Что должен предложить: ТК РФ Статья 74. Изменение определенных сторонами условий трудового договора по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда \ КонсультантПлюс

Содержание

ТК РФ Статья 74. Изменение определенных сторонами условий трудового договора по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда \ КонсультантПлюс

ТК РФ Статья 74. Изменение определенных сторонами условий трудового договора по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 90-ФЗ)

Путеводители по кадровым вопросам и трудовым спорам. Вопросы применения ст. 74 ТК РФ

КонсультантПлюс: примечание.

О выявлении конституционно-правового смысла ч. 1 — 4 ст. 74 см. Постановление КС РФ от 20.01.2022 N 3-П.

В случае, когда по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда (изменения в технике и технологии производства, структурная реорганизация производства, другие причины), определенные сторонами условия трудового договора не могут быть сохранены, допускается их изменение по инициативе работодателя, за исключением изменения трудовой функции работника.

О предстоящих изменениях определенных сторонами условий трудового договора, а также о причинах, вызвавших необходимость таких изменений, работодатель обязан уведомить работника в письменной форме не позднее чем за два месяца, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Если работник не согласен работать в новых условиях, то работодатель обязан в письменной форме предложить ему другую имеющуюся у работодателя работу (как вакантную должность или работу, соответствующую квалификации работника, так и вакантную нижестоящую должность или нижеоплачиваемую работу), которую работник может выполнять с учетом его состояния здоровья. При этом работодатель обязан предлагать работнику все отвечающие указанным требованиям вакансии, имеющиеся у него в данной местности. Предлагать вакансии в других местностях работодатель обязан, если это предусмотрено коллективным договором, соглашениями, трудовым договором.

При отсутствии указанной работы или отказе работника от предложенной работы трудовой договор прекращается в соответствии с пунктом 7 части первой статьи 77 настоящего Кодекса.

В случае когда причины, указанные в части первой настоящей статьи, могут повлечь за собой массовое увольнение работников, работодатель в целях сохранения рабочих мест имеет право с учетом мнения выборного органа первичной профсоюзной организации и в порядке, установленном статьей 372 настоящего Кодекса для принятия локальных нормативных актов, вводить режим неполного рабочего дня (смены) и (или) неполной рабочей недели на срок до шести месяцев.

Если работник отказывается от продолжения работы в режиме неполного рабочего дня (смены) и (или) неполной рабочей недели, то трудовой договор расторгается в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 81 настоящего Кодекса. При этом работнику предоставляются соответствующие гарантии и компенсации.

Отмена режима неполного рабочего дня (смены) и (или) неполной рабочей недели ранее срока, на который они были установлены, производится работодателем с учетом мнения выборного органа первичной профсоюзной организации.

Изменения определенных сторонами условий трудового договора, вводимые в соответствии с настоящей статьей, не должны ухудшать положение работника по сравнению с установленным коллективным договором, соглашениями.

Открыть полный текст документа

Золотые правила современного этикета – Белорусский национальный технический университет (БНТУ/BNTU)

Сегодня будет необычный, но очень информативный материал, который напрямую связан с вежливостью и уважением, а точнее про этикет. Расскажем, кто должен здороваться первым, какие есть основные правила телефонного этикета и зачем он вообще нужен. 

Начнем с самого простого: что такое этикет и когда он появился? Слово «этикет» появилось при короле Людовике XIV во Франции. На одном из пышных королевских приемов всем приглашенным были вручены карточки с правилами поведения, которые гости должны были соблюдать. Считается, что отсюда и произошло понятие «этикет» – воспитанность, хорошие манеры, умение вести себя в обществе.

Об этикете также можно узнать из истории Италии XV века, поскольку к этому времени здесь не только появились, но и соблюдались правила, характеризующие культурно-поведенческий стиль человека.

Родиной этикета обычно называют Англию. Однако с этим спорят, так как страна долгое время находилась в состоянии войны. И многие считают, что из-за этого, а также низкого уровня культуры в прошлых столетиях, такое понятие, как этикет, в Англии зародиться не могло. Если рассматривать исторические факты, стиль поведения, духовность и культурные традиции, то все же большинство историков склоняются к мнению, что родина этикета – Италия.

Итак, перейдем непосредственно к правилам этикета. 

Кто, как и в каких обстоятельствах должен приветствовать собеседника первым? 
  1. Если вы уже давно знакомы и обращаетесь друг к другу на «ты», то более молодой собеседник должен здороваться первым, проявляя таким образом уважение к собеседнику. Более взрослый человек, в свою очередь, первым подает руку для рукопожатия.
  2. Если вы еще не знакомы, то инициатором должен быть старший собеседник. 
  3. В ситуации, когда требуется публичность и приветствие большого количества людей, первым всегда здоровается оратор: лектор – со студентами, выступающий – со слушателями. 

Общение на работе между руководителем и сотрудниками регулируется нормами делового этикета. В этом случае не совсем важны возрастные и половые признаки собеседников. Существует два основных правила:

  • в деловом общении первым выражает почтение младший по должности, а вот руку для рукопожатия по этикету протягивает не тот, кто первым здоровается, а старший по должности. Это правило предполагает некоторые исключения: руководитель, когда входит в кабинет к подчиненным, первый со всеми здоровается;
  • партнера по деловой встрече первым приветствует подчиненный (как женщина, так и мужчина), а потом уже начальник.

Существует множество норм этикета, которые определяют, кто должен здороваться первым: мужчина или женщина. Интерпретаций же этого правила еще больше, но суть одна: 

  • джентльмен первый свидетельствует свое почтение даме; 
  • вежливый мужчина встает, если встреча происходит в комнате. А вот руку вначале протягивает девушка, которая по своему желанию может обойтись и без рукопожатия.

К примеру, по коридору идет преподаватель (не важно старше или младше), студент по правилам этикета должен поздороваться первым. Так же и в деловом общении: подчиненный обязан первым приветствовать начальника, а тот, в свою очередь, заходя в кабинет или на open-space, где уже находятся его подчиненные, обязан первым поприветствовать всех присутствующих.

Формы «Вы» и «ты»

Для начала разберемся, что означают данные формы обращения. Использование «Вы» подчеркивает официальность и уважительное отношение к собеседнику и регламентировано конкретными правилами этикета.

«Ты» – разговорная форма обращения к хорошо знакомым людям, которая свидетельствует о наличии близких отношений. Если ее использовать по отношению к незнакомому человеку, это будет воспринято либо как неуважение, либо как невоспитанность.

Когда собеседнику можно переходить с «Вы» на «ты»? Во-первых, желание перехода с одной формы на другую должно исходить от старшего собеседника, так как именно он должен предложить перейти с «Вы» на «ты». В общении мужчины и женщины этикет предписывает женщине первой предложить переход на «ты» собеседнику. Не всегда это правило исполняется, но это не означает, что его нет.

Когда собеседнику нужно переходить с «ты» на «Вы»?

  1. Если ваши отношения ухудшились.
  2. Если вы из домашней атмосферы перемещаетесь в рабочую обстановку.
  3. Если хорошо знакомые люди находятся в ситуации деловых переговоров или встреч.

По правилам этикета в письменной речи используется форма «Вы».

Как реагировать, если собеседник упорно «тыкает» вам? Сначала переспросите: «Простите, вы ко мне обращаетесь?» Иначе – нейтральное пожатие плечами: «Простите, но мы не переходили на “ты”».

Эти правила действуют не только при личной встрече, но и в разговоре по телефону. Кстати, если вы столкнулись с грубостью в ваш адрес в рамках университета, вы можете зафиксировать это, описав всю ситуацию. через форму на сайте или на горячую линию.

Правила этикета при телефонном разговоре 

Согласно правилам телефонного этикета, первым всегда здоровается позвонивший. Вместо короткого «Здравствуйте», которое может прозвучать невнятно, лучше использовать словосочетания «Доброе утро», «Добрый день». Приветствие должно быть не только вежливым, но и информативным. Чтобы оппоненту не пришлось гадать о личности собеседника, нужно четко назвать должность, компанию, которую вы представляете (при необходимости), свои фамилию, имя и отчество

.

Кроме того, в правилах этикета регламентируется, сколько позвонивший должен ожидать ответа на свой звонок: при звонке на рабочий номер можно выждать пять или шесть гудков, если ответа не последовало, разумнее будет перезвонить позднее. При звонке домой можно пропустить 10 гудков, ведь, возможно, человек занят и просто не слышит телефон.

Перед тем, как начать диалог, обязательно уточните, может ли ваш оппонент сейчас разговаривать. Сохраняйте позитивный настрой, даже если к вашему звонку относятся скептически, это поможет избежать «острых углов» и расположить к себе человека. Как только вам ответили, что собеседнику удобно разговаривать в этот момент времени, можно и даже нужно переходить к делу. Обычно на объяснение всех ситуаций и вопросов должно уходить не более 5–7 минут, исключение составляют разговоры, когда собеседник уточняет некоторые моменты. 

Еще несколько правил успешного телефонного разговора:

  • не отвлекайтесь на другие темы;
  • не используйте запрещенные слова и речевые обороты типа «алло», «слушаю», «на проводе» и др.
  • не занимайтесь посторонними делами;
  • если в ходе беседы связь внезапно прерывается, то перезванивает инициатор звонка;
  • на вопросы принято отвечать подробно, но не перегибать, предоставлять только актуальную для собеседника информацию (не всем интересно знать, сколько у вас котиков дома и почему ваша фирма лучшая).

Завершать разговор следует сразу после завершения обсуждения темы. Прощаясь с собеседником, не стоит извиняться за отнятое у него время. Подчеркнуть, что вы цените время собеседника, лучше фразой: «Спасибо, что выслушали меня, не смотря на свою занятость» и т. п. или вообще не затрагивать тему занятости.

