Оценка стоимости жилого дома: Оценка жилого дома — КБ «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»

Содержание

оценка загородного дома, оценка коттеджа, оценка дачи, оценка коттеджей, оценить коттедж срочно

Пожалуй, приобретение загородного дома или коттеджа для многих наших сограждан является одной из самых важных, крупных и дорогостоящих покупок за всю жизнь. Понятно, что для грамотного и продуманного совершения такого шага требуется не менее грамотная и профессиональная оценка коттеджа или дома за городом. Ведь именно подобная оценка дома за городом или оценка коттеджа становится гарантией того, что и продавец, и покупатель останутся довольны друг другом. Другими словами, оценить коттедж силами независимого специалиста означает узнать реальную его рыночную стоимость с учетом всех характеристик объекта.

Основные цели оценик доа/коттеджа/таунхауса:

В процессе оценки коттеджей, дач, таунхаусов и домов за городом эксперт оценщик проанализирует все особенности, как самого строения, так и окружающей его инфраструктуры, проведет необходимые расчеты с использованием целого комплекса оценочных методик современности, исследует имеющийся рынок, высчитает необходимые поправочные и прочие коэффициенты. И лишь после всех этих и многих других действий и процедур подготовит отчет об оценке рыночной стоимости дома. Подобный подход к оценке таунхауса или коттеджа обеспечит покупателю знание точной стоимости недвижимости, а продавцу – возможность не продешевить на продаже своей собственности и не прослыть непорядочным человеком, завышающим цены на недвижимость. По сути, оценка рыночной стоимости жилого дома любого вида, будь то оценка коттеджа или оценка дачи, является важнейшей гарантией прозрачности сделки и её юридической чистоты.

Если вы желаете оценить таунхаус, или произвести оценку стоимости дачи, имеет смысл обратиться к независимому оценщику, предоставив ему, все необходимые документы для проведения оценочных мероприятий. Оценщик в ходе оценки жилого дома будет осматривать объект, обращая внимание на все мелочи, и сверять попутно результаты своего осмотра с предоставленными документами. А «мелочей», способных изменить стоимость недвижимости в сторону увеличения или снижения, поверьте, очень много. Настоящий профессионал при оценке стоимости дома проведет беспристрастный анализ самых разных критериев и характеристик, начиная от числа комнат в доме и общей площади помещений и заканчивая анализом экологичности местности и наличия инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры конкретного района.

Оценка частного дома, например, оценка коттеджа за городом, требует изучения всех деталей оцениваемого объекта. Специалист всегда обращает особое внимание на все неисправности и неполадки, которые имеются в строении, на состояние коммуникаций, на то, как давно и насколько качественно был осуществлен ремонт и так далее. Любой огрех и недоработка будут замечены и отмечены в отчете об оценке рыночной стоимости жилого дома, а это будет означать, что цена на недвижимость будет снижена.

Оценка дома за городом (оценка дачи, коттеджа и других жилых строений) ставит перед собой задачу определить беспристрастно все возможно имеющиеся дефекты строения, и, проанализировав всю массу информации, вывести итоговую достоверную сумму, за которую оцениваемый объект рекомендуется приобрести (либо продать). Когда покупатель решает оценить дом (оценить таунхаус) с помощью независимого оценщика, он знает, что получит реальную стоимость оцениваемого объекта, и сможет спланировать свои дальнейшие действия (не только купить дом, но и провести в нем ремонт, облагородить прилегающий участок земли), ориентируясь на свои финансовые возможности. Согласитесь, имеет смысл профессионально оценить коттедж и заплатить за него адекватную стоимость продавцу, потратив сэкономленные деньги на обустройство своей новой собственности.

Оценка коттеджей призвана облегчать и помогать сделке по купле-продаже недвижимости, и большой ошибкой является относиться к процессу оценки рыночной стоимости жилого дома за городом, как к очередной формальности. Оценить коттедж нужно для того, чтобы быть абсолютно уверенным в его реальной, а не декларируемой собственником стоимости. Наша практика показывает, что оценка дома или оценка дачи с учетом всех имеющихся в нем недоработок и дефектов, крайне необходима покупателю. На сегодняшний день все больше людей начинают понимать, что оценить коттедж (срочно или в более продолжительные сроки) в независимой оценочной компании – это единственная возможность не переплатить лишних денег, и остаться полностью удовлетворенным своей покупкой.

Оценка жилого дома за городом (оценка стоимости дома), к примеру, оценка стоимости дачи, заканчивается подготовкой официального отчета, который составляется в любом случае – нужно ли вам оценить коттедж срочно, либо же вы располагаете большим временем. В отчете об оценке частного дома специалист указывает не только его рыночную цену, но и указывает все факторы и критерии, на которые он опирался, производя расчеты. Как видим, в наши дни оценить дом с помощью независимых экспертов означает произвести оценку рыночной стоимости дома и ориентироваться во всех параметрах, которые имеют значение для этой самой стоимости.

