Неликвидное имущество: АО «НПК «НИИДАР»

Содержание

КАРТЭКС — Извещение о реализации МТР

  1. ПАО «Уралмашзавод» – юридический адрес: 620012, г. Екатеринбург, пл. Первой пятилетки (далее – Продавец), приглашает любые юридические лица независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала (далее – Покупатель) к участию в процедуре в виде в виде запроса предложений по реализации неликвидных основных фондов.

Контактное лицо Продавца: Кондрашова Надежда Петровна,

телефон: 8 (343) 327-14-78 (с 8 до 17 часов, время г. Екатеринбург)

почта: [email protected]

 

  1. Предмет реализации: невостребованные (неликвидные) материально-технические ресурсы (МТР), в том числе: металлообрабатывающие станки; подъемно-крановые механизмы и иное неликвидное имущество, согласно перечню (Приложение № 1).

Осмотр: Осмотр возможен для потенциальных покупателей в любое удобное время по предварительной заявке на площадке ПАО «Уралмашзавод».

Осмотр желателен, претензии после продажи не принимаются.

  1. Условия оплаты: 100% предоплата в течение 14 календарных дней с момента заключения договора купли-продажи.
  2. Условия поставки: Вывоз автотранспортом силами и за счет Покупателя.

Демонтаж силами Покупателя (Продавец оказывает содействие при использовании подъемно-крановых механизмов по необходимости).

*Требуется проект производства работ (ППР) для проведения демонтажных работ.

Погрузка возможна силами Продавца.

  1. Дата и время приема заявок: Заявки от потенциальных покупателей принимаются до 15:00 по местному времени г. Екатеринбурга 14.08.2020г.

Предложение должно иметь правовой статус оферты и действовать в течение не менее 60 (шестидесяти) календарных дней от даты окончания подачи заявки на участие в процедуре.

 

Номер извещения: ГП055569.

Неликвидного имущества

ИЗВЕЩЕНИЕ О ПРОДАЖЕ №12ГЮ/ 28.03 – 11.04.2016г.

НЕЛИКВИДНОГО ИМУЩЕСТВА

без объявления цены
ФГУП «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева» информирует о продаже неликвидного имущества.


  1. Тип процедуры продажи: продажа неликвидного имущества без объявления цены в открытой форме, далее процедура продажи.

Процедура продажи проводится в порядке и на условиях, определенных настоящем Извещении и Положением «О порядке реализации непрофильного движимого имущества» ФГУП «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева» утвержденным Приказом от 09.12.2014 № 616 «О введении в действие Положения о порядке реализации непрофильного движимого имущества » ФГУП «ГКНПЦ им.М.В. Хруничева»

  1. Собственник: РФ, неликвидное имущество принадлежит на праве хозяйственного введения ФГУП «ГКНПЦ им. М.В.Хруничева».

  2. Организатор: Продавец процедуры продажи

ФГУП «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева», место нахождения:

121087, г. Москва, ул. Новозаводская, 18

Контактное лицо: Начальник отдела реализации непрофильного имущества и активов Рябушкин Игорь Иванович, тел.(495) 223-14-22 [email protected]


  1. Форма подачи предложений:

Предложения о цене на неликвидное имущество направляются в письменной форме. Заявки присылать на электронный адрес: [email protected]

Предложения составлять на имя Директора дирекции имущества и непрофильных активов Сомятовой Татьяны Анатольевны.

Коммерческое предложение оформляется на фирменном бланке предприятия / организации (для юр. лиц), содержит контактные данные, реквизиты покупателя, обращение к адресату, дату и номер исходящей документации, наименования и характеристики, позволяющие идентифицировать единицу интересующего имущества, цену предложения на каждую единицу имущества, подпись должностного лица с расшифровкой и печать организации, текст документа должен быть выдержан в едином стиле без сокращений и сленговых выражений со сквозной нумерацией страниц.


  1. Начальная цена продажи имущества – не устанавливается. Цена, предложенная покупателем в рублях, включая НДС.

  2. Срок и порядок подачи заявок на участие в процедуре продажи должна быть подана с 10-00 (мск) 28.03.2016г. до 16-00 (мск) 11.04.2016г.

  3. Условия и сроки оплаты.

Реализация будет проводиться на условиях предоплаты и самовывоза за счет покупателя. Срок оплаты в течение 5 (пяти) дней с момента выставления счета.

  1. Дата, время и место проведения итогов продажи: 09.04.2016г. в 12-00 (мск) по адресу: 121087, г. Москва, ул. Новозаводская, 18

  2. Продажа имущества без объявления цены не является офертой или публичной офертой. Процедура продажи без объявления цены не является процедурой проведения торгов. Продавец имеет право отказаться от всех полученных предложений по любой причине или прекратить процедуру продажи без объявления цены в любой момент, не неся при этом никакой ответственности перед претендентами.

  3. Порядок определения лиц, имеющих право приобрести неликвидное имущество при процедуре продажи:

а) при принятии к рассмотрению одного предложения о цене приобретения неликвидного имущества – с претендентом, подавшим это предложение;

б) при принятии к рассмотрению нескольких предложений о цене приобретения неликвидного имущества – с претендентом, предложившим наибольшую цену за продаваемое неликвидное имущество;

в) при принятии к рассмотрению нескольких одинаковых предложений о цене приобретения неликвидного имущества – с претендентом, предложение, о цене которого было представлено ранее других.

9. Договор купли-продажи заключается в срок не позднее 30 (тридцати) рабочих дней, но не ранее чем через 10 (десять) рабочих дней со дня утверждения цены неликвидного имущества в «Извещении о продаже неликвидного имущества». Проект договора на реализацию неликвидов представлен в Приложении №1.

10. Предмет процедуры продажи:

Лот№1

Местонахождение: РФ, г. Москва, ул. Новозаводская, 18
Наименование:


№ п/п

Наименование (полное)

Ед. изм.

Количество

Номенклатурный номер

1

ТЕРМОДАТЧИК ТТ243-07

ШТ

4

757300005021

2

РОЗЕТКА ОС2РМТ14КПЭ4Г1В1В

ШТ

85

346430002720

3

ДАТЧИК ОГ-018

ШТ

3

754000000436

4

ВИЛКА ОСМРРС4-32-1-1-В ПО.070.052 ГЕО.364.215ТУ

ШТ

6

346430002109

5

ВИЛКА ОС9Р1С-102А-647141 ГЕО.364.107ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

186

346430004879

6

ВИЛКА РРМ43-45-7Ш-2СВ ГЕО.364.219ТУ

ШТ

15

346430004280

7

РОЗЕТКА СНП-59-96Р-20-1-В БСАР.430420.014ТУ, БСАР.434410.005ТУ

ШТ

20

346430004276

8

ВИЛКА РРМ47Г-102-2Ш1В8 ГЕО.364.185ТУ

ШТ

1

346430002446

9

ДАТЧИК ОСДМ06Х10

ШТ

100

759900000748

10

ДАТЧИК ОСДМ01Х100

ШТ

119

759900000745

11

ДАТЧИК ОСДМ04Х20

ШТ

180

759900000747

12

ДАТЧИК ОСДМ02Х30

ШТ

100

759900000746

13

РОЗЕТКА ОС2РМ27БПН24Г1А1 ГЕО.364.107ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

1

346430003084

14

РОЗЕТКА ОССШР20П2ЭШ6ВСТ

ШТ

32

757300004151

15

ВИЛКА ОС2РМД27Б19Ш5А1 ГЕО.364.107ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

30

346430002996

16

ТЕНЗОРЕЗИСТОР ЕВ002П1-10-200Б СДАИ.408672.007ТО

ШТ

400

421280000029

17

ДАТЧИК АБСОЛЮТНОГО ДАВЛЕНИЯ ДАВ 068

ШТ

1

759900000695

18

ЗАГЛУШКА ЭП-27

ШТ

35

759900000668

19

ДАТЧИК ДАВЛЕНИЯ ДХС-514-00 ВТ2.832.514ТУ

ШТ

1

759900000696

20

ВИЛКА АС-101R

ШТ

3

346430004937

21

ПЕРЕХОДНИК КАБЕЛЬНЫЙ AR01

ШТ

100

757300000958

22

РЕЗОНАТОР РГО-1-УГ-7В2-100КЩ

ШТ

17

757300004626

23

РОЗЕТКА РП14А-21Г6-В БРО.364.024ТУ

ШТ

2

346430005294

24

ВИЛКА ОС2РМДТ24КПН10Ш5В1В ГЕО.364.126ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

