Как работать с инвесторами: шесть типов займов — Финансы на vc.ru

Содержание

шесть типов займов — Финансы на vc.ru

Всем привет, на связи Максим Серяков из акселератора по привлечению инвестиций «Народное IPO». Хочу поделиться опытом привлечения займов от частных инвесторов.

{«id»:112229,»type»:1,»typeStr»:»content»,»showTitle»:false,»initialState»:{«isActive»:false},»gtm»:»»}

{«id»:112229,»gtm»:null}

43 508 просмотров

Один из частых вопросов, который возникает в голове предпринимателя — «что предлагать инвестору в плане условий: чтобы и мне было выгодно, и инвестору интересно»?

Как правило, с этим вопросом сталкиваются абсолютно все, кто привлекает инвестиции. Можно привлекать в долю, то есть продавать часть собственного бизнеса, а можно брать в долг под процент (займ). Сегодня мы разберем более подробно именно займы, так как 90% инвесторов дают именно их.

Стандартная схема, которую использует большинство:

  • фиксированный процент (
    от 15 до 35% годовых
    )
  • ежемесячные выплаты (от мес до года)
  • тело долга в конце срока (от 1 до 5 лет).

Данная схема является оптимальной, поскольку тело капитала в полном объеме находится в бизнесе на протяжении действия договора и его можно прокручивать неограниченное количество раз.

Но помимо стандарта есть ряд других схем

В зависимости от вашей бизнес-модели, вы можете договориться с инвестором на условия, которые будут выгодны именно вам.

1. Фиксированный или динамический% по займу с возвратом тела (% по займу в виде% от выручки или чистой прибыли).

Вы платите инвестору в течение всего срока процент от выручки или чистой прибыли всего бизнеса, или конкретного магазина/точки/филиала и т.д.

{ «osnovaUnitId»: null, «url»: «https://booster.osnova.io/a/relevant?site=vc&v=2», «place»: «between_entry_blocks», «site»: «vc», «settings»: {«modes»:{«externalLink»:{«buttonLabels»:[«\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c»,»\u0427\u0438\u0442\u0430\u0442\u044c»,»\u041d\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u0417\u0430\u043a\u0430\u0437\u0430\u0442\u044c»,»\u041a\u0443\u043f\u0438\u0442\u044c»,»\u041f\u043e\u043b\u0443\u0447\u0438\u0442\u044c»,»\u0421\u043a\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u041f\u0435\u0440\u0435\u0439\u0442\u0438″]}},»deviceList»:{«desktop»:»\u0414\u0435\u0441\u043a\u0442\u043e\u043f»,»smartphone»:»\u0421\u043c\u0430\u0440\u0442\u0444\u043e\u043d\u044b»,»tablet»:»\u041f\u043b\u0430\u043d\u0448\u0435\u0442\u044b»}} }

Пример:
Открываем стоматологию, необходимо 4 млн ₽. В течение 5 лет платим инвестору(ам) ежемесячно 5% от выручки. В среднем за 5 лет ежемесячная выручка составит 1,5 млн ₽, в год 18 млн ₽, за 5 лет 90 млн. За весь период инвестор заработает 4,5 млн ₽, в среднем за год 0,9 млн ₽. При условии, что он(и) вложили 4 млн ₽, то среднегодовая доходность составляет 22,5% + тело займа в конце срока.

2. Фиксированный или динамический% по займу без возврата тела (% по займу в виде% от выручки или чистой прибыли)

Пример:
Берем за основу стоматологию из первого пункта. Ключевое отличие: здесь не возвращается тело долга и поэтому необходимо либо увеличить% от выручки или чистой прибыли инвестору, либо увеличивать срок действия договора, а возможно и то и то одновременно.

Когда вы платите процент с выручки или чистой прибыли — вам потребуется на 100% закрыть возражение: «А если выручки не будет, что тогда?»

Прописывайте в договоре фиксированный процент и прикладываете график платежей — это намного надежнее в глазах инвестора. Это не значит, что он в полной безопасности или что он не отдает себе отчет, что если у вас начнутся проблемы в бизнесе, то это никак не скажется на нем. Он понимает, что риски есть, но как бы это цинично не звучало — ему плевать на вашу выручку и прибыль, главное выполняйте обязательство, а дальше “

трава не расти”.

3. Смещение срока старта платежей (вы можете начинать платить с лагом в 1-2-3-6 месяцев)

Вы аргументируете и доказываете инвестору, что сразу выплачивать проценты у вас не получается. В таком случае можно начать выплаты с определенным отставанием и полностью сдвинуть график платежей на период отставания, либо наверстать в течение оставшегося срока.

Пример:
Расширяете сеть фитнес центров, необходимо 6 млн ₽. Берете займ под 17% годовых на 3 года, тело займа в конце срока, оборудование в залог. Но! Выплачивать проценты с момента поступления инвестиций не представляется возможным, на то есть причины:

  • подбор места (аренда на мес + аванс)
  • покупка оборудования
  • ремонт
  • найм сотрудников
  • открытие.

На все требуются деньги и время, а выручки и прибыли пока нет. Поэтому можно договориться с инвестором и начать выплачивать проценты через 4-6 месяцев с момента получения капитала, предварительно согласовав с ним финансовый план и дорожную карту открытия.

4. Сроки возврата тела займа (от 3 до 60 мес.) + периодичность выплат% (ежемесячно/ежеквартально/ежегодно/в конце срока)

Можно играть со сроками и периодичностью выплат. Это создает повод для торгов: чем больше срок и сумма, и реже частота выплат — тем выше процентная ставка для инвестора. В таких случаях создается инвестиционная матрица, где как на ладони видны все возможные варианты

ассортиментная матрица одного из наших клиентов

5. Аннуитетные и дифференцированные платежи

С первого месяца возвращается и тело займа и проценты. Любимые схемы банков и других ростовщиков. Для бизнеса неудобны тем, что у вас каждый месяц сокращается тело рабочего капитала.

Пример:
Берем кредит в 1 млн ₽ на один год и сравним 2 варианта:

​Как видим ежемесячная нагрузка на бизнес меньше в случае с частным инвестором

Для растущего бизнеса важно:

Резюме: подбирайте оптимальный для своего бизнеса вариант и помните, что чем интуитивно проще условия — тем проще привлекать инвесторов.

Спасибо, что проинвестировали время и прочитали статью. Буду рад, если она окажется вам полезной и поможет определиться с условиями для инвесторов.

Правила работы с инвестором

Для того чтобы работа  с  инвесторами  характеризовалась как  эффективная, нужно  понимать принципы, по которым  они  работают:

1.Зачем им это необходимо? 

Вложения в  начинающие проекты – это бизнес. Инвестируя  в  новый  проект, инвестор  надеется стать обладателем  доли компании. В отличие от банков, которые  выдают кредиты, венчурные инвесторы  могут вырасти многократно и  получить прибыль от последующей  продажи своей  доли.   

2.Какой  проект интересен  инвесторам?

Конечно же, это должно быть новое  и интересное направление, с высокой  вероятностью успеха и низким уровнем риска. Бизнес, способный принести до  2 млн. в год, хороший  бизнес, но не очень  интересен венчурному инвестору. 

3.По каким  принципам  инвесторы отбирают проекты? 

Вложения средств  в проект осуществляется на ранней стадии. Очень часто  есть  идея, но  непонятно  каким образом  она  будет реализована. Поэтому  инвесторы   ставят  на команду людей, работающих над проектом.   Они обращают внимание  на то, как  ведет  себя   исполнительный  директор, как  общается между  собой  команда, верит ли персонал в успех проекта?  Обязательным пунктом в  представлении  любого проекта  являются  презентации. Именно  благодаря видеоролику  инвестор  может оценить умение  персонала  представлять свою  идею и  убеждать в  ее  оригинальности.  

4.Не  украдут  ли  идею?

Без  доверия  не получится  построить  бизнес, поэтому  если инвестор не вызывает у Вас доверия, работать с  ним  не стоит.  Но, стоит  понимать, что  для того чтобы  украсть идею, нужно нанять  достаточно профессиональную команду, способную   записать программных код  идеи  и понять все тонкости и особенности  нового направления  бизнеса.   

5.Как выбрать правильного инвестора? 

Грамотный  инвестор  сразу увидит   хорошую идею и  даст Вам  немало советов, позволяющих реализовать ее эффективнее и быстрее.   С помощью  его советов, компания   обречена на  успех, а вот  без них, к сожалению, достигнуть  поставленных целей  намного сложнее. Поэтому  если  Вас  не просто слушают, но  еще и  добавляют  полезные рекомендации,  — перед Вами профессионал  своего  дела. 

Для того чтобы  разобраться в  этом  процессе  досконально, компания  BI Expert  предлагает Вам взглянуть на проекты  глазами инвесторов, изучив   следующие материалы: 


Данный материал является частной записью члена сообщества Club.CNews.
Редакция CNews не несет ответственности за его содержание.

MetaTrader 5 для ваших инвесторов

MetaTrader 5 помогает выстроить с инвесторами доверительные отношения. Вы получите инструменты для максимальной прозрачности — клиенты всегда будут знать, как работают их деньги, и в любой момент смогут обратиться к вам, если захотят увеличить вложения.

Платформа избавит от рутинных отчетов — это освободит время для чего-то более полезного. Каждую минуту любой инвестор в любой стране может зайти в свой терминал с ПК или мобильного и проверить, как идут дела. Вы сами выбираете, за какими показателями могут следить клиенты.


Возможности для инвесторов

Онлайн-контроль через десктоп или мобильный

Позвольте инвесторам постоянно держать руку на пульсе. Каждый из них может проверить положение дел через интернет, где бы он ни находился — с домашнего или рабочего ПК, с мобильного телефона или планшета. Не нужно дополнительных запросов и других сложностей.

Все показатели на понятных графиках

Вы сможете продемонстрировать эффективность даже тем, кто не хочет разбираться в финансовых рынках. Вся информация доступна в виде понятных графиков — чтобы увидеть, как работают инвестиции, специальных знаний не нужно.

Данные в реальном времени

Инвесторам не придется ждать отчетов — они получат информацию самостоятельно, как только она им понадобится. Все данные в MetaTrader 5 доступны в режиме реального времени.

В любой момент можно отправить запрос на новую инвестицию

Находитесь с инвесторами в постоянном контакте. Если ваш инвестор захочет увеличить вложения — он может отправить вам заявку через любое устройство, которое находится под рукой.

С MetaTrader 5 ваш фонд будет работать максимально прозрачно, и для этого не придется тратить ресурсы на постоянные отчеты перед клиентами. Платформа поможет вам повысить лояльность инвесторов, увеличить клиентскую базу и подарит больше времени на задачи, которые приносят прибыль.

investor targeting — Translation into Russian — examples English

These examples may contain rude words based on your search.

These examples may contain colloquial words based on your search.

It is recommended that an investment promotion agency be set up and be given sole responsibility for developing an investor targeting strategy.

Рекомендуется создать агентство по поощрению инвестиций и наделить его единоличной ответственностью за разработку стратегии адресной работы с инвесторами.

This means moving from reactive investment promotion to an investor targeting strategy.

An investor targeting strategy needs to be developed in order to respond to the sectors identified by the Plan Emergence.

Для удовлетворения потребностей секторов, выделенных в Плане экстренных мероприятий, необходимо разработать стратегию адресной работы с инвесторами.

Some experts emphasized the importance of analysing emerging world market opportunities as a precondition for efficient investor targeting.

Некоторые эксперты подчеркнули важное значение — в качестве предпосылки для эффективной адресной работы с инвесторами — анализа формирующихся возможностей на мировых рынках.

IPAs need to identify economic activities with the potential for such interaction, and to promote such investment through investor targeting (which includes identification of the core players in the relevant industries, information, and matchmaking) and by ensuring appropriate investment aftercare.

АПИ должны выявлять области экономической деятельности, в которых имеется потенциал для такого взаимодействия, и поощрять эти инвестиции на основе адресной работы с инвесторами (включающей выявление действующих лиц в соответствующих отраслях, сбор информации и поиск партнеров) и обеспечения соответствующего послеинвестиционного обслуживания.

In Kenya, in response to a request from the Kenya Investment Authority, the secretariat helped establish an investor tracking and aftercare service and implement an investor targeting strategy.

В Кении в ответ на просьбу Кенийского инвестиционного управления секретариат помог в создании службы мониторинга и обслуживания инвесторов, а также в осуществлении стратегии адресной работы с инвесторами.

A training workshop for Moroccan diplomats was also organized in Rabat. Furthermore, a regional training workshop on strategic investor targeting was organized in Mauritius as part of a series of training events that UNCTAD and the World Association of Investment Promotion Agencies are conducting for developing countries.

Аналогичный учебный семинар был организован для марокканских дипломатов в Рабате. Кроме того, в рамках целой серии учебных мероприятий, проводимых для развивающихся стран ЮНКТАД и Всемирной ассоциацией агентств по поощрению инвестиций, в Маврикии был организован региональный учебный семинар по вопросам стратегической адресной работы с инвесторами.

Its offer of business-friendly policies includes interventionist policies and related investor targeting.

Ее политика по созданию благоприятных условий для предприятий включает активные меры вмешательства и целенаправленную работу с инвесторами.

In Botswana, an investor targeting strategy for the garment sector was finalized.

В Ботсване была завершена подготовка стратегии по целевой работе с инвесторами в секторе по производству одежды.

A well designed incentive scheme can be helpful to the success of investor targeting.

Include business linkage information in investor targeting material

The training covered investor targeting, international best practices in investment promotion and the role of diplomatic missions in the promotion of FDI.

