, также необходимо знать ликвидационную стоимость недвижимости. Суть ее проста – сколько будет стоить квартира в случае экстренной продажи. Ликвидационная стоимость, обычно, ниже рыночной на 30 процентов.

Разобравшись со всеми понятиями, данными в этой статье, вы сможете обезопаситься от мошенников и самостоятельно рассчитать стоимость своей квартиры.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Как оценить многоквартирный дом

Если вы читаете это, я полагаю, вы более чем немного заинтересованы в покупке многоквартирных домов. Но что покупать? Другими словами: какие из всех построек на рынке являются «выгодными»?

Что такое «хорошая сделка»? Многоквартирные дома не похожи на дома. Вы не покупаете их ради фен-шуй. Вы покупаете их, потому что придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который, как вы можете представить, они производят с некоторыми дополнительными инвестициями с вашей стороны.

«Хорошо, — скажете вы, — но это мне не очень помогает. Я ищу хорошую сделку на здание и понятия не имею, как выглядит хорошая сделка «.

Вот идея: возьмите факты о здании (количество квартир, общая арендная плата, площадь в квадратных футах и ​​т. Д.), Примените приведенные ниже инструменты и обработайте эти факты, чтобы составить обоснованное мнение о его стоимости. Затем, если вы сможете договориться о цене, которая меньше стоимости здания, БАМ! Ты покупаешь. Все просто, правда?

Вот инструменты:

Инструмент 1: Множитель общей арендной платы (GRM)

Интуитивно понятно, что чем больше команд арендует здание, тем более ценным оно должно быть.Таким образом, мы можем посмотреть на ренту и использовать ее для приблизительного определения ее стоимости. Самый простой способ сделать это — метод «множественной валовой ренты».

Чтобы получить приблизительную оценку стоимости здания, начните с сложения всей арендной платы, которую здание получает за один месяц. Итак, если у вас есть восемь квартир, каждая из которых арендуется за 1000 долларов в месяц, общая «валовая» арендная плата составляет 8 x 1000 долларов = 8000 долларов. Затем умножьте месячный показатель на 12 месяцев, чтобы получить годовую валовую арендную плату. В нашем примере умножьте 8000 долларов на 12 = 96000 долларов за год брутто.

Когда я пишу это в конце 2011 года в Лос-Анджелесе, разумный диапазон стоимости многоквартирного дома составляет 9–11 раз брутто-арендной платы. Это называется МРЖ: «Множественная валовая рента». Итак, чтобы оценить наш образец здания, приведенный выше, я бы умножил 96000 долларов на 9 = 864000 долларов, чтобы получить нижнюю часть диапазона оценки, и 96000 долларов на 11 = 1056000 долларов, чтобы получить верхний предел диапазона. «Но, — спросите вы, — как мне решить, использовать ли« 9 »,« 11 »или какое-то другое число?»

В целом, чем более желательная (и, следовательно, менее рискованная) область, тем выше GRM.Таким образом, здание в лучшей части Беверли-Хиллз может стоить 12-13 граммов. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

В идеале вы хотите просмотреть данные о недавних продажах сопоставимых зданий в целевом районе, чтобы получить представление об увеличении арендной платы, за которую они продали. Чтобы получить GRM для данного сопоставимого здания, проверьте цену, по которой оно было продано, и размер арендной платы, который он получал в то время. Разделите цену на годовую арендную плату брутто, и получится ваш ГРМ. Например, если аналогичное здание получало 100 000 долларов годовой валовой арендной платы и недавно было продано за 1 000 000 долларов, разделите 1 000 000 долларов на 100 000 долларов = 10 ГРМ.Затем умножьте арендную плату за целевое здание на десять, чтобы получить свою ценность.

GRM — это быстрый и грязный способ получить диапазон оценки здания. Но здесь не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

Инструмент 2: ставка CAP

Идея метода ставки CAP также довольно проста. Мы хотим сравнить реальную рентабельность здания с его стоимостью.Для этого нам нужно начать с определения «чистой операционной прибыли» или NOI.

Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату и вычитая все затраты на эксплуатацию здания, включая налог на недвижимость, но НЕ какие-либо выплаты по ипотеке. Например: возьмите ваше здание выше, приносящее 96 000 долларов в год. Отнимите 3% от арендной платы за резерв вакансий. Затем вычтите коммунальные платежи, садоводство, уборку, техническое обслуживание, управление, ремонтный резерв и налоги на имущество. Предположим, мы оцениваем все перечисленное в 33 600 долларов в год.Чтобы получить NOI, мы вычислим 96 000–33 600 долларов США = 62 400 долларов США. Это сумма чистой операционной прибыли, которую приносит здание.

Чтобы перейти от NOI к оценке стоимости, вам потребуется так называемая ставка капитализации или «ставка CAP». Это соотношение между ценой, по которой были проданы аналогичные здания, и генерируемым ими NOI. Чтобы рассчитать ставку CAP, необходимо разделить цену здания NOI на NOI на цену здания. Таким образом, если сопоставимое здание было продано за 1 000 000 долларов, и оно приносило 75 000 долларов в NOI, ставка CAP может быть рассчитана следующим образом: 1 000 000 долларов США / 75 000 долларов США 75 000 долларов США / 1 000 000 долларов США =.075 или 7,5%. Другой способ подумать об этом: если вы купили это здание за 1 000 000 долларов, вы будете зарабатывать 75 000 долларов в год в виде прибыли или 7,5% прибыли на свои деньги. Лучше банковского счета, а?

В целом ставки CAP в Лос-Анджелесе варьируются от 4,5% для отличных зданий в абсолютно лучших районах до примерно 9% для плохих зданий в дрянных районах. Давайте возьмем наше здание чистой операционной прибыли в размере 62 400 долларов США сверху. Если он находится в хорошей зоне, мы бы использовали ограничение в размере 4,5%. Мы бы разделили NOI на ставку CAP.Итак, 62 400 долл. США / 0,045 = 1 386 667 долл. США (!!). С другой стороны, если бы он находился в плохой зоне, мы могли бы установить для него ставку CAP 9%, в результате чего его значение 62 400 долл. США / 0,09 = 693 333 долл. США. Это большая разница в стоимости … обратите внимание на важность выбора правильной ставки CAP!