45

346430001656

25

РОЗЕТКА ОС2РМТ27КПН24Г1А1В ГЕО.364.126ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

17

346430001768

26

ТРАНЗИСТОР КТ829А

ШТ

188

634000000136

27

ВИЛКА ОСМ ОНЦ-БС-2-32/22-В1-2В БРО.364.030ТУ

ШТ

20

346430005262

28

РОЗЕТКА ОСМРС50-Э

ШТ

3

346430005232

29

ВИЛКА ОС2РМДТ42Б45Ш5В1В

ШТ

34

346430004922

30

РОЗЕТКА ОСМРС50-Э

ШТ

10

346430005232

31

ДАТЧИК ДИНАМИЧЕСКОГО ДАВЛЕНИЯ ВТ206/300 ВТ2.832.017-10 ВТ2.832.017ТУ

ШТ

2

759900000263

32

ВИБРОПРЕОБРАЗОВАТЕЛЬ АВС136-02 БЫ2.781.136-02 БЫ0.278.000ТУ

ШТ

19

757300008944

33

РОЗЕТКА ОСШР28П2ЭШ7ВСТ ГЕО.364.107ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

3

346430004211

34

ВИЛКА ОСРС50ТВ С КОЖУХОМ АВО.364.047ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

99

346430000510

35

РОЗЕТКА ОС2РМТ14КПН4Г1А1В

ШТ

38

346430002714

36

ВИЛКА СР-50-424ФВ ВРО.364.008ТУ

ШТ

4

346430004613

37

РОЗЕТКА ОСШР60П47ЭГ2 ГЕО.364.107ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

121

346430002681

38

ВИЛКА ОСРРС4-50-1-4 ГЕО.364.215ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

31

346430004366

39

ДАТЧИК ОСДМ01Х250

ШТ

127

759900000760

40

РОЗЕТКА ОСШР28П4ЭГ5 ГЕО.364.107ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

40

346430003117

41

ВИЛКА ОСШР48ПК9НШ7 ГЕО.364.107ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

87

346430003548

42

РОЗЕТКА С КОЖУХОМ ОСРС50БТВ АВО.364.047ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

56

346430003712

43

ВИЛКА ОСРПМ7-24ШКПВ

ШТ

100

346430004516

44

ВИЛКА ОСШР48П9НГ1ВСТ ГЕО.364.107ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

46

346430003571

45

ВИЛКА C КОЖУХОМ ОСРС32БТВ АВО.364.047ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

62

346430003689

46

ВИЛКА СР-75-54ФВ ВРО.364.008ТУ

ШТ

138

346430004726

47

ВИЛКА ГРППМ10-64ШБ2В

ШТ

28

346430003781

48

РОЗЕТКА ОС2РМ30БПЭ32Г1А1 ГЕО.364.126ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

10

346430003103

49

РОЗЕТКА ОСОНЦ-БМ-2-30/14-Р12-2-В БРО.364.031ТУ,БРО.364.045ТУ

ШТ

4

346430000430

«Обязательства супруга перед третьими лицами не препятствуют разделу совместно нажитого имущества»

Комментарии в СМИ
Банкротство

Александра Улезко, адвокат, руководитель группы по банкротству поясняет решение ВС об оценке правомерности мирового соглашения между бывшими супругами, один из которых стал банкротом уже после утверждения соглашения.

По мнению одной из адвокатов, в данном деле особый интерес представляет внимание Суда к принципиально важным деталям, на которые не обратили внимания нижестоящие инстанции. Другая заметила, что в этом случае раздел имущества не был явно несправедливым. Третья адвокат считает, что позиция ВС позволит разгрузить арбитражные суды от дополнительных обособленных споров в рамках дел о банкротстве.

Верховный Суд оценил правомерность мирового соглашения между бывшими супругами, один из которых стал банкротом уже после утверждения соглашения (Определение ВС № 5-КГ20-69-К2 от 1 сентября 2020 г.).

После развода с Игорем Мавляновым его бывшая супруга, Стелла Мавлянова, подала в Мещанский районный суд г. Москвы иск о разделе совместно нажитого имущества. В ходе рассмотрения дела сторонам удалось договориться, в феврале 2015 г. первая инстанция утвердила мировое соглашение и прекратила производство.

В феврале 2017 г. Игорь Мавлянов был признан банкротом. После этого один из его кредиторов, «Газпромбанк», сумел восстановить срок на обжалование определения об утверждении мирового соглашения. В частных жалобах финансовый управляющий Мавлянова и банк ссылались на то, что по мировому соглашению всю совместно нажитую недвижимость получила Стелла Мавлянова, а Игорю Мавлянову досталось неликвидное имущество – доли в уставных капиталах обществ, которые стали банкротами или ликвидируются.

В декабре 2019 г., прислушавшись к этим доводам, Мосгорсуд вернул дело на новое рассмотрение. По мнению апелляции, первой инстанции следовало выяснить, не нарушают ли условия мирового соглашения права кредиторов бывшего супруга. Кроме того, нужно было провести оценку общего имущества и определить стоимость имущества, передаваемого каждой из сторон мирового соглашения, чтобы обеспечить «равнозначный раздел», подчеркнул Мосгорсуд. С таким подходом согласился судья Второго кассационного суда общей юрисдикции.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к иному выводу. Сославшись на ряд статей Семейного кодекса, Суд напомнил, что распоряжение совместным имуществом осуществляется супругами, в том числе и бывшими, по их личному усмотрению.

Отменяя определение об утверждении мирового соглашения, Мосгорсуд указал на неравнозначный раздел имущества между супругами. «Однако действующее семейное законодательство при отсутствии спора между супругами не содержит запрета на раздел имущества не в равных долях», – подчеркнул ВС. Более того, заметил он, при отмене утвержденного в 2015 г. мирового соглашения апелляция учла финансовое состояние организаций (доли в уставном капитале которых получил Игорь Мавлянов) не на дату утверждения этого соглашения, а на 2018 г.

Относительно утверждения об оценке имущества ВС напомнил, что в соответствии с ч. 1 ст. 8 Закона об оценочной деятельности оценка общего имущества супругов обязательна только при наличии спора о его стоимости. В случае отсутствия такого спора оценка не производится, подчеркнул Суд.

При этом, по мнению ВС, несостоятельны выводы апелляции и кассации о нарушении прав кредиторов. Так, пояснил он, первая инстанция при утверждении мирового соглашения не выявила непогашенных обязательств у Игоря Мавлянова. Кроме того банки, в интересах которых финансовый управляющий обжаловал утверждение мирового, в ответ на запрос районного суда сообщили, что не имеют к Мавлянову претензий. Апелляция в свою очередь сослалась на наличие множественных обязательств у Игоря Мавлянова как по личным кредитам, так и по договорам поручительства.

«Однако само по себе наличие обязательств у одного из супругов перед третьими лицами не препятствует разделу совместно нажитого имущества, семейное законодательство таких ограничений не содержит», – заключил Верховный Суд. Между тем бывшие супруги утверждали, что договоры, на основании которых возникли требования кредиторов, не были сделками по распоряжению общим имуществом. Часть из этих соглашений связана с личными обязательствами Игоря Мавлянова по договорам поручительства, а часть заключена уже после расторжения брака.

ВС обратил внимание также на то, что, по мнению Мосгорсуда, мировое соглашение между супругами нарушило права «Промсвязьбанка». Однако, подчеркнула судебная коллегия, первая инстанция привлекла банк к участию в деле в качестве третьего лица и он не возражал относительно заключенного мирового.

На этом основании решения апелляции и кассации были отменены, а дело направилось на новое рассмотрение в Мосгорсуд.

Адвокат АБ г. Москвы «Инфралекс» Ирина Зимина считает, что в данном деле особый интерес представляет внимание ВС к принципиально важным деталям, на которые не обратили внимание нижестоящие инстанции, но которые имели решающее значение для рассмотрения данного спора: дата заключения мирового соглашения, наличие претензий и требований со стороны кредиторов на дату заключения мирового соглашения, а также наличие спора между супругами относительно стоимости их общего имущества.

