Мат капитал на ремонт квартиры в 2018: Использование материнского капитала на ремонт

Содержание

Распоряжение средствами (частью средств) материнского капитала

Заявление на распоряжение средствами материнского капитала подается после его оформления, но потратить средства можно только на определенные цели.  Воспользоваться можно сразу всей суммой либо только ее частью.

Ежемесячная выплата из средств материнского капитала

Выплата положена при рождении второго ребенка семьям, у которых средний доход за 12 месяцев не превышает двух региональных прожиточных минимумов на человека. Данный период начинают отсчитывать за шесть месяцев до даты подачи заявления.

Подать заявление о назначении ежемесячной выплаты можно в любое время в течение трех лет со дня рождения ребенка, при этом дата рождения ребенка должна быть не ранее 1 января 2018 года.

Социальная адаптация и интеграция в общество детей‑инвалидов

Средствами материнского капитала можно компенсировать затраты на покупку товаров и услуг для социальной адаптации и интеграции в общество детей‑инвалидов по утвержденному перечню.

Подать заявление можно в любое время после рождения (усыновления) ребенка.

Накопительная пенсия мамы

Средства материнского капитала могут быть включены в состав пенсионных накоплений и переданы в доверительное управление управляющей компании или в негосударственный пенсионный фонд.

Подать заявление можно через 3 года после рождения (усыновления) ребенка.

Образование детей

Направить материнский капитал на образование любого из детей можно,

когда ребенку, рождение которого дает право на сертификат, исполнится 3 года. Исключение составляет дошкольное образование — по этому направлению материнским капиталом можно распорядиться сразу после рождения (усыновления) ребенка, который дает право на сертификат.

Улучшение жилищных условий

Направить материнский капитал на улучшение жилищных условий можно, когда ребенку, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на получение сертификата, исполнится три года. Исключение — уплата первоначального взноса или погашение долга по жилищному кредиту или займу, в этом случае воспользоваться материнским капиталом можно сразу.

При необходимости можно использовать средства сразу по нескольким направлениям в рамках суммы, указанной в сертификате.

Средства материнского (семейного) капитала не передаются наличными денежными средствами.

Вы можете получить подробную информацию на сайте Пенсионного фонда Российской Федерации (ПФР).


Полное наименование:

Государственная услуга по рассмотрению заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала

на вопросы читателей «Комсомольской правды» ответила заместитель Председателя правления Пенсионного Фонда России Лилия Чижик

В отделения Пенсионного фонда начали обращаться первые желающие воспользоваться денежками за рождение второго, третьего и последующего ребенка. Вопросов у мам и пап — масса! На некоторые из них во время «Прямой линии» в «Комсомолке» ответили заместитель Председателя правления Пенсионного Фонда России Лилия Чижик и директор Департамента методологии и маркетинга Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Константин Ярославцев.

Пенсия и образование детей подождут до 2010 года

— Я — Черноусова Дина, Белгородская область, село Казацкое. Есть сертификат на материнский капитал. Сколько он вообще «стоит»?

— С 1 января этого года — 299 731 рубль 25 копеек.

— Я могу сейчас воспользоваться этими деньгами?

— Если планируете направить их на улучшение жилищных условий без оформления кредитов, на образование детей или на накопительную часть своей пенсии, то по закону это можно сделать не раньше, чем вашему второму ребенку исполнится 3 года (Имеется в виду второй ребенок, родившийся (усыновленный) после 1 января 2007 года. А также третий, четвертый и последующий, если после рождения именно второго ребенка вы не оформляли материнский капитал). Если же вы взяли кредит на строительство или приобретение жилья, то уже в этом году можете направить средства материнского капитала на его погашение. И не имеет значения, сколько лет малышу.

— Меня зовут Евгения, Москва. У меня вопрос по поводу использования материнского капитала на образование. Что под этим подразумевается?

— Материнский капитал можно направить на оплату образовательных услуг любого вашего ребенка, если у учреждения есть лицензия и свидетельство о государственной аккредитации. Это могут быть вузы, школы, детские сады и так далее. Средства можно направить и на оплату проживания во время обучения. Но этот механизм заработает только с 2010 года. Обращаться с таким заявлением можно будет, когда ребенку исполнится 2, 5 года.

— А каков механизм оплаты?

— Нужно будет заключать договор на предоставление платных услуг с образовательным учреждением, в нем прописать порядок перечисления средств. Подробную консультацию можно получить в управлении Пенсионного фонда по месту жительства.

Разбираемся в кредитах

— Добрый день, беспокоит Семцова Светлана из Ростова-на-Дону. Взяли кредит на ремонт, но потратили его на покупку квартиры. Можно ли погасить такой кредит материнским капиталом?

— В настоящее время материнский капитал можно направить только на погашение долга по кредиту, который взят на строительство или приобретение жилья. Формулировка «на ремонт» законом, увы, не предусмотрена.

— Татьяна из Липецка. У нас кредит по программе «Молодая семья» на покупку дома с земельным участком. Можно ли его закрыть материнским капиталом?

— Если в договоре с банком есть слова «на приобретение дома, жилого помещения», то можно. Если же кредит только на приобретение земельного участка, то он не подпадает под действие закона.

— Но у нас написано в договоре и на землю, и на дом…

— Если кредитный договор оформлен на приобретение дома с земельным участком и в нем нет разграничения по суммам на указанные цели, то ваше заявление должны принять.

— Можно ли материнский капитал использовать для покупки дома или дачи? У нас четверо детей, мы хотели бы домик за городом.

— Главное условие: дом должен быть оформлен как жилое помещение. Вместе с другими документами необходимо будет представить договор о купле-продаже именно жилого помещения. Обращаться, когда ребенку исполнится два с половиной года.

— Я подписала договор о долевом строительстве. Имею право на семейный капитал. Получится им оплатить долевое строительство?

— Вы имеете право обратиться в Пенсионный фонд с заявлением и необходимыми документами, когда ребенку будет 2, 5 года. И через полгода, когда ребенку исполнится 3, Пенсионный фонд перечислит средства материнского капитала в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

— Марина, Подольск. Можно ли взять кредит на жилье сейчас, чтобы рассчитаться материнским капиталом?

— Да, кредитный договор или договор займа на улучшение жилищных условий можно взять до 31 декабря 2010 года.

Как правильно написать обязательство

— Самара беспокоит, Лютов Дмитрий. В какой срок материнский капитал перечислят в счет нашего ипотечного кредита? Мы уже сдали все документы.

— У Пенсионного фонда по закону есть один месяц на принятие решения. Вам обязательно сообщат, положительное оно или отрицательное. И два месяца уйдет до поступления средств в ваш банк.

— Скажите, а если первый ребенок старше 18 лет, все равно надо оформлять обязательство взять его в собственники жилья?

— Законодательство защищает всех членов семьи, однако форма этой защиты очень мягкая — по соглашению. И любой взрослый может отказаться от своей доли собственности.

— Меня зовут Светлана, я из Москвы. В перечне документов есть письменное обязательство оформить помещение в общую собственность родителей и детей по соглашению в течение 6 месяцев. Где взять форму для нотариуса?

— Вообще это обязательство пишется в произвольной форме. Но Федеральная нотариальная палата уже направила рекомендации президентам нотариальных палат субъектов РФ по оформлению обязательства.

— Квартира, купленная по ипотеке, оформлена в собственность трех членов семьи — меня, мужа и старшего ребенка. Нам нотариус отказывает в подписании обязательства, посылает в органы опеки…

— Письменное обязательство не влечет изменений имущественных прав несовершеннолетнего собственника. Участия органов опеки и попечительства не требуется.

Сертификат дают не за роды, а за детей

— Выплачивается ли материнский капитал матерям, родившим в первые роды двойню, тройню и так далее?

— В законе речь идет о детях, а не о количестве родов! Поэтому если после 1 января 2007 года родилась двойня, то семья имеет полное право на материнский капитал. Он выдается один раз в жизни.

— Если первый ребенок умер, дадут ли нам 300 тысяч?

— Если на ребенка было получено свидетельство о рождении, то вы можете рассчитывать на получение сертификата

.— Добрый день. У меня старший ребенок от первой жены. Сейчас вторая родила. Может, нам положен материнский капитал?

— Изначально право на дополнительную помощь от государства имеет мать. Мужчина может рассчитывать на сертификат, только если он является единственным усыновителем второго ребенка. В вашем случае по закону сертификат на материнский капитал не положен.

Семья распалась — долг остался

— Самарская область, город Сызрань, Татьяна. Что делать, если бывший супруг претендует на часть квартиры, купленной по ипотеке? Из материнского капитала мы не хотим оплачивать его долю!

— Вы должны будете у нотариуса засвидетельствовать обязательство о распределении собственности между членами семьи — той, которая сейчас существует. Бывший муж уже не входит в ее состав, если развод оформлен в установленном порядке.

— Здравствуйте! Квартира куплена до брака, обязательно ли мужу выделять часть в этой квартире?

— Соглашение сторон как раз дает возможность урегулировать собственнические отношения.

О справке из банка и праве созаемщика

— Меня зовут Ирина. Можно ли, чтобы кредит на жилье взяла моя родная сестра, а я погасила бы его часть своим материнским капиталом? Мы бы оформили квартиру в долевую собственность на меня, сестру и моих детей?

— Да, такая схема возможна, если вы выступите созаемщиком по кредиту и это подтверждено договором с банком.

— Чтобы погасить ипотечный долг, нужно представить справку о размерах остатка долга. Наш банк отказался дать такую!

— На днях Центробанк РФ дал кредитным организациям рекомендации относительно формы справки кредитора. Эти рекомендации можно найти на сайте банка cbr.ru и на сайте Пенсионного фонда -www.pfrf.ru. Справка должна быть на фирменном банковском бланке с указанием исходящего номера, даты. В ней указываются номер и дата кредитного договора, предмет кредитного договора, остаток долга в рублях и все необходимые реквизиты банка, куда переводить средства материнского капитала.

Проблемы с пропиской

— Проживаю в Белгородской области, но скоро уеду в Краснодарский край. Где я смогу получить материнский капитал?

— Вы можете обратиться в отделение Пенсионного фонда по месту постоянной регистрации, по месту временной регистрации или по месту фактического проживания. Выбирайте сами, как вам удобно. Если вы обращаетесь из Краснодарского края в Белгородскую область, то нужно почтой отправить заявление и копии документов. Все документы должны быть заверены у нотариуса.

— А потом приехать забрать?

— Да, в любое время. Ваше право получения сертификата никаким сроком не ограничено.

— Имеет ли право на получение материнского капитала гражданка России и Канады? У детей тоже двойное гражданство.

— Пожалуйста. Главное, что и она, и младший ребенок являются гражданами России. Для этого сначала надо оформить сертификат. Если у вас нет регистрации в России, отправляйте их в Пенсионный фонд по почте. В течение месяца после получения документов здесь примут решение и в случае, если оно будет положительное, вышлют вам сертификат.

— Этот сертификат можно использовать на улучшение жилищных условий, образование и пенсию только в России?

— Да, только в России.

 

Источник: «Комсомольская правда»

Материнский капитал в Ставрополе и Ставропольском крае | Условия использования материнского капитала

Материнский капитал

Актуальная информация о материнском капитале в Ставрополе и Ставропольском крае

Материнский капитал в Ставрополе можно использовать для приобретения недвижимости, капитального ремонта, покупки жилья по договору долевого строительства, компенсации затрат на строительство или реконструкцию жилья. Средства материнского капитала также могут быть использованы на образование детей, оплату детского сада, пенсию матери и с 2016 года на социальную реабилитацию детей-инвалидов.

С каждым годом, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию в стране, спрос на недвижимость возрастает. Чтобы помочь молодым семьям с приобретением недвижимости большинство ведущих банков России, выдают ипотеку под материнский капитал на покупку жилья, предлагаемого Строительной группой «Третий Рим» в жилом районе «Гармония».
Использовать средства материнского капитала можно как первоначальный взнос для приобретения квартиры в ипотеку, так и для погашения основного долга по договору ипотечного кредитования.
Так, используя материнский капитал в Ставропольском крае, можно оформить ипотеку на квартиры, таунхаусы, флэтхаусы, дуплексы и особняки.



  • Назад
  • 1
  • Вперед


Новости

Свежие новости о материнском капитале в Ставропольском крае


В разделе содержится информация о том, как использовать материнский капитал в 2016 году, свежие новости и изменения условий получения материнского капитала, ознакомиться с которыми необходимо каждому обладателю сертификата на семейный капитал.
Кроме того, на сайте размещена актуальная информация обо всех тонкостях и нюансах приобретения жилья в ипотеку под материнский капитал, изменениях в законодательстве и о единовременной выплате 25 тысяч из материнского капитала.

Размещаемые здесь материалы подробно расскажут, как лучше и эффективнее потратить средства материнского капитала, согласно действующему законодательству, как купить квартиру в Ставрополе и Ставропольском крае на выгодных условиях, а также, кто может рассчитывать на получение единовременной выплаты.


Домашние улучшения, которые увеличивают базовую стоимость

Когда вы продаете недвижимость с прибылью, вы должны платить налоги на прирост капитала при продаже. Однако ваш прирост капитала — это не разница между ценой, которую вы заплатили за недвижимость, и ценой, по которой вы ее продали. Есть несколько других расходов, которые добавляют к вашей основе затрат.

Знание того, какие расходы можно и нельзя включать в базовую стоимость, поможет вам точно рассчитать прирост капитала при продаже недвижимости. И это может сэкономить вам значительные деньги на ваших налогах в долгосрочной перспективе.Вот краткое руководство по расчету базовой стоимости, какие расходы на улучшение включены, что вы не можете включить и почему это так важно.

На чем основана ваша стоимость?

Во-первых, важно знать свою стоимость при приобретении недвижимости. Это будет важно при определении (и уменьшении) налога на прирост капитала, который вы должны уплатить при продаже недвижимости.

