Клинбиз | Клининговая компания в Нижнем Новгороде | Цены на клининговые услуги и уборку

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

Недвижимость — Инвестиции в Недвижимость — Рейтинг инвестиций 2021

Отличительной чертой инвестирования в недвижимость может считаться не только привлекательная доходность, но и прямое владение объектом инвестирования, в том числе его целевое использование. Инвестирование в недвижимость – это приобретение надежного убежища, а также вложение средств в достаточно стабильный и безопасный актив, который по праву может считаться безопасной лагуной в инвестиционном бизнесе.

Инвестирование в недвижимость является достаточно широкой категорией инвестиций, сосредоточенной на получении прибыли от владения материальным имуществом, так или иначе привязанным к объектам недвижимости. Существует множество различных видов инвестиций в недвижимость, которые инвестор может рассмотреть для своего инвестиционного портфеля.

Объект инвестирования в недвижимость

Инвестор может выбрать несколько направлений вложений из таких, как покупка недвижимости для дальнейшей перепродажи или сдача жилых объектов в аренду.

Важно учитывать, что если речь касается инвестиций в недвижимость, то величина капитала имеет значение. Тем не менее, на рынке недвижимости доступны механизмы, позволяющие инвестировать в объекты многим частным инвесторам.

К числу подобных механизмов можно отнести инвестирование на ранней стадии строительства, приобретение недвижимости в рассрочку, а также ипотека. Что касается объекта инвестирования, то будет ошибкой назвать инвестиции в недвижимость простой покупкой недвижимого имущества. Безусловно, имеет место покупка объекта, но формат инвестирования и дальнейшее его использование дают определенные преимущества и отличия от вложений в ценные бумаги или банковские вклады. Так, основным объектом инвестиций могут быть вложения в коммерческую и некоммерческую недвижимость.

Классификация объектов недвижимости

Классифицируя объекты вложений, следует учитывать объем вложений, ожидаемую доходность и горизонт планирования. В связи с этим, возможен выбор наиболее доступного и подходящего объекта.

Коммерческая недвижимость

К объектам коммерческой недвижимости относятся торговые помещения, офисы, магазины и другие объекты недвижимости, не предназначены для проживания. Основным барьером для инвестора в данном случае считается входной порог инвестирования. Но есть и значительные преимущества, например, возможность делегировать управление объектом вложения управляющей компании или специалистам, способным частично покрыть управление и обслуживание объекта.

Инвестирование в коммерческую недвижимость традиционно считается более прибыльным вложением, чем в другие объекты категории.

Жилая недвижимость

Пожалуй, это самый простой и доступный способ инвестирования в недвижимость. В этом случае, кроме вложений собственных средств, необходимо личное участие. Это может быть ремонт, обустройство или любые другие формы взаимодействия с арендаторами. Одним из инструментов приобретения объекта может быть ипотека.

Строящаяся недвижимость

Данный вариант инвестирования имеет больший потенциал прибыли, но сопряжен с большими рисками. Рост стоимости квартиры повышается, когда строительство объекта закончено. На ранней стадии строительства, стоимость квартир дешевле, поэтому дополнительный доход реализуется за счет получения разницы стоимости жилья на разной стадии строительства. Безусловно, подобное вложение требует времени, при этом существует риск того, что строительство не будет закончено по причине форс-мажорных обстоятельств.

Земельные участки и загородная недвижимость

Инвестирование в земельные участки возможно, как с целью дальнейшей перепродажи, так и для постройки коммерческой и жилой недвижимости непосредственно на самом участке. Говоря о вложениях в загородную недвижимость, инвесторы руководствуются тем, что жители крупных городов и мегаполисов стремятся к жизни в более благоприятных экологических условиях. В таком случае, вложения в загородный участок для застройки или дом в выгодном местоположении относительно крупного города, рассматривается как выгодный метод вложения средств с постоянно растущим спросом.

Другие варианты инвестирования

Нельзя не упомянуть об инвестициях в недвижимость за рубежом. Такой вид вложений оправдывает себя с точки зрения надежности и доходности. Законодательство многих стран гарантирует большую сохранность вложений в объекты недвижимости. Более того, многие зарубежные рынки приносят традиционно больший доход, нежели прибыль от вложений в недвижимость на территории России.

И, наконец, инвестиции во взаимные паевые фонды, который снимают с инвестора необходимость поиска и управления объектами инвестирования, перекладывая данные обязанности на плечи опытных управляющих.  

Цели и задачи инвестирования в недвижимость

Основными целями вложений в недвижимость считается получение дохода от инвестирования, источниками которого может быть увеличение стоимости объекта в результате роста его стоимости, а также денежные потоки в следствии владения недвижимостью.

В отношении сохранности вложений, недвижимость берет пальму первенства т.к. не может быть похищена, конфискована или полностью обесценена, как это может произойти с другими инструментами инвестирования.

Более того, одним из важных преимуществ может быть использование объекта для защиты капитала от инфляции.

Способы инвестирования в недвижимость

Следует отметить, что недвижимость считается долгосрочным объектом вложений.

Доступны два основных способа инвестирования:

• Прямое приобретение объектов;
• Инвестирование через ценные бумаги компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимое имущество;

Банки заинтересованы в получении денежных ресурсов со стороны бизнеса и населения, поэтому создают продукты, через которые возможно инвестирование в коммерческую недвижимость.

Также доступны различные методы и инструменты:

• Инвестирование собственного капитала;
• Использование заемного капитала;
• Вложение во взаимные паевые фонды;
• Ипотека;
• Лизинг.

Риски инвестирования в недвижимость

В зависимости от предмета инвестирования, имеют место различные типы рисков. Если речь касается вложений в первичное жилье, то к основному риску можно отнести сроки строительства, выходящие за рамки запланированных. Учитывая данный риск, необходимо проверять застройщика на предмет успешно реализованных проектов в его портфеле, иными словами оценивать степень доверия. Также важно понимать финансовое положение застройщика, его способность обеспечивать бесперебойные денежные потоки для строительства, даже при падении покупательной активность.

Важно оценить качественные характеристики объекта инвестирования на предмет его дальнейшей продажи. Если речь идет о вложении в новое жилье, то значимым критерием выбора должна быть транспортная доступность, планировка и местоположение квартиры. Все эти составляющие представляют собой индикаторы будущей ликвидности объекта при дальнейшей продаже.

Рассматривая вложения в земельные участки, имеет место риск изменения местного законодательства, экологическая ситуация, а также внешние факторы.

Результат инвестирования в недвижимость

Рынок недвижимости имеет свои особенности, которые следует учитывать, прежде чем инвестировать в объекты недвижимости. Но несмотря на свои особенности, недвижимость была и будет инструментом наиболее безопасных вложений с привлекательным уровнем дохода.

Как и во многих сферах инвестирования, успех вложений имеет тем большие шансы на высокий доход, чем большими ресурсами обладает инвестор, позволяющие рассматривать все многообразие доступных вариантов вложений в недвижимость.

Актуальные реалии на рынке недвижимости

В июле 2019 изменился принцип финансирования строительства жилья. С этого момента возведение жилого дома будет идти не за счет дольщиков, а за счет банковских кредитов в рамках проектного финансирования, а покупатели будут класть деньги в уполномоченный банк на специальные эскроу-счета. Как только застройщик построит дом и передаст ключи покупателю, то получит доступ к его деньгам на эскроу-счетах и погасит кредит. А если не построит – это будут проблемы застройщика и банка, а покупатели вернут свои деньги. Таким образом, новое регулирование призвано защитить покупателей от банкротств, мошенников и ситуаций с обманутыми дольщиками.

Изначально закон должен был распространяться только на новые проекты, запущенные с июля 2019 года. Однако в конце года правительство решило расширить его и на строящиеся объекты. Это решение оказалось неожиданным для многих девелоперов, так как кардинально поменяло экономику текущих проектов. Кроме этого нововведения, с прошлого года ужесточились и другие требования к застройщикам. Например, увеличение доли собственных средств в проекте и контроль над расходами застройщика.

