Коммерческая недвижимость это: Виды коммерческой недвижимости

Содержание

Коммерческая недвижимость: терминология

Словарь терминов коммерческой недвижимости

В словаре содержатся термины, которые встречаются в описаниях объектов коммерческой недвижимости, статьях, аналитических материалах, обзорах рынка и часто используются на практике участниками рынка коммерческой недвижимости. Словарь терминов приведен в алфавитном порядке

Агент — доверенное физическое или юридическое лицо, выполняющее поручения или совершающее определенные действия от имени и в интересах другого лица (принципала). Агент обычно действует по доверенности принципала или в соответствии с условиями агентского соглашения, заключенного между принципалом и агентом.

Агент по продаже недвижимости

Агент по продаже недвижимости — агент или брокер, занимающийся куплей-продажей, сдачей в аренду, управлением и оценкой недвижимости, в том числе земельной собственности. Агент получает комиссионное вознаграждение пропорционально стоимости.

Агентское соглашение

Агентское соглашение — договор с агентом о выполнении им от имени и в интересах принципала соответствующих обязанностей и поручений.

Агентское вознаграждение

Агентское вознаграждение — оплата услуг агента за выполнение им соответствующих обязанностей (поручений) в интересах и от имени принципала в соответствии с условиями агентского соглашения, заключенного между ними.

Агентство недвижимости (Риелторская фирма)

Агентство недвижимости — организация, профессионально занимающаяся разрешенными законодательством операциями с недвижимостью, земельными участками и нежилыми помещениями.

Арендуемая собственность

Арендуемая собственность — имущество, сдаваемое в аренду физическому или юридическому лицу собственниками этого имущества на определенный в договоре период.

Акт технического состояния здания

Акт технического состояния здания — документ, отражающий физический износ здания, который устанавливается путем обследования конструктивных элементов и систем инженерного оборудования с применением визуального и инструментальных методов.

База данных недвижимости

База данных недвижимости — совокупность связанных данных, организованных по определенным правилам, предусматривающим общие принципы описания, хранения и манипулирования, независимая от прикладных программ. База данных недвижимости является информационной моделью предметной области. Обращение к базам данных осуществляется с помощью системы управления базами данных.

Безопасность сторон при сделках с недвижимостью

Безопасность сторон при сделках с недвижимостью — состояние защищенности участников сделки с точки зрения: — юридической чистоты предмета сделки; — конфиденциальности договора; — обеспечения платежа в полном объеме и в согласованные сторонами сроки.

Владение недвижимостью

Владение недвижимостью — владение на правах собственности землей, зданиями, сооружениями и другими объектами недвижимости.

Встроенное помещение

Встроенное помещение — встроенное в здание помещение: — по периметру ограниченное стенами и перегородками здания; — по высоте ограниченное чистыми полами и чистым перекрытием соответствующего этажа здания.

Встроенно-пристроенное помещение

Встроенно-пристроенное помещение — помещение, часть которого входит в состав основного здания, а другая часть выступает за територию застройки основного здания. Встроенно-пристроенное помещение имеет частично собственный фундамент, стены и крышу.

Виндикационный иск

Виндикационный иск — в гражданском праве — иск собственника об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения.
Собственник вправе требовать не только возврата имущества, но и возмещения доходов, которые незаконный владелец извлек или должен был извлечь за все время владения или со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения.
Владелец имущества вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на содержание имущества с того времени, с какого собственнику причитаются доходы от этого имущества.

Государственная регистрация недвижимости

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество;

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом;
Государственная регистрация недвижимости в РФ — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Дата государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Дата государственной регистрации прав на недвижимое имущество — в РФ — день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Девелопер

Девелопер — компания, занимающаяся коммерческой деятельностью по созданию объектов недвижимости с целью получения прибыли. Для этого она выступает в качестве: автора идеи проекта, решающего что создавать и где; покупателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта; нанимателя заказчика; генподрядчика; брокера для реализации созданного объекта; управляющего недвижимостью (при необходимости).

Девелопер финансирует проект сам либо привлекает внешних инвесторов.

Договор комиссии

Договор комиссии — договор, по которому одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — договор, по которому одна сторона (продавец) принимает на себя обязательство передать указанный в договоре товар в собственность другой стороне (покупателю). Покупатель, в свою очередь, обязуется принять товар (если он поставлен в соответствии с договором) и уплатить обусловленную цену. При неисполнении одной из сторон ее обязательств, вытекающих из договора купли-продажи, последний может быть расторгнут и потерпевшая сторона имеет право предъявить виновной стороне убытки, понесенные ею вследствие невыполнения договора.

Договор купли-продажи недвижимого имущества

( Договор продажи недвижимости )
Договор купли-продажи недвижимого имущества — договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости это отношение дохода, полученного от продажи или использования объекта недвижимости к инвестициям в него.

Доходный метод оценки

Доходный метод — метод определении стоимости коммерческой недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока от использования недвижимости, который ожидается в будущем. Оценка стоимости недвижимого имущества по доходному методу отражает возможность окупить денежные средства, вложенные в покупку, в течение осязаемо короткого срока.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество — в РФ — реестр, предназначенный для ведения унифицированной системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.
Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества.

Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, наименование правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Закладная

Залог, Залоговое обязательство.

Закладная — долговой инструмент, подтверждающий согласие компании заложить под свой долг принадлежащее ей имущество и дающий кредитору право на овладение заложенными активами в случае неуплаты долга. Закладная находится у кредитора до момента расчета с должником, после чего она уничтожается. Закладная выпускается в одном экземпляре на все имущество компании.
Закладная — по законодательству РФ — именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца:

— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без представления других доказательств существования этого обязательства;
— право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Задаток

Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной стороной договора при покупке недвижимости, другой стороне в счет предстоящих платежей. Задаток служит доказательством заключения договора и обеспечивает его исполнение.

Залоговое право

Право удержания имущества за долги
Залоговое право — законно признанное право залогодержателя предъявлять требование на собственность другого лица в случае неуплаты долга или невыполнения обязательства.

Залог

Залог — в гражданском праве — имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа.
Залог может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение ввиде залогового обязательства.

Здание

Здание — физически неделимый архитектурно-строительный объект, имеющий определенное функциональное значение.

Здание — наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и/или деятельности людей, размещения производства, хранения продукции.

Земельно-имущественный комплекс

Земельно-имущественный комплекс — совокупность объектов недвижимости, объединенных одной общей территорией.

Земельный участок

Земельный участок — часть земной поверхности, имеющая:
— фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус;
— документально установленные ограничения на использование.

Информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество

Информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество — в РФ — выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, предоставляемая органом, осуществляющим государственную регистрация прав. Выписка содержит:
— описание объекта недвижимости;
— зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав;
— сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении этого объекта недвижимости.

Износ объекта недвижимости

Износ объекта недвижимости — уменьшение рыночной стоимости объекта недвижимости, а также его ценности и полезности вследствие устаревания, потери свойств и качеств. Различают физический и моральный износ объекта недвижимости.

Инвентаризация объекта недвижимости

Кадастровый и технический учет объекта недвижимости
Инвентаризация объекта недвижимости — в РФ — описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате которой объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — приносящая доход недвижимость, используемая в том числе под офисы, магазины или оказание услуг.
Коммерческая недвижимость не включает жилье, объекты общественного назначения.

Кадастровый номер здания

Кадастровый номер здания — в РФ — номер, состоящий из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание, и инвентарного номера самого здания.

Кадастровый номер объекта недвижимости

Кадастровый номер объекта недвижимости — в РФ — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении инвентаризации, и сохраняется, пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости — возможность осуществления любого способа превращения объекта недвижимости в деньги.
Ликвидность недвижимости обратно пропорциональна времени, которое требуется для превращения недвижимости в деньги. Обычно ликвидность объектов недвижимости ниже ликвидности ценных бумаг.

Лизинг недвижимости

Лизинг недвижимости — лизинг, для которого характерна сдача в аренду целых объектов (на длительный срок 15-20 лет), по истечении которого они могут быть переданы или проданы лизингополучателю.

Магазин

Магазин — специально оборудованное стационарное здание, помещение или его часть, предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения и подготовки товаров к продаже.

Методы оценки объектов недвижимости

Методы оценки объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости:
— метод инвестиций;
— метод остатка;
— метод капитализации дохода и прибыли;
— методы, основанные на анализе потоков наличных средств;
— метод сравнения;
— метод прямого сравнительного анализа продаж;
— затратный метод и др.

Момент возникновения права собственности на объект недвижимости

Момент возникновения права собственности на объект недвижимости — по законодательству РФ — время государственной регистрации сделки с недвижимостью или с правами на нее в Министерстве юстиции РФ или другом уполномоченном органе.

Недвижимое имущество (Недвижимость)

Недвижимое имущество (Недвижимость) — имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Недвижимость юридических лиц

Недвижимость юридических лиц — недвижимость:
— находящаяся в собственности юридических лиц;
— числящаяся на их балансе, или
— переданная им в оперативное управление или в хозяйственное ведение.

Несущий остов здания (Каркас здания)

Несущий остов здания (Каркас здания) — пространственное сочетание несущих элементов здания. Остов определяет форму, прочность, устойчивость здания.

Нежилое помещение

Нежилое помещение — помещение, предназначенное для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Оценка объекта недвижимости

Оценка объекта недвижимости — анализ или расчет стоимости, природы, качества, ценности, полезности, специфических преимуществ определенной недвижимости. Обычно оценка проводится и оформляется в виде отчета профессионального оценщика.

Отчет об оценке

Отчет об оценке — документ, представляемый оценщиком для подтверждения его мнения о стоимости объекта недвижимости. Обычно отчет об оценке включает:
— сопроводительное письмо;
— определение оцениваемой стоимости и связанных с ней прав;
— оценку стоимости;
— дату оценки;
— допущения и ограничивающие условия;
— основную часть с описанием собранной информации и методов, использованных для получения суждения о стоимости;
— согласование результатов, полученных разными методами;
— приложения, фотографии и другие материалы.

Оценивание недвижимости

Оценивание недвижимости — выполнение обоснованного расчета реальной стоимости объекта недвижимости для определенной цели на определенную дату.

Оценка земельного участка

Оценка земельного участка — определение стоимости (цены) земельного участка. Методы оценки базируются на трех основных подходах:
— на основе сравнимых продаж;
— на основе затрат на освоение участка;
— с точки зрения капитализации дохода от использования участка.

Оценочная экспертиза

Оценочная экспертиза — профессиональная легитимная деятельность, направленная на оценку стоимости имущества или недвижимости, либо основных фондов предприятий:
— для внесения их в качестве доли акционерного капитала;
— при продаже имущественных прав произведений искусства;
— при отчуждения имущества в пользу государства;
— при исчислении налогообложения, страховой суммы и других целей.

Ограничительные обязательства

Ограничительные обязательства — совокупность обязательств в договоре купли-продажи недвижимости:
— обязательство не изменять внешний вид дома;
— обязательство не возводить никаких строений без согласия продавца;
— обязательство не строить сооружений за пределами линии застройки;
— обязательство не осуществлять опасные виды деятельности;
— обязательство не допускать ограничения прав соседей на пользование освещением и коммуникациями и т.д.

Отчуждение имущества

Отчуждение имущества — в гражданском праве — передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица.
Отчуждение имущества — один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения имуществом, осуществляемого возмездно или безвозмездно. Различают:
— отчуждение по воле собственника: купля-продажа или дарение;
— отчуждение помимо воли собственника: конфискация, реквизиция или принудительная продажа имущества должника в целях взыскания долга, присужденного по суду.

Операции с нежилыми помещениями

Операции с нежилыми помещениями — в РФ:
— купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений;
— сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений;
— купля-продажа имущественных комплексов;
— сдача в аренду имущественных комплексов;
— передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ; — кредитование под залог недвижимости;
— признание права собственности на недвижимость по решению суда;
— расторжение договора купли-продажи, договора аренды и др.

Объект недвижимости

Объект недвижимости — объект, который связан с землей так, что его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно. Объектами недвижимости являются:
— земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;
— здания, сооружения, имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения;
— леса и многолетние насаждения и др.

Операции с недвижимостью

Операции с недвижимостью — процедуры, посредством которых права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются.
Видами операций с недвижимостью являются: купля-продажа, обмен, лизинг, сублизинг, аренда, субаренда, ипотека, рента, управление, приватизация.

Оценка объекта недвижимости

Оценка объекта недвижимости — анализ или расчет стоимости, природы, качества, ценности, полезности, специфических преимуществ определенной недвижимости. Обычно оценка проводится и оформляется в виде отчета профессионального оценщика.

Посредник

Посредник — в коммерции — лицо, фирма или организация, стоящая между производителем и потребителем товара и содействующая его товарообороту.
Посредник — в юриспруденции — лицо, фирма или организация содействующие продавцу и покупателю в заключении и исполнении контракта.

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости, применяемые оценщиками, которые рассматривают интересы в недвижимости как товар. Принципами оценки недвижимости являются:
— принцип спроса и предложения;
— принцип изменения;
— принцип конкуренции;
— принцип замещения;
— принцип переменных пропорций;
— принцип предельной производительности;
— принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования;
— принцип соответствия среды;
— принцип ожидания.

Процедура оценки имущества

Процедура оценки имущества — совокупность приемов, обеспечивающих процессы:
— сбора и анализа данных;
— проведения расчетов стоимости имущества;
— оформления результатов оценки.
Обычно при оценке имущества используют затратный подход, подход сравнительного анализа продаж и доходный подход.

Приобретательная давность

Приобретательная давность — по законодательству РФ — одно из оснований приобретения прав собственности, в соответствии с которым гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, приобретает право собственности на это имущество, если добросовестно, открыто и непрерывно владеет
— недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет;
— иным имуществом в течение пяти лет.

Право пользования

Право пользования — основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов.

Предмет договора

Предмет договора — статья договора, в которой описывается предмет договора, его точное наименование. Предмет договора следует за преамбулой.

Паспорт здания

Паспорт здания — описание основных конструктивных элементов здания и отдельных наиболее сложных видов технического оборудования.

Право собственности

Право собственности — в объективном смысле — совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность (присвоенность) материальных благ определенным физическим и юридическим лицам, предусматривающих объем и содержание прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества, способы и пределы осуществления этих прав.
Право собственности — в субъективном смысле — право конкретного лица (собственника) владеть, пользоваться и распоряжаться определенным имуществом в пределах, установленных законом.

Подобная недвижимость

Подобная недвижимость — в США — недвижимость, которая может быть продана или обменена без указания в документах на прибыль, полученную от этой операции.

Помещение

Помещение — пространство внутри здания:
— имеющее определенное функциональное назначение и
— огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.

Помещение выступает единицей комплекса недвижимого имущества:

— выделенной в натуре;
— предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей;
— находящейся в собственности физических или юридических лиц.

Производственные помещения

Производственные помещения — замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей, связанная:
— с участием в различных видах производства, в организации, контроле и управлении производством;
— с участием в непроизводственных видах труда на предприятиях транспорта, связи и т.п.

Промышленная недвижимость

Промышленная недвижимость — объекты недвижимости, здания и сооружения производственного назначения.

Предпродажная подготовка объектов недвижимости

Предпродажная подготовка объектов недвижимости — совокупность мероприятий, включающая:
— определение начальной цены объекта;
— проведение квалифицированного аудита и обеспечение информационной открытости баланса предприятия;
— финансовый менеджмент;
— ликвидацию задолженностей;
— разработку экономически обоснованных бизнес-планов и др. действия.

Реестр объектов недвижимости

Реестр объектов недвижимости — упорядоченная система записей, содержащих сведения:
— о местоположении, назначении, принадлежности, составе, основных характеристиках объектов недвижимости;
— о реестровых и кадастровых номерах и других показателях, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости.

Реестр собственности

Реестр собственности — база данных:
— о недвижимом имуществе на территории субъекта РФ;
— о физических и юридических лицах, которым принадлежит это имущество на праве собственности или других вещных правах;
— о переходе права и его ограничениях.

Реконструкция здания

Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением:
— основных технико-экономических показателей здания, количества и площади квартир и т.д.;
— назначения здания.
Реконструкция здания предпринимается в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания и увеличения объема услуг.