Адвокат, руководитель группы по банкротству АБ «Качкин и Партнеры» Александра Улезко заметила, что, поскольку финансовый управляющий обжаловал утверждение мирового соглашения в интересах конкурсной массы, то действия кредиторов, которые были привлечены к участию в деле и имели возможность высказать свою процессуальную позицию по существу спора, имеют существенное значение. «В ином случае нарушалась бы правовая определенность, которая едва ли и без этого достигается в спорах, осложненных банкротством одной из сторон», – считает эксперт.

Кроме того, добавила она, в данном случае раздел имущества не был явно несправедливым: «В результате утверждения мирового соглашения все недвижимое имущество было передано в собственность жены, а в собственность мужа, который стал впоследствии банкротом, перешло имущество в виде долей в уставных капиталах обществ. Тот факт, что эти компании стали впоследствии банкротами, не говорит о неравноценности раздела, если их несостоятельность не имела место на момент заключения мирового соглашения».

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко заметила, что это определение дает утвердительный ответ на вопрос о возможности реализации супругами права на раздел общего имущества, нажитого в браке, вне рамок дела о банкротстве супруга-должника. Сегодня выдел супружеской доли в рамках дела о банкротстве зачастую превращается в длительное ожидание вторым супругом выплаты стоимости своей доли, срок ожидания нередко равен по продолжительности всему сроку рассмотрения дела о банкротстве, указала эксперт.

«Еще одним положительным моментом данного судебного акта является отказ Суда от неверной, на мой взгляд, квалификации определения об утверждении мирового соглашения в спорах о разделе общего имущества супругов как брачного договора. Эта позиция фигурирует в Определении СК по экономическим спорам ВС от 24 сентября 2018 г. №304-ЭС18-4364 по делу №А03-7118/2016», – добавила Валентина Ященко.

По ее мнению, само по себе положение ст. 46 Семейного кодекса, предусматривающее специальные гарантии прав для кредиторов супругов, не должно препятствовать разделу совместно нажитого имущества, поскольку не каждое обязательство является сделкой по распоряжению общим имуществом. Отнесение подобных сделок к личным обязательствам супруга-должника зависит от момента возникновения обязательств, отметила адвокат: «Сделки, совершенные до заключения брака или после заключения брака, но в отсутствие осведомленности второго супруга о совершении подобной сделки, носят личный характер, а следовательно, не порождают дополнительных обязательств для второго супруга».

Позиция ВС позволит разгрузить арбитражные суды от дополнительных обособленных споров в рамках дел о банкротстве, а супругу должника поможет получить своевременно принадлежащую ему долю в общем имуществе, заключила Валентина Ященко.

Екатерина Коробка

Материал опубликован на сайте «Адвокатской газеты» 19.10.2020

Недооцененные акции: рейтинг РБК в конце 2021 года :: Новости :: РБК Инвестиции

Конец года — отличное время, чтобы подумать, как заработать в следующем. «РБК Инвестиции» представляют в своем рейтинге самые недооцененные по значениям мультипликаторов акции, торгующиеся на биржах России и США

Топ-10 российских акций, недооцененных относительно балансовой стоимости

Акция дает своему владельцу право на долю в компании. При этом на каждую акцию приходится доля в имуществе компании. А если акция торгуется на бирже, то у нее есть своя рыночная цена.

Если акция на бирже стоит дешевле, чем доля собственного имущества компании, то получается, что акция недооценена и должна стоить дороже. Ведь если сейчас компания решит прекратить свою деятельность, то каждому акционеру будет причитаться больше денег, чем он заплатил при покупке акций.

При этом если компания еще зарабатывает прибыль, то инвестор либо еще получит дивиденды  , либо стоимость его доли будет только увеличиваться. А часто и то и другое.

Стоимость собственного имущества компании определяется как стоимость активов компании за вычетом стоимости ее обязательств. А доля собственного имущества компании на одну акцию называется балансовой стоимостью акции.

Соотношение рыночной стоимости акции и ее балансовой стоимости измеряется мультипликатором P/BV. Акции компаний, чьи значения P/BV наименьшие, можно считать недооцененными и имеющими потенциал роста в цене.

Вот десять российских компаний с наименьшими текущими значениями P/BV. Рейтинг составлялся из компаний, чьи акции торгуются на Мосбирже и представлены в каталоге «РБК Инвестиций».

Топ-10 российских компаний с наименьшим P/BV

Разброс значений P/BV в этом списке от 0,16 до 0,49. Это означает, что все эти акции на бирже стоят более чем в два раза дешевле своей балансовой стоимости. А акции лидера — ТГК-2 — более чем в шесть раз дешевле причитающейся инвестору доли в компании. Это означает, что данные акции таят значительный потенциал роста, исходя только из текущей стоимости и даже без учета будущей прибыли.

Любопытно, что восемь компаний из десяти — это электроэнергетические компании. Также в этом топе — второй по величине государственный банк и крупная нефтегазовая компания. Стоит добавить, что у ТГК-2, «Россетей», «Сургутнефтегаза» торгуются как обыкновенные, так и привилегированные акции. Поэтому корректнее говорить о топе именно компаний, а не их акций.

У энергетических и нефтегазовых компаний значительная часть имущества — дорогостоящие сооружения. Например, у ТГК-2 такое неликвидное имущество составляет почти половину всех активов, а у «Россетей» почти 80%. Это означает, во-первых, что в случае ликвидации компании могут возникнуть трудности с его продажей.

Понятно, что такие сооружения продать не так просто. С другой стороны, все эти компании очень важны для экономики и вопроса об их ликвидации не возникает вообще. Большая доля дорогостоящих сооружений в активах, скорее, означает, что компании приходится тратить значительные средства на их содержание — обслуживание, ремонт и обновление.

Поэтому для определения недооцененности с учетом текущей деятельности компании, помимо соотношения стоимости акций и стоимости собственного имущества, инвестору важно учитывать еще и то, как компания зарабатывает прибыль.

Топ-10 недооцененных российских компаний с учетом балансовой стоимости и прибыли

Для инвестора важнее не сколько компания зарабатывает прибыли в рублях или долларах, а сколько прибыли приходится на одну акцию. Еще важнее то, как эта прибыль на каждую акцию соотносится со стоимостью акции. Наиболее часто используется инвесторами мультипликатор  P/E  , показывающий отношение стоимости акции к прибыли (обычно сравнивают общую стоимость компании с прибылью).

Для комплексного понимания недооцененности акций и перспектив роста можно учесть вместе P/BV и P/E. Один из простых способов общего учета обоих мультипликаторов — это перемножение двух показателей. Компании с меньшим значением произведения будут более недооцененными.

Но этот способ дает значительные искажения в пользу P/E, а соотношение рыночной и балансовой стоимости акции при перемножении почти не играет роли. Это происходит потому, что значение показателя P/E всегда больше показателя P/BV. Чтобы уравнять этот перевес, мы применили расчет сводного балла, учитывающего как P/BV, так и P/E.

Как мы считали. Для выравнивания перекоса в сторону P/E при расчете сводного балла мы брали не сами значения мультипликаторов, а их десятичные логарифмы. Среднее значение логарифмов умножается на 100 для удобства восприятия. Этот способ позволяет сохранить сравниваемость между компаниями по каждому мультипликатору.

Сводный балл = 100х (log10 (P/BV) + log10 (P/E) )/2

Топ-10 самых недооцененных российских компаний с учетом соотношения прибыли, балансовой и рыночной стоимости выглядит следующим образом:

Топ-10 российских компаний с наименьшими P/BV и P/E

Как видим, характер, да и состав списка почти сохранился. Это энергетические и нефтегазовые компании, а банк ВТБ уже возглавляет этот список. Отрицательные значения сводного балла возникли из-за особенности его расчета и говорят только о достаточно низких значениях мультипликаторов компаний. Это дополнительно подчеркивает недооцененность акций этих компаний. Так или иначе, в списке представлены акции, недорогие как относительно балансовой стоимости, так и относительно получаемой прибыли. То есть наш топ-10 по сводному баллу — это список компаний, имеющих значительный потенциал роста котировок.

10 самых недооцененных по прибыли российских компаний

Многие инвесторы не обращают внимания на текущую балансовую стоимость акций, а ориентируются только на результаты деятельности компании в течение года или квартала. Для тех, кто в своих оценках сравнивает рыночную стоимость акций и прибыль компании, мы определили топ-10 российских компаний по наименьшему значению P/E.