Инструменты 3 и 4: оптовые закупки

Некоторые покупатели полностью игнорируют денежный поток. Может быть, они уже богаты и думают, что купят в хорошем районе и надеются на благодарность со временем. Или, может быть (как я!) Они все равно собираются полностью поменять здание, так что существующие арендная плата и расходы не имеют значения.Эти покупатели покупают «оптом» или «на фунт». Это можно сделать двумя способами: посмотреть на стоимость квадратного фута здания и стоимость единицы.

Давайте сначала посмотрим на стоимость квадратного фута. Здесь покупатель говорит: «Меня не волнует арендная плата. Я полагаю, это может измениться. Я просто хочу знать, дешевле ли купить это существующее здание или построить новое, подобное ему ». Таким образом, они используют эмпирическое правило, например, 100 долларов за квадратный фут. Они берут квадратные метры существующего здания и умножают его на свое практическое правило, чтобы получить приблизительное значение.Давайте представим, что в нашем примере здание (с арендной платой 96 000 долларов и NOI 62 400 долларов) имеет площадь 8 800 кв. Футов (включая восемь квартир по 1 000 кв. Футов плюс 800 кв. Футов прихожей и т. Наш оптовый покупатель может просто пойти: 100 x 8 800 = 880 000 долларов. Как правило, в Лос-Анджелесе лучшие районы могут стоить 300-400 долларов за квадратный фут, в то время как худшие районы могут поддерживать только 80 долларов за квадратный фут.

Наконец, есть стоимость единицы (или «квартиры», или «двери»). Это именно то, на что это похоже. Вы берете практическое правило для оценки стоимости каждой квартиры и умножаете ее на количество квартир в доме.Согласно вашему эмпирическому правилу, вы не оцените ни одну единицу больше 100 000 долларов. Итак, ваше восьмиэтажное здание стоит: 8 x 100 000 долларов = 800 000 долларов. Это очень грубый инструмент: он не делает различия между крошечными квартирами-студиями и великолепными просторными квартирами с тремя спальнями и парковкой. Тем не менее, некоторые люди его используют. В Лос-Анджелесе вы увидите несколько новых зданий в отличных районах по цене более 300 000 долларов за квартиру, в то время как в плохих районах я видел закрытие сделок по ценам, равным 45 000 долларов за квартиру.

Связать все вместе

Как видите, разные инструменты оценки многоквартирных домов могут привести к совершенно разным оценкам стоимости.К сожалению, нет четкого способа объединить их все для получения одной «истинной» оценки. Как всегда, ценность в основном оказывается в глазах смотрящего: вы игрок денежного потока? Тогда для вас важнее всего значение ставки CAP. Повторный хаббер? Вы наверняка купите оптом.

Однако если вы умен, каким бы покупателем вы ни были, вы оцените потенциальные приобретения с помощью всех доступных инструментов. В конечном итоге вы получите диапазон. И где-то в этом диапазоне находится справедливая стоимость здания.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Обновлено 31 декабря 2020 г.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Надлежащее страхование стоимости многоквартирного дома имеет решающее значение для поиска и заключения выгодных сделок.

Как правило, банк использует три разных способа оценки стоимости многоквартирных домов.

  • Подход к продажам
  • Замена
  • Доходный подход

Подход к продажам рассматривает другие сопоставимые объекты недвижимости и то, что они недавно продали в этом районе.Эти выплаты похожи на сборы с жилой недвижимостью.

Метод замены рассматривает, сколько будет стоить создание здания или зданий с нуля с учетом строительных материалов, затрат на рабочую силу и т. Д.

И доходный подход рассматривает прибыльность актива на основе доходов и расходов.

Однако доходный подход имеет очень большое значение при оценке стоимости, потому что, в конце концов, банк инвестирует в бизнес, а не только в недвижимость.

Когда дело доходит до оценки стоимости многоквартирного дома с использованием доходного подхода, необходимо знать несколько ключевых терминов, таких как ROI, Cap Rate и NOI. Но NOI или чистый операционный доход, безусловно, является самым важным.

В этой статье будет рассмотрено это ключевое соотношение — фундамент для определения стоимости многоквартирного дома и его цены.

Знание того, как разобраться в NOI, является основой вашего прибыльного предприятия по инвестированию в недвижимость.

Вы можете рассчитать ставку капитализации (Cap Rate) для вашей конкретной собственности, разделив NOI на цену, которую вы заплатили за свою собственность.Но есть еще одна, другая ставка капитализации, которую вы будете использовать для расчета рыночной стоимости. Эта ставка капитализации определяется тем, за что продаются другие похожие объекты недвижимости в вашем районе. В вашем регионе будет «рыночная капитализация». Ставка рыночной капитализации зависит от экономической ситуации в районе и рыночных продаж.

Итак, чтобы получить стоимость многоквартирного дома, вы должны сначала определить NOI или чистый операционный доход.

Вот пошаговая инструкция по расчету NOI квартиры:

Определение общего дохода

Сложите все источники дохода для собственности за год.Товаров может быть:

  • Арендная плата от собственности
  • Стиральные машины с монетоприемником
  • Торговые и кондитерские автоматы
  • Стоимость парковки
  • Стоимость хранения
  • Просроченные платежи
  • Прочие доходы

Например, возьмем комплекс из 100 квартир, где каждая квартира арендует ровно 1000 долларов в месяц — ха, разве это не было бы хорошо?

В комплексе также есть стиральные машины и сушилки с монетоприемником, а также несколько автоматов по продаже газированных напитков и конфет, которые приносят 1000 долларов ежемесячного дохода.