Полезные правила этикета на все случаи жизни
  1. Правила оплаты заказа в кафе: если вы произносите фразу «Я вас приглашаю», значит, вы платите. Если женщина приглашает делового партнера в ресторан, платит она. Другая формулировка: «А давайте сходим в ресторан», – в этом случае каждый платит за себя, и только если мужчина сам предлагает заплатить за женщину, она может согласиться.
  2. Зонт никогда не сушится в раскрытом виде (ни в офисе, ни в гостях). Его нужно сложить и поставить в специальную подставку или повесить.
  3. Сумку нельзя ставить на колени или на свой стул. Маленькую нарядную сумочку-клатч можно положить на стол, объемную сумку повесить на спинку стула или поставить на пол, если нет специального стульчика (такие часто подают в ресторанах). Портфель ставят на пол.
  4. Золотое правило при использовании духов – умеренность. Если к вечеру вы ощущаете запах собственных духов, знайте, что все остальные уже задохнулись.
  5. Женщина может не снимать в помещении шляпу и перчатки, но не шапку и варежки.
  6. Общее количество украшений по международному протоколу не должно превышать 13 предметов, причем сюда включаются ювелирные пуговицы.
  7. В автомобиле наиболее престижным считается место позади водителя – его занимает женщина. Мужчина садится рядом с ней, и когда он выходит из машины, то придерживает дверцу и подает даме руку.
  8. Темы табу для светской беседы: политика, религия, здоровье, деньги.
  9. К каждому человеку, достигшему 12 лет, полагается обращаться на «Вы».
  10. Если после извинения вы прощены, не стоит еще раз возвращаться к обидному вопросу и просить прощение повторно, просто не повторяйте подобных ошибок.

Надеемся, что наши советы были полезны и вы ими обязательно воспользуетесь. В следующий раз мы расскажем о принципах невербального общения. Не пропустите!

Должен ли работодатель при сокращении штата предложить вакансии сотруднику, который решил уволиться досрочно

24.03.2016г.

Граждане сообщают, что работников предупредили о сокращении штата, как и положено, заранее. Некоторые решили не дожидаться окончания двухмесячного срока и согласились на досрочное увольнение. Должен ли работодатель предложить вакансии таким сотрудникам?

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 81 Трудового кодекса Российской Федерации трудовой договор может быть расторгнут работодателем в случае сокращения численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя.

В силу части 3 статьи 81 Трудового кодекса Российской Федерации увольнение по основанию, предусмотренному пунктом 2 или 3 части первой настоящей статьи, допускается, если невозможно перевести работника с его письменного согласия на другую имеющуюся у работодателя работу (как вакантную должность или работу, соответствующую квалификации работника, так и вакантную нижестоящую должность или нижеоплачиваемую работу), которую работник может выполнять с учетом его состояния здоровья. При этом работодатель обязан предлагать работнику все отвечающие указанным требованиям вакансии, имеющиеся у него в данной местности. Предлагать вакансии в других местностях работодатель обязан, если это предусмотрено коллективным договором, соглашениями, трудовым договором.

Согласно части 2 статьи 180 Трудового кодекса Российской Федерации о предстоящем увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников организации работники предупреждаются работодателем персонально и под роспись не менее чем за два месяца до увольнения.

В силу части 3 статьи 180 Трудового кодекса Российской Федерации работодатель с письменного согласия работника имеет право расторгнуть с ним трудовой договор до истечения срока, указанного в части второй данной статьи, выплатив ему дополнительную компенсацию в размере среднего заработка работника, исчисленного пропорционально времени, оставшемуся до истечения срока предупреждения об увольнении.

Соответственно, если работники согласились досрочно расторгнуть трудовой договор, то работодатель сам решает, предлагать им вакансии или нет.



Работодатель должен предложить вакансию работнику в случае сокращения

Согласно статье 180 Трудового кодекса РФ (далее – ТК РФ) при проведении мероприятий по сокращению численности или штата работников организации работодатель обязан предложить работнику другую имеющуюся работу (вакантную должность) в соответствии с частью 3 ст. 81 ТК РФ.

В силу части 3 ст. 81 ТК РФ увольнение по сокращению численности или штата работников организации допускается, если невозможно перевести работника с его письменного согласия на другую имеющуюся у работодателя работу (как вакантную должность или работу, соответствующую квалификации работника, так и вакантную нижестоящую должность или нижеоплачиваемую работу), которую работник может выполнять с учетом его состояния здоровья. При этом работодатель обязан предлагать работнику все отвечающие указанным требованиям вакансии, имеющиеся у него в данной местности.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 29 постановления от 17 марта 2004 года № 2 «О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации», при решении вопроса о переводе работника на другую работу (в ходе проведения мероприятий по сокращению штатов) необходимо также учитывать реальную возможность работника выполнять предлагаемую ему работу с учетом его образования, квалификации, опыта работы.

Обязанность работодателя предлагать все вакансии означает, в том числе, необходимость предлагать все вакантные должности, имеющиеся как в день предупреждения работника о предстоящем увольнении, так и освобождающиеся в течение периода с момента предупреждения по день увольнения включительно, то есть предложение вакантных должностей работнику должно осуществляться неоднократно – по мере их образования. При этом, в течение срока предупреждения об увольнении работник, подлежащий сокращению, имеет право на первоочередное предложение образовавшегося вакантного места по сравнению с другими претендентами. Несоблюдение этого правила нарушает требование части 3 ст. 81 ТК РФ.

Нарушение данных требований влечет за собой право уволенного работника требовать выплату заработной платы за время вынужденного прогула и компенсации морального вреда.

Помощник прокурора Кореновского района младший советник юстиции А.А. Баскаков

каких специалистов ждут в Сарове

25 августа 2021 в 19:02

В РФЯЦ-ВНИИЭФ работают почти 20 тыс. человек, но хороших кадров много не бывает: все подразделения в постоянном поиске. Выбирают лучших — ​выпускников, например, со средним баллом в дипломе не ниже 4,5. Мы попросили нескольких сотрудников рассказать об их карьере, а руководителей — ​о том, какие люди им нужны и что ядерный центр готов предложить специалистам.

Пыльная и взрывная работа

Интерес к взрывам у Аллы Георгиевской наследственный. Ее дедушки и бабушки приехали в Саров в числе первых конструкторов, родители тоже работали в ядерном центре. Алла Георгиевская училась в саровском филиале МИФИ, на практику пришла в Институт физики взрыва (ИФВ) ВНИИЭФ и поняла, что карьеру хочет строить именно здесь. Сейчас она старший научный сотрудник и руководитель группы физиков-теоретиков. «ИФВ — ​одно из основных экспериментальных подразделений ВНИИЭФ. Я работаю в научно-теоретическом отделе, — ​рассказывает Алла Георгиевская. — ​Любой эксперимент должен быть предварительно просчитан, чтобы сократить материальные и трудовые ресурсы, оценить риски. Этим я и занимаюсь. А после эксперимента — ​выявление и анализ интересующих нас физических процессов».

Закрытость ядерного центра не помешала Алле Георгиевской получить известность не только в России, но и за рубежом. Она регулярно публикуется в ведущих научных журналах, выступает на международных конференциях. В 2017‑м стала человеком года «Росатома» — ​заняла третье место в спецноминации «За укрепление международного авторитета». Это были исследования физических явлений при взаимодействии лазерного излучения с облаком летящих микрочастиц. Наша героиня предложила оригинальную теорию ударно-волнового пыления и диспергирования. Работу высоко оценили за рубежом и пригласили молодого ученого выступить на конференции Американского физического общества.

Сейчас Алла Георгиевская проходит программу развития «Капитал «Росатома». «Я хочу развивать свое небольшое подразделение. Мечтаю быть не начальником, а лидером: не используя административный ресурс, вовлекать людей в решение задачи», — ​объясняет она.

Космическая карьера

Егор Пикалов — ​начальник научно-конструкторской группы Института лазерной физики (ИЛФИ) ВНИИЭФ, разрабатывает приборную базу для космической техники. Часто выступает в роли хедхантера: представляет свое подразделение на ярмарках вакансий для студентов. «Ограничения для сотрудников ВНИИЭФ — ​отсутствие личных мобильных телефонов, запрет на выезд за границу — ​многих студентов пугают», — ​сетует Егор Пикалов. Сам он эти страхи преодолел в первый же день практики в ядерном центре. «Тогда космическое направление в институте только зарождалось, я включился в проект создания телескопа ART-XС для обсерватории «Спектр-РГ», — ​рассказывает Егор Пикалов. — ​Участвовал в проектировании и выпуске конструкторской документации, в длительных испытаниях. Было потрясающе интересно: ученые из РАН давали нам идеи, а мы воплощали их в железе. Коллектив в ИЛФИ очень хороший. К концу практики я знал, что хочу работать только здесь».

По путешествиям Егору Пикалову скучать не приходится: часто ездит в командировки. «Для нас экспериментальная база — ​вся Россия, — ​комментирует его руководитель, начальник отделения ИЛФИ, доктор технических наук Сергей Григорович. — ​У нас и своя база неплохая, но не хватает аппаратуры для исследования поведения приборов в космических условиях. Мы пользуемся услугами других предприятий, в частности самарского РКЦ «Прогресс». Когда запускали в космос «Спектр-РГ» с нашим телескопом, сотрудники ездили на Байконур».

«Научная степень у нас действительно дает преференции в карьере, — ​говорит Егор Пикалов. — ​Я работаю над кандидатской диссертацией. Дело идет, но тяжело. На это нужно время, а у меня маленькие дети».

Рекордное давление

Научная карьера Антона Бликова в Институте экспериментальной газодинамики и физики взрыва (ИФВ) ВНИИЭФ начиналась непросто. Много работал сверхурочно и даже круглосуточно. Его учителями были доктора физико-­математических наук — ​начальник отдела Владимир Огородников и главный научный сотрудник Михаил Мочалов. «Вообще, процесс обучения достаточно сложный, и главное тут, чтобы с научным руководителем повезло, — ​объясняет Антон Бликов. — ​То есть человек должен быть твой, и ты должен быть его человеком. Существуют такие неявные знания, которые можно получить, только наблюдая за кем-то, это невозможно передать словами, нужно именно почувствовать».

В свои 37 лет он кандидат физико-математических наук, заместитель директора ИФВ. Вместе с командой исследует процессы, происходящие при сжатии газов при рекордно высоком давлении. В экспериментах моделируются плазменные состояния, которые существуют в звездах и газовых гигантах. Это фундаментальные исследования, они нужны, чтобы лучше понимать природу вещей.

У ИФВ множество мировых достижений. Открыты ударные волны разрежения в металлах, исследован новый тип неустойчивости Рихтмайера — ​Мешкова. Институт неоднократно устанавливал рекорды по максимальному давлению и сжатию плазмы. Текущий рекорд — ​180 млн атмосфер и плотность изотопа водорода дейтерия выше плотности свинца, ближе к плотности золота. Это уникальный результат, говорит Антон Бликов.

Рабочий день у него ненормированный. Много времени уходит на совещания и встречи. «У меня пять телефонов, три компьютера. Разбираю три почтовых ящика, замещаю директора. Еще пишу статьи в соавторстве с другими учеными, участвую в проектах, руковожу работами по гражданской тематике, — ​перечисляет Антон Бликов. — ​В общем, работать нужно упорно, чтобы достичь целевых показателей».