Очевидно, что в основе вашей стоимости лежит цена, которую вы согласны заплатить за недвижимость. Он также включает в себя определенные расходы на расчеты, такие как:

  • сборы за право собственности,
  • судебные издержки,
  • сборы за регистрацию,
  • сборы за опрос и
  • любые налоги на передачу или печать, которые вы платите в связи с покупкой.

Однако ваша базовая стоимость не включает взносы на страхование от несчастных случаев, расходы на переезд или какие-либо сборы, связанные с ипотекой. Таким образом, ипотечное страхование, сборы за отчет о кредитных операциях и затраты на оценку исключены.

Вы хотите, чтобы скорректированная стоимость включала как можно больше ваших расходов, связанных с недвижимостью. Более высокая базовая стоимость впоследствии приводит к снижению налоговых обязательств.

Например, если вы покупаете инвестиционную недвижимость за 200 000 долларов и продаете ее за 300 000 долларов, может показаться, что вы получили прирост капитала в размере 100 000 долларов.Однако если вы потратите 5 000 долларов на приобретение и 25 000 долларов на ремонт, ваши базовые затраты составят 230 000 долларов, что снизит вашу налогооблагаемую прибыль до 70 000 долларов.

Домашние улучшения, которые добавляются к вашей базовой стоимости

Помимо покупной стоимости, другим важным компонентом базовой стоимости являются улучшения, которые вы делаете в собственности. Они могут быть сделаны сразу после приобретения имущества или позднее.

Налоговое управление определяет улучшения как расходы, которые увеличивают стоимость имущества, продлевают срок его полезного использования или адаптируют его к новым видам использования.Здесь явно есть некоторая серая зона. Но примеры помогут немного разобраться.

Базовые улучшения могут включать следующее:

  • Дополнения: Если вы добавите дополнительную спальню или ванную комнату, построите террасу в задней части дома, пристроите гараж или соорудите веранду или патио, вы добавили ценности дому.
  • Благоустройство газонов и приусадебных участков: Проекты ландшафтного дизайна с добавленной стоимостью, строительство подъездных путей или дорожек, строительство забора или подпорной стены, а также добавление бассейна могут квалифицироваться как улучшения имущества.
  • Внешние улучшения: Примерами являются новые окна, новая крыша и новый сайдинг.
  • Изоляция: Включает изоляцию на чердаке, внутренних стенах, под полом или вокруг труб и воздуховодов.
  • Системы: Установка новой системы отопления или кондиционирования воздуха, новых воздуховодов, добавление центральной системы пылеудаления, усовершенствование электропроводки, установка системы безопасности и орошение газона являются улучшениями.
  • Сантехника: Установка септической системы, водонагревателя или системы умягчения воды повышает ценность.
  • Внутренние улучшения: Новые бытовые приборы, безусловно, повышают стоимость и продлевают срок службы имущества, равно как и ремонт кухни, новые полы/ковры и установка камина.

Это не исчерпывающий список.

Также стоит отметить, что, хотя капитальный ремонт не входит в стоимость недвижимости, его можно включить, если он проводится в рамках квалифицированного проекта по благоустройству. Например, ремонт небольших дыр в ваших стенах не является улучшением.Но если это делается в рамках крупномасштабного ремонта кухни, вы можете добавить его к своей основе в рамках общего проекта по улучшению.

Пример базы скорректированных затрат

Вот упрощенный пример, иллюстрирующий, как это может работать. Предположим, вы купили свой дом в 2000 году за 150 000 долларов и заплатили 3 000 долларов в виде различных расходов на приобретение. На протяжении многих лет у вас были следующие расходы:

  • 2005: Вы купили новый водонагреватель за 500 долларов, включая затраты на установку.
  • 2007: Вы отремонтировали главную ванную комнату за 10 000 долларов.
  • 2010: Вы потратили 2000 долларов на общий ремонт дома.
  • 2012: Вы отремонтировали кухню за 20 000 долларов.
  • 2015: Вы заменили центральный кондиционер за 5000 долларов.

Предположим, вы продали недвижимость в 2019 году. База ваших затрат включает цену покупки недвижимости и расходы на ее приобретение плюс большинство расходов в этом списке. 2000 долларов на общий ремонт дома не добавляются к базисной стоимости (хотя они все еще могут быть вычтены из налогов, если это инвестиционная недвижимость).

Суммируя другие расходы и цену покупки, вы получаете базовую стоимость в размере 188 500 долларов США. Это число используется для определения того, должны ли вы уплатить какие-либо налоги на прирост капитала при продаже.

Повторюсь, это упрощенный пример. В течение почти 20-летнего периода владения у вас может быть гораздо более длинный список улучшений. Поэтому важно отслеживать, чтобы поддерживать базовую стоимость как можно выше, насколько это возможно по закону.

Какие улучшения

не добавляют к базовой стоимости

Вообще говоря, расходы не добавляются к вашей базовой стоимости, если они не повышают стоимость имущества, не продлевают срок его службы или не изменяют его полезное назначение (например, при переходе из одноквартирного дома в двухуровневый).

На практике это означает, что вы не можете добавить расходы на общий ремонт или техническое обслуживание. Вы можете возразить, что устранение протечек в сантехнике и аналогичный ремонт увеличивают рыночную стоимость вашей собственности. Но разница в том, что эти расходы необходимы для поддержания имущества в рабочем состоянии.

Вот пример. Если двигатель вашего холодильника сломался, вызов ремонтника для устранения проблемы необходим , чтобы сохранить дом в пригодном для использования состоянии. Покупка нового холодильника, когда старый подлежит ремонту, является дополнительным расходом , который выходит за рамки того, что необходимо, и повышает ценность дома.

Кроме того, вы не можете добавлять улучшения с ожидаемым сроком службы менее одного года в базовую стоимость. Это может быть полезным советом, особенно когда речь идет об улучшении ландшафта. Например, добавление пальм к вашему двору может стать улучшением, увеличивающим базис. Добавление однолетних цветов, которые необходимо заменить в следующем году, не подходит.

Наконец, вы не можете добавлять улучшения в свой базис, если они больше не являются частью вашего дома. Допустим, вы купили свой дом в 2000 году, купили новый холодильник за 800 долларов в 2005 году и заменили его другим новым холодильником за 1200 долларов в 2015 году.Стоимость холодильника 2005 года не будет включена, если его больше нет в доме после того, как вы купите замену.

Не поймите неправильно

Вот почему это так важно. Когда вы продаете недвижимость, разница между чистой выручкой от продажи и вашей базовой стоимостью является приростом капитала и может облагаться налогом.

В случае основного места жительства существует исключение из прироста капитала в размере 500 000 долларов США для супружеских пар и 250 000 долларов США для всех остальных. Другие типы недвижимости, такие как второй дом или инвестиционная недвижимость, не имеют такого исключения.

Продолжая наш предыдущий пример, предположим, что недвижимость, которую вы купили в 2000 году и базовая стоимость которой составляет 188 500 долларов США, продана в 2019 году за 420 000 долларов США, и что вы одиноки. Несмотря на то, что цена продажи на 270 000 долларов больше, чем вы заплатили за дом, это всего на 231 500 долларов больше, чем ваша базовая стоимость, поэтому это не приведет к налогооблагаемому событию.

Приобретая инвестиционную недвижимость, вы получаете дополнительное преимущество в виде увеличения ежегодного амортизационного отчисления. Вы можете прочитать больше о том, как работает амортизация, но общая идея заключается в том, что вы можете ежегодно вычитать определенную часть своей базовой стоимости, чтобы уменьшить налогооблагаемый доход от аренды.Более высокая базовая стоимость означает более высокие ежегодные амортизационные отчисления.

Суть в том, что точный расчет вашей базовой стоимости в собственности может помочь вам снизить ваши обязательства по налогу на прирост капитала при продаже собственности. Это также может потенциально снизить ваш налогооблагаемый доход от аренды инвестиционной недвижимости. Поэтому обязательно добавляйте стоимость улучшений собственности к своей основе затрат по мере продвижения.

Реконструкция как инвестиция: получение максимальной отдачи от вложенных средств

А как насчет вашего дома? В конце концов, это самая крупная инвестиция большинства семей, и деньги, потраченные на ее улучшение, обычно окупаются позже в виде стоимости при перепродаже.Не менее важно и то, что большинство людей проводят в своем доме больше времени, чем где-либо еще, и обеспечение того, чтобы он был действительно удобным, а не просто функциональным, может иметь большое значение для повышения качества вашей жизни.

История продолжается под рекламой

Вопрос в том, с чего начать. Вариантов много, и каждый имеет свою цену и набор переменных, связанных с ним. Вот где в дело вступают эксперты. Мы поговорили с рядом подрядчиков, ландшафтных архитекторов, мастеров-самоучек и дизайнеров интерьеров, чтобы услышать их рекомендации и получить представление о возможностях в нескольких ценовых категориях: 7 000 долларов, 20 000 долларов и 50 000 долларов.

Очевидно, что это не универсальный вариант. Стоимость и предостережения для дома на Капитолийском холме площадью 1200 квадратных футов будут сильно отличаться от дома площадью 5000 квадратных футов в Потомаке, штат Мэриленд. Цены также сильно различаются в зависимости от материалов и от того, выполняете ли вы работу самостоятельно или нанимаете кого-то. иначе сделать это. Поэтому рассматривайте эти предложения как руководство, а не как окончательные предписания.

Если стоимость при перепродаже является ключевым фактором, домовладельцы, вероятно, захотят сосредоточиться на нескольких конкретных вариантах.

История продолжается под объявлением

«Если бы я сказал тратить деньги на что-то одно, это была бы кухня — и ванная, если у вас есть лишние деньги», — говорит Джонатан Монтгомери, оценщик из Real Estate Appraisal Group, бизнес в парке Такома. «Но все, что вы можете сделать, чтобы улучшить внешний вид дома, — это то, на что вы тратите деньги».

Если вы не планируете переезжать в ближайшее время, у вас могут быть другие соображения. И что эти идеи подчеркивают, так это то, что лучшие изменения не обязательно являются дорогостоящими.Это может быть удовлетворительным, но есть ряд более тонких улучшений, которые могут значительно улучшить ощущение и ценность дома.

Может показаться, что это не так много денег, но 7000 долларов при правильном использовании могут оказать существенное влияние на дом. Вопрос в том, куда его направить.

История продолжается ниже рекламного объявления

«При цене 7000 долларов обычно вы думаете о незначительном улучшении или обновлении большой площади или капитальном ремонте небольшой площади», — говорит Джон Петерсик, половина Ричмонд- дуэт, рассказывающий о своих приключениях, сделанных своими руками, в Young House Love.

Для многих первое, что приходит в голову, — это кухня, часто относительно большое пространство. Это комната, которая часто используется и может иметь общественную функцию. К сожалению, 7000 долларов не так уж и много, когда речь идет о замене старых приборов на блестящие новые. Но если вы готовы сделать часть работы самостоятельно, все же можно добиться значительного эффекта.

«Вы можете переделать кухонные столы и покрасить шкафы, чтобы освежить внешний вид», — сказал Петерсик. «Это не полная реконструкция, но дает вам новое пространство.

История продолжается под рекламой

Вам придется красить свои собственные шкафы — «Если вы нанимаете кого-то, это почти столько же [денег], сколько приобретение новых шкафов», — говорит его жена Шерри Петерсик. Хотя это утомительно, это не особенно тяжелая работа. Основная часть денег может быть потрачена на столешницы, которые, в зависимости от размера кухни, могут быть низкобюджетными блоками мясника Ikea, гранитом или чем-то средним. А если остались деньги, вы можете добавить простой фартук из плитки, который можно отклеить и приклеить, или симпатичный светильник, чтобы приукрасить интерьер.

Столько же можно потратить на модернизацию маленькой ванной комнаты, сняв ее до стоек и уложив новую плитку, переделав душ и модернизировав сантехнику. В этом ценовом диапазоне ремонт не будет роскошным, но он может включать в себя несколько новых элементов.

«Мы переоборудовали полуванну в нашем подвале в полноценную ванну, — говорит Кристофер Балка, агент по недвижимости из округа Колумбия, говоря о своем бывшем доме на площади Маунт-Вернон. Он и его муж наняли подрядчика, чтобы превратить соседний туалет в душ; окончательный результат, который стоил примерно 7000 долларов, включал не только выложенный плиткой душ, но и новый туалетный столик и светильник.«Большая часть затрат на это была работа — плитка укладывать дорого», — сказал Булка.

История продолжается под рекламой

Но 7000 долларов также можно использовать стратегически для более тонкого, но впечатляющего результата. Если в вашем доме деревянные полы, которые старые, поцарапанные или не в лучшем виде, вы можете нанять кого-нибудь, чтобы отполировать их. Как только мебель вернется, каждая комната будет выглядеть немного свежее.

Или вы можете использовать эти средства для двойного улучшения, которое так же украсит дом.Во-первых, покрасьте интерьер дома. Затем наймите дизайнера, который поможет улучшить освещение, особенно в общественных местах, таких как гостиная и столовая, где хорошее освещение может увеличить пространство. «За более чем 20 лет работы с клиентами мне еще ни разу не доводилось бывать в доме с надлежащим освещением, — говорит Дебби Винер, руководитель направления Designing Solutions в Silver Spring. «Большинство из нас в основном дома ночью, когда очень мало света. Вот почему освещение так эффективно».

Имея 20 000 долларов, вы можете взяться за один из самых популярных видов ремонта: полную модернизацию кухни или ванной комнаты.Для кухни 20 000 долларов хватило бы на ремонт среднего уровня: новые стойки, шкафы, раковина и пара модернизированных приборов. Эти деньги пошли бы дальше, если бы вы купили готовые к сборке шкафы и наняли кого-нибудь для их установки.

История продолжается под объявлением

Или вы можете серьезно обновить ванную комнату среднего размера, обновив все и, возможно, добавив такие предметы роскоши, как паровой душ, пол с подогревом или отдельно стоящую ванну.

