Клинбиз | Клининговая компания в Нижнем Новгороде | Цены на клининговые услуги и уборку

Как взять ипотеку: инструкция для новичков

Не хватает денег на покупку квартиры? Возьмите ипотеку. Предлагаем вам пошаговую инструкцию, как действовать, куда обращаться, какие документы собрать.

ArturVerkhovetskiy/Depositphotos

 

1. Выберите банк

Для начала нужно выбрать банк, в котором вы оформите кредит. Возьмите лист бумаги и расчертите его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Также отмечайте, если в каком-то банке у вас есть особые условия – например, если у вас открыт в нем зарплатный счет.

Вносите в этот список банки, условия которых вам показались самыми интересными, а потом сравните.

Процентная ставка сейчас может начинаться от 4,7% на новостройки по специальным программам с господдержкой. Обратит также внимание, что у некоторых банков есть предложения об оформлении ипотеки онлайн с более низкой ипотечной ставкой. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия.  

Определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 15-20% от стоимости жилья, он зависит от выбранной ипотечной программы. Срок, на который вы возьмете кредит определите, исходя из ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 25 лет с возможностью досрочного погашения. Чем больше срок кредита, тем больше вы переплатите в итоге. Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.

---

Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости

---

2. Уточните условия и дополнительные платежи

Позвоните, зайдите или напишите в банк и еще раз уточните условия кредита. Выясните у кредитного специалиста размер банковской комиссии, необходимость оформлять страховку, возможные штрафы, условия досрочного погашения кредита. Рассчитайте, хватает ли у вас денег на оформление сделки, регистрацию прав собственности и оплату услуг риелтора.

3. Соберите документы

Узнайте у специалиста по кредитованию, какие документы вы должны собрать. Обычно это справка 2-НДФЛ от вашего работодателя, заверенная им копия трудовой книжки, копия трудового договора, документы об образовании, свидетельство о браке или его расторжении, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, свидетельство ИНН, копии свидетельств о рождении детей, паспорт. Мужчинам призывного возраста понадобится еще и копия военного билета.

4. Подайте заявку

После того как вы соберете все документы для ипотеки, позвоните в банк и договоритесь, когда вы можете подать заявление на получение кредита. Вы придете в банк, и специалист проверит справки и копии, которые вы подготовили. Попросите его не просто сложить бумаги в стопку, но и проверить, верно ли они оформлены. Также на основе ваших документов он может сделать ориентировочный расчет того, на какую сумму кредита и первоначального взноса вы можете рассчитывать в этом банке. Напишите заявление на получение ипотечного кредита и передайте его сотруднику вместе с документами. Обязательно выясните, когда и каким образом вы узнаете о решении банка.

---

Все в дом: как за год накопить на первоначальный взнос

Льготная ипотека под 6,5%: разбираем условия программы с экспертами

---

5. Дождитесь решения

Вы можете присматривать квартиру и до того, как получите решение банка. Но договариваться с хозяевами квартир нужно, уже зная, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Однако обратите внимание, что договоренность с банком о кредите действует не больше трех месяцев. Зазеваетесь ― и придется начинать все с начала.

К недвижимости банк также предъявляет определенные требования. Поэтому не оставляйте аванс или задаток за жилье, пока не получите одобрение сделки со стороны банка.

Если кредитных сотрудников все устраивает, приглашайте оценщика, а потом направляйте банку отчет об оценке квартиры и сообщайте цену, которую запрашивает продавец.

Только после всего этого банк принимает окончательное решение о предоставлении ипотечного займа, а также согласует с вами день, когда вы заключите два договора: купли-продажи с хозяином квартиры и кредитный с банком.

Не пропустите:

Эскроу-счета: что изменилось в недвижимости за год

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Стоит ли вам ввязываться в ипотеку?

Накопить «с нуля» на квартиру мало кому удается не только в России, но и во всем мире. Для этого и придумана ипотека, однако брать ли ипотечный кредит – вопрос непростой. Ведь это обязательство на несколько лет, а то и на десятилетия, и предугадать, что может произойти за это время и будет ли возможность выплачивать кредит, – дело сложное, если вообще выполнимое.

Безусловно, решение каждый принимает сам. Но есть несколько общих советов, когда брать ипотеку не стоит.

Если у вас слишком маленький доход. Как правило, банки выдают ипотечный кредит в размере не более 80% от стоимости квартиры, т. е. 20% вам нужно накопить самостоятельно. Рассчитайте на ипотечном калькуляторе, какую максимальную сумму кредита вы можете получить, исходя из вашего дохода. Если на квартиру не хватает – значит, придется еще копить, а еще лучше инвестировать в свое образование, повышение профессиональных навыков или в получение новой специальности, которая даст возможность зарабатывать больше.

Нагрузка, когда на кредитные выплаты уходит 50-60% заработка, считается предельной

Если вам, наоборот, не хватает нескольких процентов до полной стоимости квартиры. В таком случае лучше взять обычный, потребительский кредит. Хотя ставка по нему выше, чем по ипотечному, оформление ипотеки потребует дополнительных затрат на услуги банка, оценку квартиры, страховку, госпошлины.

Если у вас уже есть другой кредит: потребительский, на покупку автомобиля и т. п.
Во-первых, об этом придется сказать банку (он все равно проверит вашу кредитную историю). Выплаты по такому кредиту будут вычтены из вашего дохода, на основании которого принимается решение о размере ипотечного кредита.

Во-вторых, посчитайте сами, какую долю дохода вам придется платить по двум кредитам и готовы ли вы продержаться в режиме жесткой экономии год-два, а то и больше.

Если вам предстоят серьезные изменения в жизни или в семье – смена работы или угроза ее потери, развод, рождение ребенка. Изменения могут потребовать либо увеличения расходов, либо перехода в режим экономии. Лучше подождать более спокойной ситуации.

В периоды экономических кризисов, сопровождающихся резким ростом инфляции, банки повышают проценты по кредитам (так было, например, в конце 2014–2015 годов). В такое время ипотеку лучше не брать, а подождать, когда пик кризиса пройдет и процентные ставки снизятся.

Решение может быть принято однозначно в пользу ипотечного кредита, если вы уже накопили значительную сумму (около половины стоимости квартиры) или если выплаты по кредиту не будут превышать трети вашего дохода.

Если вы арендуете жилье и сумма ипотечного платежа будет сопоставима с арендной платой или немного ее превышать, то в таком случае тоже выгоднее взять кредит и платить за собственную квартиру.

Взять ипотеку на вторичное жильё в банке ВТБ

Площадь квартиры больше 65 кв.м При покупке квартиры площадью от 65 кв.м ставка снижена Без подтверждения дохода Цифровой бонус Скидка за оформление в Личном кабинете клиента Электронная регистрация и безопасный расчет Я получаю/планирую перевести зарплату на карту ВТБ Для зарплатных клиентов ВТБ и клиентов, планирующих перевод заработной платы в ВТБ в течение 3 месяцев с даты выдачи кредита

Стоимость жилья, ₽

Первоначальный взнос, ₽ От 250000 ₽ (10% стоимости жилья)

Добавить материнский капитал Можно направить в первоначальный взнос или оформить ипотеку без первого взноса, если маткапитал составит не менее 10% от стоимости жилья.

Для уточнения условий обратитесь к менеджеру после подачи заявки.

Ежемесячный доход, ₽

Расчет является предварительным. Точные условия по кредиту вам будут предоставлены в отделении банка.

Как правильно взять, получить и оформить ипотеку на квартиру: ипотечный кредит на жилье, как его лучше брать

Далеко не каждый человек может позволить себе приобрести жилье на собственные средства. Единственной возможностью обзавестись жил. площадью для многих является ипотечное кредитование. Размышляя над тем, как взять ипотеку на квартиру, важно помнить, что с ее помощью кредитозаемщик получает желаемое, но при этом на продолжительный срок становится должником кредитной организации.

Подача заявления

Приняв решение о взятии кредита, нужно выбрать подходящий банк и обратиться в его отделение для подачи заявки. Не забывайте, прежде чем кредитная организация предоставит необходимые средства, она тщательно проверит клиента на соответствие всем необходимым требованиям. Поэтому к выбору кредитора следует подходить с максимальной серьезностью. Не стоит спешить. Лучше рассмотреть как можно больше вариантов и изучить предложения по кредитованию в нескольких банках.

Будьте бдительны, многочисленная банковская реклама, гарантирующая беспроблемное получение займа всего по двум документам в сжатые сроки, зачастую не соответствует действительности.

В стандартный пакет бумаг, который придется собрать получателю ссуды, входят: паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справки о доходах, документы на приобретаемую жилплощадь. Кроме этого, может возникнуть необходимость привлечения созаемщиков или поручителей.

Перед тем, как начать собирать нужную документацию и обращаться с ней в кредитную организацию, ознакомьтесь с предложениями разных банков.

Подробно изучите их условия, сравните все плюсы и минусы и проведите предварительный ипотечный расчет. Ведь разница в процентной ставке всего в 1% в итоге окажется весьма выгодной для кредитозаемщика.

Основные требования к заемщику, собирающемуся взять квартиру в ипотеку

Возраст — одно из важнейших условий, касающихся получателя ссуды. Участник программы кредитования не может быть младше 21 года. Это правило неизменно соблюдается всеми банками, предоставляющими населению долгосрочные займы. Также существует максимально допустимый возраст для взятия ипотеки и на момент выплаты предоставленной суммы в полном объеме.

Согласно второму критерию кредитор обычно принимает решение индивидуально. Так как, кроме фиксированного значения (например, для Сбербанка это 75 лет), он берет во внимание уровень доходов клиента, наличие созаемщиков и поручителей. В том же Сбербанке есть возможность получить кредит по двум документам, без необходимости предъявлять бумаги о трудоустройстве. В таком случае максимальный возраст на момент полной выплаты уменьшается до 65 лет. В большинстве других банков он составляет 55 лет для женщин и 60 для мужчин. Однако, при привлечении поручителей его могут увеличить до 85.

Немаловажную роль играет и официальное трудоустройство. Кредиторы с недоверием относятся к людям, часто меняющим место работы. Те, кто живет за счет собственного бизнеса, также рассматриваются ими, как не особо надежные. Любой банк при рассмотрении заявок на ипотеку отдает предпочтение наемным работникам. Трудовой стаж при этом обязан быть более 1 года, при этом не менее 6 месяцев на последнем месте работы.

Взятие ссуды окажется непростым делом для клиентов, чья трудовая деятельность связана с риском для жизни. К таковым относятся: каскадеры, сотрудники МЧС, артисты цирка. Получить ипотечный кредит не удастся и бюджетникам, если в их организации намечается сокращение. Банк одобрит выдачу средств только после проведения изменений.

В процессе оценки потенциального заемщика кредитное учреждение рассматривает его ежемесячный доход. Чем он выше, тем больше возможность одобрения. При наличии акций или облигаций можно с большей вероятностью рассчитывать на положительное решение. Некоторые программы подразумевают рассмотрение доходов не только самого получателя ссуды, но и его близких родственников и родителей.

При вынесении банком решения, значение имеет не только платежеспособность клиента, но и его кредитная история. При ее проверке кредитор смотрит, соответствует ли количество допустимых просрочек и их продолжительность. Если КИ отсутствует (человек не брал кредит ранее) — это дополнительный «сомнительный» фактор. С большей готовностью банк начнет сотрудничать с тем, кто уже зарекомендовал себя, как ответственный плательщик.

Дополнительные требования

При предоставлении ипотеки на жилье кредитная организация может потребовать передать ей в залог уже имеющееся недвижимое имущество получателя ссуды. Дом или квартира при этом должны являться его собственностью и иметь высокую стоимость. Ликвидность предмета залога — первое, на что обратят внимание. Это то, как быстро и по какой цене его удастся продать.

Часть банков осуществляют ипотечное кредитование только своих клиентов. То есть, рассчитывать на займ могут только те, кто получает заработную плату на открытую у них карту или имеет депозит.

В ряде случаев не исключена вероятность, что потребуется привлечь поручителей или созаемщиков (супруг становится им автоматически).

Во всех организациях к клиентам, претендующим на ипотечный займ, предъявляются различные требования. Во избежание ненужных проблем следует уточнить все нюансы предстоящего процесса у сотрудников или по интернету еще до начала сбора документации.