Обучение велось по таким вопросам, как целенаправленный поиск инвесторов, международный передовой опыт в области поощрения инвестиций и роль дипломатических представительств в поощрении ПИИ.

UNCTAD organized a regional workshop, hosted by Jamaica, on investor targeting for the Caribbean countries.

UNCTAD’s investor targeting strategy report for Albania assessed Albania’s current and future potential as an FDI destination.

В докладе ЮНКТАД о стратегии выявления инвесторов для Албании дается оценка Албании в качестве возможного получателя прямых иностранных инвестиций в настоящий момент и в будущем.

A well-designed incentive scheme can be critical to the success of investor targeting.

Development of an investor targeting strategy for Kenya also started.

Capacity-building activities also included training of investment promotion officials from African IPAs in three regional workshops held in Geneva and Durban on investor targeting in the tourism and mining sectors.

В рамках деятельности по укреплению потенциала была организована также подготовка для должностных лиц из агентств по поощрению инвестиций африканских стран в ходе трех региональных рабочих совещаний, проведенных в Женеве и Дурбане, по вопросам целенаправленной работы с инвесторами в секторе туризма и горнодобывающем секторе.

Peru, in implementing an investor targeting strategy for the agro-industry sector;

Part of this training was sector — specific, dealing with investor targeting in the tourism, mining and agro-processing sectors.

Определенная часть этой работы по подготовке кадров имела секторальную специфику и охватывала вопросы адресной работы с инвесторами в секторах туризма, горнодобывающей промышленности и агропромышленного комплекса.

A well designed incentive scheme can be critical to the success of investor targeting to attract a global value chain leader.

Хорошо продуманная система льгот может иметь решающее значение для успеха адресных мер по привлечению инвесторов в качестве ведущих звеньев глобальных производственно-сбытовых цепей.

Кто такой инвестор: чем занимается, условия работы

На чем зарабатывают и чем рискуют вкладчики


Общепринятое определение инвестора — это юрлицо или физлицо (украинская или зарубежная компания, государство, частное лицо), делающее финансовые вложения в активы и проекты для получения дохода. Вкладчик действует в рамках законодательства страны. Самостоятельно выбирает направление и объем инвестиций с учетом возможных рисков и уровня прибыли. 

По принадлежности к резидентам бывают иностранные и отечественные вкладчики. По направлению деятельности — индивидуальные и институционные. Первые — юр. или физлица, непосредственно делающее вложения. Вторые — посредники (инвестиционные фирмы и фонды), вкладывающие средства своих клиентов. 

Инвестиционный рынок и варианты вкладов

Инвесторы работают на инвестиционном рынке, где можно делать реальные и финансовые вложения. 

Реальные: 

  • Недвижимость — аренда или продажа коммерческих и жилых площадей, вложения в незавершенное жилье

  • Прямые капиталовложения — строительство, модернизация и реконструкция, улучшение технического оснащения предприятий

  • Прочие объекты инвестирования — драгметаллы, антиквариат, художественные ценности

Финансовые:

  • Денежный рынок — депозиты, кредиты, валюта

  • Фондовая биржа — акции, облигации, фьючерсы, опционы

Далее поговорим о фондовом рынке и кто такой инвестор, зарабатывающий на ценных бумагах. 

Инвесторы на бирже: кто они и как работают

На фондовой бирже инвестор — это юр. или физлицо, приобретающее ценные бумаги за личные средства для получения прибыли в виде процентов или увеличения стоимости активов. У каждого — свой стиль работы на фондовой площадке. Например, по целям выделяют портфельных и стратегических вкладчиков:

  • Портфельный. Инвестирует в разные инструменты исключительно для получения дохода. Не участвует в управлении и развитии бизнеса

  • Стратегический. Покупает контрольный пакет акций для управления компанией по собственному видению

По типу действия вкладчики бывают пассивными и деятельными:

  • Пассивные. Приобретают ценные бумаги и держат их в течение длительного времени, зарабатывая на росте акций в долгосрочной перспективе. Стратегия — выбрать наиболее надежную корпорацию и продать ее активы через несколько лет, когда цена поднимется в несколько раз. Другой инструмент инвестирования — долгосрочные бескупонные облигации

  • Деятельные. Ориентированы на прибыль здесь и сейчас. Часто получают доход больше, чем пассивные. Играют на понижении и повышении цен в текущем времени, формируя портфель из краткосрочных финансовых вложений. Это купонные облигации и другие активы, которые приносят регулярный текущий заработок

По уровню прибыли и риска, который берут на себя вкладчики, выделяют консервативных, агрессивных и взвешенных (умеренных) инвесторов:

  • Консервативные. Выбирают объекты с минимальным риском и, соответственно, с небольшой (часто — гарантированной) доходностью. Это облигации и банковские депозиты. Консервативный вкладчик сначала думает о надежности инструмента, а уже потом — о прибыли

  • Агрессивные. Отдают предпочтение инвестициям с максимальным доходом, несмотря на высокую вероятность неудачи. Могут потерпеть убытки, если цена внезапно снизится, но готовы пойти на риск. Предпочитают покупать акции 

  • Взвешенные (умеренные). Стоят посередине между агрессивными и консервативными. Собирают портфель из активов с разным уровнем риска: акций, государственных облигаций и других ценных бумаг.  Не получают сверхвысокую прибыль, но избегают серьезных убытков

Отдельная категория — спекулянты. Чем они отличаются от тех же агрессивных? Спекулянт держит ценные бумаги максимально короткий срок: несколько дней, часов, минут, а иногда и секунд (при скальпинговой стратегии трейдинга), зарабатывая на краткосрочном колебании цен. Эксперты отмечают, что за один день спекулянт способен получить от 2% дохода. А теперь умножьте эту цифру на количество рабочих дней в году. 

Риски вкладчиков

Торговля на бирже всегда сопряжена с потерями. Даже если вы покупаете акции известных компаний. На каких условиях инвестор дает деньги? До того как вложить средства, он изучает финансовый инструмент, плюсы и минусы, делает выводы о перспективности. Вкладчик сам несет ответственность за свои решения и готов к инвестиционным рискам — вероятности потери всего или части капитала по ряду причин. Среди них: неэффективное управление деньгами, изменения, на которые никак нельзя повлиять. 

Инвестиционные риски бывают системными (рыночными) и несистемными. Среди несистемных:

  • селективный — выбор менее доходного объекта;

  • деловой — неправильное управление предприятием;

  • кредитный — вероятность, что заем не будет возвращен;

  • низкая ликвидность — невозможность продать актив обратно;

  • функциональный — неправильное формирование или управление портфелем;

  • операционный — техническая ошибка: сбой ПО, некорректное выполнение операций;

  • страновой — инвестирование в объекты стран с нестабильной экономической ситуацией;

  • упущенная выгода — невыполнение действий, которые могли бы исключить убытки или дать дополнительную прибыль

Если большинство несистемных рисков можно диверсифицировать, то рыночные связаны с внешними факторами и не поддаются контролю обычного человека. Среди главных опасностей:

  • Изменение курса валют. Влияние политической и экономической ситуации в государстве

  • Изменение процентной ставки. Имеет негативное воздействие на инвестиционный климат

  • Рост инфляции. Негативно влияет на вклады, снижая процент дохода. Тесно связан с изменением процентной ставки

  • Политические изменения. Смена правительства, война, революция и другие политические процессы отрицательно сказываются на экономике и финансовом секторе

Прежде чем вкладывать деньги, следует взвесить все за и против. Сначала нужно оценить вероятность убытков, а потенциальную прибыль рассматривать после. И не стоит забывать, что высокая доходность связана с опасностью потерять капитал. 

Кто же такой инвестор и как он зарабатывает

Инвестор — это организация, государство или человек, вкладывающий деньги в различные активы для получения дохода. Предметом финансирования могут быть драгметаллы, недвижимость, валюта, антиквариат, ценные бумаги, а также сочетание нескольких инструментов. Одни инвесторы хотят получить мгновенную прибыль. Другие вкладывают средства, чтобы обеспечить безбедное стабильное будущее для себя и родных. Чем выше обещанный доход, тем выше риски. Вкладчики сами решают, стоит ли рисковать ради значительной прибыли или лучше получать небольшие, но гарантированные дивиденды.

Что делать инвестору, если проект начинает приносить убытки? Советы эксперта

О том, как инвестору спрогнозировать надвигающиеся проблемы у проекта, когда стоит отпустить компанию, идущую ко дну, и как спасти свои активы, – разбираемся в статье вместе с Ильёй Королёвым, управляющим портфелем ФРИИ и экспертом «Школы инвестиций».

Jawbone: от успеха до провала

Вкладываясь в бизнес, нельзя быть на 100% уверенным в том, что тот или иной проект всегда будет приносить доход и не прогорит. Можно вспомнить немало примеров, когда компания росла, завоёвывала новые рынки, становилась лидером продаж по всему миру, а в итоге оказывалась на дне. В основном это было связано с тем, что основатели тратили все деньги инвесторов и не находили масштабируемую бизнес-модель. Дальнейшая судьба компании — распродажа патентов или технологий за меньшую стоимость.

В качестве яркого примера стоит вспомнить компанию Jawbone, которая в июле 2017 года объявила о своей ликвидации. Компания была основана в 1999 году двумя выпускниками Стэнфордского университета. Первые 11 лет всё шло гладко. Jawbone получила заказ от армии США на разработку наушников. Запустила выпуск первой в мире беспроводной гарнитуры и стала популярной во всём мире. Начала производить Bluetooth-колонки, и ещё больше закрепила свой успех.

Однако в 2011 году «белая полоса» сменилась на «чёрную». Неудачи начались с выпуска фитнес-браслетов. Первую партию буквально смели с полок магазина, но вскоре в изделиях был обнаружен серьёзный брак. Производство пришлось на время остановить. Следующая серия браслета, выпущенная в 2013 году, превратила компанию в лидера рынка наряду с Fitbit и Nike. Однако после того, как в 2015 году Apple выпустила умные часы Apple Watch с более широким функционалом, а китайский производитель Xiaomi — недорогую версию аналогичных фитнес-браслетов, Jawbone стало сложно конкурировать на рынке.

В 2016 году браслеты Jawbone перестали входить в топ-10 по популярности. За всё время своего существования компания получила $900 млн инвестиций, из которых $165 млн — в 2016 году. Но даже такая немалая сумма не помогла компании встать на ноги. Летом 2017 года владельцы Jawbone приняли решение о закрытии компании и ликвидации активов.

Осторожно: инвесторская ловушка!

Какова наиболее распространённая ошибка инвесторов, которые вкладываются в проекты, подобные Jawbone? Ответ: пытаются инвестировать в них ещё больше. Ведь если без их помощи компания умрёт, они должны будут списать те деньги, которые уже вложили. Это достаточно распространённая ловушка, когда и бросить жалко, и содержать дорого. Старайтесь относиться к этому более прагматично — гораздо менее убыточно будет списать невыгодную для вас компанию из портфеля.

Четыре типа компаний в портфеле инвестора

Звёздочки

Это те компании, которые с помощью инвестора или без неё рано или поздно всё равно выстрелят и будут расти.


Середнячки

Это компании, которые с небольшой финансовой помощью или компетенциями, экспертизой, smart money и т.д. от инвестора могут превратиться в звёздочки. А могут и, наоборот, в зомби.


Зомби

Это компании-мертвяки, которые не растут или убыточны и отжирают у инвесторов мозг и ресурсы.


Фениксы

Это компании, которые из зомби превращаются в середнячков и звёздочек. То есть компания уходит в кризис, но предприниматель оказывается способен пройти долину смерти и выйти победителем. Он находит работоспособную бизнес-модель, рынок, нишу или продукт, которые помогают ему выкарабкаться и с новым дыханием, переродившись, растить компанию дальше.

Конечно, инвестору гораздо лучше работать с двумя первыми типами компаний. Звёздочкам вовремя подбрасывать каких-нибудь ресурсов, чтобы ускорять их рост. Середнячкам помогать стать звёздочками. Но так получается не всегда.

Как работать с зомби, который не хочет умирать

Вы полагаете, что у вашего зомби есть шанс стать фениксом? Тогда вот несколько советов, как работать с такой компанией:

  • Отпустить на время компанию в свободное плавание.
  • Не тратить на неё никаких ресурсов.
  • Если она перестала рыпаться и стала мертвяком – тут же списать.
  • Можно помогать основателю, периодически фокусируя его на том, что правильно, а что – нет.

Как инвестору получить выгоду от компании-мертвяка

Здесь может быть несколько стратегий.

1. Распродажа по частям

Представим, что у вас в портфеле остался актив из компании-мертвяка. Если там ничего нет — ни пользователей, ни контрактов, ни клиентов, ни конкурентоспособных и уникальных технологий, ни патентов — то этот актив никому не нужен. Если есть хоть что-то полезное — это можно распродавать по отдельности.

2. Management buyout

Если команда верит в проект, у неё есть деньги и идеи, и она не понимает, как инвестор может ей дальше помочь, то она может предложить выкупить его долю. Это так называемый MBO (management buyout), то есть ситуация, когда управляющие бизнесом становятся его собственниками. Очень многое тут зависит от условий корпоративного договора или договора акционеров. Есть инвесторы, которые вписывают в договор определённый KPI. В случае, если команда его не достигла, она возвращает инвестору сумму инвестиции и ещё что-то сверху. Но на венчурном рынке это очень редко случается.

3. Слияние

Инвестор может подумать о продаже части компании с технологиями какому-то стратегу. В рамках крупной компании, с другими ресурсами и комплементарными продуктами вы можете попытаться развивать этот проект дальше.