Аналогичным образом, арендаторы могут арендовать дополнительные парковочные места за 100 долларов в год, а 50 единиц имеют их на общую сумму 5000 долларов в год.

Так каков общий доход?

  • 100 единиц X 1000 долларов в месяц = ​​1,2 миллиона долларов в год на арендную плату
  • 1000 долларов в месяц на одежду и распространение = 12000 долларов в год
  • Расходы на парковку 5000 долларов в год
  • Наш совокупный доход от этого комплекса составляет 1 217 000 долларов США.

Мы можем определить NOI, вычтя общие расходы из общей суммы дохода.

Определение расходов

Вот краткое изложение возможных эксплуатационных расходов для жилого комплекса:

  • Сборы за управление имуществом
  • Техническое обслуживание и ремонт
  • Сборщик мусора
  • Ландшафтный дизайн
  • Обслуживание бассейна
  • Налоги и страхование
  • Бухгалтерские и юридические услуги
  • Коммунальные услуги
  • Безопасность

Также ипотечный платеж не включен в определение NOI.

Предположим, что более значительная часть наших годовых затрат на этот 100-квартирный жилой комплекс составляет примерно 517 000 долларов.

Расчет NOI

Так каков наш NOI?

1,217,000 долларов (общий доход) — 517,000 долларов (общие расходы) = 600,000 долларов (NOI)

NOI на этой иллюстрации составляет 600 000 долларов.

Определение рыночной капитализации

Чтобы определить рыночную капитализацию, вы можете сделать три разные вещи:

  1. Спросите у коммерческих брокеров, знакомых с районом, в котором расположен жилой комплекс.Поговорите как минимум с тремя разными брокерами и найдите консенсус.
  2. Изучите похожие недавно проданные объекты в этом районе. Если вы можете получить NOI и продажную цену, вы разделите NOI на продажную цену.
  3. Поскольку местные коммерческие кредиторы выдавали ссуды в этом районе. Они будут использовать максимальную ставку для оценки собственности, и их оценка имеет решающее значение, потому что именно они будут оценивать стоимость вашей собственности для финансирования.

Определение стоимости многоквартирного дома

Когда у нас будет достаточно четкое представление о ставке местной капитализации (что дает оценке банка наивысшую степень достоверности), мы можем рассчитать ее стоимость.

Предположим, что мы используем максимальную ставку 10%.

Для расчета стоимости мы делим 600 000 долларов (NOI) на 0,10 (рыночная капитализация) и получаем 6 000 000 долларов в качестве ценника или рыночной стоимости собственности.

Теперь вы видите, насколько важен NOI? Вы действительно не можете повлиять на рыночную капитализацию, но можете контролировать NOI.

Если бы ваш NOI составлял 500 000 долларов, стоимость недвижимости упала бы до 5 000 000 долларов. Или, если бы ваш NOI составлял 700 000 долларов, стоимость собственности увеличилась бы до 7 000 000 долларов.

Итак, вы можете увидеть, насколько более высокий NOI выгоден для капитала и стоимости вашей собственности. Итак, возникает вопрос: «Как мне увеличить свой NOI?» Ответ прост: сокращайте расходы и увеличивайте доход!

Огромным преимуществом инвестирования в квартиры является то, что вы можете напрямую «добиться признания» и оценки, управляя собственностью и ее финансами.

Все дело в цифрах!

Следующая статья в блоге была предоставлена ​​Биллом Манассеро, основателем « The Old Dawg’s REI Network », блога, информационного бюллетеня и подкаста для пожилых людей и пенсионеров, который учит искусству инвестирования в недвижимость.Его цель инвестирования в недвижимость, которая будет регистрироваться по адресу: olddawgsreinetwork.com , состоит в том, чтобы в следующие шесть лет владеть / контролировать 1000 единиц / дверей.

Если вам понравилась эта статья, подпишитесь на электронную рассылку Rentometer , чтобы быть в курсе последних тенденций в области аренды жилья.

Определите стоимость многоквартирного дома |

Для определения стоимости многоквартирного дома требуется навыков и опыта.Это не похоже на жилую недвижимость, где ставки влияют на цены. Многоквартирные дома — это инвестиционная недвижимость, приносящая денежный поток. Вы покупаете инвестиционную недвижимость, потому что придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который будет произведен.

Но как определить стоимость многоквартирного дома, который вы покупаете или продаете? Два наиболее распространенных метода: CAP Rate и GRM.

CAP ставка

На мой взгляд, определение ставки CAP — более точный метод определения стоимости, поскольку он учитывает NOI или чистые операционные расходы и более точно отражает истинную стоимость многоквартирного дома.Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату за вычетом всех затрат на эксплуатацию здания, включая налоги на недвижимость. Не включайте ипотечные платежи.

Например:

Допустим, ваше здание приносит 100 000 долларов арендной платы в год.

Арендная плата: 100 000 долларов США минус 5% фактор вакансии = 5 000
коммунальные услуги / ремонт (обычно около 35%) 35 000 долларов США,

, тогда вы получите NOI. Это сумма чистого операционного дохода, генерируемого зданием. Чтобы рассчитать ставку капитализации, вам понадобится цена продажи или покупки собственности и NOI, которые вы только что рассчитали.В целом ставки CAP в Лос-Анджелесе колеблются от 3,5% до 7%. Ставки CAP варьируются от района к району. Так что вам нужно будет проверить.

Давайте возьмем 60 000 долларов Чистая операционная прибыль и разделим ее на ставку канадских долларов по ставке , чтобы определить стоимость здания.

Если вы продаете свой многоквартирный дом и не знаете CAP Rate , вам понадобится список сопоставимых зданий в том районе, где вы продали.В конечном итоге вы обнаружите, что часто информация, которую вы видите там, например, коммерческие риэлторы настраивают листы, на самом деле неточна, и это может легко отбросить ваши цифры при расчете истинной стоимости вашего многоквартирного дома.