Но есть и менее очевидные области, которые также могут потребовать внимания.«За 20 000 долларов, в зависимости от размера дома, вы можете заменить окна», — говорит Дэвид Робертсон, который руководит компанией Something Different Contracting в округе. Это не особенно гламурная инвестиция, но она может быть необходима, если дом пропускает горячий или холодный воздух или просто выглядит устаревшим. По словам Робертсона, сложно оценить, сколько стоит замена полного комплекта окон. Это зависит от того, сколько окон в доме, а также от того, хотите ли вы использовать винил или дерево; последний будет стоить дороже.Но 20 000 долларов должно хватить на качественные окна в доме среднего размера.

Роли, штат Северная Каролина. Домашняя мастерица Бриттани Бейли, уроженка Северной Вирджинии, которая ведет блог в Pretty Handy Girl, решила инвестировать примерно эту сумму во внешнюю часть своего дома.

История продолжается под объявлением

«Внешнее озеленение: внутренний дворик, подпорные стены, каменная кладка», — сказала она.

Бейли и ее муж наняли ландшафтного архитектора, чтобы переделать задний двор, проект, который включал облицовку патио площадью 280 квадратных футов брусчаткой и добавление низкой стены, дорожки и растений.Они потратили около 800 долларов на дизайн и около 20 000 долларов на весь проект. Бейли сэкономила деньги, самостоятельно сделав деревянную беседку и перголу за 500 долларов.

Цена будет зависеть от того, насколько вы фантазируете, а стоимость растений сильно различается: взрослое дерево может стоить до 2000 долларов, сказал Бейли. Но выполнение части этой работы самостоятельно или поиск оптового питомника может снизить цену.

У Бейли есть еще одно предложение для домовладельцев, стремящихся серьезно защитить стоимость своих домов: заняться отложенными работами по техническому обслуживанию.

История продолжается под объявлением

«Как бы неинтересно это ни звучало, я настоятельно рекомендую убедиться, что в доме выполнено все стандартное техническое обслуживание», — сказала она. «Поэтому, если у вас есть проблемы с водой — например, протекающая крыша или под домом — это то, во что вам действительно нужно вкладывать деньги».

Это может означать замену крыши, ремонт водосточных желобов, покраску сайдинга или, наконец, выяснение причины такой сырости в подвале. Нет реальной оценки того, сколько может стоить этот ремонт; цена зависит от состояния дома.Но 20 000 долларов, вероятно, могли бы позаботиться о большинстве из них, и еще осталось достаточно для веселой траты денег.

Имея 50 000 долларов, домовладелец может позволить себе ремонт своей мечты, например, переделку кухни высокого класса с использованием первоклассной бытовой техники и шкафов. Другим вариантом было бы увеличить полезную площадь дома, превратив экранированную веранду или гараж в полностью готовое внутреннее помещение.

Булка, агент по недвижимости округа Колумбия, совмещал эти две работы в своем нынешнем доме, рядном доме в Блумингдейле.«В этом доме было спальное крыльцо сзади, и его было не очень удобно использовать», — сказал он. Между тем, кухня, которая примыкала к крыльцу, уже была выпотрошена, когда он и его муж купили дом, и представляла собой, по сути, чистый лист. С помощью подрядчика Робертсона и его команды Something Different Contracting они пробили стену, закрыли крыльцо и превратили его в одну большую кухню с новыми шкафами и бытовой техникой.

Но вам не нужно резать стены, чтобы произвести эффектное впечатление.Может быть, украшение — это не ваше дело: у вас нет времени или возможности обставить свою гостиную и столовую так, как вам нравится. За 50 000 долларов дизайнер интерьера может помочь вам выбрать внешний вид и подобрать мебель и аксессуары, которые заставят комнату сиять.

«Эта сумма позволяет вам делать дополнительные услуги», — сказал Винер из Designing Solutions, который считает, что около 10 процентов этого бюджета пойдет на дизайнера; остальное можно было потратить на мебель. «Не только ковер, диван, журнальный столик и медиа-тумба, но также, может быть, несколько отличных светильников, книжный шкаф и великолепные украшения для окон.Хорошие вещи всегда стоят дороже».

И не забудьте о внешнем виде дома. Марк Уайт, управляющий фирмой ландшафтного дизайна Gardenwise в Арлингтоне, говорит, что 50 000 долларов могут преобразить небольшой задний двор — скажем, пространство площадью 400 или 500 квадратных футов за рядным домом округа Колумбия. «Мы можем сделать садовое пространство продолжением дома», — сказал он.

Именно этим Дуг Хэттауэй и занимался на заднем дворе своего дома в Дюпон-Серкл, над которым доминировала гигантская палуба второго этажа.

Убрав палубу, он нанял Gardenwise, чтобы перепланировать пространство.

В результате получилась открытая площадка, облицованная каменной плитой и гранитом, с кашпо, кушеткой, газовым грилем и небольшим фонтаном.

«Это похоже на уютную комнату», — сказал Хэттауэй, чья семья использует это пространство практически круглый год.

«Очень приятно зайти и увидеть пространство и деревья; это успокаивает смотреть и быть в ».

Самостоятельных проектов по повышению стоимости жилья

Ремонт всего дома может повысить ценность вашего дома, но есть способы обновить его, не влезая в долги и не растрачивая свои сбережения.Покраска, повторная затирка плитки и мойка снаружи вашего дома не будут стоить больших денег, но эти улучшения дома, сделанные своими руками, могут повысить ценность вашего дома.

С небольшим капиталом, отношением «сделай сам» и несколькими долларами вы можете выставить свой дом на больше денег, если вы готовы продать. И если вы не совсем готовы выставить свой дом на продажу, вы можете наслаждаться более красивым местом для жизни. Вот несколько недорогих, но дорогих проектов по благоустройству дома, которые стоит рассмотреть.

Ключевые выводы

  • Согласно исследованию тенденций ремонта Houzz & Home за 2018 и 2019 годы, кухня – это, как правило, самая дорогая комната в доме для ремонта. ремонтировать.

Семь простых обновлений интерьера

1.Освежить стены

Если на ваших стенах есть царапины и грязная краска, устаревший цвет или выцветшие обои, немного усилий и несколько банок краски могут кардинально изменить ситуацию. Чтобы максимизировать ценность вашего дома для продажи, выберите нейтральную цветовую схему, которая объединяет весь дом, делает пространство более заметным и привлекает широкий круг потенциальных покупателей.

2. Установите молдинг короны

.

Вставка лепного украшения в корону — это удивительно простая задача, которая может придать вашим комнатам характер.Купите молдинг в магазине товаров для дома, обрежьте его до размера, подходящего для вашей комнаты (или попросите обрезать его для вас в магазине), и прикрепите его к верхней части стены с помощью гвоздезабивного пистолета. Эти декоративные планки могут быть даже окрашены. Установка молдинга требует некоторых навыков работы с деревом, а также правильных инструментов, но сделать это самостоятельно очень недорого.

3. Обновление приспособлений

Выключатели, крышки розеток, карнизы, светильники и дверные ручки часто скучны или упускаются из виду, но вы можете добавить изюминку всего за несколько долларов.Привлекательные металлические панели переключателей и крышки розеток могут стоить всего 5 долларов за штуку, но выглядят намного дороже. Светильники и декоративные карнизы могут быть немного дороже, но иногда вы можете сделать недорогой вариант элегантным с помощью баллончика с краской. Опять же, если вы планируете продавать, обязательно выбирайте товары с такими цветами и отделкой, которые понравятся широкой аудитории.

4. Установите потолочные вентиляторы

Всем нравится экономить деньги на счетах за электроэнергию, что делает потолочные вентиляторы привлекательным дополнением к любому дому.Потолочные вентиляторы сокращают расходы на кондиционирование воздуха, а также могут снизить расходы на отопление за счет циркуляции теплого воздуха от потолка. Основной вентилятор стоит около 50 долларов, а хороший можно купить не дороже пары сотен долларов. Если у вас еще нет проводки от верхнего освещения, вам может потребоваться нанять профессионала, что может значительно увеличить стоимость этого проекта.

5. Улучшить обработку окон

Дешевые вертикальные пластиковые жалюзи, бумажные жалюзи или горизонтальные алюминиевые жалюзи, которые могут поставляться с вашим домом, не добавляют ценности вашему дому.Подумайте о том, чтобы заменить их жалюзи, деревянными жалюзи или портьерами. Опять же, если вы продаете, выбирайте нейтральные варианты, которые могут помочь вам получить лучшую цену за свой дом.

6. Открытие и восстановление деревянных полов

В частности, в старых домах, скорее всего, полы из твердой древесины скрываются под ковром. Скрипящие полы – это признак того, что у вас деревянные полы. Если вы не уверены, поднимите ковер в незаметном углу и проверьте. Если у вас есть деревянные полы, есть большая вероятность, что вам придется отполировать их, чтобы восстановить их первоначальное великолепие, но это будет намного дешевле, чем установка нового пола с нуля.

7. Чистый каминный кирпич

Если у вас есть кирпичный камин и вы топите в нем дрова, скорее всего, часть кирпича покрыта сажей и креозотом. Поскольку красивый камин может стать важным преимуществом в доме, сделайте его максимально привлекательным. Используйте влажную тряпку, чтобы вытереть часть сажи, затем используйте чистящее средство для камина, предназначенное для удаления креозота. Потребуется некоторая чистка жесткой щеткой и, возможно, несколько применений, но когда вы закончите, кирпич будет выглядеть элегантно.

Базовая модернизация ванной комнаты

1. Переделать пол в ванной

Установка своими руками может сэкономить вам много денег. Если вы не знаете, как укладывать напольное покрытие, поищите уроки в местном магазине товаров для дома. Экономия денег на рабочей силе позволит вам выбрать более красивый пол, чем вы могли бы себе позволить. Выберите плитку нейтрального цвета, чтобы добавить наибольшую ценность.

2. Обновление приспособлений

Если у вас есть обычные, дешевые или устаревшие светильники, замена их более новыми, более индивидуальными версиями может сделать вашу ванную сверкающей и выглядеть более элитной.Примерно за 40-100 долларов вы можете заменить ветхий туалетный столик или потолочный светильник чем-то элегантным. За аналогичные денежные затраты вы получите новый смеситель для раковины. Хромированная насадка для душа в стиле спа-салона добавляет нотку роскоши примерно за 80 долларов. Вешалки для полотенец — дешевое и простое решение, которое стоит от 20 до 30 долларов. Иногда модернизация может быть более энергоэффективной, улучшая не только эстетику вашего дома, но и «озеленяя» его.

Быстрые решения для поддержания кухни в актуальном состоянии

1.Покраска или морилка кухонных шкафов

Вы можете купить все новые шкафы и сэкономить деньги, купив готовые (а не изготовленные на заказ) шкафы и установив их самостоятельно, но это требует больше работы и денег, чем покраска или окрашивание существующих шкафов. Белые шкафы украсят кухню, обычно не выходят из моды, и будущий владелец может легко их перекрасить, если захочет чего-то другого. Вам нужно будет удалить все оборудование из ваших шкафов, включая двери. Вам также нужно будет сначала очистить шкафы, чтобы грязь и жирные остатки не испортили вашу работу.Подумайте также о том, чтобы привести в порядок свои шкафчики в ванной комнате.

2. Обновление ручек шкафов и ручек ящиков

Удивительно, как такой, казалось бы, безобидный элемент, как дверная ручка шкафа, может сделать вашу кухню дешевой или устаревшей. Обновление этого оборудования может преобразить вашу кухню, независимо от того, переделываете ли вы свои шкафы или нет.

Семь способов сэкономить при обновлении внешнего вида

Вам может быть легко игнорировать внешний вид вашего дома, когда вы проводите большую часть своего времени внутри, но это первое, а иногда и единственное впечатление, которое другие получают от вашего дома.Вот несколько простых способов сделать его лучше.

1. Установите новую переднюю дверцу

Фундаментальная стальная входная дверь стоит около 100 долларов, но еще за 100–200 долларов вы можете получить дверь с гораздо большим характером и улучшить привлекательность вашего дома. Если вы не можете позволить себе новую дверь, свежий слой краски привлекательного цвета может быть всем, что вам нужно.

2. Замените передний коврик

Когда у вас есть один и тот же коврик в течение многих лет, легко не заметить, насколько изношенным или грязным он стал.Поскольку это одно из первых впечатлений, которые люди получают от вашего дома, это то место, где 20 долларов могут иметь большое значение.

3. Очистите желоба

Эта задача больше связана с поддержанием стоимости вашего дома, чем с ее увеличением, но она необходима. Без правильно функционирующих желобов, которые предназначены для отвода воды от вашего дома, дождь может просачиваться внутрь или скапливаться вокруг фундамента, вызывая такие проблемы, как плесень и грибок. В конце концов, повреждение водой может поставить под угрозу структурную целостность дома, что приведет к дорогостоящим счетам за ремонт.

4. Мойка снаружи вашего дома с электроприводом

За меньшие время и деньги хорошая мойка под давлением может сделать внешний вид вашего дома почти таким же хорошим, как свежий слой краски.

5. Перекрасить снаружи

Если мытье снаружи вашего дома не сделало его ярче, как вы надеялись, подумайте о новой покраске. Учитывая лестницы и высоту, это может быть задачей не для всех, но даже если вам придется нанять других для выполнения этой работы, это все равно довольно недорого, если речь идет об улучшении дома, и может сделать ваш дом почти новым с самого начала. за пределами.

6. Мойка подъездной дорожки, дорожек и патио

Пока вы арендуете стиральную машину, вы можете чистить подъездную дорожку, внутренний дворик и любые пешеходные дорожки. Вы можете быть удивлены тем, как новые они будут выглядеть после этого.

7. Модернизация ландшафта или очистка существующего ландшафта

Цветы и другие растения — отличный способ украсить экстерьер вашего дома. Используйте зелень перед домом и/или вдоль дорожек, чтобы привлечь внимание к дому.Чтобы получить максимальную отдачу от потраченных долларов, выбирайте многолетние растения, которые год за годом приживаются, а не однолетние растения, которые, как следует из их названия, живут год или меньше. Заделайте все проплешины во дворе свежим дерном (или посадите семена травы, если у вас есть время) и подстригите существующие деревья и кусты, чтобы завершить новый вид двора.