Независимая оценка стоимости квартиры в Москве и Московской области

Наша компания осуществляет всесторонний анализ стоимости жилья, а также земельных участков для ипотеки. Работаем с частными клиентами и юридическими лицами. Нами уже составлены сотни экспертных заключений, а эксперты компании «Ай-Эс Консалтинг» аккредитованы в ведущих банках России («Сбербанк», «Возрождение», «Дельтакредит» и др.).

Преимущества


Срочная оценка

Логично, что собственники квартир в некоторый момент задаются вопросом: «Как оценить стоимость квартиры, принадлежащей мне»? И чаще оценка квартиры становится просто необходимой в случае продажи, покупки, обмена жилья или приобретении её в ипотеку.


Доставка отчета

Хотите решить вопрос с оценкой квартиры или недвижимости не выходя из дома? Никаких проблем! Оплатите наши услуги через интернет-банк, а готовый отчет об оценке мы сами доставим в банк по вашему указанию!


Работаем по выходным

Вы можете обратиться к нам в выходные по вопросу оценки квартиры или недвижимости. Для вашего удобства мы работаем 7 дней в неделю.


Оперативный осмотр

Чтобы начать подготовку отчёта по оценке квартиры или недвижимости, необходимо произвести осмотр объекта. Обычно мы готовы это сделать на следующий после обращения к нам день.

Перечень необходимых документов

Чтобы процедура оценки дома для ипотеки квартиры или иного объекта прошла быстро и без накладок, рекомендуем заранее подготовить пакет документов. Для разных видов недвижимости списки незначительно отличаются

Первичный рынок

  • договор долевого участия (паенакопления, переуступки права требования, бронирования, инвестирования, предварительный договор купли-продажи)
  • поэтажный план и экспликация, или проектный план квартиры
  • паспортные данные заемщика

Вторичный рынок

  • Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРП)
  • Технический паспорт квартиры (поэтажный план и экспликация)
  • Паспортные данные заемщика
  • Свидетельство о праве собственности на дом и земельный участок
  • Технический паспорт здания
  • Кадастровый паспорт земельного участка
  • Паспортные данные заемщика
  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок
  • Кадастровый паспорт земельного участка
  • Паспортные данные заемщика

На каком этапе проводится оценка?

Как только выбран объект для приобретения (новостройка или недвижимость на вторичном рынке), необходимо согласовать дальнейшие действия с банком. В идеале нужно представить банковскому агенту копии документов на объект для предварительной оценки. Если специалистов финансового учреждения все устроит, можно инициировать проведение оценочных мероприятий.

Отчет об оценке составляется в двух экземплярах, один из которых передается специалисту банка, курирующему данную сделку.

Предлагаем выгодные условия сотрудничества

  • бесплатный выезд оценщика на объект;
  • подготовка отчета в течение 2 дней;
  • выезд осмотрщика уже на следующий день после формирования заявки;
  • обслуживание в выходные дни.

Гарантируем:

  • неукоснительное соблюдение сроков;
  • проведение грамотного всестороннего анализа;
  • внимательное изучение документов;
  • достоверный расчет стоимости объекта.

Работаем со всеми видами жилой недвижимости, включая дачи для ипотеки. Позвоните нашим специалистам, чтобы рассчитать стоимость и оставить заявку на осмотр объекта.

Среди наших клиентов

Говорят о нас

Оценка квартиры — ДИ ТРАСО

Оценка квартиры – одно из основных направлений деятельности нашей компании. С нашей помощью вы сможете получить независимую оценку рыночной стоимости квартиры, комнаты, а также доли в кротчайшие сроки. В каких случаях ее проводят:
  • При разводе супружеской пары во время раздела имущества;
  • По решению суда;
  • Проводится передача собственности под залог;
  • Оформляется сделка купли-продажи недвижимости, дарении или обмена недвижимости;
  • Перерегистрация прав на собственность после смерти бывшего владельца;
  • Для приватизации;
  • Для государственных органов: правоохранительные инстанции, органы опеки, социальной защиты.
Что такое рыночная стоимость? Это наиболее вероятная цена, за которую можно провести отчуждение объекта оценивания на рынке подобного имущества. Другими словами, жилое помещение будет стоить столько же, сколько подобная недвижимость:
  • В этом микрорайоне;
  • В доме аналогичного типа;
  • С идентичным количеством комнат;
  • Схожая по площади;
Также всегда учитывается:
  • Возможность торга;
  • Вид собственности;
  • Материал стен здания;
  • Этаж, на котором располагается квартира;
  • Состояние и качество отделки;
  • Площадь кухни;
  • Тип санузла;
  • Удаленность от метро;
  • Наличие домофона/кодового замка;
  • Наличие автомагистрали, как источника шума;
  • Наличие балкона/лоджии;
  • Наличие панорамного вида из окна;
  • Наличие и тип авто парковки;
  • Наличие охраны и ограждения дворовой территории;
  • Наличие обременений на квартиру.