Агенты по коммерческой недвижимости знают это и копают гораздо глубже, чтобы найти точную информацию, которая поможет определить стоимость инвестиционной собственности.

Проведение точного обследования арендной платы в непосредственной близости и оценка операционных расходов (35%) и доли вакантных площадей (5%) помогут вам определить точные ставки CAP.

Я буду использовать Средняя ставка CAP в конкретном районе со зданиями аналогичного размера и характеристик, чтобы получить среднюю ставку CAP для этой области. Затем я могу использовать эту среднюю ставку CAP в своих расчетах.

Множитель общей арендной платы (ГРМ)

Другой метод оценки, множитель валовой арендной платы или GRM, полезен для получения приблизительной оценки стоимости здания.

Пример:

Имея 10-квартирное здание, которое приносит 100 000 долларов в год в виде арендной платы, мы можем использовать GRM для расчета стоимости.100000 долларов США X GRM = Стоимость.

В настоящее время GRM для Studio City составляет около 17. Умножьте это на годовую арендную плату, и вы получите приблизительную стоимость.

Будьте осторожны, поскольку GRM индивидуален для каждого отдельного района. В общем, чем больше желаемая площадь, тем выше GRM. Таким образом, здание в Беверли-Хиллз может стоить 21 грамм. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

ассортимент для постройки. Но здесь не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости. Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума.Арендная плата предлагает растущий источник дохода и стабильный способ зарабатывать деньги. Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых наиболее распространенных способах оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

  • Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
  • Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
  • Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться комбинация этих факторов.
4 способа оценки арендуемой недвижимости

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке собственности.

Этот подход представляет собой просто сравнение аналогичных домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени.Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут основываться на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и достойной внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где следует оценивать свою собственность .Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример метода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA является чем-то общим, то есть каждый дом обладает уникальностью, которую не всегда можно измерить. У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA предназначен для использования в качестве исходного или обоснованного мнения, а не в качестве идеального инструмента для прогнозирования или оценки недвижимости.Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценивать интересующую вас недвижимость, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален. , без бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка.Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) — более всеобъемлющий инструмент оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), получаемую от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, которые не имеют риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REITs). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от дохода от аренды, просто не имеет финансового смысла рисковать арендой собственности. Что касается риска, CAPM учитывает неотъемлемые риски при аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, все объекты аренды не одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду. CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, если рискуете своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, какой потенциальный доход от сдачи в аренду недвижимости по сравнению с первоначальными инвестициями.Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, потому что он изучает потенциальный доход от аренды собственности относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности.Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег.Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход с использованием множителя валовой ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость.Это, конечно, прежде чем рассматривать любые налоги, страхование, коммунальные услуги и другие расходы, связанные с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты в качестве максимальной ставки использует не чистый операционный доход, а валовую ренту.

Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение. Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример подхода с использованием мультипликатора валовой ренты

Допустим, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход.Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т.е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Экономический подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.

Например, если вы застройщик квартир, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — это не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.

Другой аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не зонируется под жилую застройку, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых домов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Не существует единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно стать шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы найдете недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке будущей арендуемой собственности.

Как рассчитать стоимость недвижимости с учетом ставки капитализации

Очень важно, чтобы агенты по недвижимости и брокеры, работающие с клиентами-инвесторами, понимали методы оценки доходной собственности, если они собираются правильно выполнять свою работу. Обычно используемый метод оценки сочетает доход и ставку капитализации для определения текущей стоимости недвижимости, рассматриваемой для покупки.

Помимо рыночной стоимости недвижимости, первое, что вам нужно сделать, как инвестору в недвижимость, который рассматривает возможность покупки, — это определить ее операционный доход и расходы.Эта информация покажет вам, соответствует ли недвижимость вашим целям и ожиданиям в отношении денежного потока и прибыльности.

Ставка капитализации

Ставка капитализации представляет собой ожидаемую прибыль через год, как если бы вы купили за наличные. Понимание ставки капитализации жизненно важно для вашего будущего роста бизнеса, особенно если вы только начинаете.

Расчет стоимости объекта

Сначала определите чистый операционный доход (NOI) объекта недвижимости.NOI арендуемой собственности — это арендная плата за вычетом расходов. Определите чистый доход от аренды после того, как будет стоить содержание здания, если это жилой комплекс.

Это может быть немного сложной задачей, потому что вам понадобятся отчеты о доходах и расходах, и только текущий владелец, скорее всего, будет иметь эту информацию. Но вы также можете оценить NOI, умножив цену продажи на ставку капитализации после того, как вы установили ставку капитализации.

A Пример расчета

Проект шести квартирных квартир может принести 30 000 долларов чистой прибыли от сдачи в аренду.Определите ставку капитализации недавно проданной сопоставимой недвижимости. Теперь разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации, чтобы получить результат текущей стоимости.

Допустим, ваш аналог продан за 250 000 долларов. Вы определили, что NOI собственности после вычета применимых расходов составляет 50 000 долларов. Разделите это на продажную цену в 250 000 долларов. У вас ставка капитализации 0,2 или 20%.

Предполагая, что ставка капитализации составляет 20%, 30 000 долларов, разделенные на этот процент, составляют 150 000 долларов.Это будет текущее значение.

Другие инструменты

Имейте в виду, что это не единственный метод расчета значений свойств дохода — это всего лишь один инструмент в коробке. Различные расчеты оценки и финансовых показателей, которые инвесторы и профессионалы в сфере недвижимости используют в своей повседневной работе, имеют определенную ценность.

Например, мало недвижимости приобретается за наличные и без финансирования, поэтому другим используемым методом расчета может быть возврат наличными.