Топ-10 российских компаний с наименьшим P/E

Примечательно, что в этом топе есть компании, которые уже отмечены как недооцененные по балансовой стоимости — ВТБ, Россети Центр и Приволжье, «Сургутнефтегаз» и ФСК ЕЭС. На первом месте оказался «Мечел», который отсутствует в двух предыдущих списках. Компания долгое время показывала убыток, главным образом из-за непомерного долга. Но после того как компания продала Эльгинское месторождение, она смогла уменьшить долговую нагрузку и вышла на прибыльность. При этом сейчас компания показывает недооцененность по P/E, несмотря на достаточно значительный рост котировок — с апреля обыкновенные акции «Мечела» подорожали в два раза, а привилегированные — в четыре.

Среди недооцененных российских компаний по P/E, причем на третьем месте топа, оказалась QIWI. Компания показывала снижение котировок практически на протяжении всего года. Но в третьем квартале QIWI отобразила в отчетности значительный рост прибыли до ₽8,8 млрд по сравнению с ₽2,6 млрд во втором. Но рост прибыли произошел за счет продажи своей доли в банке «Точка». Этот факт необходимо принимать во внимание для оценки потенциала роста акций. Кроме того, этот пример показывает, что лучше оценивать акции, ориентируясь на комплекс показателей.

Топ-10 иностранных бумаг, недооцененных по балансовой стоимости

Список десяти самых недооцененных относительно балансовой стоимости иностранных акций составлен из числа бумаг, торгующихся на Нью-Йоркской фондовой бирже NYSE и бирже NASDAQ и представленных в каталоге «РБК Инвестиций».

Топ-10 иностранных компаний с наименьшим P/BV

У всех участников этого топа рыночная стоимость  значительно меньше балансовой стоимости — в полтора раза у десятого участника, Xerox и в семь раз у лидера топа Vipshop.

Пять акций из лучшей десятки — это бумаги китайских компаний. Китайские бумаги значительно подешевели начиная с февраля и марта этого года. Так, акции Vipshop потеряли в цене более чем в 5,5 раза. Падение бумаг китайских компаний было вызвано регуляторными действиями китайских властей. Значительное снижение цены привело к тому, что мультипликаторы стали показывать значительную степень недооцененности. Покупки инвесторов сдерживает дальнейшая неопределенность с акциями китайских компаний на американских биржах.

Необходимо обратить внимание на такого участника топа, как TCR2 Therapeutics. Этот биотех-стартап не получает выручки и показывает убытки. Пока компания занимается только разработками нового препарата, а более 80% активов компании — это деньги акционеров, лежащие на ее счетах. Сейчас на каждую акцию приходится больше денег, чем бумага стоит на бирже. Дальнейшее движение котировок зависит от успехов компании в своих разработках.

Топ-10 иностранных акций, недооцененных с учетом балансовой стоимости и прибыли

Список самых недооцененных бумаг по сводному баллу, который учитывает текущую рыночную и балансовую стоимость, а также прибыль, выглядит так:

В этом списке, как и в предыдущем, присутствуют Vipshop, PetroChina, Citigroup и Baidu. Причем первые три бумаги заняли первые три места этого топа. Это означает, что компании особо привлекательны по текущим ценам и обладают значительным потенциалом роста.

Балансовая стоимость всех участников этого топа меньше рыночной, а рыночная стоимость у девяти участников не превышает десятикратного размера прибыли. Иными словами, акции этих компаний можно считать достаточно недооцененными по обоим мультипликаторам — P/BV и P/E.

Топ-10 иностранных акций, недооцененных по P/E

Самые недооцененные по P/E иностранные бумаги нашего каталога представлены в следующем топ-10.

Топ-10 иностранных компаний с наименьшим P/E

В этой десятке только две китайские компании. Кроме того, в данном списке трудно определить какие-то секторальные тенденции. Топ представлен просто десятью различными компаниями, зарабатывающими наиболее значительную прибыль для этого уровня цены.


Настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер


Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Стоимость компании на рынке, рассчитанная из количества акций компании, умноженного на их текущую цену. Капитализация фондового рынка – суммарная стоимость ценных бумаг, обращающихся на этом рынке. Расчетный показатель. Позволяет оценить уровень недооцененности или переоцененности активов рынком. Считается как отношение показателя, содержащего рыночную стоимость актива (капитализация, цена акции, стоимость бизнеса) с отчетным финансовым показателем (выручка, прибыль, EBITDA и др.). Недооцененность или переоцененность актива оценивается при сравнении значения мультипликатора с мультипликаторами конкурентов. Соотношение капитализации компании к ее чистой прибыли. Популярный показатель для оценки стоимости акций и поиска недооцененных и переоцененных компаний Дивиденды — это часть прибыли или свободного денежного потока (FCF), которую компания выплачивает акционерам. Сумма выплат зависит от дивидендной политики. Там же прописана их периодичность — раз в год, каждое полугодие или квартал. Есть компании, которые не платят дивиденды, а направляют прибыль на развитие бизнеса или просто не имеют возможности из-за слабых результатов. Акции дивидендных компаний чаще всего интересны инвесторам, которые хотят добиться финансовой независимости или обеспечить себе достойный уровень жизни на пенсии. При помощи дивидендов они создают себе источник пассивного дохода. Подробнее

Вопрос — Ответ

Отвечает начальник Пятигорского городского отдела судебных приставов по Ставропольскому краю — старший судебный пристав Николай Сергеевич Шипулин.

— Не скрою, проблемы в жилищной сфере относятся к числу трудно решаемых, и зачастую, подобные споры, нередко приобретают конфликтный характер. Иногда обращение в суд является единственным способом отстоять свои права, но на практике выигранное в суде дело не всегда является гарантией того, что решение суда будет исполнено. Если должник уклоняется от исполнения судебного решения, то оно осуществляется в принудительном порядке.

Принудительное исполнение судебных актов возлагается на службу судебных приставов, наделенных правом предъявлять требования, которые обязательны для исполнения каждым должностным лицом любой организации, а также каждым гражданином. Основанием для применения мер принудительного исполнения служат исполнительные листы, выдаваемые судами в соответствии с судебными решениями.

Прежде чем применить меры принудительного исполнения, судебный пристав устанавливает должнику срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований и предупреждает о дополнительном взыскании с него расходов по совершению исполнительных действий. Если предупреждение не принесет должных результатов, то исполнение осуществляется принудительно.

Вселение истца в жилое помещение в принудительном порядке происходит, как в присутствии, так и в отсутствии должника (ответчика). По результатам исполнительного производства судебный пристав составляет акт о вселении, в котором указаны действия, произведенные в соответствии с решением суда, а также указывается факт получения согласия должника о нечинении препятствий в проживании и пользовании жилым помещением. Копии составленного акта о вселении передаются истцу и ответчику.

Если истец столкнется с трудностями при проживании после вынесения постановления о прекращении исполнительного производства, им могут быть поданы документы на возобновление принудительного вселения в квартиру по судебному акту.

Дума Великого Новгорода внесла изменения в программу приватизации городского имущества

Депутаты Думы Великого Новгорода сегодня вносили изменения в программу приватизации городского имущества в 2020 году.

Речь шла о нескольких нежилых и практически заброшенных объектах, которые собирались выставить на торги. Однако продать даже неликвидное имущество оказалось не так просто.

По двум из предложенных к приватизации зданий у депутатов возражений не возникло. Пустующим строениям на улицах Псковская и Тимура Фрунзе, действительно, необходимо поскорее найти собственника.

А вот предложение продать с молотка бывшую школьную теплицу на улице Октябрьской вызвало ряд вопросов. Прежде всего, у прокуратуры. Заместитель прокурора Великого Новгорода Татьяна Дубровина поинтересовалась, каково расстояние этого объекта от школы, будут ли ограничения для бизнеса в связи с таким соседством.

Представитель мэрии пояснила, что ограничения предусмотрены законом, и виды деятельности рядом со школой можно будет предусмотреть и проконтролировать. Но всё же депутаты приняли решение не спешить и исключить эту позицию из списка объектов для приватизации, чтобы ещё раз проработать вопрос с учётом опасений и замечаний.

Еще один вопрос думской повестки касался поддержки предпринимателей, чьи объекты недвижимости вынуждены простаивать из-за действующих ограничений, вызванных коронавирусом. Муниципалитет предлагает понизить размер арендной платы на земельные участки для таких лиц на 99%. Правда, в перечне на такую льготу пока только два субъекта малого и среднего предпринимательства, чья деятельность наиболее пострадала от карантинных мер. Это предложение мэрии депутаты поддержали.