Суть

Модернизация вашего дома не должна быть дорогой или сложной, и для этого не обязательно привлекать подрядчиков. Разнообразие проектов для всех ценовых диапазонов и уровней мастерства и энтузиазма может повысить ценность вашего дома, будь то для будущих покупателей или, что, возможно, более важно, для вас.Претворение в жизнь нескольких из этих идей по улучшению дома поможет вам получить максимальную отдачу от одного из ваших самых значительных активов, планируете ли вы остаться или продать. И прежде чем можно будет даже рассмотреть проект «сделай сам», вы должны убедиться, что любые новые дополнения или изменения по-прежнему будут соответствовать общей эстетике дома, в чем вам может помочь лучшее программное обеспечение для домашнего дизайна.

Когда Private Equity становится вашим арендодателем — ProPublica

ProPublica — это некоммерческая служба новостей, которая занимается расследованиями злоупотреблений властью.Подпишитесь, чтобы получать наши самые важные истории, как только они будут опубликованы.

Дэниел Купер едва мог позволить себе крошечную квартирку в 13-этажном здании Olume в центре Сан-Франциско. Но обширный вид с террасы на крыше очаровал его.

Выросший в маленьком городке в штате Кентукки, Купер был поражен величием горизонта перед собой, от парящей ввысь башни Salesforce, самого большого небоскреба Сан-Франциско, до сверкающих золотыми куполов на вершине собора Святого Павла.Иосифа, одна из исторических достопримечательностей города.

Чувство возможности, которое он ощутил, глядя на свой новый родной город, помогло убедить инженера-программиста стать одним из первых арендаторов стеклянного нового здания в 2016 году. чтобы переехать. Она восхищалась высокими потолками в своей новой младшей студии на шестом этаже, которую она делила со своей ши-тцу, Рокси-Джоли.Несколько месяцев спустя «Спец» Титус, предприниматель, чьи очки вдохновили ее прозвище, счастливо поселилась в угловой квартире на восьмом этаже со своей дочерью. Она выиграла его в лотерею на квартиры с арендной платой ниже рыночной.

Но потенциальные жильцы были не единственными, кто присматривался к новому многоквартирному дому с его 121 квартирой, тренажерным залом и местами для костра на крыше.

В июле 2017 года Купер получил электронное письмо, в котором сообщалось, что Greystar, гигант по управлению недвижимостью и инвестициям в недвижимость, захватывает здание.Фирма, поддерживаемая частным капиталом, покупала владельца Olume, Monogram Residential Trust, и его инвестиции в четыре дюжины объектов недвижимости, разбросанных по 10 штатам. Купер беспокоился, что его новое сообщество вот-вот изменится.

Когда Серая Звезда взяла на себя ответственность, его тревога усилилась. Арендная плата взлетела. По словам Купера, мусор собирается в коридорах и на террасе на крыше. Охранник появлялся реже. Одна арендаторша сказала, что испугалась, когда столкнулась с крупным, на вид пьяным мужчиной, которого она не знала, танцующим в купальнике и балетной пачке в гараже.Другая арендаторша рассказала, что ей приходилось греть воду в ванне на плите после того, как она несколько раз просыпалась и обнаруживала, что из крана течет только холодная вода.

«Я понимаю, что арендная плата растет, стоимость жизни растет, все растет», — сказал Купер. «Но при этом мы ожидали, что качество здания и качество управления останутся прежними, а это было не то, что мы видели».

Greystar не ответила на вопросы о жалобах арендаторов, сказав, что удовлетворенность жителей «очень важна» для компании.

Согласно первому в своем роде анализу, проведенному ProPublica, Купер и его товарищи-квартиросъемщики на собственном опыте испытали на себе последствия резкого, хотя в основном незамеченного, перехода контроля над жизненно важной частью жилого фонда Америки.

Согласно анализу ProPublica данных Национального совета по многоквартирному жилью о крупнейших в стране многоквартирных домах, за последнее десятилетие фирмы с частным капиталом, такие как Greystar, ворвались на рынок многоквартирных домов, скупая тысячи квартир и становясь крупными арендодателями в американских городах. собственники многоквартирных домов с пятью и более квартирами.

Частные инвестиционные компании стояли за 85% крупнейших сделок Freddie Mac по жилым комплексам

Анализ показал, что в настоящее время частный капитал является доминирующей формой финансовой поддержки 35 крупнейших владельцев многоквартирных домов. В 2011 году около трети квартир, принадлежавших крупнейшим владельцам, были обеспечены частным капиталом. Десять лет спустя половина из них была такой.

Анализ показал, что в прошлом году

частных компаний, входящих в топ-35, в совокупности владели примерно миллионом квартир.Вероятно, это занижение, потому что гиганты прямых инвестиций, такие как Blackstone, Lone Star Funds и другие, не участвуют в ежегодном опросе Национального совета по многоквартирному жилью.

Частные инвестиционные компании часто действуют как корпоративная версия домохозяйки: они ищут сделки по многоквартирным домам, сокращают расходы или повышают арендную плату, чтобы увеличить доход, а затем продают здания по более высокой цене.

Приток частного капитала происходит во время национального кризиса доступного жилья и имеет ужасные последствия, говорят арендаторы и их защитники.По словам защитников арендаторов, такие фирмы используют эффект масштаба, чтобы более агрессивно выжимать прибыль из своих зданий, чем это обычно делают традиционные арендодатели. Тактика фирм может включать резкое повышение арендной платы или сборов и пренебрежение содержанием. Иногда арендодатели вытесняют существующих арендаторов и заменяют их теми, кто может платить больше.

Размер компаний позволяет им влиять на рыночные ставки и лоббировать реформы, которые могут ослабить их власть. И их цели — быстро увеличить прибыль от здания, чтобы продать его подороже, — часто расходятся с целями арендаторов, которым необходимо в них жить.Напротив, так называемые семейные арендодатели обычно ищут стабильные потоки арендного дохода с течением времени, пока их здания растут в цене.

Еще одно отличие заключается в прибыли. Частные инвестиционные компании хвастаются огромными доходами, а самые агрессивные фонды стремятся получить прибыль в размере 20% или более от вклада инвесторов за вычетом платы за управление. Это сопоставимо с публично торгуемыми инвестиционными фондами недвижимости, которые в среднем выплачивают годовой дивидендный доход в размере 4.33% и позволяют инвесторам удерживать стоимость акций траста.

ProPublica обнаружила, что бум покупки частного капитала частично подпитывался Freddie Mac, крупнейшим в стране финансистом арендного жилья.

Штаб-квартира Freddie Mac в Маклине, штат Вирджиния. Кредит: Эндрю Харрер/Блумберг/Getty Images

Freddie Mac — это публично торгуемая корпорация с уставом Конгресса, которая помогает поддерживать покупку домов и квартир, покупая ссуды у частных кредиторов, чтобы они могли свободно делать больше ипотечных кредитов.В 2008 году было создано новое федеральное агентство по надзору, Федеральное агентство по жилищному финансированию, после того как проблемы с ипотечными кредитами на одну семью едва не привели к тому, что Freddie Mac и Fannie Mae оказались в государственном эквиваленте банкротства.

Согласно анализу ProPublica данных отраслевого издания Commercial Mortgage Alert, на долю крупных частных инвестиционных компаний приходилось 85% 20 крупнейших сделок Freddie Mac по финансированию покупки жилых комплексов одним заемщиком.

Все эти сделки, кроме одной, были совершены в 2015 году или позже, поскольку низкие процентные ставки побудили частные инвестиционные компании искать миллиарды в кредитах, обеспеченных Фредди, для массовых покупок квартир.

Данные показывают, что в 2016 году крупнейшие кредиты с участием частных инвестиционных компаний составили не менее 11% от общего объема сделок Freddie. В 2017 году на их долю приходилось не менее 6%.

Покупка

Greystar Olume в том же году была частью сделки на сумму почти 1,8 миллиарда долларов, которая установила рекорд как самая крупная сделка, которую Freddie Mac когда-либо делал с одним заемщиком, по данным Commercial Mortgage Alert.

Последствия всплеска таких ипотечных кредитов продолжаются и сегодня.Исследователи и адвокаты опасаются, что крупные кредиты частным инвестиционным компаниям способствуют концентрации отрасли и повышают стоимость аренды. Кредиты, как правило, не включают положения, которые повышают защиту арендаторов или удерживают арендную плату за доступное жилье на низком уровне в долгосрочной перспективе.

Условия кредита

Freddie обычно позволяют владельцам зданий повышать арендную плату в течение нескольких лет после выдачи кредита. Freddie не отслеживает уровни арендной платы с течением времени в зданиях, которые она финансирует.Федеральное агентство жилищного финансирования не требует от компании делать это.

«Почему бы нам не установить хотя бы минимальную защиту арендаторов?» сказала София Лопес, заместитель директора кампании по жилищному строительству Чикагского Центра действий по вопросам расы и экономики. По ее словам, отсутствие таких правил вызывает вопросы о приоритетах регулятора Freddie Mac. FHFA «кажется, гораздо больше заинтересована в защите прибыли, чем в обеспечении базовой защиты людей, живущих в жилье, которое они помогают финансировать.

Дэниел Купер (справа) и его партнер Кевин Хейни были арендаторами здания Olume в центре Сан-Франциско. Кредит: Лора Мортон, специально для ProPublica

Доступность должна занимать центральное место в миссии Freddie Mac, сказал Джим Бейкер, чья организация, Private Equity Stakeholder Project, отслеживает набеги отрасли на владение квартирами. «В той мере, в какой они финансируют покупки частными инвестиционными компаниями, которые затем резко повышают арендную плату, они работают прямо вопреки этой цели», — сказал Бейкер.

Представитель Freddie Mac преуменьшил значение крупных сделок с частными инвестициями, заявив, что его программа кредитования имеет гораздо более широкий охват. По его словам, средний размер кредита Freddie для многоквартирных домов составляет 6,4 миллиона долларов, и обычно он обрабатывает только две или три крупных кредитных сделки «портфеля» в год. В 2020 году, омраченном волатильностью рынка из-за пандемии, такие транзакции составили менее 1% от общего объема сделок Freddie на сумму 82,5 млрд долларов.

«В дополнение к нашей миссии доступности, Freddie Mac был создан для обеспечения ликвидности и стабильности на рынках жилья и должен оказывать постоянную поддержку на всем рынке для достижения этой цели», — сказал представитель, который отказался назвать свое имя, сославшись на правительство. поддержал политику корпорации.

Представитель FHFA отказался от комментариев.

Greystar не ответила напрямую на список вопросов от ProPublica. В кратком заявлении компания заявила, что уделяет пристальное внимание проблемам жителей.

«Удовлетворенность жителей очень важна для нас, и мы регулярно опрашиваем наших жителей, чтобы оценить уровень их удовлетворенности, чтобы помочь нам решить проблемы и определить возможности для улучшения наших услуг», — говорится в заявлении.

Но это не было опытом Купера или других бывших арендаторов, которые говорили с ProPublica.

«Наше здание недавно приобрела новая фирма, которая не проявила ничего, кроме презрения к существующим жильцам, — написал Купер в онлайн-обзоре через год после того, как Greystar завершила покупку, — и стремления увеличить прибыль».

Новый способ получения прибыли

Великая рецессия, закончившаяся в 2009 году, стала финансовой дырой для миллионов американцев.Более 3,7 миллиона домохозяйств подверглись лишению права выкупа. Но для компаний, поддерживаемых частными инвестициями, это не было такой уж катастрофой.

По бросовым ценам фирмы скупили десятки тысяч домов на одну семью, потерянных из-за потери права выкупа, и сдали их в аренду.

Практика вызвала негативную реакцию. Защитники жилья и арендаторы заявили, что компании взимают непомерную арендную плату и сборы, пренебрегают ремонтом и запугивают арендаторов, агрессивно угрожая выселением.Сделка Fannie Mae на 1 миллиард долларов с принадлежащей Blackstone компанией по аренде жилья в 2017 году вызвала столько критики, что Fannie Mae и Freddie Mac прекратили финансирование таких сделок в следующем году. Blackstone отрицает причастность к злоупотреблениям арендаторами и больше не владеет компанией.

Но к тому времени частные инвестиционные компании нацелились на другие типы жилья, расширившись на общежития для пожилых людей и студентов, промышленные дома и большие многоквартирные дома, сказал Патрик Вудалл, старший научный сотрудник организации «Американцы за финансовую реформу», беспристрастной некоммерческой организации, выступающей за меры, такие как защита прав потребителей и подотчетность банков.

Большие жилые комплексы не являются символами американской мечты, как дома на одну семью. Но в них проживает значительная часть из 44 миллионов домохозяйств, которые арендуют жилье. И новый домовладелец Купера за несколько десятилетий до этого нашел способ превратить этот спрос в наличные деньги.

До того, как на рынок ворвались другие частные инвестиционные компании, Боб Фейт, основатель и генеральный директор Greystar, был пионером в привлечении крупных инвесторов к рынку для покупки, продажи и управления большими жилыми комплексами.Он привлек средства из самых крупных фондов Уолл-стрит: институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, хедж-фонды и компании по страхованию жизни. Деньги от таких инвесторов известны как частный капитал.

Боб Фейт, председатель и главный исполнительный директор Greystar Real Estate, во время интервью Bloomberg Television в 2020 году. Кредит: Кристофер Гудни / Bloomberg / Getty Images

Деньги хлынули в отрасль после рецессии, когда стало много финансирования и арендаторов.В период с 2016 по 2021 год Greystar почти удвоила размер своего портфеля квартир до более чем 75 000, поднявшись по ступеням крупных владельцев и став шестым по величине в стране.

Фэйт хвастался своей способностью выжимать деньги из зданий, которые он покупает и которыми управляет.