Существуют книги, полные сложных расчетов, которые вы можете использовать для оценки недвижимости и определения эффективности инвестиций в недвижимость, владения недвижимостью и операций с ней. Некоторые из них относятся к оптовой торговле, некоторые — к проектам «исправить и перевернуть», а третьи — к инвестированию в аренду. Некоторые из них более полезны для инвестора в аренду при определении долгосрочной доходности своих портфелей.

Большинство инвесторов регулярно используют только полдюжины или около того этих расчетов для инвестиций в жилую недвижимость.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

В коммерческие инвестиции вовлечен совершенно новый уровень математики. Кредиторы используют некоторые очень специализированные расчеты, чтобы определить, финансировать ли покупки или проекты.

Выбор метода оценки и расчета прибыли зависит от ваших целей и типа собственности. Если вы инвестор, покупающий односемейную недвижимость для сдачи в аренду, вас, вероятно, не будет так интересовать ставка капитализации и другие расчеты, ориентированные на несколько семей.

Инвестиции в арендную недвижимость

Начало успешной стратегии инвестирования в арендную недвижимость — это точная оценка доходности от аренды предполагаемой недвижимости. Чистый доход от аренды говорит вам, насколько хорошо идут ваши инвестиции, не только с учетом рыночных факторов и арендной платы, но и с вашими затратами, включая управление и техническое обслуживание.

Итог

Те, кто инвестирует в недвижимость с помощью приносящей доход собственности, должны иметь метод определения стоимости любой собственности, которую они рассматривают для покупки.Ставки капитализации широко используются при оценке коммерческой и многоквартирной собственности, а также в исследованиях прибыльности. Их можно использовать для определения хорошей продажной цены или стоимости перечисленной собственности по сравнению с запрашиваемой ценой.

Как инвесторам следует проводить расчет стоимости недвижимости

Перейти к

Любой инвестор знает, что оценка стоимости недвижимости является важным аспектом принятия разумных инвестиционных решений. Использование надежного средства оценки стоимости имущества, будь то ваша система или онлайн-инструмент, может помочь минимизировать путаницу и ошибки, которые слишком часто возникают при выполнении сложных финансовых расчетов.Ниже вы найдете обсуждение нескольких подходов к расчетам оценки собственности , включая пошаговые инструкции по выполнению этих расчетов. Читайте дальше, чтобы определить лучшую оценку стоимости недвижимости для вашей инвестиционной ниши.

8 номеров для точного расчета стоимости имущества

Для любого типа расчета стоимости собственности потребуется практическое знание ключевых цифр, таких как первоначальный взнос, ипотечный платеж, процентная ставка и многие другие. Прежде чем приступить к подсчету стоимости собственности, убедитесь, что вы сделали предварительный шаг в сборе цифр, которые обычно требуются в этом анализе:

  • Ипотечный платеж: Ипотечный платеж — это ежемесячный платеж, производимый кредитору в счет имущественной ссуды.Часть платежа поможет погасить первоначальную основную сумму кредита, а другая часть — это проценты, выплачиваемые кредитору. Выплата по ипотеке может включать или не включать налоги на имущество и страховку.

  • Авансовый платеж: Авансовый платеж — это первоначальный платеж наличными, который представляет собой процент от общей покупной цены собственности. Хотя покупатели жилья, которые берут ссуду Федерального управления жилищного строительства (FHA) или планируют арендовать недвижимость, могут поставить всего 3 балла.5 процентов, большинству инвесторов следует ожидать внесения первоначального взноса от 20 до 25 процентов от покупной цены.

  • Доход от аренды: Инвесторы часто используют прогноз дохода от аренды, чтобы претендовать на получение ипотечной ссуды. Доход от аренды, который покрывает больше, чем просто ежемесячный платеж по ипотеке, будет рассматриваться кредитором как менее рискованный и может привести к лучшим условиям кредита.

  • Соотношение цены и дохода: Соотношение цены и дохода является популярным показателем доступности жилья.Это соотношение сравнивает медианную цену домохозяйства и средний доход домохозяйства в данном районе. Жилье становится более доступным по мере уменьшения коэффициента.

  • Соотношение цены и арендной платы: Чтобы найти соотношение цены и арендной платы, разделите медианную цену дома на среднюю годовую арендную плату в данном районе. Это соотношение измеряет относительную доступность аренды по сравнению с покупкой на данном рынке жилья. Инвесторам следует избегать инвестирования в рынки с высокими коэффициентами, такими как 20 или выше, поскольку это указывает на рынок, более благоприятный для арендаторов.

  • Денежный поток: Денежный поток, часто измеряемый на ежемесячной или годовой основе, измеряет чистый доход от собственности после вычета любых расходов и выплат по ипотеке из дохода от аренды. Денежный поток считается положительным, если есть остаток после того, как произведены все расходы и платежи за эту конкретную недвижимость. И наоборот, отрицательный денежный поток является результатом того, что арендного дохода недостаточно для покрытия расходов владельца на эту конкретную недвижимость. Инвесторы всегда должны избегать недвижимости с прогнозируемым отрицательным денежным потоком.

  • Валовая доходность от сдачи в аренду: Валовая доходность от аренды дает инвесторам годовой доход от собственности, измеренный по отношению к общей покупной цене. Чтобы найти валовой доход от аренды, найдите общий доход от аренды за один год, также известный как размер арендной платы, разделенный на общую стоимость покупки недвижимости, включая затраты на закрытие, сборы и любые затраты на ремонт. В процентах более высокая доходность от аренды означает более выгодные инвестиции.