Смотрите сюжет НТ:

← Крохотный обитатель Новгородского соколиного двора заметно повзрослел и обзавёлся именем Дума Великого Новгорода приватизация

Неликвидность коммерческой недвижимости

В чем разница между неликвидностью и ликвидностью в коммерческой недвижимости?

Каждая часть коммерческой недвижимости уникальна, что делает недвижимость неликвидной по своей сути. Если вы хотите продать недвижимость, вы неизбежно столкнетесь с длительным периодом времени, прежде чем сможете извлечь свои инвестиции и какую-либо прибыль. Сделки с коммерческой недвижимостью обычно разворачиваются за месяцы, а иногда и годы, но никогда за минуты или часы.Владелец должен подготовить здание к продаже, рекламировать недвижимость, работать с брокером по листингу, проводить экскурсии, принимать предложения, заключать контракты, проводить комплексную проверку и ждать поступления финансирования. Все эти шаги требуют времени, что создает явную нехватку ликвидности. Для покупателя сроки одинаково продолжительны; список дел включает в себя поездки, изучение недвижимости и внесение предложений. Эта неликвидность не обязательно плоха — рынок коммерческой недвижимости хорошо функционирует в условиях ограничений ликвидности — но это определяющая характеристика сектора.

 

Неликвидность увеличивает риск для продавцов, планирующих продажу. Обычно владелец может выставить недвижимость на рынок сегодня и быть уверенным, что, когда сделка будет закрыта через девять месяцев, мир будет таким же. Но есть шанс, что что-то плохое может сорвать продажу. Ураган, наводнение, пожар, торнадо или землетрясение могут повредить здание. Рецессия или потеря крупного арендатора могут сократить количество покупателей. Стоит отметить, что эти ограничения ликвидности не так уж плохи.В то время как стоимость ликвидных акций может резко упасть, цены на коммерческую недвижимость защищены самой их неликвидностью. Волатильность и панические распродажи гораздо реже встречаются на неликвидном рынке.

 

Обходной путь к неликвидности недвижимости появился в виде инвестиционных фондов недвижимости или REIT . Эти компании существуют для того, чтобы владеть коммерческой недвижимостью и выпускать акции для инвесторов. В случае публично торгуемых REIT такая структура собственности создает исключительную ликвидность.Инвестор может купить или продать акции одним нажатием кнопки, а сделка может быть выполнена за считанные секунды. Непоседливый инвестор может купить акции REIT после завтрака и продать их после обеда. REIT по-прежнему сталкивается с обычными проблемами неликвидности при покупке и продаже недвижимости, но для инвестора проблема ликвидности решена. REIT создают инструмент, с помощью которого можно легко продать неликвидный актив, и говорят, что инвесторы платят «премию за ликвидность», когда инвестируют в REIT. Это затраты, которые они несут сверх стоимости базового актива, что дает им преимущество ликвидности неликвидного актива.

Как управлять неликвидными инвестициями в трудные времена

Рохану 30 лет. Он профессионал в сфере гостеприимства, последние шесть лет работает в известной гостиничной сети. Его отправили в зарубежную командировку на четыре года. Именно в это время Рохан решил купить квартиру, так как его содержание за границей было хорошим. Его идея заключалась в том, что это будет вынужденная экономия. Тем не менее, его компания борется с последствиями пандемии, и происходят увольнения. Рохан ищет другую работу, но набор персонала в отрасли, похоже, идет медленно.Он обнаруживает, что не может управлять платежами EMI. Другие его инвестиции включают счет PPF, на который он делал взносы в течение последних шести лет, и некоторые инвестиции в фонд акций. Рохан подумывает о том, чтобы попросить своего отца о денежной помощи, но также хочет получить совет о том, что ему следовало сделать по-другому.

Рохан должен реалистично оценить, возможно ли для него продолжить получение ипотечного кредита, учитывая неопределенность, связанную с его работой. Выход из инвестиций в недвижимость может быть хорошей идеей, чтобы снять стресс с его доходов.Однако, если Рохан может выполнить свои обязательства EMI еще за несколько месяцев до продажи, он должен это сделать, потому что тогда он может получить выгоду от более низких налогов на долгосрочный прирост капитала по активам, удерживаемым не менее трех лет. Он может взять ссуду у своего отца, продать инвестиции в паевые инвестиционные фонды и взять ссуду со счета PPF, чтобы собрать необходимые средства. Любая премия, которую он получает от продажи своей квартиры, может быть использована для инвестиций, соответствующих текущему профилю его дохода.

Рохан совершил ошибку, сделав крупную, долгосрочную и негибкую инвестицию до того, как его доход и сбережения стабилизировались. На этапе своей карьеры, когда еще может существовать неопределенность дохода, Рохану следует рассматривать только инвестиции, которые могут быть сделаны на основе реалистичных оценок дохода и сбережений. Краткосрочные всплески доходов следует инвестировать по мере их возникновения, а не совершать заранее. Инвестиции должны быть гибкими, чтобы позволить ему сделать перерыв в инвестировании или даже прекратить его в случае нехватки дохода или сбережений.Он должен иметь возможность сделать это без штрафных санкций, отмены или влияния на стоимость уже сделанных инвестиций. И если есть потребность в средствах для поддержки его дохода, то должна быть возможность легко ликвидировать инвестиции. Забегая вперед, он должен оценить, соответствуют ли инвестиции, которые он рассматривает, этим основным характеристикам, пока его доход не достигнет степени уверенности, позволяющей ему планировать долгосрочные фиксированные обязательства, такие как инвестиции в недвижимость.


(Контент на этой странице предоставлен Центром инвестиционного образования и обучения (CIEL).Вклады Гириджи Гадре, Арти Бхаргавы и Лабдхи Мехты.)

Разница между ликвидными и неликвидными альтернативными инвестициями

Альтернативное инвестирование открывает перед инвесторами совершенно новую вселенную, позволяющую накачивать свои портфели за счет добавления ресурсов, обладающих способностью генерировать некоррелированную доходность. Альтернативные инвестиции отличаются от акций и облигаций, и одной из причин этого является их ликвидность. Большинство инвесторов борются со сравнением и противопоставлением ликвидных и неликвидных инвестиционных возможностей, поскольку и те, и другие обладают уникальными свойствами, которые дают разные преимущества, а также факторы риска.

Что такое альтернативные инвестиции?

Альтернативная инвестиция – это инвестиция в активы помимо денежных средств, акций или облигаций. Альтернативными инвестициями могут быть инвестиции в материальные активы, такие как предметы коллекционирования или известные произведения искусства. Они также могут быть финансовыми активами, такими как криптовалюта, хедж-фонды или частный капитал.

В целом, альтернативные инвестиции имеют низкую корреляцию с традиционными инвестициями. Также трудно определить точную внутреннюю стоимость альтернативных инвестиций, скажем, например, дорогого вина.Оценка альтернативных инвестиций требует от вас определенных знаний, таких как, например, возраст вина. Некоторые демонстрируют непредсказуемые модели стоимости и могут быть продиктованы спросом со стороны потенциальных покупателей.

Альтернативные активы имеют сравнительно низкую ликвидность по сравнению с традиционными инвестиционными предприятиями и высокую стоимость приобретения. Некоторые, например хедж-фонды, имеют минимальную сумму инвестиций и комиссию за инвестиции.


разнообразьте свое портфолио голубыми фишками искусства

Что такое инвестиционная ликвидность?

Проще говоря, ликвидность — это то, насколько легко превратить ваши активы в наличные деньги.Это то, как быстро ваши инвестиции могут быть проданы на вторичном рынке. Ликвидные активы могут быть быстро превращены в деньги без потери стоимости и без каких-либо высоких комиссий. Наличные деньги считаются наиболее ликвидным активом из-за легкого доступа через ваш банковский счет или банкомат.

Ликвидность позволяет покрывать основные расходы на проживание и справляться с чрезвычайными ситуациями, как только они возникают. Недостатки ликвидных активов заключаются в том, что на их стоимость влияют колебания рыночной атмосферы, особенно во время кризисов.Это могут быть глобальные пандемии или любые другие негативные глобальные заголовки, которые резко снижают стоимость ликвидных активов.