Как спрогнозировать надвигающиеся проблемы у проекта

Магия и астрология здесь ни при чём. Для того, чтобы понять, какие трудности ждут компанию в ближайшем будущем, инвестор может и, возможно, даже должен проанализировать определённый набор показателей. 

Во-первых, нужно просмотреть управленческую и бухгалтерскую отчётности. Зная сумму на счету компании и earning rate, инвестор может прогнозировать, когда у компании закончатся деньги. Здесь часто встречаются два варианта:

1. Расходы проекта растут быстрее, чем доходы. Анализ отчётности поможет понять, когда потенциально может возникнуть кассовый разрыв. На это время можно привлечь кредитное или иное финансирование, пока компания не выйдет на самоокупаемость или прибыльность.
2. Компания растёт, она перспективна, но расходы превышают норму, и деньги закончатся через несколько месяцев. Если вы понимаете это, то имеет смысл подумать о дофинансировании или о привлечении стороннего финансирования (и вашем участии на правах соинвестора).

Анализ финансовой и управленческой отчётности не всегда способен подсказать, что в проекте в будущем что-то может пойти не так. Соответственно, не забываем про анализ продуктовых показателей и метрик (это второй пункт). Не стесняйтесь запрашивать эти данные у основателей.

В-третьих, необходимо проводить качественный анализ самих основателей: их мотивации, страсти к делу и навыка построить проверку гипотез (как они их проверяют, с какой скоростью и так далее).

Мы с вами, так или иначе, работаем с инновационными бизнес-моделями — не только с технологиями, но и способами дистрибуции, монетизации, подходами к клиентским сегментам, решениям, ценностным предложениям и т.д. Поэтому очень многое зависит от основателя и его команды. Особенно на ранней стадии развития компании, когда инвестор не может сделать адекватный прогноз — мешает большое количество неизвестных, гипотез, которые могут так и не выстрелить по разным причинам.

Поэтому, если потенциально мы видим, что у компании не хватает денег, но основатели умеют бежать, изменяться, и у них просто что-то не получается, — имеет смысл спрогнозировать, когда дать им ещё денег, чтобы проверить.

Но если мы понимаем, что основатель на данной стадии развития компании хоть и пытался как-то бороться за выживание, но у него не получилось, а мы уже выделили достаточно финансирования для того, чтобы добежать до следующей стадии, то, возможно, имеет смысл отпустить, посмотреть, что произойдёт — «пациент» скорее жив или мёртв. И если компания сможет пройти этот путь сама — уже решить, помогать ей, используя советы из нашей статьи или продолжать наблюдать со стороны. Ну, а если компания продолжит тонуть, возможно, выгоднее для вас будет не мешать ей в этом, а сохранить оставшиеся капиталы на другие перспективные и прибыльные проекты.

Дедушкина оговорка и пряники: как работать с инвесторами | Макроэкономика

Глава союза предпринимателей Александр Шохин — о конкуренции Дальнего Востока с рынками АТР и иммунитете для бизнесменов

Дальний Восток впереди всей России в части стимулов для бизнеса, теперь ему предстоит конкурировать со странами АТР, говорит президент Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Шохин. В интервью МИЦ «Известия» на полях Восточного экономического форума (ВЭФ) в среду, 12 сентября, он рассказал о способе увеличить приток в казну за счет бизнеса, сложностях работы иностранных инвесторов на Дальнем Востоке и перспективах торговых войн. 

— Мне запала в голову фраза знакомого, который бывает на подобных форумах постоянно. Сказал следующее: «Ничего не меняется ни здесь, ни там. У одних всё плохо, у других всё хорошо». Действительно ничего не меняется?

— Это мне напоминает школьный курс физики — закон сообщающихся сосудов. Если у одних хорошо, то у других должно быть плохо, а если у всех всё хорошо — как бы не выкипело всё. Это шутка, конечно. Если серьезно, то на самом деле многое сделано и есть чем похвастаться. И проекты реализуются, и механизмы все отстроены для поддержки инвестиций на Дальнем Востоке. Но результаты до конца еще не ясны.

Скажем, в особых экономических зонах и территориях опережающего развития (ТОР) на Дальнем Востоке 1,1 тыс. резидентов, если мне память не изменяет. Замечательная цифра. Но нужно учитывать, что ТОРы затевались для того, чтобы привлечь не только российских, но и иностранных инвесторов из Азиатско-Тихоокеанского региона, а их не больше 10%. Значит, то ли мы где-то не дорабатываем, то ли морковки недостаточно вкусно пахнут.

— У вас есть ответ на этот вопрос?

— Морковка, наверное, та, потому что мы используем все те механизмы привлечения инвесторов, которые давно в ходу в странах АТР. Другое дело, что мы тоже их давно используем. Мы всю линейку выстроили, включая режим свободных портов, свободный порт Владивостока — это ведь не один только порт, 22 муниципалитета на Дальнем Востоке используют этот режим. Весь инструментарий создан, но пока, мягко говоря, не совсем дошел даже не до голов, а я бы сказал, до карманов инвесторов. Чтобы инвесторы могли принять решение, им нужно завершить предыдущие инвестпроекты, сравнить разные варианты — работать на российском Дальнем Востоке или где-нибудь на Филиппинах, в Малайзии или где-то еще.

С российскими инвесторами может быть проще: достаточно им показать не очень большую морковку, чтобы они поняли, что приземлиться лучше здесь. Выгоды очевидны — по налогу на прибыль, на землю, по страховым платежам в социальные фонды и т.д. А для иностранных сравнение идет более в широком контексте. АТР — это рынок, где такого рода механизмов полно.

Мы создали на Дальнем Востоке более благоприятные режимы, чем на остальной территории России. А теперь мы начинаем конкурировать с аналогичными площадками.

— Получается, что для российских и иностранных инвесторов преференции разные?

— Нет. Просто для наших компаний это нечто необычное, это то, о чем они мечтали, работая в России. А для иностранных инвесторов это не что-то новое. Такие же условия есть в странах с более теплым климатом, более дешевой рабочей силой. Наша рабочая сила, несмотря на льготы по страховым платежам, достаточно дорогая. Хорошо, что Китай сейчас тоже начал дорожать с этой точки зрения.

— Про крупный бизнес — поставлена ли точка в споре о необходимости изъятия сверхдоходов (ранее помощник президента России Андрей Белоусов предложил направить на реализацию государственной повестки часть выручки компаний, в том числе от курсовых разниц. — Прим. iz.ru)?

— Термин «изъятие сверхдоходов» мы вычеркнули из нашего лексикона. Речь идет о том, как вовлечь в производственный оборот относительно свободные деньги компании (если они вообще есть), чтобы они не тратились просто на дивиденды. При этом должны быть созданы привлекательные условия для инвестирования.

Формально сейчас благоприятная ценовая конъюнктура, и дополнительный доход действительно появился. Но многие компании эти деньги не распределяют как дивиденды. Я знаю одну компанию из списка (так называемого списка Белоусова. — Прим. iz.ru), которая вообще не выплачивает дивиденды, потому что расплачивается по предыдущим долгам. Когда ценовая конъюнктура была плохая, они перекредитовались. Пока они в режиме ожидания лучших времен для инвестиций.

Какие-то компании имеют свои инвестиционные планы и готовы их реализовать при условии незначительной поддержки со стороны государства, даже не финансовой, а регуляторной. Снять те или иные ограничения… Если многие из таких проектов воплотятся в реальность, это всё перекроет планы Белоусова по привлечению дополнительных средств. Так мы приходим к мысли, что главное — не мешать инвестировать.

— Речь об иммунитете для бизнесменов?

— На одном из совещаний я использовал термин «дедушкина оговорка». Это классическая формула любых инвестиционных контрактов, которая означает, что условия базовой регуляторики не будут меняться на период реализации проекта в отношении инвесторов. Предложу более благозвучную форму — термин «стабилизационная оговорка». В любом случае пока мы не можем договориться с правительством, что она должна включать.

А договариваться надо сейчас. В частности, мы хотели бы ускорить принятие законопроекта «О защите и поощрении капиталовложений». Он вывешен сейчас на публичное обсуждение. Нам надо добиться того, что и у правительства, и у бизнеса сложилось единое понимание. Одно из разногласий касается срока введения преференций. Правительство говорит: мы можем гарантировать стабильность до 2024 года — на политический цикл. А мы говорим о более длительном сроке, вплоть до 15 лет и больше.

— РСПП направил в правительство ряд предложений по снижению нагрузки на компании (читайте об этом в эксклюзивном материале «Известий» «Бизнес предложил индексировать пенсии работающим пенсионерам»). Расскажите, пожалуйста, поподробнее об этом.

— Мы буквально истолковали слова президента, когда он сказал, что бизнес должен нести ответственность за сотрудников предпенсионного возраста, а задача правительства — подумать о стимулах. С ответственностью быстро разобрались — поправки об уголовной ответственности работодателей из-за необоснованного увольнения лиц предпенсионного возраста уже внесены, а вот о стимулах правительство всё еще думает.

Мы решили помочь решить эту часть задачи и предложили ряд мер, касающихся, в частности, расходов компаний на профессиональное образование и переподготовку (причем не только своих сотрудников), сопровождать обязательную двухдневную диспансеризацию льготой по платежам в фонды соцстрахования и так далее. Однако все обратили внимание на наше предложение снизить страховые взносы для лиц предпенсионного возраста в Пенсионный фонд.

Раз уж мы во Владивостоке, приведу пример ТОР: там вместо 30% взносы в страховые фонды — 7,6%. Мы решили, что замахиваться не будем на такую цифру, и суммарно предложили снизить в полтора раза, чтобы у работодателей был стимул.

— Очевидно, торговые войны будут усиливаться. США и Китай сдаваться не намерены. Ваш прогноз, как будет складываться ситуация дальше, в том числе у капитанов российского бизнеса, системообразующих компаний?

— Торговые войны — это не только отражение личных представлений президента США Дональда Трампа о том, как выполнить свое предвыборное обещание Make America great again. Идет переформатирование технологических укладов, ведь Трамп добивается того, чтобы высокотехнологичное производство вернулось в Америку… Снижение корпоративных налогов уже привело к перетоку бизнеса обратно в Соединенные Штаты.

Я боюсь, что примеру Америки могут последовать другие страны. Чтобы возвращать высокотехнологичный бизнес в страну, нужны если не барьеры вокруг своих экономик, то стимулы. Уже сейчас отток инвестиций из так называемых переходных экономик назад в высокоразвитые индустриальные экономики стал заметным явлением. Одна из причин, кстати, обесценение рубля.

Конечно, ситуация скажется и на российской экономике. Крупные компании столкнутся с прямыми пошлинами, металлурги, например, уже. Здесь важно противопоставлять этому какие-торговые альянсы со странами, которые чувствуют те же угрозы, — тот же Европейский союз. Сам бог велел смотреть на возможности заключения соглашения о свободной торговле со странами АТР.

Работа с инвесторами в недвижимость? Вот почему они становятся отличными клиентами

Эта история является частью нашей серии статей. Даниэла Андреевска — директор по маркетингу в Mashvisor, инструменте аналитики недвижимости, который помогает инвесторам и агентам быстро находить традиционные объекты и объекты для инвестиций Airbnb. Процесс исследования, который обычно длится 3 месяца, может занять 15 минут. Они также связывают инвесторов, готовых покупать, с наиболее эффективными агентами на местном рынке жилья.

Вам интересно, с какими клиентами лучше всего работать, чтобы продвинуться по карьерной лестнице в сфере недвижимости? Есть много различных карьерных возможностей в сфере недвижимости. В то время как некоторые агенты по недвижимости и брокеры предпочитают работать с покупателями жилья, другие решают специализироваться на работе с инвесторами в недвижимость. Обе ниши имеют свои преимущества и недостатки, но вот почему некоторые люди предпочитают работать с инвесторами.

Плюсы работы с инвесторами в недвижимость

Работа с инвесторами в недвижимость отличается от работы с агентами по недвижимости, вот как.

1. Инвесторам в недвижимость может быть проще работать с

Один из самых страшных кошмаров любого агента по недвижимости, будь то начинающий или опытный, — работа с трудными клиентами. Если вы решите работать с инвесторами, вы избежите этой проблемы в большинстве своих сделок. Покупатели и продавцы жилья, как правило, эмоциональны и разборчивы. Они либо находятся в поисках идеального дома, либо им трудно расстаться со своим старым домом, а это означает, что сделка может занять месяцы. С другой стороны, инвесторы в недвижимость ищут только одно: высокую отдачу от инвестиций.Пока вы можете найти им недвижимость, которая соответствует их бюджету и ожидаемому доходу, они готовы покупать. Во многих случаях они могут даже не захотеть видеть недвижимость для продажи, если проверка не выявит серьезных проблем, а инвестиционный анализ указывает на хорошую ставку капитализации и возврат наличных.

2. Сделки можно ускорить

Когда вы работаете с покупателями или продавцами жилья, заключение сделок, как правило, занимает больше времени. В дополнение к тому, что им приходится показывать больше недвижимости, обычные люди, желающие купить дом, часто имеют проблемы с получением ипотечного кредита и редко платят наличными.Совсем другая ситуация с инвесторами в недвижимость. Как только они находят выгодную инвестиционную недвижимость, они готовы приступить к покупке. Причина в том, что финансирование аренды недвижимости более просто, чем финансирование дома. Во-первых, инвесторам в недвижимость легко получить ипотечный кредит, потому что они получают доход от аренды в качестве дополнительной гарантии, поэтому кредиторы рассматривают их как заемщиков с меньшим риском. Во-вторых, инвесторы имеют доступ к различным типам творческих вариантов финансирования, таких как кредиторы с твердыми деньгами, частные кредиторы, синдикация, краудфандинг и партнерство, на что обычно не могут пойти покупатели жилья.Итак, если вы хотите быстро закрыть свои сделки, вам лучше работать с инвесторами в недвижимость.