Новые правила приведут к уходу с рынка мелких и слабых девелоперов, что может спровоцировать сокращение предложения жилья (особенно в регионах), а необходимость кредитования в банках увеличит расходы застройщиков. Если спрос на жилье не ослабнет, застройщики будут и дальше поднимать цены, в среднем, до 10% в год. Впрочем, однозначно утверждать, что сильный спрос в этом году сохранится, нельзя. Рост ипотечных ставок и снижение доходов населения могут его охладить и не позволят повышать цены дальше. 

Как инвестировать в недвижимость за рубежом.

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты. Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м — 85 % респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы — одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость — не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс.  евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости,  cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Данные для примера

Стоимость объекта	10 млн евро
Затраты на покупку	1 млн евро
Инвестиции	5 млн евро
LTV	60 %
Процент по кредиту	2,4 %
Арендный доход	650 тыс.  евро в год
Операционные затраты	100 тыс. евро в год
Рост стоимости	2 % в год

Типы доходности

Тип доходности	Определение и метод расчёта	Пример
Абсолютный годовой доход	То, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налогов	В приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыль	Абсолютный годовой доход с вычетом операционных затрат	Если недвижимость приносит 650 тыс.  евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный поток	Годовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налогов	В приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) — 100 тыс. (операционные затраты) — 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации (cap rate)	Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объекта	Если чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации — 5,5 % годовых
Рост стоимости	Показывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимость	В приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала)	Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средства	В приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR (Internal Rate of Return)	Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проекта	Если объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе. К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 %. Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 — 5,8 %; а если срок инвестирования — 10 лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5 — 6,5 %.

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 — 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 %.

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность — 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность — 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты — сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья — 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %). Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов — 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007  года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей — высоким. Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду. В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».

Выбираем недвижимость для инвестиций

Квартира или апартаменты, эконом или бизнес, за границей или в России — что выгоднее инвестору?

Квартира или апартаменты, эконом или бизнес, за границей или в России — что выгоднее инвестору? Финансы

Квартира

Квартира – самый популярный вид инвестиций. А готовая квартира – это еще и наименее рискованный вариант. Покупая готовое жилье, вы полностью снимаете риски, связанные с долевым участием, и можете сдавать жилье/продать его, если его стоимость вырастет.

В последнее время популярна посуточная аренда, которая позволит отбить инвестиции за 5-10 лет. Класс жилья зависит от вашей цели. Если вы планируете перепродать квартиру через какое-то время, можно подумать о жилье более высокого класса; если вы планируете долгую аренду — присмотритесь к простенькой «вторичке». Чем дольше вы хотите сдавать площадь, тем проще может быть квартира. Это правило поможет вам найти баланс между издержками, неизбежно возникающими во время сдачи в аренду, и выгодой от аренды/последующей продажи.

Апартаменты

Апартаменты требуют меньше вложений и окупаются быстрее. Даже с учетом более высокого налога на недвижимость, в течение 5-7 апартаменты (с учетом стоимости жилплощади и ежегодного налога) будут более дешевой покупкой.

Комната

Если вы хотите «начать с малого», купите комнату. В больших городах, особенно в Москве и в Санкт-Петербурге, это идеальный арендный бизнес. Лучше покупать комнату, на которую есть отдельное право собственности, в котором указано, что ваша будущая комната — изолированное жилое помещение. В противном случае, вы будете владеть только долей в квартире, и будете скованы в действиях — например, в случае перепродажи или аренды у вас могут возникнуть проблемы с разрешением от каждого из собственников жилья.

Недостроенная квартира

Жилье на этапе котлована – хороший вариант сэкономить. Это более рискованная инвестиция, зато она позволяет купить недвижимость до 50% дешевле (в сравнении со стоимостью готового жилья). Убедитесь, что застройщик надежен, посмотрите в новостях, нет ли у них строек, которые «встали», обратите внимание на то, есть ли у него аккредитация в крупнейших банках.

Имейте в виду, что такая инвестиция имеет смысл при большом горизонте инвестирования, ведь стройка может затянуться или заморозиться.

Коттедж

Цены на коттеджи растут медленнее, но это устойчивое долгосрочное вложение. В месте, где вы планируете покупать недвижимость, может не быть развитой инфраструктуры, но если она а) находится недалеко от города, б) находится недалеко от озер, речки, леса, то это идеальный вариант для летней аренды.

Земля

Земля — это неплохое вложение, надо только правильно выбрать место. В первую очередь, обратитесь к землям, которые стоят относительно недорого, но до которых потенциально может дойти строительный бум. Обратите внимание на земли, которые предназначены под строительство офисов или торговых площадей.

Как можно заработать на земле? Первый вариант — ждать, пока она вырастет в цене (на это может потребоваться не 5, и не 10 лет). Второй вариант – купить большой участок и продавать его частями. Если вы не хотите ждать, действуйте активно и начните переговоры с потенциальными застройщиками, которые могут частично выкупить вашу землю или взять ее в аренду.

Коммерческая недвижимость

Самая выгодная инвестиция — это коммерческая недвижимость, будь офисы, торговые помещения, кафе или склады. Однако и здесь есть нюансы: наиболее выгодны вложения в первые этажи на центральных улицах, неподалеку от развязок и остановок общественного транспорта. Такие объекты раскупают еще на этапе котлована (делают это другие потенциальные инвесторы). Если вы хотите выйти в этот сегмент, примите на себя риски и купите площади заранее.

Доступное жилье: инвестирование с целью получения прибыли

Успешные инвесторы в недвижимость — это больше, чем просто домовладельцы. Они также опытные руководители бизнеса. Инвесторы в недвижимость действуют во многом как управляющие портфелями и бизнес-менеджеры, которые стремятся максимизировать прибыль при создании ценности для клиентов.

Инвестиции в доступное жилье могут быть как бизнесом, так и инвестиционной стратегией.

Ключевые выводы

• Доступное жилье входит в портфели многих инвесторов в недвижимость в основном из-за связанных с этим государственных налоговых льгот.
• Инвесторы в недвижимость, заинтересованные в доступном жилье, должны убедиться, что такие инвестиции являются прибыльными и востребованными в их районе.
• Инвесторы должны рассчитать затраты, связанные с покупкой, ремонтом и обслуживанием доступного жилья, чтобы определить, является ли это жизнеспособным инвестиционным предложением.
• В идеале, инвестор будет иметь лучшую недвижимость в желаемых районах по хорошим ценам, чтобы гарантировать адекватный спрос и прибыльность.

Что такое доступное жилье

Цель доступного жилья — предоставить жилье тем членам общества с ограниченным доходом.Владельцы недвижимости получают налоговые льготы, если они используют часть своей собственности в качестве доступного жилья (например, определенное количество арендных единиц в здании). Арендаторы также получают помощь от правительства в ежемесячной оплате арендной платы. В доступном жилье обычно нуждаются четыре группы людей.

Пенсионеры и люди с ограниченными возможностями

Люди 65 лет и старше, а также инвалиды составляют значительную часть населения США. Исследования показывают, что эти цифры растут и достигнут рекордного уровня в следующие 20–30 лет.Людям в этих группах необходимо жилье, расположенное близко к общественным местам и модифицированное, чтобы помочь им в повседневной жизни. Модификации включают пандусы вместо лестниц, ванные комнаты, оборудованные для гостей на инвалидных колясках, поручни и модифицированные шкафы и туалеты.

Студенты

Растущее число взрослых и нетрадиционных студентов колледжей и университетов увеличило потребность в жилье за ​​пределами кампуса. Взрослым студентам с семьями необходимо частное жилье недалеко от кампуса. Иностранным студентам необходимо жилье, доступное круглый год, потому что оно дешевле и удобнее, чем частые международные поездки на каникулы и летние каникулы.