Как повысить шансы на получение займа

Выполнение всех требований кредитора еще не значит, что удастся со стопроцентной гарантией получить ипотеку на квартиру. Заявку все равно могут не одобрить. Но не стоит отчаиваться. Условия предоставления кредита во всех учреждениях различны, следует обратиться в несколько одновременно. Так, вероятность получить вожделенную жилплощадь значительно увеличится.

Важно помнить, что нельзя совершать каких-либо предварительных расчетов с продавцом недвижимости пока банк не одобрит заявку.

Чтобы увеличить шансы на одобрение, необходимо:

• Своевременно собрать и предоставить полный пакет бумаг, которые нужны для кредитования и приобретения жилплощади.
• Исправить кредитную историю. Выплатить все долги и просроченные ссуды. В противном случае на вынесение положительного решения надеяться не стоит.
• Официально трудоустроиться в крупную надежную организацию. 
• Очень хорошо, если у получателя ссуды есть в собственности недвижимость, стоимость которой выше размера ипотечного кредита. Она сможет выступить в роли залога, тогда банк с большей охотой одобрит сделку.
• Привлечь поручителей, которые вместе с заемщиком разделят ответственность в случае несоблюдения договорных обязательств.
• Внести первоначальный взнос. Чем больше сумма, тем выше шансы на одобрение ссуды.

Не забывайте и про внешний вид при первом посещении банка. Потенциальному заемщику очень важно произвести хорошее впечатление.

Какую ипотеку выбрать

Ипотечный займ бывает обычным, который кредитозаемщик погашает впоследствии из собственных средств. А также социальным, где часть долга покрывается из государственного бюджета. Стоит хорошенько подумать, как правильно брать ипотеку на квартиру, рассмотрев оба варианта.

Если имеются основания, можно принять участие в льготных программах. Но у них есть один ощутимый недостаток — очередь на субсидию способна растянуться на несколько лет. При этом никто не может гарантировать однозначного положительного результата. В итоге не исключена вероятность потратить время впустую.

При принятии решения взять ссуду на общих основаниях, необходимо внимательно изучить предлагаемые разными кредиторами условия. Некоторые банки с готовностью дают заем под меньший процент при внесении крупной первоначальной суммы. В случае, когда нужная сумма не набирается, можно воспользоваться потребительским кредитом. Так удастся выйти в плюс на процентах. Главное — заранее выяснить не запрещает ли банк, в который предстоит обращаться за ипотекой, задействовать заемные средства для первичного взноса.

Виды социального кредитования

Имея право на льготную ссуду, можно рассчитывать, что часть кредита будет погашена государством. Чтобы правильно оформить ипотеку на квартиру, будучи участником одной из специальных программ, нужно знать какими они бывают и для кого предназначены.

Существует несколько видов социальной помощи.

Молодая семья

Кредитозаемщики могут принять участие в данной программе и обзавестись жилплощадью на льготных условиях. Для этого семье необходимо соответствовать ряду требований:

• брак в обязательном порядке должен быть зарегистрированным официально, если речь не идет о родителях-одиночках;
• возраст хотя бы одного из супругов не может превышать 35 лет;
• наличие постоянного дохода, который позволит своевременно погашать кредит;
• подтверждение статуса нуждающейся в улучшении жилищных условий семьи.

Ссуду по данной программе предоставляют не все кредитные организации. Уточнять всю необходимую информацию по этому вопросу следует заранее.

Жилье для бюджетников

Благодаря таким социальным программам, осуществляемым государством, трудящимся в бюджетной сфере предоставляются льготы. Взять ипотечный кредит на квартиру могут:

• бюджетные работники, которые вынуждены проживать всей семьей на одной жилой площади с родственниками;
• сотрудники, у которых нет собственного жилья, снимающие квартиру или вынужденные ютиться в коммуналке;
• бюджетники, живущие в крайне стесненных условиях, не соответствующих требованиям (не менее 14 кв. метра на человека).

Цель социальной ипотеки — стимулирование к осуществлению трудовой деятельности в бюджетных структурах. Кредитозаемщик должен отработать определенный период в данной сфере, в противном случае его обяжут вернуть долю или даже всю сумму субсидии.

Военная ипотека

Военнослужащие могут приобрести жилплощадь на льготных условиях в рамках НИС. По этой программе происходит наполнение фонда из средств которого, впоследствии производится покупка жилья (внесение первичного взноса, дальнейшее погашение займа). На получение ссуды могут рассчитывать только те военные, которые являются участниками НИС не менее трех лет:

• офицеры;
• прапорщики;
• контрактники.

Для оформления свидетельства, подтверждающего возможность получения льготного кредита, военнослужащему надлежит лишь подать рапорт. Все остальное на себя берут уполномоченные лица.

Для молодых специалистов

К этой категории причисляются выпускники, которые закончили высшее или среднее профессиональное образование и успели отработать по полученной специальности не менее 1 года. Чтобы взять ипотеку по этой программе, необходимо соблюдение следующих условий:

• получать образование нужно только на очном отделении на бюджетной основе;
• обязательно успешное прохождение аттестации и получение диплома;
• после выпуска следует работать по специальности с обязательным официальным трудоустройством.

Под действие программы попадают: молодые учителя, ученые, врачи, работники МВД, РЖД, специалисты-бюджетники. Займ могут одобрить и представителям других специальностей.

Как берется ипотека на квартиру без первоначального взноса

Есть ряд способов, позволяющих взять кредит, не внося при этом первичного взноса.

• Воспользоваться льготными ипотечными программами, если кредитозаемщик по каким-либо критериям под них попадает.
• Военная ипотека (актуально только для военнослужащих).
• Материнский капитал. Использовать его можно сразу после рождения ребенка. Но в данном случае потребуется одобрение кредитной организации, что не могут себе позволить семьи с нестабильным низким уровнем доходов.
• Попасть под маркетинговую акцию банка. Иногда кредиторы предлагают взять ссуду без первоначального взноса. Обязательным условием выступает идеальная КИ.
• Заем под недвижимое имущество. Подходит тем, у кого есть квартира или дом в собственности.
• Внесение первого взноса посредством потребительского кредита. Непростой вариант, выплачивать два долга одновременно очень сложно.
• Предоставить в залог банку автомобиль или иное ценное имущество (если такая возможность предусматривается).

У всех вышеперечисленных способов одна общая черта — для получения ипотеки нужно заручиться одобрением кредитора, что не для всех и не всегда оказывается возможным.

Материнский капитал

Деньги выделяются государством тем семьям, в которых родился второй ребенок (или последующий). Использовать их можно только с целью покупки жилплощади. Для этого кредитная организация предоставляет определенный сертификат. Именно его чаще всего используют как первичный взнос. Но следует помнить, что некоторые банки все равно требуют внесения собственных средств, помимо сертификата.

Кроме этого, материнский капитал можно задействовать с целью погашения взятого ранее ипотечного займа.

Этапы оформления

Чтобы грамотно взять ипотеку, необходимо соблюдать строгую поэтапность действий. Когда кредитозаемщик уже определился с приобретаемой недвижимостью и выбрал подходящего кредитора, ему предстоит совершить несколько шагов. Наглядно процесс можно представить в виде краткой пошаговой инструкции.

• Подача заявления в кредитное учреждение.
• Заключение предварительного договора с продавцом жилплощади.
• Страхование покупаемой квартиры.
• Заключение договора целевого займа с кредитором.
• Подписание закладной.
• Оформление жилья в собственность с прилагающимся залоговым обременением.

Перечень необходимых бумаг

Каждый банк обязывает заемщика собрать свой пакет документов. С особым пристрастием проверяется его платежеспособность. Поэтому всевозможных финансовых выписок и справок требуется предоставить довольно много. Разобравшись с тем, как правильно выбрать ипотеку, следует узнать, какую документацию придется подготовить.

Для физических лиц

В обязательном порядке кредитной организации надлежит предоставить бумаги подтверждающие личность и способность кредитозаемщика выплачивать займ.

• Паспорт гражданина Российской Федерации.
• Загранник, удостоверение водителя, военный билет, ИНН, пенсионное удостоверение (на выбор).
• Ксерокопия трудовой, заверенная работодателем.
• Копия трудового договора.
• Справка о заработной плате 2-НДФЛ (или альтернативный документ по форме кредитора).
• Справка-подтверждение владения ценными бумагами или имуществом.
• Документацию, подтверждающую наличие вкладов и банковских счетов.

Кроме этого, банку, предоставляющему кредит, могут потребоваться дополнительные сведения и документы.

• Регистрационная справка №9.
• Ксерокопии паспортов близких родственников, которые живут с кредитозаемщиком на одной жилплощади.
• Копии пенсионных удостоверений, когда в семье есть пенсионеры.
• Бумаги, подтверждающие удовлетворительное физическое и психическое состояние клиента.
• Информация о КИ.
• Характеристика от работодателя.

Для индивидуальных предпринимателей

ИП получить ипотечный кредит сложнее, чем физическому лицу. Банки неохотно сотрудничают с людьми, живущими за счет собственного бизнеса. Тем не менее, чтобы при покупке жилого объекта не возникло осложнений, предпринимателю следует предоставить:

• декларацию по единому налогу за 1 или 2 года в зависимости от того, по какой системе налогообложения работает ИП;
• декларации по форме НДФЛ за итоговый период;
• выписка из ЕГРИП;
• ОГРН и ИНН;
• ксерокопию лицензии, когда деятельность подлежит лицензированию.

 Сколько времени потребуется для оформления

В основном все зависит от кредитора. Общий срок подразделяется на несколько периодов, продолжительность которых регламентируется в каждом банке по-своему.

Так, на рассмотрение заявки в среднем уходит от 1 до 2 недель. Этого времени вполне достаточно для оценки платежеспособности клиента.

После вынесения одобрительного решения у кредитозаемщика будет 3 — 4 месяца, чтобы подобрать подходящую жилплощадь. Сделать это можно и в более короткий срок.

Для подготовки документов потребуется от 3 до 7 дней. В случае, когда необходимо разрешение от органов опеки, процесс может существенно затянуться.

На рассмотрение варианта кредитором уйдет 1 — 5 дней.

Для того, чтобы оформить кредитный договор, куплю-продажу и страховку будет достаточно 1 — 2 дня. При необходимости нотариального удостоверения период может затянуться на 2 — 3 недели.

На регистрацию права собственности придется потратить около 7 дней.

Подводя итог, стоит еще раз напомнить, что лучше брать ипотеку, будучи полностью уверенным в своих финансовых возможностях. Не следует спешить с выбором кредитной организации, а рассматривать как можно больше доступных вариантов. Прежде чем решиться на такой серьезный шаг, нужно тщательно взвесить все за и против, и только потом подавать заявление.

Ипотека иностранным гражданам: особенности ипотеки в России

Содержание

1. Можно ли взять ипотеку нерезидентам в РФ?
2. Какие банки дают ипотеку иностранцам
3. Ипотека для иностранных граждан с видом на жительство
4. Ипотека без вида на жительство для нерезидентов
5. Требования к заемщику-нерезиденту
6. Какие документы нужно собрать
7. Порядок оформления для иностранцев
8. Как взять ипотеку, если супруг иностранец

Расскажем о том, как купить жильё в ипотеку для нерезидентов РФ, какие нужны документы и какие требования к нерезидентам предъявляют банки.

Возможно ли оформление ипотеки иностранцам

Если у вас нет гражданства РФ, вы всё равно имеете право получить ипотеку в российском банке на покупку жилья на территории России. Основанием для этого служит ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но иметь право и беспрепятственно пользоваться этим правом — разные вещи. На деле банки не горят желанием кредитовать иностранных граждан и на то есть причины. Заёмщик-иностранец может перестать платить по кредиту и уехать из России. При таком исходе на банк ложатся материальные потери (неуплата процентов) и издержки (судебные разбирательства, продажа залогового имущества и т.д.). Иностранному заёмщику нужно быть готовым к тщательной проверке со стороны банка. Вот на что обращают пристальное внимание:

• уровень официальной зарплаты
• место работы, репутация работодателя
• наличие другого имущества на территории России
• кредитная история
• семейное положение и гражданство супруга

Стоит помнить, что документы, подтверждающие занятость и доход, действуют в течение 45 календарных дней. После истечения этого срока банк потребует свежие документы.