БЕСПЛАТНОЕ руководство : узнайте, как заработать больше, из нашего бесплатного руководства по доходам агента по недвижимости.

3. Зарабатывайте более высокие комиссионные с инвесторами

В то время как покупатели жилья обычно имеют ограниченный бюджет, инвесторы сталкиваются с меньшими ограничениями в этом отношении. У них не только больше вариантов финансирования, как обсуждалось выше, но и больше собственного капитала. Это означает, что инвесторы заинтересованы в покупке объектов в более широком ценовом диапазоне, в том числе таких, которые покупатели жилья вряд ли когда-либо смогут себе позволить.В свою очередь, более дорогая недвижимость означает более высокую комиссию для вас как для агента. В конце концов, почему вам должны платить комиссию за дом за 200 000 долларов, если вам можно платить комиссию за сдаваемую в аренду недвижимость за 1 000 000 долларов?

4. Доступ к большому пулу клиентов

Если у вас есть лицензия на такой популярный рынок недвижимости, как Сан-Франциско, Майами, Нью-Йорк или Бостон, вы можете столкнуться с трудностями при поиске покупателей жилья. Цены на недвижимость на таких рынках слишком высоки для обычных людей. Кроме того, высокое соотношение цены и арендной платы означает, что аренда недвижимости имеет больше смысла с финансовой точки зрения, чем покупка собственного дома, даже если вы можете позволить себе высокие цены на недвижимость.

С другой стороны, эти горячие рынки являются именно теми местами, где инвесторы в недвижимость захотят покупать недвижимость, чтобы извлечь выгоду из высокого спроса как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду. Более того, рынки с высоким спросом, арендными ставками и рентабельностью инвестиций будут привлекать инвесторов из других штатов и даже из-за пределов США. Это гораздо больший пул клиентов, чем сегмент местного населения, который может быть заинтересован в покупке дома. Таким образом, если вы решите специализироваться на работе с инвесторами, вы сможете привлечь гораздо больше квалифицированных клиентов и продавать даже на рынке сильных продавцов, где покупатели жилья не могут конкурировать.

5. Инвесторы более активны, чем покупатели жилья

Согласно недавнему отчету Исследовательского отдела Национальной ассоциации риелторов, покупатели жилья рассчитывают прожить в одной и той же собственности в среднем 15 лет, в то время как 18% всех покупателей жилья планируют никогда не переезжать. Что это означает для агентов по недвижимости? Как только вы продаете кому-то дом, вы можете рассчитывать на то, что он снова станет вашим клиентом через 15 лет (если он входит в число 82%, которые планируют сменить дом), если, конечно, они удовлетворены услугой, которую вы предоставляется им.Эта статистика означает, что вы можете продать максимум два дома одному и тому же человеку за свою карьеру в качестве агента или брокера.

Между тем, успешный инвестор в недвижимость стремится покупать новую инвестиционную недвижимость каждые два-три года. Другим удается каждый год добавлять несколько новых объектов в свой инвестиционный портфель. Следовательно, до тех пор, пока вы делаете своих покупателей-инвесторов счастливыми и можете найти прибыльную арендуемую недвижимость, вы можете получать комиссию от одного и того же лида каждые пару месяцев.

6. Инструменты анализа инвестиционной недвижимости упрощают поиск выгодной аренды

Хотя сложно создать алгоритм идеального дома для покупателей, с помощью ИИ можно разработать формулу идеальной инвестиционной недвижимости. Действительно, агенты могут использовать доступное программное обеспечение для анализа арендуемой недвижимости, чтобы найти недвижимость для продажи, которая соответствует ожиданиям и требованиям их клиентов с точки зрения местоположения, типа собственности, бюджета, дохода от аренды, максимальной ставки, возврата наличных и стратегии аренды (традиционная аренда). против.аренда на время отпуска). Это означает, что вы можете найти лучшую инвестиционную недвижимость для своих потенциальных инвесторов, не выходя из своего офиса или даже дома, и предоставить своим клиентам готовые аналитические отчеты. Как только инвесторы в недвижимость увидят объект аренды для продажи, который принесет им 10% ставки капитализации, они будут готовы приступить к покупке.

Найдите свою нишу

Ключ к успеху в любом бизнесе, в том числе и в сфере недвижимости, — всегда искать лучшие варианты и самые прибыльные ниши.Если вы только начинаете свою карьеру в качестве агента или уже имеете несколько лет опыта, рассмотрите возможность специализироваться на работе с инвесторами, а не с покупателями жилья. Таким образом, вы сможете заключать более крупные сделки быстрее и чаще, с меньшими головными болями.

7 способов стать лучшим агентом для инвесторов в недвижимость

Успешные инвесторы, как правило, покупают и продают несколько объектов недвижимости за короткий период времени и работают с одним и тем же агентом, что означает, что это может стать для вас постоянным источником дохода.

Хотите стать их агентом? Рассмотрим эти семь советов.

1) Изучите язык инвесторов в недвижимость

Инвесторы обсуждают такие вещи, как рентабельность инвестиций, ставки капитализации, биржи 1031, доходность наличными и чистую приведенную стоимость. (Если вам нужно работать над своим дальнейшим образованием, чтобы говорить на том же языке, взгляните на некоторые из доступных курсов CE.)

2) Знать свои инвестиционные цели

Понять, что для них важно. Скорее всего, их не волнуют существующие цвета краски или ковра.Их волнует только, нужно ли перекрашивать стены, нужно ли обновлять ванную, а главное, сколько это будет стоить. То, как вы обращаетесь к инвестору в недвижимость по поводу недвижимости, не должно быть таким же, как вы предлагаете недвижимость традиционным покупателям и продавцам. Вам необходимо понять инвестиционную стратегию вашего клиента: купить, исправить и продать? Купить по оптовой цене и продать другому инвестору? Покупка, ремонт и аренда?

Бесплатное руководство : узнайте, как зарабатывать на 5% больше за каждое объявление с помощью этого бесплатного и простого контрольного списка .

3) Определить график инвесторов в недвижимость

Каков их инвестиционный горизонт? Является ли это долгосрочным владением с окном прибыли от пяти до десяти лет, или инвестору необходимо продать недвижимость, прежде чем покупать другую? Чем больше вы знаете о графике своего инвестора, тем полезнее вы можете быть.

4) Подсчитайте

Узнайте, как использовать множество расчетов, доступных для оценки и выбора инвестиционной недвижимости. Отношения между клиентом-инвестором и агентом укрепятся, если вы сможете найти подходящую недвижимость и помочь проанализировать ее рентабельность инвестиций.

5) Сделайте домашнее задание по рынку

Как только вы поймете их цели, вам пригодятся ваши таланты эксперта по местному рынку. В каких районах сейчас жарко? Какие направления перспективны? Где лучшие школы? Где находятся новые рабочие места? Помогите определить эти возможности и представьте недвижимость для рассмотрения вашим инвестором.

6) Станьте желанным помощником для инвесторов в недвижимость

Как только вы узнаете их цели и сможете помочь определить подходящие объекты, ищите дополнительные способы повысить ценность ваших услуг.Один из способов сделать это — понять их болевые точки и предложить ресурсы. Им нужен хороший мастер? Оценки художников? Цены на напольные покрытия? Налоговый консультант? Будьте их источником для этих рефералов.

7) Быть инсайдером

Присоединение к группе инвесторов в недвижимость в вашем районе — отличный способ найти потенциальных клиентов, узнать, что ищут инвесторы в вашем районе, и поделиться своим мнением о потенциальных объектах недвижимости. Как агенту или брокеру вам не нужно быть экспертом в области инвестиций в недвижимость, но если вы хотите стать дружелюбным к инвесторам агентом, будет разумно изучить эти основы.

Полное руководство для риелторов, работающих с инвесторами | 2022

Повторите сделку! Захват стороны покупателя и продавца сделки! Опосредованно живите быстрой жизнью с вашим местным инвестором!

Существует множество предложений по построению вашего бизнеса в сфере недвижимости с привлечением инвесторов. Но по опыту могу сказать, что это тяжелая работа.

В отличие от традиционных сделок, вы рассчитываете на повторные сделки.Одна неудачная сделка может разрушить деловые отношения.

Таким образом, самое важное, что вы можете сделать в качестве дружественного к инвесторам агента, это быть действительно хорошим агентом ! Это единственная причина, по которой успешные инвесторы в недвижимость будут продолжать возвращаться в ваш бизнес.

Речь идет не об агентах по коммерческой недвижимости, хотя коммерческое образование может быть естественным местом для выпускников, если вы ищете инвесторов. Я обнаружил, что многие из моих инвесторов в многоквартирные дома в конечном итоге добились достаточно хороших результатов, чтобы захотеть иметь 20-квартирные комплексы или более.

Плюсы и минусы работы с инвесторами

Вот что нужно взвесить, прежде чем выбрать инвесторов в качестве стратегии привлечения лидов .

Профи

  • Повторный бизнес . Наличие покупателя или продавца, который может совершать 5 или 10 (или более) сделок в год вместо 1, является огромным преимуществом.
  • Хороший способ начать инвестировать в себя . Если вам нравятся инвестиции в недвижимость, стать дружественным к инвесторам агентом по недвижимости — это отличный способ зарабатывать на жизнь, работая с розничными клиентами, продолжая учиться и общаться в сообществе инвесторов вашего региона.Лицензия на недвижимость — это очень распространенный способ получить опыт инвестирования, прежде чем совершить прыжок самостоятельно.
  • Хорошо подходит для аналитических агентов . В профиле DISC D и Is очень любят недвижимость. Кс, не очень. Если вы хорошо разбираетесь в цифрах и мыслите аналитически, работа с инвестиционной недвижимостью может оказаться более привлекательной, чем проведение дней открытых дверей и ежедневные многочасовые звонки в FSBO.
  • Контрциклический . Недвижимость снова подешевеет.Готовы ли вы выдержать это, по крайней мере, с одним столпом или ваш бизнес настроен на процветание в условиях падения рынка? Инвесторы часто увеличивают расходы, когда рынок падает, особенно модели аренды недвижимости, и наличие существующих связей с инвесторами в это время может спасти ваш бизнес.

Минусы

  • Более низкая цена . В зависимости от стиля инвестирования, большинство инвесторов смотрят либо на очень дешевые цены, либо, самое большее, на цены в середине рынка.В бизнесе, построенном на комиссионных процентах, это означает, что ваши доллары за сделку будут меньше, чем у более традиционных клиентов, даже без учета комиссионных уступок, которые вы можете сделать, чтобы успокоить инвестора.
  • Требовательные клиенты . Это, конечно, зависит от инвестора. Многие очень легко идут на поправку. Если все идет гладко и цифры работают, они могут быть очень спокойными людьми! Однако многие из них не очень вовлечены в ваш бизнес с завышенными ожиданиями.Мало того, что они терпят мало дураков, они также могут быть требовательны к вашему кошельку. Они хотят, чтобы шампанское продавалось при бюджете на воду из-под крана. Вероятно, вам придется научиться защищать себя и свое ценностное предложение .
  • Они могут перерасти вас . Успешные инвесторы могут попытаться перенести больше своих операций по продажам на себя. Вы и ваши комиссионные — это большие расходы для них, и, если они заключают достаточно сделок, может иметь финансовый смысл нанять в штат лицензированного агента и вместо этого платить ему зарплату.
  • Яйца в одной корзине . Когда ваш бизнес строится всего на нескольких клиентах или даже, в крайнем случае, на одном клиенте, потеря этого клиента причиняет гораздо больше боли. Инвесторы постоянно меняют стратегии. Некоторые институциональные инвесторы покупают сотни домов в год, а затем полностью останавливаются или полностью переходят на новый рынок. Если вы работаете с инвесторами, убедитесь, что вы по-прежнему диверсифицируете свой бизнес, чтобы вы могли процветать, даже если потеряете часть своих клиентов.

Если они не нравятся вам или вашему стилю, рассмотрите и сравните их с другими стратегиями лидогенерации.

ДРУГИЕ СТРАТЕГИИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЛИДОВ

Как работать с инвесторами в недвижимость

Сделки с источниками

Вы можете подумать, что поиск инвесторов является наиболее важной частью того, чтобы стать дружественным к инвесторам агентом.

Не согласен.

Если удастся найти сделку, инвесторы придут. Нетрудно найти людей с деньгами для сделки.

Когда вы найдете предложение, вы можете легко рекламировать его на форумах, таких как Bigger Pockets, группах Facebook и т. д.Это легкая часть.

Как найти предложения?

  • MLS . Да, лучшие предложения никогда не доходят до MLS. Но на большинстве рынков прилежный агент должен уметь находить возможности, особенно для инвесторов типа «купи и держи». Настройте горячий лист и проверяйте его каждое утро и день, отправляя потенциальные предложения, когда вы их найдете.
  • Ориентируйтесь на проблемных продавцов на своем веб-сайте . Создайте несколько ключевых слов для таргетинга на гиперлокальный контент, например «предложение наличными [ваш город]».
  • Открытие компании по управлению недвижимостью. Вы не только будете автоматически налаживать связи с инвесторами для каждого арендодателя, которого вы подберете, но также сможете предлагать свои услуги по управлению недвижимостью другим инвесторам, с которыми вы уже работаете. Многим инвесторам нравится сохранять консолидацию, и если они могут доверять одному и тому же брокеру для покупки, продажи, и управления недвижимостью, тем лучше. Если у вашего брокера уже есть подразделение по управлению недвижимостью, обратитесь к своему брокеру, чтобы узнать, как будет выглядеть более активное участие в нем.Возможно, вы можете поработать над отправкой отчетов о рыночной оценке текущих владельцев.
  • Желтые буквы . Я сделал это, и это работает. Понятия не имею почему. Я ненавижу эти куски нежелательной почты. Но простая и дешевая прямая почтовая рассылка, такая как эта , может привести к некоторым предложениям на рынке.