К 40 годам Антон Бликов рассчитывает защитить докторскую диссертацию. «Мне нравится быть организатором науки, — ​говорит он. — ​И хотелось бы больше времени уделять именно научной сфере. Реализовывать научные направления, может, даже преподавать».

Теоретик и наставник

Ведущий научный сотрудник Института теоретической и математической физики (ИТМФ) ВНИИЭФ, физик-теоретик, кандидат физико-математических наук Егор Давыдов приехал в Саров сразу после вуза. Окончил физико-технический факультет Томского политеха. Практику проходил на ЭХЗ в Зеленогорске, но довольно быстро понял, что к обогащению урана душа не лежит.

В Сарове Егор Давыдов сначала поработал на реакторе на быстрых нейтронах БР‑1, потом перевелся на производство изотопов. «Опять вернулся к тому, от чего уходил: надеваешь спецовку, производишь наладку каскадов газовых центрифуг — ​крутишь вентили», — ​шутит он.

Удача улыбнулась нашему герою, когда во ВНИИЭФ поступил заказ от топливной компании «ТВЭЛ». Нужно было рассчитать газодинамику и прочность центрифуг нового поколения. Егор Давыдов подходил для этой работы идеально. «Срочно понадобился человек, который быстро и доступно объяснит теоретикам, что это за зверь такой — центрифуга, что про нее почитать, где взять. Так я попал к теоретикам», — вспоминает Егор Давыдов.

Его научные интересы — газодинамика и теплопроводность различных теплообменников сложных конструкций. Любит работать в поле — выезжать на эксперименталые площадки, производство, общаться с конструкторами.

В ядерном центре отвечает за ведение экспериментов по составным частям изделия. «Эксперимент — это всегда творчество, — считает Егор Давыдов. — Хотя я себя в меньшей степени причисляю к экспериментаторам.

Я эксперимент на бумаге придумал, посмотрел ожидаемые параметры — а дальше с исходными данными прихожу к парням, которые работают на установке».

Еще Егор Давыдов работает секретарем диссертационного совета ядерного центра, участвует в проекте создания Национального центра физики и математики. В 2018–2019 годы вел физику в старших классах в местной школе. «У меня трое детей, и мне их судьба и их образование небезразличны. Мне важно было школу увидеть изнутри. Как разобраться? Пришел трудоустраиваться», — улыбается он.

Через 10–15 лет Егор Давыдов хотел бы по‑прежнему заниматься научной работой и больше времени тратить на воспитание новых ученых, то есть заниматься прямым наставничеством.


Радий Илькаев
Академик РАН, почетный научный руководитель РФЯЦ-ВНИИЭФ

— Приходится признать, что уровень подготовки специалистов, поступающих на работу в институт, в последние годы снизился. Конечно, надо анализировать все причины этого не очень приятного явления. При этом я вижу много способных ребят из разных регионов страны — ​и из маленьких городов, значит, генофонд-то у нас хороший. И традиции хорошие: мы умеем воспитывать и ученых, и инженеров широкого профиля. Только эти традиции не надо забывать, а надо развивать.

Филиал МГУ в Сарове — ​прекрасная идея, но как удержать элитных специалистов, которых этот филиал будет готовить? Мы должны, во‑первых, поднять престиж профессии ученого, повысить зарплаты молодым специалистам. Во-вторых, необходимо развивать экспериментальную базу мирового уровня. Президент одобрил строительство ускорителя нового поколения в Сарове — ​«С-тау-фабрики». На этой и подобной установках молодежи, конечно, будет интересно работать.



Юрий Трутнев
Академик РАН, первый заместитель научного руководителя РФЯЦ-ВНИИЭФ по перспективным разработкам

— Молодежь сыграла большую роль в советском атомном проекте. Молодые люди, которые в 1940–1950‑е годы прибывали сюда, в Саров, в сущности, и создали ядерный щит страны. При этом не нужно забывать, кто их воспитывал: Курчатов, Харитон, Сахаров… Когда я приехал в Саров, почувствовал себя в среде людей очень интеллигентных и относящихся к молодежи по-доброму.

Вы спрашиваете: есть ли что-то общее у современных молодых ученых и инженеров с их коллегами из поколения, которое создавало атомный проект? Человек — ​особь достаточно консервативная. И все, что было 75 лет назад, — ​горящие глаза, стремление к новым вершинам знаний, жгучее желание понять и описать неизведанное — ​все это есть у современных молодых ученых и инженеров. Поэтому мне искать общий язык с молодежью не надо — ​как сейчас говорят, от слова «совсем». Расстраивает одно — ​неразумная капитализация России, которую затеяли реформаторы в лихие 1990‑е. Среди научной молодежи доля исполнителей, готовых за деньги заниматься любыми, даже бессмысленными исследованиями, резко выросла. Это обстоятельство настораживает. Молодежь какая была, такой и осталась. Кто попадает к нормальным людям — ​тот работает вовсю и быстро осваивает все, и глаза у него горят.

Из последнего интервью


Олег Москалев
Главный конструктор РФЯЦ-ВНИИЭФ

— В конструкторское бюро мы ежегодно принимаем около 30 человек. Старшие коллеги сетуют, что уровень выпускников в последние годы упал. Но мы не отчаиваемся: главное, чтобы человек был готов к самосовершенствованию, тогда мы его всему научим. Наставники у нас есть, условия тоже. В первую очередь нам нужны конструкторы, но есть потребность и в исследователях: КБ изучает различные физические процессы, специальные материалы. Так что ждем и физиков, химиков. Нужны технологи, потому что есть свое опытное производство.

В Сарове жить и работать хорошо. Я сам приехал после учебы в Москве, в МИФИ. Тогда как раз планировал создание семьи, а тут максимально комфортные условия. У меня трое детей, в Сарове хорошие садики, школы, кружки — ​все, что нужно для развития.


Вячеслав Соловьев
Научный руководитель РФЯЦ-ВНИИЭФ

— В советское время в ядерный центр по направлению шли выпускники лучших столичных университетов. Сегодня нам непросто привлечь лучших выпускников московских вузов — ​в первую очередь нас интересует Физтех, МГУ, МИФИ. Мы набираем ежегодно порядка 250 молодых специалистов, в основном из региональных университетов. Примерно 35 % нам готовит саровский филиал МИФИ. Довольно активно работаем с ННГУ, НГТУ, ТПУ, СПбГУ, КНИТУ. Примерно 30 % выпускников, которых мы набираем, — ​отличники, средний балл остальных — ​4,6. Есть конкурс, есть процедура отбора.

Мы всячески поддерживаем публикационную активность, у ВНИИЭФ специальный фонд для оплаты публикаций в рейтинговых журналах. Есть фонд, оплачивающий поездки на международные конференции. Стимулируем молодежь к защите диссертаций. У нас несколько собственных диссертационных советов — ​по теоретической физике, по математическим наукам, по технической физике и др. Есть доплаты за степень, хоть и небольшие: 3 тыс. руб­лей ежемесячно получают кандидаты наук и 7 тыс. — ​доктора.


Максим Девяткин
Финансовый директор РФЯЦ-ВНИИЭФ

— Задача обеспечить высокотехнологичную промышленность и научные центры кадрами актуальна как никогда. Мы прекрасно понимаем, что цифровые компании — ​«Яндекс», Сбербанк и т. д. — ​рынок труда перегрели и исказили. Их зарплаты для промышленности и науки практически недостижимы. Мы должны предложить молодежи то, что дороже денег. В этом смысле я возлагаю большие надежды на филиал МГУ и Национальный центр физики и математики. Студенты будут работать на нашей уникальной базе, смогут взаимодействовать с учеными мирового класса. А после учебы мы предложим несколько карьерных траекторий: работать в РФЯЦ-ВНИИЭФ или на других предприятиях консорциума НЦФМ, вести образовательно-научную деятельность в филиале МГУ или открыть бизнес в саровском технопарке и превратить научные разработки в высокотехнологичные продукты.


Сергей Григорович
Начальник отделения ИЛФИ, РФЯЦ-ВНИИЭФ

— Во ВНИИЭФ формируется центр космического приборостроения. С подготовкой инженерных кадров, в принципе, справляется саровский филиал МИФИ. Я сам преподаю там уже 16 лет. А вот программисты в Сарове — ​штучный товар. ПО для управления нашими разработками пишем сами. Поэтому нам очень нужны высококвалифицированные программисты.

Есть интересная история? Читайте также:

Алоизиус Арландо, президент AIPC «Конгресс-центр должен предложить то, что будет способствовать успеху всего мероприятия»

Алоизиус Арландо,
главный исполнительный директор SingEx Holdings Pte Ltd, президент Международной ассоциации конгресс-центров (AIPC)

Как показал недавний опрос, проведенный среди членов Международной ассоциации конгресс-центров (AIPC), в настоящее время на рынке существует три основные проблемы: рост конкуренции, адаптация к меняющимся требованиям организаторов и делегатов и обеспечение политической и общественной поддержки, необходимой для получения инвестиций. По мнению Алоизиуса Арландо, президента AIPC, конкуренция является наиболее серьезной из этих проблем.

Новые вызовы

Сегодня возникает множество новых позиций на рынках, по всему миру расширяется ассортимент предлагаемой продукции. Эти изменения происходят прямо сейчас, и, если не случится очередной экономический кризис, который ослабит давление на гостиничный рынок и авиаперевозки, они сохранятся и через пять лет.

Также нужно учитывать возможные технические прорывы, в результате которых для поддержания конкурентоспособности потребуются значительные инвестиции. Уровень роста, который мы наблюдаем сегодня, увеличит и конкуренцию, что станет одной из самых сложных проблем на многие годы вперед, так как у проектов в отрасли достаточно большой горизонт планирования и развития.

Как участник международного сообщества Россия столкнется с теми же проблемами. Самым главным фактором роста на местном уровне станут региональные показатели экономики. Политика также сыграет свою роль — при выборе дестинаций для мероприятий организаторы все больше внимания обращают на возможности заключения торговых соглашений и обеспечение безопасности.

Факторы успеха

Фундаментальными аспектами являются качественные мощности и наличие ресурсов, так как организаторы не будут рассматривать конгресс-центры, не соответствующие этим требованиям. Важную роль играют также доступность и возможности размещения.

Все чаще и чаще делегаты едут на конференции не за информацией — ее легко найти в интернете, — а за уникальным опытом. Теперь многие часто путешествующие в первую очередь ценят живое общение и контакты, которые они устанавливают.

Это значит, что конгресс-центр должен предложить то, что будет способствовать успеху всего мероприятия с точки зрения организаторов, включая контакты с местными организациями и получение нового опыта.

