Первичная приватизация квартиры что это: Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция

Содержание

Приватизация квартир — оформление недвижимости от СВЗК

Что такое приватизация квартир

Приватизацией называется первичная сделка на рынке недвижимости, в результате которой жилой объект переходит в собственность лица, использующего его по договору социального найма. 

Несмотря на определенные проблемы, которые возникают во время приватизации, Самара относится к тем городам, в которых данный вид сделок широко востребован.

Договор социального найма имеет свои преимущества. 

В частности, это отсутствие необходимости платить налог на недвижимость и заботиться о проведении капитального ремонта, а также символический размер квартплаты. 

Тем не менее проводить какие бы то ни было сделки с квартирой, собственником которой является государство, нельзя. 

Только после приватизации вы сможете распоряжаться жильем по собственному усмотрению: продавать, дарить, завещать свою квартиру, прописывать в нее родственников или использовать для получения кредита в качестве залога.

Документы для приватизации

Базовый список документов, наличие которых обязательно для проведения  приватизации в Самаре состоит более, чем из десяти пунктов. 

При этом в дополнение к основным документам могут потребоваться и другие справки, разрешения, подтверждения, выписки, на получение которых затрачивается немало времени и нервов. 

Только на первом этапе вам придется посетить БТИ, Кадастровую палату, домоуправление, нотариуса, а некоторые документы заказать в архиве. 

Если вашим основным местом проживания является не Самара, а другой населенный пункт, справки об отсутствии приватизированного жилья нужно будет предоставить и оттуда. 

Заниматься подготовкой пакета документов нужно оперативно, потому что срок действия некоторых документов довольно короткий. 

Получив на руки договор о приватизации, нужно будет пройти процедуру регистрации жилья в Управлении Росреестра.


мина, которая рванула сегодня. История о выросших детях «смутного времени» и не принадлежащей им недвижимости. – Квадратный метр

Эта история не из моей практики. Ее мне рассказали. Но настолько она проста по форме и ужасна по сути, что я хочу ею поделиться. Дело было в Каменске-Уральском. Я сама оттуда родом. И знаю не понаслышке, что основной актив недвижимости в областных городах – это вторичное жилье, чаще всего в 90-ее годы приватизированное.

Анна Чусова, заместитель директора офиса АН «Добродел» на Юлиуса Фучика

Так вот история была такая. Выставлялась ухоженная квартира по очень хорошей цене. И продавцы, обосновывали такую цену тем, что им нужно ее срочно продать. Покупатели зацепились. Она им очень понравилась.

Документом основания права собственности был договор приватизации. В оформлении права собственности участвовали не все из тех, кто был в этой квартире тогда прописан. Таких людей на языке риэлторов называют «отказниками».

Кто обычно становится «отказником»? Это бывшие дети, еще маленькие по возрасту на момент приватизации. Приватизация в нашей стране началась с 1992 года. И раньше часто детей выписывали из квартиры, чтобы не наделять их долей в собственности.

Дальше история развивалась так. Собственники в квартире не были прописаны. Но тем не менее один человек в ней зарегистрирован был. Этот факт не скрывался. Продавец и покупатель договорились о том, что они в договоре купли-продажи пропишут пункт о том, что третье лицо обязуется сняться с регистрационного учета в течение 10 дней. И после этого вместе пошли на сделку. Квартиру купили, и новые собственники напоминают продавцу о том, что прописанному человеку нужно выписаться. Мол, поторопи его. Продавец уверяет, что тот так и сделает.

Через несколько дней в квартире появляется тот самый третий человек, который не является собственником, а только прописан. И говорит новым хозяевам, что желания сняться с регистрации у него нет. А если они хотят, чтобы он выписался, то пусть платят ему деньги. Покупатели были ошеломлены таким поворотом событий. Решили идти в суд. И суд они во всех инстанциях проиграли.

Что сказал суд?

Квартиру покупали с риэлтором. Почему риэлтор не знал нюансы закона, что даже по суду невозможно выписать «отказника» из квартиры, и не отговорил клиентов от покупки, мне неизвестно. В областных городах уровень знаний у риэлторов, конечно, не такой как в Екатеринбурге.

Но история от этого не становится менее драматичной. Человек в свое время не участвовал в приватизации, но он не отказывался от своего права пользоваться этим жильем. Вот пока сам не захочет, выписать его нельзя. Он имеет право пользования и проживания.

Покупатели до последнего верили, что по суду они его выпишут. Но одно дело верить, не зная нюансов законодательства, а другое — еще и договор довольно странно составлять. Суд сказал, что третье лицо не является стороной по договору купли-продажи.

По иронии судьбы, за этого человека уже второй раз хотели решить, в каком статусе он будет находиться в этой квартире. Но если раньше он был маленьким и не мог влиять на ситуацию, то сегодня он взрослый дяденька и все понимает про свои права. Если ребенка в свое время до приватизации не допустили, а он вырос и подал иск о восстановлении своих прав, то суд будет на его стороне.

Чем история закончилось? Покупатели ему заплатили деньги. В городе, где квартира стоила 1 800 000 р, 400 тысяч – это очень существенная сумма.

* * *

Даже банки не любят «отказников», когда рассматривается вопрос об ипотеке. Ну потому что он выписался, а получилось, что в никуда, он может пойти в суд и восстановить свои права на пользование и проживание по прежнему адресу.

Конечно, обычно в договоре на этот счет прописывают пункт, что в случае признания сделки недействительной, продавец обязуется вернуть деньги. Но тут с возвратом еще большие проблемы могут возникнуть.