Этапы определения рыночной стоимости.

Вначале специалисту потребуется приехать на место, оценить месторасположение, инфраструктуру, район, а также всю прилегающую местность. Когда этот шаг пройден, специалист должен провести осмотр непосредственно жилья, осмотреть и сфотографировать комнаты, узнать их количество, этаж, площадь квартиры, проводился ли ремонт и другие нюансы. Мы должны точно убедиться в соответствии помещения представленным документам, чтобы она имела указанную площадь, планировку и так далее. Далее оценщик проводит подробный анализ рынка жилой недвижимости в данном регионе, производятся расчеты, и определяется рыночная стоимость объекта.

Оценка рыночной стоимости жилого дома в Москве и Московской обл.

Каждый дом, квартира и земельный участок имеют свою цену на рынке недвижимости. Проведение любой сделки с таким имуществом требует экспертизы по оценке рыночной стоимости жилого дома.

Когда нужна оценка стоимости жилого дома?

  • Эта процедура обязательна при:
  • оформлении купли-продажи;
  • сдачи дома в аренду;
  • вступления в наследство;
  • получения кредита под залог недвижимости;
  • судебных разбирательств по разделу имущества и в ряде других случаев.

Критерии оценки рыночной стоимости жилого дома

Объективная оценка стоимости жилого дома проводится исходя из общепринятых критериев. Большое значение имеет местоположение объекта, престижность района и наличие инфраструктуры. Также берется во внимание транспортная развязка, удаленность от центра города, экологическая обстановка и отсутствие поблизости вредных производств.

На стоимость недвижимости влияет год ее строительства, состояние построек и их технические характеристики, включающие общую площадь территории, планировку комнат дома и наличие подведенных внутренних коммуникаций. Результаты оценки недвижимости зависят от материалов кровли, стен и перекрытий, качества отделки помещений, состояния сантехнических узлов и количества окружающих застроек в виде гаража, погреба, сарая и т.д.

Независимая оценка жилого дома также учитывает наличие ареста на имущество или долговых обременительных обязательств. Этот фактор оказывает существенное влияние на результаты экспертизы.

Порядок проведения оценки стоимости дома

Чтобы получить достоверную оценку недвижимости, лучше обратиться к квалифицированным специалистам профессиональных экспертно-оценочных организаций. Заявление для предоставления таких услуг может подать собственник жилого дома или его доверенное лицо на основании документа, заверенного нотариально.

К заявлению прилагается следующий перечень документов и справок:

  • Паспорт владельца жилого дома и документы, подтверждающие его право собственности;
  • Технический план БТИ и экспликация;
  • Справка об отсутствии ареста имущества, залога недвижимости под кредит и других видов долговых обязательств;
  • План земельного участка со всеми пристройками и четким отражением границ частной территории;
  • Документация о технических характеристиках оцениваемого объекта.

После подачи заявления и всего перечня необходимых документов, эксперт организации выезжает на место по указанному адресу и выполняет сбор необходимых сведений с применением фотосъемки. На основании обработки и анализа полученных данных, оценщик выдает заказчику свое заключение об оценке недвижимости.

Данный документ является официальным и при необходимости может быть использован в суде. Независимая оценка рыночной стоимости дома проводится при оформлении любых сделок и позволяет получить достоверную информацию о цене объекта на рынке недвижимости.

Какие оценки кредита на строительство?

Оценка имущества для использования в сочетании с кредитами на строительство дома выполняется с использованием набора строительных планов, списка спецификаций или списка спецификаций, разбивки затрат, осмотра объекта и большого количества исследований. Хотя некоторые называют это оценкой «будущей стоимости», исправленным термином является оценка «как завершено».

Помимо использования строительных планов и бюджета строительства, процесс оценки очень похож на тот, который используется для стандартной покупки или рефинансирования кредита.Оценочная стоимость должна отражать стоимость недвижимости после ее завершения, если она построена в соответствии со строительными планами и спецификациями. Как и в оценках, не связанных со строительством, сердце хорошей оценки будет находиться в сетке сопоставимых объектов недвижимости, недавно проданных, предпочтительно за последние 3-6 месяцев.

«Компы» должны быть одинаковыми по размеру, расположению, возрасту, дизайну и общим удобствам. Стандартная практика оценки жилой недвижимости состоит в том, чтобы выделить оцениваемую недвижимость в скобки, перечислив объекты как выше, так и ниже по общей стоимости, а затем внести коррективы в сторону середины, чтобы дать максимально полную картину и обеспечить истинную сопоставимость

Хотя не все кредиторы требуют заполнения всех трех разделов, в каждой оценке будут разделы, посвященные затратному подходу, подходу продаж и подходу доходов.Затратный подход примет во внимание бюджет и поможет кредитору установить, достаточно ли заложенной в бюджете суммы для завершения строительства дома в соответствии с проектом.