Обучение сотрудников

Сейчас в конгресс-центрах, как во многих отраслях промышленности, существует проблема найма и удержания персонала. Во многом это связано с тем, что навыки работы, приобретенные в смежных отраслях, например в гостиничном или туристическом бизнесе, не связаны с конгрессами. Это значит, что центры должны не только уделять больше внимания качественному подбору персонала и программам поддержки сотрудников, но и инвестировать в специализированное обучение. В настоящее время этот аспект является одним из важнейших и наиболее развивающихся приоритетов AIPC.

Для тех, кто хочет стать успешным профессионалом в нашей отрасли, я дам три совета:

  1. Важно соответствовать самым высоким ожиданиям клиентов и участников, особенно в области организации пространства, предоставления услуг и технологий. Конкуренция слишком высока, и поэтому без учета этих факторов не обойтись.
  2. Гибкость и креативность во всех аспектах: необходимо учитывать, как быстро сегодня меняется индустрия организации событий.
  3. Способность предложить четкую и убедительную концепцию продукта, которая позволит отличить вас от конкурентов и даст возможности для создания нового уникального потребительского опыта. При этом важно уделять внимание транспортной доступности дестинации и ее безопасности — во всех смыслах этого слова

По материалам RUSSIA OPEN TO THE WORLD. Фото: pixabay.com CC0 Public Domain Бесплатно для личного и коммерческого использования. Не требуется атрибуции.

ГУП «Мосгортранс»: Контролёры


В наземном транспорте Москвы проводится постоянный контроль оплаты проезда.

В транспорте работают контролёры ГУП «Мосгортранс» и ГКУ «Организатор перевозок».

Функции по взысканию штрафов возложены на ГКУ «Организатор перевозок».


Действия контролёра ГУП «Мосгортранс» при проверке

По первому требованию пассажиров контролёр обязан предъявить для ознакомления служебное удостоверение и назвать свою фамилию.

Контролёр должен проявлять выдержку, тактичность и культуру в общении с пассажирами.

Проверка наличия проездных документов у пассажиров, их подлинности и срока действия осуществляется с использованием технических средств объективного контроля (переносное устройство контроля; магнитные технические тестирующие билеты).


Контролёр ГУП «Мосгортранс» имеет право

Требовать у пассажиров предъявления (передачи в руки) проездных документов и документов, подтверждающих преимущество по оплате проезда.

Изъять у пассажира проездные документы, предъявленные для подтверждения оплаты проезда контролёру во время проведения проверки:

– нелегитимные (поддельные) проездные документы;

– социальные карты москвичей (СКМ) или социальные карты жителей Московской области (СКМО), а также иные льготные персонифицированные карты, не принадлежащих лицам, их предъявившим;

– временный единый социальный билет (ВЕСБ) у пассажира, не предъявившего документы, подтверждающие его личность и право на льготу;

– социальную карту студента или учащегося (СКС, СКУ) у пассажира, не предъявившего студенческий билет, действительный на текущий учебный период.

Изъятие билета (документа) оформляется актом установленной формы, один экземпляр которого выдается пассажиру, предъявившему указанный билет (документ).

Требовать от пассажиров неукоснительного соблюдения действующих Правил пользования наземным городским транспортом общего пользования (автобусами, электробусами) в городе Москве.

В случае если пассажир, нарушивший Правила пользования наземным городским транспортом общего пользования (автобусами, электробусами) в городе Москве, отказывается оплатить проезд и (или) провоз багажа (ручной клади), контролёр вправе потребовать от пассажира покинуть салон транспортного средства на ближайшем остановочном пункте.

В случае выявления грубого нарушения общественного порядка, выражающегося в явном неуважении к обществу, совершенного на транспорте общего пользования, сообщить о случившимся в правоохранительные органы.

При возникновении угрозы жизни и здоровью применить адекватные меры защиты в пределах допустимой самообороны.


Контролёру ГУП «Мосгортранс» категорически запрещено

Осуществлять контроль на маршрутах без служебного удостоверения.

Взыскивать штраф с граждан, допустивших нарушения административного законодательства РФ и города Москвы, Правил пользования наземным городским транспортом общего пользования (автобусами, электробусами) в городе Москве.

Функции по взысканию штрафов возложены на ГКУ «Организатор перевозок».

Изымать у пассажира проездные документы, в том числе социальную карту москвича или социальную карту жителя Московской области, а также именной студенческий проездной билет, без составления и выдачи первого экземпляра акта установленной формы.

По вопросам, связанным с деятельностью контролёров пассажирского транспорта, обращаться по телефонам:
8 (495) 950-42-93, доб. 4238, 4530.

По вопросам, связанным с порядком возврата изъятых проездных документов, обращаться в пассажирское агентство по телефону:
8 (495) 628-83-73.


Удостоверение контролёра
Временное удостоверение контролёра

Сколько я должен предложить ниже запрашиваемой цены?

Марк Веллборн


В выпуске этой недели Спросите агента читатель задается вопросом, существует ли правило, определяющее, насколько ниже запрашиваемой цены он должен предлагать цену за интересующую его собственность. Дэвид Бедиз из Coldwell Banker предлагает некоторые идеи.

Вопрос : Существует ли на этом рынке эмпирическое правило относительно того, сколько ниже запрашиваемой цены потенциальный покупатель должен первоначально предложить для листинга? 10 процентов ниже? 20 процентов ниже? Кажется, что сегодня у нас больше возможностей для маневра, чем на сильных рынках прошлых лет.

Ответ : Это кажется простым вопросом, но, к сожалению, на него нет простого ответа. Правда в том, что в игре есть ряд факторов, независимо от рынка или продавца. Важно помнить, что обычно превалируют простые правила спроса и предложения. Если это привлекательная недвижимость по хорошей цене, вероятно, будет конкуренция, и она, вероятно, будет быстро продана и приблизится к запрашиваемой цене. Если есть проблемы с недвижимостью, или цена слишком высока, или и то, и другое, вы обычно можете занижать ставку и вести переговоры с продавцами.

Эмпирическое правило, которое мы используем при работе с нашими покупателями, обычно основано на количестве дней, в течение которых дом находился на рынке по заданной цене. Новая недвижимость (находящаяся на рынке менее двух недель), скорее всего, получит множество предложений, если она привлекательна и имеет хорошую цену. Тем не менее, недвижимость, которая только что значительно снизила свою цену (более 10 000 долларов за квартиру с одной или двумя спальнями) за последнюю неделю или две, также может вызвать интерес, даже если она была выставлена ​​​​на продажу в течение нескольких месяцев.

Если цена остается неизменной в листинге более двух недель, мы считаем, что наши покупатели могут предложить цену, которая несколько ниже запрашиваемой, обычно от 3 до 5%.Если он был на рынке по той же цене в течение двух месяцев или дольше, мы рекомендуем быть более агрессивными и предлагать на 8-10% ниже запрашиваемой цены. И, если свойство отличное, но мы можем показать достоверные данные, подтверждающие гораздо более низкую цену, мы легко рекомендуем ввести до 30% ниже запрашиваемой цены. Продавец может расстроиться, взъерошить перья и даже сказать нам, чтобы мы проваливали, но стоит попробовать их, чтобы увидеть, прислушаются ли они к разуму.

В большинстве случаев недвижимость, выставленная на продажу более двух недель по заданной цене, будет продаваться в пределах 5% от текущей запрашиваемой цены (обычно в пределах 3%).Тем не менее, есть исключения, поэтому, если вы не совсем влюблены в недвижимость и можете позволить себе отказаться от нее, обычно стоит попытаться получить самое низкое оправданное предложение, которое вы можете сделать, даже на 10 или 20%. меньше запрашиваемого. Худшее, что может случиться, — продавец откажет. Лучшее, что может случиться, это то, что продавец пойдет на более низкую цену, чем ему или ей хотелось бы, и вы увеличите свою ценность.

Все меняется, когда присутствует другой покупатель, так что будьте осторожны, если есть хоть намек на конкуренцию.Если вам действительно нравится недвижимость, вы должны попросить своего агента проверить все активные и недавно проданные сопоставимые объекты, чтобы убедиться, что цена, которую вы предлагаете, является разумной, и ошибиться в сторону предложения ближе к прейскуранту. Торги обычно отдают предпочтение жирным шрифтам, поэтому, если вы не можете позволить себе проиграть, вам, вероятно, следует начать торги по запрашиваемой цене.

Торги по коротким продажам и отчуждению права выкупа немного сложнее, но, в конце концов, продавец (или банк для коротких продаж) просто заинтересован в максимизации своей чистой выручки, и поэтому правила практически те же.Процесс может занять немного больше времени, но стратегии идентичны: никакой конкуренции, низкие ставки и быть сильным; с другими покупателями делайте высокие ставки и будьте щедры.

загрузка…

Первоначально эта статья была опубликована по адресу http://dc.urbanturf.com/articles/blog/ask_an_agent_how_much_should_i_offer_below_the_asking_price/1010

.

Как сделать предложение о покупке дома: 7 шагов

Прежде чем начать поиски дома своей мечты, необходимо подготовиться.Если вы сделаете это заранее, у вас будет больше шансов быстро сделать выдающееся предложение, как только вы найдете «то самое».

Что нужно сделать, прежде чем сделать предложение о покупке дома

  • Получить кредитора предварительное одобрение : Общение с кредитором в качестве первого шага подготовки имеет ряд преимуществ. Вы можете пойти дальше и получить предварительное одобрение, чтобы знать, сколько вы можете занять, и сузить область поиска до одобренного диапазона цен. Это также дает вам возможность сравнить сумму предварительного одобрения с вашим собственным бюджетом на жилье, чтобы определить, что вы можете себе позволить.Кроме того, это прекрасная возможность попросить у кредитора рекомендации агента по недвижимости. Кредиторы и агенты по недвижимости очень тесно сотрудничают, давая кредиторам представление о том, какие агенты являются лучшими. Не путайте предварительную квалификацию и предварительное одобрение. Предварительное одобрение является более подробным и дает больше гарантий продавцу.
  • Найдите агента по недвижимости: Используя рекомендации кредиторов или родственников и друзей, выберите лучшего агента по недвижимости для ваших нужд. Они будут важной частью вашего процесса покупки дома.
  • Подготовьте задаток: После того, как вы нашли дом, который хотите сделать предложением, вы должны быть готовы внести задаток. Этот депозит, обычно 1 процент от покупной цены, показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к предложению. Он будет зачислен на вашу покупку при закрытии кредита.
  • Отложите на первоначальный взнос: Если вы не будете платить наличными и не будете нуждаться в финансировании, вам потребуется не менее 20 процентов от покупной цены в качестве первоначального взноса, чтобы избежать частного ипотечного страхования (PMI). ).