Ипотека без вида на жительство для нерезидентов

Возможность (хоть и минимальная) получить банковское одобрение сохраняется. Но чтобы заявку рассмотрели, заёмщикам без ВНЖ придётся безоговорочно выполнить ряд требований:

• Проживать в РФ не менее 183 дней (чем дольше, тем лучше).
• Работать у российского работодателя не менее 6 месяцев (чем дольше, тем лучше).
• Без нареканий платить все налоги и сборы.
• Иметь умеренную закредитованность — не более 40% от общего дохода семьи (чем меньше, тем лучше).
• Внести первоначальный взнос минимум 40% от стоимости приобретаемого жилья (чем больше, тем лучше).
• Иметь положительную кредитную историю. Если ранее вообще не было кредитов, это затруднит решение банка дать положительный ответ. Если кредитов было много и с просрочками в платежах, то это послужит веским основанием для отказа в ипотеке

Важно быть готовыми к тому, что некоторые банки могут предъявить дополнительные условия:

• Привлечь созаёмщиков с российским гражданством.
• Увеличить минимальный срок работы на российского работодателя до 3 лет.
• Снизить предельный срок кредитования до 15 лет
• Увеличить размер первоначального взноса до 50%
• На несколько пунктов повысить процентную ставку — самая неприятная и распространённая мера.

Чтобы увеличить шанс на одобрение ипотеки, лучше позаботиться о получении вида на жительство (ВНЖ).

Основания для получения вида на жительство в России

Получить ВНЖ не всегда получается даже у тех, кто подходит под официальные требования. Рассмотрим, какие критерии могут дать шанс на получение вида на жительство в РФ:

• Вы гражданин Беларуси или Туркменистана.
• У вас есть разрешение на временное проживание в России.
• Помимо РВП у вас есть сертификат на госпрограмму по добровольному переселению соотечественников.
• У вас статус беженца или попросившего временное убежище и сертификат на добровольное переселение.
• У вас статус политического беженца.
• Вы документально признаны официальным носителем русского языка.
• Вы специалист с высокой квалификацией и принадлежите к семье высококвалифицированного специалиста.
• У вас ранее было право на российское гражданство, но вы от него отказались, или гражданство РФ у вас было прекращено.
• Вы признаны недееспособным, а ваш опекун или помощник имеет российское гражданство или ВНЖ.

Ипотека для иностранных граждан с видом на жительство

Если у вас есть вид на жительство в России, то взять ипотеку становится проще. Это обстоятельство почти уравнивает вас в правах с резидентами РФ. Вы можете законно работать в России, платить налоги, получать льготы, подтвердить занятость и доход. Большинство банков лояльно относятся к иностранцам с ВНЖ, поэтому не предъявляют к заявителю сверхъестественных требований и дают нормальные ипотечные условия. Какой пакет документов стоит приготовить, чтобы подать успешную заявку на кредит:

• Паспорт с нотариальным переводом.
• Разрешение на работу и подтверждение трудоустройства в РФ.
• Доказательство длительного проживания на территории России.
• Документы на недвижимость, на которую требуется ипотека (нужно запросить у продавца/застройщика).
• Документы на право владения иной недвижимостью (если она имеется в собственности)
• Диплом о получении образования.
• РВП
• Банковская выписка по личным счетам.

Какие банки дают ипотеку иностранцам

Для иностранцев выбор кредитных организаций сильно ограничен. Лояльными можно назвать лишь несколько банков, готовых сотрудничать с иностранцами по вопросу жилищного кредитования.

Росбанк

Гражданство не имеет значения Льготы для граждан СНГ Алгоритм оформления ипотечного займа такой же, как для граждан РФ.

ВТБ

Гражданство не имеет значения Подтверждение легальности пребывания и занятости на территории РФ.

Райффайзенбанк

Гражданство не имеет значения Место работы обязательно на территории Российской Федерации.

Кубань Кредит

Гражданство не имеет значения Допускает возраст заёмщика 80 лет на момент окончания срока ипотеки.

Хоум Кредит (ХКФ Банк)

Гражданство не имеет значения.

Альфа-банк

Гражданство Украина, Республика Беларусь Подтверждение легальности пребывания и занятости на территории РФ.

Сбербанк

Не выдаёт ипотечные займы иностранцам, требует исключительно российское гражданство. Можно рассчитывать только на потребкредит.

Законодательная база

ФЗ №102 регулирует правовые отношения между кредитными организациями и гражданами. Закон не ограничивает права иностранных граждан на получение ипотечного займа в российском банке для приобретения жилья на территории РФ. Но каждый отдельно взятый банк вправе устанавливать собственную кредитную политику, которая может исключать выдачу кредитов лицам без российского гражданства — и с  этим ничего не поделаешь.

Основные требования к заёмщику-нерезиденту

К иностранным претендентам на ипотеку базовые требования почти такие же, как к россиянам. Рассмотрим список, которому нужно соответствовать:

• Возраст на момент подачи заявки не меньше 21 года. Хотя некоторые банки, например «Кубань Кредит», разрешают вступать в кредитные обязательства лицам, достигшим 18 лет.
• Возраст к дате истечения срока ипотеки не должен превышать 80 лет, но многие банки снижают его до 65 лет.
• Достаточный уровень дохода: ипотечный платёж «съедает» не более 40% ежемесячной зарплаты.
• Незапятнанная кредитная история (нет просрочек по платежам).
• Готовность оплатить пакет страхования жизни и объекта недвижимости.
• Готовность привлечь созаёмщиков, подходящих под такие же требования.

Какие документы нужно собрать

Перед подачей анкеты подготовьте минимальный пакет документов.

• Паспорт с нотариальным переводом;
• Документ, подтверждающий право пребывания в России: ВНЖ/РВП/карта мигранта/въездная виза;
• Подтверждение регистрации;
• Разрешение на работу и подтверждение трудоустройства в РФ;
• Документальное подтверждение длительного проживания на территории России;
• Документы на недвижимость, на которую требуется ипотека (нужно запросить у продавца/застройщика).

Как оформить ипотеку иностранцу — пошаговая инструкция

• Иностранные граждане заключают ипотечные сделки в России почти по тому же алгоритму, что и россияне. Вам предстоит следующий порядок оформления:
• Изучить кредитные предложения банков, которые работают с иностранцами. Рассчитать платежи на ипотечном калькуляторе на сайте банка. Выбрать одну или ряд кредитных организаций, условия которых вам подходят.
• Уточнить у выбранного банка, какие именно документы нужны. И собрать их заранее, потому что для подготовки некоторых справок может потребоваться время. И не забывайте, что документы действительны не дольше 45 календарных дней.
• Через сайт или в банковском отделении подать заявку на ипотеку и передать собранные документы. Многие банки на первичном этапе принимают документы в электронном виде (сканы или фото) — так можно обойтись без посещения отделения.
• Ожидать решения. Так как данные заёмщиков-нерезидентов рассматривают досконально, принятие решения может занять до 3 недель. Если у вас попросят дополнительные справки, не стоит медлить с их подготовкой.
• Если вы получите согласие на сделку, то вам предстоит подобрать объект недвижимости под одобренную вам сумму. Сведения об объекте (отчёт об оценке) нужно передать в банк.
• С вами согласуют день подписания кредитного договора. В назначенный день нужно принести с собой оригиналы всех требуемых банком документов.
• В день подписания кредитного договора предстоит внести всю сумму первоначального взноса. Часто банки просят передавать деньги в кассу в наличной форме, поэтому заранее уточните  этот вопрос в банке.

После всех этапов подписанный договор зарегистрируют в МФЦ. Продавец недвижимости получает оставшуюся сумму денег от банка. Вы становитесь собственником недвижимости, на которой обременение в пользу банка вплоть до погашения долга.

Когда возможен отказ?

Сделка может не состояться по двум основным причинам — не выполнены требования к заёмщику или к объекту. В случае с объектом всё легко поправимо, если вы сделаете выбор в пользу другой квартиры/дома. Чёткие требования к объекту всегда можно уточнить в банке. Ситуация сложнее, если что-то не так с вашими документами. Причин может быть уйма, и банк не всегда аргументирует отказ, потому что имеет право не делиться этой информацией. Но бывают случаи, когда причины озвучивают и потенциальный заёмщик ещё может исправить положение — донести корректные документы.

Причины отказа

Рассмотрим возможные причины, которые относятся к объекту недвижимости:

• Выбранное жильё стоит в плане на снос или в программе реновации.
• Здание изношено на 65% и более.
• Объект не подключен к канализации, нет водоснабжения.
• В квартире сделана нелегальная перепланировка.

Рассмотрим причины, которые относятся к заёмщику:

• Не подходит возраст для кредитования.
• Просрочен ВНЖ.
• Низкий уровень дохода для запрашиваемой суммы кредита.
• Неофициальное трудоустройство.
• Короткий стаж на последнем месте работы.
• Плохая кредитная история или полное её отсутствие.

Что такое вид на жительство

Если вы намерены долгое время находиться в России и официально здесь работать, то необходимо оформить ВНЖ. Этот документ говорит о том, что у вас есть законное право пребывания на территории РФ, и вас не могут просто так выдворить из страны. Вид на жительство даёт иностранцу самое главное — без проблем проживать на территории Российской Федерации длительное время и менять место жительства по собственному усмотрению.

Какими правами обладает иностранец с ВНЖ в России

• Бесплатное медобслуживание, бесплатное образование, пенсия, социальные программы и льготы.
• Возможность устроиться на работу в любой точке страны.
• Возможность без трудностей покидать Россию и возвращаться обратно.
• Право покупать недвижимость и оформлять право собственности.
• Право делать приглашения для въезда в РФ членов своей семьи — граждан другой страны.
• Право избирать кандидатов в органы местного самоуправления и выдвигать собственную кандидатуру.

С видом на жительство гораздо проще начинать процедуру оформления гражданства.

Можно ли взять ипотеку с видом на жительство в России?

Да, нерезидент с ВНЖ имеет право рассчитывать на ипотечный займ с целью приобретения жилой недвижимости. Российское законодательство этого не запрещает. Шансов получить ипотеку при наличии ВНЖ существенно больше, чем при отсутствии этого важного документа. Поэтому лучше заранее оформить вид на жительство, а уже затем подавать на ипотеку.

Оформление ипотечного кредита, если супруг — иностранец

Женатые заёмщики более привлекательны для банкиров, чем холостые. Если семья покупает жильё, и один из заёмщиков гражданин РФ, то вероятность одобрения выше, чем в ситуации, когда оба супруга поданные другой страны. Вариантов оформления займа может быть несколько:

• Второй супруг созаёмщиком не выступает — предпочтительный вариант. Приоритетный вариант, если оформлять ипотеку на супруга гражданина России. Такая схема возможна, если есть брачный договор. Квартира оформляется только на одного супруга, который и будет выплачивать долг. Второй супруг к займу отношения не имеет и претендовать на недвижимость не в праве.
• Созаёмщики, но ответственность только на одном — подходящий вариант. Квартира оформляется на обоих, но ипотечную нагрузку может взять только один из супругов. Хорошо, если это будет супруг-россиянин. Тогда доходы супруга-иностранца не будут учитываться, но его кредитную историю банк всё равно проверит. Стоит помнить, что в случае развода все права на имущество останутся у того, на кого была оформлена ипотека.
• Созаёмщики с равной ответственностью — наименее желательный вариант. Если пара получает высокий общий доход и может взять ипотеку совместно как созаёмщики — долговая нагрузка и ответственность ляжет на обоих супругов. Ситуация менее выигрышная, чем первые два варианта, но всё же лучше, чем когда ипотеку берёт холостой иностранец.

Можно использовать для покупки жилья маткапитал, если мать и ребенок граждане РФ. Гражданство отца в данном случае никак не препятствует получению сертификата и направления его на погашение ипотеки.

Можно ли взять ипотеку, если уже есть ипотека?

Потребность взять вторую ипотеку даже если не выплачена первая, появляется у многих граждан. Реализовать покупку второго жилья таким образом можно, однако на этом пути есть свои сложности. Любая финансовая организация всегда старается минимизировать любые риски, поэтому она проводит самые тщательные проверки финансового благосостояния клиента и его кредитной истории. Это как раз и является причиной того, что второй ипотечный кредит оформляется намного дольше. 

 

У банков разработаны критерии соответствия заёмщика для второго займа, далеко не все граждане им соответствуют. Заявитель должен иметь сумму для первоначального взноса, высокие доходы и не иметь просрочек по первой ипотеке. Если общей месячной суммы дохода заёмщика хватает на погашение обоих кредитов, а также их достаточно на содержание его семьи, тогда банк может одобрить вторую ипотеку.