Военные

У военнослужащих есть варианты жилья на базе и за ее пределами. Жилье на базе требует строительства, управления имуществом и обслуживания территории, в то время как жилье вне базы требует дополнительной помощи при размещении, индивидуального строительства и финансирования покупки.

Жилье вне базы должно быть близко к базе и легко въезжать и выезжать. Инвесторы в военное строительство должны быть знакомы с федеральными контрактами, а также с конкретными инструкциями для каждого рода войск.

Программы реабилитации и повторного въезда

Часть населения нуждается в временном жилье. Например, бездомным и семьям, выздоравливающим наркоманам и вновь освобожденным из исправительных учреждений требуются формы временного жилья. Некоторым взрослым и детям, участвующим в государственных службах защиты и программах психического здоровья, требуются групповые дома и жилье по соседству.

Квартиры и пансионаты должны быть достаточно большими, чтобы обеспечить жильцам надлежащие удобства и уединение, но они также должны обеспечивать уровни безопасности и доступности, соответствующие каждой группе.

Требования к инвестициям в доступное жилье

Доступность важна для инвесторов, потому что она определяет два важных момента: прибыльность и конкурентоспособность. Программы субсидирования жилья, такие как Раздел 8, помогают семьям с низкими доходами оплачивать арендную плату, выплачивая часть рыночной цены за арендуемые квартиры. Инвесторы в доступное жилье должны знать средний доход в своем районе, чтобы определить, какую прибыль они могут получить при покупке недвижимости и использовании ее для получения доступного жилья.

Несколько источников могут помочь инвестору определить средний доход. Бюро переписи населения США составляет средние доходы по штатам, округам и городам. Веб-сайты по недвижимости предоставляют эту информацию для людей, заинтересованных в покупке домов в определенных регионах.

Наконец, информация также доступна через органы местного самоуправления и штата, агентства экономического развития и жилищные органы:

1. Для доступной аренды рассчитайте 30% от среднего дохода в вашем районе.Это ваш ожидаемый валовой доход на доступную арендуемую квартиру.
2. Для доступного домовладения рассчитайте 35% от среднего дохода по основной сумме, процентам, налогу на имущество, страхованию домовладельцев и взносам ассоциации. Затем рассчитайте ожидаемую цену продажи, вычтя сумму налога, страховки и сборов на основе действующих ставок для данного района. Используйте разницу, принцип и процент, чтобы определить покупную цену на основе текущих процентных ставок для вашего региона. Специалист по банковскому делу или ипотеке поможет вам быстро определить эти суммы.

Рентабельность

Чтобы определить потенциальную прибыльность инвестиций, оцените свои операционные расходы. При аренде жилья начните с налогов и страховки, которые вы платите как владелец. Включите все коммунальные расходы, затраты на содержание здания и территории, а также затраты на передачу, такие как осмотр, подтверждение занятости, регистрация и другие сборы, требуемые вашим округом или муниципалитетом.

Для единиц продажи определите свои финансовые затраты, затраты на закрытие при приобретении и на момент продажи, материальные и трудовые затраты на строительство или восстановление, а также затраты на передачу.

Как для единиц аренды, так и для продажи определите свои маркетинговые и рекламные расходы. Величайший проект провалится, если вы не сможете привлечь арендаторов или покупателей. Даже простая и эффективная рекламная стратегия будет стоить как денег, так и времени. Учитывайте затраты на ведение бизнеса, которые влияют на вашу прибыль.

Далее определите свой доход. Для арендных единиц используйте сумму ожидаемого валового дохода на доступную квартиру. Для продажи единиц используйте покупную цену, определенную выше. Используйте стандартную формулу:

Учитывайте свой денежный поток.Если вы платите за коммунальные услуги, некоторые программы позволяют субсидирующим органам выплачивать дополнительные суммы для покрытия части коммунальных услуг арендатора.

Наконец, посмотрите на вашу ситуацию с подоходным налогом. Амортизация повлияет на ваши налоговые обязательства и по-разному влияет на фактический денежный поток или реальную чистую прибыль.

Товарность

Инвестор доступного жилья должен найти и изменить единицы жилья, которые соответствуют руководящим принципам субсидирования аренды, предоставляемым местными жилищными властями.Продавцы должны сосредоточиться на минимизации затрат на строительство и реконструкцию единиц, которые будут продаваться на рынке.

1. Начните с простой логики. Если это нерентабельно, оно не продается. Обратное также верно.
2. Воспользуйтесь преимуществами отчужденных домов. Есть много домов на одну и две-четыре семьи, которые были заброшены из-за потери права выкупа.
3. Свяжитесь с местными агентствами экономического развития, которые приобретают эти единицы по цене ниже рыночной и продают местным застройщикам или заключают с ними договор на восстановление и перепродажу.Кроме того, узнайте все тонкости продаж шерифов в вашем районе. Ознакомьтесь с инструкциями для каждого округа, на который вы будете ориентироваться, поскольку инструкции могут отличаться в зависимости от округа одного региона или штата. Эти устройства часто покупаются незамеченными на месте и могут представлять собой значительные затраты на восстановление и время на перепродажу.
4. Поработайте с риэлтором и узнайте о местном рынке для продажи собственником (ФСБО). Вы можете найти возможности для коротких продаж, когда продавец или агент по продаже договорились о сниженной выплате по ипотеке, чтобы облегчить снижение цены при быстрой продаже.Ремонт и перепродажа этих устройств могут быть наименее дорогими.

Успешные инвесторы знают, когда и как двигаться на рынке. Не забывайте проводить постоянный анализ сдаваемых в аренду единиц покупки-продажи. Если затраты на рабочую силу, материалы и финансирование высоки, возможно, сейчас не время покупать дополнительную недвижимость. Если на вашем рынке больше арендаторов, возможно, сейчас не самое выгодное время для продажи квартир, даже если процентные ставки низкие. Если рыночная арендная плата и средний доход в вашем районе высоки, возможно, сейчас самое выгодное время для сохранения собственности за счет ежемесячного дохода от аренды, который она может приносить.

Относитесь к своему портфелю недвижимости так же, как к своему пенсионному портфелю, с небольшим количеством краски и приспособлений.

Финансирование

Изучите различные варианты финансирования, доступные инвесторам. Читайте веб-сайты Fannie Mae, Freddie Mac и HUD Multifamily Financing. Работайте с местным банкиром и коммерческим ипотечным брокером или консультантом, чтобы определить программы кредиторов и найти частных инвесторов. Присоединяйтесь к местным ассоциациям строителей, ремонтеров и инвесторов в недвижимость.Станьте членом торговой палаты и сотрудничайте с агентствами экономического развития. Используйте эти отношения, чтобы определить государственное и частное финансирование и операционные партнерства.

План действий

1. Будьте в курсе. Узнайте о доступном жилье по всей стране и в вашем районе.
2. Участвуйте. Сделайте рынок доступным жильем. Определите нишу в вашем районе и заполните ее. Налаживайте партнерские отношения с инвесторами-единомышленниками и источниками финансирования.
3. Будьте прибыльным инвестором. Выполняет функции как портфельного менеджера, так и бизнес-менеджера. Применяйте общепринятые инвестиционные идеи и советы по бизнес-стратегии.

Особенности инвестирования в доступное жилье

Инвестором доступного жилья должен быть домовладелец, инвестор и руководитель бизнеса. В качестве арендодателя учитывайте человеческий фактор. Помните, что вы можете создать рынок, помогая семьям и своему сообществу. Как инвестор создайте портфель недвижимости с высокими фишками.Иметь лучшую недвижимость в самых желанных районах по лучшим ценам, которые приносят наибольшую прибыль.

Как руководитель бизнеса создайте бренд, создайте репутацию и максимизируйте рыночную стоимость вашего бренда не только на отдельных единицах. Помните, что ваша деятельность также создает рабочие места и возможности трудоустройства для строительных рабочих и агентов по продаже недвижимости. Ваша деятельность по маркетингу и управлению недвижимостью помогает привлечь рабочих в районы, где расположены ваши подразделения.Вы можете не только получать личную прибыль, но также создавать экономические возможности для людей и сообществ за счет инвестиций в доступное жилье.

