Оценка дома пример: Отчет об оценке квартиры (пример)

Содержание

квартир, комнат, участков. Оценка недвижимости для ипотеки, для суда, для бизнеса — BN.ru

BN.ru проведет для вас независимую оценку жилья и коммерческой недвижимости.

Если вам нужно получить официальное заключение сертифицированного оценщика о рыночной стоимости объекта – закажите экспресс-оценку. Вы можете отправить заявку онлайн, прикрепить копии документов на недвижимость и ответить на несколько вопросов специалиста – результат будет через час. Во многих случаях, например, если вы хотите узнать, адекватную ли стоимость запрашивает продавец квартиры, или доказать свою правоту в досудебном имущественном споре, экспресс-оценки будет достаточно.

Если же в вашем вопросе участвует суд, нотариус, страховая компания или банк – понадобится подробная оценка недвижимости. Для ее подготовки сертифицированный оценщик обязательно выезжает на место, изучает состояние объекта, анализирует ситуацию на рынке недвижимости. В результате через один-два дня вы получаете подробный отчет об оценке, выполненный по всем требованиям законодательства. С этим документом вы сможете успешно представить свои интересы в суде, оформить дарственную, наследство или брачный договор у нотариуса, получить страховое вознаграждение или кредит в банке.

Оценка квартир, комнат, участков

Аккредитованные оценщики нашей компании помогут вам определить рыночную стоимость всех видов жилья – квартир в старом фонде, студий в новостройках, комнат или долей в коммунальных квартирах, загородных домов, коттеджей, садовых домиков и дач, земельных участков с находящимися на них растениями и постройками…

20-летний опыт на рынке недвижимости – BN.ru ведет мониторинг цен с 1996 года – позволяет нам с высокой точностью определить рыночную стоимость любого, даже нетипового, объекта в Санкт-Петербурге и Ленобласти.

Оценка для ипотеки

Чаще всего к нам обращаются за оценкой для получения ипотечного кредита. Как известно, банки предъявляют высокие требования к специалисту, методике исследования и итоговому отчету. Если они не будут соблюдены, документ не примут во внимание. Аккредитованные оценщики ГК «Бюллетень недвижимости» имеют необходимую квалификацию и являются официальными партнерами Сбербанка, Газпромбанка, банков «Санкт-Петербург», «Дельта Кредит», Верхневолжского, Примсоцбанка, Росинтербанка и др.

Также мы входим в некоммерческое партнерство «Палата судебных экспертов» и готовим подробные отчеты об оценке для нотариусов, адвокатов, судей. Нередко к нам обращаются за оценкой недвижимости для страховой компании или государственных органов (РОНО, органов опеки, полиции, налоговой).

Оценка коммерческой недвижимости для бизнеса

Независимые оценщики нашей компании помогут определить рыночную стоимость имущества для ваших деловых и инвестиционных целей. Оценка для бизнеса понадобится при внесении объектов в уставной капитал предприятия, составлении финансовых отчетов, реорганизации бизнеса и перераспределении имущественных долей, привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций. Подробный отчет об оценке поможет вам разработать инвестиционный проект, привлечь инвесторов и принять взвешенное управленческое решение.

Как узнать кадастровый номер своего объекта?

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер — кадастровый номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета (в Белгородской области филиалом ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» по Белгородской области).

Ведение учета объектов капитального строительства в государственном кадастре недвижимости осуществляется сравнительно недавно – на территории Белгородской области с 2012 года. Ранее учет недвижимости вели организации технической инвентаризации (БТИ), которые при таком учете также присваивали объектам недвижимости номера, которые назывались учетные, условные или кадастровые номера.

При внесении в ГКН ранее учтенных объектов недвижимости им всем были присвоены новые кадастровые номера, сформированные по правилам ведения ГКН.

Кадастровый номер, присвоенный органом кадастрового учета, имеет следующий вид: 31:XX:XXXXXXX:X. Например, 31:16:0123029:163. Кадастровые (условные, учетные) номера, ранее присвоенные БТИ, выглядят иным образом. Например, 31:16:0:0034:043679-00/003:0001/А2/0079.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость нужно знать именно «новый» кадастровый номер в формате 31:XX:XXXXXXX:X. Однако в Ваших правоустанавливающих документах на недвижимость, если они оформлялись до начала ведения ГКН в отношении объектов капитального строительства, будет указан «старый» номер БТИ. Вы легко можете узнать «новый» номер для своего объекта, воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» официального сайта Росреестра https://rosreestr.ru.

Для этого достаточно в графе «Устаревший номер» сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» ввести старый кадастровый (условный) номер (в нашем примере 31:16:0:0034:043679-00/003:0001/А2/0079). Далее нужно нажать кнопку «Сформировать запрос». В итого получаем информацию о новом номере объекта недвижимости.

Обращаем внимание, что переоформление свидетельств о регистрации права в связи с присвоением нового кадастрового номера не требуется, Ваши документы действительны, сведения о соответствии старых и новых номеров хранятся в данных государственных информационных систем ГКН и ЕГРП.

Если у Вас отсутствует возможность воспользоваться Интернет-сервисом для того, чтобы узнать новый кадастровый номер своего объекта и его кадастровую стоимость или по каким-либо причинам не удалось получить необходимые сведения на портале Росреестра, то можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из ГКН. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (лично либо направить запрос по почте). Кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса. При подаче запроса надо указать способ получения готового документа: при личном посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.

Создание модели оценки домов с помощью машинного обучения

Параметры леса в разделе Характеристики модели показывают диапазон глубины дерева, который указывает на то, что все деревья выполняют от 26 до 42 расщеплений перед выполнением прогнозов. Это означает, что деревья решений отражают изменчивость показателей, поскольку это соответствует изменчивости целевой переменной.

Далее ошибки Не вошедшие в набор указывают на влияние добавления дополнительных деревьев в модель:

MSE и изменчивость существенно не меняются между 500 и 1000 деревьями. Поскольку изменений мало, можно утверждать, что ваша модель имеет достаточно деревьев и сходится с максимальной точностью.

Возможно, существует эффект плато, и в этом случае вы должны продолжать увеличивать количество деревьев до тех пор, пока MSE и процент изменчивости значительно не увеличатся (по крайней мере, на 10 процентов). Несмотря на то, что стабильность этих показателей изначально не является гарантированной, вы можете снова протестировать, чтобы увидеть, есть ли радикальные изменения в производительности ошибок OOB, увеличив количество деревьев. Если есть кардинальные изменения, это явный признак того, что нужно использовать больше деревьев, пока производительность не станет стабильной.

В разделе Значимость самой верхней переменной показаны переменные, управляющие моделью леса.

Расстояние до водоемов – третья по значимости переменная.