 

Кредитная история должна быть хорошей: никаких просрочек и штрафов. Это показывает надёжность гражданина и его обязательность. Наличие иждивенцев тоже учитывается. Рассчитывается их прожиточный минимум, который потом вычитается из общей суммы доходов.

 

Если у Вас по первой ипотеке погашено хотя бы 70% от общей суммы долга, тогда увеличиваются Ваши шансы на одобрение второй жилищной ипотеки.

 

Если у претендента на жилищную ипотеку есть предмет залога, который застрахован, и если стоимость залога покроет сумму долга — это повышает шансы получить вторую ипотеку.

 

Это были основные критерии финансовых организаций, о которых следует знать гражданам, желающим оформить вторую ипотеку. Однако существуют дополнительные требования к заемщику. Он должен иметь российское гражданство, возрастом от 21-го года до 65-ти лет. Нужен высокий доход и постоянная регистрация в том городе, где клиент намеревается взять кредит. Банк ещё требует наличие стажа работы у гражданина на одном месте не менее полугода.

 

Теперь обсудим способы повышения Ваших шансов получить вторую жилищную ипотеку.

 

Если возраст заявителя до 35-ти лет — это большой плюс, так как в этом возрасте заработки стабильны и человек строит карьеру.  

 

Плюсом для Вас станет наличие поручителей и созаемщиков, у которых тоже высокие стабильные доходы. Важно, чтобы они были не пенсионного возраста, иначе шансы на получение второй ипотеки наоборот уменьшатся.

 

Длительность трудового стажа на одном месте у одного работодателя тоже повысит Ваши шансы.

Обращаться за второй жилищной ипотекой надо в тот банк, где Вы являетесь зарплатным клиентом.

Если Вы владеете машиной, земельным участком, дачей, коммерческой недвижимостью — это положительно повлияет на решение финансовой организации. Можно предоставить в залог свою недвижимость.

Оформлять вторую ипотеку целесообразно только тогда, если у Вас имеется стабильный высокий доход, есть обеспеченные родственники, готовые Вас поддержать при непредвиденных обстоятельствах (потеря дохода, болезнь, инвалидность). Перед принятием этого важного шага надо хорошо взвесить все «за» и «против».

Как взять ипотеку в Швейцарии и при этом не умереть с голоду?

Приобрести жильё в собственность становится в Швейцарии все сложнее: для этого требуется все более толстый кошелёк. © Keystone / Salvatore Di Nolfi

Швейцарская недвижимость всегда была недешевой, но в последнее время цены продолжают упорно ползти вверх. Приобрести жильё в собственность становится все менее реально. Одна из причин — ограничения регулятора. Таков вывод, сделанный в аналитическом докладе банка Raiffeisenbank.

Этот контент был опубликован 26 августа 2019 года — 12:59 26 августа 2019 года — 12:59

Надежда Капоне

Родилась в Москве. Закончила исторический факультет МГУ (специализация — германистика и международные отношения), изучала онлайн-журналистику в Нидерландах. Работала в газетах «Коммерсант» и «РГ». С 2009 г. живет в Швейцарии, с января 2013 г. работает в swissinfo. Рабочие языки: немецкий, английский, итальянский.

Больше материалов этого / этой автора | Русскоязычная редакция

Оливье Пошар

Оливье Пошар ( Оливье Пошар), русскоязычную версию материала подготовила Надежда Капоне

Доступно на 7 других языках

Традиционно высокие цены на недвижимость в Швейцарии продолжают расти. Согласно данным Райффайзенбанка, во втором квартале текущего года цены на дома поднялись примерно на 5%, на квартиры — на 1,6%. При этом ставки по ипотечным кредитам в настоящее время находятся в Швейцарии на исторически низком уровне. Никогда еще не было так выгодно брать кредит на покупку собственности, как сейчас. Но сегодня одного только ипотечного кредита в стране уже недостаточно для того, чтобы обеспечить себе возможность владеть объектом недвижимости.

Гора долгов

Швейцарский рынок имеет еще одну особенность: ипотечные долги выплачиваются тут крайне медленно. Во многих странах ипотечный долг гасится в течение одного поколения, на что уходит от 20 до 25 лет. В Швейцарии, однако, зачастую этот процесс затягивается, а долги, которые связаны с приобретенной собственностью, а вовсе не с самим покупателем, передаются в наследство следующему поколению.

Тому есть две причины: во-первых, цены на недвижимость выросли настолько, что вернуть теперь ипотечный кредит в обозримые сроки в принципе очень трудно. Во-вторых, налоговая система сама стимулирует человека брать кредиты и не избавляться уж очень быстро от долгов по ипотеке, особенно благодаря тому, что проценты по ипотечным кредитам можно вычитать из налогооблагаемой базы.

А это ведет к тому, что в Швейцарии регистрируется сейчас один из самых высоких в мире показателей по персональной задолженности физических лиц. В конце прошлого 2018 года общий объем только ипотечной задолженности в Конфедерации превысил символический лимит в один триллион франков.

End of insertion

«По причине нормативных ограничений и быстрого роста цен потенциальные покупатели, если они хотят быть в состоянии финансировать свою ипотеку, обязаны теперь вкладывать в недвижимость куда больший, чем раньше, собственный капитал с целью обеспечения первоначального взноса, обладая при этом постоянно растущим уровнем своих доходов», — говорит Мартин Нефф (Martin Neff), главный экономист Райффайзенбанка, третьего по величине банка в Швейцарии.

Доля жителей Швейцарии, обладающих объемом активов, достаточным для того, чтобы купить дом, варьируется в зависимости от кантона от 18 до 44%. Таковы, по крайней мере, расчеты банка. Кроме того, по словам М. Неффа, у претендента должна быть достаточно высокая зарплата для покрытия текущих расходов, связанных с покупкой дома, что «в большинстве случаев оказывается трудным, а иногда и непреодолимым препятствием». Вот конкретный пример: согласно расчетам М. Неффа, купить дом стоимостью один миллион франков (доля собственного капитала для первоначального взноса составляет при этом 200 000 франков) может только человек, чей доход составляет не менее 176 000 франков в год.

Условия для получения швейцарской ипотеки

В Швейцарии банк обычно финансирует приобретение собственного дома на 80%. Оставшиеся 20%, то есть собственный капитал (Eigenkapital), должны быть внесены самим покупателем недвижимости. До 1 июля 2013 года собственный капитал мог быть полностью профинансирован покупателем за счет накоплений на счету своего пенсионного фонда в рамках так называемой «второй опоры» пенсионной системы (что это такое, как устроена эта система и какие еще бывают опоры, см. здесь по ссылке).

Однако теперь это правило отменено, и в настоящее время не менее половины от собственного первоначального взноса должно поступать из других источников (личные сбережения, частные целевые пенсионные накопления, семейные банковские займы). Правительство потребовало введения этой меры, с тем чтобы ограничить риск возникновения «пузыря» на рынке недвижимости и одновременно сохранить пенсионные активы граждан.

В итоге покупка недвижимости стала еще более сложной задачей, ведь не забудем, что наряду с 10% собственного капитала из собственных средств должны покрываться ещё и другие расходы, связанные с покупкой дома, объем которых может составлять до 4% от стоимости объекта, причем покрывать их за счет пенсионного фонда тоже нельзя. Так что для покупки объекта недвижимости в 1 миллион франков покупателю необходимо иметь здесь и сейчас не менее 140 000 франков «реальных» собственных средств.

Банк также рассчитывает, сколько может стоить кредит. Он опирается при этом на базовую процентную ставку в 5% (средний показатель по Швейцарии за несколько последних лет), при досрочном погашении долга набегает еще 1% от стоимости недвижимости в год, и столько же могут составлять расходы на техническое обслуживание дома. Ипотека, таким образом, предоставляется в Швейцарии только в том случае, если все эти расходы в совокупности не превышают 33% валового годового дохода покупателя.

В нашем примере банк будет исходить из общей финансовой нагрузки, ложащейся на покупателя, в размере 60 000 франков в год. Считаем:

40 000 франков, то есть 5% от кредита в 800 000 франков, в качестве выплаты обратно банку;

+ 10 000 франков — разного рода списания, связанные с покупкой, в размере 1% от 1 миллиона франков;

+ 10 000 франков — на техобслуживание дома, то есть еще 1% от 1 миллиона франков.

Чтобы покрыть эти расходы, доход домохозяйства должен быть как минимум в три раза выше, что примерно соответствует минимальной годовой зарплате, рассчитанной Райффайзенбанком, в размере 176 000 франков.

Статья в этом материале

Ключевые слова:

Эта статья была автоматически перенесена со старого сайта на новый. Если вы увидели ошибки или искажения, не сочтите за труд, сообщите по адресу [email protected] Приносим извинения за доставленные неудобства.

Как найти ссуду на квартиру

Покупка многоквартирного дома — это не то же самое, что покупка более мелкой инвестиционной собственности. Выплата может быть выше (при условии, что ваши инвестиции идут хорошо), но и риск может быть выше — как для вас, так и для кредитора.

С другой стороны, многоквартирный дом может иметь отличный потенциал дохода. Это может обеспечить стабильный денежный поток и увеличить ваш портфель недвижимости. Кроме того, когда у вас есть вакансия (или даже несколько вакансий), они, скорее всего, не повлияют на вашу прибыль, как вакансия в односемейной собственности, сдающейся в аренду.

Проверьте свой бизнес и личный кредит, чтобы получить лучшую ссуду на квартиру

Когда вы регистрируете бесплатную учетную запись Nav, вы получаете доступ к своим бизнес-и личным кредитным отчетам и оценкам.Проверка не повредит вашим кредитным рейтингам.

Зарегистрироваться

С другой стороны, жилые комплексы не очень ликвидны. Им может потребоваться время для перепродажи, если возникнет необходимость. В результате кредиторы часто рассматривают жилищные ссуды как более рискованные.

Из-за повышенного риска получение ссуды под многоквартирный дом может быть финансовой проблемой.Обычно вам потребуется много денег вперед в виде крупного первоначального взноса и значительных резервов. Однако стандарты кредитования, возможно, будет легче удовлетворить. Коммерческие кредиторы больше заботятся о стоимости собственности, чем о вашей кредитной квалификации.

5 видов квартирной ссуды

Несмотря на риск, есть несколько способов профинансировать покупку многоквартирного дома. У вас, вероятно, будет несколько вариантов выбора, когда вы начнете искать коммерческие ссуды для многоквартирного жилого комплекса.

Хорошо иметь несколько вариантов ссуды. Это означает, что вам не нужно соглашаться на первое найденное предложение. Вместо этого вы можете найти время, чтобы найти лучшее предложение, доступное для вашей ситуации.

Ниже приведены пять распространенных типов ссуд на многоквартирные дома. Мы разбили основные моменты каждого, чтобы помочь вам сравнить ваши варианты.

Fannie Mae Квартирные ссуды
Платформа Multifamily

Fannie Mae предлагает множество программ кредитования, которые могут помочь вам в поиске доступных кредитов на квартиру.Вы можете взять взаймы всего лишь 750 000 долларов с условным сроком до 30 лет.

Варианты финансирования нескольких семей Fannie Mae включают:

Для получения займа обычно требуется первоначальный взнос в размере 20% или более. Поскольку федеральное правительство поддерживает ссуды, они представляют меньший риск для кредиторов. Поэтому процентные ставки, как правило, конкурентоспособны по сравнению с другими вариантами финансирования. Тем не менее, вы всегда должны выбирать лучшую цену и условия, чтобы быть уверенным.

Freddie Mac Квартирные ссуды

В рамках своей программы Optigo Freddie Mac предлагает несколько вариантов, которые следует учитывать, когда вам нужны ссуды на многоквартирное жилье.Если вы хотите занять 1 миллион долларов или 100 миллионов долларов для покупки инвестиций в недвижимость, у Freddie Mac может быть решение, которое может помочь.

Многосемейные кредитные предложения Фредди Мака по ссуде Optigo включают:

Если вы имеете право на получение ссуды Optigo для покупки или рефинансирования, вы обычно можете рассчитывать на конкурентоспособные процентные ставки по сравнению с другими вариантами финансирования многоквартирного дома. Федеральное правительство также поддерживает эти ссуды, что снижает риск кредитора.