Как сделать предложение о доме за 7 шагов

После того, как вы решили купить дом и нашли тот, который вам нравится, пора приступать к делу. Написание предложения, привлекающего внимание продавца, заключается в том, чтобы выделиться среди других покупателей. Вот шаги, которые вам необходимо предпринять, чтобы подготовить и отправить ваше предложение.

Шаг 1: Просмотрите сопоставимые объявления с агентом по недвижимости

Поработайте с вашим агентом по недвижимости, чтобы оценить сопоставимые предложения в этом районе, чтобы определить правильную сумму предложения.Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что чем более конкурентен рынок, тем ближе к запрашиваемой цене вы должны быть.

Шаг 2: Знайте, как вовремя сделать предложение

В настоящее время рынок жилья чрезвычайно конкурентен в большинстве областей, поэтому для многих покупателей ключевое значение имеет быстрое заключение контракта. Однако, если листинг находится на рынке некоторое время и не движется, у вас может быть немного больше свободы действий, чтобы заключить жесткую сделку.

Шаг 3: Если можете, предложите наличные

Если можете, предложите наличные.Отсутствие ипотеки сделает продажу гораздо более эффективной для вас и продавца. Часто продавцы соглашаются с более низким предложением за наличные, чем с более высоким финансированием, потому что процесс намного проще.

Шаг 4: Будьте терпеливы, пока продавец рассматривает ваше предложение

Дождитесь ответа от продавца. Это худшая часть, но, очевидно, необходимая. Не позволяйте себе слишком волноваться во время ожидания игры.

Шаг 5. Если предложение принято, начните процесс покупки жилья

Если предложение принято, вы готовы перейти к другим этапам процесса покупки жилья (например, завершение финансирования и проверка дома).

Шаг 6: В случае отклонения или встречного предложения рассмотрите встречное предложение

Если продавец отклоняет или делает встречное предложение, а вы все еще хотите купить дом, предложите более привлекательное предложение и подайте заявку повторно. Важно убедиться, что вы все еще можете позволить себе встречное предложение. Если продавец хочет больше, чем вы можете разумно заплатить, вы должны быть готовы продолжить поиск дома. Тот же совет применим, если вы окажетесь в войне торгов. На этом конкурентном рынке нормально, когда несколько покупателей конкурируют за один и тот же дом.Это может быть напряженно, но обязательно сохраняйте спокойствие и не тратьте свой бюджет. Поговорите со своим риелтором, чтобы выяснить, как лучше всего ориентироваться в этой сложной местности.

Шаг 7. Если это дом вашей мечты, избегайте нарушителей условий сделки

Избегайте общих нарушителей условий сделки. Если вы хотите получить лучший шанс забить дом своей мечты, будет мудро знать, каких ловушек следует избегать. Обычные препятствия для сделки могут включать слишком много непредвиденных обстоятельств, просьбы о личном имуществе, требование очень быстрой даты закрытия и другие потенциальные препятствия для продавцов.Поработайте со своим агентом по недвижимости, чтобы составить предложение, которое покажет, что вы готовы пойти на компромисс.

Что входит в предложение дома?

Официальное письменное предложение включает в себя больше, чем просто цену, которую вы готовы заплатить за недвижимость, которую вы надеетесь купить. Вот некоторые другие пункты, которые должно включать предложение дома:

  • Задаток: Это депозит, который вы вносите во время подписания контракта (но до закрытия), который идет на покупную цену дома. дом.Возврат средств может быть невозможен, если вы, как покупатель, откажетесь от сделки. В этой части предложения излагаются причины, по которым сделка может быть расторгнута, но при этом вы можете вернуть эти деньги.
  • Непредвиденные обстоятельства: Они могут включать в себя такие вещи, как разрешение вам осмотреть имущество перед закрытием, и условия, которые могут привести к прекращению сделки, если во время проверки будут обнаружены проблемы. Это тесно связано с возвратом ваших задатков.
  • Адрес и описание: Это юридический адрес собственности и юридическое описание, если применимо.Говорит сам за себя, но важно задокументировать, на что вы делаете предложение.
  • Положение о чистом праве собственности: Это требование, согласно которому продавец предоставляет четкое право собственности на недвижимость. Вы же не хотите отдавать деньги продавцу, который на самом деле не имеет законного права продать вам свой дом.
  • Подробная информация о расходах на закрытие: Эти данные касаются участия продавца в затратах на закрытие или других сборах, а также о том, как определенные налоги и расходы будут пропорционально распределяться между покупателем и продавцом при закрытии сделки.Заключительные расходы являются ключевой частью переговоров, и продавцы иногда берут на себя расходы покупателя. (Однако сейчас, когда рынок настолько конкурентен, это встречается реже.)
  • Дата истечения срока: Это дата и время истечения срока действия предложения и предполагаемая дата закрытия. В конце концов, вы не хотите ждать вечно.
  • Другие положения: Сюда могут входить другие требуемые штатом положения или раскрытия информации. Очевидно, что они будут различаться в зависимости от местоположения — ваш риэлтор будет знать, что включить.

Должны ли вы когда-либо делать предложение ниже запрашиваемой цены?

«Я советую своим клиентам делать предложение, которое им нравится, и иногда это может означать предложение по запрашиваемой цене», — говорит Кейси Мойнихан, риелтор и брокер из Нэшвилла, штат Теннесси. «В ситуациях, когда мой покупатель сомневается в стоимости, мы смотрим на несколько вещей, в том числе на количество дней на рынке, занятость дома в настоящее время, скидки по соседству и наличие нескольких предложений на недвижимость».

На сегодняшнем высококонкурентном рынке жилья предложение ниже запрашиваемой цены может означать быструю потерю собственности.Продавцы часто получают много предложений, в том числе предложений по запрашиваемой цене.

Посоветуйтесь со своим агентом по недвижимости, чтобы оценить рынок, когда вы делаете предложение. Если это все еще рынок продавца, и это дом вашей мечты, подумайте о том, чтобы предложить запрашиваемую цену. Однако, если вы готовы рискнуть, предложение по запрашиваемой цене может стать хорошим способом сэкономить деньги и уложиться в бюджет.

Могу ли я сделать предложение без агента по недвижимости?

Вам не нужно работать с агентом по недвижимости, чтобы купить дом.Вы можете написать собственное предложение и отправить его продавцу (если оно продается от собственника) или агенту продавца. Однако делать это в одиночку без помощи сообразительного агента (особенно если вы покупаете дом впервые) может быть не лучшей идеей.

«Очень важно работать с агентом, который не только имеет опыт работы на рынке, но и имеет опыт ведения переговоров», — говорит Хиллари Герцберг из The Jills Zeder Group в компании Coldwell Banker Residential Real Estate в Южной Флориде. «Значение переговорных навыков агента имеет первостепенное значение.Экономия или потеря могут быть очень значительными».

Кроме того, Мойнихан добавляет: «Недвижимость — это эмоциональный процесс, поэтому моя работа заключается в том, чтобы мои клиенты были защищены и обучены на протяжении всего процесса».

Наличие агента, который может спокойно объяснить каждый шаг процесса, может дать покупателю душевное спокойствие — преимущество, которое трудно измерить в денежном выражении.

Как отказаться от предложения

Если вы задумались о доме и хотите отказаться, имейте в виду, что существуют разные версии контрактов на недвижимость, которые могут различаться в зависимости от штата.

«Большинство предложений по недвижимости становятся обязательными после того, как продавец их принимает, подписывает и полностью исполняет контракт», — говорит Герцберг. «Мы разрабатываем предложения с периодами проверки, которые позволяют провести комплексную проверку, и у покупателя могут быть варианты потенциального расторжения контракта в зависимости от условий».

Покупатель должен поговорить с юристом для получения ясности по вопросам контракта в конкретной ситуации. Как правило, после обмена задатка вы рискуете потерять этот депозит, если откажетесь.

«Есть несколько возможностей в процессе покупки, когда контракт может быть расторгнут и покупатель не будет оштрафован, — говорит Мойнихан, — например, между покупателями и продавцами; если у вас есть непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, и оценка не соответствует стоимости дома; или если у вас есть непредвиденные финансовые обстоятельства, и банк не может утвердить ваш кредит.”

Следующие шаги

Как только ваше предложение будет принято, пора готовиться к закрытию. Обычно между принятием вашего предложения и фактическим получением ключей от нового дома проходит от одного до двух месяцев. При закрытии вы подпишете гору документов и заплатите комиссию своему ипотечному кредитору (если он у вас есть), юристам, муниципалитетам, оценщикам, страховщикам титула и, возможно, другим. Подготовьте свой почерк, и для получения дополнительной информации прочитайте руководство Bankrate по закрытию сделок.

Что такое хорошее предложение для дома — 3 вещи, которые следует учитывать

Итак, вы нашли дом своей мечты.Вы готовы сделать предложение. Но что такое справедливая цена? Будут ли конкурирующие предложения? Вы не хотите потерять этот дом, но вы также не хотите платить слишком много ежемесячных платежей по ипотеке. Покупка дома — один из самых захватывающих моментов в вашей жизни, но он также может быть невероятно напряженным. Откуда вы знаете, какую цену указать в этом листе предложений? Читайте ответы ниже, и если вам нужен еще один союзник в вашем углу в процессе покупки дома, перейдите к инструменту сопоставления SmartAsset, чтобы объединиться с финансовым профессионалом.

Ознакомьтесь с нашим калькулятором затрат на закрытие.

В этот момент становится трудно, но необходимо не учитывать свои эмоции по поводу дома. Когда на карту поставлен ваш новый дом, это может оказаться труднее сделать на самом деле. Однако, если вы сможете объективно взглянуть на транзакцию, у вас будет больше шансов заключить более выгодную сделку. Теперь взгляните на следующие три фактора.

1. Каковы текущие рыночные условия/запасы?

Это простой вопрос спроса и предложения.Посмотрите, много ли похожих домов выставлено на продажу. Также обратите внимание, остаются ли дома на рынке в среднем месяц или больше. Если да, то вы находитесь на рынке покупателя. Это ставит вас в сильную позицию для переговоров. Вы, вероятно, хотите открыть с предложением ниже цены листинга.