Данные обучения – это данные, которые используются деревьями в лесу. R-квадрат соответствует прогнозным данным, которые уже видны в лесу. Обучение R2 – это показатель того, насколько хорошо модель леса изучает существующие шаблоны в данных обучения. Однако данные проверки ранее не видны модели, а проверка R2 является показателем того, как модель работает, если используется для прогнозирования.

Коэффициент R2, равный 0.946, указывает, что модель Классификации на основе леса и регрессии предсказывает данные, используемые для определения модели, с высокой точностью. Проверка R2, равная 0,78, предполагает, что эта модель является обобщаемой, то есть она также может предсказывать точки данных, которые она не видела, с высокой точностью. В задачах регрессии вы используете эти показатели обучения в качестве индикатора потенциального качества модели. Обратите внимание, что с фактическими прогнозами от обученной модели, когда вы прогнозируете данные, на которые у вас нет истинного ответа, вы не можете вычислить эти метрики. Эта диагностика показывает, что с учетом обучающих данных модель хорошо справляется с прогнозированием данных, которые используются при ее создании, и обобщается на точки данных, которые она раньше не видела.

Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

На сегодняшний день, оценка недвижимости – довольно востребованная услуга. Для оценки недвижимости обычно используются три основных общепринятых метода: рыночный, доходный и затратный.

Рыночный метод (сравнительный метод) используется наиболее часто. О том, почему так и происходит, какими преимуществами относительно других подходов обладает рыночный метод оценки, а также, чем неудобны в использовании другие методы, поговорим в этой статье.

Суть рыночного подхода

Суть оценки методом рыночного подхода или, как он называется иначе, методом сравнения продаж на рынке недвижимости заключается в следующем:

В области или населенном пункте, где производится оценка недвижимости, находят относительно недавно реализованные строения похожего назначения и площади. Затем, ищут среднюю цену недвижимости с внесением необходимых поправок

Важно понимать: цены объектов недвижимости подвергаются обязательной корректировке в зависимости от многих факторов и только после этого могут быть использованы для расчета средней стоимости

Рыночный способ оценки включает в себя следующие ступени исполнения:

  • Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
  • Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
  • Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых .корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
  • Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.

Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости – достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения.

Однако, далеко не всегда использование такого метода оценки допустимо. К примеру, если недвижимость обладает особыми свойствами или является уникальной, то подобрать подходящие аналоги в нужном количестве бывает невозможно.

Особенности по сравнению с другими методами, преимущества и недостатки

Метод прямого сравнения продаж имеет как свои достоинства, так и недостатки. Рассмотрим более подробно каждый пункт:

Преимущества:
Недостатки:
Итоговая стоимость основывается на уровне «спрос-предложение». Таким методом, стоимость оцениваемого объекта будет равна среднерыночной стоимости региона Сложность сбора информации о настоящейцене продаж

 

В оценочной стоимости отражается изменение рыночных цен, которое происходит под воздействием инфляции и изменения финансовых условий Сложность сбора информации для уникальных объектов недвижимости
Метод является обоснованным, с приведением примеров и конкретной стоимости объектов региона Зависимость конечной стоимости от активности рынка
Простой в использовании и дает точные результаты Сложность в корректировке цен при существенных отличиях исследуемых объектов
Вносятся изменения с учетом различий исследуемых объектов

Исходя из описанного выше, применение какого бы то ни было метода оценки недвижимости рационально использовать при определенных обстоятельствах и ситуациях. Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере.

Элементы сравнения

При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения. В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения:

Элементы сравнения Пояснение
Имущественные права Продается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь (часть, доля квартиры), полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости.
Условия финансирования Совершалась ли продажа наличным расчетом, безналичным или же по программе ипотечного кредитования, с привлечением «Материнского капитала» и так далее.
Условия и время продажи Продажа в «несезонный» период времени, а также условия продажи – в каком внешнем состоянии находился объект, и имелись ли на нем или в нем дополнительные объекты имущества (постройки на земельном участке или мебель, сантехника в доме).
Место продажи Часто цена зависит от региона продажи. Даже при незначительной разнице (5-20) км, возможно значительное колебание цен. Сюда же можно отнести развитость инфраструктуры, доступность транспортных магистралей, а также экологическую привлекательность.
Физические характеристики Цена объекта может значительно разнится в зависимости от того, есть ли ремонт в жилом помещении, был ли обработан и благоустроен земельный участок, имеется ли прилегающая к дому или квартире территория и так далее.

Ценообразующие показатели, влияющие на формирование стоимости недвижимости, ясно указывают на то, что расчет стоимости объекта при использовании данного метода, является наиболее точным и приемлемым для получения «реальной» стоимости недвижимости в данной области на настоящий период времени.

Методы

Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два:

Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее.

Доходный метод:  оценочная стоимость рассчитывается исходя из возможности получения прибыли, а также учета рисков связанных с получением доходов. Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости – магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство.

Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.

Примеры расчета

Рассмотрим пример расчёта рыночной стоимости на конкретных цифрах и площадях, а также зависимость оценки от наличия тех или иных ценообразующих факторов.

Пример: Вам требуется провести оценку брусового дома площадью 50 кв.м с прилегающей территорией 10 соток, 1990 года постройки. Оценщик выбирает объявления с такими же типами продажи недвижимости в вашем регионе и производит расчёты по следующей схеме:

Объекты похожего типа, недавно проданные Цена
Дом брусовой 49 кв.м, 1991 года постройки, 10 соток территории 75000 руб
Дом брусовой 53 кв.м, 1989 года постройки, 9,9 сотки территории 92000 руб
Дом брусовой47кв.м, 1990 года постройки, 10 соток территории 61000 руб
Дом брусовой 55кв.м, 1987 года постройки,10,1 сотки территории 105000 руб
Дом брусовой 54 кв.м, 1992 года постройки, 10 соток территории 98000 руб
Формула расчета:

ИТОГО:

(75000+92000+61000+105000+98000)/5

= 431000/5=86200 руб

Однако использование таких расчётов целесообразно только в том случае, если все дома «шаблонные», т.е. одинаковые. Если же они различаются по ценообразующим показателям, то в таком случае потребуется корректировка стоимости, например, представим, что дом № 1 и 4 имеют сауну и бассейн, а дом № 5 не имеет прилегающей территории. Соответственно, в этом случае цены корректируются следующим образом:

Дом № 1 и 4 – стоимость указанная должна быть уменьшена, т.к. в нее входит и цена сауны (дом с сауной и бассейном стоит дороже, это понятно каждому). В то время как стоимость дома №5 должна быть увеличена, т.к. дом без прилегающей территории стоит дешевле. В конечном итоге изменится и оценочная стоимость вашего дома.