Можно ли вычислить до покупки тех, кто отказался от приватизации? Есть такой способ — заказываем расширенную справку формы 40, и смотрим, кто был в какое время прописан. Особенно обращаем внимание на детей. Хотя есть случаи, когда этих детей сложно вычислить. Они могли быть не прописаны в этой квартире и в приватизацию их не включили, но права-то у них на пользование и проживание в квартире остаются до сих пор.

Будет ли считаться совместно нажитым имуществом квартира, приватизированная одним из супругов на свое имя?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Приватизированное жилое помещение поступает в личную собственность супруга, осуществившего приватизацию.

Обоснование вывода:

Статьей 34 СК РФ предусмотрено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К такому имуществу относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Однако данное положение имеет ряд исключений. Так, согласно п. 1 ст. 36 СК РФ к единоличной собственности супругов относится имущество, полученное во время брака в дар, в порядке наследования, по иным безвозмездным сделкам.

В соответствии со ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Право на приватизацию занимаемого жилого помещения является личным имущественным правом каждого гражданина и не может быть передано никакому другому лицу.

Приватизация квартиры является сделкой между гражданином и государством (собственником отчуждаемого жилого помещения). Сделка эта безвозмездна: гражданин приобретает право собственности на квартиру бесплатно, а следовательно, средства семейного бюджета на это не расходуется. Поэтому в случае приватизации занимаемого по договору социального найма жилого помещения оно на основании п. 1 ст. 36 СК РФ поступает в личную собственность супруга, осуществившего приватизацию.

Как указал, например, Московский городской суд в определении от 10.10.2011 N 4г/5-8489/11 приватизированная квартира является собственностью супруга, указанного в документах о приватизации, даже в том случае, если другой супруг в период приватизации проживал в квартире, но отказался от приватизации в пользу другого. Следовательно, на имущество, полученное в порядке приватизации, не распространяется режим общего имущества супругов (смотрите также определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 N 67-КГ15-26, постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 26.07.2016 по делу N 44г-1253/2016).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ложечникова Елена

Информационное правовое обеспечение ГАРАНТ

Многоканальный телефон: (347) 292-44-44

Приватизация жилья в Санкт-Петербурге — ООО Элитные квартиры

Приватизация жилья осуществляется совершенно бесплатно. Но это не означает, что вам придётся потратиться на оплату разнообразных государственных пошлин, нотариальных услуг и агентства по приватизации. Неоднократно сроки приватизации сдвигались по решению государственных органов. Бесплатный срок приватизации в данный момент установлен на 2013 год.

Приватизация жилья, как комнаты, так и квартиры, процесс достаточно сложный. Для приватизации придётся выделить время на посещение огромного количества разнообразных инстанций, а также получение справок и документов. Вот приблизительный перечень инстанций, в которые придётся сходить:

— ГУ ГУИОН ПИБ Санкт-Петербурга;

— жилищная служба;

— паспортная служба;

— органы опеки и попечительства;

— агентство по приватизации;

— нотариус;

— ГИОП Санкт-Петербурга;

— регистрационная палата;

— Сбербанк;

— другие организации в зависимости от количества проживающих в квартире, мест их предыдущего жительства, наличия несовершеннолетних.

На самостоятельный обход всех этих мест потребуется не один месяц, да и гарантии на то, что все документы будут одобрены, никто дать не может. А ведь срок регистрации очень скоро может закончиться и вполне возможно, что вы не успеете.

Перечень необходимых документов для приватизации

Документов придётся собрать очень много. Для получения техпаспорта придётся ехать в ПИБ Петербурга, по месту расположения объекта недвижимости. Изготовление техпаспорта, кстати, платное. Остальные документы также получаются в разнообразных местах, поэтому будьте готовы, что ездить придётся немало, а это очень утомительный процесс. По этой причине, дабы не терять время простаивая в очередях, стоит подумать о передаче прав сбора документов по доверенности агенту, который быстро и качественно справится с этим, привычным ему, делом. Да и в целом, поверьте, ваше время стоит гораздо дороже, чем услуги профессионала, а ведь с приватизацией можно и не спеть.

Центральное городское агентство по приватизации квартир располагается по адресу: пер. Антоненко, дом 2. Телефон: 315-34-53. Там же можно узнать и про то, где отыскать районные отделения агентсва приватизации жилья в Петербурге.


## Центральное городское агентство по приватизации квартир

Данные на декабрь 2004 года

Район

Адрес

Телефон

Время работы

 Центральное городское 
агентство

 пер. Антоненко, д.2

 315-34-53

 9.00 — 17.00 пт.9.00 -16.00 
обед 13.00 — 14.00 
## Приватизация квартир. Адреса, телефоны, время работы агентств районных администраций