Ваши условия погашения по некоторым вариантам ссуд с фиксированной процентной ставкой потенциально могут продлиться до 30 лет.Как правило, для получения финансирования вам потребуется значительный первоначальный взнос (20% или более).

Банковский баланс Квартирные ссуды

Банковский балансовый жилищный кредит — это еще один вид коммерческого финансирования, которое вы можете использовать для покупки многоквартирного дома. Однако банки не упаковывают и не продают эти ссуды государственным предприятиям (GSE), таким как Fannie Mae или Freddie Mac после закрытия. Скорее всего, ссуды хранятся дома и находятся на балансе банка.

Балансовые ссуды доступны во многих традиционных банках, но онлайн-кредиторы и компании по страхованию жизни также могут предлагать их. Ссуды часто представляют собой ссуды с полным правом регресса, что означает, что вы можете нести личную ответственность по долгам, если что-то пойдет не так. Другими словами, кредитор может конфисковать ваши личные активы, чтобы попытаться возместить свои убытки.

Ваш личный кредитный рейтинг также может быть пересмотрен в рамках процесса подачи заявки. Таким образом, более высокий кредитный рейтинг может помочь вам заключить более выгодную сделку по финансированию.Хотите пересмотреть свой кредит? Платформа Nav предоставляет вам доступ к вашей личной и деловой кредитной информации в одном месте.

Будьте готовы заплатить минимум 20% за ссуду на квартиру на балансе банка. Однако вам может потребоваться внести более значительный первоначальный взнос в зависимости от требований кредитора.

Квартирные ссуды FHA — Существующая недвижимость

Если вы хотите приобрести или рефинансировать существующий многоквартирный дом с пятью или более квартирами, вам может помочь ссуда FHA Multifamily.Кредиты FHA 223 (f) застрахованы Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кредиторы HUD упаковывают и продают ссуды на вторичном ипотечном рынке после закрытия, что позволяет заемщикам получать более выгодные процентные ставки и условия.

Процентные ставки по жилищным ссудам FHA могут быть конкурентоспособными, но вы должны взвесить и другие затраты и факторы. Например, процесс финансирования имеет репутацию медленного и утомительного со строгими квалификационными стандартами.

Срок погашения квартирных ссуд FHA может составлять до 35 лет.Ссуды выдаются без права регресса, поэтому ваш риск в случае дефолта ниже. Однако для этих ссуд обычно требуется ипотечное страхование, поэтому обязательно учитывайте это при сравнении затрат.

Минимальная сумма кредита для жилищного кредита FHA начинается с 3 миллионов долларов. Для новых покупок кредитор может пожелать профинансировать до 83,3% от покупной цены. Это может привести к уменьшению суммы первоначального взноса для вас, заемщика.

Ссуды на строительство квартир

Хотите отремонтировать многоквартирный дом или построить новый с нуля? В таком случае вам следует рассмотреть варианты ссуды на строительство квартиры вместо традиционного коммерческого финансирования многоквартирных домов.

• Обычные ссуды на строительство, поддержанные Fannie Mae или Freddie Mac, могут иметь программу, которая поможет вам получить необходимое финансирование. Например, программа Fannie Mae по программе гарантированного арендного жилья в сельской местности может финансировать строительство или реконструкцию подходящей многоквартирной собственности. Freddie Mac также предлагает умеренную ссуду на реабилитацию для финансирования ремонта арендуемой собственности.
  Тарифы, условия и сборы варьируются от программы к программе. Итак, лучше всего связаться с кредитным партнером Fannie Mae или Freddie Mac, чтобы просмотреть варианты заимствования.
• Заем FHA 221 (d) (4), гарантированный HUD, может помочь вам профинансировать строительство нового многоквартирного дома. Минимальные суммы кредита обычно начинаются с 4 миллионов долларов, но большинство ссуд составляют 10 миллионов долларов и выше. Срок финансирования может достигать 40 лет. Вы также можете воспользоваться беспроцентным финансированием в период строительства.
• Балансовая стоимость ссуд также может быть использована для финансирования строительства или восстановления жилого комплекса.Поскольку кредиторы хранят ссуды внутри компании, они не обязаны соблюдать правила Fannie Mae, Freddie Mac или FHA. Вы можете узнать у отдельных кредиторов больше о процентных ставках, условиях и квалификационных критериях.

Калькулятор ссуды на квартиру (как рассчитать проценты)

Поиск подходящего типа финансирования должен быть одной из приоритетных задач при покупке многоквартирного дома. Когда вы найдете подходящий кредит на квартиру, это поможет вам сэкономить деньги и в целом сделать ваши инвестиции более прибыльными.

Конечно, на первый взгляд сложно сказать, какой кредит является наиболее доступным. Даже сравнение процентной ставки по нескольким займам не расскажет вам всей истории.

Лучший способ получить ссуду на квартиру — это сравнить все условия и стоимость различных финансовых решений бок о бок. Вы можете начать с расчета стоимости финансирования, включая процентные ставки и комиссии.

Вот ссылки на несколько коммерческих ипотечных калькуляторов, которые могут помочь:

Альтернативные варианты финансирования квартир

Если ни один из вышеперечисленных традиционных займов на многоквартирные дома не подходит для вашей ситуации, возможно, вам все равно повезло.Альтернативный вариант финансирования квартиры может быть лучше.

Коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS)

Ссуда ​​CMBS, также называемая кондуитной ссудой, представляет собой ссуду на коммерческую недвижимость без права регресса, которую вы можете использовать для покупки жилого комплекса. Ссуды под залог активов обеспечиваются приобретаемой недвижимостью. После закрытия ссуды CMBS упаковываются и продаются на вторичном ипотечном рынке, аналогично ссудам, обеспеченным государством.

Минимальная сумма кредита для CMBS обычно составляет 2 миллиона долларов.Но средний максимальный LTV составляет 75%, а это означает, что вам может потребоваться внести 25% или более, чтобы обеспечить финансирование. Вам также может потребоваться показать значительные денежные резервы, чтобы соответствовать требованиям.

Хотя срок погашения ссуд может составлять 30 лет, обычно вы получаете более короткий срок погашения — 5–10 лет. Ссуды CMBS могут иметь значительный штраф за досрочное погашение, поэтому обязательно внимательно изучите комиссии и условия, прежде чем брать на себя этот вид финансирования.

Кредиты под твердые деньги

Ссуды под твердые деньги, иногда называемые промежуточными ссудами, представляют собой альтернативную форму финансирования, обычно используемую инвесторами в недвижимость.Промежуточные ссуды — это краткосрочные решения для финансирования, которые часто необходимо погашать или рефинансировать в течение 36 месяцев или меньше.

Если вы ищете ссуду в твердой валюте, вы, вероятно, не найдете ее в местном банке. Вместо этого кредиторы, предоставляющие твердые деньги, обычно являются частными компаниями или физическими лицами.

Ссуды под твердые деньги могут финансироваться намного быстрее, чем ссуды на недвижимость. Если вы соответствуете требованиям, вы можете получить финансирование всего через несколько дней. Однако за это удобство приходится платить. Процентные ставки и комиссии по ссудам в твердой форме могут составлять от 8% до 15%.Вам также может потребоваться внести первоначальный взнос от 20% до 30%.

Если вы подумываете о ссуде в твердой форме, убедитесь, что вы заранее четко понимаете риски и затраты. Обратите особое внимание на комиссию за отправку, условия погашения, штрафы за предоплату и любые требования к платежам по шаровому размеру. (Примечание. Если по вашему кредиту предусмотрена разовая оплата, вам нужно будет погасить остаток или рефинансировать свою инвестиционную недвижимость к этой дате.) Также целесообразно изучить репутацию кредитора с твердыми деньгами в Интернете, прежде чем подавать заявку на финансирование.

Бизнес-кредиты

Традиционные бизнес-ссуды, например, предлагаемые Управлением малого бизнеса, обычно не подходят для покупки квартирного ссуды. Тем не менее, есть шанс найти бизнес-кредитора, который поможет вам профинансировать вашу инвестиционную недвижимость.

Вы можете посетить торговую площадку Nav Marketplace, чтобы сравнить доступные бизнес-кредитные предложения. Также рекомендуется просмотреть отчеты о кредитных операциях и баллы как по своему бизнесу, так и по личным причинам, прежде чем подавать заявку на получение нового бизнес-кредита.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить многоквартирный дом без выкупа?

Как правило, для покупки многоквартирного дома вам потребуется минимум 20%. Некоторые кредиторы могут предложить более низкое соотношение кредита к стоимости (LTV), чтобы снизить риск. Итак, если вы подаете заявку на финансирование у кредитора, который предлагает более низкий LTV, вам, возможно, придется подготовиться к авансовому платежу более 20%.

Сколько стоит купить многоквартирный дом?

Спросить, сколько стоит покупка многоквартирного дома, немного похоже на вопрос, сколько будет стоить покупка дома.Ответ на вопрос зависит от множества факторов, в том числе от местоположения, размера и состояния жилого комплекса, который вы хотите приобрести.

Быстрый поиск в LoopNet показывает следующие запрашиваемые цены на многоквартирные дома в различных частях страны:

• Шарлотт, Северная Каролина: 1,175,000 долларов (19-квартирный жилой дом) — 11,000,000 долларов (128-квартирный жилой дом)
• Лас-Вегас, Невада : 450 000 долларов (8-квартирный жилой дом) — 29 000 000 долларов (278-квартирный жилой дом)
• Нью-Йорк, Нью-Йорк: 2 600 000 долларов (4-квартирный жилой дом) — 63 000 000 долларов (67-квартирный жилой дом)

Если вы серьезно относитесь к покупке жилого комплекса, лучше всего сэкономить на первоначальном взносе.Предположим, вы сэкономили 100 000 долларов. Это будет 20% первоначальный взнос за недвижимость за 500 000 долларов.

Как только вы (или вы и группа инвесторов) накопите достаточно денег для первоначального взноса, опытный агент по коммерческой недвижимости или бизнес-брокер может помочь вам найти доступную недвижимость в желаемом районе. При желании вы также можете попытаться самостоятельно управлять процессом поиска.

Застройщик бизнес-кредитов

Получите доступ к полным кредитным рейтингам и отчетам вашего бизнеса, включая FICO SBSS — рейтинг, используемый для предварительной проверки кредитов SBA.

Разблокируйте свои результаты сейчас

Эта статья была первоначально написана 28 ноября 2019 г. и обновлена ​​12 ноября 2020 г.

Оценить эту статью

В настоящее время эта статья имеет 13 оценок со средней оценкой 4,5 звезды.

class = «blarg»>

Как покупать и финансировать многоквартирные дома

Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости.Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.

Вот руководство о том, что нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре или четыре квартиры. Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Ссуда ​​на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд, офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.

Как пройти

Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт: сбор арендной платы, управление недвижимостью и управление проектом такого размера? » — говорит Borland.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с отчетами о производственной деятельности за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.

Наиболее важные показатели собственности:

• Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
• Покрытие долга: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долга
• Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности

«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.

Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».

Объекты смешанного и частично заселенного назначения

Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.Типичная конфигурация многих квартир в несколько магазинов рассматривается как квартирный кредит.

«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.

Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.

Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Подобно ссудам от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды кредита

Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.

«Когда срок погашения кредита истечет, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Он может быть зафиксирован на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректирован. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки в течение этого периода времени».

Сумма кредита

Большинство l enders предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.

Комиссии

Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко люди имеют титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».

ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE, — говорит Борланд.«Они делают это так, чтобы, если с одним объектом недвижимости возникла проблема, (например,) поскользнулся и упал, он не мог проникнуть в другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень большого жилищного кредита, — это единое предприятие, удаленное от банкротства, которое защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем потребовать взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые ссуды на покупку квартир имеют штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.

У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.

Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы предоплатили.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, с 37-го месяца или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».

Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.

«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.

Успение

Некоторые жилищные ссуды являются допустимыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.

«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».

Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщики должны спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Ссуды без права регресса

Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет об отказе от права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это выкупить и забрать имущество.

«Цена ссуды без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больший риск, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.