  • Ставка капитализации: Ставка капитализации, или ставка капитализации, может показать потенциальную норму прибыли на данную инвестицию в недвижимость.Обычно валовой доход от сдачи в аренду продвигается дальше, принимая во внимание операционные расходы на недвижимость. Простая формула для определения ставки капитализации — разделить чистый операционный доход (NOI) на продажную цену недвижимости.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посещайте БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях, позволяющих максимизировать свой денежный поток и достичь финансовой свободы. ]

Методы определения ставки капитализации

Ставка капитализации является ключевым показателем при сравнении потенциальных инвестиций.Причина этого заключается в том, что максимальная ставка учитывает затраты, понесенные при владении арендуемой недвижимостью, и может предоставить более полную картину потенциального дохода, который она может приносить. Хотя нет четких стандартов для «хорошей» или «плохой» ставки капитализации, в контексте конкретной инвестиции это число может быть особенно полезным. К счастью, есть несколько способов определить ставку капитализации в зависимости от имеющейся у вас информации.

Метод инвестиционной ленты

Согласно Investopedia, метод диапазона инвестиций лучше всего использовать для финансируемых инвестиций в недвижимость, поскольку он зависит от процентных ставок собственности.Формула этого метода требует двух основных переменных: компонента финансирования и компонента собственного капитала. Компонент финансирования относится к сумме капитала, предоставленного кредитором, и может быть определен путем умножения ставки по ипотеке на соотношение ссуды к стоимости. Компонент собственного капитала относится к капиталу, поступающему от инвестора, и определяется путем умножения ставки доходности на процент от собственного капитала.

Рыночная добыча

Рыночная добыча — это, пожалуй, самый удобный метод оценки капитализации данной собственности.У инвесторов, которые могут рассчитать чистую операционную прибыль, не должно возникнуть проблем с использованием метода рыночной добычи. Начните с добавления общих расходов на недвижимость, включая расходы на ремонт, налоги, страховку, сборы и любые расходы на вакансию. Затем возьмите годовой доход от аренды и вычтите общие расходы (рассчитанные выше). Разделите полученное число на общую стоимость недвижимости. Конечный процент — это ваша ставка капитализации.

Метод наращивания

Метод наращивания является вторым наиболее распространенным способом определения ставки капитализации.Инвесторам необходимо будет начать с процентной ставки, а затем определить ликвидность, возврат и премию за риск. Это будет самая сложная часть формулы, хотя это можно сделать. После того, как вы определили эти переменные, просто сложите проценты для максимальной ставки. Чтобы узнать больше о расчете упомянутых премий, ознакомьтесь с этим руководством от Investopedia.

Как оценить инвестиционную недвижимость

Следующие шаги демонстрируют, как оценить инвестиционную недвижимость, используя несколько из восьми обычно используемых чисел, указанных выше.Не существует единственно правильного подхода к оценке инвестиционной сделки; Скорее, опытные инвесторы должны произвести несколько расчетов, чтобы проанализировать инвестиционную сделку с разных точек зрения. Чтобы начать, выполните следующие действия:

  1. Определите справедливую рыночную стоимость недвижимости: Как правило, недвижимость продается по справедливой рыночной стоимости (FMV) на открытом рынке. Другими словами, это цена, согласованная между тем, что готов предложить полностью информированный покупатель, и тем, что продавец готов принять.Чтобы найти это значение, сравните другие недавно проданные объекты недвижимости в этом районе, сопоставимые по размеру, возрасту и состоянию.

  2. Рассчитайте стоимость замены: Сколько будет стоить строительство точной копии имеющейся собственности? Процесс вычисления стоимости путем ответа на этот вопрос называется методом восстановительной стоимости. Это включает покупную цену земли, стоимость рабочей силы и материалов, но не включает амортизацию.Этот метод полезен, когда трудно определить сопоставимые свойства.

  3. Спроецируйте потенциальный доход от аренды: Если недвижимость под рукой в ​​настоящее время является доходной, свяжитесь с нынешними владельцами и спросите, сколько они берут за аренду. Это также будет хорошей возможностью спросить список ежемесячных расходов, а также причину, по которой они продают недвижимость. Если в настоящее время владельцев нет или они не желают предоставлять данные, обратитесь в местные компании по управлению арендой и узнайте о сопоставимых данных в этом районе.

  4. Оценка годового чистого операционного дохода (NOI): Чистый операционный доход рассчитывается путем вычета общей суммы дохода, полученного от собственности, за вычетом всех операционных расходов, таких как страхование и налоги на имущество, обслуживание, ремонт и плата за управление. . Поскольку расходы могут колебаться от месяца к месяцу, инвесторы должны знать, что годовой NOI является приблизительным.

  5. Рассчитайте ставку капитализации: Ставку капитализации, или, для краткости, ставку капитализации, можно рассчитать, взяв общую покупную цену недвижимости или рыночную цену и разделив ее на чистый операционный доход (NOI), рассчитанный выше.Некоторые инвесторы будут утверждать, что ставка капитализации является наиболее важным показателем для сравнения стоимости недвижимости, поскольку она заставляет инвесторов детально прогнозировать все возможные расходы, позволяя им точно найти лучшую стоимость.

  6. Рассчитайте денежные средства при возврате наличных, если возможен ипотечный платеж: Если требуется ипотечный платеж, его сначала необходимо учесть в качестве расходов в приведенном выше расчете чистой операционной прибыли. После того, как это будет сделано, разделите годовой NOI на общую стоимость первоначального взноса и любых ремонтов, сделанных до того, как недвижимость будет сдана в аренду.В результате будет получен процент, который представляет, сколько будет зарабатывать недвижимость по отношению к вложенной сумме денег.

Расчет стоимости имущества на основе дохода от аренды

С точки зрения недвижимости стоимость сдаваемой в аренду собственности можно сравнить с аналогичной недвижимостью, которая недавно была продана по соседству. Однако эта оценка не принимает во внимание компонент дохода. В случае расчета стоимости собственности на основе дохода от аренды инвесторы могут использовать валовой множитель арендной платы (GRM), который измеряет стоимость собственности относительно ее дохода от аренды.Для расчета просто разделите стоимость недвижимости на годовой доход от аренды. Затем GRM можно использовать в качестве эталона при оценке сопоставимой доходной собственности.

Что такое многоквартирная недвижимость?