Агентство квартир 
АДМИРАЛТЕЙСКОГО РАЙОНА

 Измайловский пр., д.10 каб.103


251-80-68

пн.,вт.,ср. 10.00 — 18.00 
пт. 10.00 — 17.00 
обед 13.00 — 14.00

 Агентство квартир 
ВАСИЛЕОСТРОВСКОГО РАЙОНА

 14-я линия, д.23

 323-05-81

 пн.,вт.,ср.,чт. 10.00 — 17.30 
обед 13.00 — 14.00

 Агентство квартир 
ВЫБОРГСКОГО РАЙОНА

 пр.Луначарского, д.9

 592-04-84

 9.00 — 18.00 пт.9.00-15.00 
обед — 14.00-15.00

 Б.Сампсониевский пр., 88

 245-17-89

 10.00-18.00 пт.10.00 — 13.00 
без обеда

 Агентство квартир 
КАЛИНИНСКОГО РАЙОНА

 ул.Михайлова, д.9

 542-17-51

 пн.,ср. 11.00 — 18.00 обед 14.00 — 15.00 
вт.,чт. 9.00 — 16.00

 Агентство квартир 
КИРОВСКОГО РАЙОНА

 пр.Стачек, д.12

 252-34-05

 9.00 — 18.00 пт.-9.00-17.00 
обед 13.00 — 14.00

 Агентство квартир 
КОЛПИНСКОГО РАЙОНА

 г.Колпино, ул.Культуры, д.8

 461-54-50

 —

 Агентство квартир 
КРАСНОГВАРДЕЙСКОГО РАЙОНА

 ул.Синявинская, д.8 комн.314

 222-33-39

 9.00 — 18.00 пт.-9.00 -17.00 
обед 13.00 — 14.00

 Агентство квартир 
КРАСНОСЕЛЬСКОГО РАЙОНА

 ул.Партизана Германа, д.3

 135-35-69

 9.30 — 17.00 пт.-9.30-13.00 
обед 13.00 — 14.00

 Агентство квартир 
КРОНШТАДТСКОГО РАЙОНА

 г.Кронштадт, ул.Ленина, д.36 комн.11

 236-20-70

 ср., чт.- 10.00-12.00 и 14.00-17.00

 Агентство квартир 
КУРОРТНОГО РАЙОНА

 г.Сестрорецк, пл.Свободы, д.1 адм.

 437-42-76

 пн., ср.- 14.00-17.45 
пт.-9.00-13.00

 Агентство квартир 
ЛОМОНОСОВСКОГО РАЙОНА

 г.Ломоносов, Дворцовый пр., 40 4 эт.

 423-10-79

 пн., ср.- 10.00-17.00 пт.10.00-13.00 
обед 13.00-14.00

 Агентство квартир 
МОСКОВСКОГО РАЙОНА

 Московский пр., д.129, комн.170

 389-75-91

 пн., вт., чт.-9.00 — 17.00 пт.-9.00-13.00 
обед 13.00 — 14.00

 Агентство квартир 
НЕВСКОГО РАЙОНА

 пр.Обуховской Обороны, д.163 каб.9

 560-43-40

 9.30 — 17.00 обед 13.00-14.00 
пт. 9.30 — 13.00

 Агентство квартир 
ПАВЛОВСКОГО РАЙОНА

 —

 476-96-64

 —

 Агентство квартир 
ПЕТРОГРАДСКОГО РАЙОНА

 ул.Гатчинская, д.16 ком.1, 3 эт.

 232-49-29

 10.00 — 12.00, 15.00-17.00

 Агентство квартир 
ПЕТРОДВОРЦОВОГО РАЙОНА

 г.Петергоф, Калининская ул., 7

 427-76-00

 10.00-18.00, обед 13.00-14.00

 Агентство квартир 
ПРИМОРСКОГО РАЙОНА

 ул.Сизова, д.30 к.2

 301-40-75

 9.30-17.30 
обед 13.00-14.00

 Агентство квартир 
ПУШКИНСКОГО РАЙОНА

 г.Пушкин, ул.Хазова, д.12

 476-96-64

 пн., чт.-14.30-17.30 
вт., пт.-9.30-12.30

 Агентство квартир 
ФРУНЗЕНСКОГО РАЙОНА

 ул.Пражская, д.46 комн.116 1 эт.

 108-80-74

 пн., ср.- 14.00-18.00 
вт., чт.- 9.00-12.00 и 14.00-18.00 
пт.-9.00-12.00

 Агентства по приватизации 
ЦЕНТРАЛЬНОГО РАЙОНА

 Моховая ул., 8

 275-66-21

 пн.,вт.,ср., чт.-10.00-18.00 обед 13.00-14.00

 Рубинштейна ул., 8

 325-49-22

 10.00-18.00 пт.10.00 -17.00 (нет приема) 
обед 13.00-14.00 
 

Приватизация нашего общественного водоснабжения

Чтобы оправиться от экономической депрессии, вызванной COVID, Америке потребуются масштабные усилия по развитию общественной инфраструктуры. Это выполнит троякую задачу: в дополнение к стимулированию и созданию рабочих мест, оно модернизирует наши общественные объекты музейного качества и ускорит давно назревший экологический переход.

Демократы Палаты представителей хорошо начали с HR2, Закона об инвестициях в Америку, но с одним странным исключением: положение, включенное в законопроект индустрией приватизации воды и ее союзниками в Конгрессе, создаст стимулы для приватизации систем водоснабжения Америки. из немногих основных услуг, которые все еще в основном являются общественными благодаря героической борьбе наших предков прогрессивной эры, которые работали над обеспечением чистой и доступной воды через общественные системы.

Еще от Роберта Каттнера

В Палате представителей оскорбительные формулировки были вставлены членом палаты представителей Биллом Паскреллом из Нью-Джерси, штат которого является домом для компаний по приватизации воды, и Ричи Нилом из Массачусетса, пострадавшим от отрасли председателем Комитета по путям и средствам Палаты представителей. А в Сенате, как ни странно, сопутствующая мера, разработанная водной приватизационной отраслью, спонсируется Тэмми Дакворт.

Джо Байден, обратите внимание.

Несколько слов о приватизации воды.Согласно авторитетному отчету ведущей исследовательской и правозащитной группы Food and Water Watch, около 83 процентов американцев получают питьевую воду из общественных систем.

Переход с общественного водоснабжения на частное потерпел неудачу с большими затратами.