Хотя бюджет может считаться достаточным, кредитор также захочет знать, что заемщик не «улучшает» недвижимость до такой степени, что ему будет трудно продавать ее, если заемщик прекратит выплаты. Подход к продажам обычно является основным методом для большинства оценщиков, занимающихся строительством, потому что часто есть хорошие сопоставимые данные о домах, проданных в этом районе.

Имея на руках список проданных домов, оценщик может приступить к «художественной» части оценки, то есть опираясь на опыт и применяя установленные стандарты для внесения корректировок в долларах между оцениваемым имуществом и сопоставимыми объектами для таких вещей, как; вид, размер участка, количество спален и ванных комнат, бассейн и спа, а также широкий спектр специальных функций. Доходный подход редко подходит для оценки проекта жилищного строительства.

Подавляющее большинство оценок имущества для ссуд на строительство дома будет иметь значение Подхода к продажам, которое превышает значение Подхода к затратам в среднем на 5-15%.Почему разница между стоимостью и ценностью так важна? В то время как многие кредиторы, организующие проекты реконструкции и пристройки, основывают максимальную сумму кредита на подходе к продажам, проекты «с нуля», новое строительство на свободной земле или полный снос с перестройкой обычно устанавливают максимальную сумму кредита на основе «меньшего стоимости или ценности».

Перевод — максимальная сумма кредита, как правило, ниже, когда движущей силой является затратный подход, и, таким образом, заемщик может нуждаться в большей сумме наличных денег для увеличения собственного капитала на начальном этапе.

Общей темой многих строительных проектов и решающим фактором в отношении того, может ли заемщик вообще позволить себе строительство, является требуемый собственный капитал и общий объем инвестиций заемщика. Если максимальная сумма кредита и денежные средства заемщика из кармана будут определяться «меньшей из стоимости или стоимости», будет важно документировать все затраты на строительство для оценщика.

Разбивка затрат застройщика является основным инструментом, но заемщики должны усердно собирать подтверждающую документацию по расходам, не отраженным в бюджете застройщика, таким как плата за проектирование и архитектуру, инженерные расходы, плата за разрешение и обучение и т. д.Поступая таким образом, заемщик может убедиться, что стоимость полностью учтена, и, следовательно, может быть достигнута максимальная сумма кредита, а наличные деньги уменьшены. Например, если вы заплатите архитектору 20 000 долларов за план здания до подачи заявки на кредит, вы потратите 20 000 долларов из собственного кармана. Однако, если вы доведете это до сведения кредитора, они могут увеличить сумму вашего кредита и возместить вам до 80% этой суммы.

Если заемщик покупает пустующий участок, Стоимость равна цене покупки участка плюс затраты на капитальное и условное строительство.Твердые затраты обычно включали материалы и рабочую силу. Это может быть один контракт со строителем или дополнительные более мелкие пункты контракта, такие как бассейн и спа.

Мягкие расходы могут включать, среди прочего, проектирование, архитектуру, проектирование, геологические исследования, проверку плана, разрешения и плату за обучение. Если вы уже владеете лотом не менее года, при расчете отношения кредита к себестоимости будет использоваться текущая стоимость лота, а не цена покупки. Отдельной оценки лота делать не нужно.

Раздел «Затратный подход» оценки ссуды на строительство будет включать «стоимость объекта» и «стоимость улучшений объекта в текущем состоянии».Сумма этих двух чисел обычно используется в качестве текущей стоимости лота, хотя иногда «стоимость улучшений сайта как есть» не учитывается и должна быть рассмотрена. Стоимость уже выполненных улучшений участка, таких как выравнивание, подпорные стены или септиктенк, не добавляется к расчетам общей стоимости, поскольку они уже отражены в «стоимости участка» и «стоимости улучшений участка».

Затраты на «мягкие» работы должны быть подтверждены аннулированными чеками и счетами-фактурами, а постоянные затраты будут отражены в контракте с фиксированной ценой со строителем.Часто строительство идет полным ходом, когда заемщик решает, что ему нужно финансирование. В этом случае также важно, чтобы заемщик документировал, что было потрачено с аннулированными чеками и счетами-фактурами, чтобы получить полный кредит капитала и, возможно, возмещение. Иногда затратный подход превосходит подход продаж, а это означает, что заемщик может потратить на строительство дома больше, чем он мог бы купить дом. Это не означает, что проект не должен двигаться вперед, но заслуживает особого внимания и дальнейших исследований.