«Много раз мы берем на себя актив, которым, возможно, управляла, знаете ли, небольшая организация, которая не была сосредоточена на чистой прибыли», — сказала Фейт во время интервью на конференции в 2010 году.«Мы можем добиться значительной экономии за счет расходной части уравнения, даже при неизменном или даже слегка падающем рынке».

Серая Звезда отказалась предоставить Фейт для интервью.

Арендаторы обвинили компанию в использовании сомнительной тактики для получения прибыли. В одном иске в Калифорнии утверждалось, что компания взимала незаконные сборы сверх арендной платы, чтобы общая сумма задолженности арендаторов увеличивалась каждый месяц — практика, которая в иске называется «пирамидированием».

Greystar отверг обвинения, заявив, что не участвовал в противоправных действиях. Дело продолжается.

Другие частные инвестиционные компании сосредоточились на повышении доходов за счет процесса, который некоторые в отрасли называют «повторным сдачей в аренду», когда новые арендодатели вытесняют существующих арендаторов, чтобы освободить место для других, которые могут позволить себе более высокую арендную плату.

В 2018 году компания Lone Star Capital, финансируемая частными инвесторами (которая не имеет отношения к Lone Star Funds), купила многоквартирный комплекс в Хьюстоне, где многие арендаторы просрочили платежи или платили по ставкам ниже рыночных.По словам компании, все они были выселены или ушли в течение года.

«Если вы не платите, найти новых арендаторов довольно просто», — сказал Роб Бердсли, основатель и директор Lone Star Capital.

Защитники говорят, что агрессивное стремление частного капитала к краткосрочной прибыли заставляет их быстрее выгонять арендаторов.

«Некоторые из худших участников с точки зрения выселений, которые мы видели, принадлежали частным акционерным обществам», — сказал Бейкер из проекта Private Equity Stakeholder Project.

Фонды прямых инвестиций обычно имеют продолжительность жизни около 10 лет, сказал Джеффри Гук, бывший инвестиционный банкир, профессор бизнес-школы Johns Hopkins Carey Business School и автор недавно опубликованной книги «Миф о прямых инвестициях». Это дает фирмам всего несколько лет на то, чтобы выбрать недвижимость для инвестиций, а затем еще несколько лет, чтобы внести изменения, которые повысят доход перед продажей.

— Это очень короткий срок, — сказал Гук.«У вас должен быть результат».

Эмили Шиллингер, пресс-секретарь Американского инвестиционного совета, отраслевой группы прямых инвестиций, заявила, что фирмы улучшают перспективы для арендаторов. «Эти инвестиции помогают улучшать недвижимость, укреплять экологическую устойчивость и поддерживать рабочие места в местных сообществах», — сказала она.

Но квартирный бум частных инвестиций происходит на фоне нехватки жилья, что делает многих арендаторов уязвимыми.Нации нужно 328 000 новых единиц жилья в год, чтобы не отставать от спроса, сказала вице-президент Национального совета по многоквартирным домам Кейтлин Сугрю Уолтер. Строители терпели неудачу большую часть лет после Великой рецессии.

Арендная плата во многих крупных городах почти удвоилась за десятилетие, несмотря на медленный рост заработной платы, который часто не соответствовал растущей стоимости жилья. Это поставило арендаторов в финансовые тиски: Объединенный центр жилищных исследований в Гарварде сообщил, что почти половина уплаченной арендной платы составляет 30% или более их дохода в 2019 году.Это по сравнению с 2001 годом, когда примерно 4 из 10 домохозяйств платили столько.

Когда арендная плата повышается, состоятельные арендаторы покупают более дешевую недвижимость, которая в противном случае была бы доступна людям, зарабатывающим меньше. Арендаторы с наименьшим иногда вообще не могут найти жилье.

Исследования показывают, что уровень бездомности увеличивается, когда средняя арендная плата в сообществе превышает порог примерно в 32% от дохода. Еще одно исследование показало, что повышение арендной платы всего на 5% может привести к появлению тысяч новых бездомных в таком городе, как Нью-Йорк.

«Внизу этой лестницы большая конкуренция», — сказал Крис Глинн, соавтор исследования бездомных и старший менеджер Zillow.

Арендная плата растет

После переезда в Olume — всего за несколько месяцев до покупки Greystar — Specs Titus был в восторге. Свет из двух высоких угловых окон освещал одну из ее двух спален. Она подумала, что купила хорошую квартиру у хорошего домовладельца.

Monogram, публичный инвестиционный фонд недвижимости, казалось, предан своим арендаторам. Эти трасты часто владеют недвижимостью дольше, потому что, в отличие от частных инвестиционных компаний, они не пытаются перепродать ее за большие деньги всего через несколько лет.

«Я обожала Monogram, у меня с ними были прекрасные отношения, — сказала она. По ее словам, персонал проводил собрания для арендаторов, заботясь о том, чтобы запастись едой и напитками, подходящими для детей, такими как фруктовый пунш, для ее дочери-школьницы.«Они были очень, очень внимательны», — сказал Титус.

По словам Ариэль МакГенри, которая работала агентом по аренде в Argenta, еще одном здании Monogram, расположенном всего в нескольких кварталах от Olume,

Monogram призвала своих сотрудников реагировать на запросы арендаторов. По ее словам, компания предлагала сотрудникам скидки на проживание в ее квартирах, «чтобы вы могли говорить о проблемах и сопереживать». МакГенри переехал в квартиру с одной спальней в Olume вскоре после открытия здания.

По словам МакГенри, Olume был немного дешевле, чем Argenta. В то время как большинство жителей Аргенты были одинокими профессионалами и семьями, зарабатывающими не менее 100 000 долларов, Олуме привлекал больше людей, которым нужны были соседи по комнате для оплаты аренды.

Район, известный как SoMa, что означает «к югу от рынка», был частью криминогенного района города. Совсем недавно, в 2020 году, город подал в суд на 28 предполагаемых торговцев наркотиками, пытаясь изгнать их из района.

Но по мере роста числа технологических предприятий и ресторанов этот район приобрел репутацию многообещающего. В 2013 году Twitter перенес свою штаб-квартиру в массивное здание в стиле ар-деко. Жилые башни, такие как Olume, с высокими группами окон, обрамленными ярко-оранжевыми прямоугольниками, напоминающими мост Золотые Ворота, вскоре выросли среди более старых зданий с более низкой посадкой.

Вскоре после продажи Monogram арендная плата жильцов начала расти.

Договор аренды МакГенри был заключен вскоре после того, как компания Greystar вступила во владение. «Скорость обновления была чрезвычайно высокой», — сказала она. Как и Greystar, Monogram использовала алгоритм ценообразования для установления арендной платы за квартиру, но, по ее словам, была готова вести переговоры с арендаторами. Грейстар не был. Ее арендная плата выросла примерно до 3000 долларов после продажи Monogram, и, по ее словам, она снова подскочит почти до 4000 долларов.

Она обнаружила, что больше не может позволить себе жить в этом здании.

«На самом деле не было места для переговоров», — сказал МакГенри, который ушел в другую квартиру.

Квартплата других жильцов тоже подскочила. «Студии разлетались как горячие пирожки, — сказал Мусбе.

Первоначальная арендная плата за квартиру Купера площадью 535 квадратных футов, в которой была раздвижная дверь между гостиной и спальней, составляла 2800 долларов в месяц. К 2018 году он и его партнер платили 3400 долларов и ожидали еще одного увеличения. Содержание собаки в квартире также обходится дороже.

« Арендная плата за домашних животных даже выросла на 25%», — вспоминал Купер в электронном письме.

Но он и его соседи обнаружили, что повышение арендной платы было не единственной проблемой после прихода к власти Greystar.

Охранник надежно дежурил в вестибюле Олуме по ночам и в выходные дни, когда персонал здания отсутствовал. После продажи, сказал Титус, Олуме и Аргента делили охрану. «Я такая: «Вау, этот человек теперь отвечает за 600 человек», — вспоминает она.

Она чувствовала себя в меньшей безопасности. Бездомные разбили несколько лагерей в этом районе. Иногда, по ее словам, люди, которые не были арендаторами, забредали через дверь гаража, которая иногда давала сбой и оставалась открытой. В здании не требовалось удостоверение личности, чтобы войти в коридор квартиры через эту дверь. Титус была той, кто сказал, что однажды она обнаружила незнакомца, дико танцующего в балетном костюме в гараже.

Количество звонков в полицию из Олуме немного увеличилось, как показывают записи управления чрезвычайными ситуациями, в некоторые месяцы регистрировалось до восьми звонков — число, которое никогда не достигалось в рамках Monogram.

Титус был не единственным жителем Олуме, который чувствовал себя в меньшей безопасности. Однажды на закате, когда Дэниел Купер был на крыше, которую он так любил, с соседями, появился пьяный мужчина и сказал, что ему нужно место для ночлега. Другие жильцы проводили его вниз и наружу.

А бывший жилец Джастин Скорый сказал, что однажды открыл дверь на лестничную клетку на 11-м этаже, чтобы подняться на крышу, и обнаружил припаркованную на площадке тележку с вещами бездомного.

По словам арендаторов, в Олуме произошли и другие изменения.

По словам Купера, в здании была служба доставки мусора, но по выходным она не работала. После того, как сотрудники Greystar заперли мусорный контейнер, которым жильцы пользовались, когда служба не работала, в его коридорах, в лифте, на крыше и в спортзале появились мешки с мусором. По его словам, такие удобства, как костровая яма на крыше, телевизор и площадка для выгула собак, также часто оставались грязными или в аварийном состоянии.

«Нам неделями говорили, что заявки на ремонт ожидают корпоративного одобрения, — сказал Купер. Даже мелочи, казалось, пали жертвой сокращения бюджета. По его словам, кофеварка в вестибюле несколько недель висела на табличке «не работает», и в конце концов машина исчезла.

Партнер Купера, Кевин Хейни, сказал, что Olume стал «похож на общежитие колледжа». «Это был такой абсурд, что мы платили столько денег, чтобы жить в такой среде», — сказал Купер.

Дон Вуд, еще один бывший жилец, живший там в то время, сказал, что заметил, что на крыше устраиваются более шумные вечеринки. «Внезапно это начало напоминать общежитие».

Когда холодильник Титус, а позже и ее стиральная машина, сломались, она сказала, что персонал дома просто забрал запчасти из других квартир вместо того, чтобы чинить сломанные или покупать новые. Перетасовка была настолько обширной, что, когда у нее возникла проблема с заменой холодильника, и сотрудники принесли в ее отделение еще один, она заглянула внутрь и обнаружила этикетки, которые сама наклеила туда несколько месяцев назад.Она поняла, что сотрудники вернули ей ее оригинальный прибор. Он все еще протекал, отметила она.

В какой-то момент сотрудники посоветовали ей пользоваться стиральными машинами в пустых квартирах. Называя себя «кочевником с грязным бельем», Титус рассказывала, что в течение восьми-десяти месяцев она поднималась на 11-й этаж и спускалась на второй, чтобы стирать одежду для себя и дочери. Иногда ее одежда двигалась или пропадала, когда она приходила забрать ее из сушилки.

Некоторые общедомовые службы тоже вышли из строя. Мусбе не раз просыпалась утром и не находила в своей квартире горячей воды. Она выросла одной из 12 детей на Сейшельских островах, островном государстве и туристическом рае в Индийском океане. В самые холодные месяцы ее семья обычно грела воду на плите для ванн. Вот что она сделала. «Я назвала это моментом своей пещерной женщины», — сказала она.

Жалоба одного жильца на проблему с горячей водой вызвала откровенную перепалку между Greystar и городскими властями, которым поручено следить за соблюдением жилищного кодекса.

Арендатор, который анонимно подал жалобу в строительный департамент Сан-Франциско, жаловался на то, что «это заставило меня принять душ в квартире друга через улицу». По словам арендатора, управляющий зданием сказал, что один из двух котлов вышел из строя, но не может сказать, когда его починят.

Городской инспектор посетил и обнаружил другие нарушения, как показывают записи, в отношении элементов здания, включая панель управления пожарной сигнализацией и систему отопления, вентиляции и кондиционирования.Хотя некоторая работа была проделана, в здании все еще не были исправлены все проблемы, когда инспектор посетил здание несколько недель спустя или еще раз через несколько месяцев после этого, что побудило городские власти провести слушание.

После того, как город издал приказ о сокращении выбросов, все нарушения в здании были наконец устранены, как показывают записи.

Реакция Greystar на принудительные меры резко отличалась от того, как действовала Monogram. Записи строительного департамента показывают, что в соответствии с Monogram две жалобы на неисправности здания — протечку и сломанный дверной замок — были разрешены в течение нескольких дней без повторных визитов инспектора или слушаний.

Несмотря на недовольство жильцов, Olume показался Greystar успешным.

В период с 2018 по 2019 год, как показывают данные Freddie Mac, прибыль комплекса выросла до 2 330 407 долларов в год, увеличившись на 24%. Согласно данным, здание добилось такого прироста как за счет сокращения расходов, так и за счет увеличения доходов.

«По сравнению с прошлым годом это значительный рост», — сказал Кевин Риордан, эксперт по финансам и профессор недвижимости в Государственном университете Монклера.

Всего одно здание. Общий доход инвесторов Greystar публично не известен.

Greystar не прокомментировала жалобы жильцов.

Freddie Mac и Fannie Mae помогают большим парням

Лишь несколько частных инвестиционных компаний извлекли выгоду из большинства мегасделок, заключенных Freddie Mac за последние годы.

Greystar, базирующаяся в Чарльстоне, Южная Каролина, была одной из пяти таких компаний, которые более одного раза фигурировали в списке 20 крупнейших сделок Фредди с отдельными заемщиками.Четыре других — Lone Star Funds, Starwood Capital, Brookfield Asset Management и Harbour Group International — были бенефициарами половины сделок из списка. В совокупности они заняли около 16 миллиардов долларов.

Сделки были массовыми, в них участвовали тысячи квартир и несколько штатов. Согласно отчетам Freddie Mac, приобретение Greystar Olume было частью сделки, включающей более 8500 квартир в 10 штатах и ​​​​Вашингтоне, округ Колумбия.Закрыт в конце 2017 года.