Ремонт здания

Ремонт здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости — рынок, объектом купли-продажи на котором являются земля, здания, сооружения, постройки, дома, квартиры, основные средства.

Рынок недвижимости включает определенный набор механизмов, посредством которых:

— передаются права на собственность и связанные с ней интересы;
— устанавливаются цены;
— распределяется пространство между различными собственниками недвижимости.

Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость

Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость — в РФ — свидетельство, удостоверяющее проведение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.

Собственность

Собственность — имущество или финансовые средства, принадлежащие физическому или юридическому лицу. Различают государственную, личную, акционерную, индивидуальную, паевую, совместную, общую, трудовую, коллективную, коммунальную, кооперативную и частную собственность.

Статьи договора купли-продажи

Разделы договора купли-продажи
Статьи договора купли-продажи — статьи, в которых излагаются условия внешнеторговой сделки. Число статей, их последовательность зависят от характера сделки, товара, объема взаимных обязательства сторон. Обычно договоры купли-продажи содержат статьи:
— предмет договора, количество и качество товара, упаковка и маркировка;
— цена, условия платежа;
— срок поставки, транспортные условия, страхование, сдача-приемка, гарантии, санкции, форс-мажор, претензии, арбитраж;
— юридические адреса сторон.

Строительные изменения недвижимости

Строительные изменения недвижимости — изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам или иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ и иных действий, производимых на основании разрешения на строительство.

Сертификат титула

Сертификат титула — в США — заключение о доброкачественности, выносимое юристом или другим квалифицированным лицом после исследования публичных записей и других юридических документов, касающихся конкретной недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже конкретного объекта недвижимости. Стоимость объекта недвижимости имеет различные формы проявления:
— рыночная стоимость;
— стоимость замещения;
— стоимость воспроизводства;
— инвестиционная стоимость и др.

Спекуляция на «золотых кирпичах»

Спекуляция на «золотых кирпичах» — на жаргоне — покупка недвижимости с намерением не проводить никаких работ по ее улучшению, но дождаться роста цен и получить прибыль от ее продажи.

Техническое обслуживание здания

Техническое обслуживание здания — комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств.

Титул собственности

Законный титул собственности
Титул собственности — права на имущество, имеющее юридическое документальное подтверждение.
Различают:
— первоначальные титулы собственности, не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
— производные титулы собственности, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника.

Управление объектами недвижимости

Управление объектами недвижимости — принятие решений, направленное на более полное и эффективное использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении имущественных прав на эти объекты.

Фасад

Фасад — наружная сторона здания. Различают главный, дворовый, боковые, уличные, садовые и другие фасады.

Цена фактической сделки

Контрактная цена, цена контракта.
Цена фактической сделки — цена купли-продажи продукции на внутреннем или внешнем рынке, зафиксированная сторонами в договоре.
По характеру стабильности различают: твердые, подвижные и скользящая цены. Цены фактических сделок составляют коммерческую тайну.
По экономическому содержанию цены фактических сделок соответствуют ценам потребления, они отражают конкретные условия реализации продукции.

Цена покупателя

Цена покупателя — фактическая денежная сумма покупки продукции на рынке, по которой осуществляются сделки купли-продажи или по которой покупатель готов приобрести товар. Цена покупателя отражает интересы покупателя, стремящегося приобрести товар дешевле на данном рынке и в данный момент.

Цена продавца

Цена продавца — цена, запрашиваемая продавцом, или фактическая сумма цены от реализации товара на рынке, по которым осуществляется сделка купли-продажи в условиях превышения спроса над предложением. Цены продавца отражают экономические интересы продавца, стремящегося продать товар дороже.

Цена объекта недвижимости

Цена объекта недвижимости — цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи определенной недвижимости.

Street retail

Cуществует два значения данного термина. В первом случае – это вид розничной торговли, когда магазины размещаются на первых этажах жилых и офисных зданий. Второе значение относится к типу коммерческой торговой недвижимости, представляющей собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины. Чаще всего арендаторами или покупателями такого вида коммерческой недвижимости становятся торговые сети.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость от других видов недвижимой собственности отличается тем, что она изначально предназначается для извлечения дохода. Попробуем максимально полно разобраться, что же это на самом деле такое — коммерческая недвижимость, и чем она может быть более привлекательна по сравнению с покупкой, например, квартиры или дома.

Определение коммерческой недвижимости

Итак, коммерческая недвижимость — это здания, сооружения, земельные участки, предназначенные для той или иной коммерческой деятельности, то есть для извлечения дохода. Коммерческая недвижимость принципиально отличается от жилой недвижимости, которая предназначена в первую очередь для проживания, а, для сравнения, производственная деятельность в жилых помещениях по закону запрещена.

И тем не менее, граница между коммерческой и жилой недвижимостью в некоторых случаях может оказаться весьма условной. Например, к какой категории правильнее отнести апартаменты, изначально построенные для сдачи в аренду посуточно? А если часть из них используется для постоянного проживания, а другая — под офисы?

Там, где купля-продажа недр разрешена по закону, к коммерческой недвижимости относятся также участки месторождений. А еще, просто для справки, по принятым в ряде стран нормам, к коммерческой недвижимости, как это ни удивительно, могут относиться самолеты коммерческих авиалиний и морские суда, предназначенные для бизнеса, например, перевозки грузов, пассажиров, организации круизов. Но такими объектами, разумеется, занимаются специалисты других категорий, так как требуются иные навыки, чем для работы со зданиями, сооружениями и земельными участками.

Виды коммерческой недвижимости

Рассмотрим виды традиционных объектов, относящихся к коммерческой недвижимости, более конкретно. Как правило, профессионалы рынка выделяют следующие категории.

  • Офисная недвижимость — это офисы, офисные здания, деловые центры и комплексы. Сюда же можно отнести набирающие популярность «бизнес инкубаторы» и прочие площадки, если компании физически собираются под одной крышей или в ряде связанных между собой строений, как, например, в Сколково.
  • Торговая недвижимость — помещения под магазины и целые торгово-развлекательные комплексы, рынки.
  • Индустриальная недвижимость — производственные помещения, цеха и целые заводы. К этой же категории принято относить склады, логистические центры.
  • Социальные объекты — от  медицинских центров до стадионов и аэропортов. Не все из них могут свободно покупаться и продаваться, но в некоторых случаях сделки с ними тоже возможны.
  • Помещения свободного назначения — как правило, это кафе, рестораны, клубы, гостиницы и прочее. Сфера применения этих объектов может достаточно свободно меняться.
  • Апартаменты — помещения, находящиеся, как уже понятно, где-то на стыке категорий жилой и коммерческой недвижимости. И все же, так как они в первую очередь предназначены для извлечения доходов от аренды, апартаменты принято относить к коммерческим объектам.

Что объединяет все эти виды недвижимости? То, что все они предназначены для ведения разного рода бизнеса, то есть для зарабатывания денег.

Основные участники рынка коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости — это как живой организм, в котором есть важные составные части, органы, каждый из которых выполняет свою важную для всей системы функцию. А деньги играют роль своего рода кровеносной системы.

Начнем с самого начала и разберемся, кто есть кто на рынке коммерческой недвижимости.

  • Девелоперы — это те, кто являются инициатором проекта, рассчитывают его будущую эффективность, находят инвесторов, приобретают земельные участки, нанимают архитекторов, застройщиков, а в дальнейшем доводят объект до передачи в эксплуатацию собственникам.
  • Застройщики — те, кто занимаются реализацией проекта. Конечно, выделение застройщиков отдельно от девелоперов — в некотором роде условность. На Западе это, как правило, одно и то же лицо. Однако, например, на российском рынке принято делать именно так. Застройщик — это своего рода генеральный подрядчик, который сводит воедино — сбор и подготовку документации на строительство и наем конечных исполнителей.
  • Строители — это единственная категория, которая что-то делает своими руками среди всех. Они возводят объект по поручению и под контролем застройщика.
  • Инвесторы — частные лица и организации, которые вкладывают деньги в проект на разных стадиях его реализации. Инвесторы могу участвовать в деле на этапе строительства или, наоборот, приобрести долю в готовом здании. Среди инвесторов особую роль играют инвестиционные фонды, вкладывающие больше всего денег в крупные проекты.
  • Собственники — предприятия и частные лица, которым принадлежит объект коммерческой недвижимости. В ряде стран для того, чтобы состоялось оформление прав собственности, здание должно быть достроено и официально введено в эксплуатацию. А до этого момента будущий собственник вынужден довольствоваться предварительным документом в той или иной форме, дающим ему право стать владельцем объекта в будущем.
  • Арендаторы — организации и частные лица, которые платят за временное использование объекта коммерческой недвижимости.
  • Агенты, консультанты, посредники — те, кто, скажем так, качает кровь всей этой системы: находит инвесторов и подбирает участки земли для девелоперов, ищет арендаторов для собственников и так далее. Можно скромно сказать, что агенты —  само сердце…

Роли на рынке коммерческой недвижимости могут совмещаться. Например, как мы уже отметили, девелопером и застройщиком может быть одна компания. Или собственник сам эксплуатирует свое помещение, являясь одновременно и владельцем, и, условно говоря, арендатором.

Тем не менее, надо всегда разделять эти функции, потому что таким образом появляется более объективное понимание ситуации и возможность выбора. Например, есть помещение под магазин. Что с ним сделать, открыть торговую точку самому или сдать в аренду? А что и когда выгоднее на практике?

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может приносить два вида дохода: текущий, от эксплуатации, и окончательный, как разница между ценой покупки и продажи объекта. Если сравнивать с рынком ценных бумаг, то коммерческую недвижимость проще всего сравнивать с облигациями: арендные платежи, текущие доходы — это купоны, а результат продажи похож на доходность к погашению. С одной лишь разницей — в действительности, окончательную стоимость объекта никто заранее не знает.

Будущая цена здания или сооружения, или участка земли, используемых для коммерческой деятельности, как раз и определяется теми текущими доходами, которые они могут генерировать прямо сейчас и в будущем. Эта прибыль должна быть выше, чем ставка по депозиту в банке. Иначе инвесторам не будет смысла вкладывать деньги в объекты.

Но на сколько выше? Прибыль должна оказаться достаточной, чтобы как минимум компенсировать расходы на оформление сделок, а также покрыть риски, связанные с конъюнктурой рынка недвижимости, с его ликвидностью, и так далее.

В наше время доходность определяется свободно в рамках рыночных отношений. И в результате вкладывать деньги в коммерческую недвижимость действительно выгоднее, чем просто держать их в банке. В особенности, при низких ставках в Европе.

Перейдем к конкретике. Есть два главных способа заработка на коммерческой недвижимости. Первый — приобретение объектов на этапе строительства. Тогда доход создается за счет приближения срока сдачи в эксплуатацию и начала извлечения текущих платежей.

Этот вариант может принести больше прибыли, но связан с определенными рисками. Такими, например, как задержки сроков и даже вообще банкротство девелоперов, застройщиков или получивших авансовые платежи подрядчиков-строителей.

Второй способ — приобретение готового объекта с последующей сдачей его в аренду. Вариант значительно менее рискованный, хотя и не сулящий такой большой прибыли. В таком бизнесе тоже есть свои нюансы. Зачастую инвестору проще и лучше, и даже выгоднее заплатить специалисту за сопровождение, текущую эксплуатацию и обслуживание.

Достоинства и недостатки рынка коммерческой недвижимости

Начнем с минусов. Всегда надо помнить, что в мире финансов бесплатного сыра не бывает, и каждой высокой прибыли противопоставляется соответствующий рыночный риск. Если рынок коммерческой недвижимости предлагает более высокие проценты, чем депозиты в банках, то за этим стоит ряд моментов.

Цены на коммерческую недвижимость могут как расти так и падать на определенных интервалах времени. Спрос арендаторов может увеличиваться или сокращаться. Да, возможно, если бы мы имели бесконечный запас времени, то в итоге объект бы подорожал. Но по закону подлости, это не обязательно произойдет именно тогда, когда нам в будущем могут понадобиться деньги.

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание — это ликвидность объекта. Зачастую недвижимость сложно или вообще невозможно продать быстро без существенного снижения стоимости.

А теперь к плюсам. Именно в этом, пожалуй, коммерческие объекты имеют явное преимущество перед жилой недвижимостью: их не покупают и не продают на эмоциях. Нет необходимости искать и ждать того покупателя, который оценит вариант исходя из своих личных предпочтений.

Коммерческая недвижимость всегда имеет определенную цену просто потому, что она способна генерировать доход. Ничего, как говорится, личного, это просто вложение денег ради получения прибыли. Выше прибыль — больше цена, меньше — стоимость снижается.

Самым главным плюсом инвестиций в коммерческую недвижимость является более высокий доход по сравнению с банковскими вкладами. А если сравнивать с вариантом покупки жилья для дальнейшей сдачи в аренду, то на коммерческих объектах обычно удается заработать в два, а то и в три раза больше прибыли.

Коммерческая недвижимость за рубежом на примере Испании

Мы профессионалы и выбрали своей главной сферой деятельности рынок коммерческой недвижимости Испании. Почему мы как эксперты остановились именно на этом варианте?

Прежде всего, Испания — это страна с устоявшейся, вполне надежной, хотя и не самой быстрой, юридической системой, достойно защищающей права собственников.

Во-вторых, Испания — это зона евро, одной из самых надежных на сегодня валют в мире. По сравнению с инвестициями в коммерческую недвижимость в России, в Испании вложения как минимум защищены от потенциальной девальвации национальной валюты.

В-третьих, мы просто провели расчеты и пришли к выводу, что вложения в этом сегменте в Испании выгодны, приносят больше дохода, чем покупка других активов при соизмеримом уровне прочих рисков.

И под конец нельзя не отметить, что помимо финансовой составляющей есть в Испании для инвесторов и еще один плюс. Так сказать, вишенка на торте. Это золотая виза тем инвесторам, которые вложили более 500 тысяч евро в недвижимость в этой стране, в том числе и коммерческую.

А познакомиться с нашими предложениями можно, заполнив специальную форму, подписчикам которой мы предоставляем доступ в нашу закрытую базу данных коммерческой недвижимости.


Получите консультацию специалиста

Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property

Кармента, недвижимость — Что такое коммерческая недвижимость?

Существует два вида недвижимости: жилая, а также коммерческая. К коммерческой относятся все объекты, которые предназначены для того, чтобы из них, в отличие от жилой, можно было постоянно извлекать прибыль. Следует заметить, что доход может приносить производственная и торговая деятельность, аренда и использование объектов в качестве складских помещений. Некоторые ошибочно полагают, что к коммерческой недвижимости можно также отнести и ту, которая является объектом продажи. Так ли это на самом деле?

Действительно, извлечение прибыли является одним из признаков такой недвижимости. Но в действительности такой признак не единственный и к тому же он не основной. Самое основное, чем отличается коммерческая недвижимость от жилой заключается как-раз в том, что первый вариант не предусматривает там постоянного проживания людей. Такие объекты вносятся в нежилой фонд изадействуются в самых разных бизнес-проектах. В эту категорию входят офисы и гостиницы, все промышленные объекты и магазины, торговые центры и складские помещения, сельскохозяйственные объекты и гаражи.

Вся коммерческая недвижимость делится на 6 категорий:
1. Объекты свободного назначения, куда включаются отели и кафе, рестораны и любые спортивные сооружения.
2. Розничная торговля: торговые центры и любые магазины.
3. Офисная категория: отдельные офисы и бизнес-центры.
4. Индустриальные объекты: склады, производственные здания, а также промышленные предприятия.
5. Апартаменты, которые сдаются в аренду. Это исключение из общего правила, так как квартиры и апартаменты, которые арендуются, из жилой недвижимости превращаются в коммерческую. Но только в той ситуации, если они сдаются посуточно.
6. Социальные объекты, к которым относятся бассейны, медицинские учреждения, аэропорты, вокзалы и т.д.
Из всех 6 категорий только самые первые 4 являются сугубо коммерческими объектами.

Иногда бывает трудно определиться, является ли данный объект жилой недвижимостью или же коммерческой. Если брать во внимание магазин, предприятие или складское помещение, то здесь все понятно. Ведь такие объекты изначально являются коммерческими, так как строились они для того, чтобы приносить их владельцам доход. Но можно ли сюда включить многоквартирные дома? Апартаменты, сдаваемые посуточно — это сугубо коммерческие объекты. Но каждая квартира в отдельности относится к жилому фонду. Но до того момента, когда многоквартирный дом строится и еще не сдан в эксплуатацию, то он является коммерческим объектом. Когда же все квартиры реализуются, то дом переходит в жилой фонд.