Документация

После того, как решение о подаче заявки на ссуду принято, заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой им информации об имуществе. В комплект входит:

• Фотографии объекта недвижимости
• Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
• Планы по модернизации, такие как парк для собак, детская площадка, новая бытовая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько будут стоить эти улучшения
• Карта, показывающая расположение собственности и близлежащих конкурирующих объектов
• Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
• Арендная плата и сколько она будет повышена или понижена
• Копии планов этажей
• Сводная информация об источниках и использовании средств для транзакции
• Закупочная цена и закрытие
• Сумма займа и сумма денежных средств
• Размер резервного фонда
• Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд.«Не слишком много и не слишком мало».

Изображение: iStock (Gesundheit)

Почему мой банк не сотрудничает с финансами?

Распечатать страницу

Основы финансирования для начинающих покупателей жилья

Получение ипотеки — важный шаг в покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов для выбора наиболее подходящего. Хотя множество вариантов финансирования, доступных для начинающих покупателей жилья, может показаться ошеломляющим, если вы потратите время на изучение основ финансирования недвижимости, вы сможете сэкономить значительное количество времени и денег.

Понимание рынка, на котором расположена недвижимость, и того, предлагает ли он стимулы для кредиторов, может означать дополнительные финансовые льготы для вас. А внимательно изучив свои финансы, вы можете убедиться, что получаете ипотечный кредит, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям. В этой статье рассказывается о некоторых важных деталях, которые необходимы покупателям жилья впервые, чтобы совершить крупную покупку.

Ключевые выводы

• Получение ипотеки — важный шаг в покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов, чтобы выбрать лучший.
Кредиторы
• будут оценивать вашу кредитоспособность и вашу способность погашать на основе вашего дохода, активов, долгов и кредитной истории.
• Когда вы выбираете ипотеку, вам нужно будет выбрать между фиксированной или плавающей ставкой, сроком погашения ипотечного кредита и размером вашего первоначального взноса.
• Обычные ссуды — это ипотечные ссуды, которые государство не страхует.
• В зависимости от ваших обстоятельств вы можете иметь право на более выгодные условия через FHA, VA или другой гарантированный государством заем.

Типы кредитов

Обычные ссуды

Обычные ссуды — это ипотечные ссуды, которые не застрахованы или не гарантированы федеральным правительством. Обычно это ипотека с фиксированной процентной ставкой. Это одни из самых сложных типов ипотечных кредитов из-за их более строгих требований — большего первоначального взноса, более высокого кредитного рейтинга, более низкого отношения дохода к долгу и возможности требования частного ипотечного страхования. Однако, если вы можете претендовать на обычную ипотеку, она обычно дешевле, чем ссуды, гарантированные федеральным правительством.

Обычные ссуды определяются как соответствующие ссуды или несоответствующие ссуды. Соответствующие ссуды соответствуют руководящим принципам, таким как лимиты ссуд, установленные спонсируемыми государством предприятиями (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac. Эти кредиторы (и многие другие) часто покупают и упаковывают эти ссуды, а затем продают их как ценные бумаги на вторичном рынке. Однако ссуды, которые продаются на вторичном рынке, должны соответствовать определенным требованиям, чтобы их можно было классифицировать как соответствующие ссуды.

Максимальный соответствующий кредитный лимит для обычной ипотеки в 2021 году составляет 548 250 долларов США, хотя он может быть больше для определенных областей с высокой стоимостью.Ссуда, превышающая эту сумму, называется крупной ссудой, которая обычно имеет несколько более высокую процентную ставку. Эти ссуды несут в себе больший риск (поскольку они включают больше денег), что делает их менее привлекательными для вторичного рынка.

Для несоответствующих ссуд кредитное учреждение, гарантирующее ссуду, обычно портфельный кредитор, устанавливает свои собственные правила. В соответствии с законодательством, несоответствующие ссуды не могут быть проданы на вторичном рынке.

Ссуды Федерального управления жилищного строительства (FHA)

Федеральное жилищное управление (FHA), входящее в состав U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) предоставляет американцам различные программы ипотечного кредитования. Заем FHA имеет более низкие требования к первоначальному взносу и его легче получить, чем обычный заем. Ссуды FHA отлично подходят для тех, кто впервые покупает жилье, потому что, помимо более низкой стоимости авансового кредита и менее строгих требований к кредитованию, вы можете внести первоначальный взнос всего в 3,5%. Кредиты FHA не могут превышать установленных законом лимитов, описанных выше.

Однако все заемщики FHA должны уплатить взнос по ипотечному страхованию, включенный в их выплаты по ипотеке.Ипотечное страхование — это страховой полис, который защищает ипотечного кредитора или правообладателя, если заемщик не выполняет платежи, умирает или иным образом не может выполнить договорные обязательства по ипотеке.

ВА Кредиты

Департамент США по делам ветеранов (VA) гарантирует ссуды VA. VA не выдает ссуды, но гарантирует ипотечные ссуды, предоставленные квалифицированными кредиторами. Эти гарантии позволяют ветеранам получить жилищный кредит на выгодных условиях (обычно без первоначального взноса).

В большинстве случаев ссуды VA легче получить, чем обычные ссуды. Кредиторы обычно ограничивают максимальную ссуду VA обычными лимитами по ипотечной ссуде. Перед подачей заявки на ссуду вам необходимо запросить у VA ваше право на получение кредита. Если вас примут, VA выдаст свидетельство о праве на получение кредита, которое вы можете использовать для подачи заявки на ссуду.

В дополнение к этим типам и программам федеральных ссуд, правительства и агентства штатов и местных органов власти спонсируют программы помощи для увеличения инвестиций или домовладения в определенных областях.

Требования к капиталу и доходам

Стоимость жилищной ипотечной ссуды определяется кредитором двумя способами — оба метода основаны на кредитоспособности заемщика. Помимо проверки вашей оценки FICO в трех основных кредитных бюро, кредиторы будут рассчитывать отношение суммы кредита к стоимости (LTV) и коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR), чтобы определить сумму, на которую они готовы предоставить ссуду. вам плюс процентная ставка.

LTV — это сумма фактического или подразумеваемого капитала, доступная в качестве обеспечения, под которое заимствуется.Для покупки жилья LTV определяется путем деления суммы кредита на покупную цену дома. Кредиторы предполагают, что чем больше денег вы вкладываете (в виде первоначального взноса), тем меньше вероятность того, что вы не погасите ссуду. Чем выше LTV, тем выше риск дефолта, поэтому кредиторы будут взимать больше.

DSCR определяет вашу способность платить по ипотеке. Кредиторы делят ваш ежемесячный чистый доход на расходы по ипотеке, чтобы оценить вероятность того, что вы не выполните ипотечный кредит.Большинство кредиторов потребуют DSCR больше единицы. Чем больше коэффициент, тем выше вероятность того, что вы сможете покрыть расходы по займам, и тем меньший риск принимает на себя кредитор. Чем больше DSCR, тем больше вероятность того, что кредитор согласует процентную ставку; даже при более низкой ставке кредитор получает лучшую доходность с поправкой на риск.

По этой причине при переговорах с ипотечным кредитором вам следует указать любой тип квалифицируемого дохода. Иногда дополнительная работа с частичной занятостью или другой бизнес, приносящий доход, могут иметь значение, иметь ли право на получение ссуды или не иметь права на нее, или получить наилучшую ставку.

Частное ипотечное страхование (PMI)

LTV также определяет, нужно ли вам приобретать частную ипотечную страховку (PMI). PMI помогает оградить кредитора от дефолта, передав часть кредитного риска ипотечному страховщику. Большинство кредиторов требуют PMI для любой ссуды с LTV более 80%. Это означает любую ссуду, в которой вы владеете менее 20% собственного капитала дома. Страховая сумма и ипотечная программа определят стоимость ипотечного страхования и способ ее получения.

Большинство взносов по ипотечному страхованию собираются ежемесячно, вместе с условным депонированием налогов и имущественного страхования. Как только LTV станет равным или меньше 78%, предполагается, что PMI будет автоматически исключен. Вы также можете отменить PMI после того, как дом достаточно вырос в цене, чтобы дать вам 20% капитала, и по прошествии установленного периода, например, двух лет.

Некоторые кредиторы, такие как FHA, оценивают ипотечное страхование как единовременную выплату и капитализируют ее в сумму ссуды.

Как правило, старайтесь избегать частного ипотечного страхования, потому что это расходы, которые вам не выгодны.

Есть способы избежать оплаты PMI. Один из них — не брать взаймы более 80% стоимости недвижимости при покупке дома; другой — использовать финансирование собственного капитала или вторую ипотеку, чтобы заложить более 20%. Самая распространенная программа называется ипотека 80-10-10. 80 означает LTV первой ипотеки, первые 10 — LTV второй ипотеки, а вторые 10 представляют собой собственный капитал, имеющийся у вас в доме.

Хотя ставка по второй ипотеке будет выше, чем ставка по первой, на смешанной основе, она не должна быть намного выше, чем ставка ссуды 90% LTV.Ипотека 80-10-10 может быть дешевле, чем оплата PMI. Это также позволяет вам ускорить выплату второй ипотеки и быстро погасить эту часть долга, чтобы вы могли досрочно погасить свой дом.

Ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой и ипотечные ссуды с плавающей процентной ставкой

Еще одно соображение заключается в том, следует ли получить ипотеку с фиксированной или плавающей ставкой (также называемой переменной ставкой). В ипотеке с фиксированной ставкой ставка не меняется в течение всего срока ссуды. Очевидным преимуществом получения ссуды с фиксированной ставкой является то, что вы знаете, какие ежемесячные расходы по ссуде будут составлять весь период ссуды.И, если преобладающие процентные ставки низкие, вы зафиксировали хорошую ставку в течение значительного времени.

Ипотека с плавающей ставкой, такая как ипотека с только процентной ставкой или ипотека с регулируемой ставкой (ARM), предназначена для помощи тем, кто впервые покупает жилье, или людям, которые ожидают, что их доходы существенно вырастут в течение периода ссуды. Ссуды с плавающей ставкой обычно позволяют вам получить более низкие начальные ставки в течение первых нескольких лет ссуды, и это позволяет вам претендовать на большее количество денег, чем если бы вы пытались получить более дорогую ссуду с фиксированной ставкой.

Конечно, этот вариант может быть рискованным, если ваш доход не растет вместе с увеличением процентной ставки. Другим недостатком является неопределенность рыночных процентных ставок: если они резко вырастут, условия вашего кредита резко возрастут вместе с ними.

Как работает ипотека с регулируемой процентной ставкой

Наиболее распространены типы ARM на один, пять или семь лет. Первоначальная процентная ставка обычно фиксируется на определенный период времени, а затем периодически сбрасывается, часто каждый месяц.После сброса ARM он подстраивается под рыночный курс, обычно путем добавления некоторого заранее определенного спреда (в процентах) к преобладающей ставке казначейства США.

Хотя увеличение обычно ограничено, корректировка ARM может быть более дорогостоящей, чем преобладающая ипотечная ссуда с фиксированной ставкой, чтобы компенсировать кредитору предложение более низкой ставки во время вводного периода.

Ссуды только под проценты — это тип ARM, в котором вы платите только проценты по ипотеке, а не основную сумму в течение вводного периода, пока ссуда не превратится в фиксированную ссуду с выплатой основной суммы.Такие ссуды могут быть очень выгодными для заемщиков-новичков, потому что только выплата процентов значительно снижает ежемесячную стоимость заимствования и позволит вам претендовать на получение более крупного кредита. Однако, поскольку вы не платите основную сумму в течение начального периода, сальдо по ссуде не изменяется, пока вы не начнете выплачивать основную сумму.

Итог

Если вы впервые ищете ипотеку для дома, вам может быть трудно разобрать все варианты финансирования.Найдите время, чтобы решить, сколько жилья вы действительно можете себе позволить, и затем профинансируйте его соответствующим образом. Если вы можете позволить себе вложить значительную сумму или иметь достаточный доход для создания низкого LTV, у вас будет больше возможностей для ведения переговоров с кредиторами и будет больше вариантов финансирования. Если вы настаиваете на получении самой крупной ссуды, вам могут предложить более высокую ставку с поправкой на риск и частную ипотечную страховку.

Соотнесите выгоду от получения более крупного кредита с риском. Процентные ставки обычно колеблются в течение всего процентного периода и часто корректируются в ответ на изменения рыночных процентных ставок.Кроме того, учитывайте риск того, что ваш располагаемый доход не увеличится вместе с возможным увеличением затрат по займам.