С другой стороны, дома могут заключать договор в течение недели или двух после внесения в список. В то же время вы можете не увидеть много похожих домов. Когда это происходит, рынок становится рынком продавца.В этом случае вам, вероятно, нужно будет предложить хотя бы цену листинга. Ваш риелтор — хороший первый источник информации о местном рынке. Но когда вы смотрите на дома, вы сами хорошо чувствуете эти факторы.

2. Как долго дом находится на рынке?

Теперь, когда вы знаете рыночную конъюнктуру, проверьте, в течение какого времени имущество было выставлено на продажу. Этот ответ даст вам ключ к пониманию того, справедливо или несправедливо продавец оценил дом.Допустим, для заключения контракта со средним домом требуется месяц, но рассматриваемый дом находится на рынке уже два месяца. Это может говорить о том, что продавец слишком высоко оценил дом.

Возможно, вы сможете получить его по низкой цене. Однако это также может указывать на слабую мотивацию продавца. Совершенно новый листинг с выгодной ценой, скорее всего, сразу же потребует предложения по полной цене.

3. Какой конкурс на этот дом?

На горячем рынке недвижимости часто бывает несколько предложений домов.Вы можете столкнуться не только с другими покупателями жилья, такими как вы, но и с инвесторами, предлагающими «все наличные». Если вы знаете, что будет конкуренция, вы можете включить в свое предложение «пункт об эскалации».

Вот как работает оговорка о эскалации: скажем, цена листинга составляет 200 000 долларов, но вы знаете, что есть несколько предложений. Вы можете сделать предложение на сумму 205 000 долларов с оговоркой о повышении до 215 000 долларов. Если более высокие предложения не поступают, ваше предложение составляет 205 000 долларов. Если кто-то другой сделает более высокое предложение, ваше предложение автоматически поднимется до указанного предела, чтобы превзойти другого.

Прежде чем сделать предложение, вы всегда хотите, чтобы ипотечный кредитор предварительно одобрил вас. Но это становится обязательным, если вы находитесь в конкурентной ситуации. Получение одобрения от кредитора с репутацией быстрого закрытия своих кредитов поможет вашему делу еще больше.

Несколько слов о стоимости закрытия

Цена является основным аспектом переговоров о покупке дома. Вы можете попросить продавца оплатить часть или все расходы по закрытию кредита.Но факторы, перечисленные выше, определяют, есть ли у вас рычаги воздействия, чтобы попросить об этом.

Когда есть несколько предложений, у вас, вероятно, не будет этого рычага. Может показаться, что предложение на 200 000 долларов США и предложение на 205 000 долларов США, при котором продавец платит 5 000 долларов США за вычетом расходов на закрытие, являются одним и тем же. Однако второй вариант может быть выгоден обеим сторонам.

Цена продажи определяет ваш авансовый платеж. Таким образом, ваши наличные расходы уменьшаются, если продавец оплачивает некоторые расходы.Продавец, владеющий несколькими объектами недвижимости, например, строитель или владелец квартиры, скорее увидит более высокую цену продажи. Это происходит даже в том случае, если им приходится оплачивать расходы на закрытие. Таким образом, это помогает установить рынок для остальной части их продаж.

Итог

Когда вы покупаете дом, это действительно помогает сделать домашнюю работу и знать окружающую среду, которую вы покупаете. Эта информация значительно улучшит вашу позицию на переговорах. Не только это, но это может дать вам душевное спокойствие, зная, что вы сделали хорошие инвестиции.

Еще один способ убедиться, что вы принимаете правильное финансовое решение, — это поговорить с финансовым консультантом перед покупкой. Финансовый консультант может помочь вам понять, как покупка дома сочетается с вашими другими долгосрочными финансовыми целями, чтобы вы не отодвигали на второй план свои пенсионные цели или образование вашего ребенка в колледже. Инструмент сопоставления SmartAsset может помочь вам найти профессионала, с которым можно работать для удовлетворения ваших потребностей. Сначала вы отвечаете на ряд вопросов о вашей ситуации и ваших целях. Затем программа подберет вам до трех консультантов, отвечающих вашим потребностям.Затем вы можете прочитать их профили, чтобы узнать о них больше, взять у них интервью по телефону или лично и выбрать, с кем работать в будущем. Это позволяет вам найти хорошую посадку, выполняя большую часть тяжелой работы за вас.

Фото: ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/DOUGBERRY

Грегори Эрих Филлипс Грегори Эрих Филлипс имеет более чем десятилетний опыт работы в сфере ипотечного кредитования.Он является активным специалистом по ипотечным кредитам и экспертом по таким темам, как экономика, жилищное финансирование и тенденции в сфере недвижимости.

Должен ли я предлагать дом ниже запрашиваемой цены?

Брэндон Корнетт | © 2021, все права защищены | Политика авторского права

Добро пожаловать на очередной сеанс вопросов и ответов с издателем Института покупки жилья. В этой статье Брэндон будет отвечать человеку, который спросил о предложении дома. Итак, начнем с поставленного вопроса.

Вопрос читателя : «При покупке дома мне сказали, что я должен сделать предложение ниже запрашиваемой цены, чтобы продавец договорился где-то посередине. Это хорошая стратегия для использования? Это мой первый время на покупку дома, поэтому я хочу убедиться, что правильно отнесусь к предложению».

На самом деле я получил аналогичную версию этого вопроса от другого читателя. Но поскольку это такая общая проблема среди покупателей жилья, впервые покупающих жилье, я был бы рад ответить на него еще раз.На этот раз позвольте мне подойти к этому с другой точки зрения. Я объясню некоторые основы создания предложения о покупке дома, а затем возьму на себя роль продавца. Вы покупатель, и вы пытаетесь сделать предложение ниже установленной мной цены. Я объясню, как продавец может справиться с таким предложением.

Но сначала давайте поговорим о некоторых основных концепциях предложений о покупке.

Каждый ценовой сценарий отличается

Из того, что я узнал, существует эмпирическое правило, согласно которому вы всегда должны предлагать меньше запрашиваемой цены при покупке дома.Некоторые люди даже присвоили этому правилу произвольные проценты. Например, они могут сказать, что вы должны предлагать на 5% ниже запрашиваемой цены для начала. Эти «правила» не только ошибочны, но и совершенно рискованны для покупателя. Причина в том, что они не учитывают уникальные сценарии ценообразования.

Вы не можете применить произвольное правило к каждой ситуации покупки дома. Рассмотрим разницу между этими сценариями: некоторые продавцы реалистично оценивают свои дома, основываясь на сопоставимых продажах.Некоторые продавцы, как правило, завышают цены на свои дома, исходя из того, что им нужно для погашения ипотечных кредитов. И некоторые продавцы фактически устанавливают цену на свои дома ниже рыночной стоимости, чтобы продать их как можно быстрее. Учитывая эти три различных сценария, как вы можете сказать, что всегда имеет смысл предлагать цену ниже запрашиваемой?

В дополнение к различиям в стратегиях ценообразования у вас также есть огромные различия от одного рынка недвижимости к другому. На рынке продавцов было бы глупо предлагать меньше запрашиваемой цены (если эта цена отражает текущую рыночную стоимость дома).Находясь на рынке покупателей, вы меньше теряете, предлагая товары по цене ниже запрашиваемой. Даже если продавец отклонит ваше первоначальное предложение, он, скорее всего, вернется со встречным предложением.

Две разные ситуации, два разных предложения

Мы только что говорили о двух наиболее важных факторах, о которых следует помнить, делая предложение. Вы должны рассмотреть, как дом оценивается по отношению к его потенциальной рыночной стоимости. И вам нужно учитывать размер рычага, который у вас есть, исходя из силы вашего местного рынка недвижимости.Ненадолго запомните эти два фактора. Вот два сценария, когда может или не имеет смысл предлагать цену ниже запрашиваемой:

Сценарий №1 — Попробуйте

Вы находитесь на рынке покупателей. Есть много домов на продажу, но не хватает покупателей, чтобы поглотить их все. В результате многие дома лежат на рынке месяцами. Продавцы разочарованы и отчаянно пытаются продать. Вы находите дом, который выставлен на продажу за 275 000 долларов.Вы просматриваете несколько сопоставимых продаж за последний месяц или около того и обнаруживаете, что средняя цена продажи составила 255 000 долларов.

В этом случае имеет смысл предложить меньше запрашиваемой цены. Если бы цены были очень похожи на целевой дом, я бы, вероятно, предложил где-то около 250 000 долларов. Если бы продавец отказался от этого без встречного предложения, это было бы глупо. В конце концов, это рынок покупателей, поэтому следующее предложение может появиться только через некоторое время.

Сценарий №2 — Действуйте осторожно

Вы находитесь на рынке продавцов.(Я знаю, сейчас 2011 год, и на самом деле не рынков продавцов прямо сейчас. Но используйте свое воображение.) Есть много покупателей жилья, но не так много домов, чтобы их можно было обойти. Большинство домов заключают контракт в течение недели после внесения в список. Продавцы получают множество предложений от покупателей, пытающихся перебить ставки друг друга. Вы находите дом, который выставлен на продажу за 275 000 долларов. Вы проводите небольшое исследование и обнаруживаете, что средняя цена продажи нескольких композиций составляет 273 000 долларов.

В этой ситуации было бы плохой идеей предлагать цену ниже запрашиваемой.Последние данные о продажах позволяют предположить, что запрашиваемая продавцом цена является реалистичной. Кроме того, вы относитесь к тому типу рынка недвижимости, где люди будут пытаться перебить вашу ставку. Так что, если вы не сделаете предложение по полной цене этого дома, вы можете быть уверены, что это сделает кто-то другой. Если вы сделаете предложение ниже запрашиваемой цены в этом сценарии, продавец, вероятно, откажет вам и примет более выгодное предложение. Кто-нибудь вырвет этот дом прямо у вас из рук.

Говорю по своему опыту на эту тему.Когда я купил свой первый дом в Мэриленде, это был сплошной рынок продавцов. Мы несколько раз совершили ошибку, пытаясь вести переговоры, и несколько домов ускользнули из наших рук. Мы быстро скорректировали нашу стратегию и сделали предложения по полной цене, пока рынок поддерживал запрашиваемую цену. Мы по-прежнему встречались с многочисленными предложениями, но в конце концов наше было принято. Мы просто должны были понять, что рыночная власть была в пользу продавца.

Эти два сценария иллюстрируют недостатки произвольных «правил», согласно которым вы должны предлагать цену ниже запрашиваемой за дом.В приведенном выше сценарии № 1 вам, вероятно, это сойдет с рук. В сценарии № 2 ваше предложение, скорее всего, будет отклонено без встречного предложения. Произвольные правила ничего не стоят. Каждая ситуация с покупкой дома отличается. Каждый сценарий ценообразования отличается. Вы должны рассмотреть, как дом оценивается, исходя из текущих рыночных цен в этом районе. Вы должны учитывать рынок недвижимости, на котором вы находитесь, и то, насколько велика ваша рыночная власть. Вот как вы делаете умное предложение на дом.