В большинстве случаев коммерческая недвижимость в виде офиса, торговой точки или салона красоты не покупается, а арендуется. Для этого существует несколько причин.
Во-первых, в большинстве случаев коммерческая недвижимость стоит дороже жилой, так как она дает постоянную прибыль.
Во-вторых, часто бизнесмены стараются не обременять себя дорогостоящим имуществом. Это позволит быстрее свернуть свой бизнес или же перенести его в другое место.
В-третьих, коммерческую недвижимость выгодно покупать в том случае, когда планируется создание долгоиграющего проекта.
Если необходимо купить или арендовать склад, офис или торговую точку в Перми, то это можно сделать через группу компаний «Кармента». Проконсультировать по этому вопросу можно по номеру +7 (342) 222-6-888.


Теги текста: статьи о недвижимости, коммерческая недвижимость

Три сценария для рынка коммерческой недвижимости

Введение «адских» санкций против российской экономики вызвало шок на инвестиционном рынке, в т.ч. коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Все сделки отменены либо поставлены на паузу, причем с обеих сторон – продавцы отказываются продавать, покупатели отказываются покупать. Все хотят выждать и посмотреть, как будет развиваться ситуация. Но даже в ситуациях повышенной неопределенности на самом деле существует ограниченное количество сценариев, и их можно рассмотреть уже сейчас. Мы видим три основных сценария, каждый из которых по-разному отразится на рынке инвестиций вообще и рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в частности.

1. Крымский сценарий. Данный сценарий предусматривает, что трезвая оценка потенциальных потерь приведет Европу (а важна именно она, т.к. доля США в российской торговле всего 4,4%) к отказу от полномасштабной санкционной войны, ограничению санкций гуманитарными и политическими мерами и возвращению к почти полноценной торговле с Россией.

Российские внешние обязательства (около $740 млрд) существенно превышают размер замороженных средств ЦБ (около $300 млрд), и запретом на вывод валюты российские власти уже намекнули, что допускают вариант дефолта по внешним долгам. Аналогично, по мнению экспертов, активы иностранных инвесторов в России существенно превышают размеры активов российских инвесторов на Западе, хотя точных расчетов на этот счет не производилось. Таким образом, при взаимном обнулении обязательств Россия оказывается в заметном плюсе.

При этом российская экономика в значительной мере огосударствлена, и пострадавшие компании будут поддержаны государством. А вот европейские компании при утрате активов и соответствующих денежных потоков рискуют столкнуться с невозможностью выполнять свои кредитные обязательства, что по цепочке приведет к проблемам у банковской системы и т.п. И это в условиях, когда инфляция в Европе и так ставит исторические рекорды.

Если соображения бизнеса победят политические на высшем уровне, то же самое произойдет и на всех остальных. Да, какие-то западные компании уйдут из Санкт-Петербурга (как это уже происходило последние 8 лет), а владельцы недвижимости допродадут остатки своих активов, которые легко поглотит внутренний спрос. Ситуация на рынке откатится к состоянию на конец 2021 г., ставки и цены существенно не изменятся.

Но изменится перспектива. Последние годы петербургская коммерческая недвижимость не росла в цене. Даже падала, если учесть, что арендные ставки в большинстве сегментов росли медленнее операционных затрат. Но многие собственники «пересиживали трудные времена» в надежде на «справедливую» переоценку рынка. Теперь рассчитывать на это в ближайшее десятилетие не приходится. Вероятности того, что недвижимость вернется к ценам хотя бы 2012 г., больше не существует.

2. Советский сценарий. Предположим, что санкции против России сохранятся на сегодняшнем уровне – активы и торговые связи будут заморожены, за исключением экспорта энергоносителей.

Зависимость Европы от российских поставок составляет от 25% до 40% по различным видам энергоносителей. Альтернативные поставщики технически неспособны заместить такие объемы в ближайшие несколько лет. Таким образом, сейчас отказаться от российского экспорта Евросоюз может только путем радикального сокращения промышленного производства, фактически, самоубийства европейской экономики. При этом вызванный потенциальным эмбарго дисбаланс на рынках приведет к ценовому шоку, в результате которого может оказаться, что в кубометрах Россия продает меньше, а в деньгах – больше. Также можно вспомнить про существенные доли России на мировых рынках продовольствия и редких металлов.

Россия со своей стороны также не заинтересована в прекращении экспорта. Удерживать внутреннюю стабильность и развивать импортозамещение гораздо проще в условиях постоянного притока валюты в страну.

В этом сценарии рынок коммерческой недвижимости лишится не только западных инвесторов, но и западных арендаторов. Это окажет заметное негативное влияние на все сегменты рынка, поскольку внутренний рынок неспособен быстро заместить вакантные площади. К тому же пострадают и российские компании, так или иначе связанные с зарубежными контрагентами, и на восстановление порванных связей уйдет несколько лет.

В этом сценарии можно ожидать одновременного проседания ставок на 20-30% и увеличения вакансии до этих же уровней. Что касается цен на коммерческую недвижимость, то из-за мультипликативного эффекта и резкого роста ставок капитализации можно ожидать минимум двукратного падения цен даже в национальной валюте.

Радикальное отличие от прежнего рынка – прекращение свободного обмена валюты. Черный рынок продолжит существовать, но обмен крупных сумм будет существенно затруднен или вовсе невозможен.

В этом сценарии также весьма вероятен резкий всплеск инфляции – до 50% в год. В этой ситуации инвесторы, скорее всего, либо начнут с дисконтом продавать объекты и выводить деньги в зарубежные юрисдикции. Тем, кто не продаст, придется смириться со снижением капитализации объектов и далее рассчитывать только на текущий денежный поток. Арендодатели будут проявлять максимальную гибкость в переговорах, в т.ч. по арендной ставке. При развитии этого сценария важнее иметь заполненные площади, чем стараться максимизировать денежный поток.

3. Венесуэльский сценарий. Он подразумевает полное эмбарго на экспорт из России в западные страны и прекращение любых торговых контактов. Теоретически Запад может найти возможность заместить российские поставки и/или вытерпеть ущерб от их остановки. Скорее всего это потребует отказа от «зеленого энергоперехода», но политическая целесообразность может оказаться важнее. Снятие ограничений на сланцевую отрасль и развитие в Европе атомной энергетики после нескольких турбулентных лет позволят Европе возобновить экономическое развитие без контактов с Россией.

Очевидно, что Россия тоже не будет сидеть сложа руки, и постарается развить инфраструктуру для поставок новым покупателям. В пример можно привести объявленные новые контракты с Китаем и Пакистаном. Но на каких объемах и ценовых уровнях установится новый баланс мирового рынка – никто предсказать не в состоянии.

Для рынка коммерческой недвижимости это будет означать резкое сокращение спроса как со стороны западных инвесторов и арендаторов, так и со стороны госкомпаний, которые в основном и поддерживали рынок Санкт-Петербурга в последние годы. Предложение в этом сценарии многократно превысит спрос, а цены на объекты коммерческой недвижимости будут стремиться к уровню «операционные расходы + минимальная прибыль». И такое состояние продлится неопределенное количество лет.

На сегодняшний день базовым видится второй, «советский», сценарий. Российское руководство очевидно делает ставку на то, что внутриэкономические проблемы западных стран постепенно приведут к возобновлению отношений, т.е. к первому, «крымскому», сценарию. Запад же наверняка будет стремиться к «импортозамещению» российских энергоносителей и постепенный (в течение нескольких лет) переход к третьему, «венесуэльскому», сценарию.

В чью сторону в итоге качнется чаша весов и какие действия, в связи с этим предпринимать, каждый сейчас решает для себя сам. Но для рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга лишь первый из сценариев выглядят в лучшем случае нейтрально, а все остальные – негативно либо резко негативно.

Коммерческая недвижимость на распутье

Коммерческая недвижимость на распутье

Андреа Деги и Фабио Наталуччи

29 марта 2021 г.

(Фото: andipantz by Getty Images)

Опустевшие офисные здания. Сокращенное время работы магазинов. Невероятно низкие цены на гостиничные номера. Все это приметы времени. Ограничительные меры, введенные в прошлом году в ответ на пандемию, привели к закрытию предприятий и офисов и нанесли сокрушительный удар по спросу на коммерческую недвижимость, особенно в розничном, гостиничном и офисном сегментах. 

Помимо непосредственного воздействия, пандемия также омрачила прогноз для коммерческой недвижимости, учитывая появление таких тенденций, как сокращение спроса на традиционные невиртуальные розничные точки в пользу электронной торговли или на офисные помещения по мере распространения политики работы из дома. В ходе недавно проведенного МВФ анализа был сделан вывод, что эти тенденции могут нарушить работу рынка коммерческой недвижимости и, возможно, создать угрозу для финансовой стабильности.

Связь с финансовой стабильностью

Сектор коммерческой недвижимости способен повлиять на финансовую стабильность в более широком плане: это обширный сектор, колебания цен в нем, как правило, отражают более широкую макрофинансовую картину, и он в значительной степени зависит от долгового финансирования. 

Во многих странах кредиты в секторе коммерческой недвижимости составляют значительную долю кредитного портфеля банков. В некоторых юрисдикциях важную роль также играют небанковские финансовые посредники (например, страховые компании, пенсионные фонды или инвестиционные фонды), хотя банки по-прежнему являются крупнейшими источниками долгового финансирования для сектора коммерческой недвижимости в глобальном масштабе. Неблагоприятный шок для данного сектора может оказать понижательное давление на цены на коммерческую недвижимость, что отрицательно скажется на кредитоспособности заемщиков и негативно повлияет на балансы кредиторов.  

Риск падения цен растет, когда можно наблюдать значительные ценовые несоответствия, то есть когда цены на рынке коммерческой недвижимости отклоняются от цен, вытекающих из экономических детерминант, или «справедливой стоимости». Недавно проведенный нами анализ показывает, что эти ценовые несоответствия усиливают понижательные риски для роста ВВП в будущем. Например, падение уровня капитализации на 50 базисных пунктов относительно его исторической тенденции — часто используемый показатель несоответствия — может увеличить понижательные риски для роста ВВП на 1,4 процентного пункта в краткосрочной перспективе (совокупно в течение четырех кварталов) и на 2,5 процентного пункта в среднесрочной перспективе (совокупно в течение 12 кварталов).

Тяжелый удар COVID-19

Если взглянуть на воздействие пандемии, наш анализ также показывает, что ценовые несоответствия увеличились. Однако, в отличие от предыдущих случаев, в этот раз несоответствие является следствием не чрезмерного роста левериджа, а скорее резкого падения как операционных доходов, так и спроса на коммерческую недвижимость в целом.  

По мере активизации экономики несоответствие, по всей вероятности, будет сокращаться. Тем не менее, потенциальные структурные изменения на рынке коммерческой недвижимости, вызванные изменением предпочтений в обществе, создадут проблемы для данного сектора. Например, постоянное увеличение доли незанятых площадей в секторе коммерческой недвижимости на 5 процентных пунктов (в связи с изменением предпочтений потребителей и компаний) может привести к падению справедливой стоимости на 15 процентов через пять лет. 

Тем не менее, необходимо иметь в виду, что прогноз для коммерческой недвижимости является крайне неопределенным, что чрезвычайно затрудняет точную оценку ценовых несоответствий.

Роль директивных органов в противодействии рискам для финансовой стабильности

Низкие ставки и «легкие деньги» помогут нефинансовым компаниям и далее иметь доступ к кредиту, таким образом способствуя начинающемуся восстановлению в секторе коммерческой недвижимости. Однако если эти мягкие финансовые условия будут поощрять чрезмерное принятие рисков и способствовать ценовому несоответствию, то директивные органы могут прибегнуть к своему набору инструментов макропруденциальной политики. 

Такие инструменты, как ограничения отношения суммы кредита к стоимости залога или коэффициента обслуживания долга могут быть использованы для борьбы с этими факторами уязвимости. Более того, директивные органы могут рассмотреть возможность распространения охвата макропруденциальной политики на небанковские финансовые учреждения, которые являются все более важными игроками на рынках финансирования коммерческой недвижимости. Наконец, для обеспечения сохранения устойчивости банковского сектора стресс-тесты могут помочь в обосновании решений о достаточности резервов капитала для покрытия рисков в секторе коммерческой недвижимости.

                                                                 *****

Андреа Деги — эксперт по финансовому сектору Отдела анализа глобальной финансовой стабильности в Департаменте денежно-кредитных систем и рынков капитала МВФ. Ранее он работал в Департаменте макропруденциальной политики и финансовой стабильности ЕЦБ и Департаменте исследований Немецкого федерального банка. Сфера его исследований охватывает системный риск, финансовое посредничество, рынки недвижимости и денежно-кредитную политику. Андреа имеет докторскую степень по экономике, совместно присвоенную ему Сиенским, Флорентийским и Пизанским универститетами.

Фабио М. Наталуччи — заместитель директора Департамента денежно-кредитных систем и рынков капитала. Он отвечает за «Доклад по вопросам глобальной финансовой стабильности», в котором приводятся результаты проводимой МВФ оценки рисков для мировой финансовой стабильности. До начала работы в МВФ Фабио занимал должность старшего помощника директора Отдела по валютным вопросам в Совете управляющих Федеральной резервной системы. С октября 2016 года по июнь 2017 года г-н Наталуччи был заместителем помощника секретаря по международной финансовой стабильности и регулированию в Министерстве финансов США. Фабио имеет докторскую степень по экономике от Нью-Йоркского университета.

Баланс сместился. Что произошло с коммерческой недвижимостью в 2021 году :: Город :: РБК Недвижимость

Офисы стали просторнее, склады — технологичнее, а скромные магазины на первых этажах начали превращаться в мини-ТЦ с двумя-тремя арендаторами. Об этих и других трендах рассказал Тимур Зайцев из «Авито Недвижимости»

Руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев

Завершившийся 2021 год оказался временем серьезного смещения баланса во всех сферах коммерческой недвижимости. Там, где рынок привык к избытку предложения, сформировался дефицит, самый скучный и прогнозируемый сегмент внезапно стал горячим и непредсказуемым, а кажущийся консервативным стрит-ретейл вообще начал менять формат и эволюционировать в нечто новое.

В интервью РБК итоги 2021 года подвел руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев. Эксперт выделил ключевые тенденции в торговом, офисном и складском сегментах, объяснил глубинные причины происходящих перемен и смоделировал, как дальше будет развиваться ситуация — и для девелоперов, и для арендаторов, и для собственников коммерческих помещений.

Офисы: как справиться с ажиотажем

— Начнем с итогов 2021 года. Многие говорят о том, что на офисном рынке Москвы образовался чуть ли не дефицит. Вы видите нехватку офисов в столице?

— Да. Несмотря на вводимые ограничения, развитие удаленной работы и организационные изменения внутри компаний, мы наблюдаем активный рост спроса и арендных ставок на офисные помещения — и речь не только о Москве. Аналогичную картину мы видим в большинстве крупных городов России.

Спрос на офисы вырос более чем на 20% в Воронеже, Омске, Самаре. Наибольшие показатели роста отмечаются в Нижнем Новгороде (40%), Екатеринбурге (39%), Ростове-на-Дону (39%) и Челябинске (32%). И это рост не только по отношению к карантинному 2020 году, но и к 2019-му, когда ни о какой пандемии мы не слышали.

В части городов выросли арендные ставки. В Казани стоимость аренды офисной недвижимости выросла на 8%, в Челябинске — на 7%, в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону — на 6%. Если же говорить только о Москве, то здесь в 2021 году заключили сделки с 1,5 млн кв. м офисной недвижимости — и 90% пришлось на аренду. При этом предложения активно вымываются с рынка.

— Что это значит?

— Что офисы заполняются быстрее, чем их успевают вводить в эксплуатацию. Согласно подсчетам JLL, в 2021 году чистое поглощение на рынке составило 400 тыс. кв. м — то есть арендаторы заняли больше площадей, чем успели освободить или построить за целый год. Получается, бизнес занимает даже те офисы, что прежде могли считаться неликвидом или не подходили по каким-то критериям.

— Почему так происходит?