5 простых способов инвестировать в недвижимость

Покупка и владение недвижимостью — это инвестиционная стратегия, которая может приносить удовольствие и приносить прибыль. В отличие от инвесторов в акции и облигации, потенциальные владельцы недвижимости могут использовать кредитное плечо для покупки собственности, выплачивая часть общей стоимости авансом, а затем выплачивая остаток плюс проценты со временем.

В то время как традиционная ипотека обычно требует первоначального взноса от 20% до 25%, в некоторых случаях 5% первоначального взноса — это все, что требуется для покупки всей собственности. Эта способность контролировать активы в момент подписания документов вдохновляет как владельцев недвижимости, так и домовладельцев, которые могут, в свою очередь, брать вторую ипотеку на свои дома, чтобы вносить первоначальные платежи за дополнительную собственность. Вот пять основных способов, которыми инвесторы могут заработать на недвижимости.

Ключевые выводы

• Начинающие владельцы недвижимости могут купить недвижимость, используя кредитное плечо, выплачивая часть ее общей стоимости авансом, а затем выплачивая остаток со временем.
• Один из основных способов, с помощью которых инвесторы могут зарабатывать деньги на недвижимости, — это стать владельцем арендуемой собственности.
• Люди, которые занимаются плаванием, скупают недооцененную недвижимость, ремонтируют и продают ее, также могут получать доход.
• Инвестиционные группы в недвижимость — это более удобный способ заработка на недвижимости.
• Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) — это в основном акции, выплачивающие дивиденды.

5 простых способов инвестировать в недвижимость

1.Аренда Недвижимости

Владение арендуемой недвижимостью может быть прекрасной возможностью для людей, обладающих навыками самостоятельного ремонта и ремонта, а также обладающих терпением управлять арендаторами. Однако эта стратегия требует значительного капитала для финансирования авансовых затрат на техническое обслуживание и покрытия пустующих месяцев.

• Обеспечивает постоянный доход, а недвижимость может вырасти

• Максимизирует капитал за счет кредитного плеча

• Многие сопутствующие расходы, не облагаемые налогом

• Управление арендаторами может быть утомительным

• Возможный ущерб имуществу от арендаторов

• Снижение доходов от потенциальных вакансий

По словам У.По данным Бюро переписи населения, цены продажи новых домов (приблизительный показатель стоимости недвижимости) постоянно росли в цене с 1940 по 2006 год, а затем упали во время финансового кризиса. Впоследствии отпускные цены возобновили свой рост, даже превысив докризисный уровень. Еще неизвестно, как пандемия коронавируса повлияет на стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе.

Источник: Обзор строительства, Бюро переписи населения США .

2. Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIG)

Группы по инвестированию в недвижимость (REIG) идеально подходят для людей, которые хотят владеть арендуемой недвижимостью без хлопот по ее эксплуатации.Инвестирование в REIG требует наличия достаточного капитала и доступа к финансированию.

REIG похожи на небольшие паевые инвестиционные фонды, инвестирующие в арендуемую недвижимость. В типичной инвестиционной группе в сфере недвижимости компания покупает или строит набор многоквартирных домов или кондоминиумов, а затем позволяет инвесторам приобретать их через компанию, тем самым присоединяясь к группе.

Один инвестор может владеть одной или несколькими единицами автономной жилой площади, но компания, управляющая инвестиционной группой, коллективно управляет всеми единицами, осуществляя техническое обслуживание, рекламируя вакансии и проводя собеседования с арендаторами.В обмен на выполнение этих управленческих задач компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Стандартный договор аренды с инвестиционной группой в сфере недвижимости оформляется на имя инвестора, и все подразделения объединяют часть арендной платы для защиты от случайных вакансий. С этой целью вы будете получать доход, даже если ваш блок пуст. Пока доля вакантных площадей в объединенных единицах не резко возрастает, их должно быть достаточно для покрытия расходов.

3. Переворот дома

Переброска домов предназначена для людей со значительным опытом в оценке недвижимости, маркетинге и ремонте.Переоборудование дома требует капитала и способности делать или контролировать ремонт по мере необходимости.

Это пресловутая «дикая сторона» инвестирования в недвижимость. Точно так же, как дневная торговля отличается от инвесторов по принципу «купи и держи», так и флипперы на рынке недвижимости отличаются от домовладельцев, занимающихся куплей-арендой. Показательный пример: любители недвижимости часто стремятся выгодно продать недооцененную недвижимость, которую они покупают, менее чем за шесть месяцев.

Те, кто занимается чистым имуществом, часто не инвестируют в улучшение свойств. Следовательно, инвестиции уже должны иметь внутреннюю стоимость, необходимую для получения прибыли без каких-либо изменений, иначе они исключат собственность из разряда.

Ласты, которые не могут быстро разгрузить недвижимость, могут столкнуться с проблемами, потому что обычно у них недостаточно свободных денежных средств для выплаты ипотеки на недвижимость в течение длительного времени. Это может привести к продолжающимся стремительным убыткам.

Есть еще один тип флиппера, который зарабатывает деньги, покупая недвижимость по разумной цене, и увеличивает ее стоимость, ремонтируя ее. Это может быть более долгосрочная инвестиция, когда инвесторы могут позволить себе приобретать только одну или две собственности за раз.

4. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) лучше всего подходит для инвесторов, которые хотят иметь доступ к портфелю недвижимости без традиционной сделки с недвижимостью.

REIT создается, когда корпорация (или траст) использует деньги инвесторов для покупки и управления доходной недвижимостью. REIT покупаются и продаются на основных биржах, как и любые другие акции.

Корпорация должна выплачивать 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов, чтобы сохранить свой статус REIT.Поступая таким образом, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, тогда как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, а затем должна будет решить, распределять ли свою прибыль после налогообложения в качестве дивидендов.

Как и обычные акции с выплатой дивидендов, REIT — это надежное вложение для инвесторов фондового рынка, которые хотят получать регулярный доход. По сравнению с вышеупомянутыми типами инвестиций в недвижимость, REIT позволяют инвесторам участвовать в нежилых инвестициях, таких как торговые центры или офисные здания, которые, как правило, не могут быть приобретены индивидуальными инвесторами напрямую.

Что еще более важно, REIT очень ликвидны, потому что они торгуются на бирже. Другими словами, вам не понадобятся риэлтор и передача правового титула, чтобы вывести деньги на свои инвестиции. На практике REIT представляют собой более формализованную версию группы, инвестирующей в недвижимость.

Наконец, рассматривая REIT, инвесторы должны различать долевые REIT, которым принадлежат здания, и ипотечные REIT, которые обеспечивают финансирование недвижимости и балуются ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (MBS). Оба предлагают воздействие на недвижимость, но характер воздействия разный.Долевой REIT является более традиционным в том смысле, что он представляет собой собственность на недвижимость, тогда как ипотечный REIT фокусируется на доходе от ипотечного финансирования недвижимости.

• Акции, приносящие дивиденды

• Основные холдинги, как правило, представляют собой долгосрочную аренду, приносящую денежные средства

5. Онлайн-платформы для недвижимости

Платформы для инвестирования в недвижимость предназначены для тех, кто хочет вместе с другими инвестировать в более крупную коммерческую или жилую сделку.Инвестиции осуществляются через онлайн-платформы недвижимости, также известные как краудфандинг недвижимости. Это по-прежнему требует инвестиционного капитала, хотя и меньшего, чем для прямой покупки недвижимости.

Онлайн-платформы соединяют инвесторов, которые хотят финансировать проекты, с застройщиками. В некоторых случаях можно диверсифицировать свои вложения с небольшими деньгами.