См. также: Сколько я должен предложить за дом?

Несколько слов о сопоставимых продажах

В предыдущем разделе я много говорил о сопоставимых продажах или доходах.Если вы работаете с агентом по недвижимости, он или она должны получить список предложений для района, где вы хотите купить. Сопоставимая продажа — это просто недавно проданный дом в том районе, где вы ищете. Он должен быть похож по стилю и цене на тип дома, который вы рассматриваете.

Например, если я ищу двухэтажный дом в колониальном стиле в Колумбии, штат Мэриленд, примерно за 375 000 долларов, я хочу найти последние данные о продажах двухэтажных домов в колониальном стиле в Колумбии, штат Мэриленд.Когда я нахожу дома, которые были проданы в ценовом диапазоне 375 000 долларов, я довольно хорошо представляю, какой дом я могу купить за эти деньги. Эти конкурсы показывают мне, что рынок поддержит с точки зрения запрашиваемой цены. Я также могу использовать их, чтобы определить, когда имеет смысл предлагать цену ниже запрашиваемой, а когда имеет смысл делать предложение по полной цене.

Тремя наиболее важными аспектами сопоставимой продажи являются близость, сходство и своевременность .

  • Близость относится к расстоянию между композицией и целевым домом, который вы рассматриваете.Цены на жилье варьируются от одного города к другому, но они также могут варьироваться от одного района к другому в пределах одного города. Итак, вы хотите найти данные о продажах домов, которые находятся в том же районе, где вы пытаетесь купить.
  • Сходство не требует особых объяснений. Вы хотите просмотреть данные о продажах домов, похожих на тот, который вы рассматриваете. Вот что означает слово «сравнимо».
  • Своевременность просто означает, что вы хотите найти самые свежие данные. Продажи домов шестимесячной давности не очень полезны при оценке запрашиваемой цены продавца.

Когда вы просматриваете предыдущие продажи домов, обладающих этими тремя качествами, вы находите свои преимущества.

Ролевая игра: вы предложите цену ниже моей запрашиваемой

Вы упомянули, что впервые покупаете дом. Это означает, что вы никогда раньше не продавали дом, поэтому вам может быть трудно проникнуть в мысли продавца. Итак, давайте на минутку поиграем в ролевые игры.

Вы покупатель дома, а я продавец, у которого есть дом, который вы хотите.Мы находимся на медленном рынке недвижимости, который благоприятствует покупателю, но активность в сфере недвижимости все еще высока. Так что это не полностью рынок покупателей. Как продавец, я знаю, что должен правильно разыграть свои карты, если хочу получить предложение. Но в то же время я видел дома, продаваемые в моем районе. Так что я знаю, что есть покупатели. Я видел, как они приходили в дни открытых дверей за последние несколько месяцев. Этот сценарий, вероятно, отражает многие рынки недвижимости в стране прямо сейчас, в 2011 году.

Я понимаю, что мне нужно реалистично оценить свой дом, чтобы получить предложение. Поэтому я трачу много времени на анализ сопоставимых продаж в этом районе. Я смотрю на дома, похожие на мой, а затем учитываю уникальные особенности моего дома. Например, я один из немногих домов в округе, у которого есть собственный бассейн на заднем дворе. Я оцениваю свой дом на основе последних данных о продажах с разумной надбавкой за уникальные особенности моего дома. Основываясь на всей домашней работе, которую я сделал, я чувствую, что у меня довольно разумная запрашиваемая цена.Я даже ошибся с консервативной точки зрения, потому что хочу продать дом побыстрее. Кто хочет остаться на рынке на полгода? Не я. Мой дом стоит 260 000 долларов.

А потом пойдешь ты. «Друг вашего друга» сказал вам, что вы всегда должны предлагать цену ниже запрашиваемой при покупке дома. Итак, просмотрев мой дом пару раз, вы решаете сделать предложение за 245 000 долларов — на 15 000 долларов ниже запрашиваемой суммы. Ваше предложение действительно в течение 48 часов, так что у меня есть пара дней, чтобы подумать над ним.На следующий день я получаю еще одно предложение от потенциального покупателя. Этот человек предлагает 255 000 долларов — на 5 000 долларов ниже моей запрашиваемой цены.

Что, по-твоему, я теперь буду делать? Ты угадал. Я либо (А) сразу приму предложение второго покупателя, либо (Б) попытаюсь договориться со вторым покупателем. Ваше предложение пока откладывается. Я сообщу вашему агенту, что мы находимся в процессе принятия более высокого предложения. Перевод: «нет сделки». Однако я сохраню визитную карточку вашего агента на случай, если другие покупатели проиграют в последнюю минуту.Но вы можете считать ваше предложение отклоненным.

Это реалистичный сценарий? Да. На самом деле, это именно тот сценарий, через который прошли мы с женой, когда продали наш дом в Раунд-Роке, штат Техас, в 2010 году.

Что должен сделать покупатель дома, прежде чем предлагать

1. Исследуйте местность

Все начинается с небольшого исследования, так что это самое первое, что вы должны сделать, если хотите купить дом. Однако, если у вас нет правильного направления для вашего исследования, оно может быть столь же полезным, как и полное отсутствие исследований.Начните сначала с поиска области, в которую вы хотите переместиться. Когда вы делаете это, изучите местные школы, средние цены на жилье в этом районе, близость к важным удобствам (например, магазинам, механикам, врачам и т. д.) и уровень преступности в этом районе. Вы даже можете использовать поисковую систему для поиска местных новостей в этом районе, чтобы убедиться, что нет ничего слишком негативного, что выделяется.

2. Исследуйте дом

Как только вы найдете несколько домов, которые вам нравятся, исследование на этом не остановится.Теперь вам нужно будет определить определенную информацию о собственности, прежде чем делать предложение. Вот некоторые из основных вещей, на которые вам следует обратить внимание:

  • Исследуйте рынок, когда лучше покупать?
  • Когда вы найдете дом, посмотрите на похожие объекты в этом районе и сравните цены.
  • Проверьте площадь в квадратных футах и ​​узнайте среднюю стоимость на основе этого размера.
  • Узнайте, почему нынешний владелец продает, это может дать вам представление о том, насколько гибким он будет в отношении цены.
  • Попробуйте узнать, сколько заплатил продавец, особенно если это было недавно.
  • Просмотр тенденций соотношения прейскурантной цены к цене продажи.
  • Спросите историю дома и DOM (дней на рынке).
3. Прохождение

Вы не должны делать предложение без предварительного прохождения. Но даже одного прохождения может быть недостаточно. Многие люди попадают в ловушку, влюбляясь в первую же недвижимость, на которую смотрят, и это искажает их точку зрения, когда дело доходит до покупки.Прежде чем сделать свое предложение, посмотрите, сможете ли вы пройти еще раз, и убедитесь, что вы проверили все, что могли пропустить в первый раз. Загляните за двери и под мебель на наличие возможных дефектов или проблем.

4. Проверьте утилиты

Ваша ипотека — не единственный ежемесячный счет, о котором вам придется заботиться, поэтому убедитесь, что в вашем бюджете предусмотрены не только регулярные платежи по ипотеке. Хорошая идея состоит в том, чтобы продавцы давали вам оценку полезности, которую вы могли бы просмотреть, прежде чем делать предложение.

5. Поговори с соседями

Так же важны, как и сам дом, люди, с которыми вы будете делить улицу. Попробуйте поговорить с соседями и посмотреть, есть ли среди них люди, рядом с которыми вы хотели бы жить. Вы также можете проверить соседей, которые кажутся шумными или, возможно, у которых много домашних животных.

6. Пройдите осмотр

После того, как вы начнете делать предложение, вы сможете отдать дом на осмотр профессионалу. Это важно, так как вам нужно знать о любом ремонте, о котором вам придется позаботиться, а также о его оценках и любых потенциальных затратах на реконструкцию.Вы также захотите проверить дом на наличие опасных веществ, таких как асбест или метамфетамин. Многие люди считают, что инспектора нанимает REA или кредитор, но важно знать, что вы можете нанять любого инспектора, которого захотите.

7. Дайте себе выбор

Как бы ты ни любил дом, иногда он просто не складывается. Поэтому важно не слишком привязываться к одному свойству. Убедитесь, что у вас есть второй и третий варианты возможных домов. Также лучше не брать первый попавшийся дом, по крайней мере, без предварительного тщательного исследования.

8. Безопасное финансирование

Маловероятно, что у вас достаточно денег, чтобы купить дом вперед. В результате обеспечение финансирования является важным шагом в этом процессе. Прежде чем делать предложение, убедитесь, что у вас хороший кредит, и обеспечьте хорошую ставку для финансирования. Лучший способ сделать это — получить предварительное одобрение кредита перед покупкой. Это также поможет вам точно определить, сколько денег вы должны отложить на расходы на новый дом. Воспользуйтесь калькулятором платежей по ипотеке, чтобы лучше понять, каким может быть ваш платеж по ипотеке.

Руководство для покупателей и продавцов по проведению переговоров о множественных предложениях

Эта ориентированная на потребителя брошюра предназначена для использования РИЭЛТОРАМИ® для информирования покупателей и продавцов о потенциальных последствиях множественных предложений. Он был одобрен Комитетом по профессиональным стандартам на Ежегодном съезде 2005 года в Сан-Франциско и является выдержкой из официального документа «Представление и обсуждение многочисленных предложений», содержащегося в Кодексе этики NAR и Руководстве по арбитражу .