Другим упускаемым из виду вопросом ликвидных активов является ценообразование, на которое влияют надбавки за ликвидность из-за гибкости и разнообразия предоставляемых опций. Это означает, что инвестор не может получить компенсацию в случае дополнительного риска или потери инвестиционной гибкости.

Низкая ликвидность альтернативных инвестиций может быть связана с отсутствием централизованного рынка и низким спросом на некоторые активы (такие как антиквариат и марки) по сравнению с обычными инвестициями.

Ликвидность — это скорее спектр, чем черная или белая ситуация. На одном конце находятся неликвидные активы, которые очень трудно оценить или продать за деньги, а на другом конце у нас есть наличные деньги, которые являются наиболее ликвидным активом.

Почему неликвидность имеет значение?

Хотя ликвидные активы важны для повседневной жизни, чем более ликвидным является актив, тем ниже его шансы на увеличение стоимости с течением времени. Такой актив, как наличные деньги, со временем подвержен инфляции и снижению покупательной способности.Чтобы защититься от этого, в игру вступает неликвидность.

Неликвидные активы нелегко оценить или продать за наличные. Некоторыми примерами являются предметы коллекционирования (антиквариат, ювелирные изделия, марки и изобразительное искусство), недвижимость, нематериальные активы (интеллектуальная собственность, деловая репутация корпорации), опционы на акции и поместья. Им трудно назначить цену, поскольку они торгуются небольшими объемами и имеют менее частые транзакции.

Неликвидные инвестиции полезны из-за их высокой тенденции к увеличению стоимости с течением времени и часто невосприимчивости к инфляции.На их стоимость также не влияет ежедневная волатильность фондового рынка, и в долгосрочной перспективе они приносят более высокую прибыль по сравнению с традиционными инвестициями.

Важно иметь неликвидные активы, чтобы диверсифицировать свой портфель и изолировать его от более широкого рынка, используя некоррелированную прибыль, связанную с неликвидными альтернативными инвестициями.

Как использовать инвестиционную ликвидность в своих интересах

Высокий уровень ликвидности обычно дает вам несколько ощутимых преимуществ, которые вы можете использовать в своих интересах.При инвестировании в волатильные активы важно искать ликвидность. У высоколиквидных активов нет проблем с получением справедливой цены. Ликвидный рынок обычно связан с меньшим риском из-за большого объема транзакций. Это может привлечь больше инвесторов, что улучшит рыночные условия.

Одним из способов использования инвестиционной ликвидности в своих интересах является инвестирование в фонд денежного рынка (MMF). Это использует волатильность ликвидных активов, торгуя наличными ценными бумагами с коротким сроком погашения.Вы можете легко получить доступ к своим активам, и ваши инвестиции, скорее всего, со временем будут расти. Фонды денежного рынка — это безопасный способ вложения денег, поскольку Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) разрешает торговать в фондах денежного рынка только ценными бумагами с наивысшим кредитным рейтингом, создавая своеобразную страховку для инвесторов. Такого рода безопасность вряд ли можно найти в других инвестиционных планах с фиксированным доходом.

Инвестиционная ликвидность и неликвидность имеют определенные преимущества и недостатки. Альтернативные инвестиции в основном относятся к неликвидной части спектра ликвидности и могут быть достойным вариантом инвестирования, если вы инвестируете с умом.


Начните свой путь инвестирования в искусство с шедевров

(PDF) Неликвидность и предвзятость ценообразования на рынке недвижимости

Неликвидность и предвзятость ценообразования 323

в отношении относительной актуальности нашего подхода к рынку жилья, на котором

отдельный жилой актив не имеет потенциала диверсификации по сравнению с коммерческий рынок

, на котором у институционального инвестора есть много активов, находящихся в диверсифицированном портфеле смешанных активов

.В недавно опубликованной статье с Bond and

Hwang (2007) мы обращаемся к некоторым из этих портфельных проблем.

Представлено перед симпозиумом Центра Гутмана по управлению недвижимыми активами и портфелем,

, Венский университет, 27 марта 2006 г. семинару в Калифорнийском университете

в Ирвайне, редактору Дэвиду Лингу и анонимным рецензентам из Real Estate Economics, Полу Энглину из Университета Гвельфа и Шону Бонду из Кембриджского университета

за их комментарии к предыдущему проекту.Все ошибки остаются на нашей совести. Мнения

, выраженные в этой статье, являются нашими собственными и не обязательно отражают точку зрения Fannie

Мэй.

Ссылки

Энглин, П. 2006. Стоимость и ликвидность в изменяющихся рыночных условиях. Журнал

Жилищное хозяйство 15: 293–304.

Арнольд, М. 1999. Поиск, торг и оптимальные цены предложения. Экономика недвижимости

27: 453–482.

Бейли, М., Р. Мут и Х. Норс. 1963. Метод регрессии для недвижимости

Построение индекса цен.Journal of the American Statistical Association 58: 933–

942.

Bond, S., S. Hwang, Z. Lin and K.D. Ванделл. 2007. Риск маркетингового периода в портфеле

Контекст: теория и эмпирические оценки рынка коммерческой недвижимости Великобритании.

Журнал финансов и экономики недвижимости 34: 447–461.

Кейс, Б. и Р. Шиллер. 1987. Цены на дома для одной семьи с 1970 года: новые индексы

для четырех городов. Обзор экономики Новой Англии, сентябрь./октябрь: 45–56.

Кларк, Р. и Х. Силва. 1998. Распределение активов в зависимости от государства. Журнал портфолио

Менеджмент 24 (2): 57–64.

Клейтон Дж., Д. Гелтнер и С. Гамильтон. 2001. Сглаживание коммерческой недвижимости

Оценки: данные индивидуальных оценок. Экономика недвижимости 29: 337–

360.

ДеГрут, М. 1970. Оптимальные статистические решения. Нью-Йорк: Макгроу-Хилл.

Домброу, Дж., Дж. Найт и К. Сирманс. 1997. Смещение агрегации в индексах повторных продаж.

Журнал финансов и экономики недвижимости 14: 75–88.

Инглунд, П., Дж. Куигли и К. Редферн. 1999. Предоставляют ли сделки с жильем ложные сведения о динамике стоимости жилья? Рабочий документ W99–004, Калифорнийский университет

, Беркли, Институт бизнеса и экономических исследований, Беркли

Программа жилищной и городской политики.

Фирстенберг Р., С. Росс и Р. Зислер. 1988. Недвижимость: вся история.Журнал

Управление портфелем 14 (3): 22–34.

Фишер Дж., Д. Гацлафф, Д. Гелтнер и Д. Хаурин. 2003. Контроль влияния переменной ликвидности

на индексы цен на коммерческую недвижимость. Экономика недвижимости 31:

269–303.

Форги, Ф.А., Р.К. Резерфорд и М.Л. Ван Баскирк. 1994. Влияние статуса обращения взыскания

на цену продажи жилья. Журнал исследований недвижимости 9 (3): 313–318.

Развод и неликвидные активы: стратегии продвижения вперед

Споры об оценке стоимости при разводе могут быть сложными и спорными, но правильный опыт и творческий подход могут помочь решить эти проблемы.

Переговоры о разводе с крупными активами часто бывают сложными и трудоемкими, поскольку для оценки и раздела активов требуется множество юридических и финансовых экспертов. Когда речь идет о неликвидных активах, эта динамика может усугубляться.

Развод и неликвиды: еще более широкий «разброс»

Даже с помощью внешних экспертов по оценке сложные активы с непрозрачной оценкой всегда созрели для конфликта, учитывая естественный «разброс», который возникает между каждым из супругов и тем, что они считают их ценностью.Времена неопределенности — например, недавняя пандемия, а также более умеренные события — могут увеличить эти разбросы, а также время и конфликты, связанные с их разрешением.

Частные деловые интересы

Частные деловые интересы являются ярким примером. Когда существует неопределенность в отношении будущей деловой среды, у разводящихся пар появляется больше причин сомневаться в финансовых предположениях, использованных для определения стоимости их компании. Станут ли временные изменения в поведении клиентов постоянными? Потребуются ли капитальные затраты для внедрения инноваций в целях изменения предпочтений или соблюдения новых правил?

Все эти неизвестные влияют на субъективное определение стоимости, оставляя больше места для конфликта.В то время как уходящий супруг, естественно, будет беспокоиться о чрезмерно заниженной оценке, супруг, остающийся в бизнесе, будет беспокоиться о том, что он или она платит слишком высокую цену, учитывая такую ​​неопределенность.