— Свою роль в росте спроса сыграли накопленный отложенный спрос за 2020 год, ввод новых офисных объектов на рынок, а также рост требований к качественному офису. Теперь компании стараются сделать рабочие пространства более просторными и удобными для сотрудников — а это потребность в большем количестве квадратных метров. Удаленная работа не вызывает того ажиотажа, что два года назад: для части сотрудников этот вариант оказался неприемлемым. Согласно результатам опроса, проведенного «Дом.РФ» и ВЦИОМ, почти 60% россиян предпочитают работать из офиса.

— Как на это реагировать арендатору качественного офиса в Москве?

— На этот вопрос можно дать два ответа. Первый — оставаться там, где находится компания; всеми силами выбивать новый контракт с собственником, чтобы не оказаться в ситуации, когда компании буквально некуда переехать. Но этот ответ не сработает для растущего бизнеса, которому хочешь не хочешь потребуются новые площади.

Второй — проактивный — ответ: тщательнее отслеживать рынок и понимать, что в существующем ажиотаже хорошее предложение офиса в аренду может уйти буквально за пару часов. Для этого совершенно необязательно открывать «Авито» раз в час в поиске новых предложений — достаточно подписаться на обновления «Авито Недвижимости», чтобы оперативно получать уведомления о новых вариантах по заданным критериям.

— Разве такие варианты могут появиться?

— Да, конечно. Какие-то компании все же перешли на удаленную работу и отпустили всех по домам, освободив помещения в бизнес-центрах или даже целые здания. Другие решили перебраться в новое здание, чтобы объединить все подразделения воедино — и тоже оставили после себя офисы, иногда даже с неплохим ремонтом и мебелью. Если отслеживать и не упускать такие предложения, задача найти офис станет реальной.

Для тех, кто хочет найти помещение от конкретной компании — например, от проверенного девелопера или известного риелторского агентства, — существует сервис «подписаться на продавца». Эта кнопка теперь есть в профиле каждого продавца и арендодателя на «Авито»: нажав на нее, можно мгновенно узнать о новых объявлениях конкретной компании.

И есть еще третий вариант: подумать об офисе в другом городе. Предложение офисов в некоторых крупных городах России выросло вопреки всему — такой тренд мы видим в Омске, Новосибирске, Воронеже. Если для компании непринципиально держать всех сотрудников в Москве, сейчас самое время подумать о переводе хотя бы одного подразделения в областной центр с меньшими ставками аренды.

— Когда Москва сможет перебороть этот дефицит — и сможет ли?

— Не раньше чем через три года. Постройка офисного здания или целого бизнес-парка — длительный процесс. Всплеска нового строительства в краткосрочной перспективе не ожидается, о чем говорят аналитики компании Cushman & Wakefield в своем отчете. После рекордов 2021 года эксперты ожидают стабилизации рынка в 2022–2023 годах и заметного снижения объемов нового строительства в 2024–2025 годах.

Хорошая новость в том, что сейчас в разных районах Москвы строится множество офисных зданий класса А, ввод в эксплуатацию которых может произойти в ближайшие несколько лет. Плохая новость в том, что часть помещений в этих зданиях заранее выкуплена или арендована на долгий срок, поэтому шанс найти подходящий офис в таком объекте невелик.

Как изменились офисы в 2021 году

— Если говорить не о спросе и предложении, а о качественных характеристиках офисов: были ли здесь какие-то изменения в 2021 году?

— Да. Один из главных трендов: гибкие или, как их иначе называют, сервисные офисы, которые стали полноценным игроком рынка наряду с привычным форматом. В 2021 году спрос на такие офисы вырос на 25%.

Последние 25 лет сделка по аренде офиса обычно означала передачу помещения арендатору как есть — независимо от того, в каком оно было состоянии. Все услуги по обслуживанию такого офиса ложились на арендатора, и тот либо нанимал специалистов на аутсорс (например, обращался в клининговую службу), либо формировал у себя целый отдел, единственной задачей которого было поддерживать порядок в офисе.

В 2021 году на смену такой схеме пришли сервисные офисы, которые полностью готовы к въезду арендатора. В них уже есть мебель и оборудование, проведен интернет, налажена ежедневная доставка воды для кулеров, есть все расходники вроде бумаги для принтера и канцелярских товаров. Арендодатель делает это сам — и просто включает в ежемесячную арендную плату расходы на уборку, интернет, охрану, мелкий ремонт и все остальные административные задачи.

Тренд настолько упростил работу, что крупные компании начали переходить на такой формат одна за другой. Среди тех, кто пользуется сервисным офисом, уже есть Ozon, Сбербанк, X5 Retail Group, ФСК, «Ситимобил» и другие.

Сейчас с объявлениями о коммерческой недвижимости на «Авито» каждый день контактируют 432 тыс. потенциальных покупателей и арендаторов. Они выбирают из 245 тыс. объявлений о продаже либо сдаче в аренду коммерческих помещений. Ежедневно на «Авито Недвижимости» появляется по 8 тыс. новых объявлений — это среднее значение за весь 2021 год.

Согласно исследованию, которое провела независимая исследовательская компания «Форейтор», на «Авито» представлено наибольшее количество офисных помещений среди всех аналогичных сервисов в стране. Причем «Авито» удерживает лидерство не только по России в целом, но и в наиболее конкурентных регионах — в Москве и Санкт-Петербурге отдельно, установили в «Форейторе».

Гибкость проявляется и в условиях аренды таких офисов. Срок аренды может быть небольшим, от полугода, что особенно удобно в период, когда очередной локдаун может случиться в любой момент. Арендатор может уменьшить или увеличить размер занимаемой площади в зависимости от того, сколько рабочих мест в настоящий момент требуется компании.

Например, в open space обустроено 70 рабочих мест при 110 сотрудниках. Каждый день не менее 40 человек находятся либо в отпуске, либо на больничном, либо на удаленке — и компания не переплачивает за то, что отведенные им квадратные метры пустуют. В этой схеме у работников зачастую нет зарезервированных за ними мест, а благодаря гибкости самой планировки таких пространств работать можно в любом удобном месте: как в отдельном кабинете или переговорной, так и в мягкой рабочей зоне, не ограниченной перегородками.

Гибкие офисы удобны не только для бизнеса, который экономит на этом деньги, но и для сотрудников, которые могут получить гибкий график с возможностью два дня в неделю работать из дома. Такой формат нравится людям намного больше, чем 100%-ная удаленка или жесткая привязка к офису в режиме 5/2.

— Помимо классических офисов, в нашу жизнь прочно вошли коворкинги. Это краткосрочный всплеск или тенденция, которая с нами надолго?

— Это долгосрочный тренд. Мы видим рост интереса к сегменту коворкингов на «Авито Недвижимости» — и объясняем это удобством формата, а также развитием культуры предпринимательства в России. За последний год число субъектов малого и среднего бизнеса (МСБ) в России увеличилось на 3,2%. Сейчас их 5,8 млн: сюда входят и индивидуальные предприниматели, и небольшие ООО.

Коворкинги чаще всего выбирают небольшие стартапы, индивидуальные предприниматели, фрилансеры. Обычно они не готовы к аренде отдельных кабинетов в бизнес-центрах: небольшим предпринимателям не нужно столько площади, нет необходимости присутствовать в офисе ежедневно.

Такой гибкий вариант, как коворкинг, идеальный для ИП или самозанятого. Кстати, число самозанятых тоже возросло — их уже больше 3,7 млн. Таким людям тоже подходит коворкинг. Неудивительно, что и в Москве, и в других городах появляется все больше специально оборудованных коворкингов, а в наиболее раскрученных заканчиваются свободные места.

— Что насчет тенденций на будущее: какими станут офисы послезавтрашнего дня?

— Если на заре офисного рынка из рабочих помещений исчезли стены и мы стали работать в больших open space, то теперь офисный рынок готов сделать следующий шаг: вслед за стенами убрать персональные столы. Офис завтрашнего дня — полностью гибкий, с большими зонами для совместной работы. Не будет никакого смысла приезжать в офис, чтобы в одиночестве посидеть там за компьютером, это можно сделать из дома. Зато имеет смысл приехать, если вам нужно обсудить что-то с коллегами или сделать что-то в коллаборации. Для таких целей в офисах обустраивают большие переговорные комнаты и даже помещения свободного назначения. Со временем их будет только больше, а площадь в пересчете на человека увеличится.

Другая большая тенденция — экологичность офисных пространств. В Европе, Японии и Австралии уже просто не строят неэкологичных офисов: все новые проекты в этих странах собирают дождевую воду, пользуются солнечной энергией и экономят ресурсы на охлаждение летом за счет инновационных технических решений. Эти тенденции проникают и в Россию: среди офисов-новостроек мы видим все больше объектов, получающих сертификаты BREEAM и LEED за экологичное строительство.

Ретейл: чем ближе к дому, тем лучше

— Как пережили 2021 год помещения свободного назначения на первых этажах?

— В этом сегменте заметны сильные перемены, причина которых — новая реальность, пришедшая к нам вместе с пандемией. Стрит-ретейл расцвел в первую очередь в спальных районах, а также в переулках между ключевыми улицами. Спальные районы получили толчок благодаря удаленке и развитию электронной торговли: те, кто перешел на работу из дома, больше не ездят в центр города, а потому ищут привычные для себя услуги в шаговой доступности от дома. Это позволило магазинам экопродуктов, салонам красоты и другим арендаторам стрит-ретейла увеличить проникновение в отдаленные районы.

Что касается переулков между ключевыми торговыми коридорами, то здесь пробуют свои силы начинающие предприниматели. Помещения в премиальных локациях для них чересчур дороги, поэтому они ищут более доступные варианты. Эти же зоны популярны у компаний, которые в основном работают на доставку: им не так важна высокая проходимость.

Отдельная тенденция — переход торговых сетей в мини-форматы там, где помещений отчаянно не хватает. К примеру, в Краснодаре и Шереметьеве открылось несколько киосков «Магнит Go» с ограниченным ассортиментом продуктов и напитков. По такому же пути пошла Billa, открывшая несколько магазинов-контейнеров в деревнях Австрии.

Шведская IKEA, традиционно работающая только в гипермаркетах, специально для России освоила магазины площадью от 30 до 75 кв. м — в несколько раз меньше своей типичной площади. Мебельная сеть Hoff превратила физический магазин в онлайн-витрину: вместо того чтобы выставлять образцы товаров, ретейлер позволил покупателям совершать покупки с цифровых панелей в торговом зале. Это помогло уместить целый мебельный центр на умеренной площади.

В спальных районах и переулках наблюдается еще один тренд — рост популярности субаренды. Компании разного профиля начали договариваться и арендовать помещения совместно. Одна из сторон становится арендатором, другая субарендатором, причем их роли могут меняться. Такой формат отлично работает на привлечение клиентов.

Например, открывая в салоне сотовой связи точки с едой навынос, мобильный оператор привлекает дополнительный трафик голодных прохожих — кто-то из них может конвертироваться в покупателя телефона. А если кофейне достается слишком просторное помещение, она пускает к себе мастера по ремонту ноутбуков или продавца зонтов.

В результате помещения свободного назначения стали самым востребованным типом коммерческих помещений на «Авито Недвижимости»: за последний год спрос на их аренду подскочил на 46%, на покупку — на 11%.

— Большой ретейл остается на наиболее проходимых улицах?

— Нет, он тоже постепенно перемещается с магистральных улиц на более компактные: там удобнее ходить пешеходам — основным клиентам любого стрит-ретейла. Никто не будет прогуливаться вдоль многополосного шоссе, чтобы время от времени заходить там в магазины. Зато прогулка по узкой улице — в идеале пешеходной, без автомобильного движения — порадует любого. И это еще один свежий тренд: появились арендаторы, которые специально выбирают помещения на пешеходных улицах.

Важную роль в развитии этого тренда сыграла программа комплексного благоустройства «Моя улица». Пешеходные зоны в столице расширились, появились красивые фасады, клумбы, освещение, места для отдыха. Бизнес, конечно, не остался в стороне: на улицах разместились павильоны с едой и напитками, продуктовые магазины. Многие локации стали более привлекательными для горожан и туристов, что и предоставило ретейлу новые территории роста.

— Как в баланс спроса и предложения между стрит-ретейлом и торговыми центрами вмешивается онлайн-торговля?

— Она проникает всюду — и помогает собственникам быстрее сдавать любые помещения. Пункты выдачи заказов открываются буквально везде, но наиболее востребованы здесь небольшие помещения на первых и даже вторых этажах с отдельным входом с улицы и желательно с пандусом — то есть без лестниц и прочих неудобств, которые затрудняют проход клиентов внутрь.

Причина в том, что такие пункты выдачи чаще всего открывают индивидуальные предприниматели, а для них критичен размер ежемесячного арендного платежа. Стрит-ретейл на второстепенных улицах часто бывает дешевле помещений в ТЦ, а выбор делают в пользу более доступного варианта. Другой фактор — близость к клиенту. Это значит, что идеальный пункт выдачи онлайн-заказов расположен глубоко в спальном районе, откуда долго ехать в торговый центр.

Не менее важный фактор — низкая концентрация конкурентов. Предприниматель с большей вероятностью отдаст предпочтение локации, где по соседству нет парочки других пунктов выдачи заказов.

— Каждый раз кажется, что российским мегаполисам достаточно торговых центров — но ежегодно новые объекты продолжают появляться. Или это обманчивое впечатление?

— Картина сильно зависит от города. Если говорить о Москве, то с ее постоянным приростом численности населения можно говорить, скорее, о нехватке торговых центров в определенных районах столицы. К примеру, в 2021 году в столице открыли 14 новых ТЦ совокупной арендопригодной площадью 360 тыс. кв. м.

Больше половины из них — скромные районные ТЦ умеренной площади. Именно таких объектов не хватает части спальных районов Москвы: горожане больше не готовы тратить 40 минут на дорогу до суперрегионального объекта. Вместо этого люди хотят спокойного шопинга рядом с домом. От этого выигрывают и девелоперы, разглядевшие такой запрос, и бизнес, успевший занять локации в районных торговых центрах.

Значительную часть из запущенных в прошлом году ТЦ начали строить несколько лет назад, о чем говорят эксперты Cushman & Wakefield. В ближайшем будущем будет завершаться реализация торговых объектов, начатых еще до 2020 года. Из этого следует, что фокус смещается от запуска нового к улучшению текущего. И как долго ждать появления новых крупных точек ретейла, пока неясно: новые проекты анонсируют, но сроки их ввода в эксплуатацию не определены.

По нашим данным, в 2021 году спрос на торговые площади с учетом и стрит-ретейла, и ТЦ вырос на 12%. Но это усредненный показатель, который не учитывает кризис крупного формата — тех самых суперрегиональных торговых центров. В таких объектах действительно образуются вакантные площади.

Склады: большая миграция

— Наконец, склады. За последние пару лет они превратились в одно из самых интересных вложений на рынке. Как складская недвижимость чувствует себя сейчас и продолжит ли приносить рекордную выручку в 2022-м?

— Несомненно продолжит. Этому способствует то самое развитие онлайн-торговли, о котором мы говорили. По оценке агентства INFOLine, на сегодняшний день доля онлайна в российской торговле составляет 11% от общей массы товарооборота. Предполагается, что через три года этот показатель вырастет вдвое.

Развитие электронной торговли стимулирует взрывной спрос на склады по всей России. По итогам года объем сделок на складском рынке превысил 2 млн кв. м. Склады покупают как крупные игроки, так и стартапы.

В условиях роста популярности доставки склады останутся горячей темой, поэтому здесь мы ожидаем сохранения рынка арендодателя, когда собственник может диктовать свои условия по цене и срокам договора на аренду. За последний год спрос на склады прибавил 17%, и даже обилие новых проектов не остановит рост ставок: одновременно с востребованностью цены разгоняет возросшая стоимость строительства, связанная с удорожанием стройматериалов.

— Девелоперы сейчас все чаще выбирают концепцию built-to-suit, когда здание проектируют под конкретного клиента. Почему так произошло? Не останется ли на рынке исключительно built-to-suit?

— Причина — бурное развитие сегмента, который долго считался самым скучным на рынке коммерческой недвижимости. Теперь здесь никакой скуки: объемы заключенных сделок обновили исторические максимумы, свободных площадей на рынке почти не осталось.

Хотя профессиональные девелоперы действительно чаще занимаются проектами built-to-suit, но этот формат никогда не займет 100% или хотя бы 80% рынка: конкуренция настолько высока, что создание складского комплекса, рассчитанного на весь рынок сразу, ничуть не менее выгодно, чем возведение объекта под заказ.