Для вашего удобства вы также можете скачать эту брошюру:

Руководство для покупателей и продавцов по ведению переговоров о множественных предложениях (DOC: 38 КБ)
Руководство для покупателей и продавцов по ведению переговоров с несколькими предложениями (PDF: 48 КБ)


Руководство для покупателей и продавцов по проведению переговоров о множественных предложениях

Представлен Национальной Ассоциацией Риэлторов®

и

____________ Ассоциация РИЭЛТОРОВ®

Copyright 2005 Национальная Ассоциация Риэлторов®

Информация для покупателей
  • В некоторых ситуациях продавцам необходимо рассмотреть несколько конкурирующих предложений о покупке.У продавцов есть несколько способов справиться с несколькими предложениями. Продавцы могут принять «лучшее» предложение; они могут сообщить всем потенциальным покупателям, что другие предложения «на столе»; они могут «противостоять» одному предложению, откладывая другие предложения в сторону, ожидая решения по встречному предложению; или они могут «противостоять» одному предложению и отвергать другие.
  • В то время как листинговый брокер может предлагать предложения и советы, решения о том, как будут представлены предложения и как с ними обращаться, принимаются продавцом, а не листинговым брокером.
  • Существуют преимущества и недостатки различных стратегий ведения переговоров, которые вы можете использовать в переговорах с несколькими предложениями. Низкое первоначальное предложение может привести к покупке желаемой недвижимости по цене ниже заявленной или может привести к принятию более высокого предложения другого покупателя. С другой стороны, предложение полной цены может привести к тому, что продавец заплатит больше, чем мог бы потребовать. В некоторых случаях может быть несколько предложений по полной цене, конкурирующих за внимание продавца и принятие.
  • Ваш представитель по закупкам объяснит плюсы и минусы этих (и, возможно, других) стратегий ведения переговоров. Решения, однако, принимать вам.
  • Предложения о покупке, как правило, не являются конфиденциальными. В некоторых случаях продавцы могут информировать других покупателей о том, что ваше предложение готово, или даже раскрывать детали вашего предложения другому покупателю в надежде убедить этого покупателя сделать «лучшее» предложение. В некоторых случаях продавцы дают указание своему листинговому брокеру раскрыть предложение другим покупателям от их имени.
  • Листинговые брокеры обязаны следовать законным этическим инструкциям своих клиентов точно так же, как покупатели-представители должны следовать законным этическим инструкциям своих покупателей-клиентов. Хотя некоторые РИЭЛТОРЫ® могут неохотно раскрывать условия предложений, даже по указанию своих клиентов-продавцов, Кодекс этики не запрещает такое раскрытие. В некоторых случаях законы штата или нормативные акты о недвижимости могут ограничивать возможность брокеров раскрывать существование или условия предложений третьим лицам.
  • Вы можете обсудить со своим представителем покупателя возможность сделать ваше предложение конфиденциальным или заключить соглашение о конфиденциальности между вами и продавцом до начала переговоров.
  • Поймите, что в качестве представленного покупателя ваш брокер, вероятно, имеет других клиентов-покупателей, некоторые из которых могут быть заинтересованы в той же недвижимости, что и вы. Спросите своего брокера, как будут представлены и обсуждаться предложения и встречные предложения, если несколько ее клиентов-покупателей попытаются купить одну и ту же недвижимость.
  • Учтите, что совет вашего представителя по закупкам основан на прошлом опыте и не является гарантией того, как тот или иной конкретный продавец будет действовать (или реагировать) в конкретной ситуации.

Информация для продавцов

  • Возможно, вы столкнетесь с несколькими конкурирующими предложениями о покупке вашей недвижимости. Ваш листинговый брокер может объяснить вам различные стратегии ведения переговоров. Например, вы можете принять «лучшее» предложение; вы можете сообщить всем потенциальным покупателям, что другие предложения «на столе», и предложить им сделать свое «лучшее» предложение; вы можете «отклонить» одно предложение, отложив другие предложения в сторону, ожидая решения по вашему встречному предложению; или вы можете «противостоять» одному предложению и отклонить другие.
  • Если у вас есть вопросы о возможности нескольких предложений и о том, как с ними справиться, попросите своего брокера по листингу объяснить ваши варианты и альтернативы.
  • Поймите, что каждый из этих подходов имеет свои преимущества и недостатки. Терпение может привести к получению еще лучшего предложения; приглашение покупателей сделать свои «лучшие» предложения может привести к предложению (или предложениям) лучше, чем те, которые «на столе», или может оттолкнуть покупателей, которые считают, что они уже сделали справедливое предложение, в результате чего они прервут переговоры, чтобы заняться другими объектами недвижимости. .Ваш листинговый брокер объяснит плюсы и минусы этих стратегий (и, возможно, других) стратегий ведения переговоров. Решения, однако, принимать вам.
  • Учтите, что рекомендации вашего брокера по листингу основаны на прошлом опыте и не являются гарантией того, как тот или иной конкретный покупатель будет действовать (или реагировать) в конкретной ситуации.

Информация для покупателей и продавцов

Пожалуй, ни одна ситуация, с которой сталкиваются покупатели или продавцы, не является более неприятной или чреватой возможностью недопонимания и упущенной возможности, чем представление и обсуждение нескольких конкурирующих предложений о покупке одного и того же имущества.Рассмотрим следующие проблемы и динамику:

  • Продавцы хотят получить самую высокую цену и лучшие условия для своей собственности.
  • Покупатели хотят купить по самой низкой цене и на самых выгодных условиях.
  • Листинговые брокеры, действующие от имени продавцов, представляют интересы продавцов.
  • Представители покупателя представляют интересы своих покупателей-клиентов.
  • Повысит ли вероятность того, что продавец, раскрывающий информацию о предложении одного покупателя, предложит второму покупателю полную цену? Или этот второй покупатель будет преследовать другую собственность?
  • Приведет ли сообщение нескольким покупателям о том, что каждому предоставляется шанс сделать свое «лучшее предложение», к ожесточенной конкуренции за собственность продавца? Или это приведет к тому, что покупатели будут искать в другом месте?
  • Что справедливо? Что честно? Почему нет единого простого способа справиться с несколькими конкурирующими предложениями?

Знающие покупатели и продавцы понимают, что в сложных ситуациях редко бывают простые ответы.Но некоторые фундаментальные принципы могут немного упростить обсуждение нескольких предложений.

  • Реализовать листинговый брокер представляет продавца – и интересы продавца, а покупатель-представитель представляет покупателя – и интересы покупателя. На специалистов по недвижимости распространяется государственное регулирование в сфере недвижимости, а если они являются РИЭЛТОРАМИ®, то Кодекс этики Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®.
  • Кодекс этики обязывает РИЭЛТОРОВ® быть честными со всеми сторонами; быстро и объективно представлять предложения и встречные предложения; и сотрудничать с другими брокерами.Сотрудничество предполагает обмен соответствующей информацией.
  • Часто разочарование и непонимание возникают из-за того, что сотрудничающие брокеры не знают о статусе предложений, которые они представили от имени своих покупателей-клиентов. Брокеры листинга должны прилагать разумные усилия для информирования представителей покупателей о статусе предложений. Точно так же представители покупателей должны постоянно информировать листинговых брокеров о статусе встречных предложений, сделанных их клиентами-продавцами.

Наконец, покупатели и продавцы должны понимать, что в ситуациях с несколькими предложениями только одно предложение приведет к продаже, а другие покупатели часто будут разочарованы тем, что их предложения не были приняты.Хотя мало что можно сделать, чтобы смягчить это разочарование, справедливое и честное отношение на протяжении всего предложения и процесса переговоров в сочетании с быстрым, постоянным и открытым общением может повысить шансы на то, что все покупатели — успешные или нет — будут чувствовать, что с ними обращались справедливо и честно. .

27.09.05

Какой процент от продажной цены вы должны предложить за дом? | Budgeting Money

i Steve Mason/Photodisc/Getty Images

Когда вы идете в магазин одежды, чтобы купить пару джинсов, у вас есть возможность заплатить цену, указанную на бирке, или уйти с пустыми руками.Купить дом гораздо сложнее. Продавцы хотят хорошей цены за свой дом так же, как вы хотите выгодную сделку. Некоторые выставляют свои дома дороже, чем они ожидают получить, ожидая, что вы предложите меньше. К сожалению, если вы не можете быть уверены, почему продавец выставил на продажу дом по такой цене, то не существует твердого процентного правила относительно того, сколько вы должны предложить.

Риски старта с высокой цены

Если продавец выставляет свой дом за 300 000 долларов, а вы предлагаете на 5 процентов меньше — 285 000 долларов, — продавец может немедленно подписать предложение о покупке, потому что на самом деле он ожидал только около 280 000 долларов.После того, как он подписал предложение о покупке и вы получили уведомление о том, что он принял вашу цену, вы заблокированы в сделке. Если после того, как вы узнаете, что аналогичные дома в этом районе продаются за 275 000 долларов, вы обошлись себе в 10 000 долларов. Вы можете получить хорошее представление о том, сколько на самом деле стоит дом, проведя сначала небольшое исследование. Если вы работаете с агентом по недвижимости, у него должен быть список сопоставимых продаж по соседству, включая короткие продажи и потери права выкупа. Если вы сделаете предложение в том же ценовом диапазоне, что и сопоставимый дом в этом районе, вы, вероятно, не ошибетесь.

Риски низкой цены

Если вы действительно хотите дом, вам лучше не ставить слишком низкую цену. Если продавец просит 300 000 долларов, а вы предлагаете только 225 000 долларов, вы снижаете продажную цену на 25 процентов, что может быть слишком много. Вы рискуете вызвать недовольство продавца, и он вообще не будет с вами иметь дело, особенно если причина, по которой он просит 300 000 долларов, заключается в том, что он действительно рассчитывает получить именно это. Исключение существует, если сопоставимые продажи в этом районе показывают, что справедливая стоимость составляет 225 000 долларов, а продавец сильно завысил запрашиваемую цену.В этом случае, если продавец отказывается от сделки, это неплохо. Независимо от того, насколько вам нравится дом, вы, вероятно, не захотите платить на 25 процентов больше, чем он стоит.

Инструменты для ведения переговоров

Другие переменные также могут влиять на то, сколько вы предлагаете, факторы, которые могут не иметь никакого отношения к стоимости имущества. Если вы предлагаете продавцу что-то, что он, возможно, не сможет найти в другом месте у другого покупателя, вы, вероятно, имеете право предложить 85 процентов от запрашиваемой цены.Например, вы могли только что унаследовать крупную сумму денег или пройти предварительную квалификацию для получения ипотечного кредита, поэтому продавцу не нужно беспокоиться о том, что сделка состоится. Точно так же вы могли бы предложить на 15 процентов меньше, если вы точно знаете, что домовладелец отчаянно пытается продать. Он может быть вовлечен в развод или столкнуться с потерей права выкупа.

Встречное предложение

Ваше предложение не обязательно должно быть одноразовым. Предполагая, что продавец не отказывается работать с вами, потому что вы предложили так мало, у вас обычно есть немного пространства для переговоров.Например, если вы предлагаете на 15 процентов меньше запрашиваемой цены, продавец, как правило, сделает встречное предложение и попросит больше. Если он сделает встречное предложение, вы не обязаны принимать новую цену только потому, что сделали первое предложение. Встречное предложение позволяет вам отказаться от первоначального предложения о покупке.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*