Хороший ипотечный брокер или ипотечный банкир должен быть в состоянии помочь вам пройти через все различные программы и варианты, но ничто не поможет вам лучше, чем знание ваших приоритетов при получении ипотечной ссуды.

Определение ипотеки с фиксированной ставкой

Что такое ипотека с фиксированной ставкой?

Термин «ипотека с фиксированной процентной ставкой» относится к жилищной ссуде с фиксированной процентной ставкой на весь срок ссуды.Это означает, что ипотека от начала до конца имеет постоянную процентную ставку. Сроки могут варьироваться от 10 до 30 лет для ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, которые являются популярными продуктами для потребителей, которые хотят знать, сколько они будут платить каждый месяц.

Ключевые выводы

• Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой — это жилищный заем с фиксированной процентной ставкой на весь срок кредита.
• После фиксации процентная ставка не меняется в зависимости от рыночных условий.
• Заемщики, которые хотят предсказуемости, и те, кто склонен владеть недвижимостью в течение длительного времени, как правило, предпочитают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.
• Большинство ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой представляют собой амортизированные ссуды.
• В отличие от ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, существуют ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, процентные ставки по которым меняются в течение срока действия кредита.

Как работает ипотека с фиксированной процентной ставкой

На рынке доступно несколько видов ипотечных продуктов. Кредиторы рекламируют и предлагают ипотечные ссуды с переменной или регулируемой ставкой (ARM) или ссуды с фиксированной ставкой. В случае займов с плавающей ставкой процентная ставка не фиксирована.Вместо этого ставки корректируются выше определенного ориентира. Эти ставки имеют тенденцию меняться в определенные периоды. С другой стороны, ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой имеют одинаковую процентную ставку на протяжении всего срока кредита.

Большинство закладных, которые покупают дом на длительный срок, в конечном итоге фиксируют процентную ставку с фиксированной ипотекой. Они предпочитают эти ипотечные продукты, потому что они более предсказуемы. Короче говоря, заемщики знают, сколько они будут платить каждый месяц, поэтому сюрпризов нет.

В отличие от ипотеки с переменной и регулируемой ставкой, ипотека с фиксированной ставкой не меняется в зависимости от рынка. Таким образом, процентная ставка по ипотеке с фиксированной ставкой остается неизменной независимо от того, где процентные ставки идут — вверх или вниз.

Сумма процентов, выплачиваемых заемщиками по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой, зависит от того, как долго они амортизируются. Залогодатели платят больше процентов на начальных этапах погашения. Позднее к основному лицу применяется больше денег. Таким образом, кто-то с 15-летним сроком погашения будет платить меньше процентов, чем кто-то с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой.

Особенности

Большинство амортизированных ссуд имеют фиксированную процентную ставку, хотя бывают случаи, когда неамортизированные ссуды также имеют фиксированную процентную ставку.

Амортизированные займы

Амортизированные ипотечные ссуды с фиксированной ставкой являются одними из наиболее распространенных типов ипотечных кредитов, предлагаемых кредиторами. Эти ссуды имеют фиксированные процентные ставки в течение срока ссуды и стабильные платежи в рассрочку. Для получения ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой необходимо, чтобы кредитор составлял базовый график погашения.

Вы можете легко рассчитать график погашения с фиксированной процентной ставкой при выдаче кредита. Это потому, что процентная ставка по ипотеке с фиксированной ставкой не меняется для каждого платежа в рассрочку. Это позволяет кредитору создать график платежей с постоянными платежами в течение всего срока кредита.

По мере наступления срока погашения ссуды график погашения требует от заемщика платить больше основной суммы и меньше процентов с каждым платежом. Это отличается от ипотеки с переменной процентной ставкой, где заемщику приходится иметь дело с различными суммами платежей по ссуде, которые колеблются в зависимости от изменений процентных ставок.

Неамортизированные займы

Ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой также могут быть выданы в качестве безамортизируемых ссуд. Они обычно называются ссудами с выплатой баллов или процентными ставками. Кредиторы имеют некоторую гибкость в том, как они могут структурировать эти альтернативные ссуды с фиксированными процентными ставками.

Обычная структура для ссуд с крупными выплатами — это взимание с заемщиков ежегодных отсроченных процентов. Это требует, чтобы проценты рассчитывались ежегодно на основе годовой процентной ставки заемщика.Затем проценты откладываются и добавляются к единовременному платежу в конце ссуды.

По ссуде с фиксированной процентной ставкой заемщики платят только проценты в виде запланированных платежей. По этим займам обычно взимаются ежемесячные проценты по фиксированной ставке. Заемщики производят ежемесячные выплаты процентов без выплаты основной суммы долга до указанной даты.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой и ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Ипотека с регулируемой ставкой представляет собой гибрид с фиксированной и переменной ставкой.Эти ссуды также обычно выдаются в виде амортизированной ссуды с постоянными выплатами в рассрочку в течение срока ссуды. Они требуют фиксированной процентной ставки в течение первых нескольких лет ссуды, а затем — переменной процентной ставки.

Графики погашения этих ссуд могут быть немного более сложными, поскольку ставки по части ссуды могут меняться. Таким образом, инвесторы могут рассчитывать на разные суммы платежей, а не на постоянные платежи, как в случае ссуды с фиксированной ставкой.

Ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой обычно предпочитают люди, которые не возражают против непредсказуемости роста и падения процентных ставок.Заемщики, которые знают, что они рефинансируют или не будут владеть недвижимостью в течение длительного периода времени, также предпочитают ARM. Заемщики обычно делают ставку на снижение ставок в будущем. Если ставки действительно падают, проценты заемщика со временем снижаются.

Преимущества и недостатки ипотеки с фиксированной процентной ставкой

Ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой сопряжены с различными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Эти риски обычно связаны с средой процентных ставок. Когда процентные ставки повышаются, ипотека с фиксированной ставкой будет иметь меньший риск для заемщика и более высокий риск для кредитора.

Заемщики обычно стремятся зафиксировать более низкие процентные ставки, чтобы сэкономить деньги с течением времени. Когда ставки повышаются, заемщик поддерживает более низкий платеж по сравнению с текущими рыночными условиями. С другой стороны, банк-кредитор не зарабатывает столько, сколько мог бы, от преобладающих более высоких процентных ставок; отказ от прибыли от выпуска ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, которые могут приносить более высокие проценты с течением времени в сценарии с плавающей процентной ставкой.

На рынке с падающими процентными ставками все наоборот.Заемщики платят по ипотеке больше, чем предусмотрено текущими рыночными условиями. Кредиторы получают более высокую прибыль от своих ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, чем если бы они выдавали ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой в ​​текущих условиях.

Конечно, заемщики могут рефинансировать свои ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой по преобладающим ставкам, если они ниже, но для этого им придется уплатить значительную комиссию.

Федеральное управление жилищного строительства (FHA)

Что такое Федеральное жилищное управление (FHA)?

Федеральная жилищная администрация (FHA) — это Федеральное жилищное управление США.S. агентство, предлагающее ипотечное страхование одобренным FHA кредиторам, которые соответствуют определенным требованиям. Страхование ипотеки защищает кредиторов от убытков от невыполнения обязательств по ипотеке. Если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, FHA выплачивает кредитору указанную сумму требования.

Ключевые выводы

• Федеральное жилищное управление (FHA) — это агентство США, предлагающее ипотечное страхование одобренным FHA кредиторам, которые соответствуют определенным требованиям.
• Большинство кредитов FHA предназначены для лиц, которые не могли себе позволить и обычно не имели права на получение традиционной жилищной ипотечной ссуды.

Понимание Федеральной жилищной администрации (FHA)

Основная цель создания FHA заключалась в стимулировании жилищного строительства. Основная идея заключалась в том, что, предоставляя страховку кредиторам, больше людей в конечном итоге будут иметь право на ипотеку для покупки домов. Большинство ссуд FHA предназначены для лиц, которые не могут позволить себе и обычно не имеют права на получение традиционной жилищной ипотечной ссуды.

Премия по ипотечному страхованию (MIP) — это деньги, которые домовладелец платит FHA в рамках ипотечной программы FHA.Начиная с 2020 года, для всех условий кредита и отношения кредита к стоимости (LTV), превышающего 90%, годовой MIP будет собираться до конца срока кредита или до 11 лет, в зависимости от того, что наступит раньше. При соотношении ссуды к стоимости (LTV), меньшем или равном 90%, будет выплачиваться ежегодная MIP до конца срока ссуды или до 11 лет, в зависимости от того, что наступит раньше. Для заемщиков с фиксированным сроком на 15 лет они должны платить 3,5% годовых. Для заемщиков с фиксированным сроком на 30 лет они должны платить 3,375% годовых.

История Федерального жилищного управления (FHA)

Во время Великой депрессии банкротство банков привело к значительному сокращению количества жилищных кредитов и домовладений.В течение этого периода жилищная ипотека, как правило, была на короткие периоды (например, от трех до пяти лет) с балансовыми инструментами с коэффициентом LTV менее 60% и без амортизации.

Этот серьезный банковский кризис заставил кредиторов немедленно искать заемщиков по невыплаченной ипотеке. Поскольку рефинансирование было невозможно, большинство заемщиков не выплачивали ипотечные платежи, и их дома были лишены права выкупа, что еще больше отрицательно сказалось на жилищной отрасли.

Поскольку федеральная банковская система нуждалась в реструктуризации, Конгресс принял Национальный закон о жилищном строительстве 1934 года.Его основная цель заключалась в улучшении жилищных стандартов и условий, предоставлении метода взаимного ипотечного страхования и сокращении потерь права выкупа по ипотечным кредитам на семейное жилье. В соответствии с законодательством были созданы два агентства: Федеральная корпорация по страхованию ссуд и сбережений (FSLIC) и FHA.

Эти действия вызвали рост рынка частных домов и построили более доступное жилье и ипотеку. FHA официально стало частью Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) в 1965 году.

FHA работает за счет собственного дохода, что не создает бремени для налогоплательщиков. FHA хранит выручку от ипотечного страхования на счете, используемом для оплаты программы. Программы FHA обеспечивают существенное экономическое стимулирование Соединенных Штатов через развитие сообществ и домов, которое переходит в местные сообщества в виде рабочих мест, школ и других источников дохода.

Определение авансового платежа

Что такое авансовый платеж?

Первоначальный взнос — это сумма денег, которую покупатель платит на ранних этапах покупки дорогого товара или услуги.Первоначальный взнос представляет собой часть общей стоимости покупки, и покупатель часто берет ссуду для финансирования оставшейся части.

Ключевые выводы:

• Авансовый платеж — это деньги, выплачиваемые авансом при финансовой операции, например при покупке дома или автомобиля.
• Покупатели часто берут ссуды, чтобы покрыть оставшуюся часть покупной цены.
• Чем выше первоначальный взнос, тем меньше покупателю потребуется занять для завершения сделки, тем меньше их ежемесячные платежи и тем меньше они будут платить проценты в долгосрочной перспективе.
• В зависимости от заемщика и типа покупки кредиторы могут потребовать первоначальные платежи от 0% до 50%.

Как работают авансовые платежи

Типичный пример первоначального взноса — это первоначальный взнос за дом. Покупатель дома может заплатить от 5% до 25% от общей стоимости дома авансом, взяв ипотечный кредит в банке или другом финансовом учреждении для покрытия оставшейся суммы. Аналогичным образом действуют авансовые платежи при покупке автомобиля.

В некоторых случаях первоначальный взнос не возвращается, если сделка сорвана по вине покупателя.

Первоначальный взнос также может называться депозитом, особенно в Англии, где депозитная ипотека от 0% до 5% не является редкостью.

Примеры авансовых платежей

Покупки на дому

В Соединенных Штатах традиционным стандартом является 20% первоначальный взнос за дом. Однако также доступны ипотечные кредиты со скидкой 10% или 15%, и есть способы купить дом с минимальной скидкой всего на 3,5%, например, с помощью ссуды Федерального жилищного управления (FHA).

Одна из ситуаций, в которой часто требуется более крупный первоначальный взнос, — это кооперативные квартиры или кооперативы, которые распространены в некоторых городах. Многие кредиторы будут настаивать на 25% -ной скидке, а некоторые элитные кооперативные объекты могут даже потребовать 50% первоначального взноса, хотя это не является нормой.

Конечно, вы также можете поставить больше минимума, если хотите.

Первоначальный взнос в размере 20% или более может снизить процентную ставку по автокредиту.