— Как долго продлится нынешний бум?

— Как минимум до конца 2022 года остается проблема дефицита качественных площадей. К 2023 году складской рынок может выйти на плато — и пока этого не произошло, особенно важно разобраться с аналитикой, чтобы она помогла продолжать продажи в условиях не столь интенсивного спроса.

— Отличаются ли тренды для складской недвижимости классов А, B и С?

— Да, сейчас происходит интересное изменение структуры рынка. Маркетплейсы-гиганты бурно развиваются и захватывают все новые доли рынка. Крупные торговые сети тоже расширяются. Например, «Магнит» купил торговую сеть «Дикси», «Лента» стала новым собственником магазинов Billa и «Семья», а торговые точки волгоградской сети «Радеж» равномерно распределились между разными ретейлерами.

Крупные сети поглощают мелких частных ретейлеров, ранее арендовавших площади в индустриальных объектах класса C. Так у локальных игроков появляются бюджеты и возможности переехать в помещение получше — и на деньги новых инвесторов те съезжают с устаревших складов C-класса сразу в помещения категории А. B-класс здесь просто не рассматривается.

С одной стороны, это еще один кирпичик в стену спроса на современные склады. С другой стороны, это окно возможностей для микробизнеса, которому достаточно склада класса С. Специально для таких арендаторов на «Авито» существуют списки сравнения, где можно сопоставить несколько объектов по заранее выставленным параметрам — и выбрать тот, что подходит больше.

куда вложить деньги? — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Жилая недвижимость четко сегментирована: первичный и вторичный рынок, апартаменты, элитные квартиры, дома и коттеджи, эконом, бизнес и премиум-классы. Сегментирована и коммерческая недвижимость:

  • Офисы;
  • Ритейл;
  • Склады;
  • Гостиницы;
  • Узкопрофильные здания: кафе, рестораны, банки и тд.

Поэтому, чтобы решить, покупать ли коммерческую недвижимость, необходимо определиться: это будет вложение в собственный бизнес или получение рентного дохода?

Помещение для бизнеса

Логично, что человек, который приобретает помещение для бизнеса, в состоянии посчитать свои доходы и расходы. Но на практике многие представители мелкого бизнеса (особенно в сфере ритейла) не всегда просчитывают, принесет ли прибыль их магазин, если компании придется платить за аренду + коммунальные платежи и прочие расходы. Что это означает? Магазин окупается. Но не окупаются вложения в помещение. Выгодно ли подобное инвестирование? Нет, хотя внешне все выглядит вполне приемлемо. Это «бизнес ради бизнеса». Деньги, потраченные на покупку собственного помещения, могли бы принести гораздо больше прибыли, если пустить их в оборот.

Вторая проблема, с которой столкнется собственник – невозможность оценить потенциал района. Он не знает (или не учитывает), какие объекты будут возведены здесь в ближайшие 3-5 лет. Между тем, открытие по соседству крупного гипермаркета, перенесение автобусной остановки, закрытие выхода метро может «убить» весь собственный бизнес.

Помещение как рентный доход

В этом случае инвестор рассчитывает на получение ежемесячного дохода от сдачи помещения в аренду, при этом помещение остается его активом. Долгое время наиболее популярным видом таких инвестиций оставались жилые квартиры, однако сегодня срок их окупаемости заметно вырос, а доходность упала. Коммерческая недвижимость в этом плане выигрывает: срок ее окупаемости составляет 7-10 лет против 20-ти для квартир. Но у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Источник изображения:   Бизнес-центр «Лотос»   

Квартиры и апартаменты

«Входной билет» на этот рынок ниже, чем в коммерческом сегменте. Традиционно в России квартиры покупаются для детей, а пока дети растут, арендная плата становится неплохим подспорьем для бюджета семьи. Похожий вариант выбирают и люди, желающие обеспечить себе спокойную жизнь на пенсии – они сдают принадлежащую им недвижимость и живут на ренту.

К преимуществам отнесем и то, что профессионального опыта для сдачи квартиры в аренду не нужно (чего не скажешь о магазине или офисе). Более того, на рынке сегодня работают компании, профессионально управляющие жилой недвижимостью – при необходимости им можно доверить управление квартирой. Третье преимущество – ликвидность. Квартиру или апартаменты продать легче. Как легче и приобрести жилье на стадии строительства, а значит – сэкономить на покупке. Четвертое преимущество – возможность сдавать жилье посуточно.

Минусы квартир:

  • Существует риск нарваться на арендаторов-мошенников;
  • Арендаторы могут нанести существенный урон квартире, и потребуется ремонт;
  • Высокой ликвидностью обладают не все квартиры. Максимальный спрос приходится на дешевое жилье, но и доход у собственника в этом случае будет меньше;

Чтобы подсчитать окупаемость вложений, учитывайте налоги на квартиру и коммунальные платежи. Иначе расчет будет неточным. Не забудьте, что доход от сдачи квартиры также облагается налогом, и «теневой бизнес» возможен здесь лишь до поры-до времени.

Источник изображения:   МФК «Город Столиц, Северный блок»

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

С точки зрения окупаемости – безусловно, да. С одной оговоркой: если эта недвижимость ликвидна. Трендом последних 20-ти лет была покупка квартир (или помещений), расположенных на первых этажах строящихся домов. Такие помещения сдавались под небольшие магазины или офисы компаний. Но как мы уже отметили выше, основной проблемой для инвестора в этом случае становилась застройка района. Грубо говоря, пока парикмахерская или булочная – одна на квартал, поток клиентов будет стабильным. Как только поблизости открываются объекты-конкуренты, поток рассеивается, и бизнес может стать убыточным.

Наибольший интерес у частных инвесторов сегодня вызывают офисы, склады, помещения под мини-гостиницы или хостелы. И в каждом случае необходим тщательный расчет инвестиционной окупаемости объекта. Доверить его лучше профессионалам: цена ошибки может быть велика, а продажа малоликвидного объекта займет много времени. 

Минусы коммерческой недвижимости:

  • Высокая стоимость;
  • Большая конкуренция;
  • Поиск арендаторов займет больше времени;
  • Необходим детально проработанный договор аренды;
  • У небольших и недорогих помещений ротация арендаторов выше;
  • Чтобы управлять объектом, необходимо разбираться в конъюнктуре рынка;
  • Рынок нежилых помещений напрямую завязан на экономике и может существенно колебаться.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в период стабилизации рынка? Если помещение расположено в хорошей локации, имеет удачную планировку и оснащено качественной инженерией, то такой объект будет ликвидным. Просчитайте оба варианта: размер вложений и корректную арендную ставку для квартиры и нежилого помещения. Это поможет вам сориентироваться.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется для хозяйственной деятельности. Коммерческая недвижимость обычно относится к зданиям, в которых размещаются предприятия, но также может относиться к земле, используемой для получения прибыли, а также к крупным жилым объектам, сдаваемым в аренду.

Обозначение имущества как коммерческой собственности влияет на то, как оно финансируется, как оно облагается налогом и как к нему применяются законы.

Демонтаж коммерческой собственности

К коммерческой недвижимости относятся торговые центры, продуктовые магазины, офисы, промышленные зоны, производственные цеха и многое другое.Показатели коммерческой недвижимости , включая цены продажи, ставки нового строительства и коэффициенты занятости , часто используются в качестве меры деловой активности в данном регионе или экономике. Например, индексы цен на коммерческую недвижимость RCA измеряют изменения цен на коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах.

Инвестирование в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью

Коммерческая недвижимость традиционно считается надежным вложением.Первоначальные инвестиционные затраты на здание и расходы, связанные с настройкой для арендаторов, выше, чем в жилой недвижимости. Тем не менее, общая прибыль может быть выше, и некоторые общие проблемы, связанные с арендаторами жилых помещений, отсутствуют при работе с компанией и чистой аренде.

Инвесторы в коммерческую недвижимость также могут использовать тройную чистую аренду, при которой расходы, такие как налоги на недвижимость, страхование зданий и техническое обслуживание, несет компания, арендующая помещения.Это преимущество недоступно инвесторам в жилую недвижимость.

В дополнение к выгодным условиям аренды, коммерческая недвижимость, как правило, выигрывает от более простого ценообразования. Инвестор в жилую недвижимость должен учитывать ряд факторов, в том числе эмоциональную привлекательность объекта для потенциальных арендаторов. Напротив, инвестор в коммерческую недвижимость может полагаться на отчет о прибылях и убытках, который показывает стоимость текущих договоров аренды, которую затем можно сравнить с коэффициентом капитализации другой коммерческой недвижимости в этом районе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость через REITS

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — идеальный вариант, если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но не имеете капитала или желания купить целое здание. REIT работают как взаимные фонды, в том смысле, что они объединяют инвестиционные доллары для покупки активов. Каждая акция в REIT представляет базовые активы компании. Покупка акций REIT, специализирующейся на коммерческой недвижимости, дает вам доступ к этому сектору, не требуя от вас самостоятельной покупки здания.

Что такое коммерческая недвижимость? (с картинками)

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, предназначенная для использования коммерческими предприятиями, такая как офисные комплексы, торговые центры, станции техобслуживания и рестораны. Он может быть куплен застройщиком для будущих проектов или сдан в аренду через брокера по недвижимости. Этот тип недвижимости находится где-то между жилой и промышленной недвижимостью.

Практически каждый объединенный город использует систему зонирования для регулирования использования собственности в пределах своей юрисдикции.Чтобы дать разрешение на строительство нового офисного комплекса или другого прибыльного бизнеса, городские власти должны установить, что выбранный участок действительно является коммерческой собственностью. На картах городов четко обозначены зоны, разделяющие коммерческую, промышленную и жилую недвижимость. Если предлагаемый бизнес явно находится в районе, предназначенном для коммерческого использования, то город разрешит продажу для указанного использования. Однако, если какая-либо часть собственности простирается в жилую или промышленную зону, покупатель должен добиваться «отклонения», специального разрешения на пересечение границы зоны.

Коммерческая недвижимость может находиться во владении агентов по недвижимости, которые относятся к ней так же, как к жилой недвижимости.Можно установить вывески, рекламирующие наличие и размер недвижимости, и можно договориться о покупке или аренде небольших участков. Продавцы также могут согласиться на улучшение земли, например, на выравнивание неровностей или вырубку ненужных деревьев. Профессиональный застройщик может приобрести огромные участки такого типа собственности просто для того, чтобы гарантировать ее доступность для последующих проектов.

Города часто используют законы о зонировании для предотвращения конфликтов между домовладельцами и предприятиями.Земля, обозначенная как коммерческая недвижимость, редко находится в центре жилых зон. Градостроители призывают предприятия собираться на оживленных улицах и в центральных районах города. Это помогает контролировать трафик на эти сайты. Некоторые районы города могут быть предназначены для «смешанного использования», что означает, что часть коммерческой недвижимости может использоваться в жилых целях. Причудливый торговый район в центре города с апартаментами может быть примером смешанного использования.

Определения коммерческой собственности могут также включать промышленное использование, хотя законы о зонировании по-прежнему регулируют разрешенный уровень промышленности.Более тяжелые отрасли часто покупают недвижимость на окраинах городов или в некорпоративных районах. Некоторые коммерческие зоны в городе позволяют использовать легкую промышленность, как правило, небольшие фабрики с минимальными выбросами и транспортными потребностями.

Что такое коммерческая недвижимость: основы CRE

Что приходит на ум, когда вы слышите термин «недвижимость»?

Для большинства людей это, вероятно, знакомый образ хорошо одетого, улыбающегося агента, помогающего нетерпеливому покупателю приобрести их первый дом.Но это не единственная существующая недвижимость.

Подумайте о торговых центрах, автозаправочных станциях, отелях и т. д. Они называются коммерческой недвижимостью и подпадают под определение коммерческой недвижимости, которая сильно отличается от жилой. Давайте сначала посмотрим на определение.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость (CRE) относится к нежилой собственности, которая служит для получения дохода. Сюда входят торговые центры, гостиницы и офисные помещения.

В этой статье мы более подробно рассмотрим коммерческую недвижимость, в том числе различные типы коммерческой недвижимости и договоры аренды.

По данным Нарейта, по состоянию на 2017 год рынок коммерческой недвижимости в США оценивается в 15 триллионов долларов. Несмотря на массовый всплеск электронной коммерции, многим компаниям по-прежнему требуется физическое местоположение, чтобы наилучшим образом обслуживать свою клиентскую базу. Рассмотрите все предприятия, которым требуются офисные помещения для выполнения своих повседневных операций и размещения своих сотрудников.Потребность в коммерческих площадях огромна, и в ближайшее время она не замедлится.

Совет : Узнайте больше о том, что такое короткая продажа в сфере недвижимости.

Поскольку коммерческая недвижимость существует для получения дохода, покупателями обычно являются инвесторы в недвижимость или владельцы бизнеса. Как и в случае с жилой недвижимостью, у этих покупателей есть возможность нанять агента, специализирующегося на продаже коммерческой недвижимости, который поможет им в поиске подходящего помещения.

Чтобы получить четкое представление о коммерческом секторе, важно знать наиболее распространенные типы коммерческой недвижимости. Давайте начнем.

Виды объектов коммерческой недвижимости

Поскольку разные свойства служат разным бизнес-функциям, их можно разделить на четыре основные категории:

Многоквартирный дом

Многоквартирный дом относится к собственности с несколькими единицами, часто называемыми жилыми помещениями, и все в пределах одной структуры.Хорошим примером многоквартирного дома является многоквартирный дом. Вы можете подумать: «А разве многоквартирные дома не являются жилыми?»

Ответ — да, но только если их меньше 5 единиц. Любые здания с 5 и более квартирами считаются коммерческой недвижимостью. Это связано с тем, что в большинстве случаев владелец здания приобретал его в первую очередь для получения дохода от сдачи в аренду, а не для проживания в нем.

Многоквартирные дома далее классифицируются по расположению (город или пригород) и размеру здания:

  • Сад : Менее 4 этажей
  • Среднеэтажный : Между 5 и 7 этажами
  • Высотное здание : 7+ этажей

Люди много перемещаются, поэтому большинство договоров аренды многоквартирных домов являются краткосрочными.Несмотря на смену арендаторов, на рентабельность большого многоквартирного дома редко влияет наличие нескольких свободных квартир. По этой причине этот вид недвижимости считается одним из наиболее безопасных вариантов для инвесторов.

Узнайте больше о 7 типах коммерческой аренды здесь.

Офисное помещение

Офисные здания оборудованы так, чтобы предоставить арендаторам место для кабинетов, конференц-залов, приемной и т. д. Большинство компаний не хотят часто перемещать всю свою рабочую силу, поэтому аренда офисов часто бывает долгосрочной.

В целом офисные здания подразделяются на три разные группы:

  • Класс A : Эти здания представляют собой офисные помещения высочайшего качества. У них часто высокие потолки, роскошные вестибюли, управление качеством и обширные удобства, такие как фитнес-центр в офисе или крыша. К этому классу относится большинство высотных зданий в востребованных мегаполисах. Эти объекты будут иметь самые дорогие арендные платежи.
  • Класс B : Здания этого класса являются обычными офисными зданиями.Хотя они могут не иметь сложных удобств, они по-прежнему являются функциональными объектами с профессиональным управлением. Эти типы зданий обычно расположены в пригородах и старше, чем здания класса А.
  • Класс C : Это самый низкий уровень офисных помещений. Этим зданиям, как правило, более 20 лет, и они самого низкого качества с точки зрения инфраструктуры. Большинство зданий класса C расположены в нежелательных районах и, вероятно, требуют определенного ремонта или реконструкции.

Уровни классификации были стандартизированы Ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (BOMA), чтобы стимулировать отчетность об условиях офиса и сравнение между строениями.Категории классов предназначены служить ориентиром, а не быть окончательным.

СОВЕТ: Эти рекомендации являются субъективными и в значительной степени зависят от местного рынка. Структура класса B может считаться структурой класса A в другом районе.

Розничная торговля

Категория розничной торговли включает в себя что угодно, начиная от торговых центров по соседству и заканчивая крупными торгово-развлекательными центрами. Традиционно торговые площади стоят дороже за квадратный метр, чем офисные помещения.Это связано с тем, что предприятия, желающие купить или арендовать этот тип недвижимости, в первую очередь ориентированы на пешеходов. Как и в случае с офисными зданиями, аренда большинства торговых помещений является долгосрочной и может варьироваться от 5 до 10 лет.