Приватизированные системы, как правило, менее надежны, намного дороже и склонны к коррупции при заключении сделок. Средняя община с приватизированной водой платила на 59 процентов больше, чем община с государственной водой.В Нью-Джерси, где воды из частных источников больше, чем в большинстве других, частные системы платили на 79% больше. В Иллинойсе они брали на 95 процентов больше. Частные водные корпорации также были замешаны в экологических катастрофах. Французская транснациональная корпорация Veolia в 2015 году выпустила отчет, подтверждающий, что система водоснабжения города Флинт, штат Мичиган, соответствует стандартам Агентства по охране окружающей среды, но не упомянула о высоких концентрациях свинца.

Переход с общественного водоснабжения на частное потерпел фиаско с большими затратами. Один из гамбитов частных компаний по водоснабжению после приватизации заключается в том, чтобы захватить землю, необходимую для водоразделов, и продать ее застройщикам.

Бедные города, а также общины чернокожих и латиноамериканцев подвергаются большему риску, согласно отчету Фонда правовой защиты NAACP. В пригороде Честера, пригороде Филадельфии, где много чернокожих, мэр города, испытывающего финансовые затруднения, Таддеус Киркланд предлагает продать резервуар и муниципальную систему водоснабжения частной компании за 200 миллионов долларов.

Это классический образец приватизационной игры. Город получает единовременное вливание наличных, которое временно выводит нынешнего мэра из затруднительного положения, а жители платят больше.

В городах, которые являются чернокожими и бедными и страдают от низкого дохода, низкой налоговой базы и недостаточной федеральной поддержки, неизменно наблюдается более сильное фискальное давление. Цвет воды, как и цвет всего остального, структурно расистский.

Система Честера, которую мэр Киркланд предлагает продать, была общедоступной более века. Но когда вы разорены, вы начинаете распродавать мебель.

Почва была смягчена для последней инициативы приватизации из-за недофинансирования поддержки чистой воды EPA.В настоящее время, по данным группы In The Public Interest, существует 1326 общественных систем водоснабжения, которые серьезно нарушают стандарты чистой воды EPA.

В связи с этим частные водоканалы предлагают снять проблему с самоуправления. Однако заблуждение состоит в том, что многие приватизированные системы также не соответствуют требованиям.

Ключевое положение законопроекта Дакворта дает системам водоснабжения, которые были преобразованы из государственных в частные, дополнительные три года для приведения их в соответствие.Законопроект не требует капитальных вложений от частной компании и предусматривает ослабление правоприменения даже после трехлетнего серьезного периода.

Почему сенатор Дакворт является главным спонсором этой пародии? Ее офис не ответил на мой запрос о комментариях. Вода в Иллинойсе в подавляющем большинстве случаев является общественной. Ее пресс-релиз по законопроекту читается как переписывание отраслевого пресс-релиза.

Между тем, со стороны Палаты представителей благодаря героическим усилиям борцов за чистую воду и Американской федерации государственных, окружных и муниципальных служащих только что была устранена единственная наихудшая черта законопроекта Палаты представителей.В последнем проекте основные преимущества ограничены системами водоснабжения, которые уже приватизированы; не создаются стимулы для новой приватизации. Было бы лучше, если бы это положение было полностью исключено из законопроекта демократов об инфраструктуре.

Роль AFSCME — это напоминание о том, что профсоюзы государственных служащих выступают не только за работников, но и за важность защиты общественной сферы от неустанных усилий по ее приватизации.

Версия инфраструктурной программы Дональда Трампа — это все большая и большая приватизация.Передайте государственные системы частным корпорациям, которые, предположительно, будут инвестировать в них средства, а потребители и граждане будут нести более высокие расходы.

Прогрессивная альтернатива – адекватное финансирование всего необходимого общественному.

Приватизация — достаточно логичная уловка для республиканцев — как с идеологической точки зрения, так и с целью поощрения союзников в отрасли. Какого черта демократы поддерживают это?

Эта палата считает, что Национальная служба здравоохранения должна быть приватизирована — первые медицинские дебаты на юго-западе | Философия, этика и гуманитарные науки в медицине

Эксетер открыл аргументы для оппозиции, представив различные арендаторы, которые включали этику, профессиональные кодексы поведения, эффективность и доступность.Опираясь на личный опыт, Эксетер напомнил нам о жизни до национальной службы. Жизнь, в которой здравоохранение было товаром. Затем аргументы оппозиции продолжились объяснением того, что приватизация NHS фактически отвергнет понятие доказательной медицины, которой гордится Соединенное Королевство. только удержит наиболее социально-экономически обездоленных от доступа к услугам здравоохранения.В подтверждение этого пункта были представлены два сравнительных исследования уровня смертности в коммерческих и некоммерческих больницах. Системные обзоры показали, что уровень смертности в коммерческих больницах был выше [6]. Таким образом, утверждал Эксетер, приватизация не выдержала окончательного испытания по обеспечению наиболее уязвимых слоев населения. Публикация рейтинга Фонда Содружества за 2014 г. сыграла центральную роль в доводах Эксетера об эффективности Национальной службы здравоохранения. Даже при самых низких расходах на здравоохранение на душу населения в размере 3405 долларов США Национальная служба здравоохранения занимала первое место [2].Между тем, приватизированная система США, расходующая внушительные 8508 долларов на здравоохранение на душу населения, показала довольно низкие результаты в общем рейтинге. Несмотря на то, что на здравоохранение тратится в два раза больше валового внутреннего продукта, чем в Великобритании, в США были более низкие показатели детской смертности и более низкая ожидаемая продолжительность жизни. Используя США в качестве яркого примера, Эксетер доказал неудачи приватизации.