Итог

Независимо от того, используют ли инвесторы в недвижимость свою собственность для получения дохода от сдачи в аренду или выжидают, пока не появится идеальная возможность продажи, можно создать надежную инвестиционную программу, заплатив авансом относительно небольшую часть общей стоимости недвижимости.И, как и в случае с любыми инвестициями, недвижимость имеет прибыль и потенциал, независимо от того, растет ли рынок в целом или нет.

Жилищные инвестиции Финансовое определение жилищных инвестиций

Жилищные инвестиции

Сумма, вложенная в дом, равная продажной цене за вычетом суммы кредита.

Решение об инвестициях в дом: Кредиторы устанавливают верхний предел того, сколько семья может потратить на дом. Когда заемщики превышают лимит, это становится дорогостоящим, поскольку такие заемщики считаются более рискованными для кредитора.Небольшие первоначальные взносы требуют более высокой процентной ставки или ипотечного страхования.

Накапливает ли семья с течением времени больше богатства, доведя свою покупательную способность до предела? Хотя такая агрессивная политика включает в себя увеличение долга по более высокой цене, она также приводит к более значительному приросту капитала — 3% прирост стоимости дома за 200 000 долларов в два раза больше, чем 3% для дома за 100 000 долларов.

Рассмотрим двух покупателей, у которых у обоих есть 20 000 долларов наличными, доход, достаточный для удовлетворения всех требований кредитора, которые находятся в одной налоговой категории и могут занимать под 7% на 30 лет и нулевые баллы.Однако один из них «агрессивен»: покупает дом за 150 000 долларов, берет в долг 130 000 долларов и платит страховой взнос по ипотеке в размере 0,53% на 10 лет. Другой покупатель «осторожен», покупая дом за 100 000 долларов и занимая 80 000 долларов, тем самым избегая ипотечного страхования. Какой покупатель со временем накапливает больше богатства?

Важнейшей составляющей богатства является стоимость дома. На это влияет предполагаемая скорость роста цен. Более высокая цена приносит больше пользы агрессивному покупателю, чем осторожному.

Из этого необходимо вычесть остаток по ипотеке. Процентная ставка по ипотеке влияет как на скорость уменьшения остатка по кредиту, так и на размер ежемесячного платежа по ипотеке. Поскольку агрессивный покупатель берет в долг больше, чем осторожный покупатель, более высокие ставки по ипотеке вредят агрессивному покупателю больше, чем осторожному покупателю.

Мы также должны вычесть из этой суммы ежемесячно выплачиваемую сумму процентов, уменьшения основной суммы долга, ипотечного страхования и потерянных процентов.На это влияет предполагаемая «инвестиционная ставка», которая представляет собой ставку, которую покупатели могли бы заработать, если бы они вложили эти деньги в другое место. Поскольку ежемесячные платежи для агрессивного покупателя больше, более высокие ставки инвестиций вредят агрессивному покупателю больше, чем осторожному покупателю. С другой стороны, проценты не облагаются налогом, поэтому более высокие налоговые ставки работают в обратном направлении.

Приведенные ниже таблицы показывают, сколько времени потребуется, если оно вообще возможно, для того, чтобы более сильное повышение цены, полученное агрессивным покупателем, компенсировало эффект
от более высоких затрат.Например, если ставка инвестиций составляет 5%, а покупатели находятся в налоговой категории 15%, агрессивный покупатель никогда не догонит, если ставка повышения составляет 5% или меньше. При скорости повышения курса на 6% агрессивный покупатель наверстает упущенное через 25 лет. Если перейти на ставку налога 35%, агрессивный покупатель наверстает упущенное за три года.

Эти цифры говорят о том, что в «нормальной» среде агрессивную политику покупок трудно рационализировать с точки зрения богатства
. Ни один покупатель не должен ожидать повышения на 6% в среде, в которой ставка по ипотеке составляет 7%, однако повышение на 6% необходимо для оправдания агрессивной политики.С другой стороны, не учитываются выгоды для агрессивного покупателя от проживания в более дорогом доме.

Читатели могут оценить свою уникальную ситуацию, используя электронную таблицу, использованную для составления этих таблиц. Это на моем веб-сайте.

Покупка следующего дома до того, как будет продан существующий: Многие покупатели жилья зависят от собственного капитала в своем существующем доме при финансировании нового дома, но дата закрытия нового дома наступает раньше. Денежные средства, необходимые для закрытия сделки перед продажей, можно получить в виде ссуды в банке или ссуды под залог собственного капитала для текущего дома.

Если у вас есть договор купли-продажи вашего нынешнего дома, многие банки предоставят «временную» или «мостовую» ссуду на период между закрытием вашего нового дома и закрытием старого дома.Я использовал ссуду на свою последнюю покупку, и это было относительно просто и без проблем. Хотя ставка может быть высокой, выплата процентов не будет большой, если период короткий.

Банки не без ума от займов на колебаниях, потому что они понимают, что это разовые дела, и они вряд ли снова увидят заемщика. Обратитесь в учреждение, в котором вы в настоящее время храните свой вклад, будь то коммерческий банк, ссудо-сберегательная ассоциация или кредитный союз. Сообщите им, что как клиент вы ожидаете эту услугу.

Ссуда ​​под залог жилого фонда, вероятно, будет более дорогостоящей, чем ссуда на колебание, хотя на стоимость будет сильно влиять размер собственного капитала в текущей собственности и то, насколько проницательно заемщик выбирает. Уплатите более высокую процентную ставку, если необходимо, чтобы избежать баллов (авансовый платеж, выраженный в процентах от суммы кредита), других авансовых платежей и штрафов за досрочное погашение. По трехмесячной ссуде заемщик может позволить себе платить процентную ставку на четыре процентных пункта выше, чтобы избежать уплаты комиссии в размере 1% от ссуды.

Ипотечная энциклопедия. Авторские права © 2004 Джека Гуттентаг. Используется с разрешения McGraw-Hill Companies, Inc.

Инвестиции в жилищное строительство | Фонд Каролины

Доступное жилье является важным компонентом развития восходящей мобильности и создания динамичных сообществ. Тем не менее, округ Мекленбург в настоящее время сталкивается с дефицитом доступного жилья в размере 36 000 единиц, и почти половина его жителей несут бремя расходов, а это означает, что расходы на жилье превышают 30 процентов дохода.

Из-за нехватки доступного жилья весной 2018 года Foundation For The Carolinas основал частный фонд Charlotte Housing Opportunity Investment Fund, вложив в программу 5 миллионов долларов, что стало крупнейшим в истории FFTC. Благодаря щедрым донорам фонд превысил свою цель по сбору средств в размере 50 миллионов долларов в сентябре 2019 года и в настоящее время составляет 53 миллиона долларов.

Кампания по сбору средств последовала за тем, как город Шарлотта разместил в избирательном бюллетене в 2018 году успешный референдум по облигациям на сумму 50 миллионов долларов с целью значительного увеличения своего государственного жилищного трастового фонда.

Финансируемый из частных источников фонд Charlotte Housing Opportunity Investment Fund направлен на сокращение растущего разрыва в доступности для строительства жилья, которое обслуживает жителей с различными доходами, включая семьи с умеренным, низким и чрезвычайно низким уровнем доходов. Корпорация поддержки местных инициатив, также известная как LISC, будет держать и управлять инвестиционным фондом Charlotte Housing Opportunity Investment Fund, который будет работать в тандеме с трастовым фондом города.