Отказ от подхода

Зачастую, отказ от рыночного подхода и использование затратного или доходного методов оценки объектов недвижимости является единственным правильным выходом из ситуации. Нецелесообразно и невозможно использовать метод рыночного подхода в случаях:

  • Необходимости оценки нового жилья, которое недавно построили, либо же наоборот – очень старой недвижимости – невозможно подобрать подходящие объекты. В такой ситуации правильнее использовать затратный метод
  • При оценке дома или участка земли, не имеющего «похожих объектов» для оценки стоимости
  • Оценка «деловой» недвижимости – когда лучше всего использовать доходный метод и так далее

Как видно из всего сказанного выше, оценка недвижимости – тонкое дело, которое требует особых знаний и тщательных логических размышлений. И самый часто используемый метод – оценки рыночной стоимости, не всегда является корректным и дающим точный результат.

О корректировках

В вебинаре от НП СРОО Экспертный Совет разъясняется порядок внесения и обоснования корректировок в процессе оценки сравнительным методом.

Что означают разные разделы?

Сотни флажков и полей данных, из которых состоит отчет об оценке дома, могут заставить любого замереть в глазах. Но вместе все входные данные определяют судьбу вашей продажи дома, так что будьте готовы надеть кепку для изучения и читателей.

«Когда я иду на встречу с листингом, если людям кажется, что они нереалистичны в отношении прейскурантной цены, я поднимаю вопрос об оценке», — сказал Эл Урбан, самый популярный агент в Канзас-Сити, штат Миссури. «Оценка должна быть хотя бы по цене продажи.

Отчет, который будет содержать мнение оценщика о стоимости и факторы, которые они использовали для получения этого числа, может содержать ключи к тому, почему ваш дом не был оценен, или выявить возможности для повышения стоимости дома. Давайте рассмотрим каждый раздел отчета и его приложения, чтобы вы могли подойти к нему с грамотностью информированного домовладельца, если не оценщика-любителя.

Источник: (Мэттью Генри/ Burst)

Что происходит перед предоставлением отчета об оценке?

Оценка дома — это большой шаг на пути к закрытию сделки после того, как вы примете предложение от покупателя.Прежде чем финансирование покупателя может быть осуществлено, ипотечный кредитор нанимает оценщика для защиты своих инвестиций и подтверждения того, что покупатель получает справедливую цену.

Во время этой части процесса продажи дома оценщик дома изучит основные данные о вашем доме, такие как площадь в квадратных метрах, количество кроватей и ванн, размер участка и т. д., используя такие ресурсы, как служба множественных списков, чтобы получить эти числа. Они будут сравнивать размер и характеристики вашего дома с другими домами в этом квартале, основываясь на недавних продажах сопоставимой недвижимости.

Затем оценщик выедет к вам домой для посещения объекта. Они пройдут по территории, сделают замеры, сделают фотографии и оценят состояние вашего дома в рамках своей визуальной оценки.

Отчет об оценке, содержащий оценочную стоимость вашего дома и все записи оценщика, должен вернуться в течение недели. Как продавец, вы не получите копию отчета автоматически, но вы можете запросить ее, и кредитор должен будет предоставить ее вам в течение 30 дней.

Оценщик жилья составляет отчет об оценке, в котором определяется истинная и непредвзятая стоимость вашего дома и имущества. Оценка (включая результаты отчета) обычно стоит от 400 до 600 долларов, и покупатель несет ответственность за оплату этой оценки.

В некоторых случаях продавец может выбрать предварительную оценку дома, которая может быть полезна в том случае, если вам нужно оценить уникальное имущество или надеетесь ускорить процесс закрытия за счет точной стратегии ценообразования с самого начала.Однако большинство продавцов просто используют сравнительный анализ рынка, составленный их агентом по недвижимости.

Обычно продавцы оставляют пространство для переговоров, запрашивая немного больше, чем они ожидают, но обычно это на 5-10% выше стоимости, определенной при рассмотрении сопоставимых объектов. По словам Урбана, оценка не позволяет продавцам быть «нереалистичными» с астрономической запрашиваемой ценой. «Вам нужно будет либо скорректировать цену продажи в соответствии с оценкой, либо отказаться от этой сделки.

Итак, что вы найдете в отчете об оценке? Давайте углубимся в подробности

Оценщики используют Единый отчет об оценке жилья, в котором есть специальные разделы, подтверждающие мнение оценщика о рыночной стоимости имущества. Разделы охватывают десятки внутренних и внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости. К ним относятся:

Источник: (Fannie Mae)
Тема: основные сведения о вашей собственности

В этой вводной части отчета содержится вся основная информация о вашей собственности в публичных записях: ее адрес, участок переписи, юридическое описание и номер участка оценщика.Он также включает любые специальные оценки, такие как сборы ТСЖ (объединения домовладельцев), и предоставляет оценщику место для указания кредитора, заемщика и «типа уступки» или типа сделки: покупка недвижимости или рефинансирование.

Контракт: ключевые участники этой сделки

Здесь оценщик отмечает, является ли продавец собственности зарегистрированным владельцем. В форме также указывается цена контракта, дата контракта и должна ли какая-либо финансовая помощь (например, плата за кредит) быть оплачена какой-либо стороной от имени заемщика.

Район: как ваш район выглядит на рынке

Ваш район может казаться уютным, но это не рассматривается в этом разделе оценочного отчета, который также не использует демографические данные. Скорее, это отмечает окрестности:

  • Правовые границы
  • Диапазон цен
  • Обозначение как городской, пригородный или сельский
  • Степень застройки, определяемая Fannie Mae как «процент доступной земли в районе, которая была улучшена» (будет отмечаться более 75%, менее 25% или от 25% до 75%)
  • Тенденции цен (растущие, стабильные или снижающиеся)
Участок: размер вашей собственности и коммунальные услуги

Если вы когда-либо интересовались размерами, площадью, формой, видом, описанием зонирования или классификацией зонирования вашей собственности, вы найдете это здесь.В этой части отчета об оценке также отмечается:

  • есть ли в собственности коммунальные или частные коммуникации (электричество, газ, вода, канализация)
  • любые внешние улучшения общественной или частной улицы или переулка
  • независимо от того, находится ли недвижимость в опасной зоне FEMA или в зоне затопления FEMA
  • .
  • любые «неблагоприятные условия на участке», такие как посягательства, сервитуты или особые условия окружающей среды.
Улучшения: состояние и характеристики вашего дома

Это, пожалуй, самый отрезвляющий раздел отчета об оценке.Здесь ваша собственность действительно сводится к квадратным футам жилой площади выше уровня земли — в декоре нет ничего съемного, например, потолочные вентиляторы. Вы увидите:

  • год постройки
  • стиль дизайна
  • тип фундамента (подвальное помещение, бетонная плита, частичный или полный подвал)
  • описание материалов и состояния наружных стен, фундаментных стен, поверхности крыши, типа окон, желобов и водосточных труб, а также экранов
  • описание материалов и состояния внутренних стен, полов, отделки/отделки, пола ванны и обшивки ванны
  • тип автостоянки (нет, подъезд, сколько машин помещается в гараже)
  • тип покрытия проезжей части
  • тип мансарды (лестничный, отапливаемый, отделанный)
  • тип нагрева и охлаждения
  • удобства, такие как бассейн, патио или терраса, камин, забор, веранда или дровяная печь
  • бытовая техника, такая как холодильник, духовка, посудомоечная машина, стиральная машина/сушилка или мусоропровод
  • любые «физические недостатки или неблагоприятные условия», которые влияют на структурную целостность, надежность или пригодность для жизни.