Вход в штаб-квартиру Freddie Mac. Кредит: Алекс Вонг / Getty Images

В рамках другой крупной сделки гигант прямых инвестиций Lone Star Funds купил Home Properties, также инвестиционный фонд недвижимости, в 2015 году, частично используя пакет ипотечных кредитов, обеспеченных Фредди, на сумму почти 1,5 миллиарда долларов для примерно 10 400 квартир в семи штатах.

К 2019 году Lone Star уже продала недвижимость — многие покупателям, которые также получили финансирование Фредди.Компания отказалась от дальнейших комментариев по поводу этой истории.

Starwood Capital, Brookfield Asset Management и Harbour Group International не были доступны для комментариев.

Финансирование от Freddie and Fannie предлагает преимущества, с которыми частные банки часто не могут сравниться, включая более низкие процентные ставки. Корпорации, поддерживаемые государством, обычно покупают многоквартирные ссуды у частных кредиторов, оформляют их в облигации и перепродают инвесторам.

Хотя эти инвесторы разделяют риски, а массовые дефолты маловероятны, в конечном итоге большая часть долга стоит за американскими налогоплательщиками.Две корпорации нуждались в финансовой помощи в размере 190 миллиардов долларов после последнего жилищного кризиса, но позже вернули деньги.

Но некоторые эксперты задаются вопросом, не выдают ли Freddie и Fannie слишком много кредитов слишком небольшому количеству игроков — и помогают ли эти кредиты поддерживаемым государством корпорациям выполнять свои обязательства по созданию стабильного и доступного жилья.

«Если они финансируют в основном крупных парней, — сказал Дэниел Иммерглюк, профессор недвижимости и государственной политики в штате Джорджия, — это действительно вызывает политические вопросы о том, почему.

Хотя для Freddie имеет смысл обслуживать широкий круг владельцев квартир, по словам Иммерглюка, его финансирование может не обеспечивать достаточных условий для достижения его целей в области доступного жилья, когда он кредитует крупных игроков в сфере прямых инвестиций. По его словам, такие фирмы должны соблюдать определенные меры защиты арендаторов, например, ограничивающие выселение, а также следует выявлять, предупреждать и отказывать в дальнейшем финансировании злоумышленникам.

Для таких условий есть прецедент. В июле FHFA объявила, что арендодатели многоквартирных домов, финансируемых Freddie Mac и Fannie Mae, должны будут уведомлять арендаторов, которых выселяют, не менее чем за 30 дней, прежде чем заставлять их уехать.

В середине сентября Фредди пошел еще дальше в отношении другого типа жилья, представив новые средства защиты для арендаторов, арендующих площадки для своих готовых домов у владельцев парков, получивших финансирование Фредди.Они включали требование 30-дневного уведомления о повышении арендной платы и пятидневного льготного периода для просроченной арендной платы, а также право компенсировать пропущенные платежи.

Несколько групп по защите жилищных прав призвали Freddie и Fannie принять аналогичные меры в отношении арендаторов многоквартирных домов, которые они финансируют. В октябрьских письмах в FHFA, регулирующий орган Freddie и Fannie, защитники жилищного строительства заявили, что корпорациям следует предпринять шаги, чтобы свести к минимуму выселения, например, потребовав льготных периодов и разрешив субаренду.Группы хотят, чтобы Freddie и Fannie реализовали свои рекомендации в рамках новых планов финансирования справедливого жилья, которые, как ожидается, будут обнародованы в этом году.

Штаб-квартира Fannie Mae в Вашингтоне, округ Колумбия. Кредит: Эндрю Харрер/Блумберг через Getty Images

Фредди и Fannie также должны убедиться, что ожидания прибыли, лежащие в основе их кредитов, не настолько велики, что владельцы должны резко поднять арендную плату, чтобы удовлетворить их, сказал Дэвид Дворкин, президент и главный исполнительный директор Национальной жилищной конференции, некоммерческой организации, продвигающей безопасное и доступное жилье. .Дворкин сказал, что агентства не должны выдавать ипотечные кредиты на жилой проект, «который явно требует повышения арендной платы, чтобы он был жизнеспособным», сказал он.

Критики также задаются вопросом, нуждается ли частный капитал в помощи Freddie Mac и Fannie Mae.

По данным исследовательской компании Preqin, в 2020 году

частных инвестиционных компаний сообщили о рекордной сумме нераспределенного капитала, который в бизнесе называют «сухим порошком», для недвижимости.Общая сумма на конец года составила 389 миллиардов долларов. По словам Прекина, 10 частных инвестиционных компаний, участвующих в крупнейших сделках Фредди, владеют 74 миллиардами долларов.

Группа, занимающаяся частными инвестициями, Американский инвестиционный совет, заявила, что «сухой порошок — это просто пенсия по старости и деньги на пожертвования колледжа, которые еще не были инвестированы».

Представитель Fannie Mae отказался от комментариев.

Представитель Freddie Mac заявил, что более 95% арендных единиц, обеспеченных кредитами, приобретенными Freddie, обеспечивают арендную плату по рыночным ставкам, которая доступна для домохозяйств с низким, очень низким и средним доходом.

Представитель также сказал, что Freddie требует от заемщиков соблюдения законов и правил о защите арендаторов, которые распространяются на недвижимость с ипотечными кредитами, которые он поддерживает.

«Миссия Freddie Mac — обеспечить ликвидность, стабильность и доступность на рынке жилья при любых экономических условиях, и вся наша деятельность направлена ​​на достижение этой цели», — сказал он.

Консолидация и политическая власть

Многочисленные крупные сделки с Freddie, заключенные несколькими крупными фирмами, вызывают вопросы о том, способствуют ли эти сделки консолидации отрасли аренды в целом.

В 2015 году доля квартир, собственниками которых были физические лица, упала ниже 50%, как показало исследование переписи населения США, поскольку семейные домовладельцы были вытеснены корпоративными игроками, особенно в более крупных зданиях. Три года спустя тот же опрос показал, что доля квартир, принадлежащих отдельным домовладельцам, продолжала падать до 41%.

Целями стали и некоторые крупные землевладельцы. Частные инвестиционные компании скупили публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости, такие как Home Properties и Monogram.«Консолидация, о которой мы говорили, наконец-то начинает происходить», — сказал один из руководителей Brookfield в интервью Multifamily Executive в 2015 году.

Это явление практически невозможно отследить, поскольку право собственности на каждый жилой комплекс обычно скрыто слоями корпораций с ограниченной ответственностью.

Но за последние пять лет общее количество квартир, принадлежащих 50 крупнейшим фирмам из списка Национального совета по многоквартирным домам, неуклонно росло.В 2017 году они в совокупности владели чуть менее 2 миллионов единиц. К 2021 году это число выросло до 2,3 миллиона, что составляет около 10% национального фонда квартир в домах с пятью и более квартирами. Пятерке крупнейших владельцев принадлежало 439 118 квартир, что на 22% больше, чем у пяти крупнейших владельцев в 1990 году.

Общее количество квартир, принадлежащих 50 компаниям, владеющим наибольшим количеством квартир, выросло на 16,4% за пять лет

Исследователи и защитники прав арендаторов говорят, что эффект консолидации наиболее заметен на местном уровне.

Сара Миклебаст, директор по исследованиям сети «Торговля общим благом», инициативы профсоюзных и общественных групп, работала с Вудаллом из организации «Американцы за финансовую реформу» над исследованием объектов, принадлежащих крупным корпоративным арендодателям в крупных городах по всей стране. в 2019 году. Миклебаст и Вудалл интересовались, смогут ли они задокументировать консолидацию рынка аренды на одну семью, готовых домов и квартир.

Myklebust сказал, что они обнаружили более высокую концентрацию квартир, принадлежащих крупным домовладельцам в 10-15 городах, включая Атланту; Феникс; Денвер; Сиэтл; Бостон; Вашингтон, Д.С.; Хьюстон; Даллас; Остин, Техас; и некоторые крупные города во Флориде и Калифорнии.

«В целом многоквартирных компаний много, но эти действительно крупные компании, которые, как правило, принадлежат частным инвестиционным компаниям или связаны с ними, специализируются на определенных регионах», — сказала она. «И тогда они владеют многими в этих регионах».

Некоторые из этих крупных арендодателей, по ее словам, оказались законодателями моды, чьи сигналы в отношении арендных ставок следуют более мелким операторам.Это означает, что арендодатели с большими деньгами, по-видимому, могут повышать арендную плату, даже если их доля на рынке невелика.

По ее словам, еще одним преимуществом арендодателей, пользующихся поддержкой Уолл-стрит, является их способность оказывать влияние на государственную и местную политику, принимая решения, которые оказывают большое влияние на арендаторов.

Например, в 2018 году Blackstone потратила более 6,2 миллиона долларов на борьбу с избирательной инициативой, которая позволила бы контролировать арендную плату в городах Калифорнии.

Руководители

Blackstone заявили, что, хотя необходимы шаги для решения проблемы доступности жилья, эта мера усугубила бы нехватку жилья в штате, препятствуя новому строительству.

В целом противники потратили почти 83 миллиона долларов на отмену этой меры, что более чем в три раза превышает сумму, которую потратили сторонники.

Инициатива по ограничению арендной платы провалилась: 60% избирателей против и 40% за.

«Вытолкнули за дверь»

В Олуме арендаторам пришлось принимать болезненные финансовые решения.В 2018 году Купер знал, что его арендная плата увеличится еще на 400 долларов до 3800 долларов, если он и его партнер, менеджер по информационным технологиям в компании по производству автономных автомобилей, продлят аренду.

Им обоим было меньше 30 лет, и им нравился городской образ жизни Сан-Франциско. Но стоимость не имела смысла. Поэтому они собрали свои вещи и переехали из своей однокомнатной квартиры. Они переехали со своей собакой Мэллори, помесью далматина, в большую квартиру во Фримонте, к юго-востоку от Сан-Франциско, где платили почти на 1000 долларов в месяц меньше.

В конце концов они переехали в частный дом, который снимают у местной пары за 3400 долларов в месяц. Арендная плата не повышалась ни разу за два с половиной года.

«Это как-то горько-сладко», — недавно сказал Купер. «Мы наслаждались преимуществами жизни за городом, но мы скучаем по городу».

Купер и Хейни в своем новом районе за пределами Сан-Франциско. Кредит: Лора Мортон, специально для ProPublica

Даже пандемия не смогла полностью остановить рост арендной платы во многих домах по всей стране.Согласно данным Yardi Matrix, с января по июль 2021 года запрашиваемая цена арендной платы подскочила на 8,3% по всей стране, что стало самым резким ростом за последние десятилетия.

В конце 2020 года Титус поняла, что достигла своего предела в Олуме. Проблемы с безопасностью, проблемы с бытовой техникой и то, что она считала неэффективной уборкой во время пандемии, больше не стоило того, что она платила, даже с учетом сниженной арендной ставки. Она и ее дочь решили отправиться в пригород.

В декабре она отказалась продлить аренду. Управляющий недвижимостью в Olume сказал ей, что отменит любые штрафы, если она съедет в феврале. Он сказал, что ее дом быстро сдадут в аренду. Но после того, как она написала неблагоприятный отзыв, который, по ее мнению, был анонимным, она сказала, что менеджер накричал на нее в присутствии других арендаторов. Затем Грейстар сказал ей, что она должна еще 1400 долларов сверх своих обычных расходов, заявив, что арендная плата выросла за то короткое время, что она была в ежемесячной аренде, сказала она.

Серая Звезда отказалась вернуть ей залог в размере 1000 долларов. Тит попытался возразить. «Я была очень расстроена тем, что они сохранили все мои деньги», — сказала она. Когда она отказалась платить дополнительные 400 долларов, здание передало ее счет коллекторам, которые начали звонить ей три раза в неделю. В конце концов она сказала им, что ищет адвоката, и они остановились. Грейстар не ответил на вопросы о деле Титуса.

Для Мусбе пандемия вызвала немедленный кризис занятости.Она работала водителем в компании, которая подвозила детей, направляющихся в школу или из школы или на мероприятия. Отсутствие гонщиков во время блокировки означало отсутствие зарплаты.

Четыре с половиной месяца у нее не было дохода. Она быстро сожгла свои сбережения. «Мы ни от кого не получали никаких поездок», — сказала она. — Я как бы отстал.

Работодатель Мусбе снова начал работу в середине 2020 года, требуя от водителей устанавливать перегородки в своих автомобилях и запасать дополнительные маски и дезинфицирующее средство для рук.Мусбе снова начал водить машину и устроился на вторую работу, заботясь о детях.

Она сказала, что пыталась погасить задолженность по квартплате в рассрочку, три раза в месяц, чтобы наверстать упущенное. Но с просроченными платежами, усугубляющими то, что она должна, это было слишком много. Она спросила, может ли она подать заявление на получение помощи в аренде за пропущенные месяцы в соответствии с Законом CARES. Менеджер сказал ей, что в здании нет бланков.

Наконец, в декабре 2020 года менеджер сказала, что она должна 18 000 долларов (цифра, которую она ставит под сомнение).Он сказал, что здание может выселить ее, и она должна уйти до того, как Серая Звезда примет меры. Greystar не ответил на вопросы об этом обмене.

Мусбе сдался. Она снова начала платить вовремя и все еще надеялась получить помощь в аренде за просроченную арендную плату (в конце концов она заполнила формы). Она знала, что Центры по контролю и профилактике заболеваний ввели временный мораторий на выселение из-за пандемии, но она беспокоилась о том, что предпримет Грейстар.«Я чувствовала себя так, будто меня вытолкнули за дверь», — сказала она.

Она осмотрелась в окрестностях и нашла квартиру с одной спальней дешевле, чем она платила Greystar. Сан-Франциско был одним из немногих городов, где арендная плата снизилась во время пандемии.