Под многоквартирной недвижимостью обычно понимают жилые комплексы, в которых можно сдавать в аренду более одного помещения. Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, существует множество стратегий, но, если сузить круг до категории жилой недвижимости, можно выделить два основных типа недвижимости: односемейные и многоквартирные.Можно предположить, что односемейные дома предназначены для удовлетворения жилищных потребностей одной семьи. Упомянутое выше, многоквартирная недвижимость вступает в игру, когда объект недвижимости предоставляет более одной сдаваемой в аренду единицы. Инвесторы могут выбрать нишу для инвестирования в многоквартирную недвижимость из-за уникальных преимуществ, которые она предлагает.

Оценка многоквартирной собственности: пошаговое руководство

Подход, основанный на доходном методе, широко признан как лучший способ анализа стоимости многоквартирной собственности.Этот метод использует чистый операционный доход (NOI) и ставку капитализации собственности.

  1. Оцените чистый операционный доход (NOI) объекта: NOI объекта оценивается путем вычета всех операционных расходов из общего дохода, полученного объектом за один год. В приведенном выше разделе оценки инвестиционной собственности подробно объясняется, как рассчитать NOI.

  2. Рассчитайте ставку капитализации, используя NOI: Теперь возьмите покупную или рыночную цену собственности и разделите ее на NOI, рассчитанный на шаге выше.Умножьте полученное число на 100, чтобы найти ставку капитализации. Понятие ставки капитализации подробно рассматривалось в предыдущих разделах.

  3. Получите значение многокомпонентного свойства: После того, как NOI свойства и коэффициент ограничения рассчитаны, значение свойства можно определить относительно легко. Просто разделите NOI на максимальную ставку, чтобы получить значение многоквартирной собственности. Основываясь на этих расчетах, инвесторы должны осознавать важность точной оценки общих эксплуатационных расходов собственности, которые влияют на итоговые расчеты NOI, ставки капитализации и стоимости собственности.

Как установить цену на многоквартирную недвижимость

Определить текущую рыночную стоимость многоквартирной собственности может быть непросто, поэтому большинство инвесторов предпочитают брать займы, используя метод доходного метода, описанный выше. Чтобы оценить текущую рыночную стоимость недвижимости, просто разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации. Например, если чистый операционный доход составлял 100 000 долларов при максимальной ставке в пять процентов, стоимость собственности составила бы примерно 2 миллиона долларов. Однако учтите, что чистый операционный доход и коэффициент капитализации объекта могут колебаться от месяца к месяцу, поэтому это только приблизительная цифра.Инвесторы также могут провести сравнение местного рынка аналогичных многоквартирных домов в этом районе или рассчитать цену с помощью метода замены, описанного ранее.

Калькулятор стоимости инвестиционной собственности

К настоящему времени должно быть очевидно, что существует несколько подходов к вычислению стоимости собственности, каждый из которых требует практического знания основных показателей и расчетов. Даже самый опытный специалист по оценке стоимости недвижимости может столкнуться с трудностями при выполнении сложных расчетов, отслеживая показатели, которые меняются во времени.К счастью, инвесторы могут воспользоваться онлайн-калькулятором стоимости инвестиционной недвижимости. Лучше всего понять, как рассчитывать стоимость недвижимости на основе дохода от аренды или использования ставки капитализации для расчета стоимости недвижимости, но нет причин не использовать доступные полезные инструменты.

Важность стоимости дома

Стоимость дома важна, когда вы рассматриваете возможность покупки любой собственности, будь то основное жилье или инвестиционная недвижимость. Причина в том, что стоимость дома по сути говорит вам, сколько он стоит.Это число будет влиять на все аспекты сделки с недвижимостью от привлечения финансирования до согласования окончательной цены покупки. По сути, стоимость дома поможет вам определить недвижимость, которую вы можете себе позволить, и ту, которая имеет соответствующую цену.

Значение стоимости дома также выходит за рамки первоначальной покупки недвижимости, так как это может помочь вам предвидеть другие расходы. Например, стоимость дома может помочь определить налоговые ставки, страховые взносы и даже будущие рефинансирования.Стоимость дома также необходима для нескольких оценок собственности. Эти цифры могут дать вам более полное представление о домовладении.

Сводка

Независимо от того, выбирают ли инвесторы инструмент для оценки стоимости недвижимости или производят каждый расчет вручную, инвесторы обязательно разовьют понимание оценки собственности. Расчеты оценки недвижимости — важный ресурс, который позволяет инвесторам отличить хорошую инвестиционную сделку от плохой.Цена покупки недвижимости лишь поверхностная оценка с точки зрения ценности, которую она может предложить, особенно в долгосрочной перспективе. Ознакомьтесь с вышеуказанными методами определения ставки капитализации, валового множителя арендной платы и т. Д. Практикуя эти расчеты сейчас, вы будете лучше подготовлены к оценке (и сравнению) инвестиционных возможностей, когда это необходимо.

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Может быть, у вас много капитала, обширная сеть недвижимости или отличные строительные навыки, но вы все еще не знаете, как найти выгодные предложения.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, может помочь вам узнать, как приобрести лучшую недвижимость и добиться успеха в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Расчет справедливой рыночной арендной стоимости вашей арендуемой собственности

Джонса Принса, аналитика происхождения

Одним из наиболее важных компонентов управления доходом от сдачи в аренду жилой недвижимости является определение справедливой рыночной арендной стоимости.Как только вы определите этот расчет, он поможет вам определить арендную плату, которую вы планируете взимать со своих арендаторов. Эти доходы от аренды станут годовыми денежными потоками, которые станут фундаментальной основой для общей стоимости собственности — поэтому нет нужды говорить — цифры, которые вы выберете, имеют огромное значение.