Если в вашем доме есть такие функции, как энергосберегающие приборы, это можно отметить здесь, если это добавляет ценности, сказал Урбан.

Источник: (Fannie Mae)
Подход к сравнению продаж: чем ваш дом отличается от других в этом районе?

Когда оценщик получит всю вышеуказанную информацию, пришло время рассчитать стоимость вашего дома. Подход сравнения продаж или «подход рыночных данных» — это то, что чаще всего используют оценщики.

Хотя вы найдете много подробностей по методологии оценщика, этот раздел сводится к анализу трех или четырех сопоставимых объектов недвижимости, которые недавно были проданы.Вы увидите, как в отчете сравниваются дома по площади, расположению, состоянию собственности, количеству ванных комнат и спален, а также удобствам (гараж, бассейн и т. д.)

Затратный подход к стоимости: восстановление снизу вверх

Здесь оценщик оценивает стоимость вашего дома на основе того, будет ли дороже или дешевле построить новый дом с теми же характеристиками с нуля. (Вы часто обнаружите, что это используется в коммерческой оценке или оценке недавно построенной собственности.)

Для расчета стоимостного подхода этот раздел включает стоимость земли, стоимость строительства на этой земле и амортизацию. Добавьте стоимость земли и стоимость здания, вычтите амортизацию, и вы получите стоимость вашего дома.

Доходный подход к стоимости: Приносит ли ваша недвижимость деньги?

Если ваша собственность в основном предназначена для сдачи в аренду или другой формы дохода, например, Airbnb или инвестиционная недвижимость, оценщик будет использовать этот раздел для расчета стоимости.При доходном подходе учитывается годовой доход от аренды, который приносит ваша недвижимость, за вычетом ваших расходов, а также рассчитывается ваша «ставка капитализации» или чистый операционный доход (NOI) по отношению к стоимости активов недвижимости.

Ставка капитализации, или ставка капитализации, представляет процент дохода, который инвестор получил бы при покупке за наличные. Чтобы точно рассчитать это, оценщик снова просматривает недавние продажи аналогичных типов зданий на том же рынке.

Источник: (Fannie Mae)
Информация PUD: сборы за коммунальные услуги и владение землей

Наконец, оценочная форма включает раздел для информации о PUD или планируемом развитии единицы.Согласно поставщику финансирования Fannie Mae, PUD — это проект или подразделение, которое имеет общую собственность и улучшения, которыми ТСЖ владеет и поддерживает каждую единицу в обмен на обязательные оценки (сборы).

Дополнения к отчету об оценке

В дополнение к вышеуказанным разделам отчет об оценке может также включать дополнительные примечания, относящиеся к финансированию покупателя. Покупатели жилья, впервые покупающие жилье, часто получают финансирование FHA, которое требует не только оценки, но и проверки имущества, чтобы убедиться, что дом соответствует минимальным стандартам Департамента жилищного строительства и городского развития в отношении здоровья и безопасности.

К ним относятся:

  • достаточный нагрев
  • наличие планировки участка для предотвращения попадания влаги в фундамент или подвал
  • , все ли спальни имеют выход наружу, например, окно, в целях пожарной безопасности
  • есть ли в доме краска на основе свинца, а также есть ли отслаивающаяся краска или сколы
  • наличие перил на ступенях и лестницах

— Если это обычный кредит, то это более или менее чистая стоимость, — сказал Урбан.

И где продавцы могут найти эту решающую цифру, итоговую сумму того, сколько, по словам оценщика, стоит их дом?

Где найти заключение об оценке дома

В разделе , озаглавленном «Сверка», отчета об оценке, найдите выделенный полужирным шрифтом текст, который гласит:

«На основании полного визуального осмотра внутренних и внешних областей объекта недвижимости, определенного объема работ, изложения допущений и ограничивающих условий, а также подтверждения оценщика мое (наше) мнение о рыночной стоимости, как определено, недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего отчета, составляет _______ долларов США по состоянию на ________.“

Именно там (обведено красным ниже) вы найдете то, во что, по мнению оценщика, стоит ваш дом.

Источник: (Fannie Mae)

Оценка FHA требует решения любых проблем со здоровьем или безопасностью до утверждения. Урбан сказал, что если дом оценивается как минимум по продажной цене, а условия кредитора разумны, то, как правило, продавцы соглашаются на такой ремонт.

Если ваша оценка окажется ниже, чем вы надеялись, поищите мелкие исправления, которые покажут ваш дом в лучшем свете.Рассмотрите свои варианты ведения переговоров с покупателем или, если вы считаете, что оценщик поступил с вашим домом несправедливо, поговорите со своим агентом по недвижимости о возможности заказа второго мнения.

Источник изображения статьи: (Sarah Pflug/ Burst)

Как работает оценка дома | HowStuffWorks

Оценка в 249 000 долларов? Продавец дома узнает, что его запрашиваемая цена в 300 000 долларов намного выше фактической стоимости недвижимости. Если вы являетесь покупателем, эта цифра означает, что сумма, которую вы можете финансировать за недвижимость, намного ниже, чем вы ожидали.Оценочная стоимость, которая значительно ниже той, которую вы предложили, должна быть красным светом — предупреждением о том, что вы, возможно, слишком много платите за недвижимость. Так сделка завершена? Не пора ли запаниковать и сдаться? Можно ли что-нибудь сделать?

Во-первых, взгляните на то, что могло быть причиной низкой оценки. Это может быть связано с факторами, которые домовладелец мог исправить, такими как ремонт или техническое обслуживание. Если это так, оценщик может захотеть еще раз взглянуть и соответствующим образом скорректировать оценку.

У вас всегда есть возможность заказать повторную оценку. Это может быть хорошей идеей, если первый оценщик неопытен или не знаком с районом, где находится недвижимость. Однако обязательно используйте оценщика из списка, признанного кредитным учреждением. Возможно, вторая оценка выявит ошибки, допущенные первым оценщиком. Если вы считаете, что оценка просто не является точным представлением стоимости имущества, а оценщик не желает выслушивать ваши опасения, вы можете обратиться в агентство по лицензированию оценщиков вашего штата и подать жалобу.