Ряд компаний и благотворителей внесли свой вклад в кампанию, в том числе:

• Crescent Communities объявили о пожертвовании земли на сумму 2 миллиона долларов в рамках своей последней застройки — Ривер-Дистрикт на западе Шарлотты — для строительства доступного жилья.
• Wells Fargo пообещал выделить 20 миллионов долларов на поддержку увеличения доступного жилья в Шарлотте, включая пожертвование 5 миллионов долларов в Фонд инвестиций в жилищное строительство Шарлотты.
• Bank of America, Barings и Ally объявили о пожертвовании земли, грантах и ​​сокращении кредитования девелоперов на сумму 70 миллионов долларов. Инвестиции в размере 11 миллионов долларов были переданы в Фонд Charlotte Housing Opportunity Investment Fund.
• BB&T, SunTrust и SunTrust Foundation внесли в фонд в совокупности 10 миллионов долларов, а также еще 20 миллионов долларов в виде другой поддержки жилищного строительства.
• Atrium Health выделил в фонд 10 миллионов долларов, а Fifth Third Bank добавил 3 миллиона долларов. Кроме того, Fifth Third Bank пообещал выделить дополнительные 7 миллионов долларов вне фонда в виде запланированных инвестиций и кредитных инициатив для повышения доступности доступного жилья.
• Дэвид и Скотт Брукс, владельцы сэндвич-дома Brooks Sandwich House, пожертвовали три акра частной семейной земли, которая будет использована для создания 18-24 таунхаусов для домовладения через Habitat for Humanity.
• Novant Health выделила 6 миллионов долларов в фонд, Duke Energy добавила 2 миллиона долларов, а Howard R.Фонд Левина выделил 1 миллион долларов.
• U.S. Bank выделил 4,55 миллиона долларов на доступное жилье, в том числе 1 миллион долларов в виде инвестиционного капитала для LISC Charlotte, поддерживая проекты развития, которые строят и сохраняют доступные дома, особенно в районах с недостаточным уровнем обслуживания.

В дополнение к 53 миллионам долларов, собранным в Charlotte Housing Opportunity Investment Fund, еще 104 миллиона долларов в виде поддержки частного сектора были обещаны вне фонда. В общей сложности — включая 50 миллионов долларов из государственного сектора, 15 миллионов долларов из округа Мекленбург на субсидию на аренду, 25 миллионов долларов взноса от LISC и 26 миллионов долларов, привлеченных для программы субсидирования аренды A Way Home — 273 миллиона долларов из средств государственного и частного секторов. были привержены поддержке доступного жилья с самого начала кампании.

Расширение доступа к доступному жилью было ключевой рекомендацией в отчете Leading on Opportunity за 2017 год. Надежда идет впереди, другие представители частного сектора последуют за ней.

«Мы добились огромного прогресса с тех пор, как в прошлом году был опубликован отчет, и достижение нашей цели по сбору средств — лишь последний шаг», — сказал Майкл Марсикано, президент и генеральный директор FFTC. «Мы благодарны всем организациям, откликнувшимся на этот звонок. Пришло время заняться проблемой доступа к доступному жилью, и я благодарен за то, что так много организаций признали это и привержены этому достойному делу.”

Узнайте больше о Leading On Opportunity и прочтите полный отчет.

Отношение к жилью как к инвестициям — плохая идея для домовладельцев и вредит экономике

Счастливая пара берет ключи от своего нового дома у брокера и улыбается. Руки агента по недвижимости … [+] дают ключи паре. Агент передал ключи молодой паре

Арендовать или купить? Это вопрос, который все задают в какой-то момент, а часто и чаще. У аренды и покупки есть свои плюсы и минусы, и ответ зависит от обстоятельств людей.Однако часто применяемое утверждение о том, что покупка дома — это хорошее вложение, в целом неверно. Более того, представление о том, что жилье, занимаемое владельцами, является инвестицией, отрицательно сказывается на экономике в целом.

Многие эксперты по инвестициям знают, что дома — плохая инвестиция, но, согласно Gallup, широкая публика считает, что недвижимость — лучшее вложение, чем акции. Итак, давайте разберемся, почему дом, занимаемый владельцем, обычно является плохой инвестицией.

Во-первых, в отличие от акций и облигаций, дома нелегко разделить.Если портфель акций человека увеличивается на 7% в год, он может продать часть акций для использования в качестве дохода, не нарушая принципа. С другой стороны, если дом человека подорожает на 7% в год, владелец не может продать только часть дома на расходы на проживание.

Основной способ монетизировать стоимость дома — продать его, купить новый, но менее дорогой дом, а оставшиеся деньги вложить в акции или облигации. Это нормально для людей, которые планируют в конечном итоге продать что-то менее дорогое, но для людей, которые хотят стареть на месте — как это делают все больше пожилых людей — сложно использовать любой прирост стоимости дома в качестве дохода.

Обратная ипотека или ссуды под залог собственного капитала также позволяют людям монетизировать стоимость своих домов, но это оба ссуды, которые необходимо возвращать либо из другого источника дохода, либо, опять же, путем продажи дома.

Во-вторых, разнообразный инвестиционный портфель важен для снижения риска. Однако, согласно данным переписи населения, на долю собственного капитала в домах приходится более одной трети собственного капитала людей. Это означает, что значительная часть благосостояния многих людей зависит от состояния их местного рынка жилья.Если экономика региона приходит в упадок, что приводит к снижению стоимости жилья, люди, чье богатство связано с их домом, оказываются в трудном положении.

В-третьих, в отличие от компаний, дома не могут адаптироваться или внедрять инновации. Стоимость дома повышается только в том случае, если спрос на него увеличивается, и большинство факторов, влияющих на спрос на дом — изменения инфраструктуры, более широкие общегородские инвестиции или приобретение / потеря ближайших работодателей — находятся вне контроля владельца.

Компании и их акции также полагаются на потребительский спрос для поддержания стоимости, но если спрос на продукты или услуги компании снижается, они могут адаптироваться.Компании могут найти новых поставщиков или улучшить свои производственные процессы для снижения затрат. Они могут предлагать новые продукты или услуги, которые заменяют менее популярные, или переезжать в более производительные районы страны или даже за границу. Дома тем временем застревают.

Наконец, одно из основных преимуществ владения домом — это возможность приспособить его к своему образу жизни. Хотите, чтобы у вас на кухне была задняя панель с подсветкой, для вашей кошки была создана система внутренних туннелей, а в ванной — стеклянный пол? Действуй! Но хотя настройка дома может быть интересной, она часто снижает его ценность.У людей разные вкусы, и чем больше дом построен в соответствии с одним набором предпочтений, тем меньше вероятность, что он будет иметь широкую привлекательность. Это означает меньший спрос и меньшую стоимость.

Это не аргумент против покупки дома для проживания. Владение домом обеспечивает стабильность, а налоговый кодекс поддерживает владение домом (хотя и не так, как думает большинство людей), что делает его разумным финансовым выбором для многих людей. Дом, занимаемый владельцем, — отличная форма укрытия, но с некоторой долей вероятности это плохая инвестиция.Лучше купить необходимое количество и качество жилья для жилья и вложить оставшиеся деньги в акции и облигации, чем покупать больше жилья, чем необходимо, в качестве формы инвестиций.

Идея о том, что жилье, занимаемое владельцами, является хорошей инвестицией, влияет не только на людей. Это также отрицательно сказывается на экономике в целом. С конца 1970-х годов политика зонирования становится все более враждебной по отношению к новым застройкам. Экономист Уильям Фишель объясняет, почему, используя свою гипотезу избирателя:

«Домашние ценности — это табели успеваемости для местных властей, и плохие отметки наносят ущерб владельцам этих домов.Поскольку домовладельцы, в отличие от корпоративных акционеров, не могут диверсифицировать свой самый большой актив — свой дом, они становятся активными в управлении муниципальными корпорациями ».

Стремление защитить домашние ценности создает сильное изобретение, препятствующее развитию с помощью правил землепользования. При прочих равных условиях увеличение количества жилья снижает стоимость существующего жилья, а многоквартирные дома считаются особенно вредными, поскольку они создают больше заторов и изменяют характер районов, заполненных домами на одну семью.

Исследования показывают, что строгие правила землепользования замедлили рост национальной экономики, ограничив передвижение людей в районы с высокой производительностью труда, и мнение о том, что жилье, занимаемое владельцами, является инвестицией, является частью проблемы.

налога на имущество, ограничивающие увеличение налога на имущество, как, например, Предложение 13 Калифорнии, также являются одним из факторов. Предложение 13 было ответом на увеличение налогового бремени на недвижимость в 1970-х годах. Его сторонники утверждали, что это необходимо для предотвращения изгнания давних домовладельцев из своих домов, и сегодня он остается популярным среди избирателей Калифорнии.