У большинства объектов торговой недвижимости будет один или несколько «якорных арендаторов», которые представляют собой известные бренды, располагающие самой большой площадью на участке. Эти якоря часто имеют самые громкие имена на афише и отвечают за то, чтобы привлечь наибольшее количество посетителей в торговый район.

Промышленный

Промышленный сектор коммерческой недвижимости включает в себя такие здания, как склады и другие типы производственных или распределительных объектов. Обычно они расположены за пределами жилых или городских районов и заняты одним арендатором. Поскольку основная функция этих зданий — промышленная, обычно необходимо соблюдать правила зонирования.

Разное

Хотя технически пятой категории не существует, есть и другие свойства, подпадающие под коммерческую зону, которые не вписываются ни в один из секторов, которые мы уже рассмотрели.Это включает в себя такие объекты, как отели, больницы, дома престарелых и складские помещения, которые являются коммерческими учреждениями и, следовательно, коммерческими.

Продажа коммерческой недвижимости

Нет большой разницы между продажей коммерческой и жилой недвижимости. Агенты по-прежнему должны проходить курсы и сдавать экзамен на получение лицензии в штате, в котором они живут и работают. После получения лицензии большинство агентов начинают свою карьеру в жилых помещениях, прежде чем перейти к коммерческому сектору.

Как и агенты по жилью, профессионалы, работающие в сфере коммерческой недвижимости, проводят большую часть своего времени, работая со своими клиентами. Большая разница в том, что клиентами будут инвесторы или предприятия, а не отдельные лица или семьи. Будут агенты, которые работают исключительно на предприятия, чтобы помочь им найти помещение для аренды, и будут агенты, которые работают исключительно с инвесторами, которые хотят купить. Некоторые агенты будут делать и то, и другое — это действительно зависит от человека.

Если вы хотите больше узнать о трудовой жизни агентов и отрасли недвижимости в целом, ознакомьтесь со списком из 60 актуальных отраслевых статистических данных, которые нужно знать в 2019 году.

Нижняя строка

Коммерческий сектор — это не совсем то, что приходит на ум большинству людей, когда речь идет о недвижимости. При этом коммерческий рынок постоянно меняется и может быть очень прибыльным для агентов, выбравших этот путь.

 

Основные различия между жилой и коммерческой недвижимостью

Существует несколько ключевых различий между инвестициями в коммерческую и жилую недвижимость.Хотя они имеют общие характеристики в том, что они являются материальными активами, они сильно различаются с точки зрения риска, капитала, дохода и доходности.

Что такое жилая недвижимость?

Жилая недвижимость включает дома на одну семью, таунхаусы и квартиры. Владелец недвижимости может жить в собственности или может сдавать ее в аренду и получать доход от аренды. Семьи и отдельные лица обычно арендуют жилую недвижимость. В результате жилая недвижимость, как правило, связана с эмоциональным элементом, поскольку она включает в себя аренду отдельными лицами или семьями их основного места жительства.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость используется для нежилой деятельности, такой как гостиницы, офисные помещения, магазины розничной торговли, промышленные здания, общественные объекты и т. д. Как и в случае с жилой недвижимостью, владелец может управлять бизнесом с коммерческой недвижимостью, которой он владеет, или сдавать в аренду часть или всю коммерческую недвижимость. площади арендаторам. Многие компании предпочитают арендовать, а не владеть недвижимостью, в которой они ведут свой бизнес, поскольку недвижимость не является их основным бизнесом, и они могут высвободить капитал для инвестирования в свой основной бизнес.Это делает коммерческую недвижимость важным инвестиционным рынком. Коммерческая недвижимость поддерживается основными арендаторами, которые производят товары и услуги для получения дохода. Обычно это не относится к жилой недвижимости, которая рассматривается как непроизводственный актив.

Коммерческая недвижимость относится к:

  • Торговые здания
  • Офисные здания
  • Склады
  • Промышленные здания

Чем отличаются инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость?

1.Барьеры для входа

Традиционно коммерческая недвижимость затрудняла для инвесторов доступ к долговым обязательствам, и даже в настоящее время банки предоставляют кредиты с более низким соотношением кредита к стоимости (LTV), чем жилая недвижимость. Для инвесторов это означает вложение большего количества капитала в проект. Коммерческие коэффициенты LTV колеблются в пределах 40-60%, в то время как банки ссужают до 90% жилого актива. Однако с большим кредитным плечом увеличивается риск для заемщика и увеличиваются процентные расходы. Этот высокий барьер для входа удерживает многих инвесторов от рынка коммерческой недвижимости.Хотя такие компании, как Jasper, предоставляют всем инвесторам доступ к когда-то неуловимому сектору, снижая минимальные требования к капиталу в высококачественную институциональную коммерческую недвижимость.

Можно утверждать, что коммерческая недвижимость требует значительно большего количества исследований, прежде чем принимать инвестиционное решение, что является еще одной причиной, по которой инвесторы не решаются сделать скачок в коммерческую недвижимость. Оба сектора требуют, чтобы инвесторы исследовали право собственности, ковенанты, отчеты о построении и основы рынка.Однако в случае с коммерческой недвижимостью требуется дополнительное исследование сейсмостойкости, основных обязательств арендатора, эффективности эксплуатации, состояния строительных услуг, невыполненных гарантий или разрешений и т. д. В коммерческой аренде чаще встречаются конкретные условия, на которых материнская компания будет гарантировать аренду, если арендатор не сможет выполнить свои обязательства. Это полезная защита, которая обычно не встречается в жилых помещениях. Инвестирование с таким менеджером, как Джаспер, позволяет инвесторам использовать знания внутренней инвестиционной команды, которая проводит надежную и тщательную проверку каждой недвижимости, выводимой на рынок, избавляя от головной боли, связанной с инвестициями в коммерческую недвижимость.

Еще одна проблема, с которой столкнется любой инвестор, — это управление недвижимостью. В жилой недвижимости обычно имеют дело с одним арендатором или домохозяйством. Однако в многоквартирном коммерческом здании собственники могут видеть до 20 арендаторов. Это сопряжено с очевидными операционными проблемами, которые требуют, чтобы опытные управляющие недвижимостью помогали в сборе арендной платы, давали указания по ремонту/техническому обслуживанию и обеспечивали комфортные условия для арендаторов, что помогает удерживать арендаторов и сводить количество вакансий к минимуму.Очень важно, чтобы инвесторы сотрудничали с качественными операторами коммерческой недвижимости, чтобы максимизировать стоимость своих активов. Что касается жилой недвижимости, то многие инвесторы будут сами управлять активами, и если недвижимость не является их основной специализацией, это иногда может привести к неэффективному управлению, что означает, что максимальная стоимость инвестиций не будет извлечена.

2. Профиль возврата

Ключевым фактором роста капитала в долгосрочной перспективе является рост дохода от аренды. Арендаторы коммерческой недвижимости, как правило, подписывают долгосрочные контракты, при этом нередки договоры аренды на срок более 10 лет.Для коммерческой недвижимости это обычно встроено в договор аренды с пересмотром фиксированной и/или рыночной арендной платы. Некоторые условия аренды могут включать механизм, ограничивающий снижение арендной платы по сравнению с предыдущим уровнем (положение о храповом механизме). Эту структуру редко можно найти в договорах аренды жилья, что снижает уверенность в доходах инвестора в жилом помещении. Кроме того, коммерческая недвижимость, возможно, дает больше возможностей для увеличения роста арендной платы за счет активного и эффективного управления активами, которое высвобождает стоимость и увеличивает прибыль от собственности.

Как в коммерческом, так и в жилом секторах действуют ограничения спроса и предложения. Однако арендная плата за жилье оплачивается домохозяйствами, а это означает, что арендная плата привязана к доходам домохозяйств, и за последнее десятилетие рост заработной платы в странах ОЭСР с 2008 года составил всего жалкие 6,3%. Для инвесторов итоговый результат означает, что вы можете взимать более высокую арендную плату за квадрат метра для коммерческого помещения, чем для жилого помещения, что приводит к лучшей окупаемости ваших инвестиций. В среднем коммерческая недвижимость будет приносить от 5% до 8% в год, в зависимости от местоположения и спроса/предложения на коммерческие площади, а жилая недвижимость обычно приносит от 1% до 5% в год.

3. Профиль риска

В целом, из-за долгосрочного характера аренды коммерческой недвижимости денежные потоки гораздо более стабильны и надежны, чем в жилой недвижимости. Арендаторы жилых помещений обычно подписывают гораздо более короткие договоры аренды, обычно на шесть месяцев или один год, с оговорками о перерыве, которые предлагают возможность покинуть собственность в короткие сроки. Это подразумевает более высокий профиль риска основного потока доходов для инвестора по сравнению с коммерческой недвижимостью.

В отличие от коммерческой недвижимости, структура аренды жилой недвижимости обычно требует, чтобы владелец брал на себя ответственность за ремонт и текущее обслуживание.В коммерческой недвижимости принято, что большая часть управления недвижимостью, ремонта, текущего обслуживания является обязанностью арендатора, однако уровень этого зависит от аренды.

Оба сектора традиционно страдали от проблем с ликвидностью, неспособностью инвестора быстро получить свои деньги от своих инвестиций. Коммерческий сектор ответил созданием зарегистрированных фондов недвижимости и REIT (см. нашу статью о REIT здесь), которые предоставляют инвесторам непрямой доступ к коммерческой собственности и улучшают ликвидность для участников.Однако ликвидность прямой коммерческой недвижимости остается ограниченной в рамках традиционных синдикаторов недвижимости. Появление вторичной торговой площадки значительно повысит ликвидность в сфере прямой коммерческой недвижимости. В настоящее время у Джаспера есть планы по развертыванию такой платформы, которая даст инвесторам доступ к торговле акциями коммерческой недвижимости на вторичной платформе. В настоящее время нет установленных платформ, которые обслуживают жилые помещения, нынешние инвесторы вынуждены проводить кампанию через агента по недвижимости, если они хотят выйти из своих инвестиций.Этот процесс может занять от 30 до 50 дней.

4. Методы оценки

Рынок жилья может давать довольно иррациональные оценки, обусловленные в большей степени настроениями владельцев-арендаторов, чем инвесторов. Дальнейшие оценки основаны на сопоставимых объектах в районе, который часто находится вне контроля инвесторов. Это может привести к большей волатильности, поскольку рынок жилья, возможно, более непосредственно подвержен изменениям, находящимся вне контроля, таким как изменения процентных ставок.Изменения процентных ставок влияют на различные секторы коммерческого рынка с различным воздействием и в различных временных масштабах. В коммерческой недвижимости оценки в гораздо большей степени определяются фундаментальными показателями, а именно текущей стоимостью будущих потоков доходов.


Ключевые выводы

Когда рыночные условия стабильны и недвижимость управляется правильно, как жилая, так и коммерческая недвижимость могут быть хорошими инвестиционными возможностями. Инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, сопряжены с более высоким риском, но и с более высокой прибылью.Потенциальные инвесторы должны рассматривать секторы коммерческой и жилой недвижимости отдельно, иначе их инвестиционная стратегия может стать несбалансированной.

Для тех, кто заинтересован в инвестировании в коммерческую недвижимость без хлопот, связанных с управлением физическим имуществом, Jasper предлагает инвесторам возможность владеть коммерческой недвижимостью институционального уровня с использованием полностью оцифрованного процесса регистрации, аккредитации и подписки. Кроме того, Джаспер планирует создать вторичный рынок, что позволит инвесторам продавать свои акции другим инвесторам.Это даст инвесторам повышенную ликвидность в традиционно неликвидном классе активов.

Готовы стать инвестором Джаспера? Создайте бесплатную учетную запись в Jasper сегодня, чтобы начать.

Коммерческая недвижимость против инвестиций в жилую недвижимость

Ключевые выводы

Выбор между коммерческой и жилой инвестициями в недвижимость не является решением, которое можно принять за одну ночь. Каждая стратегия предлагает свой собственный набор преимуществ, а также свой собственный набор проблем.Путь инвестора будет зависеть от его целей, терпимости к риску, ликвидного капитала и времени. Ознакомьтесь со следующими преимуществами, прежде чем сделать окончательный выбор.

В чем разница между жилой и коммерческой недвижимостью

Техническая разница между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в следующем: Жилая недвижимость – это все дома на одну семью и сдаваемые в аренду дома от одной до четырех единиц. Напротив, коммерческая недвижимость — это все, что состоит из пяти или более единиц. Кондоминиумы, дуплексы и квадруплексы составляют жилую недвижимость, а офисные, торговые, производственные, многоквартирные (от пяти и более квартир), гостиничные и специальные здания считаются коммерческой недвижимостью.

Еще одно резкое различие между коммерческой и жилой недвижимостью заключается в типе арендаторов, которых привлекает каждое здание. Жилая недвижимость обычно сдается в аренду семьям и частным лицам, а коммерческая недвижимость сдается в аренду предприятиям.

Наконец, у каждого типа недвижимости свой набор возможностей. Коммерческая недвижимость, как правило, предоставляет инвесторам гораздо более широкий спектр потенциальных инвестиций. Например, инвестиционных фондов коммерческой недвижимости больше, чем жилой.С другой стороны, инвестиции в жилую недвижимость, как правило, дают инвесторам более активную роль в собственности.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

  • Более высокая доходность: Вы слышали поговорку: «Чем больше риск, тем больше награда», что весьма характерно для коммерческой недвижимости и более высокой доходности. По сравнению с доходами от жилой недвижимости, денежные потоки и доходы от коммерческой недвижимости гораздо более привлекательны. По данным Национального совета доверенных лиц по инвестициям в недвижимость (NCREIF), Property Index, инвестиции в коммерческую недвижимость приносят средний годовой доход в размере 12.7 процентов по сравнению с S&P 500, при этом среднегодовая доходность составила 8,8 процента за последние 15 лет. Больше места — больше жильцов, а значит, больше денег в кармане. Неплохо для инвестора, который хочет диверсифицировать свой портфель.

  • Квалифицированные арендаторы: Иногда инвесторам, желающим сдать в аренду свою собственность на одну семью (или небольшой многоквартирный дом), бывает трудно найти арендаторов, которые соответствуют требованиям и будут содержать недвижимость в исправном состоянии.С другой стороны, коммерческими арендаторами, как правило, являются предприятия, корпорации или что-то в этом роде. Поскольку их поддерживает более крупная компания, они, как правило, с большей вероятностью будут уважать собственность и ее правила. Хотя это не всегда так, квалифицированные арендаторы облегчат жизнь любому владельцу недвижимости.

  • Тройная чистая аренда: Хотя тройная чистая аренда варьируется от случая к случаю, она чрезвычайно ценна для инвесторов в коммерческую недвижимость. Владелец недвижимости не должен оплачивать какие-либо расходы на недвижимость при тройной чистой аренде.Арендатор несет все расходы на недвижимость напрямую, включая налоги на недвижимость, поэтому владелец недвижимости должен платить по ипотеке. Крупные компании (например, Starbucks, Target, Walmart и т. д.) обычно подписывают этот тип аренды, чтобы сохранить внешний вид в соответствии со своим брендом. Таким образом, они управляют этими затратами, в то время как инвестор практически ничего не платит за обслуживание. Разговор о беспроигрышном. Инвесторы могут принимать различные виды чистой аренды; однако тройная чистая аренда приносит пользу только коммерческой недвижимости.

  • Более длительные сроки аренды: Коммерческая аренда, как правило, намного дольше по сравнению с жилой недвижимостью, которая обычно составляет от шести до 12 месяцев.Коммерческая недвижимость нередко сдается в аренду на срок от 5 до 10 лет. Для инвесторов это означает более низкие издержки оборота и уровень вакантных площадей. Длительные сроки аренды сигнализируют о надежном и положительном денежном потоке для тех, кто из года в год беспокоится о сбыте недвижимости. Коммерческие инвесторы могут оказаться с нежелательными арендаторами в течение длительных периодов времени. Тем не менее, при правильном процессе подачи заявки и правовой защите инвесторы могут избежать любых долгосрочных проблем.