Однако, с точки зрения кредитора, ипотечная сделка приостановлена ​​до тех пор, пока не произойдет что-то еще. Возможно, продавец снизит запрашиваемую цену или возьмет вторую ипотеку, чтобы компенсировать разницу. Или, как покупатель жилья, вы можете захотеть увеличить первоначальный взнос наличными. Вполне возможно, что и покупатель, и продавец могут договориться о компромиссах, которые удовлетворят кредитора.

Если, однако, переговоры не увенчались успехом, а оценка по-прежнему слишком ниже той, которую банк готов финансировать, тогда нет другого выбора, кроме как отменить сделку.Вы, вероятно, подписали договор купли-продажи, в котором указано ваше предложение на недвижимость, но он, вероятно, содержит непредвиденные обстоятельства кредита. Это заявление, которое позволяет вам расторгнуть договор и получить любой депозит, который вы заплатили продавцу, если вы не можете претендовать на покупку недвижимости на согласованных условиях.

Оценка дома — это больше, чем просто еще одна статья расходов, добавленная к конечному результату покупателя. Это защита для всех, кто участвует в процессе покупки жилья. Это поможет вам принять более взвешенное решение о покупке дома.

Для получения дополнительной информации об оценке дома и других связанных темах см. ссылки на следующей странице.

Первоначально опубликовано: 5 августа 2008 г.

Отчет об оценке дома – что это такое?

В процессе покупки или продажи дома вы можете услышать какие-то странные и смутно знакомые термины. Одним из таких терминов является «отчет об оценке недвижимости». Это письменный отчет, в котором оценивается текущая справедливая рыночная стоимость недвижимости, которую вы покупаете или продаете.

Какая информация определяет отчет?

Цена, указанная в оценке, определяется несколькими факторами:

  • Недавние продажи аналогичной недвижимости в районе
  • Текущее состояние имущества
  • Район и его влияние на будущую стоимость

Эти термины достаточно расплывчаты, чтобы их было трудно понять многим покупателям и продавцам.

Последние продажи

Оценщик просматривает записи о близлежащих объектах, проданных за последние несколько недель или месяцев, чтобы найти три или четыре объекта, схожих по размеру, стилю и планировке.Продажные цены этих домов помогут определить стоимость оцениваемого дома. Многие покупатели и продавцы хотят знать, как недавно были проданы сопоставимые дома и что определяется как «в пределах одного и того же района».

Параметры различаются между домами в мегаполисе и в сельской местности. В более крупном городе оценщик может найти похожие дома, проданные за последний месяц, и в пределах одной мили от выставленного на продажу дома. В маленьком городке или сельской местности этому оценщику, возможно, придется рассматривать продажи в течение нескольких месяцев или расширить периметр, чтобы охватить весь город или несколько миль.

Текущее состояние

Оценщик должен оценить текущее состояние продаваемого имущества, чтобы определить его стоимость. Он или она проверит дом на наличие проблем со здоровьем и безопасностью. Любые нарушения или риски будут отмечены в итоговом отчете. К ним можно отнести старую проводку, отсутствие перил вдоль лестницы и многие другие условия. Кроме того, оценщик оценит общий дизайн дома. Сопоставимо ли оно с другими по соседству или оно выше или ниже их? Дом, который нуждается в серьезном обновлении, будет иметь более низкую оценочную стоимость, чем тот, который был недавно отремонтирован.

Район

Окружающий район также играет роль в оценке. Оценщик должен определить текущее состояние микрорайона и то, куда он направляется в будущем. Например, дом в новом или многообещающем районе будет иметь более высокую стоимость сегодня, потому что ожидается, что в будущем она возрастет. С другой стороны, дом в старом районе, который приходит в упадок, а не растет, не имеет такого же потенциала ценности.

Получение оценки

Кредитор должен запросить оценку у лицензированного оценщика.Все оценщики обязаны в соответствии с Кодексом поведения при оценке жилья давать беспристрастную профессиональную оценку. Продавец и покупатель не могут участвовать в этой части процесса. Затем кредитор определит сумму кредита на основе либо продажной цены, либо оценочной стоимости, в зависимости от того, что ниже. Если оценочная сумма меньше запрашиваемой цены, могут произойти три вещи:

Как выглядит отчет об оценке?

© 2022 Better Holdco, Inc. и/или ее дочерние компании. Better — это семья компаний.Better Mortgage Corporation предоставляет ипотечные кредиты; Better Real Estate, LLC предоставляет услуги в сфере недвижимости; Better Cover, LLC предоставляет страховые полисы домовладельцам; и Better Settlement Services предоставляет услуги по страхованию титула. Все права защищены.

Продукты жилищного кредитования, предлагаемые Better Mortgage Corporation. Better Mortgage Corporation является прямым кредитором. НМЛС № 330511. 3 World Trade Center, 175 Greenwich Street, 57th Floor, New York, NY 10007. Ссуды, предоставленные или организованные в соответствии с лицензией Закона о финансовых кредиторах штата Калифорния.Доступно не во всех штатах. Равный жилищный кредитор. NMLS Consumer Access

Better Real Estate, LLC dba BRE, Better Home Services, BRE Services, LLC и Better Real Estate — лицензированная брокерская компания по недвижимости, штаб-квартира которой находится по адресу: 3 World Trade Center, 175 Greenwich Street, 59th Floor, New York, NY 10007. Полный список номеров лицензий Better Real Estate, LLC можно найти здесь. Равные жилищные возможности. Все права защищены.

Better Real Estate нанимает агентов по недвижимости («Better Real Estate Agents»), а также поддерживает общенациональную сеть партнерских брокерских компаний и агентов по недвижимости («Better Real Estate Partner Agents»).Агенты-партнеры Better Real Estate работают с Better Real Estate, чтобы предоставлять высококачественные услуги за пределами зоны обслуживания, охватываемой Better Real Estate Agents, или когда Better Real Estate Agents испытывают чрезмерный спрос.

Better Settlement Services, LLC. 3 World Trade Center, 175 Greenwich Street, 57th Floor, New York, NY 10007

Страховые полисы домовладельцев предлагаются через Better Cover, LLC, агентство продюсеров-резидентов Пенсильвании. Лицензия № 881593. 3 World Trade Center, 175 Greenwich Street, 57th Floor, New York, NY 10007

Better Mortgage Corporation, Better Real Estate, LLC, Better Settlement Services, LLC и Better Cover, LLC являются отдельными операционными дочерними компаниями Better Holdco, Inc.Каждая компания является отдельным юридическим лицом, работающим и управляемым посредством собственной структуры управления и управления, в соответствии с требованиями государства регистрации и применимыми законодательными и нормативными требованиями. Продукты доступны не во всех штатах.