«Серая Звезда на самом деле не заботится о арендаторах, — сказала она. «Все дело в деньгах. Когда нам что-то нужно, это все равно, что вырывать зубы, чтобы что-то сделать».

Он снес мотели, в которых жили бедняки во время жилищного кризиса.Руководство города ничего не сделало.

Менеджер сказал ей, что она вернет свой залог, и что она может использовать его для оплаты переезда, сказала она. Но Greystar сохранила 3100 долларов плюс проценты. Она до сих пор пытается вернуть его.

Сейчас у нее двухкомнатная квартира в доме L Seven, в полумиле от Олуме. Ее новый арендодатель, Brookfield Properties, уступал только Blackstone в рейтинге 100 лучших фирм, составленном Private Equity Real Estate.


Методология

В анализе ProPublica использовались данные из ежегодного списка корпораций, владеющих наибольшим количеством квартир, составляемого Национальным советом по многоквартирным домам. Чтобы определить, какие фирмы были поддержаны частным капиталом, ProPublica также использовала описания источников финансирования компаний, собранные из PitchBook, Crunchbase, Private Equity Real Estate, отраслевых публикаций и собственных веб-сайтов фирм.

У вас были проблемы с арендой квартиры, и вы не понимаете, почему? Это может быть ваша оценка проверки арендатора.

Компания по проверке арендаторов, такая как LeasingDesk, On-Site, Credco или RentGrow, отправила вам оценку или отчет? Мы хотим понять их влияние на арендаторов.

Расширять Коррекция

февр.7, 2022: В этой статье неправильно описана Ярди Матрица. Компания предоставляет данные и исследования по многоквартирным домам, студенческим общежитиям, офисным, промышленным и складским помещениям в Соединенных Штатах. Это не управляющий недвижимостью.

Эрин Смит предоставила репортаж, а Алекс Мирески — исследование.

Обновление, февр.7, 2022: После того, как эта история была опубликована, представитель Freddie Mac сказал, что он основывает свой андеррайтинг на арендной плате в момент предоставления кредита, чтобы убедиться, что недвижимость может выполнять обязательства по обслуживанию и другим обязательствам без необходимости увеличения арендной платы.

Madison Realty Capital предоставляет ссуду в размере 54 миллионов долларов, поскольку проект кондоминиума получает новый старт – Коммерческий обозреватель

Проект кондоминиума, находящегося в бедственном положении, получит новый старт по адресу 208 Delancey Street благодаря вливанию 53 долларов.5 миллионов долга от Madison Realty Capital , эксклюзивно сообщает Commercial Observer.

Строительство здания в Нижнем Ист-Сайде было остановлено под эгидой предыдущей группы владельцев, Delancey Bridge Tower , что привело к продаже участка New Empire Real Estate Development . Теперь новый владелец частично снесет уже возведенный на участке стальной каркас, отступив назад, чтобы немного изменить проект 69-квартирного жилого дома, сообщили в MRC.

Кредитор частично поддержал покупку New Empire проекта в декабре, внеся долг в размере 15 миллионов долларов в приобретение почти на 30 миллионов долларов, в которое New Empire также внесла значительный вклад в акционерный капитал, согласно Джошу Зегену , управляющему директору MRC. Получив права на сайт, New Empire на этой неделе добавила к MRC еще 38,5 млн долларов, намереваясь начать работу над сайтом в течение следующих шести месяцев.

«Я твердо верю в [Нижний Ист-Сайд] в целом из-за цены и растущего качества жилья, торговых и офисных помещений», — сказал Зеген.«Все в этом районе имеет ветер в спину: хороший транспорт и хорошие удобства».

Приобретение этого участка компанией New Empire завершило тяжелую работу для Delancey Bridge Tower, консорциума из 53 инвесторов, которые изо всех сил пытались завершить проект кондоминиума, который они планировали здесь с момента покупки участка за 8,5 миллионов долларов в 2012 году. В сентябре 2016 года инвестор группа подала в суд на другого потенциального покупателя, American Chengxing Investment , за невыполнение контракта на покупку строящегося многоквартирного дома,

.

После завершения строительства кондоминиум New Empire площадью 85 000 квадратных футов, расположенный между улицами Клинтон и Атторни, будет стоять на западной оконечности Вильямсбургского моста в районе, достигшем кульминации десятилетия возрождения.На восточной окраине района вдоль Ист-Ривер расположены ряды малообеспеченных жилых домов, но новые культурные объекты, такие как кинотеатр Metrograph и множество модных ресторанов, придали улицам более высокую арендную плату.

Представители New Empire Real Estate Development не ответили на запрос о комментариях.

Квартира Мэтта Деймона в Бруклин-Хайтс находится в старом здании Свидетелей Иеговы. Что стало со всеми этими свойствами?

Здание в Бруклин-Хайтс, где, как сообщается, Мэтт Дэймон владеет квартирой, является одним из многих домов в районе, ранее принадлежавших Свидетелям Иеговы.Фото Криса Пиззелло/Invision/AP

Взгляд на недвижимость : Недвижимость, которую Свидетели Иеговы продали, когда они перенесли свою всемирную штаб-квартиру из Бруклин-Хайтс в северную часть штата Нью-Йорк, теперь является многоквартирным домом, пентхаус в котором, как сообщается, купил Мэтт Деймон.

Есть много историй, которые можно рассказать о том, что стало с портфелем недвижимости Сторожевой Башни в Бруклин-Хайтс и ДАМБО, от которого организация избавилась в результате многолетней распродажи. Самым гламурным из них является Стэндиш на Колумбия-Хайтс, 171, благодаря тому, что оскароносный актер заплатил 16 долларов.745 миллионов квартир купить там. Я расскажу вам больше о сделке Деймона через минуту.

Покупатели другой собственности Свидетелей Иеговы в двух районах сейчас заняты превращением ее в роскошные жилые комплексы, высококлассные дома для престарелых, современные офисы и жилье для бывших бездомных.

В течение почти столетия Свидетели Иеговы были крупными собственниками в этих двух районах. Они заявили о своем присутствии с помощью электрической вывески с надписью «Сторожевая башня» на вершине своей всемирной штаб-квартиры на набережной по адресу: Колумбия-Хайтс, 25-30.Вы могли видеть эти пылающие красные буквы на Бруклинском мосту и в Нижнем Манхэттене.

Многие другие владения служили резиденциями Свидетелей Иеговы. Некоторые из них использовались для печати Библии.

В штаб-квартире Сторожевой Башни был знаковый знак, который показан на этой фотографии 2017 года. Фото из архива: Lore Croghan/Brooklyn Eagle

Продажи недвижимости в Brooklyn Heights и DUMBO Сторожевой Башни составили не менее 2,19 миллиарда долларов. Я говорю «по крайней мере», потому что, возможно, я не нашел всех транзакций, когда проверял записи городского финансового управления.

Джейсон Борн в доме Кларка Кента

Газета New York Post сообщила в декабре 2018 года, что пентхаус Стэндиша был куплен Дэймоном, а Variety сделал то же самое несколько дней спустя.

Покупка была совершена через ООО с Гэри Крессом в качестве единственного управляющего, как указано в отчетах Финансового департамента. История Hollywood Reporter от 2012 года идентифицирует Кресса как менеджера Дэймона.

Звезда кинофраншизы Джейсона Борна — не единственная знаменитость, которая, как полагают, владеет квартирой в известном бывшем отеле Standish Arms, открытом в 1903 году.Актерская пара Эмили Блант и Джон Красински потратила около 11 миллионов долларов на квартиру там, как сообщал Wall Street Journal в январе 2019 года.

Интересная мелочь из мира комиксов: здание, в котором живет кроткое альтер-эго Супермена Кларк Кент, называется Стэндиш.

Вот фасад Стэндиша, где, как сообщается, Мэтт Дэймон владеет пентхаусом. Фото: Лор Кроган/Brooklyn Eagle

В реальном мире Свидетели Иеговы продали Стэндиш застройщику за 50 миллионов долларов в 2007 году, как свидетельствуют записи Департамента финансов.

Этот покупатель превратил башню в сдаваемый в аренду жилой комплекс, а затем продал ее в 2014 году компаниям, занимающимся переоборудованием квартир, DDG и Westbrook Partners за 60 миллионов долларов.

Свидетели Иеговы также продали принадлежащие им небольшие жилые дома по соседству со Стэндишем — Колумбия-Хайтс, 161 ушла за 2,95 миллиона долларов в 2012 году, а каретный сарай на Колумбия-Хайтс, 165 — за 4,1 миллиона долларов в 2012 году, как показывают отчеты Департамента финансов.

Кондоминиумы в парке Бруклин Бридж и исторический отель

Я придумал прогулку, чтобы показать вам большой выбор бывших объектов Brooklyn Heights и DUMBO Watchtower.Прогулка начинается у многоквартирного дома One Brooklyn Bridge Park, до которого легко добраться на пароме NYC, чья остановка Brooklyn Bridge Park Pier 6/Atlantic Avenue находится всего в нескольких шагах.

Кондоминиум One Brooklyn Bridge Park — бывшая собственность Сторожевой Башни. Фото: Lore Croghan/Brooklyn Eagle

One Brooklyn Bridge Park находится по адресу: Furman St, 360. По данным финансового департамента, в 2004 году Сторожевая башня продала 14-этажное промышленное здание застройщику Роберту А. Левину за 205,02 миллиона долларов. Из квартир на стороне здания, обращенной к парку и Нижнему Манхэттену, открывается потрясающий вид.Задняя часть здания выходит на BQE.

Было бы легко провести несколько часов в живописном парке Бруклинского моста. Это прогулка на другой день. Вместо этого идите по Джоралемон-стрит в сторону Бруклин-Хайтс и поверните налево на Хикс-стрит, и вскоре вы доберетесь до еще одного крупного бывшего здания Сторожевой башни — отеля Bossert.

До того, как Свидетели Иеговы приобрели знаменитый отель в стиле эпохи Возрождения на улице Монтегю, 98, это было горячее место для представителей высшего общества, где команда «Бруклин Доджерс» праздновала победу в Мировой серии в октябре 1955 года.

Я сделал этот снимок вестибюля отеля Bossert, когда осматривал его в июне 2019 года. Фото из архива: Lore Croghan/Brooklyn Eagle

Сторожевая башня владела отелем Bossert в течение трех десятилетий, прежде чем продать его за 81 миллион долларов в 2012 году, как показывают записи Департамента финансов. Его нынешний владелец, Chetrit Group, реконструирует его в бутик-отель.

Жилье Фэнси Доджерс и старая штаб-квартира Сторожевой Башни

Поверните налево на Кларк-стрит и пройдите до угла Уиллоу-стрит, чтобы взглянуть на Башни.До того, как Свидетели Иеговы перешли в собственность, знаменитое 16-этажное здание на Кларк-стрит, 21 было отелем, где во время бейсбольного сезона останавливались самые высокооплачиваемые бруклинские доджеры.

Согласно документам Департамента финансов, в 2017 году Сторожевая башня продала здание за 202,5 ​​миллиона долларов.

Нынешними владельцами и разработчиками являются инвестиционная фирма Kayne Anderson с Watermark Retirement Communities/The Freshwater Group и Tishman Speyer. Они превращают собственность в роскошный объект для пожилых людей под названием The Watermark at Brooklyn Heights.Прошлой осенью я совершил экскурсию по этому проекту реконструкции, который должен быть скоро завершен.

Это свойство будет объектом для пожилых людей под названием The Watermark at Brooklyn Heights. Фото предоставлено пенсионными сообществами Watermark

Walk up Willow Street. По пути вы проедете мимо любимого дома в Бруклин-Хайтс. В этом доме на Клюквенной улице, 19 жила героиня Шер из фильма «Власть луны».

Остановитесь на углу улицы Миддаг. Внизу, на дальней стороне BQE, вы увидите старый комплекс штаб-квартиры Сторожевой Башни по адресу 25-30 Columbia Heights.Эти промышленные объекты принадлежали фармацевтическому гиганту E.R. Squibb & Sons Inc. до того, как их купила Сторожевая башня.

После почти полувекового владения Свидетели Иеговы продали комплекс из пяти зданий в 2016 году за 340 миллионов долларов, свидетельствуют документы Департамента финансов. Нынешние владельцы, совместное предприятие CIM Group и LIVWRK Holdings, превращают его в офисно-торговый комплекс под названием «Панорама». В августе прошлого года я посетил этот проект реконструкции.

Бывшая штаб-квартира Сторожевой Башни теперь называется Панорама.Фото: Лор Кроган/Brooklyn Eagle

Когда Свидетели Иеговы убрали блестящие красные буквы с вывески «Сторожевая башня» в своем штабе, покидая Бруклин-Хайтс. Буквы, которые сейчас на табличке, составляют слово «Добро пожаловать».

Четыре объекта, три покупателя

Если вы повернете налево на Колумбия-Хайтс, а не пойдете вниз по холму к Панораме, вы найдете четыре жилых дома, проданных Сторожевой Башней, которые расположены в паре кварталов друг от друга.

Один покупатель, компания Hawkins Way Properties, в 2017 году приобрел два объекта недвижимости.Одним из них является Колумбия-Хайтс, 97, современное здание, за которое инвестиционная компания заплатила 58 миллионов долларов, как показывают отчеты финансового департамента. Он стоит на месте исторического отеля Margaret, который сгорел в 1980 году, когда застройщик Ян Брюс Эйхнер переоборудовал его в многоквартирный дом.

Башня — 97 Columbia Heights, а здание справа — 107 Columbia Heights. Фото: Lore Croghan/Brooklyn Eagle

Другая недвижимость находится по адресу 117-125 Columbia Heights, за которую инвестиционная компания заплатила 18 миллионов долларов, как показывают записи Департамента финансов.Он включает в себя здание, построенное в 1969 году по проекту сторонника бруталистской архитектуры Ульриха Францена, и три примыкающих к нему старомодных рядных дома.

Оба дома превращаются в студенческие жилые комплексы, которыми управляет поставщик под названием Found Study.