Эксетер далее подчеркнул преимущества национализированной системы, такие как схема временного проживания, которая была бы невозможна, если бы Национальная служба здравоохранения была приватизирована.Схемы, подобные этой, показали, как NHS может отдавать приоритет этическим соображениям над экономическими последствиями. Эксетер завершил свой вступительный аргумент, обрисовав в общих чертах последствия приватизации с помощью анекдотического примера из общей практики в Корнуолле. Практика практически без жалоб, управляемая местными врачами общей практики, была приватизирована, и количество негативных результатов резко возросло. 252 мошеннических записи, резкий рост госпитализации в неотложную помощь (из-за плохой первичной медицинской помощи) и приток жалоб привели к тому, что эта конкретная практика была освещена в парламенте как свидетельство опасностей приватизации.

: 2011 :: Решения Апелляционного суда Нью-Йорка :: Прецедентное право Нью-Йорка :: Закон Нью-Йорка :: Закон США :: Justia

Ист Мидтаун Плаза Хаус. Ко против Куомо 2012 NY Slip Op 07848 Решение от 19 ноября 2012 г. Апелляционный суд Граффео, Дж. Опубликовано Бюро юридической отчетности штата Нью-Йорк в соответствии с § 431 Судебного закона. Это мнение является нескорректированным и подлежит пересмотру перед публикацией в Официальных отчетах.

Решение от 19 ноября 2012 г.
№ 187

[*1]East Midtown Plaza Housing Company, Inc., заявитель,

v

Эндрю М. Куомо и др., и др., Ответчики, Ассоциация арендаторов-кооператоров East Midtown Plaza, Сторона-посредник-апеллянт, Организация East Midtown Plaza Mitchell-Lama, Сторона-ответчик.

Джордж О. Ричардсон, III, для заявителя.
Кевин Р. МакКоннелл, заявитель-апеллянт.
Ричард П. Диринг, от имени респондента Куомо.
Victoria Scalzo, для респондента
Департамент жилищного строительства г. Нью-Йорка.
Барри Маллин, для интервента-респондента.
Cooperators United for Mitchell-Lama, amicus curiae.

ГРАФФЕО, Дж.:

В рамках данного разбирательства мы считаем, что Закон Мартина применяется к предлагаемой приватизации кооперативного жилого комплекса Митчелл-Лама. Основываясь на обстоятельствах этого дела, мы также приходим к выводу, что голосование для определения того, выходит ли кооператив из программы [*2] Митчелла-Ламы, должно учитываться на основе квартиры, а не на основе доли.I.

Истец East Midtown Plaza Housing Company, Inc. (East Midtown) является жилищной компанией с ограниченной прибылью, созданной в соответствии с Законом Митчелла-Ламы с 1968 года [FN1]. Он управляет жилищным кооперативом из 746 квартир, расположенных в шести зданиях на Манхэттене. Доли собственности в Ист-Мидтауне не распределяются поровну между квартирами; более крупным единицам выделяется больше акций. В свидетельстве о регистрации East Midtown указано, что каждый акционер имеет право на один голос на собраниях акционеров, независимо от количества принадлежащих акций.В 2004 году акционеры кооператива Ист-Мидтаун провели голосование, чтобы решить, выйти ли из программы Митчелла-Ламы и стать ли частным кооперативным жилым комплексом, как это разрешено Законом о финансировании частного жилья § 35 [FN2]. Согласно предлагаемому плану приватизации, Ист-Мидтаун будет распущен, а все его активы будут переданы недавно зарегистрированному частному кооперативу, что будет сопровождаться официальным выпуском новых акций предприятия. Если бы голоса подсчитывались на основе акций, предложение 2004 г. получило необходимое квалифицированное большинство в две трети голосов для принятия, [*3] но если бы голоса подсчитывались на основе каждой квартиры, предложение не набрало достаточного количества голосов для принятия. приватизация.

После голосования респонденты, Департамент жилищного строительства и развития города Нью-Йорка (HPD) и Генеральный прокурор штата Нью-Йорк проинформировали Ист-Мидтаун о необходимости проведения нового голосования, поскольку Ист-Мидтаун неправильно провел голосование по приватизации без первая подача плана совместного предложения в Генеральную прокуратуру в соответствии с Законом Мартина. Генеральный прокурор также уведомил Ист-Мидтаун, что, в соответствии с положением о праве голоса в свидетельстве о регистрации Ист-Мидтауна, для утверждения потребуется переход двух третей жилых единиц Ист-Мидтауна, а не двух третей находящихся в обращении акций.

Ист-Мидтаун впоследствии пересмотрел свое предложение о приватизации, и в 2008 году генеральный прокурор принял план предложения. В отличие от предложения 2004 года, план 2008 года не предусматривал передачу собственности или физический обмен акциями. Скорее, приватизация должна была быть осуществлена ​​путем внесения поправки в свидетельство о регистрации компании East Midtown. Сторонники нового плана проинформировали акционеров о том, что HPD заняла позицию, согласно которой голосование по приватизации должно «проводиться на поквартирной основе (т.е., один голос на квартиру) независимо от количества акций, принадлежащих каждому акционеру». Ист-Мидтаун также сообщил акционерам, что оставляет за собой право оспорить требование о голосовании, предусматривающее подсчет поквартирно.

Второе голосование было проведено в 2009 г., в результате чего был получен тот же результат, что и при первоначальном голосовании в 2004 г.: предложение было бы одобрено, если бы голоса были подсчитаны по правилу «один голос на акцию», но не при подсчете по правилу «один голос на акцию». — формула голосования на домохозяйство, как указано в свидетельстве о регистрации и HPD.После голосования компания East Midtown подала предложенную вторую поправку к плану предложения генеральному прокурору. Эта поправка была направлена ​​на то, чтобы объявить план приватизации «вступившим в силу», заявив, что план на 2008 год был принят «за» «по меньшей мере двумя третями находящихся в обращении акций East Midtown… путем подсчета одного голоса на акцию». Генеральный прокурор отказался принять поправку.