Логотип Better Home зарегистрирован в Бюро по патентам и товарным знакам США

Better Cover зарегистрирован в Бюро по патентам и товарным знакам США

Формы отчета об оценке недвижимости: источники и использование

Государственные и правительственные веб-сайты

Единственное место, где она может найти формы для оценки, — это правительственный сайт, такой как www.freddiemac.com или www.fanniemae.com. Freddie Mac и Fannie Mae — это государственные корпорации, которые выдают ипотечные кредиты для физических лиц. Эти корпорации на самом деле не ссужают деньги индивидуально, а покупают кредиты у других ипотечных компаний. Оба сайта содержат образцы форм для различных целей, связанных с недвижимостью, и являются достаточно полными.

Еще одно место — через сайты правительства конкретных штатов. Например, www.indiana.gov содержит различные типы форм, в том числе формы по недвижимости для штата Индиана.Большинство штатов содержат образцы форм, специфичные для этого штата.

Джесси может зайти на сайт www.e-appraise.com, который содержит исчерпывающий список используемых форм по недвижимости. Другие сайты, такие как www.appraisalinstitute.org и www.nar.realtor, также содержат пояснения и формы.

1004 Форма

Джесси знает, что единый отчет об оценке жилья , который является стандартной формой оценки недвижимости, часто называют «формой 1004».Эта форма используется для оценки рыночной стоимости одного жилого объекта. Форма 1004 очень проста и описывает все различные аспекты оценки недвижимости. Его можно найти на большинстве сайтов, посвященных недвижимости, и обычно он всегда упоминается как 1004.

Перечислены категории, акронимы и аббревиатуры. Например, в форме могут быть буквы, указывающие, на каком сайте она находится, например FNMA 1004 (Fannie Mae 1004), URAR 1004 (Единый отчет об оценке жилья 1004), 1004 FHA (Федеральное жилищное управление 1004) и т. д.Эти формы также можно найти на частных сайтах, которые являются либо кредиторами, организациями по недвижимости, государственными или местными сайтами, а также другими сайтами форм.

Преимущества

Преимущество использования стандартной федеральной формы, такой как FNMA 1004, заключается в том, что она всеобъемлющая и охватывает все, что может понадобиться государственному кредитору, поэтому ее будет более чем достаточно для любой оценки жилья. Есть лишь небольшие вариации с формами, найденными на частных сайтах. Для оценки важно убедиться, что они охватывают все важные разделы.

Оценщик может писать свои формы с нуля, в том числе и форму 1004, но это просто не нужно. Эти длинные и исчерпывающие формы можно использовать снова и снова, а соответствующую и конкретную информацию об имуществе можно изменять для каждого свойства. Просто нет причин делать больше работы для себя. Джесси решает провести исследование и найти форму на федеральном сайте. Она выбирает форму FNMA 1004, чтобы не пропустить ни одного раздела или важной информации.

Краткий обзор урока

Формы оценки могут быть как коммерческими, так и жилыми.

  • Жилые формы включают формы для кондоминиумов, домов на одну семью, передвижных домов и домов на 2-4 семьи.
  • Коммерческие формы включают формы для офисных зданий, торговых центров или магазинов, гостиниц, торговых центров, складов и т. д.

Оценщик недвижимости может написать свои собственные формы при завершении своей оценки, однако в этом нет необходимости, поскольку шаблон обеспечит все необходимые области и потребует гораздо меньше усилий для его получения.

Есть много мест, где можно получить формы оценки, например, сайты правительства штата или федеральные сайты, такие как www.freddiemac.com или www.fanniemae.com. Freddie Mac и Fannie Mae — это государственные корпорации, которые выдают ипотечные кредиты для физических лиц. Другие сайты, такие как www.e-appraise.com, www.appraisalinstitute.org и www.nar.realtor, также содержат полный список форм, которые можно использовать.

Единый отчет об оценке жилья (он же «форма 1004») используется для оценки рыночной стоимости отдельного жилого объекта.Форма 1004 очень проста и описывает все различные аспекты оценки недвижимости. Его можно найти на большинстве сайтов, посвященных недвижимости, и обычно он всегда упоминается как 1004.

При использовании формы частной компании убедитесь, что включены все стандартные и обязательные разделы. После того, как оценщик использует форму для оценки, он может сохранить и повторно использовать форму для будущих оценок и просто вставить конкретную информацию об имуществе в пустые поля.

домашних инспекций vs.Оценки: часто задаваемые вопросы и пример

Выдержка из статьи

Домашние инспекции и оценки преследуют разные цели. Посмотрите реальный пример проверки и ознакомьтесь с рекомендациями и советами.

Во-первых, давайте рассмотрим определение домашней инспекции: «жилая инспекция — это профессиональная проверка состояния недвижимого имущества в отношении компонентов, влияющих на его безопасность и стоимость.Домашние инспекторы обследуют каждый закоулок дома. Возможно, вы даже сможете присоединиться к ним во время осмотра.

Теперь давайте сравним это с определением оценки дома: «Оценка дома — это профессиональная оценка стоимости имущества на текущем рынке».

Вот простой способ объяснить разницу между оценкой дома и инспекцией: в то время как оценка фокусируется в основном на денежной стоимости имущества, инспекции глубже погружаются в конкретные проблемы, связанные с состоянием собственности.Ни оценщик, ни инспектор не получают комиссию от продажи имущества.

Требуется ли проверка дома?

Домашняя инспекция, как правило, не требуется для любого типа кредита. Но, почти каждый кредитор потребует оценки. Некоторые типы кредитов, такие как FHA и VA, требуют, чтобы оценщик делал больше, чем просто определял их рыночную стоимость.

Хотя для заемщиков FHA не требуется отдельная проверка дома, существует специальный контрольный список, на который оценщик должен обратить внимание во время оценки.Это иногда называют «оценочной инспекцией» (что, по общему признанию, немного сбивает с толку!). Существует очень длинный список требований к собственности, которым должен соответствовать дом, приобретаемый по программе FHA. На странице 184 в Справочнике HUD по жилищной политике для одной семьи вы можете увидеть некоторые пункты контрольного списка оценщика FHA. Вот несколько конкретных предметов с этой страницы:

  • Обеспечение безопасной водой под соответствующим давлением
  • Санитарно-технические сооружения и безопасный способ удаления сточных вод
  • Достаточное пространство для здоровых и комфортных условий проживания
  • Отопление
  • Горячая вода
  • Электричество, достаточное для освещения и приготовления пищи
  • So почему важна домашняя инспекция? Тебе это надо? Если вы планируете жить в доме или в нем будут жить другие люди, необходимо провести осмотр дома, чтобы быть уверенным в состоянии каждой мелочи.Это особенно верно, если вы используете обычный кредит, так как вы очень мало узнаете о состоянии имущества только с его оценкой. Вы не хотите никаких сюрпризов, когда дело доходит до крыши, фундамента, электрики или сантехники.