Вторым покупателем был филиал компании Clipper Realty Inc., принадлежащей Дэвиду Бистрисеру, которая приобрела огороженный участок с внутренним двором по адресу 107 Columbia Heights. По данным финансового департамента, в 2017 году компания по недвижимости заплатила за него 87,5 млн долларов.Бистричер отремонтировал его и превратил в многоквартирный дом под названием Clover House.

Это закрытый двор по адресу Колумбия-Хайтс, 107, где сейчас расположен жилой комплекс под названием Clover House. Фото: Лор Кроган/Brooklyn Eagle

Третьим покупателем стал Винсент Виола, владелец хоккейной команды «Флорида Пантерз». По данным финансового департамента, в 2016 году он приобрел 124 Columbia Heights за 105 миллионов долларов. Это здание расположено прямо на набережной Бруклин-Хайтс, поэтому даже с его нижних этажей открывается звездный вид на горизонт Манхэттена.Остальные три объекта не расположены непосредственно на набережной.

Заводы по печати Библии

Теперь отправляйтесь в ДАМБО, чтобы увидеть другие бывшие владения Сторожевой Башни.

Один из способов добраться туда, куда вам нужно, — это повернуть налево на Пьерпон-стрит, а затем еще раз налево на Монро-плейс, так как это особенно красивая улица. Оттуда вы идете направо по Кларк-стрит и налево на Cadman Plaza West, затем пересекаете Cadman Plaza Park до Cadman Plaza East. Вы направляетесь к лестнице на пешеходную дорожку Бруклинского моста.

Этот офисно-торговый комплекс называется DUMBO Heights. Фото: Лор Кроган/Бруклин Игл,

. С моста открывается прекрасный вид на пять промышленных зданий, где Свидетели Иеговы печатали Библии как минимум на 180 языках. Их адреса: Адамс-стрит, 117, Проспект-стрит, 55, Проспект-стрит, 81, Сэндс-стрит, 77 и Перл-стрит, 175,

.

В 2013 году Сторожевая башня продала их в рамках комплексной сделки за 240 миллионов долларов. Девелоперы Kushner Cos., RFR и LIVWRK Holdings превратили их в офисно-торговый комплекс под названием DUMBO Heights.

В 2017 году RFR купила соседний участок по адресу Sands St., 90, за 135 миллионов долларов, согласно данным финансового департамента. Вы также можете хорошо рассмотреть эту 29-этажную башню, которую Сторожевая башня построила как отель в начале 1990-х годов, с пешеходной дорожки Бруклинского моста.

Эта башня находится по адресу: 90 Sands St. Фото: Lore Croghan/Brooklyn Eagle

. Застройщик вспомогательного жилья Breaking Ground, купивший 90 Sands St. жильцы с крайне низким и средним доходом в здании.

Breaking Ground работает над Единой процедурой проверки землепользования, или ULURP, которая требуется по закону, поскольку она стремится изменить зонирование собственности, чтобы было разрешено использование в жилых помещениях.

Три акра — это много земли

Когда вы сойдете с пешеходной дорожки Бруклинского моста, идите по Проспект-стрит, которая приведет вас через центр комплекса DUMBO Heights. Вы пройдете под мостом и пройдете мимо главного входа в офисы Etsy.

Этот мост можно найти в DUMBO Heights.Фото: Lore Croghan/Brooklyn Eagle

Когда вы повернете налево на Jay Street, вы увидите гигантскую застройку, возвышающуюся на несколько этажей над строительным забором. Этот проект, в котором будет 408 квартир и 320 квартир для сдачи в аренду, называется Front & York. На двух углах участка в три акра будут стоять 21-этажные башни. Другие части комплекса будут восьмиэтажными.

Свидетели Иеговы продали этот участок на Джей-стрит, 85 за 345 миллионов долларов в 2016 году, как показывают документы Департамента финансов.Покупателями выступила команда разработчиков, состоящая из CIM Group, LIVWRK и Kushner Cos., которую на тот момент возглавлял Джаред Кушнер, зять Дональда Трампа.

Кушнер отказался от своей роли управляющего компанией, когда стал старшим советником президента Трампа. Позже компания Kushner Cos. продала свою долю в девелоперском проекте на Джей-Стрит, 85 компании CIM Group.

Вот видение разработчиков проекта Front & York, строящегося по адресу Джей-стрит, 85. Рендеринг Уильямс, Нью-Йорк,

Разработчикам не нужно было добиваться изменения зонирования, чтобы заняться жилищным строительством — об этом позаботились Свидетели Иеговы. полтора десятилетия назад, когда они планировали разработать сайт самостоятельно.Религиозная организация снесла здания на этом месте много лет назад и использовала его как автостоянку, когда выставила его на продажу.

Гигантский участок ограничен улицами Джей, Фронт, Бридж и Йорк, откуда и произошло название застройки. Архитектурное бюро Morris Adjmi Architects спроектировало здание. Компания Michael Van Valkenburgh Associates спроектировала частный парк, который станет частью собственности.

Кондоминиумы

, которые в настоящее время выставлены на продажу на веб-сайте Front & York, имеют запрашиваемые цены от 975 000 долларов за квартиру с одной спальней и одной ванной до 2 745 000 долларов за квартиру с тремя спальнями и тремя ванными комнатами.

Угловые блоки Front & York будут иметь привлекательный вид. Рендеринг Williams New York

Бетонные кубики

На противоположной стороне Фронт-стрит, между улицами Джей и Бридж, вы увидите жилой комплекс Megalith Capital Management и Urban Realty Partners по адресу 181 Front St., сдаваемый в аренду, и заднюю часть перестроенного кондоминиума на 200 Water St. Свидетели Иеговы проданы эти свойства застройщикам за 30,6 млн долларов в 2013 году, как показывают отчеты финансового департамента.

Промышленное здание на Уотер-Стрит было фабрикой Brillo по производству подкладок в прошлые десятилетия, до того, как оно перешло в собственность Сторожевой Башни.

Когда будете готовы покинуть этот квартал, идите по Фронт-стрит до угла Адамс-стрит. Привлекательный жилой комплекс Hope Street Capital по адресу 98 Front St. Риелторская компания строит 10-этажное здание на участке, который она купила у Свидетелей Иеговы в 2017 году.

Здание из стекла и бетона справа находится по адресу Фронт-стрит, 98. Фото: Lore Croghan/Brooklyn Eagle

Цена продажи составила 60 миллионов долларов, как показывают отчеты финансового департамента.Адрес, который Сторожевая башня использовала для собственности, был Адамс-стрит, 74. Участок выходит на улицы Фронт, Адамс и Йорк и Флит-Эллей.

Архитектурная фирма ODA New York спроектировала здание, отличительный фасад которого выглядит так, будто он сделан из гигантских бетонных кубов. Запрашиваемые цены на доступные квартиры, которые в настоящее время перечислены на веб-сайте 98 Front, варьируются от 735 000 долларов за студию до 4 495 000 долларов за пентхаус с тремя спальнями.

Свидетели Иеговы продали два других близлежащих участка под застройку.Rabsky Group купила 69 Adams St. за 65 миллионов долларов в 2016 году, согласно отчетам финансового департамента.

По данным финансового департамента, в 2018 году Fortis купила огромную парковку на Йорк-стрит, 1 за 91,113 млн долларов. 26-этажный жилой комплекс, который там только начинается, называется 30 Front St. или 60 Front St.

.

П.С. Были и другие продажи

Завершив прогулку по Сторожевой башне, я сделал перерыв на соседней Олд-Фултон-стрит и дождался наступления темноты.Это лучшее время, чтобы сфотографировать вывеску на бывшей штаб-квартире Сторожевой Башни, на которой теперь написано «Добро пожаловать».

Надпись на бывшей штаб-квартире Сторожевой Башни теперь гласит: «Добро пожаловать». Фото: Лор Кроган/Brooklyn Eagle

Позже, когда я сел за компьютер и провел небольшое исследование, я понял, что оставил несколько бывших зданий Свидетелей Иеговы за пределами Бруклинских высот во время моей прогулки. Вот суммы, за которые Сторожевая башня продала их, взятые из отчетов финансового отдела:

  • 183 Columbia Heights: 6 долларов.6 миллионов
  • 76 Willow St.: 3,025 миллиона долларов
  • 105 Willow St.: 3,33 миллиона долларов
  • 89 Hicks St.: 14 миллионов долларов
  • 34 Orange St.: 2,825 миллиона долларов
  • 50 Orange St.: 7,1 миллиона долларов
  • 6-10 Clark St.: 12,5 миллионов долларов
  • ул. Ремсен, 67: 3,25 миллиона долларов
  • Ливингстон-стрит, 67: 18,6 млн долларов

Подписывайтесь на репортера Лора Крогана в Твиттере.

Взгляд на недвижимость i Еженедельная колонка опытного репортера Лора Крогана о застроенной среде Бруклина.Будь то старое, как Авраам Линкольн, или настолько новое, что еще не достигло вершины, если здание привлекает внимание, Eye покажет его вам. Щелкните здесь, чтобы прочитать о некоторых из моих любимых номеров , например, об историческом отеле Margaret, который сгорел в 1980 году.

 




Небольшой музей 11 сентября, известный экскурсионными турами, может скоро закрыться

22 марта | Дженнифер Пельц, Associated Press

Не вините реформу залога в росте преступности, говорит надзорный орган Нью-Йорка

22 марта | Майкл Р.Сисак, Ассошиэйтед Пресс

Артефакты, изъятые у американского миллиардера, возвращены в Израиль

22 марта | Карен Мэтьюз и Илан Бен Цион, Associated Press

Нью-Йорк может отменить правила, требующие ношения масок для детей до 5 лет

22 марта | Мишель Л. Прайс, Associated Press

Будет ли недвижимость снова нормальным явлением?

Затем был 35-летний технический работник из Лонг-Бич, Калифорния, который в октябре прошлого года купил дом в Раунд-Роке за 300 000 долларов.К январю 2021 года он стоил примерно 400 000 долларов; в феврале купил еще два. Его выигрышные ставки были двумя из десятков, которые его агент по недвижимости, бывший торговец акциями, который теперь работает в основном с индивидуальными инвесторами, не видел, и все они были как минимум на 40 000 долларов выше запрашиваемой цены. «Я являюсь частью проблемы», — признался мне покупатель, хотя он и не был типичным спекулянтом: несмотря на то, что он зарабатывает шестизначную сумму, он водит Honda Civic 2005 года выпуска и, когда я с ним разговаривал, снимал комнату за 900 долларов за штуку. месяц, предпочитая копить и инвестировать.(Пострадавший от окончания Великой рецессии, он присоединился к движению «Финансовая независимость, выход на пенсию досрочно», популярному на Reddit). означало, что то, что ему в первую очередь нравилось в инвестициях в недвижимость, — их стабильность и относительная медлительность — больше не соответствовало действительности. «Мы геймифицируем инвестиции в недвижимость до такой степени, что это почти как бросание денег на фондовый рынок», — сказал он мне.

Некоторые агенты по операциям с недвижимостью в Остине позиционируют себя так, чтобы заработать на всех этих пригородных деньгах. В жаркий 35-градусный июньский день Мэтт Холм поднял крылатую дверцу своей Tesla Model X, чтобы я мог запрыгнуть на заднее сиденье позади его клиента Джона, человека, который работал в сфере финансирования коммерческой недвижимости в Санта-Монике. (Джон попросил меня не называть его фамилию, потому что он не поделился своими планами переезда со своими друзьями и семьей.) Во время пандемии Джон, родом из Мэдисона, штат Висконсин., начал переосмысливать то, что удерживало его в Калифорнии. «Я немного беспокоюсь о долгосрочных обязательствах перед Лос-Анджелесом, учитывая политический климат, налоговый климат и проблему бездомных», — сказал он мне.

Джон побывал в Остине три раза за столько же месяцев и освоился на рынке «рези». Он искал дом, где мог бы заявить о своем местожительстве, чтобы воспользоваться отсутствием подоходного налога в Техасе, но он также хотел жить в другом месте полгода, поэтому он искал место, которое можно было бы легко сдавать в аренду и зарабатывать на этом деньги. .И он хотел гарантированной признательности. «Я имею в виду, что все это инвестиции, верно?» он сказал мне. Его друг, который только что переехал в Остин, познакомил его с Холмом, чьи грязно-светлые волосы были собраны в гладкий хвост. Он основал Клуб владельцев Tesla в Остине в 2013 году и с гордостью называл себя «риелтором Tesla» в городе. Когда Джон зашел посмотреть на краткосрочную аренду, Мэтт сказал мне, что Джон хотел бы потратить от 500 000 до 700 000 долларов, «но к тому времени, когда он закончит, он потратит от 1,3 до 1,5 долларов.

«Здесь строится девять миллионов квадратных футов офисов, — сказал Холм, когда мы ехали по центру города, краны и стеклянные небоскребы сверкали над стройными зданиями из желтого известняка и красного гранита. (Торговая палата Остина назвала более низкую, но все же шокирующую цифру, 6,2 миллиона квадратных футов.) «И это строится, типа, оно не занято. Так что эти рабочие места приходят. Люди говорят мне, типа, О, вы знаете, мы достигли пика. … Что касается показателей, то Texodus не тормозит.Мы вот-вот получим приливную волну».

«Люди даже не учли эффект Илона, — продолжил он, — я не могу вам сказать, сколько людей говорят: О, Илон строит завод. Мол, нет, Илон не строит завод — это штаб-квартира всего Илона. Официально он об этом не заявлял, и я ничего не знаю за кулисами, но я очень ясно вижу людей, которые переезжают сюда, и они не фабричные рабочие». (Действительно, в октябре Маск сделал это официально.)

Холм и Джон говорили на одном языке. Они проанализировали каждую посылку, чтобы узнать, как максимизировать прибыль, и поделились советами по минимизации налогов. Прогуливаясь по похожему на пещеру двухэтажному дому в Трэвис-Хайтс, выложенном плиткой и коврами, Холм предположил, что с его многочисленными спальнями он мог бы стать отличным Airbnb.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*