Этот конфликт оценок не является непреодолимым. Однако часто очень важно, чтобы обе стороны тесно сотрудничали со своей командой юридических и финансовых консультантов для рассмотрения творческих решений. Например, недавно мы исследовали или помогли клиентам реализовать следующие стратегии в сотрудничестве с их адвокатами и другими консультантами.

Трасты с беспристрастными попечителями после развода

Когда вопросы оценки остаются нерешенными и условия выкупа не могут быть достигнуты, обе стороны могут выиграть от сохранения своих интересов до тех пор, пока временные нарушители не будут лучше поняты или не исчезнут. В этой ситуации они могут вносить свои интересы в траст, а беспристрастный корпоративный доверительный управляющий выступает в качестве их посредника для владения акциями бизнеса в согласованном порядке. Кроме того, траст может включать другие гарантии, обеспечивающие защиту интересов обеих сторон до тех пор, пока выкуп не станет возможным.

Доверительные фонды поддержки

Аналогичным образом, в случаях, когда определение дохода, доступного для поддержки, является частью процесса оценки, могут помочь доверительные фонды поддержки. В этой ситуации часть бизнеса может быть использована для финансирования траста в пользу поддерживаемого супруга. Траст будет получать свою долю дохода от бизнеса, а беспристрастный корпоративный попечитель будет распределять средства среди поддерживаемого супруга.

Кроме того, в зависимости от соглашения об окончательном урегулировании, условия доверительного управления могут включать график изменения поддержки, позволяющий корректировать распределение на основе фактического дохода бизнеса.Это гарантирует поддерживающей супруге, что платежи могут быть уменьшены, если дела замедлятся, а поддерживающей супруге гарантирует, что выплаты будут производиться регулярно. В соответствии с приказом о поддержке траст также может включать дату прекращения действия и положения о непредвиденных обстоятельствах, например, в случае смерти одного из супругов или повторного брака поддерживаемого супруга.

Во всех случаях, но особенно в случае с частными предприятиями и трастами, важно учитывать налоговые последствия каждой стратегии планирования. Налоговые консультанты играют неотъемлемую роль в структурировании этих трастов, чтобы налоговые обязательства надлежащим образом распределялись между сторонами.Кроме того, обе стороны и их советники должны учитывать ситуации, в которых происходит избыточное или недостаточное финансирование траста.

Креативные структуры выкупа

Если совместное владение бизнес-интересами в доверительном управлении не представляется возможным, можно изучить творческие структуры выкупа. Хотя на практике такие решения в значительной степени индивидуальны, в приведенных ниже примерах показаны типы структур, которые могут работать, в зависимости от ряда переменных, уникальных для отдельных лиц, бизнеса и общих активов супругов:

  • Многолетний заработок: «покупатель» может заплатить «продавцу» единовременную сумму авансом, за которой следует прибыль в течение нескольких лет, привязанная к будущей эффективности бизнеса.Хотя договориться о авансовом платеже все еще может оказаться сложно, возможность разделить будущие доходы может облегчить беспокойство супруга-продателя. Продающий супруг может также согласиться на общую скидку в обмен на первоначальную ликвидность и уверенность.

  • Положение о возврате:

    Продажа может включать положение о возврате, которое будет инициировано будущей продажей третьей стороне. В этом варианте «покупатель» может согласиться разделить часть будущих доходов от продаж, превышающую оценку бизнеса на момент развода, если бизнес будет продан в течение установленного периода времени (т.г., в течение двух-трех лет после развода или по скользящей шкале в течение более длительного периода времени). Необходимо установить тщательные параметры (например, независимый аудит) вокруг этого типа соглашения, чтобы защитить продающего супруга, но положения о возврате может быть достаточно, чтобы продвинуть обсуждения вперед.

  • ESOP:

    В более ограниченном числе ситуаций компания может установить план владения акциями сотрудников с использованием заемных средств (ESOP), чтобы обеспечить стратегию выхода для супруга, покидающего бизнес.Этот вариант обеспечивает несколько основных потенциальных преимуществ. Во-первых, это могло бы обеспечить ценную ликвидность супругу, остающемуся в бизнесе, и в то же время заверить уходящего супруга в том, что была достигнута беспристрастная оценка вне развода. Во-вторых, акции, приобретенные ESOP, будут распределяться среди участников плана по мере погашения кредита ESOP, обеспечивая ценный стимул для сотрудников. В-третьих, ежегодные взносы компании в ESOP для покрытия обслуживания долга будут вычитаться из налогооблагаемой базы как взносы в пенсионный план.

Решения для других типов неликвидных активов

Хотя приведенные выше примеры сосредоточены на бизнес-интересах, индивидуальные решения можно найти и для других типов неликвидных активов, включая коммерческую недвижимость и частные партнерства, при наличии соответствующего опыта и креативности. и сотрудничество советника объединены. В Northern Trust мы стремимся использовать наш уникальный опыт как в области сложных активов, так и в области трастов и права собственности, чтобы координировать свои действия с другими консультантами и находить уникальные решения для наших клиентов.

Если вам нужна помощь в составлении вашего финансового плана во время развода или финансового плана одного из ваших клиентов, обратитесь к одному из наших консультантов.

Неожиданно одинокий

Найдите решение

Наши эксперты по активам и доверию помогут вам двигаться вперед.

Проконсультируйтесь с консультантом

The Northern Trust Institute

Проверенные советы для важных моментов

Ликвидность недвижимости: какая инвестиционная стратегия подходит именно вам?

Если вы похожи на многих опытных инвесторов в недвижимость, часть вашей стратегии управления состоянием заключается в хранении вашего состояния в виде реальных активов.Но может наступить время, когда вам понадобится самый ликвидный актив: наличные деньги. Вот когда вам нужно понять ликвидность недвижимости.

Что такое ликвидность недвижимости?

Под ликвидностью актива понимается то, насколько легко его можно обменять на наличные, не влияя на его рыночную цену. Денежные средства являются наиболее ликвидным из всех активов. Другие довольно ликвидные активы включают акции, предметы искусства и предметы коллекционирования.

Ликвидность существует в диапазоне: некоторые активы ближе к ликвидным или их легко продать по текущей стоимости, а другие ближе к неликвидным , что означает, что их трудно продать.Этот спектр описывает «риск ликвидности» и является важным фактором, который следует учитывать при инвестировании.

Ликвидность недвижимости Термин интересен в этом отношении, так как недвижимость считается одним из самых неликвидных вложений. Лучшее название может быть неликвидность недвижимости. Но в мире недвижимости каждый класс активов и инвестиционная стратегия также подвержены риску ликвидности.

Прежде чем мы приступим к диверсификации вашего портфеля за счет ликвидных и неликвидных активов, давайте подробнее рассмотрим ликвидность недвижимости.

Пример ликвидности недвижимости

В качестве примера ликвидности предположим, что вам нужно 5000 долларов, чтобы купить подержанный автомобиль. Наличные деньги были бы лучшим активом, который вы можете использовать для покупки подержанного автомобиля.

Однако, если у вас нет 5000 долларов наличными, но у вас есть ценное произведение искусства, вам придется найти кого-то, готового купить это произведение искусства по крайней мере за 5000 долларов, чтобы заработать деньги на покупку автомобиля.

Произведение искусства будет считаться менее ликвидным, чем наличные деньги, потому что вам может потребоваться некоторое время, чтобы найти кого-то, кто купит его, что задержит получение денег на покупку автомобиля.

Тот же принцип применим к вашей недвижимости. Допустим, вы хотите купить автомобиль, но на этот раз это Ford Mustang 429 Boss 1969 года выпуска. Он продается за 300 000 долларов частным продавцом, который принимает только наличные.

К счастью, в вашем портфолио есть офисное здание, которое вы можете продать примерно по той же цене, с небольшой доплатой для покрытия гонораров ваших агентов по коммерческой недвижимости. Идеально!

Теперь представим, что ваше офисное здание находится в худшем состоянии, чем когда вы его купили.Он также находится в месте, которое когда-то было технологическим центром, но после пандемии COVID-19 удаленная работа стала нормой, а традиционные офисные помещения больше не пользуются спросом.

Внезапно ваше офисное здание кажется не очень ликвидным, не так ли?