В этой статье мы рассмотрим следующие темы:

Как получить соответствующие цифры аренды, которые являются разумными, предлагая собственности возможность для самых высоких краткосрочных денежных потоков, а также восприятие стоимости в настоящем и будущее? Справедливая рыночная стоимость аренды недвижимости — это показатель, который очень ищут инвесторы в арендную недвижимость.

Вы должны понимать рыночную ренту

Возможно, было бы полезно вернуться к тому, что такое рыночная рента. Рыночная ставка в этом смысле относится к ставке, по которой люди готовы платить, «текущей ставке» — если хотите — на конкретном рынке. В условиях (относительно) свободного рынка арендные ставки — будь то квартиры, дома, что у вас есть — будут диктоваться рынком и тем, что он может поглотить, — емкостью рынка.

В отношении этих цифр определенно есть некоторая двусмысленность, а также некоторые факторы, которые могут выходить за рамки контроля владельцев или управляющих недвижимостью с доходом от сдачи в аренду — но с учетом сказанного, следующие компоненты помогут соответствующим участникам, связанным с этой арендуемой недвижимостью, определить, что рынок выдержит. поскольку это относится к ценообразованию, а также к ряду других концепций, которые будет полезно знать и понимать при инвестициях в аренду.

Поиск ставок для определения справедливой рыночной арендной платы на вашем рынке

Один из наиболее эффективных способов расчета справедливых рыночных арендных ставок для вашей собственности — это посмотреть на арендную плату, взимаемую с аналогичной недвижимости на рынке. Сравнение аналогичной местной собственности с вашей собственной в отношении физического размера дома, спален и ванных комнат, меблированных или немеблированных вариантов — среди многих других факторов, влияющих на цену, позволит вам создать основу для тех арендных ставок, которые вы ищете на основе ваше предполагаемое место на рынке.

Также важно изучить процент вакантных квартир на вашем рынке, прежде чем искать сравнимые ставки. Публикуемые ежеквартально показатели вакансий предлагают избирателям наглядное представление о пропорциональной занятости на определенном рынке или субрынке.

Показатели вакансий дают наглядное представление о пропорциональной занятости на определенном рынке.

Показатели вакансий помогут вам лучше понять и, таким образом, отреагировать на сопоставимую информацию об аренде, которую вы собираете в процессе поиска.Также полезно оценивать имеющиеся исторические данные и прогнозы на будущее, которые, несомненно, помогут вам в установлении цен на аренду.

Распространенные отчеты такого рода включают отчеты CoStar, Colliers International и REIS. К этим отчетам можно получить доступ онлайн или в печатном виде, индивидуально или по подписке (в некоторых случаях за небольшую плату).

3 способа найти справедливый расчет рыночной стоимости аренды

Вот список из трех основных способов найти и изучить расчет справедливой рыночной стоимости арендуемой собственности, в которую вы можете инвестировать.

1. Автоматизированные веб-инструменты

(Zillow.com, Trulia.com, RentBits.com)
Популярные сайты по аренде, такие как Zillow, Trulia, RentBits и другие, предлагают реально запрашиваемую арендную плату за местную недвижимость. Информация, варьирующаяся от физических размеров до наличия домашних животных и исторических данных об аренде в собственности, а также, как правило, множество фотографий может быть собрана из этих полезных ресурсов и, таким образом, использована при расчете арендной ставки.

Кроме отчетов, созданных RentRange.com, эти платформы обеспечивают автоматическое определение рыночной арендной платы для арендодателей — и доступны в любое время, в любой момент — и доступны бесплатно.

2. Традиционные СМИ

(Местные газеты, местная реклама, молва, Craigslist)
Не позволяйте широте возможностей, доступных в Интернете, помешать вам изучить некоторые другие варианты сравнения цен, которые легко доступны для домовладельцев. Другие, более традиционные объявления об аренде обычно отображаются в газетах и ​​других средствах массовой информации, которые учитывают потенциально более актуальные и актуальные списки, а также исследуют группу арендодателей или других заинтересованных лиц, которые не знакомы или иным образом предпочитают отказаться от использование Интернета для рекламы своей продукции.

В любом случае, после обращения к этим традиционным средствам массовой информации, как правило, необходимо позвонить по телефону для обсуждения арендных ставок и доступности. Хотя, учитывая обстоятельства, вы, скорее всего, не снимете дом или квартиру у человека — вы не только получите представление о ценах, но и сможете поговорить с коллегой, который будет только способствовать вашей сети и предложить вам контакт для потенциальных вопросов или идей в будущем.

3. Профессиональные сети

(местные ассоциации арендодателей, ассоциации арендаторов, клубы недвижимости)
Если вы новичок в сфере недвижимости — или, более конкретно, — новичок в владении или управлении жилой арендуемой недвижимостью (или в во многих случаях — и то и другое), важно, чтобы вы осознавали широкий спектр профессиональных сетевых ресурсов, которые вам легко доступны.Существуют местные или региональные ассоциации арендодателей и арендодателей, клубы недвижимости, некоторые из которых ориентированы на проживание, и жаждут новых членов.

Эти профессиональные организации предлагают возможность налаживания контактов с местными коллегами, но, что не менее важно, они предоставляют доступ к местным лидерам отрасли, а также к базам данных рыночных данных и другой информации о ценах на аренду. Эта информация, наряду с другими упомянутыми ресурсами, может существенно помочь не только в установлении арендных ставок, но и в их корректировке с течением времени, и даже, возможно, может привести к полному расширению вашего портфеля аренды жилья.

Начните расчет справедливой рыночной стоимости аренды прямо сейчас

Итак, если вы со стороны наблюдаете за бизнесом по аренде жилой недвижимости — или вы уже построили впечатляющий портфель домов, обязательно помните о широком множество доступных вам опций.

Будь то новые автоматизированные веб-платформы, более традиционные и персонализированные медиа-формы или профессиональные сети — эти ресурсы помогут вам составить представление о ценах на аренду и предоставить широкий спектр другой важной информации.

No related posts.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*