Авто закупок

При покупке автомобиля первоначальный взнос в размере 20% или более может облегчить получение покупателем разрешения на получение ссуды и получение более выгодной процентной ставки и других условий.Автосалоны также могут предлагать скидку 0% для покупателей, которые соответствуют требованиям. Хотя это означает, что первоначальный взнос не требуется, это также может означать, что кредитор будет взимать более высокую процентную ставку по ссуде.

Преимущества крупного первоначального взноса

Внесение настолько большого первоначального взноса, который вы можете позволить себе разумно, уменьшит сумму процентов, которые вы будете платить в течение срока действия ссуды, сократите ваши ежемесячные платежи и, в некоторых случаях, сделает страхование ненужным. Вот подробности:

Проценты

Чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше вам придется брать в долг и тем меньше вы будете платить проценты.Например, если вы одолжите 100 000 долларов по кредиту с процентной ставкой 5%, вы заплатите 5 000 долларов в виде процентов только в первый год. Однако, если вы внесете дополнительные 20 000 долларов и одолжите только 80 000 долларов, ваши проценты за первый год будут составлять всего 4 000 долларов — экономия в 1 000 долларов.

В долгосрочной перспективе разница будет еще более существенной. Например, заимствование 100 000 долларов под 5% будет стоить вам 93 256 долларов процентов в течение 30-летнего периода. Займите всего 80 000 долларов, и общая сумма процентов составит 74 605 долларов — почти на 20 000 долларов меньше.

Кроме того, кредитор может предложить вам более низкую процентную ставку по ссуде, если вы можете вложить больше денег, потому что вы представляете меньший риск.

Ежемесячные платежи

Точно так же более крупный первоначальный взнос сократит ваши ежемесячные расходы. Используя тот же пример, что и выше, для получения ссуды в размере 100 000 долларов США потребуются ежемесячные платежи в размере 537 долларов США, а для получения ссуды на сумму 80 000 долларов эта сумма уменьшится до 429 долларов США.

Страхование ипотеки

В случае покупки дома более крупный первоначальный взнос может помочь вам избежать необходимости платить за частную ипотечную страховку (PMI), которая возмещает вашему кредитору, если вы не платите по кредиту.Если вы можете положить 20% или более, ваш кредитор, как правило, не будет требовать PMI. (Если вы не можете позволить себе 20% первоначальный взнос и вынуждены покупать PMI, имейте в виду, что вы можете попросить своего кредитора отказаться от этого требования, как только ваша доля в доме достигнет 20%.)

Сколько мне нужно для первоначального взноса?

Ваш кредитор или продавец, если вы не финансируете покупку, могут установить минимальный размер вашего первоначального взноса. Обычно это процент от покупной цены. Хотя в некоторых случаях сумма может быть предметом переговоров, вероятно, именно столько вам нужно наскрести, чтобы продолжить транзакцию.

Однако, помимо этого, вкладывание большего количества денег может снизить ваши ежемесячные платежи и общие расходы, как описано выше. Таким образом, если вам нужно удерживать свой ежемесячный бюджет ниже определенного предела, вам, возможно, придется внести больший первоначальный взнос по этой причине.

Альтернативы большому первоначальному взносу

Если крупный первоначальный взнос вам не по силам, есть альтернативы. Как упоминалось ранее, широко доступны ссуды с более низким, чем обычно, первоначальным взносом, хотя со временем они могут оказаться более дорогостоящими.

Одна из тактик экономии денег, если вы не можете придумать большой первоначальный взнос за дом, — это занять столько, сколько вам нужно, но с течением времени планировать дополнительные платежи в счет основной суммы ипотеки. Это уменьшит вашу задолженность, а также позволит быстрее выплатить ипотечный кредит, если это ваша цель. Вы можете сделать это, например, если ваш доход с годами растет. Это часто называют ускоренными выплатами или ускоренной амортизацией.

Еще один способ сэкономить деньги — это рефинансировать ипотеку, когда у вас есть для этого финансовое положение, и внести больший первоначальный взнос по новой ссуде.

Как получить ипотеку на аренду недвижимости

Я ждал пять месяцев, чтобы получить ответ от банка, что они приняли мое предложение об аренде собственности: 85 000 долларов!

Все мои документы были заполнены, проверка прошла лучше, чем ожидалось, и банк даже дал мне 2% на покрытие расходов на закрытие.

Казалось, что процесс приобретения будет гладким, пока через неделю после условного депонирования мне не позвонил мой ипотечный брокер, чтобы сообщить эту новость: андеррайтер решил, что я «слишком рискован», чтобы финансировать ипотеку.Я вернулся на круги своя, и мне нужно было найти нового кредитора.

Следующая неделя была кошмаром.

Я предоставил свой финансовый профиль более чем 20 учреждениям, и ни одно из них не могло гарантировать своевременное закрытие условного депонирования. К счастью, поговорив с десятками кредиторов, я нашел одну компанию (прямого кредитора), которая могла заключить сделку. Я ускорил время, чтобы получить все документы, представленные новому кредитору, и мне пришлось продлить условное депонирование еще два раза, прежде чем окончательно закрыть собственность.

Перепрыгнув через все эти обручи, я поклялся, что никогда не совершу одну и ту же ошибку дважды. Прежде чем я совершил следующую покупку в аренде, я провел обширное исследование ипотечного финансирования и нашел время, чтобы наладить отношения с надежным местным кредитором.

Оглядываясь назад на эту сделку, я бы хотел, чтобы кто-нибудь поделился со мной менее известными аспектами получения ссуд на аренду недвижимости. Получение ипотеки редко бывает легким процессом без икоты и головной боли, но получение ссуды на инвестиционную недвижимость может быть еще сложнее.

Задумывались ли вы об инвестировании в недвижимость? Вот что нужно знать, прежде чем подавать заявление на получение кредита.

Знайте свои (кредитные) лимиты

Fannie Mae в настоящее время позволяет каждому инвестору иметь одновременно 10 займов. (Скучно? Вы можете прочитать все о требованиях Fannie Mae к андеррайтингу инвестиционной ипотечной ссуды.) Если вы работаете с правильным кредитором, они могут помочь вам разработать как долгосрочный, так и краткосрочный план, чтобы гарантировать, что вы воспользуетесь преимуществами Ваш 10-кредитный лимит.

Стоит отметить, что многие кредитные учреждения предоставляют только до четырех кредитов (как правило, более крупные банки). Вам, вероятно, придется немного поработать, чтобы найти кредитора, который достигнет лимита в 10 ссуд.

Ищите кредиторов, дружественных к инвесторам

При покупке арендуемой недвижимости важным аспектом вашего долгосрочного успеха является создание сильной и надежной команды, и ваш кредитор является БОЛЬШЕЙ частью этого уравнения.

Когда я впервые начал инвестировать в недвижимость, я совершил ошибку, наняв брокера, который не понимал инвестиционного ландшафта.В результате я потратил много времени, пытаясь объяснить свою стратегию и цель. В итоге я получил много плохих советов, и это почти стоило мне нескольких сделок. Я мог бы легко избежать этого, если бы с самого начала работал с правильным кредитором, в основном с прямым кредитором.

Нет ничего плохого в том, чтобы работать с ипотечным брокером, когда вы находитесь на рынке основного жилья, но если вы пытаетесь создать портфель арендуемой недвижимости, я рекомендую вам работать с прямым кредитором.

Основное различие между брокером и кредитором заключается в том, что брокер обращается к вашему финансовому профилю со своим выбранным списком кредиторов, где в качестве прямого кредитора выступает учреждение, фактически предоставляющее вам ссуду.

По теме: следует ли использовать ипотечного брокера или кредитного специалиста банка?

Когда вы работаете с брокером, вы теряете контроль. Андеррайтер может изменить стандарты кредитования (часто во время условного депонирования) или решить, что они хотят отказаться от сделки в последнюю минуту. Когда вы работаете с прямым кредитором, вы находитесь в более тесном контакте с лицами, принимающими решения.

Перед тем, как начать работу с кредитором, задайте несколько хороших вопросов:

• Работаете ли вы в настоящее время с активными инвесторами?
• Сколько кредитов вы можете предложить одному инвестору?
• Вы лично владеете арендуемой недвижимостью?

Перед тем, как брать ссуду, рекомендуется просмотреть информацию в Интернете.Как ни странно, вы можете найти одни из лучших цен, не вставая с дивана. Отличный сайт для сравнения нескольких ставок по ипотечным кредитам и одновременного поиска предложений по ипотечным кредитам — Fiona . Вы просто введете несколько элементов при поиске ипотечного кредита, например, стоимость дома, сумму первоначального взноса и кредитный диапазон, чтобы получить ставки и предложения от нескольких ипотечных кредиторов. Вы также можете выбрать тип ипотечных продуктов (например, фиксированный срок на 30 лет, фиксированный срок на 15 лет и т. Д.)) для вашей цитаты.

Еще один отличный сайт для одновременного получения нескольких кредитных предложений — это Credible . Если какие-либо цитаты от кредиторов, которые занимаются арендной недвижимостью, вы — золото. В противном случае у вас все равно будет информация, необходимая для сравнения в других местах.

Ознакомьтесь со списком некоторых ведущих кредиторов на рынке сегодня.

Чем больше у вас ссуд, тем строже требования к кредиту

Как я упоминал ранее, Fannie Mae в настоящее время предоставляет до 10 кредитов на одного инвестора.Малоизвестным фактом является то, что для получения этих ссуд существует два разных принципа кредитоспособности. Первый предназначен для свойств 1–4, а второй — для объектов 5–10, перечисленных ниже:

• Ссуды 1-4: требуется кредитный рейтинг не менее 630
• Ссуды 5-10: требуется кредитный рейтинг не менее 720

Убедитесь, что у вас достаточно денег

В дополнение к первоначальному взносу кредиторы потребуют от вас наличия шести месяцев денежных резервов на недвижимость.

Это означает, что если у вас есть основное место жительства и вы собираетесь арендовать жилье, кредитор потребует от вас выплаты по ипотеке в течение шести месяцев (наличными в банке) как за ваше основное место жительства, так и за будущую аренду.

Как только вы узнаете цену предполагаемой аренды, которую вы рассматриваете, неплохо было бы попросить кредитора предоставить вам примерный ежемесячный платеж, чтобы вы могли соответственно сэкономить.

Связано: какой процент вашего дохода вы можете позволить себе на выплаты по ипотеке

Чем больше у вас кредитов, тем больше вы должны заплатить вперед

Так же, как существует два набора руководящих принципов для вашего кредита, существует также несколько наборов руководящих принципов относительно авансовых платежей, перечисленных ниже:

• Ссуды 1–4 (на одну семью): снижение на 20%
• 5–10 (одна семья): снижение на 25%
• 1-10 (многоквартирный дом): снижение на 25% (примечание: многие кредиторы потребуют, чтобы вы заплатили 30% после четвертой ссуды)

Воспользуйтесь нашим калькулятором выплат по ссуде, чтобы узнать, как различные процентные ставки и выплаты влияют на ваш ссуду.

Кредитор должен будет увидеть квитанции (т.е. ваш W-2)

Кредиторам потребуется как минимум два твердых года дохода W-2. Они хотят видеть, что вы работали или работали в одной отрасли не менее двух лет.

Андеррайтер рассчитает ваш годовой доход, рассчитав ваш валовой доход за последние два года. Например, если в этом году вы заработали 100 000 долларов, а в прошлом году — 50 000 долларов, ваш средний годовой доход составит 75 000 долларов.

Если вы работаете не по найму, вам необходимо будет предоставить налоговые декларации за два года, отчет о прибылях и убытках за год до текущей даты и, скорее всего, письмо от CPA, подтверждающее действительность ваших предыдущих налоговых деклараций.Расчет вашего годового дохода такой же, как у сотрудника W-2.

Сводка

Изначально я начал покупать арендуемую недвижимость, чтобы разнообразить свою стратегию повышения благосостояния. После того, как я приобрел три дома, я заметил, что в течение шести месяцев мои арендные платы намного превосходили мои IRA и 401 (k). Я решил вывести свои деньги с финансовых рынков и реинвестировать их в создание сильного арендного портфеля.

Я не говорю, что это стратегия, которую должен использовать каждый, но я скажу, что любой, кто хочет разбогатеть, должен, по крайней мере, пересмотреть механизм инвестирования в недвижимость.