Предложение 13 и аналогичные меры ограничивают мобильность и способствуют росту цен на жилье, делая рост цен менее болезненным. Когда налоги на недвижимость не ограничены, рост стоимости жилья приводит к повышению налогов на недвижимость за счет более высокой оценочной стоимости, а увеличение налогов на недвижимость действует как противовес росту стоимости жилья. Когда налоги на недвижимость ограничены, уменьшается стимул для увеличения жилищного строительства для сохранения низкой стоимости жилья и налогов на недвижимость.

Это не означает, что местные органы власти должны повышать ставки налога на недвижимость, чтобы стимулировать рост жилищного строительства.Это будет иметь противоположный эффект, поскольку более высокие ставки налога на новое жилье препятствуют дополнительному строительству. Но налоги на недвижимость, которые повышаются как часть увеличения стоимости жилья, которое происходит при увеличении спроса, побуждают существующих домовладельцев разрешать строительство большего количества жилья, чтобы снова снизить цены. Если налоги не могут повыситься, более высокие цены на жилье будут выгодны и бесплатны, и домовладельцы действуют соответственно, ограничивая застройку.

Трудно представить себе сценарий, при котором жилье будет одновременно доступным и будет расти в цене на 6–8% в год, как того ожидают домовладельцы во многих городах.Пока ожидается и защищена большая прибыль, доступность жилья будет проблемой.

Как заставить малообеспеченное жилье работать как вложение в недвижимость?

Жилье для малоимущих имеет плохую репутацию в мире инвестирования в недвижимость. Некоторые проблемы преувеличены, а о некоторых недостаточно говорят. Я не хочу приукрашивать вещи. Если вы не сделаете это правильно, все может закончиться очень плохо, но я пробовал это и понял, как заставить все это работать.

Краткая предыстория обо мне.Около восьми лет назад я занялся недвижимостью, чтобы досрочно выйти на пенсию. Я был готов пройти многие годы проб и ошибок, чтобы достичь неуловимой стадии полного пассивного дохода, поэтому я начал эксперимент с недвижимостью и купил разные типы домов, чтобы узнать, что работает, а что нет. К моему удивлению, я достиг своей цели и вышел на пенсию намного раньше, чем ожидалось, поэтому решил начать делиться извлеченными уроками. Все это в моем блоге Five Year FIRE Escape.

Часть моей стратегии заключалась в инвестировании в жилье для малоимущих.Возможно, вы видели их рекламу на сайтах аренды под ключ. Это дома, которые стоят всего 40 000 долларов, но при этом ежемесячно приносят более 700 долларов в аренду. Цифры привлекательны, но вам нужно немного научиться, прежде чем вы сможете заставить их работать, и именно этим я хочу с вами поделиться.

Хорошее:

Самым большим плюсом вложения средств в аренду для малоимущих является то, что стоимость входа довольно низкая. Начало работы в сфере недвижимости может быть пугающим. Вы имеете дело с огромным количеством людей и берете на себя большие долги, не зная обо всех проблемах, которые могут возникнуть.

Инвестиции в недорогие дома не кажутся такой огромной пилюлей, которую нужно проглотить. Эти дома стоят 30 000–50 000 долларов, что на самом деле может быть меньше, чем первоначальный взнос за другие дома, которые вы ищете. По сути, вы можете купить инвестиционную недвижимость и даже не брать в долг. Это, безусловно, добавит спокойствия вашим инвестициям.

Что заставит вас вкладывать деньги в эти дома с низким доходом, так это действительно высокие ставки капитализации. ( Верхняя ставка — это отношение годового дохода от аренды к цене дома . Которая отличается от ставки накидки — процент ваших арендаторов, у которых есть супергеройские ночные работы. )

И я имею в виду, что ставки капитализации ДЕЙСТВИТЕЛЬНО высоки. Если ваш дом за 40 000 долларов приносит 750 долларов в месяц, это 9 000 долларов дохода от аренды в год или 22% от стоимости дома. Таким образом, ставка капитализации составляет 22% для дома с низким доходом по сравнению с 6% для типичного загородного дома.

Другими словами, вы вносите почти четверть стоимости дома каждый год в аренду.Это так много денег, что вы можете подумать, что невозможно, чтобы эти вложения не принесли ничего удивительного.

Плохой:

Так какие минусы? Что ж, поскольку ваш общий доход уже довольно низок (даже если процентная отдача высока), любые расходы действительно могут съесть вашу прибыль. Это верно для любого дома, но ваши расходы не станут дешевле, если у вас более дешевый дом.

Замена сломанной посудомоечной машины в доме за 400 000 долларов стоит столько же, сколько в доме за 40 000 долларов.Разница в том, что последняя может равняться арендной плате за целый месяц.

Как только вы станете инвестором в недвижимость, вы будете делать большую часть ремонта во время периодов вакансий. Это приводит нас к другому большому недостатку арендного жилья для малоимущих. Скорость текучести выше. Больше оборачиваемости ведет к большему количеству ремонтов, которые съедают больше вашей прибыли.

Проблема становится наиболее болезненной, когда у вас есть управляющий недвижимостью. Они не только передают ремонт дорогостоящим подрядчикам и оставляют ваш дом свободным, пока идет ремонт, но и взимают плату с поисковика за нового арендатора.

Понятно, что если доход арендатора низкий или нестабильный, небольшое увеличение арендной платы (из-за инфляции) означает, что он ушел. Однако, как только вы сложите все комиссии, их замена может легко сжечь шесть месяцев прибыли.

Связанные : Как найти (и удержать) лучших арендаторов

Проще говоря: у меня был дом за 41 000 долларов с доходом от сдачи в аренду 720 долларов в месяц. Свыше 4 лет арендатор выезжал в среднем каждые 16 месяцев. Имущество будет пустовать около 3 месяцев, пока Раздел 8 утвердит нового арендатора.Я бы понес как минимум 420 долларов на ремонт, чтобы отремонтировать и исправить то, что требовало ремонта, плюс управляющий недвижимостью взял бы месячную арендную плату в качестве платы за поиск.

Все это в сумме составляет убыток в размере 3300 долларов, на возмещение которого уходит много времени, когда ваша валовая арендная плата составляет всего 720 долларов в месяц. Конечно, существуют более приятные районы с более низкой текучестью (также известное как более дорогое жилье) или могут существовать более стабильные арендаторы, но это проблемы, с которыми вы сталкиваетесь с жильем для малоимущих, и мы пытаемся их исправить.

Исправление:

Если вы часто платите сборщику, а затем подрядчику перекрашиваете и ремонтируете каждый оборот, это разрушит ваши невероятные доходы, и они останутся ниже среднего, если вы не будете осторожны.

Итак, что делать? Будьте собственным менеджером.

Конечно, покупка новой посудомоечной машины не бесплатна, если вы устанавливаете ее самостоятельно, но уравнение работает намного лучше. Исключение среднего человека может превратить эти дома с низкими доходами из унылого вложения в разумное. Конечно, владеть 10 такими домами будет сложнее, чем владеть 10 домами с достаточным доходом, чтобы оправдать передачу всего на аутсорсинг, но каждый должен с чего-то начинать.

В долгосрочной перспективе я действительно рекомендую людям продвигать себя из жилья с низким доходом, когда они построят не более 10 домов с низким доходом.Это позволит вам увеличить общую стоимость и доход вашего портфеля, не тратя на это слишком много усилий.

Связанные : Контрольный список для нового арендодателя: руководство из девяти шагов

Как это сделать:

Я никогда бы не подумал о самостоятельном управлении целым портфелем домов с низким доходом, пока не появилось автоматизированное приложение для самостоятельной работы с арендодателями, которое называется Landlord Studio. Это лучшее приложение, которое я нашел, и оно превращает рутинную работу по владению 10-20 самоуправляемыми устройствами от постоянной работы до довольно приятной побочной суеты.