Поиск инвесторов

  • Местный REIA . В большинстве городов будет одна или несколько местных групп по инвестированию в недвижимость и сетевые мероприятия. Вы можете искать в Интернете или проверить Meetup и местные группы Facebook для событий.Часто в них участвуют другие новички в сфере недвижимости или известные инвесторы, продвигающие продукт. Возможно, вам придется поцеловать несколько лягушек, прежде чем вы попадете в хорошую компанию. Но это может быть отличным первым шагом к тому, чтобы узнать больше и погрузиться в местную инвестиционную недвижимость.
  • Форумы Bigger Pockets . Присоединение к Bigger Pockets бесплатно. Вам не нужна учетная запись Pro, хотя возможность устанавливать оповещения по ключевым словам вашего города — отличный инструмент. Ответы на вопросы на форумах о недвижимости в вашем городе — это, пожалуй, метод №1, который я рекомендую для установления контактов с серьезными инвесторами.Вы также можете публиковать свои собственные статьи об инвестиционной недвижимости в вашем районе.
  • На аукционе . Для реальной сделки вы, возможно, можете связаться с состоятельным и опытным инвестором, который тратит деньги на аукционе. Некоторые из них — плавники, но большинство из них, вероятно, являются инвесторами типа «купи и держи». Всего нескольких имен и адресов электронной почты достаточно, чтобы у вас был солидный список покупателей для любых сделок, с которыми вы столкнетесь.
  • Титульные компании . Титульные компании, как правило, узнают имена людей, которые закрываются там несколько раз в месяц.Разговор с представителем вашего любимого титула о возможном подключении вас. На этой ноте выбор титульной компании, которая готова работать с инвесторами и проявлять творческий подход к таким вещам, как двойное закрытие, всегда является хорошей идеей.

Институциональные приобретения и продажи

«Приобретения» и «распоряжения» — это просто причудливые институциональные слова для «покупки» и «продажи». Учреждения приобретают недвижимость и «распоряжаются» ею позже, когда продают ее.

Институциональные фирмы, такие как REIT или фонды прямых инвестиций, часто имеют отношения с брокерскими компаниями на различных рынках для поиска и продажи своей собственности.У них могут быть эксклюзивные отношения, или они могут быть открыты для работы с вами, если вы проявите сообразительность и предложите им несколько сделок.

Одним из преимуществ работы с институциональными инвесторами, помимо огромного объема, является то, что они часто работают с меньшей маржей. Сделки, которые никогда не сработают для тех, кто хочет 8%-ную ставку капитализации, все равно пройдут проверку. Некоторые инвесторы даже платят вместо полной рыночной стоимости, если стоимость аренды и рыночные тенденции соответствуют действительности.

Они вряд ли заинтересованы в работе с новыми агентами, поэтому начните работать над послужным списком, чтобы продемонстрировать свои способности и знания, а затем подумайте о том, чтобы связаться и представить свой бизнес и привлечь потенциальных клиентов.

Партнерство для предоставления предложений наличными

Потенциальная выгода от работы с инвесторами заключается в том, чтобы предлагать своим клиентам вариант с подлинным предложением наличных денег.

Вы уже можете сделать это, работая с iBuyers , если они доступны в вашем регионе. Вы можете помочь потенциальным продавцам представить и пройти процесс iBuying. Если продажа через iBuyer — не лучший вариант (и большинство домовладельцев не принимают их предложения iBuyer), вы всегда рядом и готовы помочь им разместить свой дом!

Работа с инвесторами является естественным продолжением этой модели.Есть много типов домов, которые не интересуют iBuyers, и наличие других покупателей за наличные в вашей сети инвесторов может помочь предоставить этим домовладельцам больше возможностей.

В частности, iBuyers обычно избегают домов, которые требуют слишком много работы. Подобные дома также не часто попадают в замечательные списки. Но они идеально подходят для местного инвестора, который собирается отремонтировать дом в обмен на скидку.

Советы по работе с инвесторами

  • Знай свои числа .Агенты печально известны тем, что не понимают математики, которая помогает заключать выгодные сделки. Скидка в размере 10 000 долларов США к FMV (справедливая рыночная стоимость) не является «специальным предложением для инвесторов». Вы должны иметь хотя бы базовое представление о ставках капитализации, денежном потоке, рентабельности инвестиций и быть в состоянии рассчитать это для своего инвестора. Инвесторы не хотят, чтобы их время тратилось впустую, когда вы предлагали им 2%-ную ставку капитализации и не знали об этом.
  • Знайте свои сокращения . Я создал список из общих сокращений инвесторов , чтобы освежить их!
  • Добавьте веб-страницу для «Доброжелательного к инвесторам агента по продаже недвижимости» .Приличное количество инвесторов ищет «дружественный к инвесторам агент по недвижимости + [ваш город]». Если у вас есть страница на вашем веб-сайте, оптимизированная для этих ключевых слов, у вас есть шанс попасть в рейтинг по этому легко висящему фрукту в Google. Наполните страницу контентом, описывающим, что вы предлагаете инвесторам.
  • Получите действительно хорошие цены на недвижимость . Когда вы ошибаетесь в CMA с традиционным клиентом, вы можете указать слишком низко или слишком высоко. Но рынок во всем разберется после войны торгов или нескольких падений цен.Но когда вы обманываете цену для инвестора, это может разрушить его сделку. Промах в 10 тысяч долларов может свести на нет их прибыль, или они могут быть перебиты конкурентами. Изучите , как сделать убийственный CMA , используйте множество композиций и будьте усердны при создании CMA для инвесторов.
  • Создайте надежный список поставщиков . У многих инвесторов уже есть подрядчик. Но у них, вероятно, нет фотографов, инспекторов по вредителям и всех других людей, необходимых для того, чтобы сделка с недвижимостью прошла гладко.Инвесторы не очень терпеливые люди, поэтому очень важно иметь герметичный список поставщиков, которые могут поставить качество в срок .
  • Установите ожидания на низкие предложения . Инвестор, стремящийся занижать каждый листинг MLS в своем блоке, не является серьезным инвестором. Почувствуйте себя вправе просто сказать «нет» любому, кто просит вас об этом. Тем не менее, низкий мяч имеет свое место. Если листинг рекламируется как «как есть» или явно проблемный, или если он был на рынке какое-то время, используйте свое суждение.Низкий мяч может быть приятной новостью для этого агента и домовладельца. Убедитесь, что другой агент знает, что вы работаете с инвестором, и это только цифры, которые заставят его работать. У них или их продавца нет причин обижаться на это. Они могут просто отказаться.
  • Знай себе цену . Большинство инвесторов будут просить комиссионные скидки. Вам и вашему рынку решать, что вам удобно. Но особенно для новых агентов, совершающих свои первые несколько сделок, я рекомендую оставаться твердым в отношении комиссии.Признайте возможность прийти к будущей сделке по комиссионным, но сначала им нужно продемонстрировать, что они могут предоставить объем, чтобы окупить ваши затраты. И особенно стоит держаться за самые низкие цены. Я видел, как агент снижал свою комиссию за сделку на 30 000 долларов для инвестора. Ну давай же!

Примеры успешных агентов по недвижимости, дружественных к инвесторам

Entera

Entera — брокерская компания, единственной целью которой является обслуживание институциональных клиентов.

На момент написания этой статьи в LinkedIn работал 31 сотрудник, включая менеджеров по закупкам, инженеров-программистов, аналитиков и координаторов транзакций. Их основная бизнес-модель заключается в поиске домов на одну семью в MLS и их подключении к институциональным партнерам, таким как Invitation Homes или American Homes 4 Rent. Они разработали проприетарное программное обеспечение, помогающее быстро анализировать дома, хотя в этом нет ничего такого, что прилежный агент не мог бы сделать самостоятельно вручную на своем рынке.

Магазин краткосрочной аренды

Avery Carl специализируется на краткосрочной аренде.Это нишевый бизнес, в котором было достаточно сделок, чтобы она попала в список RealTrends 1000 .

Многосемейный парень

Флоридский агент Джефф Коупленд пошел ва-банк и посвятил себя работе с несколькими семьями. Его сайт посвящен исключительно многоквартирным домам и комплексам.

Он активен в Bigger Pockets и даже проводил там вебинары.

Vista Real Estate

Vista Real Estate — это брокерская компания, работающая с несколькими крупными инвесторами в Техасе и Калифорнии для покупки домов на одну семью в Центральном Техасе.

Эта скромная брокерская компания и ее владельцы регулярно покупают дома на аукционах, часто уходят с 5 или 6 объектами недвижимости, и за последние 5 лет они значительно выросли.

Ресурсы и обучение

Помните, здесь, в Hooquest, я считаю, что нужно тратить как можно меньше денег. Я не рекомендую покупать коучинг, обучение или рекламу, пока ваш бизнес уже не работает.

Пространство для инвесторов изобилует жульничеством с завышенными ценами.Избегайте всего этого! Я на 100% убежден, что вы можете проложить себе путь к успеху в качестве инвестора или дружественного к инвесторам агента с образованием, доступным как бесплатно, так и просто делая это.

Учебный плейлист YouTube для агентов, дружественных к инвесторам

Интернет-публикации

Вот несколько надежных сайтов, на которые стоит обратить внимание, если вы хотите узнать больше об инвесторах в недвижимость. Контент предназначен для инвесторов, хотя он также даст вам представление о том, что ищут инвесторы и какие методы они используют для поиска сделок:

Эпизоды подкастов

Если вы заинтересованы в контент-маркетинге и ведении блога, я рекомендую проверить подкасты. по адресу:

Ниже приведены некоторые выпуски подкастов, в которых риэлторы рассказывают о своем опыте и рекомендациях по работе с инвесторами.

Инструменты и программное обеспечение

Некоторые потенциально полезные программы, которые вы, возможно, захотите рассмотреть в зависимости от вашей ниши инвестора, могут быть: Foreclosure.com собирает проблемную недвижимость по всей стране, включая короткие продажи и предварительное выкупа, аренду с выкупом. Они предлагают 7-дневную бесплатную пробную версию

Заключение

Я продал недвижимость оптом, перепродал дом и сам сдаю в аренду, одновременно помогая ластёрам и инвесторам типа «купи-и-держи» на своём рынке.Инвесторы составляли 1/3 моего бизнеса. Работа с инвесторами была, вероятно, тем, что я делал лучше всего в качестве агента.

Уже тогда работа риелтора с инвесторами была тяжелой игрой, со многими взлетами и падениями. Это точно не для всех. Но очень прибыльным для тех, кто делает это и прилагает усилия в долгосрочной перспективе.

ДРУГИЕ СТРАТЕГИИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЛИДОВ

Ищите эти 9 навыков

Не все агенты по недвижимости могут сказать вам послеремонтную стоимость дома на 5-й улице или дать приблизительную максимальную ставку для арендной платы, которую вы рассматриваете рядом с университетом.Если вам нужна помощь в поиске, оценке или расчете затрат на ремонт потенциальной инвестиционной недвижимости, вам нужен дружелюбный к инвесторам риэлтор, обладающий специальными знаниями о рынках ремонта и аренды в вашем районе.

Большинство агентов по недвижимости помогают традиционным покупателям найти дома и работают с клиентами-продавцами, которые рекламируют свое основное место жительства. Но «дружественный к инвесторам» сегмент агентов также потратил время на изучение инвестиционной стороны бизнеса и в идеале управляет несколькими своими собственными инвестиционными объектами.Агент, работающий с инвесторами, знает, как анализировать сделку, и может иметь доступ к нерыночным домам через свою сеть.

Свяжитесь с дружественным к инвесторам риэлтором сегодня

Расскажите нам немного о типах недвижимости, в которые вы хотите инвестировать, и один из наших консьержей подберет для вас квалифицированного агента.

9 качеств, которые делают агента «дружественным к инвестору»

Универсальный агент по недвижимости ведет своих клиентов через весь процесс покупки или продажи основного жилья.Они помогают с важными шагами, включая маркетинг, переговоры, проверки, оценку дома и закрытие.

Но как узнать, действительно ли агент «дружелюбен к инвесторам»? Каковы признаки того, что агент обладает дополнительным опытом в области инвестиций, что позволяет ему помогать клиентам, которые хотят перепродать дома или создать портфель сдаваемой в аренду недвижимости? Давайте посмотрим на основные навыки и качества, которые нужно искать.

1. Доступ к внебиржевому имуществу

Все эксперты, с которыми мы говорили, согласились с тем, что самое большое преимущество, которое агент дает инвестору, — это возможность предоставлять недвижимость, которую нельзя найти на MLS, включая те, которые еще даже не выставлены на продажу.

«У успешных инвесторов много дел и много работы — им нужен риелтор®, который будет заключать с ними сделки. И они не хотят конкурировать», — говорит Джордан Матин, ведущий агент по недвижимости и инвестор в недвижимость в Портленде, штат Орегон.