Ист-Мидтаун в ответ возбудил разбирательство в соответствии со статьей 78 CPLR, стремясь заставить Генерального прокурора принять вторую поправку, объявляющую план вступившим в силу, и поручить HPD признать, что план получил необходимые две трети голосов акционеров при голосовании в один голос. формула на акцию.В петиции также требовалось сделать заявление о том, что генеральный прокурор не обладает юрисдикцией в отношении усилий Ист-Мидтауна по выходу из программы Митчелла-Ламы на том основании, что Закон Мартина не применялся к сделке. Две организации арендаторов вмешались в судебный процесс: Ассоциация арендаторов-кооператоров East Midtown Plaza, которая поддерживала East Midtown, и Организация East Midtown Plaza Mitchell-Lama, группа, выступавшая против приватизации.

Верховный суд отклонил ходатайство и прекратил производство по делу.Апелляционная палата, при несогласии одного судьи, подтвердила (85 AD3d 485 [1-й департамент 2011 г.]). Мы предоставили Ассоциации арендаторов-кооператоров East [*4]Midtown и East Midtown Plaza разрешение на подачу апелляции (18 NY3d 803 [2012]), и теперь подтверждаем. II.

Что касается юрисдикции Закона Мартина, Ист Мидтаун утверждает, что от него не требовалось подавать план предложения, потому что у Генерального прокурора нет полномочий на его выход из программы Митчелла-Ламы. Ист-Мидтаун утверждает, что закон Мартина, установленный законом для надзора со стороны генерального прокурора, здесь не применяется, потому что его план приватизации на 2008 год не предусматривал «предложение или продажу» ценных бумаг, как того требует закон.Он подчеркивает, что, хотя первоначальное предложение 2004 года привело бы к передаче активов и/или обмену акциями, план 2008 года просто предусматривал внесение поправки в свидетельство о регистрации компании East Midtown без передачи акций. Генеральный прокурор не согласен, утверждая, что приватизация кооперативного комплекса Митчелл-Лама, как бы она ни была упакована, легко подпадает под параметры Закона Мартина.

Закон Мартина (Общий коммерческий закон, статья 23-A) регулирует предложение и продажу ценных бумаг в штате Нью-Йорк или из него (см. Kralik v 239 E.79th St. Owners Corp., 5 NY3d 54, 58 [2005]). Генеральный прокурор отвечает «за выполнение и обеспечение соблюдения Закона Мартина, который предоставляет как регулирующие, так и исправительные полномочия, направленные на обнаружение, предотвращение и прекращение мошеннических действий с ценными бумагами» (там же, на 58-59). В данном случае Закон Мартина объявляет незаконным для лица делать или принимать участие в «публичном предложении или продаже» ценных бумаг, состоящих из долей участия в недвижимости, включая кооперативные многоквартирные дома, если заявление о предложении не подано прокурору. Общее (Общее коммерческое право § 352-e [1] [a]) [FN3].Цель раскрытия информации, требуемой в плане предложения, состоит в том, чтобы защитить покупателей кооперативов и кондоминиумов, предписывая «полное раскрытие рисков» и способствуя «самозащите покупателей паев путем анализа рисков» (Kerusa Co. LLC против W10Z/515). Real Estate Ltd. Partnership, 12 NY3d 236, 243 [2009] [внутренние кавычки и цитата опущены]).

Мы подчеркивали, что § 352-e (1) (a) Общего закона о коммерческой деятельности «следует толковать либерально, чтобы реализовать его лечебную цель защиты населения от мошеннического использования при предложении и продаже ценных бумаг» (All Seasons Resorts против Абрамса, 68 NY2d 81, 86-87 [1986]).В нашем применении Закона Мартина мы неоднократно находили целесообразным руководствоваться [*5] решениями федеральных судов, толкующих федеральные законы о голубом небе (см. там же, 87; см. также People v Landes, 84 NY2d 655, 660 [ 1994] [«Хотя Закон Мартина был принят в 1921 году, его нынешняя форма в целом соответствует федеральным законам о ценных бумагах 1933 и 1934 годов. Соответственно, при толковании наших собственных решений мы обращались к решениям федеральных судов, толкующим эти законы»]; State of New Йорк против Rachmani Corp., 71 NY2d 718, 726 [1988] [отмечая, что цели исправления законов штата и федеральных законов одинаковы и что Общий закон о коммерческой деятельности § 352-e (1) (a) «делает конкретную ссылку на Федеральный закон о ценных бумагах 1933 г. «]). Поэтому обратимся к федеральным прецедентам.

Федеральные суды признали, что изменение прав владельцев существующих ценных бумаг может быть равносильно «покупке или продаже» по смыслу федеральных законов о ценных бумагах. Второй округ объяснил, что тест заключается в том, произошло ли такое «значительное изменение в характере инвестиций или в инвестиционных рисках, которое составляет новые инвестиции» (Gelles v TDA Indus., 44 F3d 102, 104 [2d Cir 1994] [внутренние кавычки и цитата опущены]; см. также Абрахамсон против Флешнера, 568 F2d 862, 868 [2d Cir 1977], в свидетельстве отказано под ном. Гарри Гудкин и Ко против Абрахамсона, 436 US 905 [1978] [то же самое]; 3 Хазен, Положение о ценных бумагах, § 12.6 [1], в 557 [6-е изд.] [«Концепции покупки и продажи должны толковаться гибко для достижения цели законодательства о ценных бумагах. Суды будут учитывать экономическую реальность сделки. и не поддается ли это мошенничеству при принятии инвестиционного решения.»]). Соответствующее расследование сосредоточено на «экономической реальности сделки» (Keys v Wolfe, 709 F2d 413, 417 [5th Cir 1983] [внутренние кавычки и цитата опущены]). Мы применили аналогичный адаптируемый стандарт в установление того, квалифицируется ли интерес как «ценная бумага» по смыслу Закона Мартина, признание того, что содержание и экономическая действительность имеют приоритет над формой (см. All Seasons Resorts, 68 NY2d на 88).