Оценка жилой недвижимости — округ Кинг

ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Сумма налога на недвижимость, которую вы платите, зависит от расходов штата и местных органов власти. Около половины вашего налога на недвижимость определяется сборы, которые вы и ваши соседи утвердили для таких услуг, как школы, парки, водные районы, службы неотложной медицинской помощи и противопожарной защиты, среди прочего.

Только 17 центов с каждого доллара налога на недвижимость идут на нужды Общего фонда округа Кинг.Остальные 83 цента делятся между штатом, городами и другими местными органами власти.

Жилая недвижимость оценивается каждый год по ее полной рыночной стоимости, которая определяется как сумма, которую покупатель, желающий, но не обязанный купить, заплатил бы продавцу, желающему, но не обязан продавать. Для жилых участков справедливая рыночная стоимость определяется путем анализа недавних продаж сопоставимой недвижимости в том же районе.

(Передвижные дома и плавучие дома оцениваются по-разному.Для получения дополнительной информации звоните по телефону 206-296-5126.)

Как мы оцениваем стоимость

При оценке жилой недвижимости мы рассматриваем как землю, так и улучшения (здания, перегородки и т. д.). Начнем с определения стоимости земли, которая Закон штата требует, чтобы мы оценивали его так, как если бы оно было вакантным. Это значение определяется путем анализа продаж сопоставимой голой земли. Если недавних продаж не было, мы используем другие признанные методы оценки.

Наш следующий шаг – изучение продаж и рыночных тенденций улучшенной (застроенной или надстроенной) недвижимости в выбранном районе.Этот анализ продаж используется для определения общей рыночной стоимости в зависимости от размера, года постройки, качества постройки и других характеристик. Из этой общей стоимости мы вычитаем сумму, определенную для земли. Остаток распределяется на улучшения.

В дополнение к этому рыночному подходу жилая недвижимость также может оцениваться с использованием затратного подхода, который устанавливает стоимость на основе того, сколько будет стоить воспроизводство или заменить имущество за вычетом его амортизированной стоимости.

В дополнение к статистическому анализу для определения стоимости, все свойства физически проверяются один раз в каждые шесть годовой цикл.

Всякий раз, когда мы переоцениваем ваше имущество, вы будете получать Официальное уведомление о стоимости имущества, в котором ваши старые и новые общие значения с отдельными значениями, показанными для земли и улучшений.

Определение налога на имущество

Сумма налога на имущество, которую вы платите, зависит от расходов штата и местных органов власти, включая эксплуатационные расходы школ, дорог, парков, библиотек, больниц, городских и правительство округа, а также ваши местные налоговые округа, такие как порты, пожарные районы, коммунальные и канализационные районы.Большая часть каждого доллара налога на недвижимость идет на погашение строительные облигации для школьных зданий и других общественных проектов.

В зависимости от того, где вы живете, конкретных налогов, взимаемых в вашем районе, и местной стоимости недвижимости, возможно, ваши налоги могут увеличиться, даже если оценочная стоимость стоимость вашего дома снижается. Это потому, что около половины вашего налога на недвижимость определяется сборами, которые вы и ваши соседи утверждаете для таких услуг, как школы, парки, водные районы, служба неотложной медицинской помощи и пожарно-спасательная служба, среди прочего.Если эти сборы останутся прежними или увеличатся по сравнению с прошлым годом, ваши налоги на недвижимость могут увеличиться. Точно так же, если другие оценки уменьшатся больше, чем ваши, ваши налоги также могут увеличиться.

Установление налоговых сборов

Законодательное собрание штата устанавливает установленные законом пределы налоговых сборов. Кроме того, избиратели одобряют избыточные сборы для финансирования местных проектов или услуг, такие как дополнительные школьные сборы, пожарная охрана, канализация и очистка сточных вод.

Чтобы определить ставку налога, официальные лица делят общую сумму денег, необходимую для вашего района, на общую стоимость имущества в вашем районе.Затем они суммируют все налоговые ставки различных налоговых округов, в которых находится ваша собственность. Оценочная стоимость вашего имущества, умноженная на комбинированную ставку, дает сумму налога. что является вашей справедливой долей от общего налога на имущество в вашем районе. Казначей округа Кинг выпускает налоговые декларации, и налоги уплачиваются Казначейские операции округа Кинг.

Для получения более подробной информации о налоговых сборах нажмите здесь.

Вопросы?

Если у вас есть вопросы об оценке вашего имущества, свяжитесь с нами по телефону 206-296-7300.

(PDF) Определение рыночной стоимости высотных жилых зданий на основе оценки потребительских свойств

Состояние воздушной среды

Наличие производств и предприятий

Близость к транспортным путям

Благоустройство района

В шаговой доступности к объектам торговли,

Бытовое обслуживание

В шаговой доступности к объектам образования,

Культура, спорт, отдых

Благоустройство территории, дорожное покрытие,

Благоустройство, освещение,

Наличие Парк, сквер, пруд

Индивидуальность района

Историческая ценность жилой застройки

Этноландшафтная ценность территории

Наличие зон охраны

Памятники истории, культуры и архитектуры

Комплексный указатель потребительские качества района: 90 003



 

 



  

Согласованность экспертного мнения была проверена со значением стандартного отклонения [16,17 ].