Дружелюбный к инвестору агент всегда будет искать недвижимость, которую его клиент не может найти сам, добавляет Роберт Тейлор, опытный инвестор в сфере недвижимости из Калифорнии. Фактически, у многих инвесторов будет более одного агента, работающего на них.Тейлор лично полагается на двух разных агентов: одного, который специализируется на домовладельцах с проблемной недвижимостью, и другого, который управляет несколькими объектами, сдаваемыми в аренду, и владеет ими.

Дружественные к инвесторам агенты часто поддерживают отношения с оптовиками, которые ищут домовладельцев, готовых продать недвижимость за наличные. Затем агенты приносят эту доступную недвижимость своим клиентам-инвесторам до того, как они будут перечислены, что устраняет необходимость делать ставки против других покупателей.

Преимущество для инвестора: Агент с более широким доступом к внерыночным сделкам может предоставить покупателю больше инвестиционных возможностей, давая им преимущество перед конкурирующими инвесторами и связывая их с более прибыльными сделками.

2. Опыт работы и полный рабочий день в сфере недвижимости

Для многих агентов, которые только начинают или хотят изменить карьеру, может быть переходный период, когда они совмещают недвижимость с другой работой или учебой.

Согласно опросу, проведенному Placester, 49% агентов работают в отрасли полный рабочий день, а 22% относят себя к категории неполный рабочий день. Несмотря на то, что можно добиться успеха, работая с агентом, работающим неполный рабочий день, инвестиции в недвижимость обычно требуют другого уровня навыков и знаний, которые лучше всего обслуживаются агентом, работающим полный рабочий день, который не подрабатывает на стороне.

Продавцы должны искать дружественного инвесторам агента, который совершает не менее 100 транзакций в год, а такой объем обычно требует полной занятости, по словам Матина.

Преимущество для инвестора: У агента, работающего полный рабочий день, будет больше возможностей для поиска недвижимости и принятия быстрых мер для заключения сделок до того, как ее схватят конкурирующие инвесторы. Они также, вероятно, будут более отзывчивыми и коммуникативными, чем агент, работающий неполный рабочий день, который жонглирует другими обязательствами.

Источник: (Ингрид Васконселос / Unsplash)

3. Знание микрорынков

В то время как большинство агентов специализируются на определенном регионе или городе, агенты, ориентированные на инвесторов, сужают свое внимание, чтобы сосредоточиться на микрорынках — определенных районах или сообществах в пределах большей территории.

Агенты с глубоким знанием микрорынка могут предоставить информацию о местных особенностях, таких как школьные округа, правила строительства и зонирования, рестораны, магазины, тенденции пригородных поездок и многое другое. Они будут знать о развитии общественного парка в южной части города, что делает этот район прекрасной возможностью для привлечения арендаторов, или о том, какие районы будут слишком дорогими для покупки.

Выгода для инвестора: При инвестировании в недвижимость знание рынка имеет решающее значение. Чем больше вы знаете о нюансах недвижимости и ее окрестностей, тем лучше вы будете подготовлены для принятия разумных решений о покупке. Даже самые опытные инвесторы могут извлечь выгоду из глубокого знакомства дружественного к инвесторам агента с местными рынками.

4. Опыт инвестирования из первых рук

Многие дружественные к инвесторам агенты по недвижимости сами являются инвесторами.Трэвис Штайнеманн, опытный инвестор в недвижимость в Батон-Руж, штат Луизиана, работает только с инвесторами в недвижимость, которые действительно инвестируют в свою собственность.

«В противном случае, я не думаю, что они смогли бы понять, что такое хорошая сделка, а также мелкие детали, которые легко пропустить, но которые могут провалить проект», — объясняет он.

Тейлор соглашается. Когда он только начинал, он нанял агента, не проверяя, есть ли у него опыт инвестирования. После того, как он купил свою первую недвижимость с этим агентом, он спросил, почему они не инвестировали.Их ответ был таким: «Я никогда не мог найти способ заработать деньги, инвестируя в недвижимость».

«Это должно было быть признаком того, что они не были хорошим агентом, дружелюбным к инвесторам», — говорит он. «Я купил только одну инвестиционную недвижимость через этого агента и потерял более 90 000 долларов. Я узнал, что мне нужны агенты, которые действительно выписывают чеки за ту работу, которую я делаю. Эти агенты понимают мои затраты и то, что я ищу».

Штайнеманн указывает еще на одну вещь, о которой следует помнить: если вы работаете с агентом, который активно инвестирует, в некоторых случаях он может сохранить для себя лучшие предложения.Чтобы предотвратить эту ситуацию, попробуйте найти агента, у которого другая стратегия, чем у вас. Например, если вы специализируетесь на флипах, а они склонны покупать недвижимость и удерживать ее, это может привести к симбиотическим отношениям, а не к конкурентным.

Преимущество для инвестора: Агент, который сам инвестировал в недвижимость, будет не понаслышке знать о потенциальных ловушках и препятствиях, поэтому он может помочь вам обойти их в ваших собственных инвестициях.

5.Умение анализировать сделку

Цена всегда является важным фактором при покупке недвижимости, но инвестор в недвижимость должен также учитывать такие цифры, как затраты на ремонт, налоги, доход от аренды и многое другое.

Например, обычный агент может посмотреть на дом, который сдается за 1000 долларов в месяц с ипотечным платежом в размере 500 долларов в месяц, и определить, что он будет приносить 500 долларов в месяц в денежном потоке.

Но эта цифра может сильно отличаться, если принять во внимание другие расходы — некоторые очевидные, такие как налоги и страховка, и менее очевидные, такие как пособие по безработице, капитальные затраты, ремонт, техническое обслуживание и уход за газоном.

«Есть номер, по которому любая недвижимость работает как инвестиция — фокус в том, чтобы найти этот номер и заставить продавца согласиться на него. Обычно для этого нужно проанализировать множество свойств и сделать много предложений», — говорит Штайнеманн. «Дружелюбный к инвесторам агент увидит ценность всей этой дополнительной работы, потому что многие инвесторы в конечном итоге заключают много сделок в год».

Выгода для инвестора: Дружелюбный к инвестору агент может помочь вам найти ту финансовую «золотую середину», которая позволит вам получать прибыль от собственности.Они также понимают, какие скрытые расходы могут скрываться за инвестициями.

Источник: (Adeolu Eletu/Unsplash)

6. Свободное владение жаргоном инвестора

При использовании агента для поиска недвижимости, согласования цен и условий, составления контрактов и управления отношениями с другими отраслевыми контактами от вашего имени важно выбрать кого-то, кто знает все тонкости инвестирования в недвижимость — и это начинается с обсуждения говорить.

Если вы новичок в инвестировании, иногда может показаться, что все говорят на языке, которого вы не понимаете.И если вы уже являетесь опытным инвестором, последнее, что вам нужно, — это тратить драгоценное время на объяснение отраслевого жаргона своему агенту. Вот почему так важно иметь дружественного к инвесторам агента, свободно владеющего «инвестиционным жаргоном».

Чтобы максимизировать прибыль от инвестиций, найдите агента, который знаком с базовой терминологией, такой как ставка капитализации, ARV, чистый операционный доход (NOI), валовой доход от аренды, внутренняя норма доходности (IRR) и множитель валовой арендной платы. (ГРМ). Агент, который знает этот тип жаргона, будет лучше подготовлен к анализу того, соответствует ли конкретная недвижимость вашей «покупочной коробке» и инвестиционным ожиданиям.

Один из способов определить лучших агентов, отвечающих вашим инвестиционным потребностям, — это найти тех, кто имеет статус сертифицированного специалиста по агентам-инвесторам (CIAS). Агенты CIAS прошли тщательное обучение тому, как разрабатывать инвестиционные стратегии, как использовать биржи 1031, как рассчитывать ставки капитализации и рентабельность инвестиций и многое другое.

Преимущество для инвестора: Точное использование и понимание ключевой терминологии инвесторов в недвижимость является убедительным признаком того, что агент действительно понимает эту сторону бизнеса и сможет провести сделку уверенно и авторитетно.Вам не придется тратить время на объяснение концепций или сомнения в компетентности вашего агента.

7. Широкая сеть

Дружелюбные к инвесторам агенты обычно имеют четкое представление о том, что происходит на местном рынке инвестиций в недвижимость. Как указывает Штайнеманн, они будут знать, кто является вашим самым большим конкурентом и когда другие инвесторы ликвидируют свои портфели, и часто могут получить доступ к сделкам, о которых вы иначе не узнали бы. У них также обычно есть связи с подрядчиками, кредиторами, страховыми агентами, титульными компаниями и другими специалистами, которые могут помочь обеспечить более прибыльные инвестиции.

Матин добавляет, что агенты, дружественные к инвесторам, должны иметь отношения с компаниями, которые мгновенно предлагают недвижимость за наличные.

Преимущество для инвестора: Вместо того, чтобы тратить время на поиск, проверку, найм и управление несколькими подрядчиками и специалистами, вы можете подключиться к существующей сети своего агента и снизить вероятность перерасхода средств на ремонт или необходимости повторного выполнения ремонта. проект пошел не так.

8. Взгляд на умные решения по ремонту

Может показаться заманчивым бросить все и броситься на первоклассный ремонт, но не все объекты требуют одинаковых вложений.

Например, Штайнеманн говорит, что на его рынке в Батон-Руж важно добавить гранитные столешницы, чтобы получить максимальную цену за дом на одну семью к югу от бульвара Флорида. — но для многоквартирного дома к северу от бульвара Флорида это, вероятно, не принесет большей пользы, чем стоимость гранита, поэтому ламинат, вероятно, является лучшей идеей.

«Хороший агент, дружелюбный к инвесторам, будет знать, что ищут оценщики, и может помочь вам максимизировать рентабельность инвестиций», — говорит он.

Выгода для инвестора: Дружелюбный к инвестору агент по недвижимости может помочь вам понять, какие улучшения создадут наибольшую ценность, исходя из окружающего района и того, что покупатели ищут в этом районе.

9. Знание управления недвижимостью

Обслуживание и сдача в аренду недвижимости может легко стать работой на полный рабочий день. Многие дружественные к инвесторам агенты также управляют компаниями по управлению недвижимостью, что может изменить правила игры, если вы хотите иметь более пассивные инвестиции.

Если агент одновременно выполняет функции управляющего недвижимостью, Штайнеманн отмечает, что важно тщательно проверять его, задавая вопросы о количестве квартир, которыми они управляют, средней арендной плате за единицу, норме вакантных должностей, количестве персонала и взимают ли они завышенную плату. на ремонт и комиссию.

«Даже если вы не хотите использовать их для управления недвижимостью, если у них есть компания по управлению недвижимостью, они также будут знать больше арендодателей и первыми узнают, когда эти арендодатели захотят продать», — говорит он.

Выгода для инвестора: Если ваш дружественный к инвестору агент предлагает услуги по управлению недвижимостью, это может освободить вас, чтобы сосредоточиться на подготовке дома к продаже или сдаче в аренду и отслеживании вашей следующей инвестиционной недвижимости.

Источник: (Арпад Чапп / Unsplash)

Как найти риелтора или агента по недвижимости, дружественного инвестору

Вы можете связаться с местными агентами, дружественными к инвесторам, вступив в группу ассоциации инвестиций в недвижимость (REIA), посетив образовательные веб-сайты по инвестициям в недвижимость и изучив группы Facebook.

Однако есть более быстрый способ. Онлайн-сервисы подбора агентов, такие как HomeLight, упростили поиск агентов, соответствующих вашим критериям, и сузили их список до лучших результатов на рынке. Наша платформа подбора агентов предоставляет инвесторам следующие преимущества:

  • Список специальностей: Мы собираем данные о транзакциях и информацию от агентов по недвижимости, а затем указываем их область специализации в их общедоступных профилях. Найдите агента, у которого в разделе «Специализации» указано «Инвестиционная недвижимость», или поработайте с консьержем HomeLight, чтобы найти наиболее подходящего.
  • Обслуживаемые районы: Когда вы зайдете через HomeLight, чтобы встретиться со своим агентом по недвижимости, вы сможете увидеть количество его транзакций по годам. Кроме того, наша тепловая карта транзакций детализирует количество транзакций на уровне района. Чтобы получить еще больше детализации, вы можете выполнить поиск своего местоположения, используя функцию «Транзакции рядом с вами».

Независимо от того, ищете ли вы многоквартирное здание для получения долгосрочного дохода от сдачи в аренду или устаревшее имущество для ремонта и продажи с прибылью, дружелюбный к инвестору агент по недвижимости является обязательным дополнением к вашему набору инвестиционных инструментов.

«По моему опыту инвестора, многим из нас приходится тратить время и деньги на маркетинг для собственных сделок, чтобы покупать с нужной маржой, чтобы иметь дружественного к инвесторам агента, исследующего рынок и тратящего свои собственные средства на маркетинг. долларов в поисках выгодных предложений — огромная помощь», — вторит Джонатан Факконе, владелец Halo Homebuyers, поставщика решений в сфере недвижимости и девелоперской компании в Нью-Джерси.

Кристин Барч внесла свой вклад в исследование и написание этой статьи.

Источник изображения заголовка: (GaudiLab/Shutterstock)

Как стать агентом для инвесторов

Если вы в основном работаете с традиционными покупателями жилых домов, вы можете упустить более прибыльный сегмент недвижимости — покупателей инвестиционной недвижимости. Этот пост продемонстрирует преимущества работы с инвесторами в недвижимость и покажет вам, как привлечь этих покупателей в свою клиентскую базу.