Здесь приватизация кооперативного жилого комплекса Ист-Мидтаун приведет к ряду существенных изменений в характере интересов его акционеров.По сути, приватизация позволит резидентам продавать свои акции по рыночным ценам. Напротив, цена перепродажи акций кооперативной квартиры Mitchell-Lama установлена ​​законом на уровне, который позволяет продавцу возместить оплаченный капитал, а не получать прибыль (см. Закон о финансировании частного жилья § 31-a). Действительно, East Midtown признает, что возможность продавать акции по рыночным ценам является основной причиной, по которой она желает выйти из программы Mitchell-Lama.

Кроме того, приватизация приведет к тому, что Ист-Мидтаун потеряет право на субсидируемое государством финансирование и снижение налога на имущество, доступное в рамках Mitchell-Lama.Другие существенные изменения после приватизации будут включать в себя введение для акционеров 45% комиссии за передачу или «обратного налога», подлежащего уплате в Ист-Мидтаун с выручки от первой продажи акций; возможность того, что отдельные акционеры будут дисквалифицированы для участия в государственных программах для нуждающихся; и возможное увеличение платы за обслуживание. Короче говоря, изменения, затрагивающие акционеров, достаточно существенны, чтобы представлять собой другую инвестицию, так что [*6] предлагаемую приватизацию можно справедливо охарактеризовать как «предложение или продажу» ценных бумаг в соответствии с Законом Мартина.

Мы не принимаем аргумент Ист-Мидтаун, разделяющий планы приватизации на 2004 и 2008 годы, поскольку он ставит форму выше содержания. Принимая во внимание экономические реалии сделки, не имеет значения, что план 2008 г. предусматривал внесение поправок в свидетельство о регистрации, а не физический обмен акциями, как предполагалось в более раннем плане (см. 3 Hazen, Положение о ценных бумагах, § 12.6 [3]). , at 558-559 [6-е изд.] [«Поправки к уставу корпорации могут привести к изменению существующих прав акционеров и, таким образом, к изменению характера акций.Изменения в правах держателей ценных бумаг могут представлять собой продажу старых ценных бумаг и покупку новых».]). Конечным результатом любого предложения является один и тот же потенциал приватизации и перепродажи по рыночной стоимости. Midtown подать заявление о предложении в соответствии с Законом Мартина, чтобы позволить существующим акционерам принять обоснованное решение относительно плюсов и минусов выхода из программы Митчелла-Ламы. III.

East Midtown также утверждает, что суды нижестоящей инстанции допустили ошибку, постановив, что голосование акционеров в пользу приватизации должно подсчитываться по принципу «один голос на квартиру».Он утверждает, что и Закон о коммерческих корпорациях, и положение HPD требуют, чтобы голосование подсчитывалось по формуле «один голос на акцию», независимо от языка, указанного в свидетельстве о регистрации. Согласно этой формулировке, голосование 2009 г. привело к получению достаточного количества голосов для утверждения плана приватизации на 2008 г. HPD и генеральный прокурор возражают, что суды ниже должным образом пришли к выводу, что голосование регулировалось правилом «один голос на квартиру», и согласно этой методологии голосование 2009 г. не дало необходимого квалифицированного большинства для выхода Митчелл-Лама.

Наш анализ сосредоточен на свидетельстве о регистрации компании East Midtown, в котором прямо указано, что ее акционеры «должны иметь право одного голоса на любом и всех собраниях акционеров для любых и всех целей, независимо от количества акций, принадлежащих такому держателю, за исключением случаев, когда иное не предусмотрено законом». Другими словами, как признает Ист-Мидтаун, сертификат обычно устанавливает формулу «один голос на квартиру». Ист-Мидтаун опирается на последний пункт положения о голосовании, утверждая, что § 1001 Закона о коммерческих корпорациях «иным образом предусматривает» другой указанный им метод проведения приватизационного голосования на основе одного голоса на акцию.

Закон о коммерческих корпорациях § 1001 обычно регулирует ликвидацию [*7]корпорации [FN4]. Что касается этого случая, раздел 1001 предусматривает, что роспуск может быть санкционирован на собрании акционеров «двумя третями голосов всех находящихся в обращении акций, имеющих право голоса» (Закон о коммерческих корпорациях, § 1001 [a] [ii]). East Midtown интерпретирует эту формулировку как обязательное голосование за акцию для роспуска корпорации, независимо от любых противоречащих формулировок, которые могут быть найдены в свидетельстве о регистрации корпорации.Нас не убеждают по трем причинам. Во-первых, раздел 1001 требует двух третей голосов «всех находящихся в обращении акций, имеющих право голоса», для утверждения роспуска (курсив добавлен). По сути, правило одного голоса на квартиру, изложенное в свидетельстве о регистрации компании East Midtown, дает держателю акций право на один голос на собраниях акционеров [FN5]. Во-вторых, ссылка на «все акции в обращении» в разделе 1001 разъясняет, что голосование о роспуске должно быть принято не только двумя третями тех, кто проголосовал на собрании акционеров (см. Закон о коммерческих корпорациях § 614 [b] [если иное не указано в Деловом Законом о корпорациях, голоса должны подсчитываться по количеству присутствующих и голосующих на собрании кворума]), но квалифицированным большинством всех акционеров компании.Наконец, суть раздела 1001 направлена ​​на то, как корпоративные акционеры могут санкционировать роспуск; в уставе не ставится цель рассчитать относительный вес, придаваемый каждой акции, имеющей право голоса.