Как работает ликвидность на рынках коммерческой недвижимости

Ликвидность стоимости коммерческой недвижимости — это мера того, насколько быстро собственность, которой вы владеете, будет продана по рыночной стоимости.

Поскольку рынок часто меняется, вы можете продать крупный актив, такой как наше офисное здание в приведенном выше примере, либо очень быстро, либо очень медленно.

Рынок недвижимости является «ликвидным», когда недвижимость продается быстро и по (или близкой) к ее рыночной стоимости. Если рынок «неликвиден», это означает, что ваша недвижимость может продаваться медленнее и по цене, отличной от рыночной стоимости — либо за большие, либо за меньшие деньги.

Определенные объекты коммерческой недвижимости — в частности, узкоспециализированные объекты и «трофейные объекты» (вспомните: вариант Мустанга в сфере недвижимости) функционируют на особенно неликвидном рынке.

Для такого рода очень дорогой недвижимости часто имеется небольшое количество покупателей, что затрудняет быструю продажу недвижимости, и часто продавцам приходится рассчитываться по сниженной окончательной цене, если они хотят быстро продать недвижимость.

Другая терминология, которую важно знать, — это «горячий рынок» и «холодный рынок». Когда рынок горячий, это означает, что цены растут, и люди покупают. Когда рынок холодный, это означает, что цены падают, и люди не так заинтересованы в покупках.

Высокая ликвидность = горячий рынок, низкая ликвидность = холодный рынок.

5 стратегий снижения риска ликвидности недвижимости

Теперь, когда вы понимаете ликвидность недвижимости, вы можете начать делать инвестиции в недвижимость, которые подходят именно вам. Давайте рассмотрим их здесь.

1. Продажа коммерческой недвижимости

Как и жилую недвижимость, коммерческую недвижимость можно обменивать. Особенно в случае адаптивного повторного использования инвесторы могут купить ветхое многоквартирное здание или даже старые офисные помещения и отремонтировать или полностью изменить их.

Как и в случае со спекулятивным строительством, эта инвестиционная стратегия сопряжена с большим риском ликвидности недвижимости. Проблема в том, что вы просто не знаете, понравится ли покупателям сделанный вами ремонт.

Мы считаем эту стратегию умеренно ликвидной для многоквартирных домов и умеренно неликвидной для офисных помещений, розничной торговли и рискованной конверсии в другие классы активов.

2. Купля-аренда собственности

Подобно стратегии «купи и держи» при инвестировании в акции, покупка и аренда — это когда вы покупаете недвижимость и сдаете ее в аренду арендатору.

Приятная часть этой стратегии инвестирования в недвижимость заключается в том, что вы получаете доход от аренды, пока ждете, пока ваша недвижимость подорожает.

Недостатком является то, что вам нужно ждать, пока ваша собственность подорожает.

Тем временем рынок может остыть, город может изменить свои постановления о зонировании, или любое количество стихийных бедствий может поразить вашу собственность — все это затруднит продажу ваших инвестиций.

Вот почему стратегии покупки и аренды считаются близкими к неликвидными .Но помните, рынок может стать горячим, город может расширить свои разрешения на зонирование в виде бонусов за плотность, а ваша собственность может выдержать испытание временем.

3. Оптовая торговля коммерческой недвижимостью

При оптовой торговле вы покупаете недвижимость, которая, по вашему мнению, в настоящее время недооценена, и продаете ее покупателям по рыночной цене.

Поскольку переворот происходит быстро, вы можете быть уверены, что сможете заработать на недвижимости без риска внезапных рыночных изменений.

Тем не менее, мы считаем эту инвестиционную стратегию довольно рискованной и умеренно неликвидной .

Без правильной сети покупателей может быть сложно продать недвижимость, которая изначально не продавалась быстро. Эта стратегия зависит от вашей сети и навыков.

4. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Как упоминалось выше, запасы считаются ликвидным активом. Это делает REIT высоколиквидными .REIT — это публично торгуемые компании, которые владеют или финансируют инвестиционную недвижимость.

Как правило, вы можете покупать и продавать акции REIT в любое время с 9:30 до 16:00 с понедельника по пятницу.

5. Краудфандинг

Когда у разработчика нет капитала для финансирования своих инвестиций, он иногда использует краудфандинг. Как инвестор, вы объединяете свои деньги с другими инвесторами в фонд, который идет на развитие.

Хотя это звучит так же ликвидно, как REIT, обязательно прочитайте условия вашего меморандума о предложении.Часто краудфандинг имеет период блокировки, в течение которого вы не можете получить свои инвестиции. Блокировка может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. После этого легко отказаться.

По этой причине мы считаем краудфандинг умеренно ликвидным . Просто убедитесь, что вы знаете, на что подписываетесь, прежде чем подписывать буквально.

Ликвидность недвижимости: знай свои инвестиции

Как опытный инвестор в коммерческую недвижимость, вы знаете, как важно иметь разнообразный портфель.Понимание риска ликвидности недвижимости является ключевым фактором диверсификации. В вашей жизни будут моменты, когда вам срочно понадобятся деньги. Но, в конце концов, мудрый инвестор настроен на долгосрочную перспективу. Ликвидность привносит совершенно новый смысл в «выигрыш времени».

Уравновешивание распределения ликвидных и неликвидных активов во время развода

В статье в Wall Street Journal за апрель 2014 года под названием «Не позволяйте разводу оставить вас неликвидными» исследуется то, что, по словам семейного финансового консультанта, может быть одной из самых больших финансовых ошибок, допущенных во время развода. типичный развод.Ошибка связана с разделением имущества и склонностью к тому, чтобы один из супругов остался с большими, но неликвидными активами.

Что такое ликвидные и неликвидные активы?

Ликвидные активы – это те активы, которые могут быть наиболее быстро конвертированы в денежные средства с минимальным влиянием или нулевым влиянием на фактические денежные средства, полученные при конвертации. Ликвидные активы обычно рассматриваются наравне с денежными средствами, поскольку их стоимость относительно стабильна, когда они продаются на открытом рынке. Примерами ликвидных активов являются текущие и сберегательные счета, большинство акций, инструменты денежного рынка, некоторые пенсионные счета и государственные облигации.

И наоборот, Неликвидные активы определяются как состояние ценной бумаги или другого актива, который нельзя легко продать или обменять на наличные деньги без существенной потери стоимости. Сама природа неликвидного актива не позволяет быстро продать его из-за отсутствия готовых и желающих инвесторов или спекулянтов, заинтересованных в немедленной покупке. Отсутствие готовых покупателей также приводит к большим расхождениям между ценой, запрашиваемой продавцом, и ценой, предложенной покупателем, по сравнению с обычным рынком с ежедневной торговой активностью.Примеры неликвидных активов включают дома, автомобили, антиквариат, доли частных компаний и некоторые виды долговых инструментов.

Как остаться с большим неликвидным активом?

Наиболее распространенным примером того, как после развода остается неликвидное имущество, является прежнее место жительства супругов. Учитывая большую стоимость любого стандартного дома, часто бывает так, что после того, как одна сторона получает дом, в то время как другая сторона получает эквивалентную (или несколько эквивалентную) долю других активов (пенсионные счета, акции, облигации и т. д.).) осталось немного других активов, которые можно разделить. Например, жена, которая уходит после развода с домом за 250 000 долларов, скорее всего, передаст эквивалентную (или несколько эквивалентную) сумму в других активах своему мужу или должна будет выкупить его долю в доме каким-либо другим способом.

Так в чем проблема с неликвидностью?

В статье The Wall Street Journal объясняется, что, хотя уйти с семейным домом или малым бизнесом может показаться победой, проблема заключается в том, что если текущие обстоятельства изменятся, сторона, которая получает только крупный неликвидный актив, может найти его или находится в шатком финансовом положении, если у него или у нее ограниченный доступ к твердой валюте.Например, если женщина решает, что хочет сохранить дом, но не может договориться о каких-либо ликвидных активах, а затем теряет работу, сталкивается с задержкой выплаты алиментов или сталкивается с дорогостоящим ремонтом, это может оставить ее в затруднительном положении с небольшими ресурсами для покрытия. ее обычные повседневные расходы. В этих случаях неликвидность может привести к дорогостоящей распродаже активов, когда отчаявшиеся продавцы готовы пойти на резкое снижение стоимости своих товаров только для того, чтобы получить необходимые наличные деньги для покрытия непредвиденных трудностей.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*