Есть четыре основные причины, по которым стоит научиться обслуживать таких клиентов:

  1. У инвесторов больше опыта и с ними легче работать (если вы знаете свое дело).Они не заставляют вас таскать их по всему городу каждые выходные в течение полугода в поисках идей для украшения или для проверки рынка. Инвесторы — это люди, «бросающиеся в погоню», которые понимают, что время — деньги.
  2. Инвесторы, как правило, платят наличными и быстро закрываются. У многих опытных инвесторов достаточно наличных средств для закрытия, кредитных линий или частного финансирования. Им не нужно продавать свое нынешнее жилье или прыгать через традиционные обручи кредиторов, прежде чем они смогут закрыть сделку.
  3. Комиссии и сборы, которые вы получаете, часто выше.Инвесторы часто выбирают многоквартирные дома с более высокой ценой. Лимиты кредита Fannie Mae основаны на медианной стоимости недвижимости, и хотя максимальный размер кредита для дома на одну семью составляет 548 250 долларов, для дуплекса он составляет 702 000 долларов, для трехквартирного дома — 848 500 долларов, а для четырехэтажного дома — 1 054 500 долларов.
  4. Инвесторы совершают гораздо больше сделок. По данным NAR, покупатель-собственник меняет дом в среднем каждые 13 лет, в то время как те, кто инвестирует полный рабочий день в бизнес, владеют в среднем более чем 20 квартирами, по данным HUD.

Если вы зарекомендуете себя как агента по недвижимости, ориентированного на инвесторов, вы сможете трансформировать свой бизнес, позволив заключать больше сделок за меньшее время и с меньшими трудностями.

Как привлечь клиентов-инвесторов

Успешные инвесторы в недвижимость, как правило, работают в команде и лояльны к агентам, которые повышают ценность этой команды.

Автор книги «Богатый папа, бедный папа» Роберт Кийосаки сказал: «Риэлтеры или другие агенты — это ваши глаза и уши на рынке недвижимости, поэтому они являются неотъемлемой частью команды.Они знают тенденции, они распознают закономерности, они знают рынок, у них есть доступ к необходимой вам информации, и они могут подсказать вам о сделках».

Соседские сплетни

Чтобы привлечь такого клиента, вам нужно стать экспертом на местном рынке и создать сеть людей, которые могут передавать вам непубличную информацию о собственности. Посвящайте этому часть каждого дня.

Будьте в курсе предстоящих проектов развития, изменений зонирования, а также удобств и достопримечательностей в этом районе.Узнайте о местных школах, магазинах и ресторанах, а также об общественном транспорте и парковках. Изучите функции, которые люди хотят (и не хотят) на местном уровне. И изучить местный рынок аренды. Инвесторы будут зависеть от вашего опыта при оценке и сдаче в аренду их инвестиционной собственности.

Постоянно расширяйте свои знания, включая новости о недвижимости и экономической политике, а также жилищную статистику. Заведите привычку читать блоги об инвестициях в недвижимость и использовать приложения для инвестиций в недвижимость.

Говорите, говорите

Конечно, у вас нет чтобы быть гением инвестирования, чтобы начать работать с инвесторами.Однако разумно понимать несколько фундаментальных терминов и учиться по ходу дела, если это ваша зона комфорта.

Инвесторы обычно используют такие термины, как «ROI», «ставки капитализации», «1031 биржа», «доходность наличными» и «чистая приведенная стоимость». Вам должно быть комфортно общаться на этом языке. Ваш местный совет по недвижимости, вероятно, предлагает класс, если вам нужно освежиться.

Понять свои цели

Есть две основные категории инвесторов в недвижимость — посредники и арендодатели.Флипперы скажут вам, что они получают прибыль, когда покупают, а не когда продают. Вы должны найти те выгодные предложения, которые максимизируют их прибыль. Они хотят знать, сколько будет стоить приобретение здания, необходимые улучшения и стоимость, а также диапазон цен, по которым они могут его продать. И они оценят агента, который может сэкономить им время, предоставив это.

Одним из самых простых способов оценить потенциальный отказ является правило 70 процентов, которое гласит, что вы должны заплатить только 70 процентов стоимости после ремонта (за вычетом затрат на ремонт).Запустите номера свойств, чтобы не предлагать сделки, которые не захотят ваши клиенты. Этот калькулятор Bigger Pockets может дать вам более полную оценку недвижимости для ваших клиентов.

Арендодатели инвестируют в долгосрочной перспективе. Скорее всего, они имеют в виду минимальную ставку капитализации, рентабельность инвестиций или денежный поток. Они могут хотеть первоначальную недвижимость (для них предельная ставка будет ниже, потому что обслуживание будет ниже) или ремонтные работы (чтобы повысить ценность за счет ремонта перед арендой). Узнайте, как оценить потенциальный доход от этой недвижимости и выяснить, какую арендную плату люди могут позволить себе в этом районе, если вы планируете работать с арендодателями.

Это те, кого вы знаете

Вы можете стать ценным членом команды инвестора, взяв на себя задачи, которые он или она не хочет выполнять. Это часто означает, что вы зарекомендовали себя как ресурс для финансирования, обслуживания, услуг по управлению недвижимостью, подрядчиков, инспекторов и других торговцев. Проведите исследование, чтобы найти лучших поставщиков и познакомиться с ними. Когда вашему клиенту понадобится срочный ремонт, вы будете рады, что установили отличные отношения, отправив хороший бизнес хорошим людям.

Познакомьтесь с кредиторами. Инвесторы берут взаймы у частных (твердые деньги) кредиторов, портфельных кредиторов (они продают кредиты инвесторам, кредиты на банковские выписки и другие нишевые продукты) и основных кредиторов, которые позволяют финансировать до десяти объектов недвижимости на определенных условиях.

Это то, что вы знаете

Очень полезно, если вы сами инвестируете в недвижимость. Опытные инвесторы в недвижимость, скорее всего, зададут вам такие вопросы, прежде чем работать с вами:

  • У вас есть инвестиционная недвижимость? Являются ли они многоквартирными, коммерческими, односемейными домами? Как давно вы инвестируете?
  • Сколько объектов недвижимости вы продали или купили с помощью инвесторов?
  • Какая у тебя специальность? Флипы, прокат, реклама и т. Д.?
  • На каких районах вы концентрируетесь?
  • Что ты подаешь к столу? Что отличает вас?
  • Это ваша работа на полную ставку? (Лучше бы!)

Суровая правда заключается в том, что большинству опытных инвесторов нужен опытный агент. Так как же победить эту уловку-22 и получить необходимый опыт?

Начало работы без опыта

Как вы находите клиентов-инвесторов для работы? Есть несколько стратегий:

  • Начните с новичков.Попробуйте клубы по инвестициям в недвижимость. Этим людям обычно требуется больше рук, чем опытным людям, но если вы сосредоточились на покупателях, занимающих собственность, вы, вероятно, все равно привыкли делать это.
  • Посетите семинары по инвестированию в недвижимость, сетевые мероприятия и социальные возможности. Не просто ищите потенциальных клиентов — ищите строителей, кредиторов и торговцев, чтобы составить список отличных и надежных поставщиков для ваших будущих клиентов.
  • Работа в качестве младшего агента или помощника известного брокера или агента инвесторов.В обмен на планирование их показов, установку вывесок и запирающихся ящиков и организацию показов, когда их нет в городе, вы получите ценные знания и контакты.
  • Обучайтесь. Достигните CCIM (Сертифицированный участник коммерческих инвестиций) и CDPE (Значение эксперта по проблемной собственности), чтобы произвести впечатление на инвесторов и стать лучшим агентом.
  • Когда вы заключаете сделку, попросите своих клиентов дать рекомендации и отзывы, которые вы можете разместить на своей веб-странице. Ищите возможности зарекомендовать себя в качестве эксперта, например, цитируя репортеров.Help a Reporter Out (HARO) три раза в день рассылает репортерам по электронной почте цитаты и информацию. Станьте экспертом для местных репортеров, и они сделают вашу рекламу за вас.

Большой успех

Как только вы покинете статус новичка, вы сможете увеличить производство и нацеливаться на более сильных противников.

Один из вариантов заключается в том, чтобы иметь дело с потерей права выкупа и HUD Homes. Это потери права выкупа, финансируемые за счет кредитов, поддерживаемых государством. HUD требует, чтобы покупатели этих домов работали с лицензированными агентами по недвижимости.Вы можете опубликовать эти списки на своем собственном веб-сайте и предложить свой опыт в качестве специалиста по инвестиционной недвижимости.

Установите отношения с адвокатами по банкротству, чтобы открыть возможности продажи проблемной собственности до того, как они станут достоянием общественности.

Чтобы расширить охват, подумайте о том, чтобы нанять агента-партнера. Во многих штатах вам, вероятно, все равно придется это сделать из-за запрета на двойное агентство. Наличие партнера позволит вам помочь вашему инвестору приобрести хорошую инвестицию, а затем найти покупателя на улучшенную недвижимость.Самостоятельное выполнение этого «двойного сальто» считается этически сомнительным многими советами по недвижимости и незаконным в некоторых штатах. Вы можете обеспечить лучший сервис и остаться честным, если партнер возьмет на себя одну часть сделки.

Стать агентом по недвижимости для инвесторов не для ленивых или агентов, работающих неполный рабочий день. Но это может принести впечатляющий комиссионный доход тем, кто хочет добиться совершенства в этом сегменте продаж недвижимости.

Люк Бабич является соучредителем и главным операционным директором Clever Real Estate , ведущей национальной образовательной платформы по недвижимости для покупателей, продавцов и инвесторов.

Как найти агента по недвижимости, ориентированного на инвесторов, в 2022 году

Наличие агента, ориентированного на инвесторов, в вашей команде может помочь вам быстрее находить более выгодные предложения и расширять свой портфель арендной недвижимости. Однако не все агенты по недвижимости умеют работать с инвесторами.

В этой статье мы объясним, что нужно искать в агенте по недвижимости, дружественном к инвестору, и некоторые из лучших способов найти агента, который разбирается в инвестиционной недвижимости.

 

Что такое агент по недвижимости, дружелюбный к инвесторам?

Дружественный к инвесторам агент — это профессионал в сфере недвижимости, который понимает, почему инвесторы в недвижимость покупают недвижимость для сдачи в аренду и что инвесторы ищут в доме.

Большинство агентов работают с покупателями жилья, которых беспокоят такие косметические вещи, как цвет ковра или возраст бытовой техники. Как инвестора в недвижимость, вы, вероятно, не заботитесь об этих вещах (хотя вы можете использовать их в качестве аргументов при заключении сделки).

Что действительно интересует инвесторов, так это финансовые показатели, такие как справедливая рыночная арендная плата, операционные расходы, денежный поток, рентабельность инвестиций (ROI) и потенциальные налоговые льготы при владении конкретной арендуемой недвижимостью.Большинство агентов по недвижимости понятия не имеют, как работают эти показатели, но агенты по недвижимости, дружественные к инвесторам, знают.

В зависимости от вашего опыта работы в качестве инвестора в сдаваемую в аренду недвижимость, вам может понадобиться дружественный к инвестору агент, который также является инвестором в недвижимость.

Если вы новичок в инвестировании в недвижимость или дистанционном инвестировании на местном рынке, наличие агента, который также является инвестором в недвижимость, даст вам возможность извлечь выгоду из их опыта и знаний.С другой стороны, всегда существует риск того, что агент, который также является инвестором в недвижимость, выберет лучшие предложения для своего собственного портфеля недвижимости, прежде чем передать остатки клиенту.

Если у вас есть достаточные знания о местном рынке аренды, может быть лучше найти агента, который понимает, как работают инвестиции в аренду, но не является активным инвестором.

Другой вариант — добавить агента в местную команду по недвижимости и сделать его работу с вами выгодной, предоставив ему повторные сделки или небольшой процент от вашей прибыли.Таким образом, интересы вашего агента по недвижимости будут напрямую совпадать с вашими собственными.

 

Преимущества найма дружественного к инвесторам агента

Есть несколько причин, по которым наем агента, хорошо разбирающегося в инвестициях в недвижимость, может иметь смысл для бизнеса:

1. Определите рыночные тенденции

Хороший дружественный к инвестору агент знает местный рынок и какие микрорынки или районы могут созреть для лучших инвестиционных сделок.

Как только ваш агент узнает тип недвижимости, которую вы ищете, например, аренду для одной семьи, небольшой многоквартирный дом или реабилитационный центр с добавленной стоимостью, он или она может помочь вам сосредоточиться на сделках, которые лучше всего подходят для ваш бизнес-план.

Например, определенный район или даже конкретная улица могут быть многообещающим районом, который все еще находится под прицелом широкой публики. Опытный агент, держащий руку на пульсе местного рынка, может помочь вам найти недвижимость с наибольшим потенциалом прибыли.

2. Найдите листинги на рынке и вне его

Несмотря на то, что на MLS можно найти привлекательные инвестиционные возможности, лучшие предложения часто оказываются теми, которые еще не выставлены на продажу. Поскольку дружественные к инвесторам агенты работают с другими местными инвесторами, у вас будет доступ к карманным спискам или внебиржевой собственности, принадлежащей другим инвесторам в недвижимость.

Существует ряд причин, по которым владельцы собственности продают недвижимость вне рынка, например, отсутствие необходимости иметь дело с широкой публикой или мешать арендатору показами.Вместо этого они могут размещать объявления об аренде недвижимости на таких сайтах, как Roofstock Marketplace.

Сеть сертифицированных агентов

Roofstock переполнена агентами, дружественными к инвесторам. Они даже просматривают источники списков, такие как MLS, и добавляют их на рынок в рамках программы Select Roofstock. Эти свойства курируются для их инвестиционного потенциала, часто, когда они выходят на рынок.