    Домашние проверки выходят за рамки компонентов безопасности. Посмотрите этот пример осмотра дома с фотографиями (конфиденциальная информация была отредактирована). Он включает в себя косметические дефекты, а также перечисляет проблемы, которые могут ухудшиться в будущем, даже если они не являются проблемами на момент проверки.

    Должны ли вы сначала пройти оценку или осмотр?

    Если можешь, попробуй сначала пройти осмотр. Если после проверки возникнут какие-то серьезные проблемы, вы будете знать, что нужно переходить к следующему дому, и вы не будете тратить дополнительное время или усилия на собственность. Если есть какие-либо проблемы в отношении ремонта, вы должны знать, прежде чем приступать к дальнейшим проблемам.

    После завершения инспекции часто бывает целесообразно отправить конкретных специалистов для подачи предложений по ремонтным работам.Например, если инспектор обнаружит проблемы с работой кондиционера, вы захотите, чтобы специалист по ремонту систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха вышел, чтобы указать стоимость ремонта. Затем вы можете использовать эту цитату, чтобы договориться о цене продажи или попросить продавцов оплатить ремонт из своего кармана.

    Какой следующий шаг после оценки дома?

    Предполагая, что все прошло хорошо с оценкой, следующим шагом является андеррайтинг.Они проведут окончательную проверку вашего файла и дадут вашему кредитному специалисту официальный зеленый свет на закрытие. От завершения оценки до закрытия обычно проходит от одной до четырех недель, если с андеррайтингом все идет гладко. Ознакомьтесь с более подробным описанием каждого этапа полного процесса покупки жилья на нашей странице процесса ипотечного кредитования.

    Сделайте первый шаг к собственному дому!

    Предварительное одобрение — это самый первый шаг к владению домом.Вы можете начать прямо здесь, на нашем веб-сайте, с быстрой формы, которая займет девяносто секунд или меньше для заполнения. Посмотрите, на что вы имеете право сегодня!

    Часто задаваемые вопросы об оценке дома в Восточном Техасе

    Что такое оценка?

    Отчет об оценке – это оценка, которая завершается заключением о стоимости. Оценщик будет использовать несколько «подходов», обычно три, для расчета рыночной стоимости. Одним из методов является затратный подход, который определяет, сколько капитала потребуется для замены улучшений, меньшего физического износа и других факторов, а затем добавляется стоимость земли.Другим подходом является подход сравнения продаж, который касается поиска сравнения с другими аналогичными объектами недвижимости в непосредственной близости, которые недавно были проданы. Подход сравнения продаж обычно является наиболее точным и четким индикатором стоимости дома. Доходный подход в основном используется для определения рыночной стоимости приносящей доход недвижимости на основе того, что инвестор заплатил бы в зависимости от суммы капитала, которую производит недвижимость.

    Опишите, чем занимается оценщик

    Оценщик производит беспристрастное и хорошо обоснованное определение рыночной стоимости в поддержку сделок с недвижимостью.Оценщики иллюстрируют свои экспертные заключения в оценочных отчетах.

    По каким причинам кому-то могут понадобиться ваши услуги?

    Существует множество причин для приобретения оценки, наиболее распространенной из которых является сделка с недвижимостью и ипотека. Несколько других причин для заказа оценки включают в себя:

    • Если вы подаете заявку на кредит.
    • Если вы хотите снизить свои обязательства по уплате налога на имущество.
    • Чтобы показать, что домовладелец владеет 30% капитала, и удалить первичное ипотечное страхование.
    • Для борьбы с неправомерно начисленными налогами на имущество.
    • Если вам нужно оформить недвижимость.
    • Чтобы предложить вам преимущество при покупке дома.
    • Чтобы найти честную продажную цену при выставлении вашего дома на продажу.
    • Для того, чтобы сторонам была предоставлена ​​справедливая компенсация в известных доменных делах.
    • Правительственным учреждениям, таким как IRS, требуется оценка каждой собственности.
    • Возможно, вы будете вовлечены в судебный процесс — оценка обязательно поможет.
    Является ли оценка тем же самым, что и осмотр дома?

    Оценщик не является домашним инспектором и не проводит полную проверку дома. Суть осмотра дома состоит в том, чтобы исследовать структуру дома от основания до чердака. Обычно в отчете об осмотре дома оцениваются удобства и потребности собственности: кондиционер (если позволяет погода), электрические функции, состояние системы отопления, сантехники; затем структурная емкость дома, такая как чердак, открытая изоляция, стены, полы, потолки, окна, затем фундамент, подвал и другие видимые конструкции.

    Мой агент выполнил для меня CMA. Это то же самое, что оценка?

    Честно говоря, это все равно, что сравнивать широкополосный доступ и коммутируемый доступ. CMA зависит от неопределенных тенденций местного рынка. Оценка использует сопоставимые продажи, которые могут быть подтверждены записями. Отчет об оценке также будет содержать стоимость площади и строительства. Все, что делает CMA, — это генерирует «примерную цифру». Оценка дает обоснованное и тщательно документированное мнение о ценности.

    Человек, стоящий за отчетом, откровенно говоря, является самым существенным различием между CMA и оценкой.CMA пишется агентом по недвижимости, который может иметь или не иметь истинное понимание рынка или концепций оценки. Сертифицированный профессионал с лицензией Техаса, который основывает свою карьеру на оценке домов в округе Грегг и его окрестностях, проводит оценку. Точно так же агент имеет личную заинтересованность в цене продажи имущества — своей комиссии — тогда как оценщик обязан в соответствии с этическим кодексом собирать только заранее согласованную сумму за задания, независимо от их результата.

    Что я могу ожидать увидеть в моем отчете об оценке?

    Каждая оценка должна отражать мнение о достоверной стоимости и документировать следующее:

    • Клиент и другие предполагаемые пользователи.
    • Как предполагается использовать оценку.
    • Цель оценки.
    • Тип содержащегося значения и определение этого значения.
    • Дата вступления в силу оценки.
    • Соответствующие атрибуты собственности, в том числе: местонахождение, физические атрибуты, юридические атрибуты, экономические атрибуты, рассматриваемый интерес к недвижимости и объекты, не связанные с недвижимостью, включенные в оценку, такие как личное имущество, стационарные установки оборудования и даже нематериальные вознаграждения.
    • Любые известные сервитуты, ограничения, обременения, аренда, оговорки, соглашения, контракты, декларации, специальные оценки, постановления и т.п.
    • Разделение долей, например дробная доля, физический сегмент и частичное владение.
    • Что было задействовано в процессе выполнения задания.
    Какие гарантии того, что указанная стоимость является достоверной после завершения оценки?