  • Увеличить стоимость проще: Одно из самых больших различий между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в том, как определяется стоимость недвижимости.В то время как сопоставимые объекты в значительной степени влияют на жилую недвижимость, коммерческая недвижимость напрямую зависит от ее доходов. Проще говоря, сумма денежного потока, которую приносит коммерческая недвижимость, тем выше будет ее стоимость. С правильными арендаторами инвесторы могли бы увидеть рост стоимости гораздо более быстрыми темпами, чем жилое жилье.

Умные инвесторы знают, что крайне важно взвесить все за и против, прежде чем принимать окончательное инвестиционное решение.Тем не менее, эти преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость неоспоримы.


[ Вы хотите владеть сдаваемой в аренду недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]


Преимущества инвестирования в жилую недвижимость

  • Стоимость входа: Несмотря на то, что получить кредит на коммерческую недвижимость можно даже в качестве начинающего инвестора, стоимость инвестиций в жилую недвижимость, безусловно, меньше, чем в коммерческую недвижимость — по крайней мере, для начала.Среднестатистический человек может не иметь достаточно сбережений для значительного первоначального взноса на коммерческую недвижимость, в то время как у него, скорее всего, достаточно сбережений для дома на одну семью. Если мысль о коммерческой недвижимости кажется слишком подавляющей для нового инвестора, подумайте об этом так: как только инвестор приобрел несколько жилых объектов, приносящих доход, у него, вероятно, будет достаточно капитала и необходимого опыта для инвестирования в коммерческое здание.

  • Снижение текучести арендаторов: Инвесторам в жилую недвижимость, особенно если они сосредоточены на домах на одну семью, не часто приходится иметь дело с текучестью арендаторов.Предприятия меняются и растут, и обычно это арендаторы, которые составляют коммерческую недвижимость. При такой волатильности может быть сложно удерживать арендаторов в течение длительного периода времени. Это означает, что для регулярного поиска арендаторов требуется больше работы, чем один раз в голубую луну. На самом деле, если вы правильно рекламируете и проверяете арендаторов как инвестора в жилую недвижимость, вы можете найти людей, которые намерены быть долгосрочными арендаторами. Если вы сосредоточитесь на привлечении только долгосрочных арендаторов, вы можете быть более уверены, что они будут относиться к дому, как к своему собственному.

  • Более мягкие законы о зонировании: С коммерческими инвестициями возникает гораздо больше бюрократических проволочек, с которыми приходится иметь дело как владельцу собственности. Законы о зонировании более строгие, разрешения на строительство труднее получить и т. д. В отношении жилой недвижимости правила и положения более мягкие и менее масштабные.

  • Более крупный пул покупателей и арендаторов: Подумайте об этом: всем нужно жилье, верно? Жилая недвижимость выигрывает от наличия большого пула потенциальных арендаторов и покупателей по сравнению с коммерческой недвижимостью, которая зависит от бизнеса.По мере того, как компании приспосабливаются к онлайн-рынкам и возможностям удаленной работы, инвесторам может быть труднее привлекать коммерческих арендаторов на некоторых рынках. Высокий спрос на жилую недвижимость делает эту возможность особенно привлекательной для инвесторов, независимо от рынка.

  • Работает лучше в условиях экономического кризиса: Предприятия часто первыми несут убытки от экономического спада, который может повлиять на коммерческих инвесторов несколькими способами. Во-первых, владельцы коммерческой недвижимости, надеющиеся привлечь арендаторов в период экономического спада, могут столкнуться с проблемой маркетинга недвижимости.Жилая недвижимость никоим образом не застрахована от этих проблем; однако в целом собственники жилой недвижимости выиграют от того, что жилье будет востребовано всегда (несмотря на состояние экономики). Также нет гарантии, что компания останется в бизнесе в течение всего срока коммерческой аренды. Это может стать уникальной проблемой для коммерческих инвесторов, рассчитывающих на долгосрочных арендаторов.

Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны.Чтобы решить, какая стратегия подходит именно вам, важно проанализировать преимущества и определить, какие из них больше соответствуют вам и основным ценностям вашего бизнеса.

Коммерческие кредиты против жилищных кредитов

Традиционные жилищные ссуды или жилищные ипотечные кредиты обычно выдаются банками заемщикам. В отличие от жилищной ипотеки, обычно между банками и отдельными покупателями, коммерческая ипотека предоставляется компании. Кроме того, обычно в интересах заемщика подписывать документы в качестве представителя юридического лица для целей налогообложения, поскольку имущество зонировано для использования в коммерческих целях.

Кроме того, коммерческие кредиты более рискованны (в глазах кредиторов), чем жилищные кредиты. Это делает процентные ставки по коммерческому кредиту выше, а сроки короче. Почему? Потому что существует целый вторичный рынок для коммерческих кредиторов, отдельный от традиционных банковских учреждений. Имани Фрэнсис, эксперт по инвестициям в USInsuranceAgents, утверждает, что «для коммерческих кредитов срок может составлять от пяти до двадцати лет, а срок погашения часто превышает срок кредита.Коммерческие кредиторы также могут адаптировать план погашения для удовлетворения индивидуальных потребностей каждого заемщика».

Чтобы претендовать на коммерческий кредит, инвесторы должны иметь бизнес-план и солидный кредитный рейтинг — по большей части. Коммерческие кредиторы больше обеспокоены прогнозируемым денежным потоком от недвижимости, чем кредиторы жилого фонда. Они захотят узнать, кто будет платить за коммунальные услуги, какой тип обслуживания потребуется и многое другое, прежде чем одобрить кредит.

Наконец, сроки, условия, ограничения и штрафы сильно различаются между коммерческими и жилыми кредитами.Домовладельцы обычно финансируют свою недвижимость в течение длительных периодов времени. — чаще всего с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой. Хотя у покупателей жилья есть много других доступных вариантов кредита, этот период времени идеален из-за более длительного периода амортизации, который создает меньшие ежемесячные платежи. Жилищные кредиты обычно амортизируются в течение срока кредита, поэтому кредит полностью погашается в конце срока. В отличие от жилищных кредитов, сроки коммерческих кредитов обычно варьируются от пяти до 20 лет, а период амортизации часто превышает срок кредита.Коммерческие кредиторы также могут настроить график погашения кредита в соответствии с конкретными требованиями каждого заемщика.

Коммерческие и бытовые тарифы на электроэнергию

Качество энергии, потребляемой в коммерческих и жилых объектах, одинаково. Однако, поскольку владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают электроэнергию оптом, электрические компании часто предлагают скидки и разные тарифы. Эти коммерческие тарифы на электроэнергию часто позволяют владельцам бизнеса покупать электроэнергию по более низкой цене.Объем, который они должны потреблять, гарантирует, что электрические компании будут восстанавливать достаточные средства для своей энергии.

Что такое пассивное коммерческое инвестирование?

Пассивное инвестирование в коммерческую недвижимость позволяет физическим лицам инвестировать в качестве партнера с ограниченной ответственностью в компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью. Хотя инвестор может стать прямым владельцем коммерческого здания, объем капитала, необходимый для этого, обычно затрудняет вход в эту сферу. Ремонт, предварительный ремонт и оптовая продажа коммерческой и жилой недвижимости — отличная стратегия выхода для тех, кто хочет зарабатывать на жизнь недвижимостью.Однако инвесторам, стремящимся к более диверсифицированному и сбалансированному подходу к инвестированию в недвижимость, может быть лучше переосмыслить эти стратегии и вместо этого выбрать создание портфеля пассивных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Затраты на коммерческое и жилое строительство

Стоимость коммерческой и жилой недвижимости обычно сильно различается, даже если объекты схожи по размеру. Разница в стоимости включает материалы, стандарты соответствия, накладные расходы, рабочую силу и оборудование.

Для коммерческой недвижимости количество квалифицированных рабочих и использование специализированного оборудования исключительно для коммерческого строительства может значительно увеличить затраты по сравнению с жилой недвижимостью. Жилая недвижимость может иметь значительно высокие затраты на накладные расходы, рабочую силу и оборудование. Однако строительство жилой недвижимости редко сравнится по стоимости с коммерческой, так как имеет гораздо меньшие масштабы.

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости

Есть много общего между агентами по коммерческой и жилой недвижимости.Тем не менее, важно понимать ключевые различия, чтобы определить, какой путь подходит именно вам.

  • Образование и обучение: Агенты по недвижимости должны пройти обучение и образование для получения лицензии на недвижимость, независимо от того, занимаются ли они коммерческой или жилой недвижимостью. Тем не менее, агенты по коммерческой недвижимости должны иметь высшее образование в области бизнеса или финансов, чтобы лучше понимать финансовые концепции сделок, с которыми они столкнутся, и пройти дополнительную подготовку по наставничеству, прежде чем приступить к работе.

  • Типы недвижимости: Четкое различие между этими двумя типами агентов по недвижимости заключается в типе собственности, с которой они работают. Агенты по жилой недвижимости работают только с жилой недвижимостью, тогда как коммерческие агенты могут столкнуться с недвижимостью, используемой для разных целей. Таким образом, агенты по коммерческой недвижимости должны обладать знаниями, необходимыми для определения надлежащих процессов и законности сделок как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью.

  • Заработок: Коммерческая недвижимость, как правило, представляет более высокий потенциал дохода, чем жилая недвижимость.Хотя снять жилую недвижимость с рынка проще, коммерческие агенты могут получать более высокую комиссию за проданную недвижимость.

  • Клиентов: Жилую недвижимость легче продать из-за экономических факторов, которые могут по-разному влиять на рынок коммерческой недвижимости. Агентам по жилой недвижимости легче искать арендаторов, в то время как клиенты коммерческой недвижимости менее многочисленны.

  • Продолжительность работы: Продолжительность работы агента по коммерческой недвижимости и агента по жилью различается по графику работы и обязанностям.Агенты по месту жительства могут рассчитывать на то, что они будут доступны для работы в нестандартное рабочее время, включая вечера и выходные. С другой стороны, агенты по коммерческой недвижимости обычно придерживаются рабочего дня с 9 до 5. Тем не менее, коммерческие агенты берут на себя более серьезную нагрузку, которая будет включать исследования и отчеты о рыночных и экономических тенденциях, чтобы обеспечить их более сложные сделки.

Резюме

Выбор между коммерческой недвижимостью и жилой инвестиционной недвижимостью — непростая задача, особенно потому, что у обоих есть свои преимущества и недостатки.И то, и другое диверсифицирует ваш портфель, оба предоставят значительные налоговые льготы, и оба приблизят вас на один шаг к достижению финансовой свободы… Итак, как выбрать инвестора?

Ответ на этот вопрос в конечном итоге зависит от того, что они хотят получить, инвестируя в недвижимость. Инвесторы должны потратить некоторое время, чтобы подумать о своих краткосрочных и долгосрочных целях. Если они хотят быстро заработать для начала, ремонт или оптовая продажа жилой недвижимости могут быть выходом.С другой стороны, если они работают в долгосрочной перспективе и хотят получить пассивный доход, коммерческая недвижимость предлагает привлекательные преимущества.

Если вы хотите получить максимальную отдачу, вы можете рассмотреть возможность инвестирования в коммерческую недвижимость. С другой стороны, жилая недвижимость может быть более привлекательной, если вам удобнее работать в небольших масштабах. Думая о том, сколько времени вы готовы посвятить своему проекту, и о своей терпимости к риску, вам будет легче решить, куда вложить свои деньги.


Вы хотите иметь возможность выйти на пенсию финансово комфортно?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости может помочь вам научиться инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость, что может помочь увеличить ваш ежемесячный денежный поток. Эксперт-инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость , которые лучше всего работают на современном рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ 1-дневный вебинар по недвижимости и начните учиться тому, как инвестировать в современный рынок аренды недвижимости!

Коммерческая недвижимость: руководство для начинающих

Если вы хотите узнать о коммерческой недвижимости, вы попали по адресу.

Коммерческая недвижимость — обширная отрасль, которую сложно понять. В этом руководстве мы дадим вам общий обзор коммерческой недвижимости, обсудим различные ресурсы, которые вы найдете полезными, а также ответим на несколько часто задаваемых вопросов о коммерческой недвижимости. Вы найдете все, что вам нужно знать. Вот что вы узнаете:

Что такое коммерческая недвижимость?

Прежде всего, что такое коммерческая недвижимость? Коммерческую недвижимость можно разделить на четыре основные категории:

  • Офис
  • Торговая недвижимость
  • Промышленная недвижимость
  • Многоквартирный дом

Помимо этих четырех основных категорий существует много других типов специализированной коммерческой недвижимости, таких как:

  • Land
  • Self-Storage
  • Отели
  • Marinas
  • Маринас
  • Машины
  • Поездки для гольфа
  • Assisted Living Motels
  • Concoming
  • Condominiums
  • Flex Office & Warehouse
  • Религиозные площадью
  • Событие
  • АЗС
  • АЗС
  • Одноместный семейный участок
  • Одноместный семейный лот Разработка
  • подразделения и домашнее хозяйство
  • Master Planged Community
  • Создание в аренду общин
  • и более

Вот полезный ресурс, в котором подробно описаны все типы и категории коммерческой недвижимости:

Типы коммерческой недвижимости

Где найти списки коммерческой недвижимости

Если вы хотите купить или арендовать коммерческую недвижимость, просмотрите все доступные списки коммерческой недвижимости, как правило, это хорошее место для начала.Однако важно отметить, что индустрия коммерческой недвижимости не работает так же, как индустрия жилой недвижимости.

В сфере жилой недвижимости существует единый сервис множественных списков, в котором перечислены все доступные объекты недвижимости в определенном районе. К сожалению, в коммерческой недвижимости это не так. Прежде всего, несмотря на то, что существует несколько веб-сайтов, на которых выставлена ​​коммерческая недвижимость на продажу, не существует единого MLS, где они должны быть указаны все. Также часто бывает так, что коммерческая недвижимость находится «вне рынка», но все еще доступна для продажи или сдачи в аренду.Это означает, что недвижимость доступна, но только через частные каналы, такие как списки рассылки или брокерские сети. Это может сделать поиск коммерческой недвижимости намного сложнее, чем поиск жилой недвижимости.

Как найти коммерческую недвижимость для продажи

Поиск коммерческой недвижимости, выставленной на продажу, может быть сложной задачей по причинам, описанным выше. Если вы хотите найти коммерческую недвижимость для продажи, то найм авторитетного брокера по коммерческой недвижимости — отличный способ получить доступ к частным маркетинговым каналам и спискам адресов электронной почты, обычно используемым для продажи коммерческой недвижимости.Обычно коммерческая недвижимость для продажи сначала проходит через эти частные каналы, прежде чем попадет на какие-либо общедоступные сайты с объявлениями о коммерческой недвижимости.

Вот некоторые популярные веб-сайты со списками коммерческой недвижимости, на которых вы можете просмотреть коммерческую недвижимость, которая активно и публично выставлена ​​на продажу:

Как найти коммерческую недвижимость в аренду

Поиск коммерческой недвижимости для сдачи в аренду тоже не всегда простой процесс.Обычно логичным первым шагом является начать с хорошего брокера по аренде коммерческой недвижимости в районе, где вы хотите сдать в аренду. Для небольших коммерческих объектов вы можете объехать здания и найти знаки «сдается в аренду». В дополнение к перечисленным выше веб-сайтам для продажи, на которых также есть недвижимость для сдачи в аренду, существуют также небольшие веб-сайты со списками, которые можно использовать для поиска коммерческой недвижимости для сдачи в аренду:

.

Кредиты на коммерческую недвижимость

Если вы покупаете коммерческую недвижимость, вам, скорее всего, потребуется получить кредит на коммерческую недвижимость, поскольку большая часть коммерческой недвижимости финансируется за счет долга.В отличие от жилищной ипотеки, получение кредита на коммерческую недвижимость является сложным и трудоемким процессом.