3. Рассчитайте потенциальную доходность на местном рынке

Хороший агент по недвижимости, дружелюбный к инвесторам, также может помочь вам рассчитать потенциальную прибыль на основе активности и тенденций местного рынка.

Как инвестор в недвижимость, вы, вероятно, уже знакомы с финансовыми расчетами арендной недвижимости, такими как денежный поток, чистый операционный доход (NOI), ставка капитализации, мультипликатор валовой арендной платы (GRM) и рентабельность инвестиций (ROI). дружественный к инвестору агент будет также.

Например, вы можете попросить своего агента найти недвижимость с GRM 8,0 или меньше. Это связано с тем, что чем больше доход от аренды, который приносит недвижимость, по сравнению с ценой, тем более прибыльной может быть недвижимость.

Предположим, что медианная цена недвижимости на рынке составляет 150 000 долларов, а средний валовой доход от аренды составляет 18 750 долларов в год. Ваш агент будет искать дома по цене ниже 150 тысяч долларов, приносящие средний доход от аренды, или недвижимость со средней ценой, приносящая валовой годовой доход от аренды более 18 750 долларов. В обоих случаях GRM будет меньше 8,0.

4. Обеспечить местные контакты и связи

Дружелюбный к инвестору агент по недвижимости также должен предоставить вам доступ к своей установленной сети местных контактов.

Как и во многих отраслях, местное сообщество недвижимости может быть сплоченной группой. Имея кого-то, кто может познакомить вас с местными игроками на рынке, вы сможете установить связи, на создание которых самостоятельно могут уйти годы.

Знание лучших кредиторов, подрядчиков и местных управляющих недвижимостью может иметь значение между владением недвижимостью, которая едва окупается, или арендованным домом, который год за годом обеспечивает надежную рентабельность инвестиций.

 

Где найти агента по недвижимости, ориентированного на инвесторов

Поскольку агенты по недвижимости, ориентированные на инвесторов, пользуются большим спросом, найти хорошего специалиста может быть непросто.Часто они достигают точки в своей карьере, когда у них так много реферального бизнеса, что они могут выбирать клиентов-инвесторов, с которыми они работают.

К счастью, есть несколько способов найти агента по недвижимости-инвестора:

Крыша

Как уже упоминалось выше, вы можете увидеть сеть сертифицированных агентов Roofstock, указанную на страницах сведений о свойствах Roofstock Select здесь. Эти агенты работают с инвесторами Roofstock и могут быть отличным ресурсом при поиске инвестиционной недвижимости.

Обозначения и сертификаты NAR

Национальная ассоциация риэлторов (НАР) предлагает агентам по недвижимости различные квалификации и сертификаты для повышения их навыков работы с инвесторами:

  • Инвестирование в недвижимость / REI — это программа сертификации для агентов, которые хотят освоить все тонкости работы с инвесторами в недвижимость, а также для тех, кто зарекомендовал себя как инвестор;
  • Ресурс по коротким продажам и обращению взыскания / SFR обучает агентов работе с проблемными продавцами с имуществом до обращения взыскания и взыскания, которое можно превратить в хорошие инвестиции в арендную недвижимость; и
  • Certified Commercial Investment Member / CCIM — это глобальный стандарт достижений в сфере коммерческой недвижимости.Первоначально созданный для профессионалов CRE, класс активов для аренды на одну семью (SFR) вызывает все больший интерес у специалистов по коммерческой недвижимости.

Компании по управлению имуществом

Еще один хороший способ найти агента по недвижимости, дружественного к инвесторам, — связаться с управляющим недвижимостью и попросить у управляющей компании рекомендации. Местные управляющие недвижимостью работают с инвесторами и агентами по недвижимости и могут даже иметь текущего клиента, которому они управляют арендованной недвижимостью, для которого может быть интересна продажа.

Группы по инвестированию в недвижимость

Клубы и группы по инвестициям в недвижимость также могут стать отличным местом для поиска агента по недвижимости, дружественного к инвесторам, который занимается поиском дополнительных клиентов. Помимо поиска хорошего агента, который знает, как работать с инвесторами, у вас также будет доступ к образовательным и сетевым возможностям, которые помогут вам построить свой бизнес в сфере недвижимости.

Некоторые из лучших способов найти группу инвесторов в недвижимость включают в себя:

 

Как пройти собеседование с дружелюбным к инвестору агентом по недвижимости

Вот некоторые из ключевых вопросов, которые следует задать на собеседовании, когда вы разговариваете с агентом по недвижимости, дружелюбным к инвесторам:

  • Как долго вы работаете с инвесторами в недвижимость, которые покупают [ваш тип инвестиций, например, аренду одной семьи, многоквартирную недвижимость и т. д.]?
  • Вы в настоящее время инвестируете в эти типы собственности самостоятельно? [Почему или почему бы и нет?]
  • Опишите процесс, через который вы проходите при поиске инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду.
  • Есть ли у вас доступ к внебиржевым или карманным листингам, и если да, то как часто они становятся доступными?
  • Со сколькими клиентами вы работаете в настоящее время, и являются ли ваши клиенты инвесторами в недвижимость в городе или за его пределами?
  • Какова средняя продолжительность работы ваших клиентов с вами?
  • Могу ли я связаться с одним или двумя вашими клиентами и поговорить с ними о ваших услугах?
  • Можете ли вы порекомендовать хорошего управляющего недвижимостью, адвоката по недвижимости, кредитора, специалиста по условному депонированию или подрядчика, если мне понадобится помощь в этом?
  • Оказываете ли вы другие услуги помимо недвижимости?
  • Как с вами лучше всего общаться? [Телефон, электронная почта, смс и т. д.]

 

 

Что искать в агенте инвестора

Давайте закончим эту статью обсуждением некоторых субъективных качеств, которые следует искать в дружественном к инвесторам агенте по недвижимости.

Первая черта, на которую следует обращать внимание, это то, приходит ли агент на встречи или звонит вовремя и отвечает ли он вам в обещанные сроки. Это важно, потому что дает представление о том, насколько профессионален агент. Агенты, которые всегда опаздывают, потому что были заняты чем-то другим, вероятно, не уделят вам времени и внимания, которых заслуживает ваш бизнес.

Во-вторых, спросите у агента, работают ли они в сфере недвижимости полный рабочий день. Многие агенты по недвижимости — «воины выходного дня». По тем же причинам, по которым вы не пойдете к врачу или юристу, которые работают неполный рабочий день, вы, возможно, не захотите нанимать агента, который тратит на свои дела всего несколько часов в неделю. Вместо этого вам нужен агент, который зарабатывает весь свой доход, работая с такими инвесторами, как вы.

И наконец, найдите агента, который разбирается в финансовых показателях, используемых владельцами сдаваемой в аренду недвижимости.Задайте агенту конкретные вопросы, например, каков рынок GRM для сдаваемой в аренду недвижимости на одну семью и какова средняя рентабельность инвестиций, которую в настоящее время зарабатывают его или ее клиенты. Агенты, которые разбираются в этих расчетах, смогут быстро ответить вам на эти вопросы.

 

Заключительные мысли

Один из лучших способов найти хорошую недвижимость для сдачи в аренду — это сотрудничество с агентом по недвижимости, дружественным к инвесторам. Наличие агента в вашей команде дает множество преимуществ, таких как поиск внерыночных сделок и понимание тенденций в сфере недвижимости на местном рынке.

Но поскольку большинство агентов по недвижимости работают с обычным покупателем жилья, найти хорошего агента, дружественного к инвестору, бывает непросто. Когда вы берете интервью у потенциального агента, задавайте ключевые вопросы, чтобы узнать, есть ли у него все необходимое, чтобы помочь вашему бизнесу по инвестициям в недвижимость расти.

 

Поиск агента, который поможет вам с инвестиционной недвижимостью

Инвестиционная недвижимость в недвижимость может помочь увеличить доход, повысить кредитоспособность и обеспечить финансовую безопасность.Прежде чем выбрать инвестиционную недвижимость, вы должны понимать рынок недвижимости в этом районе.

Но как найти перспективную инвестиционную недвижимость для продажи? Являются ли сдаваемые в аренду объекты хорошей инвестицией? Самый эффективный способ ответить на эти вопросы — обратиться к опытному риелтору, который разбирается в отрасли. Вот несколько полезных советов, которые помогут вам задать правильные вопросы, чтобы найти подходящего риэлтора.

1) Найдите опытного инвестиционного риэлтора

Как и в любой профессии, перед тем, как нанять кого-то, ознакомьтесь с его резюме и опытом.Риэлтор, который разбирается в инвестиционной недвижимости, будет иметь тематические исследования и рекомендации от бывших клиентов, которые работали с ним или с ней в прошлом. Изучите свойства, обсуждаемые в каждом тематическом исследовании, чтобы убедиться, что ссылки и предлагаемая информация являются точными.

2) Знает ли риэлтор местность?

Знание местности – бесценный атрибут в сфере недвижимости. Риелтор, имеющий опыт работы в вашем регионе, лучше поймет стоимость инвестиционной недвижимости.Они смогут найти инвестиционную недвижимость для продажи и ответить на такие вопросы, как «Являются ли сдаваемые в аренду объекты хорошей инвестицией?» Будь то коммерческая инвестиция или вы впервые пытаетесь стать арендодателем, риэлтором, который знает, что соседи должны быть в состоянии помочь ответить на следующие вопросы;

  • Кто будет арендовать мою недвижимость?
  • Насколько вероятно, что он останется занятым?
  • Каковы возможности перепродажи?

3) Связи — все зависит от того, кого вы знаете

Вы всю жизнь слышали фразу «Все дело в том, кого ты знаешь.Это верно, особенно в мире инвестиций в недвижимость. Тот, кто специализируется на инвестициях, будет хорошо разбираться в сообществе и получит возможности еще до того, как недвижимость появится на рынке.

Первый вопрос, который вы должны задать потенциальному риелтору: «Есть ли у вас нужные связи, чтобы этот процесс прошел гладко?»

4) Понимает ли риэлтор рентабельность инвестиций?

Инвестиционные риелторы всегда в поиске лучших предложений для своих клиентов.Найти хорошую сделку — это здорово, но важно понимать рентабельность инвестиций. Прежде чем выбрать риелтора, убедитесь, что он понимает ваши финансовые цели для инвестиций. Это важные моменты, которые нужно сообщить риелтору, чтобы он помог вам найти подходящую недвижимость для достижения вашей цели;

  • Я инвестирую для перепродажи в течение 5 лет
  • Имущество будет использоваться для получения дополнительного дохода за счет договоров аренды
  • Я планирую отремонтировать имущество, чтобы продать его по более высокой цене

5) Делает ли Риэлтор инвестирует в недвижимость?

Как только вы поговорите с несколькими кандидатами, вы обнаружите, что многие инвестиционные риелторы также инвестируют сами.Найдите риелтора, у которого есть инвестиционная недвижимость, потому что у него будет личный опыт, а это означает меньше ошибок, меньше догадок и больше доверия. Не бойтесь задавать своему риэлтору вопросы об их собственном опыте, испытаниях и невзгодах и о том, как они добились успеха.

Например, опытный дружественный к инвесторам агент будет знать о 1031 бирже. Это позволяет определить замещающую инвестиционную недвижимость и отсрочить налоги, сэкономив десятки тысяч налогов на прирост капитала.

Найдите ведущего агента по недвижимости БЕСПЛАТНО с UpNest!

Если вы продаете или покупаете дом, отправьте БЕСПЛАТНЫЙ запрос без обязательств сегодня! С UpNest вы будете получать предложения от лучших агентов, чтобы вы могли найти подходящего агента для ваших инвестиционных потребностей. Мы подберем для вас лучших местных агентов, поэтому работайте с опытным риелтором, который поможет вам найти инвестиционную недвижимость для продажи. Вы также сэкономите на комиссионных с UpNest, так как агенты будут соревноваться, чтобы предложить вам лучшее предложение при продаже.

UpNest — это бесплатная услуга для продавцов и покупателей жилья, позволяющая найти лучших местных агентов по недвижимости. Платформа UpNest позволяет вам сравнивать несколько агентов в вашем регионе, чтобы вы могли сравнивать отзывы, ставки комиссионных, предыдущие продажи и многое другое.

Наши агенты прошли тщательную проверку и часто предлагают клиентам UpNest конкурентоспособные комиссионные ставки ниже среднего. Нет никаких обязательств регистрироваться у одного из наших риелторов, но если вы потенциально можете сэкономить тысячи на комиссионных, почему бы и нет? Если вы готовы начать, просто введите свой почтовый индекс ниже!

Что такое инвестиционный агент по недвижимости?

Агент по инвестиционной недвижимости — это риэлтор, имеющий лицензию на оказание помощи инвесторам в поиске недвижимости, подходящей для инвестиционных возможностей.Хотя специальной сертификации или обучения не существует, им необходимо знать, как работает финансирование инвесторов, особенно такие вещи, как биржа 1031, ипотека на воздушном шаре и различные типы коммерческой недвижимости.

Пользуются ли инвесторы услугами агентов по недвижимости?

Для инвесторов, заинтересованных в покупке и владении недвижимостью, на рынке будут лучшие инвестиционные агенты, следящие за самыми последними тенденциями как в коммерческой, так и в жилой недвижимости. Дружелюбный к инвесторам агент будет информировать своих клиентов о возможностях, когда недвижимость появится на рынке, и сообщит им, какова справедливая рыночная стоимость арендной платы.

Как инвесторы находят агентов по недвижимости?

Не каждый агент по недвижимости является экспертом в области инвестиций. Если вы работаете с другими профессионалами, такими как подрядчики или управляющие недвижимостью, вы можете спросить их, с кем они работали в прошлом.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*