Комплексные показатели качества «», характеризующие уровень потребительского качества

помещений i-го жилого объекта на трех уровнях – квартирах, домах, микрорайоне:

 



 



 



    

  

Гре: , ,  — всеобъемлющее потребительское качество квартир, дома , площадь i-го

жилого объекта;

q- средняя оценка, выставленная экспертами Pj –th IQI i-го жилого объекта;

i = 1, n – объекты оценки;

j= 1, J – характеристики, входящие в IQI;

  – отдельные показатели качества объектов оценки ИКИ.

5 Выводы

Для расчета величины текущей рыночной стоимости жилого объекта может быть использован

интегральный показатель качества жилого объекта. Методическая база расчета

остается неизменной, а точность расчетов достаточно высока. Для этого используем относительные

значения комплексных показателей потребительских качеств жилой недвижимости , имея их как частное абсолютных значений комплексных показателей на

значение максимума используемой рейтинговой шкалы (   баллов):

 

 ;  

 ;  

 (5)

Получены три значения «r» для каждого базового и оцениваемого объекта на трех уровнях

, сопоставимых, поскольку они получены с использованием одной и той же методики.Важность этих

показателей при формировании интегрального показателя качества должна быть учтена

путем введения их весов «у». Этот вес должен определяться в зависимости от

условий, определяющих спрос и предложение на данный вид жилой недвижимости и

значимости для участника рынка недвижимости, например, для покупателя и

продавца, каждого из эти условия.Эти веса могут быть получены из анализа

информации о стоимости аренды и продажи жилых помещений в городе или районе

при изменении внешних условий: местонахождения, магистралей, инфраструктуры и других факторов.

Интегральный показатель сопоставимого качества, в том числе расчетный жилой объект, может быть

определяется по формуле:    (6)

По предлагаемой методике предусмотрен расчет  для ряда объектов,

по которым ранее проводилась оценка сделки купли-продажи и есть

информация о цене продажи (S).Эти показатели будут использованы для оценки объекта

. Аналогично является интегральным показателем качества жилого объекта. Из общего числа

объектов, по которым получена и обработана информация, выделен объект, который

  

. Наличие равенства можно считать, если коэффициенты различаются по величине

точности вычислений почти на 5-7 %. Если такой объект есть, и цена

выставлена ​​на рынок, то цена объекта может быть принята такой же, как и у аналога.

Если это не уникально, то общее количество объектов выбрано два:

один с 

    другое с 

  

.

Стоимость рассчитывается исходя из предположения, что она изменяется линейно со значениями

.

Тогда предполагаемая стоимость жилой недвижимости может быть определена по формуле:

 









 (7)

Инвесторы, потенциальные покупатели, арендаторы и другие лица могут рассчитывать по данному методу

рыночную стоимость на основе интегральных показателей качества, характеризующих потребителя

недвижимость, принимает решение о последующем использовании этих объектов: покупка, продажа, аренда, ипотека,

и т.д.В случае, если рассматриваемые объекты не удовлетворяют спрос на рынке недвижимости,

собственник жилого объекта принимает решение о ремонте, перестройке или капитальном ремонте

с целью улучшения его потребительских свойств.

11

E3S Web of Conferences 33, 02034 (2018) https://doi.org/10.1051/e3sconf/20183302034

HRC 2017

Оценка незастроенного имущества | AZ Lending Experts

Как ипотечные компании оценивают недвижимость, которая еще не построена?

Очевидно, проще представить себе процесс оценки стоимости существующей недвижимости в районе, в котором есть история продажи домов, но задача определения стоимости новых строительных проектов действительно сопряжена с некоторыми трудностями.

Оценка домов, которые еще не построены, обычно требует от подрядчика и покупателя дома предоставления дополнительных документов, чтобы получить более точную оценку стоимости имущества.

Основная цель этой статьи — дать обзор процесса оценки для покупателя дома, который строит дом, по сравнению с покупкой постоянного инвентаря.

Для некоторых строительство нового дома может быть одновременно увлекательным и непосильным. Наблюдать за тем, как проект превращается из идеи в готовый дом с передним двором, белым частоколом и сделанной на заказ красной входной дверью, — это полезный опыт.

Даже если вы обращаете внимание на всю информацию с самого начала, все равно есть несколько деталей, которые имеют тенденцию заставать врасплох даже опытных строителей.

Необходимо принимать решения во время игры, так как шкафы и углы располагаются не так, как может быть показано на первоначальном рисунке, пол не соответствует цвету стен или солнце бьет в окно не в ту сторону во время обеда.