Во-первых, важно понимать различных поставщиков кредитов на коммерческую недвижимость. Вот самые распространенные:

  • Местные общественные банки
  • Региональные банки
  • Национальные банки
  • Компании по страхованию жизни
  • Ценные бумаги, обеспеченные коммерческой ипотекой (CMBS)
  • Частные долговые фонды

проект, который вы пытаетесь финансировать.Существует много различных типов проектов коммерческой недвижимости, и поэтому существует также много различных типов кредитов на коммерческую недвижимость. Вот некоторые распространенные типы кредитов на коммерческую недвижимость:

  • Кредиты на строительство . Строительные кредиты используются для финансирования строительства коммерческой недвижимости с нуля. Как правило, строительные ссуды представляют собой проценты только во время строительства, и эти процентные расходы часто финансируются за счет самого кредита. В конце строительства кредит будет «взят» другим долгосрочным кредитом.
  • Мини Пермь Кредиты. Постоянные мини-кредиты   иногда выдаются поставщиками строительных кредитов и служат для замены задолженности по строительным кредитам на короткий период времени, пока заемщик не сможет получить постоянное финансирование от другого кредитора. Например, вы можете увидеть строительный кредит со сроком кредита 18 месяцев, который автоматически конвертируется в мини-кредит на пермь, амортизируемый в течение 20 лет, со сроком кредита 5 лет. Этот тип кредитной комбинации позволит разработчику построить новый проект, а затем сдать его в аренду до стабилизации, прежде чем обеспечить постоянное финансирование.
  • Постоянный кредит. Постоянный кредит — это долгосрочный долг, который выдается на стабилизированную (или полностью сданную в аренду) коммерческую недвижимость. Эти долгосрочные кредиты обычно выдаются более крупными долгосрочными кредиторами, такими как компании по страхованию жизни.
  • Строитель Кредитные линии.  Кредитные линии для строителей — это еще один тип кредита на коммерческую недвижимость, который финансирует застройку участка и вертикальное строительство для строителей и застройщиков. Эти типы кредитов почти всегда предоставляются местными сообществами или региональными банками.

Вот несколько полезных ресурсов, чтобы узнать больше о кредитах на коммерческую недвижимость:

Новости коммерческой недвижимости

Поиск новостей о коммерческой недвижимости также может быть несколько трудным, поскольку большинство новостей о коммерческой недвижимости локальные. Отличным местом для поиска новостей коммерческой недвижимости являются местные газеты. Местные деловые журналы часто имеют специальные разделы, посвященные коммерческой недвижимости, и освещают новости о новых разработках, недавних сделках, расширении или переезде компании и т. д.Эти местные газеты также являются отличным способом быть в курсе новостей местных банков, кредиторов и рынков капитала.

Помимо местных новостей о коммерческой недвижимости, существует несколько национальных веб-сайтов, на которых подробно рассказывается о коммерческой недвижимости на национальном уровне. Вот некоторые из наиболее популярных:

Кроме того, существует несколько периодических изданий или журналов, регулярно публикующих новости коммерческой недвижимости. Вот некоторые из наиболее популярных:

Наконец, есть несколько торговых организаций в сфере коммерческой недвижимости, и члены обычно получают обычный журнал с новостями, а также электронную почту или другие сообщения с новостями отрасли.Некоторые из наиболее популярных организаций включают в себя:

Данные рынка коммерческой недвижимости

Получение данных о рынке коммерческой недвижимости является важным шагом при оценке коммерческой недвижимости. К сожалению, получение точных данных о рынке недвижимости является одной из самых сложных задач в сфере коммерческой недвижимости. Причина, по которой рыночные данные так трудно найти, заключается в том, что для коммерческой недвижимости не существует «подушки безопасности» из-за того, что большинство рыночных данных являются частными.Например, несмотря на то, что цена продажи имущества обычно общедоступна, данные о договорной аренде и данные о расходах на уровне имущества не являются общедоступными. С учетом сказанного, есть некоторые ресурсы, которые вы можете использовать для поиска рыночных данных для коммерческой недвижимости.

Во-первых, брокерские компании обычно предоставляют периодические рыночные отчеты для субрынков, на которых они работают. Эти рыночные отчеты не всегда предоставляют данные об отдельных объектах, но они дают хорошее представление об общих тенденциях и средних показателях по области.Вот несколько мест, где вы можете найти эти брокерские отчеты:

Помимо брокерских компаний, предоставляющих отчеты по основным видам коммерческой недвижимости, существуют и более специализированные отчеты, которые можно найти у нишевых консалтинговых компаний. Возможно, вы захотите расспросить жителей вашего региона о подобных сообщениях, о которых вам следует знать. Вот несколько примеров:

Другой распространенной практикой в ​​отрасли является обмен рыночными данными на уровне недвижимости с другими профессионалами.Другими словами, если вы заметили, что здание недавно продано, и хотели бы узнать о нем больше, вы можете просто позвонить заинтересованным лицам. Например, вы можете позвонить брокерам, участвующим в сделке, и запросить у них дополнительную информацию. Оценщики, кредиторы, владельцы и т. д. обычно открыты для обмена этой информацией, особенно если услуга может быть возвращена. Со временем это позволит вам создать собственную внутреннюю базу данных рыночных данных.

Наконец, CoStar — это компания, которая собирает транзакционные рыночные данные по всей территории США.С., а также в других частях света. Они пытаются объединить общедоступные данные, а также холодные звонки всем, кто участвует в транзакции, для сбора частных рыночных данных, а затем сделать их доступными для всех своих подписчиков. Хотя это полезно, следует отметить, что CoStar и любят, и ненавидят в отрасли. Из-за их чрезвычайно высокой цены многие малые и средние предприятия просто недооценены и не могут позволить себе доступ к данным.

Анализ коммерческой недвижимости

Анализ коммерческой недвижимости — это широкая тема, охватывающая множество различных видов деятельности и дисциплин.Эти виды деятельности включают финансовый анализ, анализ рынка и конкурентов, юридический и политический анализ, а также физический и проектный анализ.

Вот несколько ресурсов для начала:

Финансовый анализ:

Анализ рынка:

Правовой и политический анализ:

Обучение коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость традиционно не была в центре внимания высшего образования.Программы MBA исторически игнорировали недвижимость и конкретную дисциплину и, следовательно, не предлагали концентрации в сфере недвижимости. За последние несколько десятилетий ситуация изменилась, и теперь существует множество лучших программ бакалавриата и магистратуры, специально ориентированных на недвижимость.

Вот некоторые из программ, которые предлагают специализированную степень магистра в области недвижимости:

  • Корнелл Магистр профессиональных исследований в области недвижимости
  • MIT Магистр наук в области развития недвижимости
  • Колумбийский магистр наук в области развития недвижимости
  • Магистр наук USC в области развития недвижимости
  • Магистр наук Нью-Йоркского университета в области недвижимости

Вот некоторые из лучших программ MBA, которые предлагают концентрацию недвижимости:

  • University of Texas Real Estate MBA
  • Columbia University Real Estate MBA
  • University of Pennsylvania Wharton Real Estate MBA
  • University of Wisconsin Madison Real Estate MBA
  • UNC Chapel Hill Real Estate MBA

Есть много других способов получить набор навыков, необходимых для успешной карьеры в сфере коммерческой недвижимости.Многие организации проводят очные и онлайн-курсы, на которых обучают финансированию коммерческой недвижимости, оценке рынка и многому другому. Вот несколько организаций, которые предлагают эти курсы:

  • CCIM
  • SIOR
  • ULI
  • NAOIP
  • PropertyMetrics

Поскольку коммерческая недвижимость традиционно изучается менее формальным способом, это все еще очень жизнеспособный способ начать работу в сфере коммерческой недвижимости. С распространением онлайн-курсов, доступных в ведущих университетах, а также в организациях, предлагающих специализированные курсы по коммерческой недвижимости, это популярный способ не только изучить коммерческую недвижимость, но и отточить навыки для существующих специалистов.

Наконец, следует отметить, что коммерческая недвижимость носит междисциплинарный характер и поэтому сложна в освоении. Недвижимость включает в себя экономику, финансы, оценку, строительство, дизайн, архитектуру, экологические вопросы, политические и юридические вопросы и многое другое. Вот почему изучение коммерческой недвижимости — это процесс на всю жизнь, а также почему многие люди находят коммерческую недвижимость такой интересной и увлекательной.

Часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости (часто задаваемые вопросы)

Давайте ответим на некоторые распространенные вопросы о коммерческой недвижимости.Если у вас есть какие-либо другие вопросы, не стесняйтесь, напишите нам, и мы сделаем все возможное, чтобы указать вам правильное направление.

Какие популярные сайты коммерческой недвижимости?

Выше мы упомянули многие популярные веб-сайты коммерческой недвижимости, и это в основном зависит от того, что вы ищете. Например, если вам нужно найти списки коммерческой недвижимости, вы, вероятно, захотите проверить Loopnet, 42floors и лучшие веб-сайты с объявлениями о коммерческой недвижимости.С другой стороны, если вы ищете новости о коммерческой недвижимости, то вам, вероятно, стоит заглянуть в NREI, местные деловые журналы, а также на другие популярные новостные сайты о коммерческой недвижимости, упомянутые выше.

Как мне попасть в коммерческую недвижимость?

Если вы хотите узнать, как заняться коммерческой недвижимостью, лучше всего начать с общего обзора различных типов карьеры в сфере коммерческой недвижимости. После того, как вы выбрали конкретную карьеру в сфере коммерческой недвижимости, которая выглядит интересной, следующим логическим шагом будет найти людей на эту роль и поговорить с ними.Большинство людей будут более чем рады обсудить свою работу и то, на что похож их обычный день. Это отличный способ создать свою сеть контактов и выяснить, какие навыки необходимы вам, чтобы получить работу своей мечты.

Иногда для этого требуется формальное высшее образование. Это в основном верно для рабочих мест в частном капитале, банковском деле и крупных корпорациях. Тем не менее, в сфере коммерческой недвижимости также есть много рабочих мест, которые вообще не требуют формального образования. На самом деле, брокеры по коммерческой недвижимости довольно часто имеют прежнюю жизнь в отрасли, совершенно не связанной с коммерческой недвижимостью, финансами или даже бизнесом.Многие из ведущих брокерских фирм также обычно имеют учебные программы, которые обучают навыкам, необходимым для этой роли.

Как получить кредит на коммерческую недвижимость?

Вопрос о том, как получить кредит на коммерческую недвижимость, является распространенным, поскольку большинство проектов в сфере коммерческой недвижимости связаны с долгами. Краткий ответ заключается в том, что получить кредит на коммерческую недвижимость не так просто, как получить ипотечный кредит. На самом деле, это намного сложнее и требует гораздо больше времени.Однако для начала лучше всего найти местный банк и обсудить свой проект с менеджером по работе с клиентами. Менеджер по работе с клиентами — это продавец, который отвечает за поиск новых коммерческих кредитов. Как правило, они будут более чем рады обсудить ваш проект и дать вам представление о текущих ставках, сроках и условиях, которые их банк предлагает для таких проектов, как ваш.

Что такое максимальная ставка?

Ставка капитализации, сокращенно от ставки капитализации, является широко используемой метрикой в ​​коммерческой недвижимости.Это просто отношение чистого операционного дохода к стоимости имущества. Ставка капитализации важна, потому что она используется оценщиками и другими профессионалами отрасли для определения оценки имущества. Это также обычно отслеживаемая рыночная статистика, используемая для отслеживания тенденций для определенного рынка или класса активов.

Что такое коммерческая недвижимость?

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость , иногда называемая коммерческой недвижимостью, представляет собой вид инвестиционной собственности, используемой организациями в качестве места для ведения бизнеса.

В отличие от жилой недвижимости, которая в основном ограничена либо домовладельцами, либо арендаторами, которые используют недвижимость в качестве жилого помещения, коммерческая недвижимость предлагает широкий спектр возможностей.

Коммерческой недвижимостью может быть офисное здание, сдаваемое в аренду белым воротничкам, торговая структура с одним арендатором, такая как ресторан или крупный магазин, промышленный парк со складами, медицинское учреждение, такое как больница или хирургический центр, или почти любое другое строение, не используемое в качестве жилья.

Сравнить предложения

Сравнить предложения

Раскрытие объявлений

Кто арендует коммерческую недвижимость?

Все виды организаций сдают коммерческую недвижимость в аренду. В то время как некоторые корпорации, некоммерческие и государственные организации покупают недвижимость напрямую, арендаторы часто вместо этого предпочитают арендовать помещения.

Это связано с тем, что, хотя в долгосрочной перспективе это может быть дороже, большинство организаций предпочитают гибкость, связанную с арендой, вместо того, чтобы быть привязанными к одному месту на десятилетия вперед.Многие корпорации предпочитают использовать свои наличные деньги для ведения бизнеса, а не покупать дорогостоящее оборудование, используя много наличных денег авансом.

Кому принадлежит коммерческая недвижимость?

Фирмы с большими карманами, как правило, единственные инвесторы, которые могут позволить себе вкладывать средства напрямую в коммерческую недвижимость, поскольку наиболее прибыльные объекты коммерческой недвижимости расположены в крупных городах и в густонаселенных городских районах.

В качестве примера возьмем легендарное Эмпайр Стейт Билдинг — одно из самых престижных и востребованных офисных зданий в мире.Он оценивается более чем в 2 миллиарда долларов и принадлежит публичной фирме по недвижимости Empire State Realty Trust Inc. (тикер: ESRT ).

Индивидуальным инвесторам, даже состоятельным, просто нецелесообразно владеть коммерческой недвижимостью напрямую. Это особенно верно, когда речь идет о больших, привлекательных свойствах.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Есть несколько способов, которыми инвесторы могут получить коммерческую недвижимость в составе инвестиционной группы или, по крайней мере, получить косвенный доступ к этим активам.К ним относятся:

Краудфандинг. Существует множество краудфандинговых сайтов, посвященных недвижимости, включая CrowdStreet, DiversyFund, PeerStreet и Fundrise. Сотни или даже тысячи мелких инвесторов объединяют скромные суммы, чтобы таким образом получить доступ к коммерческой недвижимости.

Публичные фирмы по недвижимости . Есть множество акций, таких как Empire State Realty Trust, которые владеют недвижимостью. Существует даже специальный класс акций, называемый инвестиционными фондами недвижимости , или REIT, для размещения публично торгуемых фирм коммерческой недвижимости.

Фонды прямых инвестиций . Если у вас есть значительные денежные средства, вы можете инвестировать в более крупный и эксклюзивный фонд прямых инвестиций для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость. Имейте в виду, что минимальные инвестиции в фонды прямых инвестиций часто составляют десятки миллионов долларов, а самые доступные фонды требуют не менее 250 000 долларов от каждого инвестора .

Что нужно знать о коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может стать хорошим способом диверсификации вашего инвестиционного портфеля.Все инвестиции сопряжены с риском, но некоторые виды коммерческой недвижимости сопряжены с относительно низким риском по сравнению с другими активами.

Например, арендаторы коммерческой недвижимости нередко подписывают договоры аренды на семь или даже на 10 лет. Это дает большую надежность арендодателям. Кроме того, некоторые инвестиции в коммерческую недвижимость могут выдержать рецессии , поскольку среди этих арендаторов есть правительственные учреждения, больницы и другие организации, которые не исчезнут, даже если экономика в целом пошатнется.И, конечно же, надежный денежный поток от ежемесячной арендной платы добавляет немного уверенности, которую вы не найдете в более дискреционных категориях расходов.

Вы должны всегда анализировать любые инвестиции, но существует множество инвестиций в коммерческую недвижимость, которые, как правило, приносят более стабильные результаты, чем другие активы с течением времени.

Часто задаваемые вопросы

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

Как и все инвестиции, этот актив хорош для одних, но не подходит для других.Несмотря на стабильность и потенциал долгосрочного дохода от коммерческой недвижимости, она часто требует крупных первоначальных инвестиций, и ее может быть трудно продать, если вам срочно нужны деньги. Вы всегда должны смотреть на свои личные финансовые потребности и терпимость к риску, прежде чем делать какие-либо инвестиции.

Сложно ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

Зависит от рынка, так как вся недвижимость местная и все свойства разные. Но в целом коммерческая недвижимость гораздо сложнее, чем жилая недвижимость или другие классы активов.Когда вы добавляете потребности арендаторов, уникальные атрибуты собственности, капризы финансовых транзакций, а также местные правила и положения, вам нужно отслеживать многое. Хорошей новостью является то, что большинству инвесторов не нужно разбираться в этом в одиночку, а вместо этого полагаться на консорциум, инвестиционный фонд или другое средство для уточнения деталей.

Сколько нужно инвестировать в коммерческую недвижимость?

Хотите верьте, хотите нет, но на некоторых краудфандинговых платформах коммерческой недвижимости вы можете начать всего с 10 долларов.Тем не менее, у вас может быть не так много вариантов в вашем распоряжении на этом уровне, и вы можете увидеть, что большая часть доходов съедается дорогостоящими сборами.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*