Вместо этого другое положение Закона о коммерческих корпорациях конкретно касается права голоса акционеров. Закон о коммерческих корпорациях § 612 (a) гласит, что «[e] каждый зарегистрированный акционер имеет право на каждом собрании акционеров на один голос за каждую акцию, зарегистрированную на его имя в реестре акционеров, если иное не предусмотрено в свидетельстве о регистрации. «(выделено мной).Таким образом, раздел 612 устанавливает правило по умолчанию: один голос на акцию. Но это позволяет корпорациям применять другую методологию подсчета голосов в своих свидетельствах о регистрации. И Ист Мидтаун сделал именно это, выбрав формулу голосования один голос на домохозяйство в своем свидетельстве о регистрации. Поскольку Закон о коммерческих корпорациях не предписывает какой-либо конкретный метод подсчета голосов, мы считаем, что [*8]свидетельство о регистрации компании East Midtown имеет преимущественную силу.[FN6]

East Midtown далее утверждает, что правила HPD, действовавшие на момент голосования в 2009 году, требовали, чтобы голоса подсчитывались на основе акций.Это постановление предусматривало: «Роспуск и / или воссоздание компании взаимного жилищного строительства требует утверждения двух третей (⅔) выпущенных в обращение акций корпорации в соответствии с Законом о коммерческих корпорациях» (28 RCNY 3-14 [i] [бывший (7)])[FN7]. Хотя положение могло быть сформулировано неискусно, оно включено посредством ссылки и отслеживает Закон о коммерческих корпорациях § 1001 (a) (ii). По тем же причинам, которые приводят нас к выводу об отсутствии противоречий между Законом о коммерческих корпорациях и свидетельством о регистрации компании East Midtown, положение HPD можно толковать совместимо со свидетельством о регистрации.

Следовательно, приведенные ниже суды правильно постановили, что голосование в 2009 году должно рассчитываться с использованием формулы «один голос на квартиру», содержащейся в свидетельстве о регистрации компании East Midtown. Поскольку в соответствии с этой методологией не было получено необходимое одобрение двух третей, генеральный прокурор надлежащим образом отказался принять вторую поправку Ист-Мидтауна, объявляющую эффективным голосование за приватизацию. Таким образом, Ист-Мидтаун остается подпадающим под действие закона Митчелла-Ламы до тех пор, пока две трети домохозяйств не согласятся с планом приватизации.* * *

Соответственно, порядок апелляционного отдела должен быть подтвержден, с расходами.
* * * * * * * * * * * * * * * * *
Заказ подтвержден, с расходами. Мнение судьи Граффео. Главный судья Липпман и судьи Чипарик, Рид, Смит и Пиготт согласны с этим.
Принято 19 ноября 2012 г. Сноски

Сноска 1: Законодательное собрание приняло Закон Митчелла-Ламы (Закон о финансировании частного жилья, статья II) в 1955 году, чтобы предложить частным жилищным компаниям финансовые стимулы для строительства жилья с низким и умеренным доходом (см. Дело KSLM-Columbus Apts., Inc. против отделения штата Нью-Йорк. дома. & Community Renewal, 5 NY3d 303, 308 [2005]). Программа «поощряет такое жилье, предлагая государственную и муниципальную помощь застройщикам в виде долгосрочных государственных ипотечных кредитов под низкие проценты и освобождения от налога на недвижимость. В обмен на эти финансовые льготы застройщики соглашаются с правилами, касающимися арендной платы, прибыли, распоряжение имуществом и выбор арендатора» (дело Columbus Park Corp. против Департамента жилищного заповедника и развития города N.Y., 80 NY2d 19, 23 [1992]).

Сноска 2: Закон Митчелла-Ламы гласит, что жилищная компания с ограниченной прибылью, такая как Ист-Мидтаун, которой помогает ссуда города Нью-Йорка, выданная после 1 мая 1959 года, может «добровольно быть распущена без согласия [Нью-Йорка]. Городской департамент сохранения и развития жилищного фонда] не менее чем через двадцать лет после даты заселения после полной выплаты оставшегося остатка основной суммы долга и процентов, причитающихся и невыплаченных по ипотеке или ипотеке, а также любых и всех расходов, понесенных при осуществлении такого добровольного роспуска (Закон о финансировании частного жилья § 35 [2]).

Сноска 3: Закон Мартина применяется к преобразованию сдаваемого в аренду многоквартирного дома в кооперативное здание (см. 511 W. 232nd Owners Corp. против Jennifer Realty Co., 98 NY2d 144 [2002]; Richards v Kaskel, 32 NY2d 524 [1973]). Вопрос, поставленный в этой апелляции, заключается в том, применяется ли Закон в дальнейшем к приватизации уже существующего кооперативного жилого комплекса Mitchell-Lama.

Сноска 4: Закон Митчелла-Ламы предусматривает роспуск и воссоздание жилищной компании с ограниченной прибылью, которая желает приватизироваться (см. Закон о финансировании частного жилья, § 35 [2], [3]).

Сноска 5: Свидетельство о регистрации компании East Midtown разрешает использование акций только одного класса. Метод голосования по одному голосу на квартиру совместим с требованиями сертификата, поскольку в Ист-Мидтауне имеется только один класс акций, и в сертификате указывается, как подсчитываются голоса в рамках этого класса, и владелец имеет право на один голос.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*