Хотя последние обновления могут стоить вам больше денег, они также могут повлиять на стоимость имущества.

Что нужно оценщику для нового строительства?

  • Планы

    Планы или строительные чертежи обычно делает ваш строитель или архитектор. В нем указан план этажа вашего дома, размеры комнат и площадь вашего дома.

    Они должны включать план этажа, вид спереди, реальный фасад и боковые фасады, механические и электрические детали.

  • Спецификации/описания материала

    В листе «Спецификация» указан тип строительных материалов, которые вы будете использовать. Например, будет ли ваш дом построен из стандартных 2 x 4 или 2 x 6.

    Он также содержит тип изоляционных, кровельных и наружных изделий, которые будут использоваться в строительстве, а также полы, столешницы и приспособления для внутренней отделки.

  • Разбивка затрат

    Документ с разбивкой всех расходов, связанных со строительством, включая землю, строительные материалы и рабочую силу.

    Кредитор обычно может предоставить вам пустые формы для спецификации и разбивки затрат, если у вашего застройщика их нет.

  • План участка

    Показывает, где будет располагаться ваш дом на участке, любые вспомогательные постройки, расположение колодцев и септиков, если применимо, а также отметки уровня отделки и направление дренажа.

    Как только кредитор получит от вас указанную выше информацию, он направит копию оценщику. Задача оценщика — определить будущую стоимость дома после его завершения в соответствии с вашими планами, спецификациями и разбивкой стоимости.

    Несмотря на то, что оценщик будет использовать затратный подход в отчете об оценке, это не та стоимость, которая в конечном итоге будет использоваться кредитором. Рыночный подход к оценке стоимости, при котором используются существующие продажи домов, аналогичных по размеру, качеству, конструкции и местоположению, является наиболее распространенным подходом, который кредиторы хотят использовать для нового строительства.

    Чем более полными и подробными будут ваши планы, спецификации и разбивка затрат, тем точнее будет ваша оценка.

    Когда ваш дом будет готов, оценщика попросят выйти и осмотреть дом. Они сообщат кредитору о том, что они нашли, был ли ваш дом завершен в соответствии с планами и спецификациями, первоначально предоставленными, и соответствует ли стоимость первоначально указанной в отчете.

    Иногда стоимость должна быть скорректирована из-за изменений, внесенных во время строительства, которые могли повлиять на стоимость дома.


Часто задаваемые вопросы

В: Где я могу получить набор планов?

Большинство строителей имеют базовые планы, по которым они работают, и вносят изменения в соответствии с потребностями своих клиентов. При строительстве индивидуального дома, как правило, рекомендуется работать с авторитетным архитектором.

В: Есть ли форма, которую я могу использовать для списка спецификаций?

Да, HUD имеет общую форму, которую используют большинство кредиторов, и она предоставит оценщику большую часть деталей, необходимых для завершения вашей оценки.Все, что не указано в этой форме, может быть добавлено вами отдельно на дополнительном листе.

В: Могу ли я использовать свой контракт со строителем для таблицы разбивки затрат?

В большинстве случаев кредитор примет контракт, однако он потребует, чтобы строитель предоставил разбивку стоимости, чтобы убедиться, что строитель точно сделал ставку на ваш дом.

Оценка строящейся недвижимости

Незавершенным считается здание, строительство которого началось 31 октября, но не выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.До недавнего времени компания BC Assessments в основном использовала затратный подход, согласно которому они берут стоимость земли и добавляют затраты на разработку для получения общей оценочной стоимости. Стоимость земли и здания распределяется на основе процентной доли общей площади застройки каждого типа использования (обычно (06) коммерческое (01) жилое).

Здание, которое почти завершено, оценивается с помощью остаточного подхода, в соответствии с которым определяется розничная стоимость жилых и коммерческих площадей и вычитается стоимость завершения.Стоимость земли определяется на основе GBA%.

Стоимость здания может быть оценена как доля GBA или на основе стоимости каждого компонента.

Возникающие вопросы:

  1. Какой подход к стоимости (затратный или остаточный) подходит;
  2. При остаточном подходе какие затраты следует вычесть;
  3. До полной посылки одно юридическое лицо, это фактор;
  4. Как разделить стоимость земли.

Подход к значению

В деле Westbank 2010-09-00256 BCA использовала затратный подход, в то время как апеллянт использовал остаточный подход, предоставив существенные оценочные доказательства и теорию относительно того, почему этот подход подходит для незавершенного строительства.Совет принял подход апеллянтов как подходящий метод оценки частично завершенного здания. Готовность здания составила 82%. Стоимость большинства компонентов может быть определена отдельно.

Продажа незавершенных зданий, как правило, осуществляется только под принуждением, и, следовательно, если бы они существовали, их рыночная стоимость не отражалась бы.