    При передаче отчета об оценке каждый оценщик должен обеспечить следующее:

    • Что анализ информации, использованный при оценке, был приемлемым.
    • Критические ошибки упущения или совершения не были совершены индивидуально или коллективно.
    • Услуги по оценке оказывались тщательно и со знанием дела.
    • Был сообщен достоверный и подтверждаемый отчет об оценке.

    Чтобы стать оценщиком с государственной лицензией, необходимо выполнить обширные требования к образованию, а также зарегистрировать реальный опыт работы. Точно так же оценщики должны соблюдать строгий отраслевой этический кодекс и соблюдать национальные стандарты практики оценки недвижимости.Принципы проведения оценки и сообщения ее результатов гарантируются соблюдением Единых стандартов профессиональной оценочной практики (USPAP).

    Лицензирование и сертификация требуют курсовой работы, тестов и практического опыта. После получения лицензии он должен пройти курсы повышения квалификации, чтобы лицензия оставалась актуальной. Чтобы просмотреть конкретные требования для любого штата, нажмите здесь.

    Кто нанимает оценщиков?

    Ипотечные кредиторы являются наиболее вероятными клиентами оценщиков, нуждающихся в их услугах, чтобы гарантировать, что недвижимость, участвующая в ипотечной сделке, является адекватным залогом для кредита.Адвокаты и бухгалтеры также пользуются услугами оценщиков для раздела активов и расчетов по наследству.

    Где оценщик получает данные, используемые для оценки стоимости в округе Грегг или других районах?

    Сбор информации является одной из основных функций оценщика. Данные могут быть классифицированы как специальные или общие. Конкретные данные собираются с самого объекта; Местоположение, состояние, удобства, размер и другие особенности документируются оценщиком во время осмотра.

    Общие данные получены из нескольких мест. Для поиска недавних продаж, которые будут использоваться в качестве «композиций», мы часто используем местную службу множественных списков. Налоговые отчеты и другие документы суда подтверждают фактические цены продаж на рынке. Оценщики обычно должны сообщать, когда имущество находится в зоне затопления, чтобы информация была получена из источника данных FEMA, такого как служба InterFlood а-ля Mode.

    И самое главное, оценщик собирает общие данные из своего прошлого опыта выполнения заданий для других домов на том же рынке.

    Зачем нужна профессиональная оценка?

    Каждый раз, когда стоимость вашего дома или другого недвижимого имущества используется для принятия важных финансовых решений, оценка помогает. При продаже вашего дома оценка помогает вам установить цену, которая максимизирует прибыль и сокращает время пребывания на рынке. Если вы покупаете, это гарантирует, что вы не переплатите. Если вы участвуете в урегулировании наследства или разводе, это гарантирует, что имущество будет разделено справедливо. Проще говоря, дом часто является единственным и крупнейшим финансовым активом, которым кто-либо владеет.Знание его истинной стоимости необходимо для информирования

    В моей выписке по ипотечному кредиту есть пункт для PMI? Могу ли я избавиться от этого?

    PMI — это аббревиатура от Private Mortgage Insurance. Этот дополнительный план защищает кредитора в случае, если заемщик не платит по кредиту, а стоимость дома меньше, чем причитается по кредиту. Как только вы сможете доказать, что сумма, которую вы должны за свой дом, составляет менее 80% от рыночной стоимости дома, вы можете обратиться к своему кредитору с просьбой отказаться от PMI.

    Вам нужно было внести менее 20% по ипотечному кредиту? Позвоните профессиональным оценщикам Техаса сегодня по телефону 903-235-6776. Возможно, вы сможете отменить страховой взнос по частному ипотечному страхованию.

    Как подготовиться к оценщику?

    Первым этапом большинства оценок является осмотр дома. В ходе этого процесса мы приедем к вам домой и обмерим его, определим расположение комнат внутри, подтвердим все аспекты общего состояния дома и сделаем несколько фотографий вашего дома для включения в отчет.В интерьере дома соберите любой беспорядок и убедитесь, что мы можем найти путь к таким вещам, как печи и водонагреватели. Снаружи обрежьте все кусты, чтобы мы могли получить точные размеры внешних стен.

    Следующие предметы, если таковые имеются, помогут вашему оценщику провести более точную оценку за более короткий период времени:

    • Записи о последней покупке недвижимости за последние три года.
    • Письменные соглашения о собственности, такие как соглашение об обслуживании общей подъездной дороги.
    • Любые документы, такие как титульный полис с информацией о посягательствах или сервитутах.
    • Список любых крупных улучшений и обновлений дома, дата их установки и их стоимость (например, установка центрального кондиционера или ремонт крыши) и подтверждение разрешения (при наличии).
    • Найдите копии текущего соглашения о листинге, лист данных брокера и, в случае предстоящей продажи.
    Определение «рыночной стоимости»

    При оценке недвижимости рыночная стоимость (в отличие от справедливой рыночной стоимости) обычно определяется как: конкурентный и открытый рынок при всех условиях, необходимых для честной продажи, при условии, что покупатель и продавец действуют благоразумно и со знанием дела, и при условии, что на цену не влияют неправомерные стимулы.Подразумеваемым в этом определении является завершение продажи в указанную дату и переход права собственности от продавца к покупателю при условиях, при которых: покупатель и продавец, как правило, мотивированы; обе стороны хорошо информированы или хорошо информированы и действуют в своих интересах; разумное время предоставляется для размещения на открытом рынке; оплата производится наличными в долларах США или с использованием финансовых механизмов, сопоставимых с ними; и цена представляет собой обычное вознаграждение за проданное имущество, не затронутое особым или творческим финансированием или концессиями на продажу, предоставленными кем-либо, связанным с продажей.”

    Оценка принадлежит банку или потребителю?

    Для ипотечных сделок кредитор заказывает оценку либо непосредственно, либо через третье лицо. Несмотря на то, что в конечном итоге за отчет платит покупатель, предполагаемым пользователем является кредитор. Покупатель имеет право на копию отчета — обычно он прилагается ко всем другим закрывающим документам — но не имеет права использовать отчет для каких-либо других целей без разрешения кредитора.

    Другое дело, когда домовладелец нанимает оценщика для вещей, не связанных с обеспечением ипотеки.В этих сценариях оценщик может указать цель оценки; например, для удаления PMI, планирования недвижимости или налоговых споров. Если не указано иное, домовладелец может использовать оценку для любых целей.

    Я хочу получить больше для своего дома. Куда потратить деньги на ремонт?

    Добавленная стоимость того или иного удобства действительно зависит от местного рынка. Например, в то время как качественная бытовая техника привлекательна, встроенный холодильник за 7000 долларов не окупится по соседству с недорогими домами

    Как правило, наибольшая отдача от ремонта дома приходится на кухню.

Отставить комментарий

Обязательные для заполнения поля отмечены*