Что делает его таким замечательным? Самые повторяющиеся задачи автоматизированы (например, напоминания о поздней аренде и бухгалтерия), а остальное можно сделать через интуитивно понятное приложение. Это означает, что когда я жду окончания футбольной тренировки моих детей, я не теряю время, я арендатор.

Есть ли еще работа по управлению жильем для малоимущих? Конечно, но с помощью DIY-менеджмента у вас может быть больше хорошего, меньше плохого, что делает самостоятельное владение недвижимостью ОЧЕНЬ стоящим.

Статьи по теме, которые могут вам понравиться:

Как инвестировать в недвижимость: 5 способов начать работу

Если у вас когда-либо был арендодатель, вы, вероятно, не мечтаете им стать: звонки по поводу слишком больших ошибок и переполненных туалетов не кажутся нравится самая гламурная работа.

При правильном подходе инвестирование в недвижимость может быть прибыльным, если не броским. Это может помочь диверсифицировать ваш существующий инвестиционный портфель и стать дополнительным источником дохода. И многие из лучших инвестиций в недвижимость не требуют появления на каждом шагу от арендатора.

Проблема в том, что многие новые инвесторы не знают, куда и как вкладывать деньги в недвижимость. Вот несколько лучших способов заработать на недвижимости, от низких до высоких.

Лучшие способы инвестирования в недвижимость

1.Купить REIT (инвестиционные фонды недвижимости)

REIT позволяют инвестировать в недвижимость без физического недвижимого имущества. Часто сравнивают с паевыми инвестиционными фондами, это компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, такой как офисные здания, торговые площади, квартиры и отели. REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, что делает их обычным вложением средств при выходе на пенсию. Инвесторы, которые не нуждаются в регулярном доходе или не хотят его, могут автоматически реинвестировать эти дивиденды для дальнейшего увеличения своих вложений.

“

Новые инвесторы могут захотеть придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через онлайн-брокера.”

Является ли REIT хорошей инвестицией? Они могут быть, но также могут быть разнообразными и сложными. Некоторые торгуют на бирже, как акциями; другие не торгуются на бирже. Тип REIT, который вы покупаете, может иметь большое значение для риска, который вы принимаете, поскольку неторгуемые REIT нелегко продать и их трудно оценить. Новым инвесторам, как правило, следует придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через брокерские фирмы.

Для этого вам понадобится брокерский счет. Если у вас его еще нет, открытие занимает менее 15 минут, и многие компании не требуют начальных вложений (хотя сам REIT, вероятно, будет иметь минимум вложений).

2. Используйте онлайн-платформу для инвестирования в недвижимость

Если вы знакомы с такими компаниями, как Prosper и LendingClub, которые объединяют заемщиков с инвесторами, желающими одолжить им деньги на различные личные нужды, такие как свадьба или ремонт дома — вы поймете, как инвестировать в недвижимость онлайн.

Эти платформы соединяют девелоперов недвижимости с инвесторами, которые хотят финансировать проекты за счет заемных средств или капитала. Инвесторы надеются получать ежемесячные или ежеквартальные выплаты в обмен на принятие значительного риска и уплату комиссии платформе.Как и многие другие инвестиции в недвижимость, они спекулятивны и неликвидны — их нелегко выгрузить, как торговать акциями.

Проблема в том, что вам могут понадобиться деньги, чтобы зарабатывать деньги. Многие из этих платформ открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых Комиссией по ценным бумагам и биржам как люди, заработавшие более 200 000 долларов США (300 000 долларов США с супругом) за каждый из последних двух лет или имеющие чистую стоимость в 1 миллион долларов США. или более, не включая основное место жительства. Альтернативы для тех, кто не может удовлетворить это требование, включают Fundrise и RealtyMogul.

3. Подумайте об инвестициях в арендуемую недвижимость

Тиффани Алекси не собиралась становиться инвестором в недвижимость, когда купила свою первую арендуемую недвижимость в 21 год. Затем, когда она училась на старших курсах колледжа в Роли, Северная Каролина, она планировала посещать аспирантуру по месту жительства и решил, что покупка будет лучше, чем аренда.

“

Взлом домов позволяет вам жить в своей инвестиционной собственности, сдавая в аренду комнаты или квартиры. ”

“ Я зашел на Craigslist и нашел квартиру с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами, которая была построена в стиле студенческого жилья.Я купил ее, жил в одной спальне, а остальные три сдал в аренду », — говорит Алексий.

Установка покрыла все ее расходы и принесла дополнительные 100 долларов в месяц наличными — это далеко не мелочь для аспиранта, и этого достаточно, чтобы Алекси поймал ошибку с недвижимостью. Сейчас ей 27 лет, она арендует пять квартир и является брокером и владельцем Alexy Realty Group в Роли.

Алекси вышел на рынок, используя стратегию, которую иногда называют взломом дома — термин, придуманный BiggerPockets, онлайн-ресурсом для инвесторов в недвижимость.По сути, это означает, что вы занимаетесь своей инвестиционной недвижимостью, либо сдавая комнаты, как это делал Алекси, либо сдавая в аренду единицы в многоквартирном доме. Дэвид Мейер, вице-президент по развитию и маркетингу компании, говорит, что взлом домов позволяет инвесторам покупать недвижимость до четырех квартир и при этом иметь право на получение жилищного кредита.

Конечно, вы также можете купить и сдать в аренду всю инвестиционную недвижимость. Найдите дом с совокупными расходами ниже суммы, которую вы можете взять в аренду. И если вы не хотите быть человеком, который приходит с поясом для ремонта утечки — или даже человеком, который звонит этому человеку, — вам также придется заплатить управляющему недвижимостью.

«Если вы будете управлять им самостоятельно, вы узнаете много нового об отрасли, а если вы купите будущую недвижимость, вы войдете в нее с большим опытом», — говорит Мейер.

4. Подумайте о том, чтобы перевернуть инвестиционную недвижимость

Это оживает HGTV: вы инвестируете в дом по заниженной цене, нуждаясь в небольшой любви, ремонтируете его как можно дешевле, а затем перепродаете его с прибылью. Эта стратегия, называемая переворотом дома, немного сложнее, чем кажется по телевизору.

«Существует более значительный элемент риска, потому что большая часть математических расчетов, лежащих в основе переворачивания, требует очень точной оценки стоимости ремонта, что непросто», — говорит Мейер.

Его предложение: Найдите опытного партнера. «Может быть, у вас есть капитал или время, чтобы внести свой вклад, но вы найдете подрядчика, который хорошо оценивает расходы или управляет проектом», — говорит он.

Другой риск переворота заключается в том, что чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше денег вы зарабатываете, потому что выплачиваете ипотеку, не принося никакого дохода. Вы можете снизить этот риск, живя в доме по мере его ремонта. Это работает до тех пор, пока большинство обновлений являются косметическими, и вы не возражаете против небольшой пыли.

5. Сдать комнату

Наконец, чтобы хоть чуть-чуть погрузиться в воду с недвижимостью, вы можете арендовать часть своего дома через такой сайт, как Airbnb. Это взлом дома для страха перед обязательствами: вам не нужно нанимать долгосрочного арендатора, потенциальные арендаторы, по крайней мере, предварительно проходят проверку Airbnb, а гарантия компании обеспечивает защиту от повреждений.

Сдать комнату кажется намного доступнее, чем модная концепция инвестирования в недвижимость.Если у вас есть свободная комната, вы можете ее снять.

Как и все инвестиционные решения, лучшие инвестиции в недвижимость — это те, которые лучше всего подходят вам, инвестору. Подумайте, сколько у вас есть времени, сколько капитала вы готовы вложить и хотите ли вы быть тем, кто занимается бытовыми проблемами, когда они неизбежно возникают. Если у вас нет навыков DIY, подумайте об инвестировании в недвижимость через REIT или краудфандинговую платформу, а не непосредственно в недвижимость.

Реклама