В 2016 году BCA сообщает, что незавершенные здания будут оцениваться на этой основе при условии, что они готовы более чем на 15%. Для тех, кто менее 15%, BCA продолжит использовать затратный подход.Поэтому я спрашиваю: «Почему не ниже 30% или 50%?». На самом деле, должно быть два разных подхода к одному и тому же продукту.

С практической точки зрения, новый покупатель вполне может оценить проект на основе стоимости земли и добавить стоимость на ранних стадиях.

Остаточный подход

Определяется общая стоимость каждого компонента и вычитаются затраты на завершение. Важным соображением является физическое состояние имущества на 31 октября (статья 18 Закона об оценке).Рыночная стоимость еще должна быть определена между добровольным покупателем и продавцом без принуждения.

Затраты могут включать, но не ограничиваться:

  • Комиссионные с продаж
  • Общие расходы разработчиков
  • Затраты на въезд арендатора
  • Затраты на строительство для завершения
  • Затраты на комплексную проверку покупателей
  • Расходы на содержание
  • Надбавка за риск
  • Налог на покупку недвижимости
  • Затраты на стратификацию

Необходимо проверить различные компоненты (такие как размер застройки; чистые площади, пригодные для сдачи в аренду/продажу), а также любые ограничения на недвижимость или требования города, влияющие на стоимость.

Что такое оцениваемое юридическое лицо

Большинство новостроек будет стратифицировано, однако по состоянию на 31 октября здание является одним законным участком.

Возникают две проблемы:

  • Что оценивается
  • . Становится ли проблемой наиболее эффективное и наилучшее использование

На текущем рынке логично сказать, что наилучшее и оптимальное использование — это стратификация, и поэтому оценка будет основываться на этом предположении.

Если это действительно один титул, может ли он оцениваться только как сдаваемое в аренду имущество, потенциально с меньшей стоимостью.Я оставляю это юристу для обоснования.

Разделение стоимости земли

Закон об оценке требует, чтобы BCA предоставлял отдельную стоимость для земли, и каждому отдельному типу земли должна быть присвоена соответствующая классификация.

Так почему это проблема? Как правило, коммерческая земля стоит меньше, чем жилая. На сегодняшний день BCA делит стоимость земли на основе GBA после оценки земли на общую сумму $/sf. Однако, если каждый компонент оценивается сам по себе, общая стоимость коммерческого компонента может быть меньше.

Следовательно, часто полезно применять значения компонентов к каждому компоненту отдельно.

Методология

BCA была оспорена в деле Holborn, 2013-09-00087.

Комментарии Правления: (Перефразировано)

  • Без доказательств Правление было вынуждено распределить стоимость земли на той же основе, что и стоимость здания в деле Westbank.
  • Законодательство не определяет, что понимается под «атрибутируемым».
  • На основе толкования словаря имущество должно оцениваться в соответствии с той долей, которую каждая акция «составляет» в общей фактической стоимости.
  • Пункт 19 объясняет точные обстоятельства, касающиеся оценки, которые существуют в случае в баре. Стоимость земли должна определяться по рыночным ставкам для каждого компонента.
  • Разделение 90 293 % на основе пропорциональной общей прибыли не обязательно отражает «долю…».
  • В S10 Закона нет ничего, что предписывало бы использование формулы на основе площади (GBA).
  • В деле
  • Creative Community говорится: «Только факторы или методы распределения стоимости между классами, использованные при первоначальной оценке, могут учитываться при определении пропорциональной доли.
  • Оценщик говорит, что Закон не допускает разделения земли и улучшений.

Таким образом, в настоящее время у нас могут остаться два подхода, ни один из которых не относится к GBA %:

  • Оценка компонентов на $/sf x GBA (Holborn)
  • Стоимость, основанная на экономической стоимости каждого компонента на основе остаточной стоимости земли (Западный берег)

Но старое дело London Drugs 2006-09-00142 показало, что при определении разделения классов на основе завершенной стоимости игнорируется текущее состояние и условие, противоречащее S18 Закона.Совет пришел к выводу, что он должен был определить «долю» фактической стоимости, и S10 не требует, чтобы оценщик определял долю по использованию (но и не говорит, что не может). Он выбрал разделение на основе GBA каждого использования. Следует отметить, что в данном случае заявитель не представил никаких доказательств стоимости земли для каждого компонента, поэтому Совет не мог рассмотреть вопрос, поднятый в Холборне.

Заключение

В 2016 г. может произойти дальнейшая эволюция методов оценки и классификации каждого земельного компонента.Будут продолжены дискуссии о том, когда применять остаточный и стоимостной подходы и какие затраты следует включать или вычитать.

Еще один веселый год.

Питер Остин является директором Austin Real Estate Consultants, бывшим президентом ассоциации и действует от имени ряда застройщиков в Британской Колумбии.

.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*